Главная --> Публикации --> Россиянам придется подождать пару лет, прежде чем заработает закон о кадастре недвижимости Мосгордума санкционировала выселение 3 тыс. человек из престижного района На пути к сибирскому дому Как правильно выбрать объект и инструмент инвестирования Ресторатор новиков купил дачу "от версаче"

С недавних пор компаниям, желающим работать на жилищном строительном рынке столицы, предлагают новые условия. Если прежде инвесторы получали площадки на основании постановления правительства Москвы, то согласно нынешним правилам все участки выставляют на конкурс. А с сентября 2007 года реконструкцию большинства кварталов власти решили проводить преимущественно за счет бюджета. Столичное правительство станет основным инвестором и заказчиком реорганизации сложившейся застройки, выделив на эти цели около 10 млрд долл.

Как известно, Москва поделена примерно на 1800 кварталов. Из них реконструированы будут 223, занимающие территорию около 1600 га. В настоящее время городские власти составили предпроектные разработки для 130 кварталов, а в 21 уже развернулись девелоперские работы.

На конкурс же для частных инвесторов выставят те площадки, где коэффициент соотношения возводимого и сносимого жилья не превысит двух. В отдельных случаях, когда реконструкция является нецелесообразной для бюджета, имеет смысл рассматривать вопрос о выставлении квартала на торги, комментируют в Департаменте экономической политики и развития Москвы.

В настоящее время составлен список из 56 участков, на комплексное освоение которых мэрия выделит денежные средства. Относительно пяти площадок уже выпущены распоряжения правительства Москвы о разработке проектной документации. Коэффициент отношения объемов возводимого жилья к сносимому на этих участках должен быть больше двух. В частности, площадь ветхого фонда на рассматриваемых территориях равна 3,4 млн кв. м, а площадь новостроек составит почти 8 млн кв. м.

Компаний, готовых бороться на торгах за право реновации московских территорий, предостаточно. Активными игроками рынка остаются ДСК-1, СУ-155, М. О. Р. Е. Плаза, СА Девелопмент, МТЗ Рубин, Гарантжилстрой, Корпорация ТЭН, СУ-197 и другие.

Для частного бизнеса это означает, что на рынке Москвы, скорее всего, останутся лишь крупные игроки с солидным капиталом. Ведь расходы на снос домов и возведение новостроек в масштабе квартала, прокладку коммуникаций, сооружение социальных объектов несоизмеримо выше затрат на запрещенное нынче в столице точечное строительство. Тем не менее инвесторы подчеркивают, что любой участок может быть интересным, все дело в цене.

Если же обновление кварталов окажется невыгодным для той или иной компании, то она может выступить в роли генподрядчика, а также сделать ставку на освоение промзон и выход в регионы. Подобные формы работы особенно привлекательны для крупных московских домостроительных комбинатов, которым необходимо сохранить стабильность и объемы. Большой опыт в выполнении госзаказов имеют ДСК-1, Главмосстрой, СУ-155, Москапстрой, МФС-6 и пр.

Как объясняют эксперты, заработать при реконструкции кварталов можно на объемах. Ведь продавать будут не один дом, цены на квартиры в котором ставит под сомнение окружающая застройка, а целый комплекс. Поэтому прибыль на единицу площади получается выше.

Квартал 75 77 Волхонка-ЗИЛ расположен на юге Москвы. За счет бюджета здесь возведут один из монолитно-кирпичных жилых комплексов общей площадью 22 тыс. кв. м. В свою очередь, ГК Оргстройинвест в первом квартале 2008 года приступит к сооружению трех панельных домов серии П-44Т. Всего компания профинансирует строительство девяти жилых зданий общей площадью 160 тыс. кв. м, отдав около 35% квартир городу.

Одним из проектов комплексной реконструкции кварталов является Полуостров Крым. В нем город и частный бизнес впервые выступят в качестве партнеров по инвестированию подобной программы.

Болевые точки
История не терпит сослагательного наклонения. Сегодня никто не станет фантазировать на тему, как бы развивалась мировая экономика, если бы не обвал американского рынка ипотеки, пик которого пришелся на лето-осень 2007 года.

С учетом площади дома, возведенного на бюджетные средства, доля социального жилья в квартале приблизится к половине от общего объема. За счет городской казны также возведут детский сад с бассейном и блок начальных классов пристройку к имеющейся школе. Компания Оргстройинвест возведет гостиничный комплекс со спортивно-оздоровительным центром, многофункциональный центр и более 2 тыс. машино-мест.
Волны свежих негативных макроэкономических показателей свидетельствуют о рецессии крупнейшей в мире экономики США, и на этом фоне девальвируется само понятие кредит (credo - я верю). В этом году дешевой ипотеки в России точно не будет, получить кредит на покупку жилья тоже будет непросто. По прогнозам экспертов, пока жилая недвижимость будет расти в цене - как вследствие инфляционных ожиданий, так и по причине удорожания заемных средств. Однако они предупреждают, что на фоне снижения платежеспособного спроса в перспективе рынок жилья может просто сдуться.

Увеличение числа дефолтов и досрочных возвратов привело к излишкам у банков свободных средств - возникла проблема с их размещением. Заметим, что при объеме американской ипотеки в $10 трлн на долю кредитов subprime приходится всего $700-800 млрд, и вмешайся государство вовремя хаоса бы не возникло (в Министерстве жилищной политики и развития городов отслеживали ситуацию и знали о проблемах, но повлиять на рыночную политику не могли в силу отсутствия полномочий).

