Главная --> Публикации --> Мосгордума санкционировала выселение 3 тыс. человек из престижного района На пути к сибирскому дому Как правильно выбрать объект и инструмент инвестирования Ресторатор новиков купил дачу "от версаче" Компания братьев ананьевых построит логистический комплекс в подмосковье

Обеспечение населения доступным жильем государство провозгласило приоритетом своей внутренней политики. Рабочая группа, возглавляемая замруководителя администрации президента Игорем Шуваловым, подготовила свод законопроектов, призванных обеспечить формирование рынка доступного жилья.

А оставшимся в ней запретят приватизировать новые квартиры
Уже со следующего года очередь на получение бесплатного жилья может сильно поредеть. Как стало известно ГАЗЕТЕ, Госстрой планирует провести инвентаризацию очередников. По словам чиновников этого ведомства, «тех, у кого есть хоть маленькая возможность квартиру купить, а не получить бесплатно, из очереди повыкидывают». Бесплатное жилье будет предоставляться гражданам с доходом менее 1000 рублей в месяц. Правда, это будет жилье строго по социальным нормам, да и приватизировать его будет нельзя.

Как стало известно ГАЗЕТЕ, со следующего года с помощью ведомства Николая Кошмана будет проводиться инвентаризация очередников на получение квартиры. Всех нуждающихся в улучшении жилищных условий государство поделит на две части: малоимущих и среднеобеспеченных. На сегодняшний день в очереди на квартиру стоят 4,5 млн. российских семей. По оценке Госстроя, "это около 9% от общего числа" российских граждан. Из них в очереди оставят только тех, у кого вообще нет никаких шансов на улучшение жилищных условий за деньги.

Основную часть очередников, согласно концепции рабочей группы, планируется перевести на систему ипотечного кредитования: первоначальный взнос за квартиру в размере 30% от ее стоимости, а затем рассрочка банковского кредита на покупку до 20 лет. Когда эти планы превратятся в реальность, пока трудно сказать, даже если нормативная база будет подготовлена уже в следующем году. Между тем количество очередников на получение бесплатной квартиры от государства может резко сократиться уже в самое ближайшее время.

Поскольку, по данным Госкомстата, доходы ниже 1000 рублей в месяц в России имеют менее 5% граждан, претендентов на вылет из очереди на жилье окажется подавляющее большинство. Хотя, по словам того же Пономарева, только 30% россиян имеют возможность участвовать в ипотечном кредитовании без государственной поддержки.

Инвентаризация очереди будет проводиться на основании Жилищного кодекса, новая редакция которого будет принята в следующем году, пояснил ГАЗЕТЕ статс-секретарь - заместитель председателя Госстроя Владимир Пономарев. "До этого мы запишем (в законе), кто подпадает под категорию «малоимущий»: человек с доходом в 1 тысячу рублей или меньше. Тех, которые стоят в очереди, но могут платить, будут из нее выводить".

Что же касается малоимущих, то в Госстрое подчеркивают, что этой категории граждан по-прежнему будет предоставляться жилье бесплатно. Но при этом размер площади жилья не будет превышать социальных норм - от 9 до 18 кв. м на человека, а также его запретят приватизировать.
Многие поклонники звезд кино и телевидения мечтают о том, чтобы видеть своих кумиров как можно чаще и, желательно, не только на экране. В Америке, например, для этого состоятельные почитатели чужих талантов приобретают жилье в Голливуде и его окрестностях. Можно ли желать лучшего, чем совершить утреннюю пробежку со своим кумиром? Или посидеть в кафе за одним столом с почитаемой звездой? Россиянам пока приходилось лишь сходить с ума от тихой зависти. Но вот принято решение о том, что и в Подмосковье появится своя Фабрика грез с киноинфраструктурой и жильем, предназначенным не только для актеров и режиссеров, но и для состоятельных зрителей.

"Выкидывание" граждан из очереди фактически уравняет их в правах с теми, кто давно уже рассчитывает только на собственные возможности при покупке квартиры. Правда, государство все же намерено предложить бывшим очередникам льготный порядок: например, «им могут просубсидировать из бюджетов ипотечный кредит». "При этом удобнее всего для властей будет субсидирование первоначального взноса, чем всего ипотечного кредита, поскольку в последнем случае бюджету придется брать на себя продолжительные обязательства", - подчеркнула ГАЗЕТЕ глава фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева, также входящая в рабочую группу.

