Главная --> Публикации --> Возле парка победы построят "лунный город" Златые горки Россия – страна квартиросъемщиков, в которой треть населения живет вместе с родителями Законные решения Время действовать пришло

Район Северное Бутово
Основные и весьма внушительные объемы жилья на окраинах Москвы возведены в последней четверти прошлого века. А поскольку на периферии города по-прежнему наблюдается дефицит рабочих мест, то значительная часть жителей вынуждена трудоустраиваться в других районах. Еще несколько лет назад преимуществом столичных окраин являлась относительная доступность приобретения недвижимости по сравнению с иными округами Москвы. Например, малогабаритку в центре города можно было обменять на большую трех- или даже четырехкомнатную квартиру, расположенную поблизости от МКАД. Однако в настоящее время во многом изменились не только сами спальные районы, но и отношение к ним.

Покупателю, желающему обзавестись качественной квартирой по относительно невысокой цене, стоит обратить внимание на спальные районы Москвы. В данной статье мы расскажем о некоторых из них.

География окраин
Еще пару десятков лет назад спальными считали такие районы, как Ясенево, Марьино, Медведково, Крылатское. Сегодня это достаточно активные и популярные жилые и деловые зоны. А спальная часть столицы переместилась на территорию, примыкающую к МКАД с внутренней и внешней сторон: Куркино, Выхино-Жулебино, Новокосино, Молжаниново, Восточный, Бутово, Солнцево, Новопеределкино, Косино-Ухтомский, Митино и другие жилые массивы. В целом их можно разделить на районы, застроенные типовыми зданиями образца 70 90-х годов с небольшими очагами новостроек, и территории, практически целиком состоящие из домов, возведенных в предшествующие десять лет. Последние преимущественно представлены жильем среднего и экономкласса. Это панельные дома как старых, так и современных серий П-44Т, И-155, П-3М, КОПЭ и тому подобных. Однако с недавних пор в окрестностях МКАД заметно увеличилась доля новостроек бизнес-класса монолитных и монолитно-кирпичных.

Современная жизнь спальных районов
Сегодня добираться до окраин города стало значительно легче благодаря ставшим доступными личным автомобилям, хотя проблемы с парковками там не менее остры, чем в центральных округах. Слабым звеном некоторых удаленных массивов прежде была инфраструктура, но сейчас стандартный набор услуг в них зачастую шире, чем в давно сложившихся районах. Появляется все больше рабочих мест, чему, помимо прочего, способствует программа столичного правительства по выводу офисов и промышленных предприятий из ЦАО. В планах властей довести число москвичей, работающих рядом с местом проживания, до 40%.

Жилой массив славится хорошей экологической обстановкой: единственное крупное местное предприятие завод Орбита. В районе много пляжных зон, а кроме того, здесь находится первый в Москве яхт-клуб Строгино. Именно отсюда идет первая ветка экспериментального водного такси, которая охватывает акваторию Строгинской поймы от яхт-клуба Крокус-сити до шлюза № Также функционируют Центр социального обслуживания, несколько школ, лечебные учреждения. Для организации досуга населения работают Центр детского и юношеского творчества, спортивные секции, стадион Янтарь. Нет недостатка и в торгово-развлекательных центрах и кафе. Вдоль внешней границы МКАД расположены крупные гипермаркеты АШАН, METRO, Крокус-Сити, выставочный центр Крокус-Экспо. В будущем намечено возвести технопарк Строгино с бизнес-инкубатором площадью более 11 тыс. кв. м.

Район Строгино, работы по застройке которого начались в 1977 году, расположен на северо-западе столицы и примыкает к МКАД с внутренней стороны. От остального города его с трех сторон отделяет излучина Москвы-реки. Добраться до большой земли можно через Строгинский мост или с помощью только что открывшейся станции метро Строгино. В скором времени здесь пройдет Краснопресненское шоссе.

Районы Северное и Южное Бутово расположены в Юго-Западном округе Москвы и примыкают к МКАД с внешней стороны. В конце 2002 года в Северном Бутово открылась станция метро Бульвар Дмитрия Донского, от которой ветка легкого метро протянулась через оба массива.

