Главная --> Публикации --> Больше 500 не предлагать Потребительский бунт Кс определит, можно ли прописаться на дачном участке Наследникам о наследстве

Доминанта дома внутренний дворик-атриум с бассейном, зимним садом и зонами отдыха. На первом парадно-представительском этаже, где расположились гостиная, кухня, столовая и кабинет, органично дополняют друг друга ар деко, античная классика и ампир. На втором, который занимают приватная зона родителей и гостевые комнаты, а также на третьем, детском, этаже более свободное сочетание стилей, материалов и колорита. Безоговорочно следовать канонам авторы проекта посчитали скучным, поэтому в решенной с элементами стилистики ар деко хозяйской спальне появилась напольная подсветка. В курительной комнате классическая мебель стоит под стеклянным куполом на тяготеющем к минимализму прозрачном полу. Одна из стен кабинета, в котором детально проработаны пол и потолок, облицована грубым природным камнем. В коридорах витражи органично сочетаются с металлической плиткой и зеркалами. Хозяйская ванная выдержана в японской стилистике. Таким образом, авторы проекта смогли профессионально грамотно и с безупречным вкусом реализовать этот весьма сложный и оригинальный замысел.

Участницы плодотворного творческого дуэта Елена Фарвазова и Елена Выговская понимают друг друга с полуслова. Это и неудивительно, поскольку они вместе учились в архитектурном колледже и МАрхИ, а в последующие восемь лет совместно успешно реализовали немало проектов частных и общественных интерьеров. Среди объектов последнего времени выделяется загородный дворец с колоннами, арками и балюстрадами, в котором нашли воплощение как полет мечты заказчика, так и дерзновенная фантазия исполнителей.

Внешний облик и интерьер этого здания вызывают воспоминания о знаменитых виллах Андреа Палладио. Какую роль в работе над проектом сыграли традиции западно-европейской классики?
Е.Ф.: В стилевом решении объекта прежде всего нашли отражение пожелания заказчика, в частности, идея использовать в качестве ядра дома внутренний дворик-атриум с бассейном. Готового образа у клиента не было, поэтому мы делали эскизы на базе тех иллюстраций, которые ему нравились, и затем вместе вносили коррективы в детали фасадов и интерьеров. Приняв во внимание то, что предлагал заказчик, мы постарались объединить это в некий синтетический образ. В композиции интерьера и облике дома действительно чувствуется влияние классики. К итальянским традициям можно отнести осевую композицию, анфиладное построение пространства, дворик-атриум.

О работе над проектом рассказывают Елена Фарвазова и Елена Выговская.

В экстерьере и интерьере дома прослеживаются черты многих стилей, которые в сочетании создают мажорное, праздничное настроение. Именно такую цель преследовали заказчик и исполнители проекта?
Е.Ф.: Да, такова и была наша задача. Разное стилистическое решение этажей объясняется тем, что дом является отражением яркой личности хозяина. По его ощущению жизни, в доме везде должно быть что-то интересное, бодрящее, вселяющее радость. Ему просто скучно было бы жить на площади в 1500 кв.м в повторяющихся интерьерах.

А решение ландшафта вам, видимо, подсказал регулярный парк Версаля.
Е.Ф.:Нам достался сложный четырехугольный участок, одна из вершин которого была странным образом вытянута. Так родилась идея сориентировать дом по оси, проходящей через эту вершину. И это дало нам возможность усилить перспективу и создать ощущение более просторного ландшафта. В результате неудобная конфигурация участка обернулась преимуществом.

Вам, как архитекторам, видимо, интереснее выразить себя, прежде всего, в пространстве. А какую роль играют в ваших интерьерах предметы например, мебель?
Е.Ф.: Мы всегда детально и тщательно занимаемся интерьерным пространством. Когда стены, потолки и полы богато отделаны, пространство складывается в самостоятельный образ, где мебель играет скорее функциональную, чем декоративную роль. Поэтому в данном доме мебель, можно сказать, вторична. Правда, сегодня есть и такое направление, когда пространство отделано минимально и поэтому способно принять любой предмет, являющийся носителем стиля или образа эпохи. В таких случаях мебель, люстры и картины в совокупности могут создать впечатление старинного интерьера.

Автор проекта, как профессионал, бывает более рассудочен, а хозяин, являясь, как правило, дилетантом, больше полагается на свою фантазию. Как примирить эти противоположные направления?
Е.Ф.: Исполнитель не вправе диктовать заказчику стиль. Мы с Леной Выговской и сами не приемлем диктата. Нас иногда упрекают в том, что мы работаем по принципу чего изволите?. Но здесь другое уважение к личности. Все наши заказчики сильные, умные, талантливые люди. И нам хочется, чтобы то, что мы делаем для них, действительно стало воплощением их мечты. Поэтому главное не навязывать заказчику то, что тебе самой приятно и удобно, а прислушиваться к его мнению. А дальше в рамках выбранного клиентом стиля можно придумывать нестандартные элементы, выражая тем самым себя.

