Главная --> Публикации --> Россия – страна квартиросъемщиков, в которой треть населения живет вместе с родителями Законные решения Время действовать пришло Даешь прописку в дачных домиках!

Желания и возможности
Обладателей временного жилья иногда можно назвать квартирантами по желанию. Арендаторы элитных квартир не рассматривают вариант покупки недвижимости по нескольким причинам, поясняет Дмитрий Зайцев, консультант департамента элитной недвижимости компании Paul’s Yard. Во-первых, суммарная оплата аренды элитного жилья за определенный период равнозначна покупке квартиры в спальном районе на приличном удалении от центра Москвы (если брать равную площадь арендуемого и покупаемого жилья). Во-вторых, купленные квадраты потребуют ремонта и меблировки, которые соответствовали бы вкусам нового владельца, что за один день не делается.

О том, чтобы иметь в столице собственную крышу над головой, мечтают многие. Но не всем это удается осуществить. Выход один арендовать жилье. Четыре стены в таком случае обходятся недешево. Однако в некоторых случаях снимать квартиру гораздо выгоднее, чем покупать. Причем это касается как краткосрочной, так и долгосрочной аренды.

А вот жилищным вопросом людей, приехавших в Москву на работу по контракту (топ-менеджеров, артистов, поваров, спортсменов и других специалистов), чаще всего занимается пригласившая их компания. Длительность аренды по большей части зависит от срока контракта, который заключен с сотрудником. Хотя возможны вариации. Организация просто оформляет квартиру в долгосрочную аренду и предоставляет ее для проживания своим сотрудникам, т.е. с одним человеком трудовой договор заканчивается, и он съезжает, а на его место заезжает новый сотрудник, поясняет Александра Косарева, руководитель отдела аренды агентства элитной недвижимости TWEED.

И самое главное, собственная недвижимость повлечет временные затраты на оформление покупки, а затем продажи. Причем если клиент привык к роскоши, создание аналогичных условий в новой (купленной) квартире будет требовать больших финансовых затрат, которые при последующей продаже скорее всего не окупятся. Иными словами, жилье внаем для них это экономия и финансов, и времени.

В последнее время к снимаемому жилью клиенты стали предъявлять достаточно высокие требования: оно должно быть обставлено мебелью, оснащено современной бытовой техникой и т.д. Правда, иногда квартира на длительный срок может сдаваться без мебели, чтобы арендатор имел возможность купить или привезти с собой предметы интерьера, которые ему по душе. Но вот охраняемая территория, консьержи в подъездах, камеры видеонаблюдения, подземный паркинг, пропускная система далеко не полный перечень того, что запрашивают будущие жильцы. Элитные квартиранты также обращают внимание на исправность электропроводки, инженерное оборудование, наличие телефона, выделенной линии Интернет, спутникового телевидения. При краткосрочной аренде требования к местоположению квартиры, в том числе близости к метро, как правило, более жесткие. Это объясняется тем, что люди, приезжающие в столицу на короткий срок, хотят жить в гуще событий, чтобы не возникало транспортных неудобств и в свободное время имелась возможность хотя бы после работы прогуляться по историческим местам города.

Но при таком подходе иногда возникают сложности. Если агентство берет квартиру для краткосрочной аренды, оно платит собственнику фиксированную сумму, все остальные заботы по ее заполняемости, уборке и так далее берет на себя, говорит Вадим Ламин, руководитель эксклюзивного отдела Департамента аренды квартир компании Penny Lane Realty. На мой взгляд, самым слабым местом в этом вопросе является ускоренная амортизации квартиры за счет частой смены арендаторов. Соседи также не всегда в восторге от встреч на лестничной клетке с новыми лицами, да и не вполне понятно, что делать и кто несет ответственность в случае возникновения технических неисправностей, аварий и других подобных ситуаций.

На стоимость аренды влияет то, в каком районе расположена квартира, ее видовые характеристики, уровень ремонта (некоторые клиенты интересуются не только качеством строительных материалов, но и их изготовителями) и так далее. Срок аренды тоже может возыметь действие: чем меньше дней арендатор планирует пользоваться квартирой, тем дороже она ему обойдется, и наоборот. То есть трехмесячное проживание в арендуемых квадратах может стоить, допустим, на 30 40% дешевле, чем месячное. Если, к примеру, человек приехал в Москву по работе надолго, то, естественно, имеет смысл арендовать жилье на длительный срок, говорит Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. Например, однокомнатная квартира в сутки стоит около 5 тыс. руб., в месяц это получается 150 тыс. руб. Таким образом, снимать квартиру посуточно на длительный срок невыгодно, т.к. точно такая же квартира при долгосрочной аренде обойдется примерно в 65 87 тыс. руб..

