Главная --> Публикации --> Потребительский бунт Кс определит, можно ли прописаться на дачном участке Наследникам о наследстве

Первое историческое упоминание о древних землях, раскинувшихся к юго-западу от Москвы, относится к 1326 году. В XIV в. Иван Грозный расселил вокруг Первопрестольной служилых дворян из других городов, дабы укрепить границы. С тех пор эти места особенно полюбились московской знати, здесь появились вотчины видных боярских родов. В XVII в. были построены загородные усадьбы, некоторые из которых (Черемушки-Знаменское, Воронцово, Зюзино, Знаменское-Садки, Ясенево) полностью или частично сохранились до наших дней и составляют уникальное усадебное ожерелье юго-запада столицы.

Ошибается тот, кто считает Воробьевы горы высшей точкой Москвы. Самая высокая находится в окрестностях Теплого Стана. Но Юго-Запад не только самый рослый, но и самый зеленый округ столицы. Он окружен парками, которые вклиниваются в его территорию: Битцевский с северо-востока, Ясеневский и Олимпийский с юга, Теплостанский и Тропаревский с юго-запада, Воронцовский и парк 50-летия Октября с запада и с севера. Со стороны центра города к округу примыкают лесной массив Воробьевых гор и Нескучный сад.

Вплоть до начала массовой застройки в 1950 1960-х годах на Юго-Западе практически не было промышленности, что и обуславливает сегодняшнюю благоприятную экологию этого округа. Поворотным в его биографии стал 1956 год. Он вошел в историю вместе с малоизвестным прежде селением Черемушки, которому пред-стояло стать самой прославленной в стране опытной стройплощадкой: именно там в массовом масштабе приступили к возведению дешевого типового жилья. Позднее подобные стройплощадки стали появляться и в других городах страны, по этому поводу даже шутили: Черемушки получили всесоюзную прописку.

До XX в. эта местность считалась ближним Подмосковьем, поскольку граница Москвы проходила по окружной железной дороге. После революции административное деление изменилось, и волость Московской губернии стала Ленинским районом области. Первые городские жилые дома появились здесь лишь в 1940-х годах. Таким образом, столица перешагнула прежние границы и начала обосновываться на землях, которые задним числом были официально отнесены к ее территории.

Специалисты рынка недвижимости называют Юго-Западный округ престижным и перспективным. В числе его привлекательных характеристик хорошая экологическая обстановка, благоприятная роза ветров. Транспортную доступность обеспечивают крупные трассы, среди которых проспекты Вернадского, Ленинский, Новоясеневский, Нахимовский, Севастопольский, улицы Профсоюзная, Обручева, Дмитрия Ульянова, Вавилова, Наметкина. Ближайшие шоссе (Калужское и Минское) оказывают непосредственное влияние на округ в целом, считает Владимир Кузнецов, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании WELHOME. В частности, по его мнению, реализация проекта А-101 на Калужском направлении скажется на рынке недвижимости Юго-Запада по причине значимости и масштабов.

А один из районов округа вписал свое имя в историю кино: жилой массив Тропарево (дома №113 123 по проспекту Вернадского) послужил натурой для съемок всенародно любимого фильма Ирония судьбы, или С легким паром!. Застройка спальных районов Теплого Стана, Ясенево, Коньково, Зюзино формировалась в первой половине 1970-х. А с начала 1990-х, после довольно продолжительного затишья, развернулось массовое строительство в Северном, а затем и Южном Бутово. Там, кстати, наряду с многоэтажными домами появилось несколько коттеджных поселков (Альфа, Потапово), а недавно распоряжением мэра Москвы предписано создать еще нескольких малоэтажных жилых образований.

Юго-запад столицы был и остается одним из наиболее привлекательных районов для возведения новостроек. Сегодня здесь появляются преимущественно дома бизнес-класса (более 80%), ориентированные на людей с достатком выше среднего. Активная жилая застройка ведется на улицах Вавилова, Дмитрия Ульянова, на Севастопольском, Ломоносовском и Нахимовском проспектах, сообщает Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам компании Квартал. По информации компании МИАН, в округе возводится шестнадцать новостроек. Стоимость квадратного метра превышает среднемосковскую на 19 тыс. руб. и составляет 112 тыс. руб. В компании Квартал называют большую цифру 137,5 тыс. руб. за квадрат, однако подчеркивают: все зависит от местоположения. Наиболее высокие цены на жилье в районах у Тропаревского парка, Ленинского проспекта, улицы Профсоюзной, а также ближе к центру города.