Кризисная ситуация на рынке недвижимости США возникла год назад. На фоне перепроизводства квадратных метров началось падение цен на жилье, и пузырь рисковых кредитов subprime (они выдавались без жесткого отбора заемщиков с минимальным первоначальным взносом и возможностью отсрочки платежей) стал лопаться. Части заемщиков было выгоднее возвращать банку не деньги, а находящуюся в залоге недвижимость. Другие стали погашать кредиты досрочно, чтобы не платить по старым ценам за подешевевшие дома.

Оценки суммарных потерь финансовых институтов разнятся: так, рейтинговое агентство Moody's полагает, что этот показатель достигнет $450 млрд, а Федеральная резервная система (ФРС) США приводит более утешительную цифру в $150 млрд. Время покажет, чей прогноз окажется более точным.

Но сегодня мы имеем то, что имеем: искусственное стимулирование американской экономики, в том числе и за счет раздачи рисковых ипотечных кредитов, обернулось в итоге банкротством финансовых структур по всему миру. Новый год начался с сообщения о списании убытков крупнейшей брокерской компанией Merrill Lynch на сумму $15 млрд и Citigroup на сумму $9,83 млрд, вызванных списанием активов на сумму $18,1 млрд. Всего же в 2007 году списания Merrill Lynch превысили $22 млрд, Citigroup - $35 млрд.

Как и прочие страны БРИК (Бразилия, Россия, Индия и Китай ), Россия не имеет иммунитета от глобального кризиса, - заявил журналистам 23 января 2008 года в Москве председатель совета директоров, главный исполнительный директор Merrill Lynch Джон Тейн. При этом он, однако, отметил, что российскую экономику может защитить рост цен на нефть. На этой же неделе громкие заявления сделал экс-глава правительства РФ, руководитель Института экономики переходного периода (ИЭПП) Егор Гайдар.

Однако как о свершившемся факте можно говорить о кризисе доверия на рынке банковских заимствований: сначала банки перестали выдавать друг другу дешевые кредиты, затем сделки по секьютиризации были отложены большинством банков, вслед за этим начался международный кризис ликвидности.

На мой взгляд, Егор Гайдар не преувеличивает опасность замедления мировой экономики и связанные с этим новые риски для России, - приводит слова замглавы Минфина Сергей Шаталов одна из газет. По словам С. Шаталова, изменение мировой конъюнктуры потребует от правительства конкретных действий и, возможно, изменения денежно-кредитной политики.

Если правительство не изменит финансовую политику после начала мирового спада, то последствия для России могут быть катастрофическими, - заявил Е. Гайдар на заседании ученого совета ИЭПП. Он предупредил об опасности укрепления рубля путем увеличения госрасходов в 2008-2010 годах и использования средств золотовалютного резерва.

И все-таки он дрогнул. Долгосрочные кредиты внутри страны зачастую выдавались под взятые за рубежом краткосрочные кредиты в надежде на их рефинансирование. В условиях продолжающегося кризиса это стало проблематичным. Столкнувшись с дефицитом дешевых денег, многие российские банки вовсе свернули ипотечные программы. По данным Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН), за 2007 год количество банков, предлагающих ипотечное кредитование, уменьшилось на 4%, а количество ипотечных программ, предлагаемых различными банками в столице, сократилось на 11%.

Дешевые деньги закончились - ипотека будет дорожать
Впрочем, последствия международного кризиса уже ощущаются на российских рынках, в частности на рынке ипотечного жилищного кредитования. Аналитики признают, что от глобальных катаклизмов этот сегмент спасла только недоразвитость отечественной ипотеки. Дело в том, что объемы отечественной и американской ипотеки несопоставимы: на конец прошлого года в России объем ипотечных активов составил около 2% от ВВП, а в США - более 50%.

У российских банков во втором полугодии 2007 года ограничились возможности заимствования и по объему, и по условиям. Причем как на внешнем, так и на внутреннем рынке. Ожидания, связанные с ростом ресурсной базы, пока не оправдались. Прирост активов оказался меньше, чем прогнозировалось, - считает руководитель Центра макроэкономических исследований БДО Юникон Елена Матросова.

По другим оценкам, более 9% банков фактически ушли с ипотечного рынка, приостановив или сократив до минимума свои ипотечные программы.

Правда, недавно Банк Москвы объявил о запуске программы ипотечного кредитования в иенах под 6% годовых, но с учетом волатильности японской валюты это тоже может оказаться не слишком дешевым удовольствием.

Но это не единственное следствие кризиса. Часть банков, особенно зависящих от зарубежных заимствований, была вынуждена пересмотреть ставки в сторону повышения. В конце 2007 года у лидеров ипотечного рынка кредиты подорожали на 0,5 - 2%, в банках средней руки - на 3 - 5%. И если в начале прошлого года ипотечный кредит можно было получить под 8% годовых, то сейчас средняя ставка по рынку составляет 12% -14% в рублях и 11,5% в валюте.