Жилой фонд района в основном состоит из панельных домов стандартных серий. Однако ежегодно вырастает несколько новостроек, причем, как правило, бизнес-класса. Средняя цена квадратного метра в Строгино составляет около 4425 долл., что дороже, чем во многих более близких к Центру московских округах.

Северное Бутово соседствует с Битцевским парком. Из водоемов к району относятся река Битца и часть Битцевского пруда, а в Южном Бутово расположены Черневский и Потаповские пруды. Крупные промышленные предприятия отсутствуют, зато хорошо развит малый бизнес: много торговых центров и продуктовых магазинов. В Бутово расположены такие научные и высшие учебные заведения, как Московский институт радиосвязи, Русский институт управления, Институт информационных наук и технологий безопасности РГГУ и Московский филиал Санкт-Петербургского гуманитарного университета профсоюзов.

Северное Бутово стали активно застраивать в 1986 году. Сначала жилье предназначалось в основном льготникам и очередникам, но в начале 90-х появились и частные жилые кооперативы. Первые городские дома в Южном Бутово были построены в 1996 году, что обусловило современный вид района. Сегодня здесь преобладают здания серий П-44Т, П-3М, КОПЭ, И-155 и П-55М.

Массив застроен весьма не однородно: имеет место как жилье экономкласса, построенное когда-то государством, так и новые жилые комплексы бизнес-класса, таунхаусы и коттеджи. Разноэтажные здания с современными красочными фасадами украшают район, делая его облик привлекательным.

В Северном Бутово работает несколько кинотеатров и развлекательных центров, а в прошлом году было принято решение о возведении концертного зала. Кроме того, недавно на территории района появились горнолыжный склон и крупный тренировочный гольф-центр.

Сейчас стоимость квадратного метра жилья в Северном Бутово составляет 4090 долл., в Южном 3780.

В настоящее время идет активное расселение и освоение поселков, примыкающих к Южному Бутово. Здесь будут возводить не только социальное жилье, но и дома бизнес-класса, включая малоэтажные.

Застройка Выхино по большей части представлена домами экономкласса. Значительное количество пятиэтажек в ближайшей перспективе будет снесено. Существенно отличается от своего соседа Жулебино. В настоящее время здесь активно возводят монолитно-кирпичные новостройки среднего и бизнес-класса, первые этажи которых предназначены для размещения предприятий сферы услуг и торговли. Сегодня средняя цена квадратного метра в Жулебино составляет 3590, а в Выхино 3560 долл.

Выхино-Жулебино район, расположенный на юго-востоке Москвы. Он поделен на две части: с внутренней стороны МКАД лежит Выхино, которое стали застраивать в 70-х годах прошлого века, а с внешней Жулебино, начавшее формироваться в 80-х. На границе Выхино находится одноименная станция метро. В 2011 году решено продлить Таганско-Краснопресненскую линию подземки до Жулебино. Район обладает развитой современной инфраструктурой это и разнопрофильные учреждения высшего и среднего образования, и киноконцертные залы и театр, художественная галерея и Музей авиации и космонавтики и прочее. Кроме того, на территории Жулебино расположена часть Кузьминского лесопарка.

В Новопеределкино развита сеть малых предприятий по обслуживанию населения, торговых центров. Социальная сфера помимо школ и детсадов включает в себя Центр психолого-медико-социального сопровождения, коррекционную школу-интернат. Также работают несколько спортивных школ, сооружен горнолыжный склон, на базе которого намечено создать Центр всесезонных видов спорта.

Район Куркино
Район Новопеределкино расположен в Западном округе Москвы за МКАД и замечателен своим ландшафтом и сосновым лесом. Здесь находятся знаменитые переделкинские дачи. По территории массива протекают реки Сетунь и Алешинка. В настоящее время жители пользуются общественным наземным транспортом, но уже в 2014 году будет открыта станция метро.