Наличие богатых потенциальных спонсоров привлекло в этот район Nestor Company, которая в 1911 году открыла здесь киностудию. За ней потянулись другие киношники, а уже через десять лет Голливуд стал центром американского кинематографа.

Кураж в чистом поле
Как пояснили в компании Новая площадь, которая и анонсировала новый проект, аналогом для его создания послужил американский пригород Лос-Анджелеса. Своим рождением и названием заокеанский Голливуд обязан супружеской чете Уилкокс. В 1886 году они приобрели земельный участок в окрестностях небольшого в то время городка. Имя Голливуд родилось в голове супруги Дейды Уилкокс: holly (остролист) и wood (лес). Довольно скоро супруги стали сдавать купленную землю в аренду. Причем довольно успешно. Участки охотно раскупались, и к 1903 году на когда-то чистой земле вдруг вырос целый поселок с вымощенной мостовой Проспект-авеню, которая впоследствии превратилась в известный Голливудский бульвар. Земельные участки вдоль улицы также быстро распродавались, причем их покупателями становились состоятельные выходцы со Среднего Запада, которые и застраивали улицу особняками и виллами. Впоследствии Голливуд был присоединен к Лос-Анджелесу на правах пригорода.

Под боком у суперконкурента
Но может быть, в России и так достаточно съемочных павильонов, и доморощенный Голливуд нам ни к чему? С точки зрения киноиндустрии, столичный конкурент киностудия Мосфильм будет проигрывать киногороду, так как отсутствие в Москве свободной земли значительно ограничивает возможности по строительству новых съемочных павильонов, с дефицитом которых киноиндустрия может столкнуться через несколько лет. Уже сегодня многие режиссеры и продюсеры заняты поиском экономически выгодных мест для проведения съемок, пояснил начальник отдела маркетинга компании Квартал Александр Яниковский.

Растущая киноиндустрия требовала соответствующей инфраструктуры. В районе начали строиться дома для многочисленных работников кинокомпаний, открывались банки, магазины, рестораны, клубы, кинотеатры.

Участок под строительство Подмосковного Голливуда выбран. Переговоры мы ведем уже долгое время, но они несколько затягиваются, в связи с чем на данный момент мы рассматриваем альтернативные варианты на западе, юго-западе или северо-западе Подмосковья. Сейчас разработан бизнес-план проекта, подготовлены предпроектные предложения. Уже можно точно сказать, какими характеристиками будет обладать наш звездный городок, рассказал заместитель генерального директора компании Новая Площадь Евгений Якубовский.

Каким будет наш новый российский центр киноиндустрии? Станет ли он копией американского коллеги или подмосковной Фабрике грез придадут особый, российский колорит?

Во-вторых, чтобы звезды и их поклонники не стояли в пробках, новому району необходима хорошая транспортная доступность. Поэтому мы рассматриваем 15 20-километровую зону от МКАД с возможностью подъезда по незагруженным трассам таким как Новая Рига или Калужское шоссе, уточнил заместитель гендиректора компании Новая Площадь. В-третьих, район должен находиться в престижном месте. Поэтому это, скорее всего, будет запад, юго-запад или северо-запад Подмосковья.

Во-первых, творческому процессу создания киношедевров нужен простор. Поэтому площадь участка строительства будет не меньше 150 гектаров. В нашем понимании Подмосковный Голливуд это самодостаточный, полноценный район, в котором градообразующей составляющей является кинопроизводственная деятельность, а на нее как на основу нанизываются составные части: жилье, культурно-развлекательный комплекс и современный бизнес-парк, пояснил Евгений Якубовский.

В бизнес-парке, по его словам, будут располагаться не только съемочные павильоны, но и офисы, рассчитанные на смежные компании, без которых невозможен выпуск кинопродукта. Это продакшн-студии, студии звукозаписи и монтажа, гримерные, дизайнерские мастерские и т.п. Кроме того, на территории разместятся офисные помещения класса А и В+, которые сможет арендовать любая компания, заинтересованная в современных площадях для своей работы. И совсем не обязательно она должна быть связана с кинопроцессом: близость к людям, в нем задействованным, может стать для сотрудников приятным бонусом.