Все проекты сейчас особенно подвергаются серьезным испытаниям в результате текущего кризиса на мировых финансовых рынках. Последствием кризиса явилось резкое увеличение стоимости привлечения, а в некоторых случаях и полное прекращение предоставления заемных средств, - рассказал ИФ-Недвижимость первый заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Руслан Исеев. - Происходит глобальная переоценка инвесторами прежних уровней риска, и возврата к прежним ставкам в обозримом будущем не предвидится.

Тенденция роста ставок по ипотечным кредитам сохранится и в 2008 году, - рассказал ИФ-Недвижимость временно исполняющий обязанности директора департамента ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов. По словам эксперта, прогнозные оценки по росту ставок кредитования делать пока рано, ситуация станет понятной в конце февраля или в марте. Но ставки вырастут, поскольку стоимость ресурсов стала выше, - уверен В. Шаламов.

Ипотечных отказников становится все больше
Еще одним следствием кризиса стало стремление банков минимизировать свои риски за счет увеличения размера первоначального взноса заемщика. Тенденция к появлению программ с минимальным и нулевым первоначальным взносом к концу осени прошлого года сменилась на увеличение первоначального взноса, сокращению ряда программ на рынке, - отмечает Р. Исеев.

Не исключено, что ставки по кредитам в 2008 году вырастут на 1-2 процентных пункта, - предполагает вице-президент Ассоциации строителей России, председатель НАУИР, гендиректор RuMAC Владимир Пономарев.

Уже факт, что теперь в долг на покупку квартиры охотнее дают молодым, здоровым и подтверждающим документально свою платежеспособность. И если раньше в расчет принимались различные источники доходов потенциального заемщика, то сейчас предпочтение отдается справкам по форме 2НДФЛ о белой зарплате и имеющимся недвижимым активам. Кроме того, банки не афишируют этого требования, но при собеседовании настоятельно рекомендуют привести парочку поручителей, зарплата которых не уступает зарплате заемщика.

В канун Нового года федеральное Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) утвердило новые условия кредитования: для кредитов от 1,5 млн рублей, размер минимального первоначального взноса увеличен с 10% до 20%. Возраст заемщика на момент погашения кредита по стандартам АИЖК не должен превышать 65 лет (ранее - 75 лет). Должно быть не более двух созаемщиков (раньше можно было 4, исключение сделано только для родственников). Зачастую применяются ограничения по максимальной сумме кредита.

Однако большинство опрошенных ИФ-Недвижимость экспертов отмечают, что успокаиваться рано: серьезные рецидивы кризиса могут произойти после подведения итогов первого квартала 2008 года. По итогам марта на Западе станет известно, продолжится ли волна списания убытков. И тогда мы увидим очередной виток роста ставок по кредитам на покупку жилья в России, - прогнозируют они.

Важно, что акцент сделан на качество кредитного андеррайтинга и решения вопросов диверсификации рисков при фондировании, - подчеркнул Р. Исеев, комментируя сегодняшнюю стратегию банков-кредиторов. То, что лояльная политика банков в отношении ипотечных заемщиков сменилась на жесткий андеррайтинг, подтверждают и аналитики из Московского Бизнес-клуба. Безусловно, во многом негативные последствия кризиса уже преодолены, но рынок претерпел безвозвратные изменения, и будет развиваться абсолютно по другому сценарию, - утверждают собеседники ИФ-Недвижимость.

Стоит ли ждать заокеанских сюрпризов
В последнее время госаппарат США всячески пытается сдержать кризис кредитов subprime. Во вторник 22 января неожиданно состоялось внеочередное заседание ФРС, на котором было объявлено о сокращении ставки сразу на три четверти процентных пункта (такое сокращение произошло впервые с 1984 года - прим. Ред. ИФ-Недвижимость). Сокращение стоимости заимствования до 3,5% - это еще не все. Ожидается, что на заседании ФРС 29-30 января ставка будет снижена еще на 0,5%.

Если этот прогноз оправдается, ипотечные кредиты для россиян станут еще менее доступными. По оценкам банкам, в этом году число отказников составит 15% от всех обращающихся за кредитом, тогда как до кризиса банки давали отрицательное заключение по 5% заявок.

Пессимисты ставят под сомнение эффективность этих мер. Практически все ожидают в первом квартале 2008 года крайне негативные экономические показатели, - отмечают в Deutsche Bank Private Wealth. На этом фоне снижение процентной ставки не поможет, поскольку эта мера запоздалая и не соответствует уровню проблемы.

Основные мотивы снижения ставки - стимуляция экономического роста и облегчение долгового бремени заемщикам. С этой же целью в США предложен план изменения выплат по взятым ранее ипотечным кредитам: речь идет о замораживании ипотечных ставок в секторе subprime. Кроме того, ФРС планирует предпринять совместные действия с Центробанками других стран с целью решения проблем с кризисом ликвидности.

Американский кризис принес сугубо финансовые проблемы. Сейчас они начинают решаться, и информация о списании убытков Merrill Lynch и Citigroup - это, скорее, хорошая новость. Потому что главной проблемой была неизвестность, пик этого кризиса неизвестности пришелся на октябрь 2007 года, - считает управляющий директор, главный экономист ИФК Тройка-Диалог Евгений Гавриленков. - Сейчас у США достаточно денег и есть желание принимать меры.

Оптимисты считают, что предпринятые усилия могут послужить хорошей поддержкой для американской экономики и снижения напряженности на мировых финансовых рынках. США уже прошли критический минимум, а со дна есть только дорога наверх, - полагает В. Пономарев.