Район Куркино находится в Северо-Западном округе Москвы в двух километрах от МКАД с ее внешней стороны. Разработка проекта застройки началась в 2000 году, а первые дома были построены в 2002-м. Комплексное освоение территории предполагало создание мини-города, в котором параллельно с жилыми домами возводят объекты социально-бытовой и инженерной инфраструктуры. Над планировкой района работало 25 проектных институтов. В результате практически все здания здесь построены по индивидуальным проектам. Хотя застройка и разноэтажная, высотки не забивают коттеджи и таунхаусы. Жилые дома отличаются удобными современными квартирами с высотой потолков три метра.

Застройка Новопеределкино в целом закончилась в 1992 году. Сегодня это жилой массив с многоэтажками из кирпича и панели популярных серий. Прирастает он и целыми микрорайонами современных домов. При хорошем инфраструктурном сопровождении и качестве жилья средняя стоимость квадратного метра в Новопеределкино довольно скромная по сравнению с другими районами около 3580 долл.

Цены приведены по данным аналитического центра ирн.ru.

В Куркино на одного жителя приходится порядка 117 кв. м зелени, в то время как в Москве 3 Район четко зонирован, каждый объект имеет свой колористический паспорт (безликих серых зданий нет вообще), все лоджии одинаково остеклены, дворы ухожены и обустроены детскими площадками. Кроме того, решена проблема парковки автомобилей, так как уже при строительстве на каждую квартиру приходится одно машино-место. Всего в Куркино запланировано возвести 18 жилых микрорайонов. Средняя стоимость квадратного метра составляет около 3850 долл.

В словаре даётся определение острова, как земли, окружённой водой. Ни один любитель островов никогда бы не стал говорить так о них, разрушая всю романтичность нашего представления об островах, которые похожи на изумруды в сапфировом море!


Я шёл по пляжу одного из островов. С одной стороны была песчаная коса, уходящая далеко в море, с другой стороны у воды росла маленькая пальма. Было жарко, и я решил прилечь под дерево. Рядом с пальмой были разбросаны кокосовые орехи, и я подумал, что если слегка зарыть орех в песок, то получится удобная подушка. Я лег головой на кокос, ногами в воду и стал смотреть на небо, а лёгкий бриз приятно обдувал меня. Так известный актёр Марлон Брандо описывал свой собственный остров Тетиароа во Французской Полинезии, на котором он жил в течение 25 лет до 1990 года.

Однако необходимо понимать, что на острове придется быть готовым ко многому. Вы сами должны заботиться о пище, уметь управлять лодкой, любить море и природу. Кроме того, у вас может возникнуть сильное чувство одиночества. Вы можете покинуть остров только двумя способами на лодке или на самолёте, если есть посадочная полоса; вплавь это сделать довольно трудно, так как обычно материк находится далеко!

Владение собственным островом является мечтой многих людей, стремящихся отдохнуть от цивилизации. На острове вы окружены водой, ветром, песком и звуками природы. Здесь есть возможность расслабиться и не думать о каждодневных проблемах. Вы можете купить маленький остров, на котором нет ничего, кроме деревьев или большой остров, на котором есть особняк, собственная электростанция, бассейн и яхта. Всё зависит от того, что вы можете себе позволить.

Существует множество причин, подтверждающих, что острова являются одним из лучших видов инвестиций в недвижимость. Во-первых, это уединённость, вы можете чувствовать себя правителем своего маленького королевства, оградить себя и свою семью от тех, кто угрожает вашей безопасности, а также избежать бесконечных споров с соседями! Кроме того, данный вид недвижимости уникален. Каждый остров имеет своё собственное очарование, историю и название. Остров можно переименовать. Хотели бы вы назвать остров в честь своей жены или дочери? Или, в конце концов, в свою честь? Быть владельцем острова очень престижно. Замок на Рейне, частная вилла на Бали, особняк в Беверли Хиллз ничто нельзя сравнить с обладанием собственным островом! Поэтому с древних времён, от римского императора Тибериуса до голливудских звёзд в наши дни, каждый богатый и знаменитый человек стремится приобрести собственный остров. Покупка острова является очень романтичной. Каждый маленький мальчик (и не очень маленький) мечтает убежать на какой-нибудь остров и жить там. Приобретение острова является зачастую эмоциональным, а не рациональным решением, поэтому они так хорошо продаются.