Высота дворика-атриума от поверхности бассейна до зенита стеклянного купола составляет не менее 10 метров. Однако впечатления пространства, несоразмерного человеку, не создается. Каким образом вы этого достигли?
Е.Ф.: Когда мы сначала увидели интерьер без отделки, то у нас возникло ощущение некоторого подавления пространством человека. Но дополнительная деталировка приблизила большой масштаб интерьера к человеку, и он стал уютным и комфортным.

В триаде Витрувия польза-прочность-красота современные архитекторы по-разному видят взаимосвязь функциональности с эстетикой. Как вы выстраиваете эти отношения?
Е.Ф.: Наша работа над дизайн-проектом состоит из нескольких этапов. Сначала мы разрабатываем несколько планов функционального зонирования. Здесь о стиле или эстетике пока речь не идет. Из каждого предложенного плана заказчик выбирает то, что ему нравится. Это увязывается в пространственную структурную композицию, где все должно быть удобно. Затем на такую структуру мы примериваем какой-нибудь стиль, предварительно оговорив это с заказчиком. Однако функция всегда первична. Именно на нее накладывается та или иная картинка.

В данном проекте вы имели и масштабный объект, и карт-бланш. Являются ли эти факторы для вас основными в творческом плане?
Е.Ф.: У нас практически всегда есть карт-бланш. Творческий интерес присутствует независимо от масштаба задачи. Порой профессиональный азарт возникает в работе с небольшим сложным пространством. Многое зависит и от бюджета. Предлагать заказчику среднего достатка дорогостоящие технические новации мы просто не будем. Не каждому нужны подвесные мостики или бассейн посреди дома. Часто люди просто хотят жить уютно.

Насколько важна в таких больших домах своя территория для каждого члена семьи?
Е.Ф.: Это важная задача для любого интерьера, поскольку каждому человеку, будь то взрослый или ребенок, необходимо иметь личную территорию, где он может оставаться наедине с самим собой. Например, здесь у хозяина есть кабинет и курительная, у хозяйки будуар, у сына и дочери, помимо общей детской гостиной, отдельные комнаты.

А вы могли бы назвать факторы, мешающие довести задуманное до адекватной реализации?
Е.В.: Наша задача заключается в том, чтобы представить и утвердить с заказчиком проект, а потом его адекватно реализовать. Такие мелочи, как замена плитки или выключателя, быстро решаются в процессе строительства. Однако вносимые заказчиком в ходе реализации проекта принципиальные изменеия могут оказаться неадекватными. Когда начинается корректировка, появляются нестыковки. Особенно плохо, если клиент хочет привнести предмет, который не вписывается в утвержденную стилистику.

За те восемь лет, что вы работаете с частным интерьером, многое изменилось. Какие позитивные сдвиги вы могли бы отметить?
Елена Выговская: Развивается рынок материалов и мебели, растет уровень достатка, а также степень информированности заказчика и диапазон его выбора. Многие строят не первое жилище и отлично понимают, что именно им нужно. Вместе с тем, клиенты научились доверять архитектору. Возникла ситуация свой архитектор и свой заказчик, что также весьма радует. С нашей точки зрения, понятие наш заказчик относится скорее к типу личности. Это, как правило, искренний человек, который уважает личность партнера. С таким заказчиком удобно, интересно и приятно работать.

Бенилюкс наименование, известное географам не одно столетие. Государства, существовавшие на этой территории, постоянно передвигали свои границы, меняли статус и то и дело заключали всевозможные унии. Часть этих объединенных государств именовала себя Бенилюксом. В современном виде Бенилюкс сформировался в 1958 году, когда Люксембург вместе с Нидерландами и Бельгией образовал таможенно-экономический союз. В названии Бе означает Бельгию, Ни Нидерланды, Люкс Люксембург.

Но у хозяев могут оказаться и такие предметы, которые затем становятся стилеобразующими. Не так ли?
Е.В.: Да. Например, коллекция картин, старинный рояль, часы, статуэтки, подсвечники. Недавно мы делали квартиру именно с таким подтекстом. Там вокруг нескольких антикварных вещей мы разработали всю концепцию, и получился великолепный интерьер.
Недвижимое имущество в Бенилюксе настолько популярно, что цены на него растут не характерными для Западной Европы темпами. Впору устраивать конкурс чьи квадратные метры дороже: голландские, бельгийские или люксембургские? Впрочем, внутри каждой страны цены тоже разнятся, хотя и незначительно.