Выше только звезды
Евгений Якубовский заявил о том, что российский киногород будет состоять из нескольких основных зон: бизнес-парка, культурно-развлекательной, торговой и, конечно же, жилой.

В первой части расположится закрытый элитный поселок, в котором поселятся звезды шоу - и телебизнеса, а также другие популярные и известные личности. Вторая половина будет представлена в виде открытого поселка, рассчитанного на состоятельную публику, которая не прочь разделить тусовку с представителями широкого экрана, пояснил Евгений Якубовский.

Если подробнее говорить о жилье, то оно займет половину всего обширного участка.

Для жителей Подмосковного Голливуда будет создана вся необходимая для комфортного проживания инфраструктура. Скажем, в состав культурно-развлекательного центра войдет современный многозальный кинотеатр, в котором планируется проведение премьерных показов фильмов, различных фестивалей, конкурсов как федерального, так и международного уровней. Кроме того, там будут выставочный комплекс, улицы магазинов и ресторанов. Конечно же, постоянные жители звездного города будут пользоваться услугами детских садов, школ, медицинских учреждений, спортивных центров и так далее.

Жилье будет низкоэтажной застройки 3 5 уровней. Плотность ее составит примерно треть, то есть между жилыми домами планируется создать большие зеленые пространства разбить парки, скверы для прогулок. Для озеленения и благоустройства поселков будет использован тематический ландшафтный дизайн. Кроме того, запланирован оригинальный архитектурный дизайн домов. К его разработке будут привлечены иностранные архитекторы с мировыми именами.

По мнению генерального директора компании МИЭЛЬ-Загородная недвижимость Савелия Орбанта, круг потенциальных клиентов в первую очередь составят люди шоу-бизнеса и киноиндустрии, но все будет зависеть от параметров проекта, так как при неадекватном предложении элитная публика предпочтет организованный коттеджный поселок на Рублевском, Ильинском или Новорижском шоссе.

Все решают кадры
Сколько может стоить подобное жилье? Говорить о востребованности такого рода жилья можно, проанализировав несколько факторов: удаленность от Москвы, географическое положение, экологическую обстановку в районе, транспортную доступность, плотность застройки, уровень развития социально-бытовой инфраструктуры, а также оригинальность и новизну идеи, пояснил Александр Яниковский. Будучи символом заокеанского кинематографа, Голливуд является примером успешной реализации американской мечты и узнаваемым мировым брендом, поэтому потенциальных покупателей жилья в русском аналоге Голливуда, на мой взгляд, в первую очередь может привлечь уникальность проекта, а именно идея проживания в киногороде, воплощенная в интересном архитектурном решении.

Принцип домино
Будут ли цены на загородную недвижимость сопоставимы с голливудскими ценами на недвижимость, где дома в американском центре киноиндустрии стоят от двух до пятидесяти миллионов долларов, а в его окрестностях от ста тысяч долларов и выше? Сегодня холмы Голливуда точно так же охвачены кризисом ипотечной системы, как и любой другой город в США. Цены на дома в Лос-Анджелесе упали до среднего уровня в $470 тыс. (что на 48% меньше, чем в прошлом году). За такие деньги не купишь коттедж даже в подмосковной Малаховке, пояснил Александр Яниковский.

Говорить о точной стоимости домов в подмосковной кузнице звезд пока рано. Цена на подобное жилье, скорее всего, будет ниже стоимости домов в загородных комплексах на Рублево-Успенском шоссе, но выше средних цен на Дмитровском и Калужском направлениях, пояснил Савелий Орбант.

Если несколько лет назад была очередь желающих купить дом в Голливуде стоимостью свыше двадцати миллионов долларов, то сейчас число таких покупателей неуклонно сокращается. Канадская певица Аврил Лавин, например, уже очень долго не может продать свой особняк с пятью спальнями и шестью санузлами в Беверли-Хиллс. За этот период она сбросила цену более чем на миллион долларов (с 6,9 до 5,8 млн), но покупатель так и не отыскался. Бывший гитарист группы Guns N' Roses Слэш (известный как Саул Хадсон) считает, что здорово переплатил за свой дом на голливудских холмах, выстроенный в испанском стиле. Он приобрел его за $6,2 млн в январе 2006 года, а продал в декабре прошлого года за $5,7 млн, рассказал Александр Яниковский.