Бонус по договоренности
Специалисты обычно называют аренду квартиры длительной, если она сдается внаем на срок от одного года и более, и краткосрочной от нескольких дней до трех месяцев. Конечно, можно пожить в съемных апартаментах и сутки, ну а самый длительный срок временного пребывания, по рассказам риэлторов, растянулся на десять лет.

Кстати, и скидку получить при долгосрочной аренде вполне реально. С хозяином недвижимости можно договориться и выхлопотать бонус, если оплата производится загодя и на месяцы вперед. Если собственник из года в год не меняет цену или корректирует ее в разумных пределах, то это побуждает арендатора к продлению договора.

Чем дольше гость проживает в квартире, тем меньше посуточная арендная ставка. Приведу пример, говорит Денис Шмарев, управляющий Intermark Serviced Apartments. Однокомнатная квартира у метро Маяковская будет стоить 6,5 тыс. руб. при проживании от 1 до 3 суток, 5,3 тыс. руб. от 4 до 10 дней, 4,2 тыс. руб. от 11 до 29 дней, 3,9 тыс. руб. от 30 дней и 3,6 тыс. руб. при проживании от 90 дней.

Что касается рынка элитной аренды в целом, то ценовой диапазон колеблется в среднем от 100 тыс. до 125 тыс. руб. в месяц. В некоторых риэлторских агентствах проходили сделки по цене за квартиру 750 тыс. руб. в месяц. Ставки на краткосрочную аренду за последний год выросли в среднем на 15 20%. Специалисты связывают это с ростом цен на долгосрочную аренду, которая в свою очередь зависит от роста цен на недвижимость в целом.

Выходит, снимать жилье на короткий срок не столь выгодно? Не стоит торопиться с выводами. Во-первых, по сравнению с номером отеля, квартира всегда более просторна: даже небольшая двушка в среднем имеет площадь около 50 кв.м, что почти вдвое больше стандартной гостиничной клетки. Во-вторых, это намного экономнее по различным оценкам, почти вдвое дешевле. Хотя есть одна сложность. Из сдаваемых квартир только каждый десятый арендодатель готов предоставить их для краткосрочной аренды, поясняет Дмитрий Зайцев.

В основном собственники любят сдавать квартиры в долгосрочную аренду, обеспечивая себя стабильным доходом на год-два-три, поясняет Светлана Бологова, руководитель департамента аренды компании IntermarkSavills. Но есть и сторонники краткосрочной аренды. Например, на месяц-два. В этом случае величина арендной ставки увеличивается примерно на 50%, что является достаточно существенным увеличением дохода. К тому же, арендаторы на короткий срок, как правило, не предъявляют таких высоких требований по уровню отделки квартиры, как долгосрочные арендаторы. Наибольшая прибыль достается хозяевам при краткосрочной аренде и из-за того, что они могут повышать цену в соответствии с изменениями рынка. Хотя, если собственник вложил большие деньги в ремонт, оборудование, мебель, то он вряд ли будет сдавать квартиру в краткосрочку.

Минимум риска
Собственники редко сдают квартиры на короткий срок своими силами, так как хлопот не оберешься: поиск клиентов, реклама, уборка, обслуживание Куда проще сдать жилье внаем организации, специализирующейся на краткосрочной аренде. В таком случае и цена вопроса для владельца четырех стен остается прежней, поскольку он-то сдает свои квадраты компании на длительный срок, а она уже далее распоряжается ими. Либо владелец собственности заключает договор с конкретным нанимателем при посредничестве агентства, и все вопросы тоже решаются быстро. В нашей компании существует практика, когда все документы для собственника готовит его индивидуальный брокер, мы берем на себя техническое обслуживание и мелкий ремонт жилья, говорит Вадим Ламин. Помимо бесплатного страхования квартиры, предоставляем помощь юриста на всех этапах сделки, включая постдоговорное обслуживание. В общем, все сделано для того, чтобы сократить участие владельца недвижимости в рутинных процессах и минимизировать какие-либо риски с его стороны.

Хозяева квартир в бюджете от 125 тыс. руб. сдают их почти всегда только в долгосрочную аренду. Побудительным мотивом сдачи жилья в краткосрочку, считают специалисты, может служить желание собственника получить от агентства фиксированную сумму, как правило, это меньше реальной арендной ставки. Но именно за эту разницу и борется ежедневно агентство, специализирующееся на краткосрочке.