Бельгия: эпоха перемен?
В Бельгию россиян (как, впрочем, и европейцев) всегда влекла стабильность экономической и политической ситуации, очарование средневековой европейской архитектуры, неторопливый, размеренный образ жизни в сочетании с плодо- творной деловитостью. И даже события последних дней, а именно тот факт, что в стране вновь зазвучали призывы о разделении бельгийского королевства на два независимых государства Фландрию с фламандским языком и франкофонную Валлонию не особенно уменьшил притязания иностранцев на квадратные метры в Бельгии. Причина конфликта быстрые темпы развития и высокий уровень жизни во Фландрии на фоне структурного экономического кризиса в Валлонии не особенно волнует претендентов на жилье, поскольку традиционно их интересовали Фландрия и Брюссель.

Великое Герцогство Люксембург
Люксембург лежит между Бельгией, Германией и Францией. Поросшие лесами Арденнские горы тянутся через северные области страны, а реки Зауэр и Мозель образуют его восточную границу. Юг Люксембурга это край зеленых пастбищ и плодородных земель. Большая часть населения сосредоточена в столице, украшением которой служит Верхний (Старый) город. Он лежит в границах крепостных стен, с юга и запада ограничен долинами Петрюса и Альзета, а с севера и востока городским парком. Согласно исследованию группы компаний ERA, Люксембург сегодня самое дорогое место в Европе. Цена стандартной квартиры с двумя спальнями в столице Великого Герцогства составляет 485 тыс. евро (даже в Лондоне средний показатель пусть незначительно, но все же ниже 473,83 тыс. евро). Студию можно найти за 250 300 тыс. евро, а, например, вилла в 10 км от Люксембурга будет стоить не менее 1,5 млн евро.

Антверпен второй по величине город Бельгии, расположенный на фламандской территории. Это известнейший на всю Европу порт и к тому же самый богатый город Бельгии (за счет того, что в нем на протяжении веков успешно развивалась ювелирная промышленность). Антверпен славится смелой современной застройкой. Цена квадратного метра здесь не намного меньше, чем в столице 1800 евро/кв.м (это самый минимум где-нибудь на окраине).

Бельгийская столица преимущественно франкоязычный город, но расположен чуть в стороне от Валлонии. Прилегающие к нему районы Фландрии, становясь спальными предместьями, сильно офранцузились. Ныне это город искусств, музеев, театров, частенько именуемый дальним предместьем Парижа из-за преобладания французского языка и великолепной кружевной архитектуры XVI-XVII вв. Сегодня квадратный метр бельгийской столицы стоит 2,8 3,3 тыс. евро. Студию площадью в 35 кв.м на окраине города можно найти за 67 тыс. евро. Цена некой стандартной квартиры с двумя спальнями более 300 тыс. евро.

Ветер свободы
Нидерланды (Голландия) прославились тем, что здесь больше, чем где-либо в Европе (а может быть, и во всем мире), ценится свобода личности. Причина кроется в истории государства: столетиями страна принимала эмигрантов, с терпением относясь к их культуре и верованиям. В Нидерландах, как и во всем Бенилюксе, прекрасная экология, здесь давно уже забыли о политических и экономических потрясениях, привыкли к тому, что уровень преступности низкий Но главное то, что в стране очень красиво, причем как в ее крупных городах, так и в очаровательных деревушках, украшенных мельницами и окруженных полями с тюльпанами.

Маленькие бельгийские города средоточие покоя и благообразия. Но и здесь цены на недвижимость, мягко говоря, кусаются приличный дом, способный понравиться респектабельному россиянину, стоит не менее 700 тыс. евро. Тем не менее, счет домовладельцев российского происхождения в Бельгии идет на многие десятки тысяч.

Просторные улицы в Голландии вообще трудно найти, будь то старые кварталы или же модные новостройки. Вместе с Роттердамом, Гаагой, Утрехтом и Гарлемом Амстердам образует конурбацию Рандстад Холланд кольцо смыкающихся больших и малых городов и пригородов; на сегодняшний день это самый густонаселенный район в Западной Европе. Согласно последним данным голландского Центрального Бюро Статистики, рыночная цена половины всех домов в Нидерландах составляет от 100 до 200 тыс. евро. Стоимость приблизительно четверти домов варьируется в пределах от 200 до 300 тыс. евро. Самые дорогие дома находятся в провинции Утрехт их средняя стоимость составляет около 250 тыс. евро. Дорогими провинциями также считаются Северный Брабант (246 тыс. евро), Гелдерланд (237 тыс.) и Северная Голландия (231 тыс.). Самые дешевые дома расположены в провинции Гронинген (158 тыс. евро).