По данным агентства Sotheby's International Realty, наибольшие проблемы сейчас испытывают те владельцы, которые хотят продать свою недвижимость в ценовой категории от трех до шести миллионов долларов. Многие знаменитости, столкнувшись с ипотечным кризисом, пытаются поменять свою недвижимость на меньшую по площади, что приводит к эффекту домино, и звезды теряют сотни тысяч долларов на продаже своих особняков.

Рядовой частный инвестор с весьма скромными средствами может выступить как кредитор крупнейших компаний страны. И неплохо заработать. Вы спросите, каким образом? Участвуя в ПИФах облигаций.

Пока нам такое, слава богу, не грозит. Но ведь мы еще только начинаем!

Мини-словарь
Купоны это процентные выплаты по облигациям. Купон имеет процентную ставку, установленную эмитентом, например 10%. Это означает, что инвестор получит этот процент от номинала ценной бумаги раз в полгода, раз в год или в квартал, в зависимости от условий. Термин появился, когда облигации были бумажными (сейчас это в основном электронные записи). Они содержали небольшие отрезные части, называемые купонами. Отсюда пошло выражение стричь купоны.

Что за зверь?
ПИФ облигаций это разновидность ПИФа, в портфель которого входит большая доля (до 100%) облигаций. Как известно, облигация это ценная бумага, дающая право не на управление компанией, а на начисление периодических купонных выплат и номинала в конце срока. То есть для эмитента облигаций это разновидность кредита, по которому он периодически платит проценты (купонные выплаты) и отдает тело кредита в конце срока. Для инвестора облигации способ вложения денег, при котором он, наоборот, получает периодические выплаты и номинал в конце срока (в отличие от акций доход по ним состоит из роста курсовой стоимости, а также дивидендов).

Консервативный подход
Облигации не приносят сверхприбылей, но обеспечивают низкий уровень риска от инвестиций. Поэтому ПИФ облигаций это инструмент для консервативного инвестора, для которого гораздо важнее СОХРАНИТЬ, чем ПРИУМНОЖИТЬ. Задача портфельного управляющего облигационным фондом минимизировать риски и по возможности обеспечить прирост стоимости пая. Облигационные фонды также интересны спекулятивно настроенным инвесторам, которые хотят переждать негатив на рынке акций и при этом кое-что заработать. Кроме того, ПИФы облигаций это практически единственный инвестиционный инструмент для инвестора, вкладывающего на короткие сроки и не желающего подвергаться риску убытков или недополучения прибыли.

Словарь терминов vlozhi.ru
Поскольку курсовая стоимость акций достаточно изменчива (вслед за бурным ростом может последовать не менее бурное падение), а начисление дивидендов происходит не всегда, то ПИФы акций могут как получать существенную прибыль, так и оказываться в убытке. ПИФы облигаций это гораздо менее рисковый инструмент, потому что выплаты по облигациям обычно осуществляются в полной мере и вовремя. Правда, кроме купонной доходности по облигациям существует еще и рыночная цена облигации, которая может идти вверх или вниз. Но ценовые колебания у облигаций гораздо меньше, чем у акций, поэтому риск получения убытков у ПИФов облигаций заметно ниже.

Содержимое портфеля
ПИФ облигаций в основном инвестирует в государственные, муниципальные и корпоративные облигации. Государственные и муниципальные облигации являются бумагами с пониженным риском, поскольку плательщиком по ним выступают государство и субъекты федерации. Многие помнят кризис 1998 г., кульминация которого началась с обвала ГКО, но тогда система ГКО была выстроена так, что напоминала пресловутый МММ, когда новыми деньгами оплачивались предыдущие долги.

Облигационные фонды также пользуются большой популярностью у институциональных инвесторов, которые в силу специфики бизнеса или законодательных требований не могут подвергать средства рыночному риску: страховых компаний, пенсионных фондов, корпораций (например, нельзя рисковать короткими деньгами: они потребуются компании через некоторое время, а пока могут поработать).

