Главная --> Публикации --> В пределах разумного Дома на отдыхе Слияние без поглощения Приятное с полезным Доллар или рубль – вот в чем вопрос

Сегодня 38% всех коттеджных поселков (КП) удалено от границ столицы более чем на 30 км. По мнению Раисы Манашировой, руководителя департамента загородной недвижимости компании Домострой, подобная тенденция вполне закономерна: Это естественная эволюция. Когда ближние земли освоены, движемся дальше, но интенсивное формирование нового сегмента рынка дальних подмосковных дач происходит именно в последнее время.

Появившееся не так давно понятие дальние дачи уже прочно вошло в лексикон профессионалов в области недвижимости и их потенциальных клиентов. Количество поселков, расположенных на солидном расстоянии от МКАД и пригодных для сезонного проживания, постоянно растет.

Второй тип дальних дач принадлежит, скорее, к высшей ценовой категории. Люди с высоким уровнем дохода нередко увлекаются так называемыми статусными видами спорта: гольфом, верховой ездой, яхтингом и т. д. Поэтому дома, расположенные вблизи большой воды (например, у Можайского, Рузского, Иваньковского водохранилищ), пользуются у них неизменным спросом. Как правило, это не первый и даже не второй дом. Имея квартиру в Москве и коттедж в ближнем Подмосковье, дальние дачи они приобретают для отдыха и занятий спортом. И было бы ошибкой предположить, что цель подобной покупки экономия средств. Цены на такую недвижимость могут достигать нескольких миллионов долларов.

Ориентировочно такие поселки можно разделить на три группы. В первую входят дачи экономкласса. Ни для кого не секрет, что сегодня купить недвижимость в ближнем Подмосковье менее чем за 300 тыс. долл. практически невозможно. Но, заплатив гораздо меньшую сумму, вполне реально стать владельцем коттеджа в районах, расположенных далее 60 км от МКАД. При этом условия проживания в таких КП практически те же, что и в ближнем Подмосковье: круглосуточная охрана, все необходимые коммуникации, инфраструктура, удобный подъезд. Конечно, из-за удаленности от столицы и перегруженности автотрасс жить там постоянно весьма проблематично.

Рост популярности дальних дач очевиден. Еще пару лет назад большинству клиентов сложно было решиться на приобретение дома в 90 км от МКАД. Однако благодаря грамотной тактике девелоперов ситуация изменилась. Потенциальных покупателей стараются привлечь высокоразвитой инфраструктурой, прекрасными природными и ландшафтными характеристиками, предлагая им не просто дачу, а определенный стиль отдыха. В результате спрос на такую недвижимость продолжает расти, рассказывает Ирина Могилатова, генеральный директор агентства элитной недвижимости Tweed. По ее словам, наиболее интенсивен рост этого сегмента рынка в живописных районах Рузского и Иваньковского водохранилищ и в долине Оки. С недавних пор его границы расширились до соседних с Подмосковьем областей: Тверской, Калужской, Смоленской, Владимирской. По данным компании Tweed, в стадии активных продаж находится около 40 поселков (примерно 80% из них экономкласса), расположенных далее 65 км от МКАД.

Третью группу можно отнести к элите. В последнее время состоятельные клиенты все чаще высказывают пожелание приобрести несколько гектаров земли для строительства одного большого дома с соответствующей инфраструктурой. В ближнем Подмосковье реализовать этот план довольно сложно, поскольку на таких больших участках экономически целесообразнее строить коттеджные поселки. А вот в отдаленных районах области такая возможность есть.

В поселке Аистово у Можайского водохранилища покупателю предлагают на выбор 11 вариантов домов в стиле кантри, выполненных из камня или дерева. Такие объекты инфраструктуры, как развлекательный комплекс, причал для лодок, благоустроенный пляж, гостевая автостоянка, место для барбекю, спортивные и детские площадки, уже готовы.