Оригинальная архитектура домов в Амстердаме часто становится приманкой для иностранцев. Непропорционально большие окна в сочетании с наклоном вперед некоторых из домов не что иное, как житейская необходимость, позволяющая жильцам поднимать мебель на веревках на соответствующий этаж. Огромные окна выглядят как альтернатива скрытости и несвободе. Но у узких улочек есть и недостатки например, в некоторые дома солнце не может заглянуть при всем желании. Бесконечная туристическая суета под окнами, прекращающаяся только с рассветом, звонкие трели трамваев, почти всегда отчужденный первый этаж, являющийся то магазином, то рестораном, все это незначительные, но порой довольно досадные мелочи, сопровождающие жизнь в центре столицы. Тем не менее, купить здесь апартаменты можно лишь обладая суммой от 250 тыс. евро.

Совет покупателям недвижимости именно здесь: на всей территории Бенилюкса очень мало юристов, занимающихся вопросами иммиграции, и прежде, чем обращаться к юристу, следует выяснить, есть ли у него опыт ведения такого рода дел.

Почему Бенилюкс?
Недвижимость в Бенилюксе устойчиво растет в цене. Это почти феномен, поскольку в некоторых европейских государствах цены не только не растут, но даже падают, хотя и незначительно (например в Германии или Португалии). Доход частного лица от продажи недвижимости в Бенилюксе не облагается налогом. Норма прибыли при сдаче в аренду составляет: 12% от общей стоимости недвижимости в год для жилых домов и квартир, 8-10% для офисов, магазинов и торговых центров. Не стоит забывать, что объединенное государство является центром мировой торговли можно наладить прямые контакты с производителями и поставщиками продукции.

Правда, есть некоторые нюансы: чем ближе к Москве и западнее направление — тем коттеджи дороже. Риэлторы условно делят загородные дома на три ценовые категории: самый большой сектор «массового» жилья — до $200 тыс., дома по $200–500 тыс. для представителей так называемого среднего класса или мелкого бизнеса (благо теперь на покупку такого дома можно взять кредит) и последняя – от $500 тыс. до 1 млн и то, что дороже, относят к дорогому загородному жилью.

Что понимается под словами «дорогой загородный дом»? Является ли цена объекта универсальным критерием, по которому тот или иной дом можно однозначно отнести к элите? Вообще-то любой загородный дом – вещь дорогая.

По мнению Андрея Сабурова из АН «Московские огни», границы того, что считать «дорогим загородным жильем» в Подмосковье, размыты. Для Рублевки «дорогое» начинается с $700–800 тыс., для других направлений и $400 тыс. – уже слишком дорого.

Что такое дорогой дом?

И это действительно так. Престижность дома напрямую связана с ценностью места. И можно сколько угодно говорить о том, что Рублевка перенаселена, там постоянные автомобильные пробки и проблемы с подачей электричества, но цены на жилье там продолжают расти. «Что касается рейтинга направлений, то их популярность остается практически неизменной. Рублевка, как и прежде, — вне конкуренции. Что бы ни говорили о проблемах и недостатках Рублево-Успенского шоссе, достичь качества Рублевки не удалось еще ни одному направлению», — комментирует ситуацию Александр Рыков, директор по маркетингу департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty.

Екатерина Устинова из АН «Полиграфжилстрой» более категорична: «Цену и ценность объекта для определенного круга покупателей формирует место, цена земли, на которой он расположен». «Можно сломать неудачный дом и построить на его месте другой, но земля — это данность, которую не изменишь, как не перенесешь участок на другое место. Не бывает элитных загородных объектов в неэлитных местах. Никому не нужен чудо-замок на неудачном, непрестижном участке», — считает она.

Причем на сегодняшний день налицо даже более интересная тенденция: люди покупают место в чистом виде даже без дома, а свой «дом мечты» строят самостоятельно.

На рынке загородной недвижимости мы говорим «престиж», подразумеваем – «цена», и наоборот. Именно поэтому PR-кампания любого коттеджного поселка начинается с продвижения места постройки, а описание дорогого коттеджа — почти всегда со слов «удачное место, лес, приятное окружение, инфраструктура».

В настоящее время наблюдается повышенная активность на рынке купли-продажи земли, характеризующаяся не только возросшим количеством заявок и сделок, но также большими размерами продаваемых и покупаемых участков. Изменение цен за счет прочих факторов не столь заметно. Можно также ожидать даже некоторого снижения цен на дома в поселках, где они изначально были завышены, или там, где дома оказались не востребованы в силу каких-либо причин. Так, размеры дома должны соответствовать площади участка, дом более 300 кв. м на 6–10 сотках практически не продаваем.