Корпоративные облигации бывают разного уровня надежности и доходности. Важнуюроль играет кредитный рейтинг, присваиваемый ведущими мировыми и российскими рейтинговыми агентствами. Корпоративные заемщики с высшим кредитным рейтингом выпускают облигации под низкий процент, поскольку риск неплатежей у них невелик. Ведь и вероятность того, что Газпром или РЖД не будут платить по своим обязательствам, относительно невелика Другое дело компании с невысоким или вовсе без кредитного рейтинга. Они хотят привлекать деньги, но не вызывают доверия инвесторов. Для привлечения внимания к своим облигациям у них есть, наверное, только один весомый аргумент высокая доходность. Из последних размещений можно привести пример облигаций Тинькофф. Кредитные Системы, где инвесторам фактически предлагалось дать деньги компании, не обладающей историей успешного бизнеса, но обладающей именем Олега Тинькова. Взамен обещали 18% годовых.

Сегодня ситуация прямо противоположная. У государства огромный объем стабфонда, оно расплатилось по внешним долгам и, наоборот, ищет, куда бы еще отдать деньги, чтобы не вызвать инфляцию. Поэтому на сегодня государство лучший заемщик с точки зрения надежности. Но самый лучший заемщик всегда предлагает самый низкий процент. Поэтому гособлигации это практически безрисковый инструмент с очень низким доходом.

Задача портфельного менеджера сформировать портфель ПИФа из приведенных инструментов так, чтобы добиться низких рисков и высокой доходности.

Еще один вид облигаций ипотечные бумаги, неплатежи по которым вызвали мировой кризис облигационного рынка и миллиардные убытки среди глобальных инвестбанков в 2007 г. Ипотечные бумаги это облигации, обеспеченные пулом долгов по ипотечным закладным. Риск таких бумаг заключается в том, что если люди, взявшие ипотеку, перестанут по ней платить, то держатели облигаций не получат денег. В России пока торгуются лишь две такие облигации, а неплатежи по ипотеке невелики, поэтому аналитики надеются, что в перспективе кризис нашему рынку ипотечных облигаций не грозит.

Низкие риски. Главное достоинство облигационных фондов низкий уровень рыночного риска.

Преимущества и недостатки
Как и у любого инвестиционного продукта, у ПИФов облигаций есть ряд плюсов и минусов:

Низкие комиссии. Поскольку облигационные стратегии не предполагают получения высокой доходности, управляющие компании не должны позволять себе дополнительно их уменьшать за счет высоких комиссий, скидок и надбавок. Действительно, у ряда компаний суммарное вознаграждение (управляющей компании, депозитарию, аудитору и др.) укладывается в рамки 2-3%, а скидки и надбавки составляют до 1%. Но есть немало управляющих компаний, которые устанавливают размеры комиссий, приближенных к стратегиям ПИФов акций и отраслевых. Поскольку вознаграждения автоматически снижают стоимость пая, то доходность у таких управляющих компаний по фондам облигаций обычно ниже.

Высокая ликвидность. Как и в другие ПИФы, в открытые ПИФы облигаций можно входить (и выходить) в любой день; в интервальные во время открытия интервала. Как уже было отмечено, высокая ликвидность помогает еще и грамотно пережидать бури на рынке акций и размещать короткие деньги. Теоретически интервальные фонды доходнее, чем открытые, поскольку мы жертвуем ликвидностью в расчете на доходность. Также и в депозите: чем на более долгий срок отдаешь деньги банку, тем больший процент получаешь.

Низкая доходность. Потенциал роста ПИФов облигаций ограничен. Поскольку риски по фондам облигаций сопоставимы с рисками по депозитам, логично сравнивать и их доходности. Так что если ваш облигационный фонд приносит вам доходность, сопоставимую с доходностью по вкладам, то это неплохо. Если же она в 1,2-1,5 раза выше то и вовсе хорошо.

Поэтому, решившись приобретать паи облигационных фондов, особенное внимание обратите не только на прошлую доходность, но и на размеры комиссий, скидок и надбавок. Ведь если вы зарабатываете по фондам акций или отраслевым ПИФам 25-35%, то поделиться комиссией в 3 или 5% не особенно жалко. А вот если кровные 11-14% доходности по фондам облигаций будут снижены до 7 или 8% за счет комиссий это уже существенно.