Клиенту, желающему сделать покупку на дальнем загородном рынке, есть из чего выбрать. Возьмем, к примеру, поселок премиум-класса Сосновые берега в 110 км от Москвы по Минскому шоссе. Здесь, на берегу Можайского водохранилища, расположено 185 домовладений с коттеджами во фламандском стиле. Площадь участков от 11 до 58 соток, цена от 6,3 млн руб. Привлекает оригинальностью оформления ансамбль въездной группы: искусственный пруд с бригантиной, внутри которой разместились ресторан, бар и кафе. В поселке есть все для полноценного активного отдыха: поле для мини-гольфа, теннисные корты, спортивная и детская площадки и, конечно же, яхт-клуб с собственным эллингом. Непосредственная близость к сосновому лесу и большой воде, а также собственный пляж делают VIP-участки особенно привлекательными.

На берегу Рузского водохранилища (в 109 км от МКАД) расположен поселок Рузские просторы отличное место для жизни и активного отдыха. Здесь действует большой многофункциональный спортивно-развлекательный комплекс с бассейном, солярием, теннисным кортом, бильярдом, боулингом, тренажерным залом и медпунктом; есть спортивные сооружения, площадки для игр в футбол и волейбол, открытые теннисные корты и пляж; ресторан с видом на водохранилище; яхт-клуб с причалами и эллингами (возможны техническое обслуживание яхт, круглогодичная стоянка судов), лодочная станция.

Дачный поселок бизнес-класса Озерна возводят в 97 км от МКАД по Новорижскому шоссе. По проекту здесь будут построены 41 дом и таунхаусы, пригодные для постоянного проживания. Поселок задуман как идеальное место для проведения отпуска в летние месяцы или выходных с семьей и друзьями.

Недавно объявлено о строительстве поселка Гагаринлэнд в 150 км от Москвы по Можайскому шоссе. Здесь, на родине Юрия Гагарина, у деревни Клушино Смоленской области, на участках от 24 до 36 соток возведут 524 дома площадью 150 270 кв. м. Примерная стоимость участков с подрядом 150 200 тыс. евро. Сдача первой очереди запланирована на конец 2008 года, а завершение строительства на 2012 год. В поселке появятся такие объекты инфраструктуры, как аэроклуб с вертолетной площадкой, теннисные корты, спортивные площадки, фитнес-клуб, кинотеатр, пляжи на берегу озера (площадь которого составляет 14 га), детский развлекательный центр и т. д. На территории, прилегающей к комплексу, организуют фермерское хозяйство, специализирующееся на выращивании экологически чистых овощей и фруктов, и пасеку. Продукцию будут поставлять в поселковые магазины.

Проект загородного комплекса Московское море, который вырастет на берегу Иваньковского водохранилища, в 107 км от Москвы по Ленинградскому шоссе, привлекателен тем, что современная инфраструктура гармонично вписана в ландшафт заповедной зоны Завидово. Полностью подготовленный к застройке комплекс разделен на земельные участки (от 30 соток до 3 га), пригодные для возведения жилья европейского класса как загородных домов, так и обширных усадеб, резиденций для отдыха или постоянного проживания. К услугам жителей и гостей комплекса яхт-клуб Марина Завидово, лесопарковая зона, благоустроенный пляж, ресторан, русские бани, конюшни, поле для мини-гольфа и крокета, площадки для волейбола и теннисный корт.

Дальние дачи обычно строят из оцилиндрованного бревна или клееного бруса. Примерно в трети поселков право выбора материала принадлежит покупателю. Нижний ценовой предел на подобные дома 120 тыс. долл., при этом максимальные цены могут достигать 500 тыс. долл. и более. Стоимость сотки минимум 3 тыс. долл. Срок реализации таких проектов обычно составляет от полутора до двух лет.