По оценке корпорации «БЕСТ», цена земли по итогам первых четырех месяцев этого года выросла на 10–30%. Учитывая ограниченность предложения земель, пригодных для организованной коттеджной застройки, можно прогнозировать, что темпы роста цен на хорошие участки будут на уровне прошлого года — в среднем до 50% в год, более удачные и элитные предложения могут подорожать в 2 раза.

В секторе дорогой недвижимости по цене более $800 тыс. 50% клиентов хотят купить готовые дома с мебелью, другая половина – только участок, а дом строить — самостоятельно. При этом размер участка от 30 соток до 1 га.

По степени готовности дома на данный момент спрос распределяется следующим образом: недостроенные дома (коробки) — 10%, под чистовую отделку при наличии коммуникаций — 40%, под ключ — 50%.

В централизованно застраиваемых коттеджных поселках обычно продаются либо земля с подрядом, либо уже готовый под чистовую отделку дом с возможностью выбора проекта из числа построенных. Встречаются предложения на продажу земельных участков под строительство коттеджей по индивидуальным проектам и привлечением подрядных строительных организаций на усмотрение покупателя. Но таких вариантов значительно меньше, хотя уже наметился устойчивый спрос. Варианты продажи домов зависят от класса поселка. Как утверждают эксперты, чем выше класс поселка, тем чаще он строится по заранее выполненному архитектурному проекту без возможности влияния на процесс проектирования и строительства потенциального клиента.

В архитектуре предпочтение отдается «западным» стилям и малоэтажной застройке, одноэтажным домам с мансардой и двухэтажным домам. Чем выше статус дома, тем большее внимание уделяется инфраструктуре коттеджного городка и ландшафтному проектированию участка. Последнее может повысить стоимость объекта в пределах 10%.

Сколько стоит дом?

Новые поселки
Где же можно сегодня выбрать загородный дорогой дом? Что предлагает вам рынок?
На Рублево-Успенском — поселки Усово и Рублевский. Поселок Усово интересен тем, что уже готов для проживания, что само по себе — редкость. Здесь построены качественные деревянные дома из сделанных в Финляндии комплектов. В поселке есть бассейн, детская площадка и круглосуточная охрана.
Цены на дома в Рублевском (для этого направления) кажутся очень небольшими — всего от $400 тыс. до $800 тыс. при площадях домов от 240 до 460 кв. м и участках от 12 до 15 соток.
По-прежнему активно застраивается Новорижское шоссе. На Дмитровском направлении появились поселки класса В. Это «Тихая гавань», расположенная в районе Троицкого, а также новый поселок в районе комплекса «Солярис».
Очень интересен поселок «Сосны» на Николиной Горе, в 22 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе. Средняя площадь участка там 30 соток, площадь домов — 624 и 710 кв. м. В домах есть все коммуникации, телефон, интернет. В поселке работают магазины, спорткомплексы, детский сад, рестораны и бары. Цена коттеджей в поселке «Сосны» — $2500 за 1 кв. м. Если говорить о внешних особенностях коттеджей в поселке, то это комбинированный фасад, отделанный натуральным камнем, с наличием больших площадей остекления.
Можно также отметить поселок «Рублевские горки» в 24 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе. Там средняя площадь участка — от 14 до 22 соток, площадь дома — от 270 до 395 кв. м. К домам подведены магистральные свет, вода, газ и канализация. В поселке развитая инфраструктура, спортивно-оздоровительная и прогулочные зоны. Первая очередь поселка сдается в III квартале 2003 года. Ориентировочная цена коттеджа от $260 тыс. Поселок огорожен и находится под круглосуточной вооруженной охраной.
Еще один достойный внимания поселок также находится на Рублево-Успенском шоссе. Это «Успенские поляны» в 24 км от МКАД. Средняя площадь участка здесь — от 17 до 20 соток, площадь коттеджей — 303 и 376 кв. м. К участкам подведен магистральный газ, вода поступает в дома из скважины глубиной 140 м, есть свои очистные сооружения, электричество — по 15 кВт на дом, TV кабель и устройства молниезащиты. В поселке большой культурно-бытовой центр, в котором работают магазины, ресторан, боулинг, бассейн, спортивный комплекс. Дома в поселке выполнены в стиле «шале», есть удобный круглогодичный подъезд и охрана.
Интересные предложения есть в коттеджном поселке «Павлово», который расположен на участке общей площадью 68 га в 14 км от МКАД по Новорижскому шоссе. Там в ближайшее время будет построено более 200 загородных домов класса А До недавнего времени коттеджи такого уровня можно было найти только на Рублево-Успенском шоссе. Покупатели домов в этом поселке свободны в выборе проектных и инженерных решений, оснащенности современными коммунальными системами (включая центральное водоснабжение и отопление). В поселке будут открыты магазин, круглосуточный пункт неотложной помощи, кафе, ресторан, детская комната, русская баня, спортивные сооружения, бассейн с аквапарком, салон красоты и мойка автомашин. Дома в поселке — беспрецедентный случай! — можно купить в кредит, предоставленный банком DeltaCredit и ОАО «Открытые инвестиции». Кредит предоставляется сроком на десять лет с ежемесячным (или ежеквартальным) графиком погашения. Риэлторы считают, что появление коттеджных поселков такого уровня способствует развитию рынка на новых направлениях.
Продолжают строиться и продаваться дома в коттеджном поселке Жуковка, что в 9 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе. Средняя площадь дома — 550 кв. м, участка — 28 соток. Территория поселка охраняется, на участках растут сосны и выполнен ландшафтный дизайн.

