Главная --> Публикации --> Незаметный бум Жилье поближе к глухарям Жилье лучше пряников Больше 500 не предлагать Потребительский бунт

Земельный фонд Московской области составляет около 4,58 млн га. Из них на лес приходится порядка 1,84 млн, а это практически 40 % всех территорий. Согласно федеральным и муниципальным законам какое-либо строительство на землях лесного фонда строго запрещено. Да и перевод такой земли в категорию под жилищное строительство практически невозможен

Многие почитатели загородной жизни хотели бы построить или купить дом в лесу среди деревьев, но в настоящее время это практически невозможно. Хотя, казалось бы, лесных угодий Подмосковья, если руководствоваться цифрами, определяющими их площадь, хватит на каждого желающего.

Если и выделяются под застройку места с рощами или перелесками, то к лесному фонду они, как правило, не имеют никакого отношения, поясняет Алевтина Орешко, директор по развитию Vesco Consulting. Это могут быть поляны в непосредственной близости от ельника или сосняка, лесные опушки. Лакомым кусочком считаются территории заброшенных пионерских лагерей или баз отдыха, которые в давние советские времена обычно располагались в лесных угодьях.

Как построить дом в лесу?
Исключения, конечно, случаются, если того захотят чиновники на федеральном уровне. Например, если правительство примет постановление о строительстве какого-то важного и крупного объекта санатория, дома отдыха, турбазы, которые будут использоваться для федеральных или муниципальных нужд. Все другие истории о первичном получении лесных участков либо из раздела детективов, либо из области фантастики.

Впрочем, деревья ведь растут и на территориях, не относящихся к лесному фонду. Например, в составе подмосковных земель сельскохозяйственного назначения почти 152 тыс. га, покрытых лесом. Опыт перевода таких земель под застройку у крупных девелоперов наработан. Не зря же в перечне подмосковных поселков насчитывается более трех десятков поселений, где имеются лесопарковые зоны, состоящие из великовозрастных деревьев. И если на территории Истры Лэнд, Юлии-2, Бора или Благовещенки не больше 1 га леса, то в Резиденциях Бенилюкс под деревьями 132 га, в Пестово 100, в Метрополье и Павлово по 20 га.

Под застройку выделяются те участ-ки лесного фонда, выбор которых не противоречит законодательству и нормативным актам по переведению данных территорий в нелесные земли с последующей застройкой, добавляет Анастасия Кротова, ведущий специалист департамента загородной недвижимости компании Paul’s Yard. К сожалению, процесс перевода довольно кропотливая и трудоемкая работа и может растянуться на два-три года, что в свою очередь еще больше поднимет стоимость лесного надела для покупателей.

У кого-то может сложиться впечатление, что чем дальше лесной участок от Москвы, тем легче оформить его под застройку. На самом деле расстояние никак не влияет на перевод лесной земли в другую категорию. Под строительную площадку нереально подвести как лесной участок, расположенный рядом с МКАД, так и рощу на самой удаленной границе Московской области. Зато каждый девелопер знает, что в зависимости от мощности административного ресурса можно все-таки претендовать пусть не на земли лесного фонда, так хотя бы на участок, со всех сторон окруженный березняком или осинником. И потом не всегда территория, густо покрытая соснами и елями, считается лесным фондом. Нередко за 10 15 лет голая поляна превращается в рощу, а участок по-прежнему значится в категории промышленных или сельскохозяйственных земель. В таком случае перевести его в статус под жилищное строительство особого труда не представляет.

Для того чтобы перевести лесные земли в другую категорию, юристы многих девелоперских компаний прибегают к такому ходу, как изменение статуса самого леса, делится опытом Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. Лес сначала переводят в категорию кустарников, а затем уже в землю под жилищное строительство. Правда, есть один немаловажный нюанс: лес должен быть в частой собственности. В других случаях осуществить какую-либо юридическую операцию практически невозможно.