Сейчас рынок аренды это рынок арендодателя. Спрос не удовлетворен, и арендодатель полностью диктует свои условия, отмечает Ольга Творогова, управляющий партнер компании Ostogenka Real Estate. А они таковы, что владелец жилья старается заключить договор на короткий срок менее чем на год. Этому есть две причины: первая договор, заключенный на срок менее года, не требует государственной регистрации, вторая по закону в подписанный договор достаточно сложно вносить изменения, что, естественно, для арендодателя невыгодно, так как в этом случае он не может изменять цену в соответствии с колебаниями рынка. Но права арендатора в этом случае частично защищает Гражданский кодекс после истечения срока договора первый, кому хозяин должен предложить квартиру, это предыдущий арендатор, то есть он обладает преимущественным правом продления. Кстати, арендодатель подстраховывает себя еще и следующим образом: если клиент передумал снимать выбранную квартиру, то он должен будет заплатить штраф, который подчас сопоставим с месячной арендной платой.

Наша компания, рассказывает Денис Шмарев, без дополнительной оплаты предоставляет услуги по уборке квартиры три раза в неделю, смену постельного белья и полотенец раз в неделю, круглосуточное техническое обслуживание, вызов такси для встречи и проводов в аэропорт, информационную поддержку. Кроме того, бесплатно иногородним и иностранцам делается регистрация по месту пребывания.

Сервис на дому
Сегодня, снимая элитное жилье в столице, арендатор получает ко всему прочему еще и комплекс дополнительных услуг. Это уборка, услуги горничных и нянь, доставка пищи, сборка мебели, установка кабельного ТВ, Интернета, техническое обслуживание и многое другое. Причем многие организации предлагают большую часть этих услуг совершенно бесплатно.

Заказчик, успешный бизнесмен, человек разносторонних талантов и гостеприимный хозяин, обожал охоту и шумные веселые сборища. В один прекрасный день терпенье его жены лопнуло: Знаешь, дорогой, сказала она, семейный дом это семейный дом, а для гостей нужно построить что-то свое. Отдельное. Так возникла идея гостевого дома, зоны отдыха и релаксации в 350 квадратных метров с баней, выходящей на террасу и опоясанной голубой подковой реки, обеденным залом с уходящим в бесконечность столом, камином с короной из лосиных рогов, бильярдом и прочими обязательными элементами подмосковного джентльменского отдыха.

В снимаемой квартире помимо телевизора можно найти DVD-плеер, музыкальный центр, стиральную машину, утюг с гладильной доской. Ну и что самое главное, в ней обычно есть кухня со всем необходимым оборудованием: холодильник, плита, микроволновая печь, тостер, электрочайник, посуда для еды и приготовления пищи, что делает проживание более комфортным и уютным. Одним словом, при таком обустроенном быте и богатом ассортименте подаренных услуг снимать элитное жилье в столице становится действительно более выгодным, нежели покупать собственное.
Для Подмосковья большая вода большая редкость. Иметь дом на воде мечтает каждый, но не каждый может. Заказчик, пригласивший архитектора Александра Щетинина для реализации идеи гостевого охотничьего домика, уже имел семейный особняк в Конаково. Но ему в нем было тесно.