Цена вопроса
Дальняя дача экономкласса сегодня стоит 100 425 тыс. долл., а дом в дачном поселке бизнес-класса, удаленном от МКАД более чем на 65 км, 350 690 тыс. долл. Цена домовладения в поселке Раздолье, расположенном в 115 км от МКАД по Ленинградскому шоссе, в среднем составляет 1,2 млн долл. В целом этот проект можно отнести к формату бизнес-класса, но, поскольку дальние дачи стали новым сегментом рынка загородной недвижимости, поселок может претендовать на статус премиум-класса, несмотря на небольшие площади домов и участков, комментирует Игорь Лебедев, начальник отдела маркетингового анализа компании Масштаб.

Реализации новых многофункциональных проектов стоит ожидать на Ленинградском и Ярославском направлениях. Эти трассы сейчас активно реконструируют, в ближайшем будущем там появятся новые развязки, а с открытием трассы-дублера Ленинградского шоссе транспортная доступность этого направления повысится в разы.

Задел на будущее
Количество доступных предложений в ближнем Подмосковье сокращается, поэтому спрос на дальние дачи будет расти. Эту тенденцию подкрепляют хорошая экология и низкая плотность застройки. Всего год назад на рынке было три четыре подобных предложения, не отличавшихся особой привлекательностью, но даже они были моментально раскуплены, комментирует Антон Архипов, руководитель салона загородной недвижимости Резиденция компании ИНКОМ-Недвижимость. Дальние дачи будут развиваться самыми стремительными темпами, считает Владимир Яхонтов, заместитель генерального директора компании МИЭЛЬ Загородная недвижимость. Во многом перспективы загородного жилья этого формата, кстати, самого успешного по темпам продаж, связаны с расширением круга потенциальных покупателей за счет жителей соседних с Подмосковьем областей, на границах которых уже строят поселки. Тем более что стоимость домов не так высока.

Этот небольшой потенциальный доход пайщиков, как обычно, уменьшится (а возможные убытки, соответственно, возрастут) на размер вознаграждения управляющего и прочие расходы фонда. Сейчас за управление фондами акций УК берут в среднем 3% от среднегодовой стоимости его чистых активов (СЧА), а низкодоходными фондами облигаций 1-1,5%. При доходности фонда в 20% годовых комиссия в 3% съедает более 10% от дохода пайщика, подчеркивает замгендиректора УК ВТБ управление активами Арен Апикян.


Увы, в 2007 г. доходность вложений в ПИФЫ заметно снизилась. Больше чем на 15% за прошлый год подорожали паи лишь 43 из 340 открытых и интервальных ПИФов. Так что пайщики большинства фондов в лучшем случае довольствовались доходом (с учетом уплаты налогов, надбавок и скидок) на уровне банковских вложений. Судя по всему, в 2008 г. их доход едва ли будет выше: с начала года заработать хотя бы минимальную прибыль для пайщиков удалось лишь 60 ПИФам из 529, остальные в минусе. Большинство аналитиков прогнозируют рост фондового рынка максимум на 20% от уровней конца 2007 г.

Большой размер вознаграждения УК не гарантирует высокого дохода. Так, годовая комиссия УК фонда Альфа-капитал металлургия, заработавшей за 2007 г. для пайщиков 56,8% прибыли, составляет 2,9% от СЧА, а убыточного фонда Инвесткапитал-нефтегазэнерго (-13,7%) 3,9%. А максимальную комиссию 9% от СЧА берет УК Маяк эссет менеджмент за управление фондом Демидоff смешанные инвестиции. Артем Коротаев, гендиректор УК Маяк эссет менеджмент, говорит, что высокий размер вознаграждения обусловлен небольшими объемами средств, находящихся в управлении (около 7 млн руб.). Зато в фонде нет скидок и надбавок. Снизить комиссию до 3-4% от СЧА в компании собираются, когда объем фонда достигнет 40-50 млн руб.