Зонирование и лесоводство
У экспертов самые разные данные по поводу количества чисто лесных поселков. Например, М. Литинецкая уверена, что таковых не наберется и 15% от всех имеющихся в Подмосковье, А. Кротова подняла планку до 25%. А Петр Кирилловский, директор по маркетингу коттеджного поселка Величъ, считает, что если из списка исключить стародачные места, то под новыми поселками окажется не более 3 % лесной территории. Большая часть загородного жилья в подмосковных борах и рощах построена еще в советские времена. На лесные участки в Малаховке, Кратове, Старой Купавне, Немчиновке, Переделкине (и еще в десятке подобных мест) и сегодня спрос велик. Кроме того, тут и там возникали госдачи и ведомственные поселки, для которых советская власть даже вековых деревьев не жалела. Достаточно упомянуть о Барвихе, Николиной Горе, Десне, Боре, Ветеране, Вымпеле, Горках

Есть еще один юридически обоснованный вариант, подсказывает Виктор Сюков, заместитель генерального директора компании Аллтек Девелопмент. Чтобы перевести лесные земли под застройку, теоретически можно увеличить общую площадь населенного пункта, прихватив лесные участки. Естественно, документы в этом случае необходимо утверждать на федеральном уровне. Правда, разжиться лесом таким образом настолько сложно, что в последние годы подобных попыток не предпринимала ни одна девелоперская компания. Себе дороже. Да и зачем огород городить, если на подмосковном рынке полно земель, которые вплотную примыкают не только к лесу, но и к воде?

Если уж не осталось никаких шансов заполучить лесные угодья, то вспоминают, что закон не запрещает создавать коттеджные поселки в тесном соседстве с зелеными легкими того или иного региона. Например, Графские Пруды со всех сторон окружены лесом, а дома и инфраструктурные объекты строят на огромной поляне, которая по документам значится как земли населенных пунктов. Кстати, застройщики при составлении генерального плана решили разбить зеленый парк внутри поселка. В его основу заложен партерный принцип. По задумке архитекторов и ландшафтных дизайнеров начнется парковая зона с низких газонов, постепенно перейдет в кустарник, а закончится соснами и елями.

Если говорить про лесные поселки, которые появились уже в новую российскую эпоху, то земля под ними имеет самое разное происхождение. Довольно часто она переходила к девелоперам и инвесторам от расформированных военных частей, вымерших деревень, исчезнувших колхозов. Можно насчитать сотни примеров, когда упразднялись станции МТС, больницы, санатории, дома отдыха, объекты связи и пр. Обычно в роли продавца через посредников выступают какие-то ведомства, организации, компании. Любой юрист в таких случаях предупредит, что документы на ведомственную землю всегда требуют самой тщательнейшей проверки.

Довольно бережно относятся застройщики и к имеющимся на участках деревьям. В поселке Резиденции Бенилюкс из уст в уста пересказывают интереснейшую историю о том, как крупнейший лесной участок с сосновым лесом достался одному из акционеров. Ни у кого из строителей не поднялась рука рубить деревья, чтобы освободить место для дома. Тогда перед именитым архитектором поставили задачу: спроектировать такой дом, чтобы он не испортил корневую систему величавых сосен. И мастер создал шедевр без фундамента, вписав деревья в планировочное пространство самого строения. Дом же распластался на огромной площади. Путь из спальни в кабинет занимал несколько минут. Стволы деревьев оказались в стеклянных аквариумах, которые, в свою очередь, были, вмурованы в конструкцию здания. Объект стоил баснословных денег, но хозяин и члены семьи были несказанно рады.

Впрочем, не только девелоперы Графских Прудов ответственно подошли к реализации своего проекта. Любой грамотный застройщик приступает к озеленению поселка с лесопосадок. И не только на частных участках, чтобы повысить их стоимость, но и на общественных территориях, чтобы поднять ликвидность всего поселка. В Величе еще на начальном этапе строительства было высажено около 3 тыс. саженцев. За пять с небольшим лет 90% деревьев прижились и уже достигли шестиметровой высоты.