Земля в престижном районе сейчас стоит не меньше $10 тыс. за сотку. Средняя цена земли в Подмосковье, интересном для загородного строительства, — $4–5 тыс. за сотку. Участок должен быть не меньше 30 соток. Получается в $300–400 тыс. обойдется только земля. А потратив такие деньги на землю, вы никогда не построите себе дом дешевле $500 тыс. Получается, что $1 млн — это минимум. Именно поэтому многие предпочитают купить землю, пусть и очень дорогую, но без подряда, и строить дом по своему вкусу, растягивая затраты. Такое отсроченное вложение денег выгодно. Кроме того, известно, что тех, кто потенциально готов выложить за дом больше миллиона, стандартные дома не удовлетворяют.

Риэлторы в своих предложениях не называют конкретной цены, а говорят некую сумму «от». Как показывает практика — по такой цене ничего купить не удается. Сколько же реально стоит элитный коттедж? Считайте сами.

Андрей Мажаров
Генеральный директор компании «Терра»:
— Специалисты компании «Терра» уверены, что спрос претерпевает значительные изменения, но не столько в формальных показателях, сколько в общих требованиях к уровню жилья, к его удобству и внешнему виду. Можно сказать, что сейчас спрос изменился в сторону небольшой площади дома и большей площади участка. Дом в 500 кв. м должен стоять на участке размером 25–30 соток. А строительство «домов» на 6 сотках — дело прошлого.
Покупатели стали гораздо требовательнее к внешнему виду загородного дома, удобству и качеству строительства. Несмотря на то что предложение постоянно растет, хорошего жилья по-прежнему не хватает.

Риэлторы отмечают любопытную тенденцию: свой первый дом все делают большим — с расчетом на всю семью, друзей и гостей. А вот второй, третий — уже понимая, что необходимо, а что — лишнее. На самом деле дом будет таким, каким захочет видеть его хозяин. Выбирайте, покупайте и стройте!

Александр Рыков
Директор по маркетингу департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty:
— Последние полгода были отмечены довольно значительным выходом на рынок земельных участков разного качества и в различных районах. Причем на ценах это практически не сказалось. Рост цен на качественную землю не остановился, а на бывшие колхозные поля цены в основном остались прежними. Такое положение вовсе не говорит о том, что все существующие участки раскупаются. Некоторые из них не продаются больше года, но официальная цена не снижается. Хотя в ходе переговоров можно добиться снижения цены до 30%.
В целом можно говорить о появлении первых признаков формирования рынка земли, предназначенной в основном для целей жилищного строительства. Сделки с землями других назначений происходят вне рынка — это всегда очень индивидуально.
Вообще же изменение цен на коттеджи обусловлено в основном изменением цен на землю.

Виктор Килин
Начальник отдела загородной недвижимости компании «Арсенал Холдинг»:
— Активное строительство загородной недвижимости обусловлено повышенным спросом состоятельных людей на комфортные дома в коттеджных поселках с единой управляющей компанией, единой инфраструктурой, а также резким повышением цен на землю на вторичном рынке.
Чаще всего ситуация развивается по следующей схеме. Застройщик, используя свои возможности, получает от администрации области надел интересующей его земли, дробит его на участки, заказывает и согласовывает пакет архитектурных проектов. Затем, получив кредит, начинает строительство, одновременно начиная рекламную кампанию и по возможности ведя продажи.
Именно на этом этапе застройщики чаще всего совершают ошибки, предопределяющие задержку возврата вложенных средств. Наиболее частой ошибкой, на мой взгляд, является дробление надела на небольшие участки. Таким образом застройщики пытаются получить сверхприбыль, реализовав большее количество объектов на ограниченной площади.
Другая распространенная ошибка — выбор стандартных архитектурных проектов, которые не всегда отвечают запросам покупателей, имеющих возможность путешествовать по миру и наблюдать разнообразные, как архитектурные, так и планировочные решения. У нас застройщики редко обращаются к услугам хороших дизайнстудий.
Редкие застройщики в строительстве сначала планируют и строят развитую инфраструктуру — спорткомплексы общего пользования, школы, детсады, рестораны, автозаправки, универсамы, — а затем коттеджи, чтобы первые же покупатели, вселившись в построенный дом, могли жить без проблем.
Все перечисленные ошибки, как правило, отпугивают потенциальных покупателей дорогих объектов.