В округе сложилась широкая сеть объектов социальной инфраструктуры, говорит Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы компании МИАН-Агентство недвижимости. Здесь насчитывается 50 поликлиник, 9 больниц, 12 центров социального обслуживания. К услугам поклонников активного образа жизни два стадиона, ледовые катки, бассейны, а также два горнолыжных склона и гольф-клуб. В Битцевском лесопарке находится известный на всю Москву конно-спортивный комплекс Битца. Торгово-развлекательные центры представлены комплексами РИО, Мега, Ашан. Развивается сегмент офисной недвижимости округ облюбовали крупные российские и зарубежные корпорации.

Согласно Генеральному плану развития Москвы, в округе в ближайшие десять лет запланирована реновация территорий трех кварталов в районе Академический и двух в Котловке. Так, в квартале 3-3а (ул. Ивана Бабушкина) на месте сносимых хрущевок построят комплекс из трех 9 15-этажных жилых домов, которые объединит общая двухэтажная пристройка, где разместятся магазины, аптека, отделение банка и т.д. На противоположной стороне проектируемой улицы расположится жилой комплекс из двух 23- и 27-этажных корпусов с подземной парковкой.

Одним из наиболее примечательных объектов, строящихся в округе, Алексей Кудрявцев считает жилой комплекс бизнес-класса Заповедный на ул. Островитянова, вл. Это односекционное здание переменной этажности (19 22 этажа) на 106 квартир площадью от 58 до 213 кв.м. В доме предусмотрены подземный паркинг, салон красоты, стоматология, мини-маркет и фитнес-центр. Средняя стоимость квадратного метра в этом комплексе составляет 150 тыс. руб.

В квартале 9с на площади Хо Ши Мина снесут все хрущевки, а также три восьмиэтажных здания. На их месте в рамках программы Новое кольцо Москвы будут строить крупный многофункциональный жилой комплекс. Участок вдоль проспекта 60-летия Октября застроят домами по индивидуальным проектам.

В квартале 8с на месте проектируемого дублера Ленинского проспекта будут снесены десять пятиэтажек. Вместо них запланировано возведение жилого комплекса из трех корпусов с подземной парковкой. На ул. Дмитрия Ульянова по обеим сторонам эндокринологического центра будут новые жилые дома переменной этажности (12 16 этажей) с подземной парковкой.

Особая зона
Интерес инвесторов к Калининградской области в целом и Калининграду в частности неслучаен. Калининград столица эксклавного региона, уникальная по своему географическому положению. Это почти центр Европы, откуда до восьми европейских столиц не более 600 км. При этом город остается российской территорией и все работающие в нем предприниматели имеют возможность получать ресурсы и сырье по внутренним российским ценам. По плодородию почвы Калининградская область уступает только Ставропольскому краю и Кубани, большие площади польдерных (т.е. расположенных ниже уровня моря) земель позволяют сравнивать этот регион с Голландией. Когда-то именно этот регион, как часть Восточной Пруссии, кормил почти всю Германию, добавляет Дмитрий Рощин, руководитель департамента инвестиций и оценки корпорации Рескор.

По градостроительному плану в кварталах 105 и 106 в Котловке также предусматривается снос пятиэтажек вдоль Нагорного бульвара и Севастопольского проспекта. Там возведут дома по индивидуальным проектам с подземными гаражами.
Калининградская область пока не входит в первую десятку инвестиционно привлекательных регионов России. При этом основные ее социально-экономические показатели уже несколько лет являются средними по стране, а по темпам роста ВРП на душу населения она сохраняет уверенное лидерство среди регионов Российской Федерации. На коммерческую недвижимость приходится существенная часть вложений в регион.

Действие Федерального закона Об особой эконо мической зоне в Калининградской области распространяется на крупные компании, которые смогут предложить инвестпроекты на сумму не менее 150 млн руб. В реестре резидентов уже зарегистрировано более 30 организации. Но столичные застройщики не очень охотно идут в регион. По словам Юрия Синяева, директора по маркетингу Группы компаний Конти, кроме сложностей с получением площадок под новое строительство, существует еще одна проблема слабая материальная база, когда практически все строительные материалы закупаются за границей. Производственные мощности калининградской стройиндустрии плохо загружены, поэтому собственное производство практически отсутствует. Что касается условий для застройщиков, то каких-то особенных преференций ни московским, ни местным компаниям со стороны администрации региона не предоставляется. Вот и получается, что в Калининградской области выгодно строить и развивать бизнес зарубежным компаниям, у которых хорошо отлажен коридор поставки стройматериалов и получения дешевых кредитов.