Если увлечение хозяина охотой и деревянной архитектурой определили стиль самого дома, то хобби хозяйки разведение ирландских волкодавов определило одну из ведущих тем в декоре. Традиционные для интерьеров от Щетинина витражи было решено создать вокруг очевидной темы охоты и псов: Поскольку дело было зимой, то сразу возникла ассоциация с брейгелевскими картинами, которые наш художник по витражам довольно удачно и обыграл. Витражами украшен второй ярус окон двусветного пространства гостиной зоны, и когда сквозь темных гончих псов, инкрустированных в туманные пейзажи, проходят лучи солнца, они становятся похожими на леденцы. Окна первого уровня решили оставить прозрачными: за ними раскинулся водный ландшафт такой красоты, что никакое произведение искусства с ним не сравнится. Чтобы не спорить с природой, весь авторский дизайн расположился внутри стен, где созданные под заказ авторские предметы конкурируют лишь друг с другом. Массивный камин подобен кустодиевской мадонне с юбкой медного колокола. В положенное ей время каминная медь зазеленеет. Разумеется, со временем камин покроется патиной, и эту метаморфозу мы изначально заложили в дизайн, закупив все светильники в столовую с уже состаренными медными элементами, соответствующими будущему камину и общему духу внутреннего домашнего времени, говорит Александр. В каждом доме есть свое внутреннее время, которое не всегда совпадает со временем снаружи, и задача дизайнера заключается в том, чтобы создать не просто профессиональный, красивый и комфортный интерьер, а воссоздать реальность, совпадающую с личным внутренним миром заказчика. Поэтому иногда в Подмосковье материализуются дома древнеегипетские, а иногда рыцарские замки. Этот дом напоминает скорее осовремененную дворянскую усадьбу. Дерева в интерьере много и практически каждый элемент создан из своей породы. Лестницы, например, дубовые и тонированные, а банная купель лиственничная. Деревянный стол на 22 персоны и стулья, разумеется, можно было бы и купить, но решили создать в единственном экземпляре по собственным эскизам. К авторской столовой примыкает огромная кухня, на которой можно не только дюжину вальдшнепов или молодого кабанчика приготовить, но и комфортно зажарить небольшого слона. Вкушать свежеприготовленную дичь рекомендуется под звуки музыки, льющейся из системы, отвечающей последнему слову техники. Камин, над которым висят напоминающие распростертые крылья окаменевшей птицы лосиные рога, разделяет пополам большое гостевое пространство, давая возможность отобедавшим гостям уединиться за его спиной. На втором этаже сильно задержавшиеся могут найти пристанище на ночь, правда, гостиницу все же из гостевого дома решили не делать и спален создали всего две. Зато баня, выходящая на просторную террасу и далее прямо на реку, способна вместить всех желающих. Баня это наше все. Чего стоят только Агатовые комнаты в Царском Селе или Банный корпус в Петергофе, построенный для Петра I и украшенный позже самим Растрелли. Баня в охотничьем доме не имеет ничего общего с растреллиевским золотом и янтарем, кроме самого главного: хорошей парилки, к которой прибавили гидромассажную ванну на открытом воздухе и круглую лиственничную купель. Баню расположили таким образом не из-за нехватки места, а для поддержания традиций чтобы зимой можно было окунуться в ледяной воде бассейна, а экстремалы могли нырнуть прямо в прорубь.

Каким должно быть новое строение, было ясно с самого начала, даже если бы речь и не шла об охотничьем домике. Заказчик слыл знатоком и любителем традиционных деревянных домов во всем многообразии их международного и исторического проявления, так что архитекторам, прежде чем начать проектирование, пришлось дотошно изучить всю историю деревянного зодчества от швейцарского шале до скандинавского сруба. Как ни пытаются в последнее время убежденные западники загнать нас в стеклянные аквариумы, все же Подмосковье это не какой-нибудь уругвайский Пунта-дель-Эсте, где канареечный бетон и прозрачное стекло смотрятся очень даже красиво. В Подмосковье нужно строить из дерева, надежно и основательно, дома простых форм и проверенных веками конструкций, от которых, кстати, приходили в восторг западники от Паоло Пива до Герцога и Де Мерона. Нам очень повезло, говорит Александр, что на этот раз мы строили дом под собственный интерьер, а не вписывали его в чужие стены. Созданный проект мы отдали московскому филиалу одной немецкой фирмы, которая перевела его в свой конструктив и собрала в невероятно быстрые для нашей реальности сроки. Трудно поверить, но весь дом объемом в 350 квадратов от проекта до сдачи был построен всего за год. Александр Щетинин и сам приятно удивлен: В декабре 2006-го я приехал на совершенно пустое, занесенное снегами место, а Новый 2007 год семья уже встречала в полностью законченном интерьере.

Время, о котором мечтал в детстве американский актер Джон Траволта, когда во дворе каждого дома будет стоять собственный самолет, желательно Boeing, явно еще не настало, но вот стоящие во дворах яхты и маяки у нас уже есть.