Владимир Яхонтов
Директор управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— Земельные участки в наиболее популярных местах только за этот летний сезон подскочили в цене на 20–50%. Это самый активный и динамичный сегмент загородного рынка, и поэтому спрос здесь не утихает круглый год. В целом ожидается и увеличение объема продажи домов.
В ближайшее время на рынке ожидаются интересные и качественные предложения. В частности, на Рублево-Успенском шоссе появится возможность приобрести особняк в двух новых поселках: первый построен в районе «Горки-2», второй — в районе Николиной Горы. Оба можно отнести к удачным проектам, современным по архитектуре, материалам, качеству строительства, оборудованию и инфраструктуре. Следует также отметить, что на сегодняшний день увеличилось число сделок с целью инвестиций. Хотя риск таких вложений несколько выше, чем при покупке квартиры, при удачном выборе объекта для инвестиций прибыль может составить до 50%.
Покупка дачи, коттеджа или земельного участка в Подмосковье стала крайне рискованным занятием. Даже правильно оформленные местными властями документы на землю не гарантируют сохранения прав собственности. Перед покупкой необходимо запросить историю за 10-15 лет, чтобы удостовериться в законности статуса земли.

Светлана Кондачкова
Начальник отдела загородной недвижимости компании МИАН:
— В настоящее время сектор загородной недвижимости развивается достаточно высокими темпами, и элитное загородное жилье не является исключением. Только с начала 2003 года стоимость предложений элитного загородного жилья выросла до 50%. Если еще год назад объекты стоимостью $1 млн и выше были единичны, то сегодня такие предложения не редкость. Более того, сегодня на рынке есть предложения стоимостью свыше $5 млн.
В основном элитные загородные дома сосредоточены на Рублево-Успенском, Ильинском и Сколковском шоссе. Кроме того, такие объекты есть на Калужском, Новорижском, Пятницком и Дмитровском шоссе.
Из строящихся элитных коттеджных поселков можно отметить поселок «Березовая роща», 14 км от МКАД по Ильинскому шоссе, и «Новый свет», 2 км по Алтуфьевскому шоссе. В новом коттеджном поселке «Березовая роща», расположенном на престижном западном направлении, сегодня предлагаются эксклюзивные трехуровневые коттеджи VIP-класса общей площадью 600 кв. м с гаражом. Они построены по авторскому проекту с использованием самых современных технологий и материалов. Сам поселок расположен в живописной березовой роще и имеет огороженную охраняемую территорию. На сегодняшний день цена объектов в этом поселке (включая стоимость земельного участка и коммуникаций) составляет $970 тыс. — 1 млн 150 тыс.
При неизменной макроэкономической ситуации в стране на рынке загородной недвижимости никаких потрясений до конца этого года не ожидается, поэтому рост цен в этом сегменте рынка недвижимости продолжится. Сегодня потребитель понимает, что ситуация на рынке стабильная и вкладывать деньги в загородное жилье выгодно, не говоря уже о том, что земля всегда остается в цене.

Покупка дачи, коттеджа или земельного участка в Подмосковье стала крайне рискованным занятием. Даже правильно оформленные местными властями документы на землю, как следует из последних сообщений МВД, не гарантируют сохранения прав собственности в случае каких-либо ведомственных или территориальных споров.

Покупая дом рядом с лесом, недурно проверить, когда и как был приватизирован примыкающий участок.

3 млрд. руб. Как пояснили представители ДЭБа, милиционеры выявили уже несколько случаев махинаций с подмосковной землей и не намерены в будущем прекращать эту работу.