Территориальная близость к странам ЕС и Балтии, густая сеть автомобильных и железных дорог, единственный незамерзающий российский портовый комплекс на Балтике все это создает хорошие возможности для интеграции и обоснованные предпосылки для развития региона в качестве крупного транспортного узла и торгово-логистического центра. Основой для привлечения крупных инвестиций в Калининградскую область стало введение специального правового режима хозяйственной и инвестиционной деятельности на ее территории в соответствии с законом об ОЭЗ. За время действия закона в области сформировался круг предприятий, стабильно выпускающих продукцию, ориентированную на внешний рынок. В настоящее время на территории Калининградской области постоянно работают около 500 фирм с частичным или полным польским капиталом, более 200 компаний с литовскими инвестициями, а также 370 предприятий с участием немецкого капитала. При этом особенностью экономики Калининградской области является отсутствие крупных бюджетообразующих предприятий с участием иностранного капитала.

Сейчас же около 80% офисного сегмента, как и в большинстве российских регионов, сформировано некачественными коммерческими объектами бывшей муниципальной собственностью, постройками полувековой давности и бывшими научными учреждениями. Остальные 20% офисного рынка это современные площади класса В и появившиеся только в 2006 г. объекты категории А. Однако уже сегодня специалисты отмечают насыщение рынка по всем категориям офисного сегмента. В городе с населением в 600 тыс. человек за два минувших года построено несколько бизнес-центров (Балтийский бизнес-центр, Центральный) и многофункциональных комплексов (Акрополь, КалининградПлаза) со значительной офисной частью в своих составляющих. В 2008 г. будут сданы многофункциональные комплексы Европа Центр, Clover House, МФК Триумф, ТОЦ Балтик Сити (все класса А), а также ремесленно-торговый центр и МФК Мега, где девелоперы запланировали офисные площади.

Офисы:
класс А народился
По данным Knight Frank, на сегодняшний день в Калининграде функционирует 17 бизнес-центров разного уровня. Наибольшим спросом пользуются офисные помещения с минимальным уровнем отделки и площадью от 20 до 75 кв.м по цене аренды, не превышающей $20 за 1 кв.м в мес. К 2009 г. совокупный объем офисной недвижимости города при условии реализации всех заявленных проектов должен составить более 200 тыс. кв.м. До 2009 г. планируется ввод в эксплуатацию примерно 70 тыс. кв.м офисных помещений высокого уровня класса А. Именно они в дальнейшем будет наиболее востребованы арендаторами.

Торговля:
идет насыщение
В Калининграде присутствуют практически все форматы торговой недвижимости. Функционируют супермаркеты, качественные торговые центры и торговые комплексы старой постройки, существует несколько МФК с торговой составляющей. На данный момент острого дефицита торговых площадей в городе нет, однако идет тенденция к переходу рынка на качественно иной уровень. В связи с активным развитием торговых сетей можно сказать, что темпы увеличения объемов предложения на рынке в целом соответствуют темпам роста уровня спроса, утверждает Алла Глазкова, руководитель направления по работе с клиентами департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood.

Таким образом, если в 2004 г. рынок офисной недвижимости в областном центре насчитывал около 145 тыс. кв.м, то в 2008 г. он составит более 254 тыс. кв.м, резюмирует Нина Тупий, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Paul’s Yard Калининград. Это приведет к тому, что значительно увеличится предложение офисов и, как следствие, снизятся арендные ставки. Однако девелоперы рассчитывают на приход в регион новых крупных зарубежных и российских игроков, которым потребуются помещения не только высокого качества, но и значительные по площади. Цена продажи по итогам 2007 г. на офисные помещения класса А составила $1100 1300 за кв.м, а ставки аренды варьируются в пределах $23 50 за кв.м в месяц.

Фактически рынок торговой недвижимости Калининграда начал свое активное развитие с 2005 г., когда ритейлерам были предложены качественные площади сразу в нескольких ТЦ. Самыми крупными реализованными проектами в сфере торговой недвижимости, по данным компании Penny Lane Realty, стали ТЦ Сити Центр, Мега-Центр, Мега-Сити, Мега-Маркет, ТЦ Гранд. Затем были открыты ТЦ Маяк, ТЦ Акрополь, ТРК Эпицентр, ТЦ Калининград Плаза. Большинство торговых площадей города занимают местные операторы, обладающие высокой конкурентоспособностью, чьи позиции надежно закреплены целой сетью локальных торговых предприятий различных форматов. Крупные сетевики из других регионов крайне вяло осваивают калининградский рынок и пока представлены двумя федеральными операторами Седьмой Континент и Эльдорадо.

В 1997 г. Управляющая компания ГрандЛидер открыла в Калининграде свой первый торговый центр Вестер с первым продовольственным супермаркетом в области. Сегодня у нас в управлении более 40 объектов разных форматов от монобрендовых магазинов и формата у дома до крупных торговых центров, рассказывает Александр Михеев, генеральный директор Управляющей компании ГрандЛидер. Общая площадь всех объектов свыше 170 тыс. кв.м, из них 20 тыс. кв.м приходится на города области (Советск, Черняховск, Гусев, Балтийск, Зеленоградск, Светлый). В качестве якорных арендаторов в наших ТЦ выступают как крупнейшие региональные сетевые операторы (супермаркет Вестер, торговая компания MAXIMUS, сеть книжных магазинов Книги и книжечки), так и известные мировые бренды Sbarro, Reebok, Adidas.