Завершив строительство охотничьего дома, архитекторы начали работу над другим помещением, отражающим еще одну страсть хозяина любовь к яхтам. Сам Александр называет причал и здание для хранения яхт сараем. Шутит, конечно. Кстати, нанимать архитектора для строительства сарая отнюдь не новое подмосковное веяние. Строил же японец Кадзухиро Исии для своих клиентов отдельный чайный домик с силуэтом прозрачного батута или американец Джон Хоук архитектурную садовую беседку с космической конструкцией. Не говоря уже о поистине шедевральных банях в том же Подмосковье, которые уже прочно вошли в историю отечественного зодчества. Важно не что строить, а как. Сарайным творчеством, впрочем, проект не заканчивается. Завершающим (но, возможно, вовсе не последним) объектом в этом новом усадебном комплексе должен стать маяк. Маяк будет венчать еще один дом, повернутый лицом к реке, в котором хозяин планирует заниматься фотографией. Верхняя часть деревянного маяка, полностью прозрачная, как стеклянная пирамида в Лувре, будет подсвечена изнутри разноцветными огнями. Среди огней можно будет приятно проводить время за сигарами и бутылочкой Balveni, подавая сигарными огнями сигналы проплывающим мимо яхтсменам.

В наступившем году бездомным заемщикам придется понервничать. Ставки повышаются, ужесточаются требования к форме подтверждения доходов. В этих условиях только обращение к экзотическим валютам позволяет улучшить условия по кредитам. Когда Банк Москвы предложил программу ипотечного кредитования в швейцарских франках, несмотря на приличную волатильность валюты, программа нашла своего клиента. Сейчас банк даже поднял процентные ставки по программе с 7 до 8% годовых. Правда, в большинстве случаев, чтобы оформить кредит под 8%, заемщику нужно не только подтвердить доход справкой 2-НДФЛ, но и иметь наличными как минимум 30% стоимости жилья. Расплатиться с кредитом придется максимум за 10 лет.

Банки увеличивают ставки по кредитам и ужесточают требования к форме подтверждения платежеспособности заемщиков. Цены на недвижимость тоже не стоят на месте. И по прогнозам банкиров, в лучшую для заемщиков сторону условия ипотечных кредитов в этом году меняться не будут.

В Банке Москвы на квартиры со вторичного рынка можно оформить кредит под 12-13% в рублях, 10,5-11% в долларах, 8-9,5% в швейцарских франках и 6-7% в японских иенах. Процентная ставка будет зависеть от суммы первоначального взноса, срока кредитования и формы подтверждения дохода.

Теперь Банк Москвы заявил о введении новой программы ипотечного кредитования -- в японских иенах. Пока программа носит экспериментальный характер: кредит в экзотической валюте можно оформить до 15 апреля. Единственный довод против этой программы -- большие риски, связанные с изменением курсы иены. За прошедший месяц иена выросла на 7,31% (по данным ЦБ, на 23 января иена стоила 0,2347 руб.). За год были более значительные изменения -- разница между максимальным и минимальным значениями иены составила 0,027 руб.). В этом смысле швейцарский франк штормило меньше -- за месяц он вырос на 4,74%.

Управляющий директор блока Розничный бизнес Банка Москвы Алла Цытович указывает на возможность сокращения ежемесячных платежей как на главное достоинство программы: Если предположить, что курс рубля в иене останется на прежнем уровне, то заемщик сможет сэкономить на ежемесячных выплатах. Допустим, вы хотите приобрести жилье за 3 млн руб. При 10-процентном первоначальном взносе, сроке кредитования 10 лет и ставке 12% годовых аннуитетные выплаты составят 38,7 тыс. руб. При ставке 6% годовых выплаты снизятся до 30 тыс. руб. в месяц. Однако валютные риски все же будет нести заемщик. Ипотека -- долгосрочный продукт, и предсказать поведение иены на несколько лет вперед невозможно. Поэтому заемщику будет очень трудно распланировать, сколько ему придется тратить на кредит.

Например, можно приобрести однокомнатную квартиру (32 кв. м) за 3430 тыс. руб. в кредит на 15 лет, первый взнос будет равен 10% стоимости жилья. На этих условиях ставка в рублях составит 12%, а ежемесячный платеж по кредиту -- 37 000 руб. При оформлении кредита в долларах под 10,5% годовых ежемесячные взносы составят 33 325 руб. На таких условиях ставка по кредиту в швейцарских франках возросла до 9%, поэтому ежемесячный платеж не сильно отличается от аналогичного в долларах -- 32 247 руб. В этих условиях ставка в иенах действительно будет наименьшей (6,5%) и, соответственно, в месяц заемщику предстоит отдавать 26 180 руб.