Во вторник департамент экономической безопасности (ДЭБ) МВД России объявил о раскрытии сложной схемы захвата федеральных земель чиновниками Московской области и Рослесхоза. В результате застроенная территория в 875 гектаров может стать объектом претензий со стороны федеральной власти, которая оценивает свой ущерб в

По данным ДЭБа, еще в 1993 году администрация подмосковного города Электросталь обратилась в Ногинский лесхоз с просьбой о согласовании изменений административных границ города. Ногинский лесхоз согласился включить участок леса в границы Электростали, но без изменения владельца леса государства в лице лесхоза. Позже администрация города добилась от Московского управления Федеральной службы лесного хозяйства изменения условий принадлежности этого леса государству. Вслед за чем постановлением главы администрации Московской области 875 гектаров лесных земель были включены в границы Электростали. Однако полностью муниципальной собственностью спорный участок не стал. Ногинский лесхоз продолжал числить его в составе федеральной собственности Лесного фонда РФ. При этом за обслуживание спорного участка леса по-прежнему платил федеральный бюджет.

В результате сложной переписки между областными чиновниками и выхода постановления главы администрации Московской области федеральная собственность в виде 875 гектаров леса первой категории вдруг оказалась в муниципальной собственности, причем произошло это без ведома или разрешения федерального правительства, пояснил НГ начальник пресс-службы ДЭБ МВД Андрей Пелипчук. Спор между федеральной, региональной и муниципальной властями, по его словам, может затронуть и конечных владельцев недвижимости, которым теперь в суде придется доказывать законность их права собственности.

Кроме манипуляций в районе Электростали ДЭБ МВД выявил также случаи взяточничества и махинаций с землей в мэрии Красноармейска, а также попытки присвоения около 20 га в престижном районе Николиной Горы.

В 2003 году без необходимого разрешения правительства России Ногинский лесхоз и администрация Электростали подписали акт передачи в муниципальную собственность 875 гектаров Лесного фонда в безвозмездное владение и распоряжение. В том же году этот акт был утвержден главой администрации Московской области. Все описанные действия чиновников, по словам представителей ДЭБ МВД, являются превышением должностных полномочий с причинением тяжких последствий и образуют состав преступления по ст. 286 УК РФ. Соотвествующее уголовное дело уже возбуждено Следственным комитетом при Прокуратуре РФ.

Однако споры вокруг подмосковной земли выходят за рамки межведомственной склоки. Правовая неопределенность в статусе подмосковных земель, как в определении их категории и вида разрешенного использования, так и в вопросах о собственности, создает трудности с оборотом земель, препятствует инвестированию в девелоперские проекты, считает глава аналитического департамента юридической фирмы Вегас-Лекс СНГ Максим Черниговский. По его словам, далеко не у всех муниципалитетов хватает профессиональных ресурсов для того, чтобы правильно оформить новые границы поселения, разграничить собственность на земельные участки и юридически корректно передать их под строительство. Добросовестные приобретатели, получившие землю на основании возмездных сделок, не могут быть лишены собственности. Однако в отношении земель, которые сейчас числятся на балансе муниципальных образований, сделки по их приватизации могут быть приостановлены, говорит юрист.

Впрочем, сами подозреваемые считают претензии милиционеров необоснованными. Применение текущего законодательства к событиям пятнадцатилетней давности выглядит весьма сомнительно, в том числе и потому, что лесное законодательство за этот период менялось уже три раза, заявила НГ пресс-секретарь Рослесхоза Анжелика Кондикова. По ее словам, оценка ущерба не имеет ничего общего с реальностью и носит характер юридической фантазии. Мы готовы к совместной работе с МВД, но представители этого ведомства не идут с нами на контакт, пожаловалась Анжелика Кондикова. Работники пресс-службы правительства Московской области заявили НГ, что они не собираются комментировать весь этот бред.

Перед покупкой необходимо запросить историю за 10 15 лет, чтобы удостовериться в законности статуса земли. Также следует проверить полномочия чиновников, принимавших решения по сделкам. От этой информации и будут зависеть права владельца, советует замгенерального директора Национальной риэлторской группы Алена Каприелова.

Несколько иначе оценивает ситуацию главный юрист фирмы Мегаполис Лигал Елена Турецкова. В данном случае даже государственная регистрация права собственности на землю у покупателя не гарантирует ему сохранение права на землю. Конечные покупатели земель, которые ранее входили в Лесной фонд, могут пострадать в случае признания судом незаконности перевода лесов в категорию земель населенных пунктов и как следствие незаконности муниципальной собственности на такой земельный участок, поясняет юрист. По ее словам, опасность утраты титула собственника земельного участка есть всегда. При этом для гарантии прав конечного покупателя документы должны быть правильно оформлены местными властями. А также в точном соответствии с законом должна быть проведена вся процедура передачи лесного участка в муниципальную собственность, а позже в частную. Проблема в том, что покупатель не всегда может проконтролировать все эти процедуры, поясняет Турецкова.



Главная --> Публикации