В ПИФах данный риск значительно ниже. Да, существует риск дефолта эмитента облигаций, то есть вы владеете облигациями предприятия X, которое признает себя неспособным отвечать по своим обязательствам. В самом худшем случае вы не получите ничего. Но в отличие от депозита, это не приведет вас к крупным убыткам, ведь это была лишь одна из облигаций в портфеле. При этом наибольшему риску дефолта подвергаются те предприятия, которые обещают наибольшую доходность по своим облигациям. Поэтому убыток по одним высокорисковым и высокодоходным (бросовым) облигациям может быть компенсирован прибылью по другим.

Разных полей ягоды
Вообще говоря, привычное сравнение рисков облигационных ПИФов и депозитов не совсем корректно, потому что это все-таки ягоды разных полей. Гарантированная доходность по депозиту сопряжена с риском дефолта контрагента (то есть банка). Иными словами, если у банка возникнут проблемы, то эти проблемы могут коснуться и его клиентов: они могут либо не получить вложенные средства назад, либо получать их долгое время. То есть риски связаны со взаимодействием с одним лишь банком. Это похоже на жалобы многих клиентов страховых компаний, имевших страховку каско и попавших в аварию. Машину ремонтируют долго, автосалон заказ каждой детали согласовывает с аварийным комиссаром А сделать ничего нельзя, ведь договор уже заключен.

Обратите внимание
Многие из декларирующих облигационные стратегии ПИФов на самом деле таковыми не являются. Управляющие компании, не будучи в силах отказаться от привлекательности высокодоходного российского рынка акций, включают в декларации пункты вроде портфель фонда может включать до 30% высоколиквидных акций для повышения его доходности. На самом деле наличие доли акций переводит ПИФ в разряд фонда смешанных инвестиций, а не фонда облигаций. Включая акции в портфель, ПИФ берет на себя повышенные риски, а значит, переходит на повышенный уровень требований к доходности. Так что если ваше главное требование минимизация риска, то внимательно читайте инвестиционную декларацию и консультируйтесь с управляющей компанией на предмет того, насколько состав портфеля соответствует вашим ожиданиям.
Собственник подробно рассказал о перепланировке в уже обжитой квартире, а теперь речь пойдет о более сложном случае новостройках. Главная особенность процесса в домах-новостройках в том, что на момент его проведения большая часть граждан не имеет на руках согласованного проекта перепланировки квартиры и решения органа местной власти, осуществляющего такое согласование.

Что касается возможной потери всей суммы инвестирования, то, как и во всех ПИФах, система из трех звеньев цепи (депозитарий, регистратор, управляющая компания), подчиняющихся Федеральной службе по финансовым рынкам, выглядит гораздо более устойчивой, чем система взаимодействия клиента с одним только банком.

Возникает следующий вопрос: что правильнее обживаться в квартире, не удовлетворяющей ни эстетическим, ни практическим потребностям, а потом когда-нибудь, после получения необходимых бумаг, переделывать ее уже набело или не тратить время и силы на двухразовое обживание, а по-простому, без согласования, сразу делать жилье под себя (бог даст, потом утвердим и перепланировку, и все что нужно). Естественно, большинство новоселов идет по второму пути. А потом сталкиваются с проблемой: составленный постфактум проект переделки квартиры не удовлетворяет Мосжилинспекцию. Чем это чревато, все мы знаем.

Что делать с таким несовпадением?
Связано это, как правило, не с отсутствием понимания важности согласования, а с тем, что его безумно трудно взять без зарегистрированного права собственности. Не секрет, что право собственности на квартиру в новостройке владельцы могут получать годами. Меж тем нужно где-то жить. И лучше в родной, хоть и не оформленной по всем правилам недвижимости.

Татьяна Филиппова напоминает, что самовольное переустройство (перепланировка) является административным правонарушением, ответственность за которое предусмотрена Жилищным кодексом РФ и Кодексом РФ об административных правонарушениях (ст. 7.21).

Как рассказала Собственнику Татьяна Филиппова, заместитель начальника управления информации и контроля поручений Мосжилинспекции, в отсутствие права собственности жителю необходимо представить всю цепочку документов (от инвестиционного контракта до акта приема-передачи квартиры) и согласие застройщика на перепланировку. То есть до получения свидетельства о праве собственности на квартиру ее собственником является не покупатель, а организация (обычно застройщик или Департамент имущества), которая может доверить оформление документов по перепланировке покупателю квартиры, дав свое согласие, оформленное надлежащим образом.