Программа Банка Москвы буквально пошла против рынка, потому что в ряду ипотечных прогнозов на 2008 год одна из главных тенденций -- повышение ставок на кредиты. Американский ипотечный кризис заставил банкиров переоценить риски и в некоторых случаях изменить правила игры по ипотеке. Помимо проблем с ликвидностью, которые с августа ощущает отечественная банковская система, есть еще один фактор, печальный для заемщиков: наши банкиры перестраховываются и, чтобы в России ни в коей мере не повторилась западная ситуация с дефолтом, существенно ужесточают требования к займам,-- считает гендиректор кредитного брокера Фосборн Хоум Василий Белов. Помимо повышения процентных ставок по кредитам, банки увеличивают первоначальный взнос до 20%, ужесточают требования к заемщикам, сокращают объем выдачи кредитов клиентам с серым доходом.

Если иена вырастет еще на 42% (и будет равна 0,33 руб.), кредит потеряет свою привлекательность. В этом случае ежемесячные взносы сравняются с аналогичными по рублевому кредиту. Правда, поднимется ли иена до такой высоты, предсказать трудно. Однако в конце 2004 года иена поднималась до значения 0,275 руб. Но даже при таком раскладе ежемесячный платеж по кредиту возрастет практически на 5 тыс. руб.

Тем не менее уже сейчас ряд банков заявил о повышении ставок по некоторым ипотечным продуктам. Банк Возрождение поднял стоимость своей ипотеки еще в прошлом году. С 14 января повысились процентные ставки в банке КИТ Финанс. Так, по программе кредитования на покупку жилья под его залог ставки были повышены в среднем на 0,5% в рублях и на 1% в долларах. На 1% были подняты ставки и на долларовую программу на покупку строящегося жилья под его залог, и по программе кредитования на любые цели под залог имеющейся в собственности недвижимости. Хорошая новость: если заемщик хочет приобрести жилье, взяв кредит под залог уже имеющейся у него в собственности недвижимости, то ставки понизятся на 0,5% в рублях. В отличие от КИТ Финанса в Альфа-банке повышение коснулось в основном рублевых кредитов. Ставки по долларовым кредитам практически не изменились. Увеличение ставок произошло по всем программам ипотечного кредитования. В основном повышение коснулось процентов по займам, выдаваемым в рублях. По кредитам в долларах рост незначительный, в основном он затронул займы, выдаваемые на срок 5-10 лет. В среднем ставки увеличились на 0,5-1%,-- говорит руководитель блока ипотечного кредитования Альфа-банка Илья Зибарев.

Правда, пока большинство банков заявляют, что в настоящее время не планируют менять условия по кредитам и повышение ставок будет зависеть от конъюнктуры рынка. Повышение ставок не является глобальным процессом, а зависит от стоимости ресурсов каждого банка. В течение 2008 года можно ожидать несколько волнообразных процессов изменения ставок и в сторону повышения, и в сторону понижения. Ставки будут изменяться не равномерно, а сегментированно, исходя из политики банка по управлению рисками и маркетингового подхода по выделению приоритетных групп клиентов. Будут присутствовать одновременно очень льготные и почти запретительные ставки,-- объясняет директор департамента по работе с физическими лицами Росевробанка Сергей Гордейко.

Росбанк не намерен повышать ставки, но в его планах внести изменения в дополнительные параметры кредита. Возможно, будут внесены изменения в части взаимозависимости параметров кредита. К примеру, изначально процентная ставка по ипотечному кредиту в Росбанке зависела только от характера подтверждения дохода. В конце первого полугодия 2007 года мы ввели новое условие -- зависимость ставки от срока кредита. В 2008 году планируется новое изменение программы -- зависимость процентной ставки от величины первоначального взноса,-- говорит начальник управления ипотечного кредитования Росбанка Кирилл Щилинцев.

Банк Союз также заявил о намерении поднять ставки по ипотечным кредитам. Однако насколько они изменятся по сравнению с прошлым годом, пока неясно. В первую очередь это связано с прекращением выдач кредитов либо с заметным увеличением ставок по таким продуктам банками-конкурентами,-- объясняет причину повышения ставок директор департамента розничного кредитования банка Союз Алексей Любченко.

Между тем похоже, что тщательной проверкой заемщиков не будет пренебрегать ни один банк. Клиентская база российской ипотеки -- это, как правило, респектабельный средний класс, обладающий достаточными доходами и высокой ответственностью по отношению к своим обязательствам. В России ситуация с качеством заемщиков сейчас принципиально отличается от Америки, где рынок из-за перенасыщенности спустился в пресловутый subprime-сегмент,-- говорит начальник отдела методологии департамента розничного бизнеса Газэнергопромбанка Ольга Токаренко.