В сфере недвижимости есть старая шутка: И на седьмой день Бог перестал создавать острова! И это действительно так, острова являются ограниченным товаром, и имеют большой инвестиционный потенциал. Например, за последние 10 лет цена на Карибские острова увеличилась на 300%, это составляет 30% в год - очень выгодное вложение. В 1991 году австралиец Кен Друитт продал свою часть острова Бедарра (Большой Барьерный Риф), площадью в 12 гектаров за 1 млн. дол. США, что в 30 раз выше той цены, которую он заплатил в 195 Актёр Реймонд Берр купил остров Найтуба (Фуджи) за 16 тыс. дол. США в 1969 году и продал его в 1983 за 3 млн. дол. США, что гораздо выше первоначальной стоимости.

Когда вы выбираете остров, обратите внимание на его месторасположение. Необходимо, чтобы рядом был близлежащий аэропорт или деревня, где вы могли бы купить всё самое необходимое. Если на острове есть жильё, вам понадобится человек, который убирал бы в доме и поливал цветы. Создание инфраструктуры на острове является более дорогим, чем на материке, так как всё оборудование и рабочие перевозятся на корабле или самолёте.

Стоимость острова зависит от различных факторов, включая месторасположение, площадь, приближённость к материку, доступность транспорта, климат и топографию, электричество и водоснабжение, политическую стабильность в стране, особенности налогообложения и другие факторы. Наибольшее количество предложений о продаже островов вы найдёте у побережья Канады, Новой Англии и меньшее на Карибах, юге Тихого океана и в Европе. Очень мало островов продаётся в юго-восточной Азии.

Вот один из примеров покупки острова. В 1988 году семья Джин и Марка Фолей объединилась ещё с несколькими семьями, чтобы приобрести крошечный остров Патайера, в 70 км к западу от острова Таити. Остров стоил 250 тыс. дол. США, и каждая семья вложила около 30 тыс. дол. США. На острове, длиной менее километра, были только пальмы и песок. Не было воды, жилья, транспортировка строительных материалов стоила очень дорого,- говорит Марк Фолей. Но капитан небольшого рыболовного судна перевёз всё оборудование в обмен на отдых на их острове в течение нескольких дней. На данный момент все работы на острове благополучно завершены.

Кроме того, вам нужно будет решить и другие вопросы. Есть ли на острове свежая пресная вода? Наличие пресной воды очень важно для проживания на острове. Воду можно добывать, сделав колодец или собирать дождевую воду. Для этого нужно знать о количестве ежегодных осадков. Также можно использовать опреснитель морской воды, стоимостью в 20 тыс. дол. США, который обеспечит достаточное количество воды для четырёх человек. Крыша с солнечными батареями будет стоить 2 тыс. дол. США, а ветряк обойдётся вам от 2 до 10 тыс. дол. США в зависимости от размера.

Борьба со схемами минимизации налогообложения в последние годы затронула почти все отрасли российской экономики. Исключение составляет, пожалуй, только российский рынок недвижимости, на котором процветают самые разнообразные схемы ухода от уплаты налогов. Робкие попытки навести порядок в этой отрасли совсем недавно начали предприниматься, но пока к ощутимым результатам не привели.

Итак, если вы хотите осуществить свою романтическую мечту и приобрести остров, знайте, что нет ничего невозможного!

С другой стороны, ситуация, когда застройщики, получающие сверхдоходы от своей деятельности, оказываются, согласно отчетности, убыточными, - это нонсенс. Вместе с тем такова реальность. В опубликованном летом минувшего года Управлением Федеральной налоговой службы (УФНС) России по Москве перечне убыточных организаций были упомянуты крупные застройщики и риэлторы, а также связанные с ними компании. В частности, среди них ЗАО Корпорация МИАН, ЗАО Миракс-сити, ООО ОГЭ СУ-155, ЗАО Декра, ОАО Компания Главмосстрой, ЗАО Корпорация Конти и др.