Интерес девелоперов к лесным участкам не иссякает, поскольку стоимость возводимых на них домовладений увеличивается если не вдвое, то по крайней мере процентов на 40 5 Хотя в среднем по рынку удорожание земли в зависимости от наличия леса составляет порядка 20 30%, резюмирует М. Литинецкая.

Удовольствие не из дешевых
Если построить дом в лесу сегодня сродни установлению мирового рекорда по прыжкам в высоту, то купить лесной дом на вторичном рынке вполне возможно. Правда, стоимость такого удовольствия в зависимости от расположения и качества деревьев, окажется несоизмеримо выше. Если сотку голой земли, к примеру, на 20-м километре Рублево-Успенского шоссе можно купить за 40 60 тыс. долл., то сотка с лесом в том же районе обойдется в 80 100 тыс. долл., комментирует Сергей Гоз, генеральный директор компании Элит-Строй. А в таких престижных местах, как Барвиха и Жуковка, лес уже стоит вдвое дороже. За участок с деревьями здесь запрашивают 200 тыс. долл., в то время как за поле 80 100 тыс. От Жуковки до Горок-2 цены на землю с лесом выше на 30 150%, на Новой Риге, до бетонки, на 20 200%, по Калужскому направлению на 20 50%, на всем протяжении Киевской магистрали до 30%.

Что касается последующего приобретения лесного участка в собственность, делится мнением А. Кротова, то достаточно внимательно прочитать положения нового Лесного кодекса и можно сделать вывод, что готовится юридическая база для выкупа лесных земель в частную собственность. Естественно, с полной гарантией, что участок останется в категории лесфонда.

Даже если на приусадебном участке нет ни одного деревца, но дом стоит на окраине, за которой простирается реликтовый бор, то можно рассчитывать на его кусочек. Правда, приобрести его навечно в частную собственность никто не позволит, а вот оформить в аренду лет на 49 закон не возбраняет. Аренда земельного участка в лесном фонде понятный и отработанный процесс. Но взятую в аренду часть бора или рощи разрешено использовать только для рекреационных целей, уточняет В. Сюков. Здесь можно мостить и прокладывать дорожки, устанавливать скамейки и беседки, но ничего более.

Использование лесов может быть следующих видов:

Выдержки из Лесного кодекса РФ, вступившего в действие 1 января 2007 года
Статья 2 Виды использования лесов

Леса могут использоваться для одной или нескольких целей, предусмотренных частью 1 настоящей статьи, если иное не установлено настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

* заготовка древесины;
* заготовка живицы;
* заготовка и сбор недревесных лесных ресурсов;
* заготовка пищевых лесных ресурсов и сбор лекарственных растений;
* ведение охотничьего хозяйства и осуществление охоты;
* ведение сельского хозяйства;
* осуществление научно-исследовательской деятельности, образовательной деятельности;
* осуществление рекреационной деятельности;
* создание лесных плантаций и их эксплуатация;
* выращивание лесных плодовых, ягодных, декоративных растений, лекарственных растений;
* выполнение работ по геологическому изучению недр, разработка месторождений полезных ископаемых;
* строительство и эксплуатация водохранилищ и иных искусственных водных объектов, а также гидротехнических сооружений и специализированных портов;
* строительство, реконструкция, эксплуатация линий электропередачи, линий связи, дорог, трубопроводов и других линейных объектов;
* переработка древесины и иных лесных ресурсов;
* осуществление религиозной деятельности;
* иные виды, определенные в соответствии с частью 2 статьи 6 настоящего Кодекса.

Статья Земли, на которых располагаются леса

Использование лесов, представляющее собой предпринимательскую деятельность, осуществляется на землях лесного фонда лицами, зарегистрированными в Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 08.08.2001 г. № 129-ФЗ О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Использование, охрана, защита, воспроизводство лесов осуществляются в соответствии с целевым назначением земель, на которых эти леса располагаются.

Леса располагаются на землях лесного фонда и землях иных категорий.