Между тем, эксперты начинают поговаривать о насыщении рынка торговой недвижимости Калининграда и возможном снижении доходности ряда объектов. Но пока показатели доходности от ритейла (она составляет 20 25%) опережают остальные сектора коммерческой недвижимости, и интерес инвесторов к рынку торговых площадей меньше не становится.

Согласно приведенным данным Penny Lane Realty, в Калининграде насчитывается примерно 270 тыс. кв.м торговых площадей с учетом street retail. На торговые центры и торгово-развлекательные комплексы приходится около трети (87 тыс. кв.м). В стадии строительства находятся несколько крупных проектов формата mixed-use. В таких центрах, кроме офисных площадей, гостиничного комплекса, представлены помещения торгового назначения, ввод в эксплуатацию которых увеличит суммарную торговую площадь города на 145 тыс. кв.м. В среднем плата за аренду торговых площадей города составляет от $400 700 за кв.м/год (в торговых коридорах от $1000 за кв.м/год и выше). Цены продажи на торговые помещения имеют устойчивую тенденцию к повышению и со-ставляют $1500 3000 за кв.м/год.

Средняя загрузка гостиниц составляет 76%, что является очень хорошим показателем в этом сегменте недвижимости, утверждает Нина Тупий. В сезон на побережье спрос значительно превышает предложение загрузка 101%. Явно наблюдается недостаток правильных рекреационно-гостиничных проектов.

Чем встречают гостей
Предложение на рынке гостиничных услуг Калининграда сформировано номерным фондом гостиниц трех категорий: отели средней категории, гостиницы экономкласса и так называемые гостевые дома. Основной объем предложения (по данным Penny Lane Realty, около 80%) формируется за счет малых отелей (от 10 до 50 номеров) и мини-гостиниц (менее 10 номеров). 90% гостиничного фонда города представлено отелями экономкласса, и только два отеля Командор и Анна имеют категорию 4*. В городе отсутствуют проекты гостиничной недвижимости, отвечающие высшему международному классу 5*, и отели под управлением зарубежных гостиничных операторов. О своем намерении выйти на гостиничный рынок Калининграда неоднократно заявляли Marriott, Sheraton, Accor и Rezidor SAS, но пока места гостиничных операторов высокого класса остаются вакантными. Однако специалисты уверены, что через два года ситуация кардинально изменится. До 2009 г. будет введен в эксплуатацию ряд многофункциональных комплексов, в которых предусмотрен номерной фонд. В МФК Clover House будет функционировать Radisson, в МФК Европа Центр гостиница под управлением компании Сити Отель (г. Санкт-Петербург). Обещает быть интересным проект первого в Калининград-ской области апарт-отеля Crystal House.

Свободной нишей пока остается в Калининградской области сфера рекреационной недвижимости, активно развивающейся сегодня в соседних прибалтийских государствах, продолжает эксперт. Например, в Латвии сегодня около 100 тыс. иностранных туристов ежегодно посещают экологические курорты и фермы. Также в эту сферу входят SPA-центры, гольф-поля и т.п. Еще одной возможной сферой приложения инвестиций тут остается выставочная недвижимость (в регионе нет ни одного современного выставочного комплекса).

Как рассказала Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta estate, в свое время большие надежды в регионе возлагались на активное развитие т.н. ностальгического туризма прибытие туда пожилых немцев родом из Восточной Пруссии. Однако их поток не оправдал надежд за год это только около 100 150 тыс. человек, для которых оказалось достаточно существующего номерного фонда в гостиницах. А введение Литвой транзитных виз для россиян, прибывающих в Калининград железной дорогой, свело на нет развитие активного туризма для соотечественников.

Однако, добавляет Винтаев, в 2007 г. рост замедлился, так как цены, достигшие своего максимума в предыдущие годы, сузили круг потенциальных покупателей. По мнению Павла Третьякова, независимого консультанта по сделкам с недвижимостью, в 2007 г. клиентов на вторичном рынке стало меньше еще и потому, что прекратился приток покупателей с первичного рынка. В 2005-2006 гг. люди, напуганные банкротствами строительных компаний, предпочитали приобретать готовое жилье, объясняет он. Сейчас на рынке остались фирмы с хорошей репутацией, в строй вводятся ранее начатые дома, и люди не боятся покупать новостройки.