Какие же перепланировки признаются допустимыми?

Однако, если самовольное переустройство является малозначительным и не повлекло за собой негативных последствий, собственник может не привлекаться к административной ответственности. Тогда нарушитель обязан привести помещение в прежнее состояние (до переустройства) либо согласовать выполненные работы в установленном порядке. Увы, все равно придется идти в суд: в соответствии со ст. 29 ч. 4 ЖК РФ, согласование ранее выполненной самовольной перепланировки возможно по решению суда. Проектная документация на такое переустройство и (или) перепланировку жилых помещений представляется в виде выполненных специализированными проектными организациями исполнительных чертежей и технического заключения о допустимости и безопасности произведенных ремонтно-строительных работ, рассказывает Татьяна Филиппова. На практике часто бывает достаточно технического заключения. Наличие актов освидетельствования скрытых работ обязательно.

Что не допускается при осуществлении перепланировки?

Маленький ликбез в помощь новоселу

- Нельзя уменьшать сечения каналов естественной вентиляции или ликвидировать воздуховоды.

Кухня, уборная и ванная (или душевая) ни в коем случае не должны размещаться над жилыми комнатами и кухнями.
Не положено устанавливать или переустраивать перегородки, если в результате образуется комната без естественного освещения или без приборов отопления.
Запрещено объединять лоджии (балконы) с жилыми помещениями.
Если в результате переустройства ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам, перепланировку не примут.
Нарушая прочность и устойчивость несущих конструкций здания, вы не только ставите жирный крест на согласовании, но и подвергаете опасности вашу единственную жизнь. А возможно, и не только вашу.
То же самое получается, если вы увеличиваете нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям).

Обязательная часть процедуры согласования перепланировки авторский надзор, который осуществляется проектной организацией. Он гарантирует соответствие строительных работ проекту. При проведении строительно-отделочных работ рекомендуется заключать договор подряда с лицензированной строительной организацией, особенно когда перепланировка хоть как-то касается несущих стен (в этом случае наличие договора подряда не каприз, а обязательное требование).

Не все эти правила легко соблюсти, делая перепланировку и ремонт собственными силами. Куда дальновиднее заказать проект в лицензированной организации. Даже если вы будете сначала делать, а потом согласовывать, на согласование такого проекта уйдет куда меньше сил и нервов.

Как правило, прежде чем сдать проект в Мосжилинспекцию, он проходит согласование в СЭС (Роспотребнадзор), УГПС (пожарная инспекция), а если ваши планы переустройства близлежащего мира каким-то образом связаны с фасадом здания, то дополнительно в АПУ (Архитектурно-планировочное управление).

В каких организациях согласовывается проект перепланировки?

Помните: инспекторы Мосжилинспекции, принимающие квартиры после окончания ремонта, придираются к мелочам. И не из-за дурного нрава или личной стойкой неприязни именно к вам, а в силу должностных инструкций, кстати, на удивление логичных и оправданных.

К сожалению, единое решение о необходимости согласования различных проектов переустройства в надзорных органах пока не принято официально. До внесения изменений в соответствующие нормативные правовые акты города Москвы в городе продолжает действовать прежний порядок. Необходимость согласования определяется для каждого конкретного случая с учетом влияния заявленного переустройства на безопасность строения и проживания граждан, рассказывает Татьяна Филиппова.

К приходу инспекции следует подготовить и иметь на руках все акты на скрытые работы. По ним будет проверено качество гидроизоляции полов в санузлах, звуко-шумоизоляции остальных полов, устройства перегородок. В тех случаях, когда пробивается проем, обязателен акт на устройство усиления проема.

Например, в соответствии со строительными нормами, полы в санузлах должны быть на 30-40 мм ниже общего уровня пола в квартире. Этот перепад высоты может заменить водонепроницаемый порожек в те же 30-40 мм. Очевидно, что выполнение этого требования сможет защитить и ваш паркет, и нижерасположенные квартиры в случае непредвиденного потопа, от которого никто не застрахован.

Если вы будете придерживаться всех вышеизложенных советов, то согласование перепланировки пройдет с наименьшими потерями.

И последняя маленькая хитрость: месторасположение такого оборудования, как унитаз, раковина, ванна и плита, в проектах следует обозначать максимально точно.



Главная --> Публикации