Мы активно занимали на внешних рынках в 2006- первом полугодии 2007 года. В третьем квартале прошлого года - холодный душ. Замедлился приток иностранных денег, и умеренный объем заимствований привел к тому, что в рублевом эквиваленте цены на недвижимость расти перестали. Но это краткосрочное влияние, - считает главный экономист ИФК Тройка-Диалог Евгений Гавриленков. - Наш ипотечный рынок не в такой степени заемный, как в Великобритании и других странах.

Рынок недвижимости: быки или медведи
Учитывая огромный спрос на недвижимость в России и ограниченное предложение (по оценкам правительства, ежегодно в стране сдается 65 млн. кв. метров, а спрос составляет не менее чем 100 млн. кв. метров), аналитики ИФК Тройка Диалог не ожидают спада в этом секторе, подобного наблюдаемому в США.

Не стоит искать причинно-следственную связь между глобальным международным кризисом и падением российского фондового рынка в последние дни, считают эксперты. Тем более, не следует связывать международный кризис с рынком недвижимости России - таково мнение руководителя аналитического центра Индексы рынка недвижимости (ирн) Олег Репченко.

Отчеты столичных риелторских компаний за январь этого года также свидетельствуют о том, что американский ипотечный кризис не сильно сказался на рынке недвижимости. За неделю с 14 по 21 января средняя стоимость кв. метра (без учета стоимости элитного жилья) в Москве выросла на 0,6% и составила $4529.

По мнению многих финансовых аналитиков, говорит О. Репченко, через две - три недели ситуация выправится, и индексы пойдут вверх, а еще спустя некоторое время, положение дел на фондовом рынке полностью нормализуется.

Падение фондового рынка не связано с международным кризисом. Это краткосрочная тенденция, обвалы уже не раз случались. Фондовому рынку свойственна волатильность, тогда как рынок недвижимости более инертный. Что касается влияния на российский рынок недвижимости американского ипотечного кризиса, то оно опосредовано - через стоимость заемных денег, - рассказал О. Репченко ИФ-Недвижимость.

С другой стороны, предполагает О. Репченко, продолжение кризиса на фондовом рынке, может стать поводом для активизации рынка недвижимости. Двумя основными инвестиционными инструментами выступают фондовый рынок и рынок недвижимости, и они нередко ведут себя как сообщающиеся сосуды. При падении котировок на фондовом рынке, может произойти переток инвестиций из ценных бумаг в недвижимость, - продолжает аналитик. - Скорее всего, инвесторов заинтересуют объекты коммерческой недвижимости, земельные участки, а также элитные дома и квартиры. Другими словами, часть инвестиционных средств будет перенаправлена в недвижимость, и это станет одной из причин, которая будет хоть и небольшими темпами, но подталкивать цены на недвижимость вверх.

По этой причине аналитики (ирн) не считают нужным пересматривать свой прогноз на 2008 год. По их данным, цены на жилье в Москве могут расти умеренными темпами, порядка 15-20% в валюте или 10-15% в рублях за год (то есть на 1-2% в месяц), либо же остаться примерно постоянными, на нынешнем уровне. В ближнем Подмосковье, во многом уже интегрированном в рынок недвижимости Москвы, динамика цен будет примерно такая же.

Впрочем, при изучении прогноза ирн на 2008 год обращаем внимание на следующее рассуждение: Важной подушкой безопасности, предохраняющей цены на жилье от заметного падения, является ипотека. Последний ценовой скачок на столичное жилье как раз совпал с тем временем, когда ипотека стала доступной, и прекратился, когда основная масса ипотечных покупателей оказалась неспособной угнаться за ценами.

Исходя из этого прогноза, диктовать правила на рынке будут быки, пусть и не очень активно, но все-таки играющие на повышение.

Эту точку зрения разделяет один из высокопоставленных чиновников московского правительства, который на условиях анонимности поделился с ИФ-Недвижимость своими опасениями: Сужение ипотечного рынка, удорожание заемных средств, инфляционные ожидания могут повлечь за собой замораживание строительных проектов (как жилых, так и коммерческих). Если у людей не будет живых денег на покупку недвижимости, рынок затоварится. Так уже было после кризиса 1998 года. Тогда с некоторой отсрочкой будет обвал рынка недвижимости, который повлечет за собой проблемы всей строительной отрасли и всех отраслей, так или иначе вовлеченных в процесс строительства.

Если учесть, что рынок ипотеки вследствие кризиса заметно сузился, можно предположить, что это обстоятельство потянет цены на недвижимость вниз. Таким образом, медведей тоже сбрасывать со счета нельзя.

Но при этом эксперт уверен, что сегодня у России нет явных предпосылок для общего кризиса, как в 1998 году, да и влияние США на нашу страну за последние годы значительно ослабло. Такие кризисы случаются либо в банановых республиках (в 98-м году под российскими активами не было основы), либо при перепроизводстве, как сейчас в США, когда никому уже ничего не нужно. Мы переживаем период, когда у нас есть свое производство, когда цены на нефть растут - значит, нет оснований для дефолта, но в то же время нет кризиса перепроизводства, - заявил ИФ-Недвижимость О. Репченко.