Закон города Москвы от 05.12.07 № 47 О бюджете города Москвы на 2008 год

Границы земель лесного фонда и границы земель иных категорий, на которых располагаются леса, определяются в соответствии с земельным законодательством, лесным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности.
Конец года был отмечен активной законотворческой деятельностью в сфере недвижимости. Так, в декабре появились новые нормативные документы о землепользовании в Москве, об управлении собственностью, а также утвержден бюджет столицы на 2008 год. Важными следует признать принятые постановления об особенностях капитального ремонта домов и урегулировании вопросов переселения граждан из жилых помещений (домов), подлежащих освобождению. Кроме того, были внесены некоторые изменения в организацию административных структур, отвечающих за управление собственностью и землепользование в городе, продолжена работа по решению проблем обманутых дольщиков, поставлены вопросы об энергосбережении и упорядочивании разрытий.

Закон города Москвы от 19.12.07 № 48 О землепользовании в городе Москве

Только в декабре удалось принять главный финансовый документ столицы. Прогнозируемый объем доходов бюджета города составляет 998,7 млрд руб., из которых 2,8 млрд поступления от уплаты земельного налога, 42 млрд доходы от арендной платы, 7,9 млрд доходы от продажи квартир. Общий объем расходов московского бюджета утвержден в сумме 1169,3 млрд руб., из них на реализацию городской целевой программы по капитальному ремонту многоквартирных домов Ответственным собственникам отремонтированный дом пойдет 40 млрд.

Закон содержит перечень случаев, когда возможно изъятие участков для государственных нужд города Москвы. Он включает реализацию городских целевых программ; выполнение обязательств города Москвы по соглашениям и договорам; застройку в соответствии с Генеральным планом города Москвы, правилами землепользования и застройки в городе Москве. С вступлением в силу данного закона утратили силу некоторые законы, принятые ранее.

Законом установлена цена земельных участков, приобретаемых собственниками объектов капитального строительства и обладателями права постоянного (бессрочного) пользования, и порядок ее определения. Например, до 1 января 2010 года для граждан она будет составлять 20% кадастровой стоимости земельного участка. После названной даты станет равна кадастровой стоимости. Закон определил условия предоставления земельных участков в аренду, в том числе случаи, когда это происходит без проведения торгов. Землю для размещения строений и сооружений, не являющихся объектами капитального строительства, передают исключительно в аренду на срок не более пяти лет. Если участок находится в границах земель общего пользования, то его можно сдавать внаем на срок не более одного года. Договор аренды земельного участка, занятого объектом капитального строительства, заключают на срок от 25 до 49 лет.

Закон регулирует отношения, возникающие в процессе управления и распоряжения объектами собственности города Москвы. В частности, он устанавливает полномочия правительства столицы в сфере управления собственностью города Москвы, а также особенности учета объектов в Едином реестре собственности города Москвы, их страхование, правила передачи в безвозмездное пользование, возможности использования в качестве залога.

Закон города Москвы от 19.12.07 № 49 Об основах управления собственностью города Москвы

Ремонт коммуникаций может причинять всевозможные неудобства гражданам, блокировать движение транспорта и портить вид. Поэтому столичное правительство своим постановлением поручило префектурам административных округов создать окружные комиссии по упорядочению разрытий. Эти комиссии должны обеспечить координацию действий заказчиков и подрядных организаций при проведении подобных работ.

Постановление правительства Москвы от 04.12.07 № 1031-ПП Об упорядочении разрытий в городе Москве и усилении ответственности балансодержателей инженерных сетей, заказчиков и подрядных организаций за их своевременное завершение

Постановление устанавливает очередность проведения капремонта многоквартирных домов в Москве. С 2008 по 2014 год капитальный ремонт предстоит сделать в многоквартирных домах, построенных и принятых в эксплуатацию до 1991 года, в которых созданы ТСЖ и иные объединения собственников помещений, а также в домах, имеющих наи-большую степень износа конструктивных элементов на основании данных мониторинга Мосжилинспекции.