На окладе
Между тем в подавляющем большинстве случаев ставка комиссии за управление в ПИФе не зависит от доходности фонда. Исключение, к примеру, составляет УК Центринвест, вознаграждение которой за управление ПИФ Мой фонд. Акции второго эшелона 15% от прироста СЧА (но не менее 1,5% и не более 7% СЧА). По данным НЛУ, доходность этого фонда за 2007 г. 26,9%.

Главным образом снижали комиссию за управление фондами облигаций, в которых она и так небольшая. Только в смешанном ПИФ АФМ. Премьера под управлением УК Активфинансменеджмент комиссия уменьшилась с 5% до 0,5%. Контролер этой УК Елена Гордеева объяснила такой шаг желанием повысить привлекательность фонда. А генеральный директор УК Алемар Виталий Сотников связал повышение комиссии УК за управление ПИФ Алемар активные операции с 2% до 3% с приведением тарифов к рыночному уровню. По той же причине увеличила комиссию и УК КИТ фортис инвестментс.

За счет смежников
В отличие от расходов на оплату услуг внешних организаций (спецдепозитария, аудитора, оценщика и проч., с которыми нужно договариваться) управляющие компании назначают комиссию за управление по собственному усмотрению в пределах, разрешенных законом. Однако они не спешат снижать сборы, для того чтобы увеличить прибыль клиентов. С июля прошлого года свою комиссию изменили лишь восемь компаний, причем половина из них подняли плату за услуги (см. таблицу).

Вид на будущее
Основная масса управляющих в ближайшее время не собирается снижать комиссии. Большие компании, по словам замруководителя департамента коллективных инвестиций ФК Уралсиб Андрея Бондаренко, не стремятся снижать вознаграждения, чтобы поддерживать качественный уровень управления, который стоит недешево.

Более активно управляющие (а их более десятка) урезали расходы на депозитарии, аудиторов фондов. Так, в УК Банка Москвы это снижение составило 0,15- 0,3% от СЧА в год (по всем фондам), а в Тройке диалог 0,1-0,3% от СЧА (для восьми фондов). Это позволяет немного увеличить доходность инвестиций в ПИФ, но лишь на доли процента.

Неправильно брать плату с пайщика просто за то, что он решил доверить свои деньги управляющему, говорит Апикян. У нас нет платы за вход, вторит ему генеральный директор Газпромбанк управление активами Александр Пчелинцев.

Вместо этого для привлечения клиентов управляющие некоторыми ПИФами планируют отменить надбавки за вход в ПИФ. К примеру, уже в марте-апреле 2008 г. планирует отменить надбавки при продаже паев ОПИФов УК ВТБ управление активами через банк ВТБ 2 От надбавок в ряде фондов уже отказались и в УК Пиоглобал.

Хорошо, что ПИФы стали привязывать свое вознаграждение к результатам работы, радуется аналитик НЛУ Антон Кузин. К ним, к примеру, относятся ПИФы Витус фонд акций, Открытие-энергетика.

Тем не менее снижение вознаграждений УК станет тенденцией в последующие год-два, успокаивает пайщиков Апикян. Это общемировая тенденция, она неизбежно коснется и российского фондового рынка, добавляет руководитель департамента управления активами ФК Открытие Сергей Данилюк.

Комитет по строительству не включил показатели ЗАО СПб МФТЦ (Мировой финансовый и торговый центр), которое тоже входит в наш холдинг, говорит пресс-секретарь ЛенспецСМУ Софья Станковская. МФТЦ, по данным комитета по строительству, сдал в прошлом году 20 100 кв. м. Станковская утверждает, что холдинг сдал в 2007 г. 236 000 кв. м. Мы считаем общую площадь, а чиновники жилую, объясняет она.