Спустя несколько месяцев после скандала с компанией МИАН, сократившей себе налогооблагаемую базу за 2002-2003 годы, по версии налоговой службы, на 1 млрд рублей, над рынком недвижимости повисло напряженное ожидание. Прибегнут ли фискальные власти к радикальным мерам по пресечению увода выручки всех застройщиков из-под налогообложения или это была лишь разовая акция? Ответ на этот вопрос непрост: сращение крупного строительного бизнеса с властью не является секретом ни для кого.

Скандал с вексельной схемой в прошлом году очень показателен. УФНС России по Москве в порядке контроля нижестоящего налогового органа - ИФНС № 33 - провело повторную налоговую проверку ЗАО МИАН на предмет соблюдения налогового законодательства за 2002-2003 годы. И в ходе проверки УФНС обязала вернуть в казну государства более 1 млрд рублей.

Спрятать прибыль
То, что покупатели квартир в Москве вольно или невольно помогают компаниям-продавцам укрывать доходы, вряд ли прозвучит откровением для рядового потребителя, имеющего опыт приобретения недвижимости. Ведь практически все новые квартиры продаются либо с помощью векселей, либо с участием фирм-однодневок. При этом расчеты по договорам купли-продажи почти всегда проходят с использованием банковских ячеек наличными.

Что в какой-то мере оправдывает одну из крупнейших компаний рынка - так это то, что страдает компания за всех участников рынка (ЮКОСу, впрочем, это оправдание не помогло). Опрос Газеты, проведенный среди профессиональных участников рынка, показал, что серые схемы при продаже квартир используют при оформлении перехода прав собственности на подавляющее большинство квартир - от 70 до 90%. Даже если условно считать, что из-под налогового учета уводится половина рыночной стоимости квартиры, из поля зрения налоговых органов исчезло почти $4 млрд только от продаж квартир в Москве.

Схема выглядела так. Клиентам компании предлагалось заключить договор инвестирования в строительство жилья. При этом оплата производилась векселями, которые клиенты приобретали у технической компании, как посчитала УФНС, связанной с МИАНом и возглавляемой ее финдиректором, по цене, эквивалентной реальной стоимости квартиры. После этого ЗАО МИАН уступало права на квартиры гражданам, а векселя учитывало по цене ниже номинала. При этом разница между реальной и номинальной стоимостью векселя якобы возвращалась покупателю, за что последний расписывался в фиктивном приходном ордере.

На рынке самых дорогих квартир объект может перепродаваться через перепродажу долей в офшорной компании, которой принадлежит квартира, внесенная в качестве доли в уставном капитале.

Вексельная схема после разборок МИАНа с налоговиками стала менее популярной. Впрочем, у застройщиков есть из чего выбрать. Как говорит руководитель группы финансовых расследований ФБК-Право Александр Сотов, чаще всего застройщиками применяются следующие приемы для уклонения от налогов: привлечение фиктивных подрядчиков, которые используются для завышения расходов; занижение реальной стоимости квартир в договорах инвестирования или купли-продажи (при этом основная оплата идет черным налом).

Офшорные дыры
Борьба с офшорами с приходом Владимира Путина на пост президента была оформлена чуть ли не в качестве национальной идеи. И вроде бы канули в Лету схемы, когда российское сырье продавалось аффилированным иностранным трейдерам за копейки, а вся прибыль оседала в офшорах. Однако на улице регистраторов офшорных компаний сейчас праздник: дефицит клиентов, еще несколько лет назад подкосивший их бизнес, закончился. В последние два года именно строительный бизнес начал активно использовать офшорные схемы.

Кроме того, для занижения налогооблагаемых сумм может использоваться аффилированная с застройщиком страховая компания. Или квартиры могут продаваться подставным лицам по заниженной стоимости, а затем реализовываться на вторичном рынке. Описывать все схемы не имеет смысла, суть их в одном: они позволяют спрятать прибыль от налогообложения. Впрочем, сделаем одно исключение: офшорная схема достойна отдельного описания.