Если дело дойдет до системного экономического кризиса, рынок недвижимости обязательно отреагирует на общую финансовую ситуацию в стране. Так произошло после дефолта, случившегося в 1998 году, когда цена на недвижимость упала, - соглашается О. Репченко.

Аналитики ИФК Тройка Диалог пояснили ИФ-Недвижимость : Земля в России стоит более чем в 10 раз дешевле европейской - в свое время столь же сильно недооценены были многие российские активы, дисконт которых с тех пор резко сократился.

В этом году, как ожидают аналитики, наиболее активно будет развиваться земельный рынок России. Цены на недвижимость большей частью уже сравнялись с европейскими, так что их повышение не может оставаться основным двигателем роста, - рассказал Е. Гавриленков ИФ-Недвижимость. - Скорее, им станет обычный для этого сектора фактор - способность девелоперов получать прибыль, дешево покупая участки земли, застраивая их и продавая по рыночной цене. Как представляется, крупные компании все еще способны приобретать участки довольно дешево, используя свои связи в органах власти и то влияние, которым они обладают как крупные подрядчики, а значит, даже при стабильных ценах на недвижимость у них есть возможность получать большую прибыль.

Другой вопрос в том, кто ее будет покупать по заоблачным ценам. Пока с новой ценовой нагрузкой справляются девелоперы в Сочи. Однако как долго продлится олимпийская эйфория в условиях кризиса банковской ликвидности никто предсказать не берется. Все будет зависеть от политики нового главы государства и кабинета министров.

По данным компании, гектар высококачественной сельскохозяйственной земли в европейской части России стоит $400-700, а в Западной Европе - $7-10 тыс. Иными словами, российская земля в 10-15 раз дешевле европейской - так что оснований для роста достаточно.

Развитию ипотеки в регионах свойственны те же тенденции, что и в столице

Неожиданная новость: ипотека в конце прошлого года стала дешевле. Правда, это не значит, что банки начали снижать ставки по кредитам на покупку недвижимости. Просто отсеялись высокорисковые клиенты, которым ипотека традиционно обходится дороже.

Важно отметить, что сами лучшие ставки, использованные при расчете индексов и в рублях, и в долларах США, не изменились. Они остались на уровне ноября 2007 г. Следовательно, изменения претерпели другие показатели, заложенные в основу расчета Индекса ФОСБОРН, - веса, присвоенные каждому ипотечному продукту в зависимости от спроса на него. То есть изменение Индекса произошло за счет перераспределения спроса на ипотеку, что объясняется сокращением на рынке доли sub-prime кредитов, а не из-за снижения ставок. То есть люди стали брать больше кредитов сроком до 10 лет, а доли заемщиков по остальным категориям - на сроки более 10 лет - сократились. Кредиты на короткие сроки, как известно, выдаются по более низким ставкам, чем на длительные.

В декабре 2007 г. Индекс ФОСБОРН, средневзвешенный показатель оптимальных предложений по ипотеке, составил в долларах США - 9,90%, в рублях - 11,32%. По сравнению с ноябрем в абсолютном выражении произошло снижение Индекса: на 0,08 процентных пункта в долларах США и на 0,18 процентных пункта в рублях

В декабре на рынок вышли заемщики с деньгами - те, кто копил на первоначальный взнос. Люди решили больше не откладывать получение кредита, а накопленные средства направить на первоначальный взнос по ипотеке. А чем больше первоначальный взнос, тем ниже ставка по кредиту.

Что же произошло?
В последний месяц 2007 г. рынок недвижимости находился на подъеме. Компания ФОСБОРН ХОУМ констатировала существенную положительную динамику по росту цен на жилье в преддверии Нового года. Параллельно, начиная с августа 2007 г., наблюдался рост ставок по ипотеке, связанный с кризисом ликвидности в банковской системе. С наступлением 2008 г. аналитики прогнозировали продолжение роста. Потенциальные заемщики поняли, что ожидать в скором времени понижения ставок, о котором еще полгода назад говорили представители правительства РФ, не придется, и многие предпочли поспешить с получением желаемых ипотечных кредитов.

Описанное явление в конце 2007 г. приобрело достаточно массовый характер, что и отразилось на структуре спроса рынка ипотечного кредитования. Поэтому и значение Индекса ФОСБОРН оказалось меньше, чем в октябре и ноябре.

Перестали ждать у моря погоды заемщики с высокими белыми зарплатами, готовые взять ипотеку на короткие сроки. В основном, профилю таких заемщиков соответствует средний и топ-менеджемент, имеющий постоянную официальную зарплату и хорошую кредитную историю. Эти люди, являясь привлекательными заемщиками для банков, естественно, получают кредиты по более выгодным условиям. Также, из самой популярной категории заемщиков - кредитование сроком на 10-15 лет - многие ушли в другой сектор - со сроком кредитования до 10 лет, те, кто имеет возможность делать большой ежемесячный платеж по кредиту.

По остальным категориям структура спроса осталась достаточно стабильной. По-прежнему большая часть договоров заключается на вторичном рынке недвижимости (95%), и только 5% договоров приходится на первичный рынок. Наиболее популярным продуктом является классическая ипотека - 83,9, доля ипотеки под залог имеющегося жилья - 16,1%.