После активного роста цен в 2005-2006 гг. в 2007 г. жилье на вторичном рынке Самары подорожало на 15% максимум, говорит Никита Петухов, директор подразделения центра Мабис. По словам риэлторов, жилье не могло не дорожать. Никуда не делась инфляция, рост цен на стройматериалы, желание продавцов заработать больше, перечисляет причины Сергей Винтаев, руководитель департамента оценки Спектра недвижимости. По его информации, за 2007 г. 1 кв. м на вторичном рынке подорожал примерно на 20%, до $2500 в центре города и около $2000 в спальных районах. По данным Спектра недвижимости, в дорогих домах в престижных Самарском и Ленинском районах 1 кв. м стоил $3500-400 А на окраинах города (районы Красная Глинка, Сухая Самарка, пос. Управленческий, 116-й километр) ветхое жилье можно было приобрести по $1200-1500 за 1 кв. м.

Изменение цен в 2007 г. было вполне предсказуемым, отмечают сейчас участники рынка. С января по апрель квартиры по инерции дорожали, с мая началось затишье, летом цены встали. По информации Александра Завелевича, начальника аналитического отдела АН Самарская площадь, в летние месяцы на некоторые объекты покупатели даже добивались скидок на 10%. Осенью риэлторы заговорили о сезонном подъеме цен, но не более чем на 3%. После отпусков люди обычно решают квартирные проблемы, спрос немного растет и тянет цены вверх, объясняет Юлия Чемпинская, замдиректора по риэлторской деятельности Поволжского центра развития. По ее словам, на рост цен влияет и психологический фактор все привыкли, что недвижимость должна дорожать.

По мнению Петухова, в 2007 г. был период, когда предложение на вторичном рынке даже превысило спрос. Остальные риэлторы предпочитают говорить об установлении баланса.

Опрошенные эксперты отмечают, что в прошлом году были наиболее востребованы однокомнатные квартиры как самые ликвидные. Эта ситуация традиционно повторяется из года в год. Фридман добавляет, что многие улучшали свои жилищные условия и немного повысился спрос на двух-трехкомнатные квартиры. С ней согласна и Чемпинская.

Ольга Фридман, директор Академии недвижимости, говорит, что в 2007 г. сделки в основном были альтернативными.

Петухов заметил, что в прошлом году на вторичном рынке успокоился спрос на дорогие квартиры. Многие покупатели стали предпочитать новостройки или строить коттеджи. В 2007 г. на рынке жилья вообще наблюдался коттеджный бум, добавляет Третьяков.
Сегодня Саратов напоминает огромного медведя, медленно просыпающегося после долгой зимней спячки. Город с численностью населения чуть менее миллиона (841 400 человек) условно попадает в так называемую вторую волну освоения. Но несмотря на это, федеральные девелоперы и инвесторы по-прежнему только присматриваются к городу.

Наибольшим спросом, по данным Винтаева, из центральных районов города пользовался Ленинский, из спальных Промышленный. Ленинский район историческая часть города, там много объектов культуры, центров деловой активности, больше новостроек и просто качественного жилья. Промышленный район расположен недалеко от центра, простираясь от Волги до реки Самарки, а цены в нем ниже, чем в центральных районах, объясняет Винтаев.

Не изменит ситуацию и возможное присоединение города-спутника Саратова Энгельса. Как говорят специалисты, водная преграда (города разделены Волгой) довольно серьезное препятствие. Существует немало примеров неравномерного развития лежащих на разных берегах районов того или иного города. Один берег развивается более интенсивно, чем другой, констатируют аналитики.

Многие специалисты считают, что развитию Саратова во многом препятствует местная административная система. Правда, городские чиновники утверждают, что в Саратовской области работа с инвесторами строится путем предоставления им полной базы инвестиционных активов. На сегодняшний день заключено более 40 соглашений о намерениях реализовать инвестиционные проекты на территории Саратовской области на общую сумму более 90 млрд руб. Другие специалисты отмечают невысокую покупательную способность горожан средний уровень заработной платы в Саратове составляет $380 в месяц.

Офисы
По данным компании London ConsultingManagement Company (LCMC), офисный сегмент Саратова в основном пред-ставлен зданиями, прошедшими реконструкцию: бывшими НИИ, непроизводственными строениями и объектами советской постройки. Общее количество офисных площадей, поддающихся классификации, на ноябрь минувшего года составляет порядка 46 767 кв.м, причем на долю наиболее качественных офисных объектов приходится 25 917 кв.м (данные LCMC). Специалисты GVA Sawyer называют другие цифры: в городе насчитывается порядка 320 тыс. кв.м, в числе которых класс А не представлен, на класс В приходится 35 тыс. кв.м. Оставшиеся площади расположены в неконцептуальных объектах.