Приобретение объектов недвижимости в России сегодня зачастую сопряжено с регистрацией целевой организации в иностранной юрисдикции, - рассказывает Руслан Васютин, партнер международной юридической фирмы DLA Piper. - Ни один из девелоперов не хочет платить 24% налога на прибыль от прироста капитала, возникающего в результате реализации проекта в сфере недвижимости. Создание специальной property company и финансирование строительства за счет займов позволяет принимать к вычету в полном объеме проценты по таким займам и уменьшать налог на прибыль.

Чаще всего офшоры применяются девелоперами при осуществлении инвестиционных сделок в строительстве. Кроме того, построенные объекты также продаются с использованием иностранной компании.

Эксперты утверждают, что более 90% трансакций в строительстве в России осуществляется с использованием иностранных компаний, а наиболее популярной офшорной зоной является Кипр. Кипр вступил в Евросоюз и с 2004 года перестал быть официальным офшором. Но при этом здесь сохранился льготный режим налогообложения и по-прежнему действует закон о неразглашении тайны бенефициара, конечного владельца бизнеса.

Преимущество в том, что в офшорах от налогов освобождены компании с особым статусом, так называемые нерезидентские компании, которые не имеют недвижимости на территории офшора и не ведут там коммерческой деятельности.

Бой с тенью
Интересно, что в России с продажей недвижимости под видом смены собственников компаний ведется активная борьба. Налоговые риски в случае проведения сделки купли-продажи под юрисдикцией РФ в виде реализации компаний, держащих на балансе объекты недвижимости, значительно выросли со вступившей в силу 1 января 2006 года новой редакцией п. 6 ст. 280 Налогового кодекса РФ. Тогда было введено обязательное привлечение независимого оценщика для определения стоимости акций, не обращающихся на организованном рынке.

Так, если офшорная компания, действительным владельцем (бенефициаром) которой является резидент России, приобрела здание в России, то для всех третьих лиц владельцем данного здания будет именно эта компания. Если кто-то пожелает купить объект, то его владелец может просто заменить себя, как бенефициара офшорной компании, на нового человека (или юридическое лицо). Таким образом, внешне собственник объекта не меняется, поэтому не возникает ни пошлин, ни налогов, сделка проводится быстро и конфиденциально.

Для борьбы с офшорами у налоговиков вроде бы тоже есть инструменты. Так, в соответствии с п. 5 ст. 309 НК РФ доходы от реализации акций (долей) российских организаций, более 50% активов которых состоит из недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, относятся к доходам иностранной организации от источников в Российской Федерации и подлежат обложению налогом, удерживаемым у источника выплаты доходов.

Используя новшества в законодательстве, налоговики возбудили немало дел по сокрытию сделок с недвижимостью и выиграли их в российских судах. Скорее всего, именно это и стало причиной сокрытия сделок с недвижимостью с помощью офшоров.

Таким образом, доходы, полученные резидентом одного из договаривающихся государств (в нашем случае это Кипр. - Газета) от отчуждения долей компании, которая является резидентом другого договаривающегося государства, подлежат налогообложению на территории первого упомянутого договаривающегося государства, - объясняет Минфин в письме от 3 августа 2007 года № 03-08-05/3.

Однако с рядом стран у России заключены договоры об избежании двойного обложения, которые прямо противоречат этому положению. Например, согласно п. 4 ст. 13 соглашения между правительством Российской Федерации и правительством Республики Кипр об избежании двойного налогообложения в отношении налогов на доходы и капитал от 5 декабря 1998 года, доходы от отчуждения любого имущества, иного, чем то, о котором говорится в предыдущих пунктах соглашения, подлежат налогообложению только в том договаривающемся государстве, резидентом которого является лицо, отчуждающее имущество.

Налоговики в поисках смысла
Большая часть схем, используемых застройщиками, трудно назвать незаконными. У налоговиков есть только один способ, позволяющий им уличить застройщиков, - доказать, что сделка совершается исключительно для избежания налогообложения. Эту возможность подарил налоговикам Высший арбитражный суд. 12 октября 2006 года пленум ВАС выпустил постановление № 53, в п. 3 и 4 которого говорится, что налоговая выгода может считаться необоснованной, если: а) выгода получена в результате отражения операций не в соответствии с их действительным экономическим смыслом; б) выгода получена в результате отражения операций, не имеющих экономического смысла; в) выгода получена не в связи с осуществлением реальной предпринимательской деятельности.