Постановление правительства Москвы от 04.12.07 № 1032-ПП О городской целевой программе по капитальному ремонту многоквартирных домов города Москвы Ответственным собственникам отремонтированный дом на 2008 2014 годы

Начиная с 2009 года работы по выполнению капремонта, предусмотренные постановлением, будут осуществлять только при наличии принятого в установленном порядке решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

С 2015 по 2021 год ТСЖ и иным объединениям собственников, а также управляющим организациям будут предоставлять субсидии из бюджета города для проведения капремонта. Это коснется домов, принятых в эксплуатацию до 1991 года, при условии, что собственники помещений производили отчисления на капремонт. Кроме того, эти дома должны иметь помещения, находящиеся или в собственности города, или в собственности физических лиц, или в собственности граждан, имеющих звание Герой Советского Союза или Российской Федерации, полных кавалеров ордена Славы и других категорий лиц в соответствии с законодательством Российской Федерации и города Москвы.

Постановление своего рода инструкция для городских структур, инвесторов и переселяемых граждан. В частности, освобождение жилого дома осуществляют в следующих случаях: проведение капремонта или реконструкции; перевод жилых помещений, признанных непригодными для проживания, в нежилой фонд; признание жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции; изъятие части или всего земельного участка для государственных (городских) нужд. Жилье взамен освобождаемого предоставляют собственникам и нанимателям, но с определенными условиями. Если граждане с ними не согласны, спор решает конфликтная комиссия или суд.

Постановление правительства Москвы от 04.12.07 № 1035-ПП О порядке переселения граждан из жилых помещений (жилых домов), подлежащих освобождению в городе Москве

Постановление принято для развития сети предприятий потребительского рынка и услуг шаговой (пешеходной) доступности. В соответствие с ним плата за право заключить договор аренды земельных участков, предоставляемых для целей строительства и реконструкции этих объектов, будет снижена в два раза.

Постановление правительства Москвы от 11.12.07 № 1075-ПП О внесении изменений в Постановление правительства Москвы от 20.06.06 № 419-ПП

В 2008 году основные усилия решено сосредоточить на вопросах эффективного управления энергосбережением в масштабах города, создания рыночных механизмов перераспределения присоединенных мощностей и потребляемых нагрузок, кадровой подготовки специалистов.

Постановление правительства Москвы от 11.12.07 № 1078-ПП О концепции городской целевой программы Энергосбережение в городе Москве на 2009 2013 годы и на перспективу до 2020 года и о первоочередных мероприятиях на 2008 год

Постановлением определены цены на услуги по техническому обслуживанию запирающих устройств, установленных в подъездах жилых домов. С 1 января 2008 года эти тарифы используют при расчете размера субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Обслуживание домофона подорожало с 37,90 до 43 руб., автоматического запирающего устройства с электромагнитным замком с 29,20 до 33 руб., механического кодового замка с 17,60 до 20 руб.

Постановление правительства Москвы от 25.12.07 № 1117-ПП О предельных ценах на услуги по техническому обслуживанию запирающих устройств, установленных в подъездах жилых домов

Для того чтобы финансирование строительства, осуществляемое за счет столичного бюджета, было непрерывным и не зависело от бюджетных циклов, распоряжением разрешено резервировать объемы бюджетных ассигнований в размере до 5% цены государственного контракта по объектам 2007 года в целях их использования в 2008 году.

Распоряжение правительства Москвы от 10.12.07 № 2717-РП О мерах по обеспечению финансирования в 2008 году переходящих объектов строительства Адресной инвестиционной программы города Москвы

В течение трех лет в Москве появится 15 новых памятников, а расходы на их проектирование и сооружение составят 201,6 млн руб. Некоторые из них переданы в дар городу.

Распоряжение правительства Москвы от 26.12.07 № 2921-РП Об утверждении Плана очередности установки памятников на 2007 2009 годы

Российский фондовый рынок после кризиса уже показал положительную динамику. Но опасения у инвесторов все же остались: слишком мало прошло времени, чтобы можно было говорить об устойчивой тенденции. Окажется ли российская жилая недвижимость снова в фокусе внимания инвесторов в связи с последними событиями на мировых фондовых рынках? Как это отразится на ценах купли-продажи жилья? Наблюдается ли уже сейчас повышение покупательской активности? С этими вопросами корреспондент ПРАЙМ-ТАСС обратился к участникам рынка недвижимости агентствам и девелоперам.