Эксперты утверждают, что не только мелкие и средние игроки повысят ставки, но, возможно, и крупным банкам придется задуматься об удорожании кредитов. Однако пока крупные банки намерены только более тщательно проверять платежеспособность клиентов, не собираясь больше ничего менять в своих условиях. Более того, банки, у которых есть дополнительный источник привлечения средств, также пока не рассматривают увеличение ставок. В ближайшее время мы не собираемся повышать ставки. Мы внимательно следим за рынком и планируем удерживать очень хорошие условия для клиентов при любых изменениях. Наличие доступных ресурсов со стороны нашего акционера -- OTP Bank позволяет нам предлагать кредитные продукты по конкурентоспособным ставкам,-- говорит начальник управления ипотечного кредитования, замдиректора дирекции розничных продаж Инвестсбербанка Сергей Арзянцев.

На Западе распространена схема, при которой в первые годы пользования кредитом выплачиваются лишь проценты, а самые существенные платежи (тело кредита) приходятся на конец срока. Она популярна в основном у молодых семей, получающих на старте семейной жизни и карьеры небольшой доход. Пока такие программы трудноосуществимы без помощи государства, поэтому реализовать ее планирует Агентство по жилищному кредитованию (АИЖК). Другая программа, о которой пока не слышно в России,-- ипотечный кредит без ограничения по возрасту. В случае выхода на пенсию или смерти заемщика ипотечный кредит за него по договору будут продолжать выплачивать дети. Пока наши банки не заявляли о том, что собираются внедрять такие программы,-- рассказывает Василий Белов.

Хотя ставки по кредитам вырастут всего на 0,5-1%, учитывая подорожание жилья, это может оказаться довольно чувствительно для заемщиков. По данным компании Blackwood, в 2008 году рост цен московской недвижимости продолжится, однако не будет таким значительным, как в 2006 году, и составит 15-20%. При этом новый год вряд ли принесет заемщикам какие-либо новые программы. Поскольку в этом году, скорее всего, следует ожидать незначительного повышения банками процентных ставок, цены на недвижимость также вырастут, то ожидать появления новых программ, дающих значительные финансовые преимущества клиентам, вряд ли стоит,-- говорит Алексей Любченко.

Еще одной тенденцией в этом году станет развитие региональных сетей и строительство в регионах. Прогнозируется постепенное увеличение доли кредитов, выданных на приобретение новостроек в регионах, связанное с тем, что значительная доля вторичного жилого фонда находится в неудовлетворительном состоянии,-- считает член правления Райффайзенбанка, руководитель дирекции по работе с физическими лицами Роман Воробьев. Банк КИТ Финанс и Русский ипотечный банк (РИБ) разработали совместную схему, по которой они будут реализовывать проект Русская ипотека. КИТ Финанс выступит агентом РИБ и предложит клиентам его ипотечные продукты в регионах. Программа начнет реализовываться в тестовом режиме и будет распространяться на 15 городов.

В борьбе за заемщика банки, как правило, будут изменять параметры кредита: комиссии, плату за ячейки, срок кредита и т. д. Приоритетной по-прежнему останется программа на покупку жилья на вторичном рынке. Также большой популярностью будет пользоваться кредит на улучшение жилищных условий. Зарплаты не успевают за ценами, поэтому круг покупателей недвижимости с нуля неуклонно сужается. Вместе с тем люди, имеющие жилье, уже достаточно состоятельны, но не все осознают возможность, получив кредит, обменять однушку на двушку, двушку на трешку. Сумма кредита при этом требуется значительно меньшая и соответствует возможностям наших граждан,-- говорит Ольга Токаренко.

По словам коммерческого директора Респекта Алексея Ананьева, в 2007 г. движущей силой рынка недвижимости стала ипотека. По оценкам пермских риэлторов, около 25-30% сделок на вторичном рынке в 2007 г. проводилось с использованием кредитных средств. Этот показатель, утверждает зампредседателя правления банка Урал ФД Александр Яцков, почти не менялся в течение всего 2007 г. Изменение ставок практически не влияет на число желающих взять кредит. Сдерживающий фактор один высокие цены на недвижимость, говорит банкир.