Однако, было бы ошибкой утверждать, что город совсем не развивается и рынка коммерческой недвижимости в Саратове нет. Довольно много объектов коммерческого назначения строится местными умельцами, начинают точечно появляться объекты федеральных игроков.

Спрос на офисные помещения в основном формируют местные компании. Реже иногородние. Как отмечают в LCMC, при выборе офисного помещения потенциальные арендаторы в первую очередь обращают внимание на месторасположение бизнес-центра, а потом уже на качество отделки и ставки аренды. Зачастую главным критерием при выборе офисного центра оказывается удобство расположения здания по отношению к поставщикам и клиентам конкретного арендатора. Но, как говорят в LCMC, эти компании формируют спрос на небольшие офисные помещения в офисных зданиях класса С и ниже. Целевая аудитория качественных бизнес-центров межрегиональные российские и иностранные компании, которых в городе не так много.

Ставки аренды в офисных зданиях колеблются в зависимости от месторасположения объекта (принадлежность к историческому центру города, близость ведомственных зданий и зданий администрации города, расположение на высокопроездных магистралях, на улицах, имеющих удобную транспортную доступность до исторического центра города) и, конечно, от его категории (класс В $225 600 за кв.м в год без НДС, для остальных $200 350 за кв.м в год без НДС). Купить офисные площади можно по цене: класс В $1560 2300 за кв.м и по $700 1500 за кв.м в неконцептуальных офисных зданиях.

По мнению аналитиков LCMC, в 2009 2010 гг. наступит переломный момент в развитии рынка офисных помещений Саратова. На рынке будут появляться все более и более качественные офисные помещения в составе бизнес и торгово-офисных центров (таких как Деловой центр Тесар и ТОЦ Тесар-Сити), будет наблюдаться тенденция к смещению рынка в сторону более качественных бизнес-центров классов А и В.

Практически все офисные задания заполнены на 100%. Это еще раз показывает динамику спроса. По словам специалистов LCMC, в Саратове за минувший год появилось несколько новых бизнес-центров, предложивших рынку более качественные офисные помещения, однако они не могут удовлетворить существующий запрос. В текущем и последующих годах ожидается ввод еще нескольких качественных офисных проектов. И, как говорят в LCMC, уровень конкуренции между качественными бизнес-центрами возрастет, а управляющие офисными зданиями будут вынуждены предлагать арендаторам гибкие цены и дополнительные услуги для прекращения миграции клиентов. Так, на пересечении улиц Большой Казачьей и Кирова в I II квартале 2007 г. будет введена в строй первая очередь торгово-офисного центра общей площадью 2 500 кв.м. Многофункциональный комплекс с офисной, торговой и гостиничной составляющей общей площадью 13 333 кв.м появится к 2010 г. на пересечении улиц Киселева и Вольской. 100-тысячный микс с жильем, офисами и торговлей будет построен также в 2010 г. во Фрунзенском районе города на пересечении улиц Шелковичной и Рахова. Под офисы зарезервировано 30 тыс. кв.м. Компания Регион-Капитал заявила о строительстве многофункционального центра в Октябрьском районе города. Предполагается, что офисные помещения займут порядка 5 тыс. кв.м. В настоящее время проект проходит согласование.

По данным аналитиков GVA Sawyer, сегодняшний рынок ритейла Саратова насчитывает 420 тыс. кв.м, из них доля качественных торговых объектов составляет 61 тыс. кв.м. Большая часть торговых площадей приходится на рынки как продовольственного, так и смешанного назначения. Как отмечают в LCMC, объектами купли/продажи/аренды в основном служат торговые места или прилавки средней площадью 4,5 кв.м, которые расположены как в центральных частях города, так и на периферии. Рынки до сих пор пользуются популярностью при совершении покупок. Несмотря на все недостатки этой формы торговли (антисанитарные условия, неудобное расположение товаров, неорганизованные по товарным группам ряды и их хаотичное расположение на рынке, отсутствие сервиса и дополнительных услуг), невысокий уровень доходов большой части населения все еще не позволяет перейти на более цивилизованные формы торговли.

Торговля
Торговый сектор города развивается более интенсивно, нежели офисный. В городе присутствуют многие федеральные операторы: Эльдорадо, Мир, М.видео, Пятерочка Гроссмарт, Рамстор, METRO и др. Заявили о своих планах по выходу на саратовский рынок OBI, Auchan, IKEA, Home Center, SPAR, оператор развлечений Мультиплекс и др. Однако, как констатируют специалисты Colliers International, перечень представленных на рынке международных и федеральных операторов достаточно ограничен, что во многом связано с отсутствием качественных торговых площадей. В настоящее время город испытывает дефицит качественных торговых помещений, сдерживающий приход на рынок международных и федеральных торговых сетей. Существующие торговые центры отличаются низкими качественными характеристиками, отсутствием развлекательной составляющей, ограниченной возможностью предоставления арендаторам крупных торговых площадей, говорит Ольга Ясько, руководитель департамента аналитики Colliers International.