Раз так, то вроде бы и нет повода для волнения. Рынок недвижимости кажется самым стабильным финансовым рынком. Люди, которых привлек растущий в течение года фондовый рынок, играли на нем по большей части непрофессионально. Они могут испугаться текущей ситуации и вернуться к понятному для них активу, замечает директор по связям с общественностью корпорации Главстрой Иван Слепцов. С другой стороны, финансовый кризис может значительно снизить платежеспособность потенциальных покупателей и, соответственно, спрос на рынке недвижимости. В этом случае продавцы будут вынуждены прибегнуть к снижению или хотя бы коррекции цен на недвижимость, отмечает ведущий аналитик агентства недвижимости DOKI Александр Скобкин.

Покупатели и аналитики, которые следят за ценовой политикой на рынке недвижимости, смогли отметить рост цен на жилье, что называется, в пределах нормы. Причем нормы, характерной именно для этого, постновогоднего периода. Традиционно весьма инертный, рынок пока не демонстрирует очевидной реакции на события на фондовом рынке. Все показатели спроса и предложения понемногу прирастают обычными для этого времени года темпами , цены плавно повышаются в пределах 0,5% в неделю, прокомментировал изменения начальник отдела аналитики корпорации ИНКОМ Дмитрий Таганов.

Основу фондового рынка составляют персональные участники, средства которых, как правило, размещаются в самых ликвидных активах экономики, проводит границу между инвесторами коммерческий директор Межрегиональной девелоперской компании Алексей Остробородов. Снижение котировок может привести к увеличению интереса к рынку недвижимости, так как падение доходности одного из активов приводит к перераспределению средств в другие. Однако кардинально изменить ситуацию на рынке недвижимости возникший интерес не сможет, потому что основной спрос на нашем рынке формируется за счет обычных покупателей, заключает он.

Велика ли доля частных инвесторов на Российском фондовом рынке, тех инвесторов, перемещение финансов которых из одной ниши в другую может существенно повлиять на российский девелопмент?

Пока мы говорили о возможном ближайшем будущем в условиях краткосрочной нестабильности. Тем не менее существует возможность системного кризиса. В случае перерастания финансовой нестабильности в системный кризис прочие равные изменятся. В частности, рынок массового жилья в условиях системного кризиса становится более уязвимым, так как такой кризис сказывается и на девелоперах ( снижение объемов финансирования) , и на покупателях (снижение платежеспособности и доступности кредитов) , отмечает О. Широкова. В качестве возможной тихой гавани при обвале фондового рынка может выступить элитная недвижимость данный сегмент традиционно более стабилен, менее подвержен паническим настроениям. Поэтому в случае с элитной недвижимостью эффект перетока действительно может иметь место, приходит к заключению она.

В такой ситуации можно ожидать спроса со стороны спекулянтов а это повод для очередного роста цен. Увеличение доходов населения и доступность ипотеки приводят к росту цен на уровне 2 3% в месяц. По моему мнению, проблемы на фондовых рынках могут в краткосрочном периоде увеличить эту цифру до 4 5%, продолжает убеждать А. Остробородов.

Что касается самих строительных компаний, то для них последствия могут быть разными. В ближайшее время будет, вероятно, происходить сокращение рабочих мест в мире, что снизит покупательскую способность нижних слоев населения. Соответственно, так называемый low level строительного рынка ( панельное и прочее недорогое жилье) может столкнуться с проблемами, отмечает А. Паперно.

Люди состоятельные сейчас уходят с рынка акций и прочих финансовых инструментов, чтобы вложить деньги во что-то более стабильное и понятное, например в недвижимость, которая может приносить доход как за счет роста цен, так и за счет аренды, анализирует ситуацию заместитель председателя правления корпорации MIRAX GROUP Александр Паперно. В крайнем случае в доме всегда можно жить в отличие от ценных бумаг, которые в крайнем случае всегда можно сжечь и погреться у этого костра, остроумно замечает он. И добавляет: по моим оценкам, часть инвесторов сейчас придет на рынок недвижимости.