При этом на нормы Налогового кодекса можно не обращать внимания. Учитывая, что, согласно ст. 7 кодекса, нормы международных договоров Российской Федерации, касающихся вопросов налогообложения, имеют приоритет над нормами внутреннего законодательства, при налогообложении доходов от отчуждения долей российской компании, полученных иностранными компаниями, следует применять положения соответствующих соглашений об избежании двойного налогообложения, устанавливающие специальные налоговые ставки, - говорится в том же письме Минфина.

Приобретать с инвестиционными целями в Москве и в столичном регионе не стоит ни квартиры, ни коммерческую недвижимость, ни землю. Доходность квартиры экономкласса в Москве, как и квартиры элитарной, сегодня составляет не более 3-4% годовых, а квартира бизнес-класса принесет инвестору 4-5% годовых, что, мягко говоря, не делает привлекательными спекулятивные покупки, - рассказал Газете вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев.

Эти общие определения уже начали использоваться налоговиками в судах, и множество дел против небольших компаний они уже выиграли. На базе этого же постановления ВАС строилось и обвинение против МИАНа. Можно ли считать это началом борьбы за чистоту всего рынка недвижимости, покажет время. По крайней мере, прецедент с наказанием крупной компании уже есть.
Частные инвесторы на рынке недвижимости сегодня в тупике. Профессиональные участники рынка недвижимости советуют им потерпеть: в ближайшие месяцы здесь сохранится крайне неоднозначная ситуация.

Управляющий директор группы AG Capital Александр Агибалов считает, что жилье в Москве по итогам прошлого года принесло отрицательную доходность, тогда как в российских регионах жилье выросло в цене в среднем 20-25%. Доходность коммерческой недвижимости, по его же словам, составила 15-20%, а земля в Подмосковье подорожала за год минимум на 30% на ликвидных направлениях. Александр Крапин соглашается, что земля выросла в цене, но цены реальных сделок - это терра инкогнита, ибо в этом сегменте узкая группа инвесторов дозированно перепродает небольшие объемы своих латифундий. Составить картину для практических советов на земельном рынке сегодня крайне сложно. Впечатление пузыря относительно земельного рынка у меня устойчиво, - признается Крапин.

Коммерческая недвижимость по итогам прошлого года принесла инвесторам до 9% годовых. Это самый высокий показатель доходности на рынке, отмечают эксперты: арендные ставки в офисных центрах, например, в среднем выросли на 15-20%. Но успешно играть в этом сегменте рынка может лишь крупный инвестор: начальные инвестиции составляют от $500 тысяч за объект. Хотя руководитель информационно-аналитического центра RWAY Александр Крапин советует быть очень и очень осторожным даже на этом относительно благополучном рынке.

Загородное жилье и участки земли на общем непривлекательном инвестиционном фоне продаются дольше по сравнению с предыдущим годом в два раза: срок экспозиции - до года и более, говорит Кудрявцев, тогда как год назад средний срок составлял не более трех - шести месяцев. Земля - самый невыгодный с инвестиционной точки зрения для частного лица товар, - категорично отрубает Апрелев. Она не приносит текущего дохода. С точки зрения текущей рыночной ситуации ликвидность земли снижается, поскольку для продажи необходимо ее освоение, которое обойдется минимум в 70% суммы затрат при покупке.

Во что же вкладывать сегодня свободные средства? В собственный, непременно доходный бизнес, - считает Крапин. - Тренды на рынке недвижимости более или менее определенно проявятся спустя полгода. Руководитель аналитической службы МИАН - агентство недвижимости Алексей Кудрявцев видит все же возможности заработка в коммерческой недвижимости. Для частных инвесторов объектами вложений могут быть недорогие нежилые помещения в жилых объектах - новостройках. Инвестиционным потенциалом сегодня обладают подмосковные многоэтажки, - замечает Кудрявцев.



Главная --> Публикации