Не менее распространены торговые предприятия и в пристроенных помещениях, а также на первых этажах жилых домов. По данным LCMC, общий объем предложения в первом квартале минувшего года во встроенных торговых помещениях Саратова оценивается в 315 тыс. кв.м. Кстати, на долю встроенно-пристроенных помещений приходится порядка 54% торговых площадей.

Однако и рынки постепенно превращаются в подобие торговых центров. Положительной тенденцией являются процессы реконструкции части ныне действующих рынков, так как месторасположение некоторых из них является весьма привлекательным и выгодным с точки зрения организации на данных земельных участках более современных и высокодоходных объектов коммерческой недвижимости, утверждает Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC. Мы полагаем, что в ближайшем будущем открытые рынки будут постепенно закрываться, а на их месте вырастут торговые объекты современного формата. Такая тенденция в городе уже наблюдается: за прошедший 2006 год прекратили свою деятельность восемь рынков, среди которых Елшанский, Саратовский, Золотая нива, Новый, Привокзальная ярмарка, Солнышко и др..

Торговый центр Поволжье общей площадью 20 400 кв.м более всего напоминает рыночную форму торговли под крышей. На его территории расположились десять отдельно стоящих специализированных торговых павильонов (одежда, обувь и пр.).

Рынок качественных торговых центров в городе практически не представлен. Существующие торговые объекты, как правило, не концептуальны (как, например, ТЦ Пентагон, что на улице Соколовой). Общая площадь объекта 7 тыс. кв.м. Якорями ТЦ стали продуктовый супермаркет Гроссмарт (1 300 кв.м) и оператор электроники и бытовой техники М.видео (1 800 кв.м). Торговая галерея в комплексе отсутствует, равно как и зона развлечений и фуд-корт. На первом этаже комплекса расположилось несколько небольших несетевых магазинов. Ставки аренды в комплексе 750 1500 руб./кв.м/мес. (вкл. КУ, без НДС).

В целом по городу ставки аренды выглядят следующим образом (данные GVA Sawyer):

Среди множества неконцептуальных торговых объектов Саратова специалисты отмечают ТЦ Аврора общей площадью 6 тыс. кв.м. Один из немногих (по мнению г-на Золина) объектов в городе, оборудованных лифтами и эскалаторами. К плюсам концепции ТЦ Аврора можно отнести наличие торговых галерей, зонирование по типам торговых операторов, наличие детской комнаты и предприятий общественного питания. Минусы: отсутствие якорных арендаторов, зоны развлечений, зоны атриума. Ставки аренды в Авроре варьируются в пределах 1650-2500 руб./кв.м/мес. (вкл. НДС и КУ).

Купить торговые площади можно только на этапе строительства объекта, что в целом является скорее исключением из правила. В городе аренда торговых площадей превалирует над продажей.

* торговые коридоры (проспекты Кирова и Московский) $700 1500 за кв.м в год без НДС;
* торговые центры $250 940 за кв.м в год без НДС;
* другие торговые помещения $190 400 кв.м в год без НДС.

По словам заместителя директора отдела торговых помещений компании Jones Lang LaSalle Михаила Рогожина, в ближайшие 2 3 года торговый сектор Саратова будет активно развиваться. В городе запланировано строительство крупных профессиональных торговых объектов, в том числе с развитой развлекательной составляющей, которое приведет к росту предложения качественных торговых площадей на 230 тыс. кв.м, отметил г-н Рогожин.

По данным специалистов LCMC, в текущем году в Саратове ожидается ввод порядка 97 тыс. кв.м торговых площадей в составе семи торговых центров. Наиболее масштабными проектами, заявленными к реализации, являются первая очередь ТРЦ МЕГА и гипермаркет строительных товаров Максидом, а также вторая очередь ТЦ Формула на улице Танкистов (15 тыс. кв.м), Retail Park на Новоастраханском шоссе (18 тыс. кв.м), ТРЦ на пресечении Астраханского шоссе и улицы Кутикова (50 тыс. кв.м) и ряд других.

Как отмечает Дмитрий Золин, ввод в эксплуатацию в 2009 г. ряда масштабных объектов повлечет за собой изменение текущей адаптированной классификации торговых центров Саратова. Появление на рынке таких объектов, как ТРЦ МЕГА или ТРЦ КИТ приблизит рынок по уровню развития к рынкам Москвы и Санкт-Петербурга и потребует пересмотра классификации торговых центров, ее адаптации к новым рыночным условиям. Изменение параметров классификации соответственно повлечет за собой изменение классности действующих торговых центров в сторону понижения, считает он.