Такое положение вещей пошло на руку банкам, в последнее время ужесточавшим требования к заемщикам вследствие оптимизации рисков. Ведь, как известно, наиболее рискованными являются заемщики, кредитуемые без первоначального взноса либо по долгосрочным программам кредитования. Дополнительным стимулом для решения в пользу ипотеки стали также предновогодние программы банков, связанные с уменьшением/отсутствием комиссий при выдаче ипотечного кредита, бесплатным открытием/обслуживанием счёта и др., которые в итоге понижают эффективную ставку по ипотеке.

По итогам декабря 2007 г. были впервые произведены расчеты Индекса ФОСБОРН для регионов присутствия кредитного брокера ФОСБОРН ХОУМ - Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, Нижнего Новгорода и Новосибирска. С одной стороны, значения Индекса ФОСБОРН близки к значению рынка по Москве (рис.3), а, с другой, отражают специфику каждого отдельного региона.

В долларах США в декабре 2007 г. было заключено порядка 93,3% всех договоров по ипотечному кредитованию, включая кредитование под залог имеющейся недвижимости, 5,4% приходятся на кредитование в российских рублях, 1,3% - в швейцарских франках. Таким образом, московский регион продолжает оставаться единственным регионом в РФ, где доля рублевых заимствований находится на минимальном уровне.

Как известно, в регионах преобладают заимствования в российских рублях: в Санкт-Петербурге и Ленинградской области кредиты в рублях составляют почти 70% среди всех заимствований; в Нижегородской, Свердловской и Новосибирской областях их доля находится на уровне 95-97%.

Значения Индекса ФОСБОРН и в долларах США, и в российских рублях во всех регионах оказались ниже, чем значения средневзвешенных ставок ЦБ РФ даже за относительно благоприятный 3-й квартал 2007 (тогда только отдельные банки изменили свои кредитные программы из-за проблем с ликвидностью).

Как и прогнозировал ФОСБОРН ХОУМ в октябре, на российском банковском рынке в сфере ипотеки станет явным перераспределение ключевых позиций. Одни участники, испытывающие трудности с привлечением финансовых средств, уменьшат на рынке свою долю или уйдут с него, а другие, имеющие дополнительные ресурсные возможности, существенно увеличат свои ипотечные портфели.

Прогнозы
Окончания ипотечного кризиса на Западе, как и прогнозировалось, пока не видно. Правительство США и крупные финансовые структуры ищут выходы и всеми силами стараются восстановить потери, однако существующих мер пока не хватает для того, чтобы наладить ситуацию. Это говорит о том, что многие российские банки пока что еще находятся в состоянии кризиса ликвидности, который продлится еще минимум полгода - некоторые банки могут увеличить ставки на 2%, некоторые - сократить объем выдачи ипотечных кредитов.

Рост цен на недвижимость, по данным ФОСБОРН ХОУМ, за полгода составит 5-7%.
Появление закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости будет стимулировать приток денег в строительство.

Не исключено, что во II-ом полугодии 2008 г. рост ставок остановится, и ипотека даже начнет дешеветь. Однако это произойдет, прежде всего, опять же, за счет сокращения доли ипотеки с минимальным первоначальным взносом и неофициальным подтверждением дохода. Таким образом, несмотря на некоторую стабилизацию ставок по кредитам, доступность ипотеки для определенных слоев населения уменьшится.

Инвесторы, объединяйтесь!

Сейчас уже трудно припомнить, когда впервые заговорили о том, что рынок недвижимости нуждается в масштабных инвестициях. Равно как и о проблемах, тормозящих приток финансов. Много было разговоров на эту тему, да и сейчас не меньше. Однако считать, что одними разговорами дело и ограничивается, было бы неправильно. Происходят кое-какие практические сдвиги, правда, преимущественно в сфере коммерческой недвижимости. Так, созданный несколько месяцев назад западный фонд недвижимости Fleming Family Partners Russia Real Estate Ltd. (FFP) заключил первую инвестиционную сделку - купил офисное здание международного класса у инвестиционного банка Credit Suisse First Boston. Доход инвесторов будет обеспечиваться за счет эффективного управления зданием и его последующей перепродажи. О намерениях работать в партнерстве с еще одним иностранным инвестиционным фондом объявила недавно компания "Стайлз Рябокобылко". Новый фонд (его планируемый объем - порядка 100 млн долларов) будет по форме деятельности напоминать траст и создается специально для инвестирования средств в недвижимость. Участники рынка объясняют создание таких фондов тем, что сегодня мало кто из инвесторов готов вкладывать в недвижимость больше 10-20 млн долларов собственных средств. Как правило, в масштабных проектах используются привлеченные деньги, в частности недешевые банковские кредиты (крупные российские банки сегодня кредитуют строителей в среднем под 14-18% годовых в валюте). А поскольку на реализацию проекта требуется как минимум два-три года, банковский кредит превращается в серьезное бремя. Организация инвестиционного фонда с участием нескольких зарубежных партнеров позволяет объединить средства заинтересованных компаний.

"В регионах нет единого рынка заимствований. В одном регионе ставка двадцать пять процентов в рублях считается нормальной, а в других, условно говоря, - тридцать процентов годовых. Высокие ставки держатся потому, что для крупных российских банков региональные строители - terra incognita. У большинства из них нет кредитной истории. Такой вот замкнутый круг".