В прошлом году объем жилищного строительства в Петербурге вырос на 4% до 2,4 млн кв. м. Комитет по строительству проранжировал компании в зависимости от объемов введенного жилья. Самым крупным застройщиком в 2007 г. стала компания ЛЭК истейт. По данным комитета по строительству, она сдала 206 600 кв. м жилья, обогнав город, который лидировал в аналогичном списке за 2006 г. Комитет по строительству в 2007 г. стал вторым крупнейшим застройщиком, сдав 188 700 кв. м жилья для льготников и очередников. ЗАО ЛенспецСМУ, которое ввело 179 100 кв. м, поднялось с пятого места на третье. ФГУ Объединенная дирекция по реализации федеральных инвестиционных программ, которое ввело 159 900 кв. м жилья для военных в Пушкине, заняло четвертое место.

Из-за разницы в методике занижены показатели холдинга RBI, считает руководитель его пресс-службы Наталья Шорина.

При подсчете учитывалась только жилая площадь, подтверждает пресс-секретарь комитета по строительству Анна Миронова.

Из списка застройщиков исчезла компания М-индустрия, которая в 2006 г. сдала около 100 000 кв. м жилья, заняв, по данным комитета по строительству, третье место среди коммерческих застройщиков. В 2007 г. мы сдали около 150 000 кв. м первую очередь Поэмы у трех озер и жилой дом на проспекте Пархоменко, утверждает гендиректор ЗАО М-индустрия Денис Тихонов. Однако в списке комитета по строительству компания не упоминается. Учитывались только компании, которые сдавали жилье в эксплуатацию в 2007 г., утверждает Миронова.

В прошлом году холдинг ввел 120 000 кв. м, утверждает она, однако в рейтинге комитета по строительству значится лишь входящая в него компания Северный город, которая сдала в эксплуатацию 65 300 кв. м.

Концентрация на строительном рынке усиливается, отмечают эксперты. Первая десятка крупнейших застройщиков (без учета бюджетного жилья) ввела в прошлом году 52% от общего количества сданных площадей, а в 2006 г. всего 40%, подсчитал директор отдела по профессиональным услугам компании Knight Frank Санкт-Петербург Николай Пашков. По расчетам Knight Frank, в первую тройку наряду с комитетом по строительству входят ЛЭК и ЛенспецСМУ. Две эти компании лидируют на рынке с отрывом уже последние несколько лет и формируют его, поскольку все остальные строят меньше в разы, говорит Пашков.

Зато в рейтинг попал Строймонтаж, которого год назад в нем не было. В 2006 г. у нас не было сданных объектов, в этом году мы сдали 78 700 кв. м, сообщила представитель компании Наталья Юдина.

Город переместился с первого места на второе, что свидетельствует об увеличении объемов строительства бизнесом, считает гендиректор АРИН Алексей Бегунов. Несколько лет назад было заложено много проектов, сегодня их реализация завершена, говорит он.- В дальнейшем город планирует строить до 500 000 кв. м бюджетного жилья в год, но это не окажет никакого влияния на рынок, поскольку распределяется по льготным категориям граждан и очередникам.
В ближайшее время Rezidor Hotel Group заключит с Панавто контракт на управление четырехзвездочным отелем, который девелоперская дочка автодилера намерена построить к 2011 г. на ул. Береговой, сообщил Ведомостям вице-президент по развитию Rezidor SAS Hospitality Арильд Ховланд. Представитель Панавто Михаил Тихонов рассказал, что земля уже куплена, строительство начнется в 2009 г., отель будет рассчитан на 588 номеров, а его общая площадь более 40 000 кв. м. Инвестиции в проект около $65 млн, сообщил Тихонов.

У ЛЭК появились проекты редевелопмента крупных территорий, это обеспечит компании и дальнейший рост рыночной доли, считает Пашков. ЛенспецСМУ давно взяла курс на крупные проекты, а у ЛЭК было больше проектов масштабом поменьше, добавляет он.