До недавнего времени выморочное недвижимое имущество жилого назначения переходило в собственность Российской Федерации. Но с вступлением в силу Федерального закона от 29.11.2007 года № 281-ФЗ О внесении изменений в ч. 3 Гражданского кодекса РФ сложилась другая ситуация. Теперь в соответствии с поправками выморочное жилое помещение будут получать муниципалитеты и субъекты РФ. Владельцем столичных объектов недвижимости этой категории становится правительство Москвы. Или продолжает им оставаться, если квартира была предоставлена по договору найма.

И тем не менее большинство экспертов смотрит на будущее российского рынка недвижимости с оптимизмом. А. Паперно считает, что российский рынок как развивающийся недооценен и сохранил потенциал роста. Д. Таганов со 100%-ной уверенностью советует покупать недвижимость. Генеральный директор Дом.ру Столица Михаил Мазаев с насмешкой отмечает, что население сейчас занято более распространившимися слухами о дефолте, чем ситуацией на фондовых рынках. Что бы ни говорили аналитики до предстоящих выборов, влияние мирового финансового кризиса россияне вряд ли ощутят, а после выборов вопреки мировой практике цены будут расти. Но и это можно будет объяснить. Чем? Ежегодным весенним ростом цен на жилье.

Как гласит Гражданский кодекс
В соответствии со ст. 1151 ч. 3 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) имущество (не только жилье) становится выморочным, если наследники: отсутствуют (наследники как по закону, так и по завещанию); отказались от наследства; не имеют права наследовать; отстранены от наследства; не приняли наследство.

Выгода для города очевидна он использует выморочное помещение для предоставления его очередникам и другим категориям граждан, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Правда, далеко не все невостребованные наследниками квартиры попадают в распоряжение столичных властей. По словам первого заместителя руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Николая Федосеева, примерно 25 % квартир, наниматели которых умерли, до недавнего времени утаивалось недобросовестными сотрудниками паспортных столов и эксплуатирующих организаций. Информация об освобождающемся жилье задерживалась на уровне районов. В итоге квартиры становились источником наживы для мошенников. Но незаконный увод объектов недвижимости у города тема другого разговора. В данной статье мы попробуем разобраться, в каких случаях жилье может стать выморочным.

Новый порядок начал действовать с 15 декабря 2007 года. Именно с этого момента поправки относительно выморочного жилого помещения вступили в силу.

В таких случаях имущество получает в собственность Российская Федерация. Исключение составляет выморочное жилое помещение. Согласно новым поправкам в ГК РФ оно переходит в порядке наследования по закону в собственность муниципального образования, в котором находится, а если оно расположено в субъекте Российской Федерации городе федерального значения Москве или Санкт-Петербурге, в собственность такого субъекта.

Рассмотрим подробнее случаи, когда жилье может отойти государству или, другими словами, стать выморочным.

Если свидетельство о праве наследования выморочного жилого помещения не выдано до дня вступления в силу Федерального закона от 29.11.2007 года № 281-ФЗ, то это недвижимое имущество переходит в порядке наследования в собственность муниципалитета и субъекта РФ, где оно расположено.

Отказ от наследства
Закон предусматривает право наследника отказаться от наследства. Не всегда доставшееся имущество приносит материальную выгоду. Иногда вместе с ним переходят и долги наследодателя, которые могут быть больше, чем само наследство. В таком случае многие граждане считают правильным отказаться от него.

Отсутствие наследников
Если квартира или жилой дом принадлежит одинокому человеку, не оставившему завещание, а своих детей, внуков, родителей и других родственников у него нет, то недвижимое имущество отойдет государству.