Можно сказать, что инвестиционные фонды с иностранным участием становятся новыми игроками отечественного рынка коммерческой недвижимости. А значит, дело идет к его укрупнению. Хорошо если это произойдет и на рынке жилищного строительства. А пока здесь действует множество относительно небольших домостроительных компаний, ежегодные обороты которых в лучшем случае едва превышают несколько десятков миллионов долларов. Большинство строителей не способны привлечь масштабные инвестиции, следовательно, и амбициозные проекты (например, обновление жилых кварталов - снос старого жилья и строительство нового) им не по зубам. Особенно эта проблема актуальна для регионов. В них и ставки по банковским кредитам на строительство высоки. Вот что говорит по этому поводу Александр Казаков, руководитель юридического департамента Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК):

Схема деятельности фонда проста - пайщики отдают деньги, получают инвестиционные паи и право на извлечение инвестиционного дохода. Инвестиционный доход должен быть сформирован управляющей компанией за время действия фонда (обычно пять-семь лет). При этом пайщик не может потребовать от управляющей компании, чтобы та выкупила его пай до истечения срока действия. Зато он вправе ежегодно получать доход, аналогичный дивидендам акционерного общества. До 90% фонда может быть размещено в объектах недвижимости, как строящихся, так и готовых, реконструируемых объектах, различных правах на недвижимое имущество, а также в акциях и долях компаний, осуществляющих инвестиционную, риэлтерскую и строительную деятельность.

Действительно, чтобы рынку выйти на новый виток развития - в сторону укрупнения, - требуются структурные изменения, а для этого, в свою очередь, нужны деньги. Но возможности привлечения средств государства, иностранных инвесторов и банков пока ограниченны. Можно долго ходить по этому порочному кругу, но лучше его разорвать. Например, привлечь средства непрофессиональных внутренних инвесторов (как организаций, так и частных лиц). Сделать это можно с помощью закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости. Правила их создания и функционирования закреплены в Федеральном законе "Об инвестиционных фондах", который был принят в ноябре прошлого года (до этого деятельность паевых инвестиционных фондов ограничивалась фондовым рынком).

Вообще коллективные инвестиции в недвижимость - обычная практика для многих развитых стран. Специалисты в области финансовых рынков приводят в пример американские инвестиционные трасты недвижимости (Real Estate Investment Trasts - REITs). По сути это закрытые акционерные фонды, которые специализируются на инвестициях в рынок недвижимости. В настоящее время на американском рынке работает более 300 таких фондов, а стоимость их активов превышает 200 млрд долларов. На эти фонды распространяется благоприятный режим налогообложения, при котором сумма выплаченных дивидендов исключается из налогооблагаемой базы. Правда, для того, чтобы получить право на налоговые преференции, компания должна доказать, что она отвечает нескольким требованиям. В частности, ее активы должны в основном состоять из объектов недвижимости, а доходные поступления - из доходов от недвижимости. Акции таких трастов обращаются на бирже. Ликвидность инвестиций, диверсификация портфеля и режим налогообложения в таких фондах иногда являются более привлекательными, чем во взаимных фондах других типов. REITs по закону обязаны выплачивать большую часть своих доходов акционерам, поэтому их бумаги являются, как правило, стабильным источником дивидендного дохода. Многие REITs предлагают привлекательные уровни доходности, их бумаги менее рискованны, чем другие инструменты фондового рынка, и удерживают свои позиции, даже если тот "теряет почву под ногами".

Первопроходцы

Доходность проектов, в реализации которых принимает участие фонд, колеблется от 25 до 60% годовых. Такие требования к доходности, по словам генерального директора УК "Конкордия Эссет Менеджмент" Павла Зюбина, во многом вызваны тем, что пока пайщиками фонда являются несколько частных лиц. Фонд вкладывает средства пайщиков в девелоперский проект на средней стадии, когда основные риски пройдены. С приходом же на рынок коллективных инвестиций страховых и инвестиционных компаний, пенсионных фондов область инвестиционного интереса вполне может сместиться и к проектам с более низкой доходностью.

Российские закрытые паевые инвестиционные фонды, конечно, лишь отдаленно напоминают американские аналоги - как по структуре, так и по количеству и стоимости активов. В частности, пока зарегистрировано лишь несколько закрытых ПИФов, объем собранных в них средств невелик, а в конкретные проекты вложился только Первый инвестиционный фонд недвижимости. Этот действительно первый фонд был зарегистрирован весной этого года, стоимость его чистых активов на сегодняшний день превышает 10 млн долларов. Управляет фондом компания "Конкордия Эссет Менеджмент", созданная при участии столичных девелоперских фирм "КВ-инжиниринг" и "Строймонтажсервис". Основной целью фонда является строительство объектов недвижимости для их продажи или сдачи в аренду. А вот массовое жилищное строительство пока не входит в сферу приоритетных направлений деятельности (хотя один такой объект имеется - новостройка в одном из спальных микрорайонов Москвы). Основная же масса финансируемых проектов относится к элитному и загородному жилью в Московском регионе, а также объектам коммерческой недвижимости. Кстати, в планах фонда - выход на рынки Санкт-Петербурга и Уфы.