Так, компания Кит-Кэпитал заявила о строительстве ТРЦ КИТ общей площадью 50 тыс. кв.м на Усть-Курдюмском шоссе. IKEA планирует начать строительство II очереди ТРЦ МЕГА общей площадью 92 тыс. кв.м. На улице Зарубина, 167 компания Fishman Group планирует возвести ТРЦ общей площадью 53 тыс. кв.м. Hermitage ConstructionManagement подбирает участок для строительства ТРЦ общей площадью 20 тыс. кв.м. О своем намерении построить в городе качественные торговые объекты заявили также AIM Property Group, Регионы Девелопмент, Diamant Development Group, Advantage Group, Форум Пропертиз и многие другие федеральные девелоперы.

Средняя стоимость номера в трехзвездочной гостинице (по местной классификации) колеблется в пределах $70 190 в сутки, в гостинице экономкласса $35 100 в сутки.

Гостиницы и склады
На сегодняшний день в Саратове гостиничный сегмент представлен отелями советского периода. По данным компании GVA Sawyer, общий номерной фонд города составляет 1500 мест. По подсчетам аналитиков LCMC, обеспеченность гостиничными местами в расчете на 1 тыс. жителей Саратова составляет 1,2 места (в Перми аналогичный показатель составляет 2,9 места, в Челябинске 2,9 места, в Воронеже 2,6 места).

Сегмент 4* и 5* в городе полностью отсутствует. Как отметила Марина Смирнова, зам. директора департамента оценки и консалтинга Colliers International, в советское время Саратов был ориентирован на оборонную промышленность, которая постепенно сходила на нет в постперестроечные времена. Соответственно деловая активность в городе снижалась, и потребность в качественных гостиницах отпадала.

В городе хорошо развит сегмент мини-отелей, доля которых в общем количестве средств размещения составляет порядка 68%.

Саратов лежит в стороне от рекреационных зон и пока ничем не заинтересовал ни международных гостиничных игроков, ни российские сети (несмотря на то, что в планах международных операторов по Поволжскому региону Саратов фигурировал). Саратов является промышленным центром, в котором практически отсутствуют привлекательные для иногородних туристов достопримечательности, подтверждает Дмитрий Золин. Кроме того, сказывается отсутствие подходящих участков для строительства качественных гостиниц. По данным специалистов LCMC, о строительстве гостиниц в Саратове заявили 4 девелоперские компании: ООО Полис Сервис Девелопмент с проектом строительства гостиницы Марриотт; ООО СКМ Девелопмент с проектом гипермаркета и гостиницы с общим номерным фондом 120 150 номеров, общий объем инвестиций около $15 млн; ЗАО Группа Кремль с проектом гостиницы с общим номерным фондом 200 250; ООО Русские отели с проектом гостиницы с общим номерным фондом 100 150 номеров, объем инвестиций $5 млн. Все четыре проекта столкнулись с проблемой отсутствия подходящих площадок под строительство гостиниц высокого класса, рассказывает Дмитрий Золин. В связи с этим в настоящее время разрабатывается программа по расселению ветхого жилья в центре города, срок реализации которой может значительно растянуться.

Не могло не сказаться на развитии гостиничного сектора города и довольно позднее развитие рынка коммерческой недвижимости.

В ближайшие два года, по мнению Д.Золина, в городе не планируется ввод новых гостиниц. Для изменения ситуации на рынке гостеприимства министерством инвестиционной политики Саратовской области проводится работа по изучению возможностей привлечения российских и иностранных инвестиций в строительство современных гостиниц.

Неизвестно, как скоро в городе начнет развиваться сектор гостеприимства. По словам г-жи Смирновой, акулы гостиничного бизнеса пока не рассматривают Саратов вовсе. Очевидно, нужно дождаться развития рынка как такового.

С ростом сектора торговли и приходом крупных ритейлеров возникает потребность в качественных складах. Заявила о строительстве логистического комплекса класса А в Саратовской области компания МЛP. Общая площадь объекта составит 100 тыс. кв.м. Реализация комплекса будет проходить в два этапа равными частями и завершится в 2010 г.

Складской сектор Саратова представлен старыми овощехранилищами и пр. Общее количество складских площадей в городе насчитывается порядка 140 тыс. кв.м. Как нетрудно догадаться, качественных логистических комплексов в городе нет. Сегодня процент вакантных площадей составляет от 3 5 до 10%. Арендовать складские площади можно от $40 80 за кв.м в год (без НДС) до $70 150 за кв.м в год без НДС (в относительно качественных объектах).



Главная --> Публикации