Отказаться от наследства можно в пользу других лиц или без указания лиц, в пользу которых гражданин от него отказывается. Имущество становится выморочным в том случае, если все наследники отказались от наследства, и при этом никто из них не заявил, что отказывается в пользу другого наследника. По закону отказаться нельзя в пользу кого угодно, надо, чтобы этот человек входил в число наследников. К данной группе граждан относятся наследники по завещанию или по закону любой очереди, не лишенные наследства, в том числе те, кто призван к наследованию по праву представления или в порядке наследственной трансмиссии.

Объявить об этом решении можно в течение шести месяцев со дня открытия наследства, в том числе когда наследство уже принято. Но, отказавшись от наследства, принять его снова уже не получится. Отказ не может быть изменен или взят обратно. Если наследником является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин, то отказ допускается только с предварительного разрешения органов опеки и попечительства.

* от имущества, если оно завещано наследодателем назначенным им наследникам;
* от обязательной доли в наследстве;
* от имущества, если наследнику подназначен другой наследник, указанный в завещании.

В ряде случаев отказ не допускается. Нельзя отказаться:

Недостойны наследства
Те граждане, кто не имеет права наследовать или отстранен от наследства, считаются недостойными наследниками.

Для того чтобы оформить отказ от наследства, достаточно прийти к нотариусу по месту открытия наследства и подать заявление.

Также недостойным наследником можно стать за попытки или действия, направленные на увеличение причитающейся доли себе или другим лицам. Все приведенные выше обстоятельства сами по себе не влекут признания наследника недостойным. Такие факты должны быть подтверждены в судебном порядке. Другими словами, стать недостойным наследником можно только после того, как таковым гражданина признает суд. Но даже после решения суда получить наследство можно. При условии, что наследодатель вновь завещает гражданину, утратившему право наследовать, свое имущество. Правда, такой наследник будет бороться за имущество на общих основаниях.

Кто не имеет права наследовать?
В соответствии со ст. 1117 ГК РФ граждане не имеют права наследовать ни по закону, ни по завещанию, если они своими умышленными, противоправными действиями, направленными против наследодателя, кого-либо из его наследников или против осуществления последней воли наследодателя, выраженной в завещании, способствовали призванию их самих или других лиц к наследованию.

Кого могут отстранить от наследства?
Отстранить гражданина от права наследовать по закону может только суд. Происходит это по требованию заинтересованного лица. Основанием для отстранения от наследования по закону может послужить злостное уклонение от выполнения обязанностей по содержанию наследодателя. Речь идет не только о финансовой поддержке, но и моральной. Например, дети не навещали своих родителей, не помогали деньгами, не заботились о них и т. д.

К числу недостойных наследников закон относит также родителей, лишенных родительских прав. Они не могут наследовать имущество по закону после смерти своих детей, если к моменту открытия наследства они не восстановлены в родительских правах.

Наследники не приняли наследство
Как вытекает из ГК РФ, для приобретения наследства наследник должен его принять.

Если человек уже получил наследство, но его признали недостойным наследником, то он обязан вернуть все полученное имущество.

Во-вторых, допускается фактическое принятие наследства. Закон признает наследство принятым, если наследник совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства. К ним, в частности, относится:

Существует два основных способа принятия наследства. Во-первых, путем подачи нотариусу заявления о выдаче свидетельства о праве на наследство. Такой документ приносят по месту открытия наследства. Если в данном месте нотариуса нет, то заявление подают должностному лицу, которое в соответствии с законом уполномочено выдавать свидетельство о праве на наследство.

Наследство можно принять в течение шести месяцев со дня его открытия. Если по тем или иным причинам этот срок был пропущен, то он может быть восстановлен в судебном порядке. Допустим, квартира стала выморочным имуществом, и муниципалитет оформил ее в собственность. А тут объявился наследник, который не знал о наследстве или не успел принять его. В данном случае, чтобы вернуть себе квартиру, придется обращаться в суд.

* вступление во владение или в управление наследственным имуществом;
* принятие мер по сохранению наследственного имущества, защита его от посягательств или притязаний третьих лиц;
* оплата за свой счет долгов наследодателя или получение от третьих лиц причитающихся наследодателю денежных средств;
* оплата за свой счет расходов на содержание наследственного имущества.



Главная --> Публикации