С тем, что закрытый паевой инвестиционный фонд - хороший инструмент для реализации проектов на рынке недвижимости, согласен и Дмитрий Крылов, генеральный директор другого закрытого ПИФа - Паевого фонда недвижимости. Эта структура, так же как и Первый инвестиционный фонд недвижимости, была зарегистрирована минувшей весной. Правда, фонд (его объем 120 млн рублей) изначально создан не для реализации девелоперских проектов на рынке строительства, а для инвестиций в акции и доли компаний, работающих с недвижимостью. Пайщиком является единственное юридическое лицо. Но, по словам г-на Крылова, в ближайшее время планируется создать еще один фонд, который и будет нацелен на рынок строительства.

"Рынок недвижимости укрупняется, а значит, способность инвестора-застройщика вывести на рынок большую сумму денег будет одним из главных конкурентных преимуществ. Пока многие потенциальные инвесторы не выходят на рынок недвижимости, потому что им непонятны законы его функционирования, они не хотят рисковать. Мы же предлагаем им воспользоваться прозрачным и понятным финансовым механизмом. Наши партнеры получают возможность инвестировать в рынок недвижимости, а мы приобретаем финансовый рычаг для финансирования своих проектов", - отмечает г-н Зюбин.

"Закрытый паевой фонд - это еще и возможность диверсификации инвестиционного портфеля, - говорит Роман Шемендюк, начальник управления развития бизнеса управляющей компании 'Менеджмент Центр' (создание фонда недвижимости пока входит лишь в планы этой компании). - Деньги пайщиков распыляются по нескольким проектам. Таким образом, снижаются риски". Кстати, в США существуют особые требования к диверсификации активов фондов недвижимости. В портфеле должно быть не менее десяти объектов, ни один из которых по стоимости не может превосходить 15% стоимости активов фонда.

Привлекательность паевых фондов недвижимости повысится, если паи будут выведены на биржу (это может произойти уже в следующем году). Ведь биржевое обращение паев даст пайщику возможность выйти из фонда, не дожидаясь истечения срока его действия, и вернуть свои деньги.

Конечно, закрытые паевые фонды не являются абсолютно безрисковыми инструментами инвестиций. Но в основном все риски пайщиков связаны с реализацией тех или иных инвестиционно-строительных проектов (риск потери проекта, затягивания сроков, технических просчетов, судебных разбирательств) или с состоянием рынка недвижимости. То есть очень многое зависит от профессионализма управляющей компании, ее менеджмента, опыта работы на рынке.

Еще одно достоинство ПИФа для инвестора - экономия на издержках. Ведь для того, чтобы какая-то неспециализированная организация приняла решение о выходе на рынок недвижимости, ей необходимо проанализировать большой объем информации. Здесь же средствами пайщиков управляют профессионалы.

Устраните несуразности

Что касается рисков, связанных с организацией инвестирования, то они почти полностью устранены - законодательно разделено владение и управление имуществом. Управляющая компания имуществом только управляет, каждый платеж согласовывает со спецдепозитарием, действует в рамках доверительного управления под контролем Федеральной комиссии по ценным бумагам (ФКЦБ).

Например, совершенно не прописана процедура налогообложения участников этой схемы, и, стало быть, не возникает никаких налоговых последствий их деятельности. Поскольку фонд не является юридическим лицом, он не платит налог на имущество и НДС (пайщик уплачивает только подоходный налог при ежегодном получении прибыли, а также в момент погашения пая). Или такой момент: пайщиками фонда могут выступать как физические, так и юридические лица. А у них разные налоговые ставки и режимы налогообложения.

Если ПИФы так хороши, то почему их так мало? В России, как известно, долго запрягают. Вот и участники рынка не торопятся. Они присматриваются к новому инструменту. Во многом их активность сдерживается рядом несуразностей законодательного характера.

Еще одна проблема связана с особенностями регистрации прав на недвижимое имущество. Не совсем понятно, на кого следует регистрировать недвижимость. На ПИФ? Но фонд, как уже было отмечено, не является юридическим лицом. На пайщиков? Но состав пайщиков может изменяться, а значит, придется вносить соответствующие изменения, проводить перерегистрацию.

Такое налоговое дышло теоретически позволяет застройщикам использовать ПИФ для минимизации налогообложения (в частности, для ухода от НДС). Что в конечном счете дискредитирует саму идею коллективных инвестиций. Непонятно, что мешает законодателям урегулировать вопросы налогообложения фондов.

Другая головная боль - величина входного порога для пайщиков. Какой она должна быть? В тех фондах, которые сейчас есть, она высока. Например, в Первом инвестиционном фонде недвижимости - 500 тыс. долларов. "Если порог будет маленький, сюда может прийти большое количество физических лиц. Поскольку существует определенная процедура принятия решений, многочисленность фонда сделает его неуправляемым. Поэтому пока в ПИФе может быть максимум десять крупных инвесторов, осознающих, куда вкладываются деньги. Огромное количество пайщиков - утопия. Для этого надо изменять порядок управления", - поясняет г-н Шемендюк.

Впрочем, похоже, что решение этой проблемы найдено. "В Федеральном законе 'Об инвестиционных фондах' содержится прямое указание на то, что в соответствующих графах реестра о собственности должно быть указано: субъектом права собственности является управляющая компания ПИФа, что подтверждается выпиской из реестра (ее предоставляет реестродержатель). По выписке из реестра и определяются участники долевой собственности", - сообщили нам в Первом инвестиционном фонде недвижимости.



Главная --> Публикации