Несмотря на прогнозируемое удорожание ипотеки, банкиры не считают, что это отпугнет заемщиков от самой возможности покупать жилье в кредит. Правда, относительно того, насколько быстрыми темпами будет развиваться ипотека в 2008 году, мнения расходятся. Можно ожидать, что в первом полугодии 2008 года рост ставок продолжится. Вместе с тем рынок продолжит развитие, предположительно объем ипотечного кредитования в 2008 году будет сопоставим с уровнем 2007 года или превысит его на 5-10%,-- говорит управляющий директор инвестиционного банка КИТ Финанс Анастасия Фролова. Положительная динамика по сравнению с 2007 годом останется прежняя. Я связываю это прежде всего с социально ориентированной политикой государства, которая должна сохранить свои приоритеты и после смены главы государства,-- говорит начальник отдела брокериджа ипотечно-риэлтерской компании Кредит Макс Виктория Щербакова. У ипотеки в России в 2008 году очень хорошие перспективы, можно ожидать роста объемов кредитования на 80-100%. Не думаю, что банки будут уменьшать объемы ипотечного кредитования и повышать ставки, т. к. это может отпугнуть потенциальных заемщиков и сделать ипотеку менее доступной,-- считает директор департамента маркетинга розничного бизнеса Номос-банка Анна Панкратова.
За I квартал 2007 г. недвижимость на вторичном рынке стала дороже на 24%, отмечают аналитики Перспективы. По их мнению, этот скачок стал продолжением тенденции, начавшейся осенью 2006 г., когда цены на квартиры резко пошли вверх. Но активный рост рынка закончился уже в апреле 2007 г. За оставшиеся три квартала цены выросли примерно на столько же, сколько за январь март, на 25,5%.

Однако американский кризис явился и катализатором для рынка ипотеки в Перми. Осенью 2007 г. пошли слухи, что в России кредиты будут дорожать, вспоминает Ананьев. А уже в декабре у пермских ипотечных брокеров загрузка была почти вдвое больше, чем в сентябре. Специалисты по недвижимости АН Ника считают, что предновогодний ажиотаж лишь отчасти объясняется ростом ставок по ипотеке, основная причина опасения покупателей, что с нового года все подорожает.

Однако пермские риэлторы отмечают, что снижение ставок привело к росту числа заемщиков. К лету ставки по кредитам снизились, а условия получения займов стали проще это подтолкнуло граждан активно получать кредиты, делится наблюдениями Ананьев. В результате, говорит он, пермский рынок в миниатюре повторил судьбу американского: в конце 2007 г. несколько заемщиков оказались неспособны вносить деньги за свои квартиры и решили, не дожидаясь дефолта, их продать, чтобы расплатиться с банками. Компания Респект реализовала ряд квартир, хозяева которых были больше не в состоянии платить ипотечные взносы. Глава пермского Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию Андрей Шинкаренко подтвердил, что у ряда заемщиков ПАИЖК есть просроченная задолженность по ипотечным займам.

Наиболее популярными у пермских покупателей традиционно оставались небольшие однокомнатные квартиры. Но в 2007 г. к ним добавилась новая категория: просторные квартиры в домах повышенной комфортности недавних новостройках, которые стали выходить на вторичный рынок.

Еще одно последствие роста ипотечных продаж увеличение предложения на рынке аренды. Довольно большое число заемщиков приобретали квартиры для того, чтобы их сдавать, доход от аренды шел на погашение ежемесячных взносов по ипотеке, утверждает Яцков. Увеличившееся предложение не позволило квартировладельцам повысить ставки аренды, резюмирует Ананьев. По сравнению с 2006 г. они почти не изменились.

Покупая квартиру на вторичном рынке более чем за 10 млн руб., люди не хотят дополнительно платить за ее перестройку, подтверждает Алексей Ананьев. Поэтому, несмотря на декларируемый спрос, цена предложения на квартиры повышенной комфортности, расположенные преимущественно в престижных районах города, в декабре 2007 г., по данным Перспективы, увеличилась всего на 0,6% и составила 116 700 руб. за 1 кв. м.

Еще год назад таких домов в Перми было немного и купить жилье в них было сложно. Сейчас их предложение пополнилось покупателями выступают не только физические, но и юридические лица. Например, в Респекте ежемесячно появляется примерно 10 заявок от компаний, которые хотят купить готовое жилье для корпоративных целей, говорит Ананьев. Однако часто заявки риэлторам остаются неудовлетворенными, утверждает аналитик корпорации Перспектива Регина Давлетшина: большинство вчерашних новостроек предлагается новым хозяевам без ремонта, а клиент, который планирует потратить на покупку квартиры на вторичном рынке 10-15 млн руб., хочет получить почти идеальное жилье, готовое для проживания.



Главная --> Публикации