Rezidor Hotel Group
ГОСТИНИЧНЫЙ ОПЕРАТОР
Управляет гостиницами под брендами Radisson SAS Hotels Resorts, Regent International Hotels, Park Inn and Country Inns Suites в Европе, на Ближнем Востоке и в Африке.
Штаб-квартира Брюссель.
35% акций принадлежит Carlson Companies.
В портфолио компании 322 работающие и строящиеся гостиницы (65 800 номеров) в 48 странах, в России 18 отелей (в Москве, Сочи, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Ростове).
С ноября 2006 г. акции Rezidor Hotel Group торгуются на Стокгольмской фондовой бирже.
Капитализация на закрытие 19 февраля 2008 г. 5,64 млрд шведских крон ($892,57 млн).
ООО Панавто
Официальный дилер Mercedes-Benz с 1996 г.
Девелоперская дочка компании ООО Стар-девеломпент, создана в 2006 г.
По данным СПАРК-Интерфакс на 1.08.2007, 90% принадлежит Антерра Бетайлигунгсфервальтунгс (Австрия), 10% Леди сервисиз К/С (Королевство Дания).
Финансовые показатели не раскрываются.

Ренессанс-Дон обошелся без Rezidor
Первой гостиницей, которую Rezidor Hotel Group взяла в управление в Ростове, была Московская на ул. Б. Садовой. Договор был подписан в июне 2006 г. с компанией Ренессанс-Дон, но в 2007 г. расторгнут. Ренессанс-Дон не приступил к реконструкции здания в оговоренные сроки, пояснила представитель Rezidor Сандра Димитрович. По словам гендиректора Ренессанс-Дона Андрея Сидорова, его компания решила, что сможет сама управлять гостиницей.

По словам гендиректора Старт-девелопмент (девелоперская дочка Панавто) Вадима Нарановича, сначала в качестве партнера рассматривали эстонскую сеть Reval Hotels (100%-ная дочка норвежской Linstow International), которая уже управляет трехзвездочным отелем в Москве (826 номеров), построенным Панавто. Но в итоге ростовский проект решили делать классом выше и выбрали Rezidor, управляющий четырехзвездочными отелями, говорит Наранович. Бренд, под которым откроют гостиницу, пока не определен.

По словам гендиректора Панавто-Юг Виктора Смирнова проект, скорее всего, будет финансироваться из собственных средств Панавто, но не исключены вложения Rezidor. Директор по коммуникациям Rezidor Hotel Group Сандра Димитрович отметила, что у Rezidor уже есть такой опыт компания финансировала 20% строительства гостиниц в Екатеринбурге и Санкт-Петербурге, а затем продала свою долю владельцам отелей.

По мнению первого заместителя гендиректора конгресс-отеля Don-Plaza (4 звезды, 240 номеров, управляет компания Интурист в городе Ростове-на-Дону) Андрея Демишина, соседство двух гостиниц на одной улице может привести их к конкуренции друг с другом. Демишину возражает директор Hotel Consulting Development Group Александр Лесник, который приводит в пример три отеля на Тверской в Москве под управлением Marriott International, которые, по его словам, не мешают друг другу.

Сейчас в управлении Rezidor в Ростове находится четырехзвездочная Radisson Don Hotel (81 номер, инвестор Донотель), которая тоже располагается на ул. Береговой. Ее открытие состоится 15 апреля, стоимость стандартного номера будет 6250 руб. (без НДС) в сутки, сообщила Димитрович. По ее словам, Rezidor в финансировании строительства Radisson Don Hotel не участвовала.

Но бронировать номера в Don-Plaza приходится за три месяца, отмечает вице-президент ассоциации рестораторов и отельеров ЮФО Алексей Овчинников.

О конкуренции в классе 4 звезды в Ростове вообще говорить не приходится, потому что таких отелей в городе не хватает, полагает директор по региональным проектам Cushman Wakefield/Stiles Riabokobylko Максим Андрюхин. Единственный работающий отель такого уровня в Ростове Don-Plaza.



Главная --> Публикации