Главная --> Публикации --> Квадратный метр дошел до 5000 Незаметный бум Жилье поближе к глухарям Жилье лучше пряников Больше 500 не предлагать

Арендовать загородный дом сегодня не проблема. К услугам потенциальных арендаторов куча агентств недвижимости, доски объявлений в интернете и специализированная пресса. Судя по отзывам тех, кто уже имеет опыт поиска домика на лето, отыскать подходящий вариант даже легче, чем снять квартиру в Москве. Проблема лишь в цене. Чтобы найти объект дешевле $1500 в месяц, придется приложить немало усилий, и риэлтеры здесь не помощники.

Чтобы снять на лето дачу или загородный дом с оптимальным соотношением цены и качества, подбирать варианты нужно уже сейчас.

Другие риэлтеры пожимают плечами, мол, никаких проблем со съемом дома нет, и вариантов по-прежнему больше, чем желающих. По нашим наблюдениям, растет число клиентов, которые задумываются о том, что же для них интереснее снимать загородное жилье или приобретать собственный загородный дом. Так что, можно сказать, в целом спрос сейчас даже меньше предложения, считает руководитель направления аренды загородной недвижимости компании Инком-недвижимость Ольга Баштанова.

Рынок контрастов
Рынок аренды загородного жилья представляет собой на первый взгляд сегмент загадочный. Ряд риэлтеров утверждают, что спрос на аренду намного превышает предложение. И дабы найти подходящий вариант, поисками дачи, на которую можно отправить на лето детей или родителей, да и самому на выходные ездить, необходимо заниматься буквально с зимы. Объем предложения не способен удовлетворить поступающее количество заявок, утверждает руководитель департамента загородной недвижимости компании HomeHunter Алексей Бабкин. По сравнению с прошлым годом спрос на аренду значительно вырос. Если в начале 2007 года на рынке наблюдалась минимальная активность, то сейчас мы видим оживление покупателей, многие из которых уже усиленно ищут объекты на лето.

Как несложно предположить, большинство арендаторов хотели бы жить поближе к Москве, чтобы иметь возможность ежедневно ездить на работу. Наиболее популярная удаленность до 30 40 км, рассказывает Ольга Баштанова. Разве что по Новорижскому шоссе с его хорошей пропускной способностью многие соглашаются ездить подальше (до 45 50 км) ради того, чтобы пожить вблизи большой воды или рядом с настоящим лесом.

Такая противоречивая картина вызвана двумя обстоятельствами. Первое сроки аренды. Основной объем загородных дач и коттеджей сдается как минимум на один год. Это логично, поскольку собственник несет большие риски. Наша компания даже не работает с более краткосрочными вариантами, поясняет руководитель проекта компании Penny Lane Realty Виктор Смоленский. Таким образом, найти и снять дом на год легче, чем на лето. А на лето легче, чем на месяц. На сезон сдают свои дома в основном те хозяева, кому не удалось сдать их на более длительный срок. А спрос, особенно к весне, смещается в сторону сезонной аренды. Не многие готовы отказаться от своих городских квартир в пользу постоянного проживания за городом. В то же время в летний период зачастую возникает необходимость вывезти из душной и пыльной Москвы на природу семью. Вот в этот горячий период и начинается ажиотажный спрос на загородные дома и дачи, который, естественно, не может сравниться со спросом на длительную аренду, комментирует ситуацию руководитель отдела аренды компании МИАН агентство недвижимости Наталья Сивко. Второй фактор, вызывающий противоречивые отклики о рынке, неравномерность распределения коттеджей по ценовым категориям. Как обычно, наиболее востребованным является экономкласс, а большая часть предложения относится к категории бизнес и элитного сегмента (см. график). Поэтому, если попытаться найти что-то экономное для бюджета на приемлемом расстоянии от Москвы, можно смело говорить о дефиците.

Противоречивость в оценках рынка, как видим, оказывается лишь поверхностным впечатлением. Будучи непритязательным арендатором, не рассчитывая на особую близость к Москве и не придираясь к качеству жилья, снять дом можно даже в разгар сезона. И в то же время в Подмосковье есть поселки, на аренду домов в которых действительно выстраиваются очереди. Как правило, они расположены недалеко от Москвы, на престижных направлениях, с удобным подъездом и развитой инфраструктурой, комментирует первый замдиректора компании Миэль аренда Мария Жукова.

Поэтому сложность не в том, чтобы найти дом на лето. Сложность в подборе оптимального сочетания цены и качества. Дома и дачи, в которых соотношение этих параметров оптимальное, как правило, не меняют своих арендаторов. Одни и те же люди едут туда из года в год. В крайнем случае, новые арендаторы приходят по рекомендации прежних, рассказывает управляющий директор компании Century 21 Запад Евгений Скоморовский.

Впрочем, первые доходные деревни в Подмосковье уже появились, хотя пока их очень мало. По данным компании Vesco Realty, сегодня на них приходится порядка 10% от общего объема рынка аренды загородного жилья. Подавляющее большинство из них расположено в пределах 30 км от Москвы по Рублево-Успенскому, Калужскому и Новорижскому шоссе. В качестве примера можно привести такие поселки, как Павловы Родники, Росинка, Foresvill, Ангелово, Нахабино Country Club, Сетунь. Срок аренды коттеджа в них, как правило, от шести месяцев; дома полностью оснащены мебелью и бытовой техникой. По своим параметрам доходные деревни пока относятся в основном к бизнес-классу и элите. Поселки имеют собственную инфраструктуру, жильцам могут быть предоставлены услуги горничной. Стоимость аренды дома в таком поселке может колебаться от $6 тыс. до $15 тыс., рассказывает Мария Жукова. В некоторых из них есть школы, где преподавание ведется на английском языке. Несмотря на высокие ставки, доходные деревни пользуются устойчивой популярностью у арендаторов, особенно у иностранных. Поэтому с ходу в доходную деревню не попадешь: приходится вставать в листы ожидания.

Доходные поселки
Полноценным бизнесом сдача загородных домов в Подмосковье пока не стала. Очень мало находится частных инвесторов, которые изначально покупают или строят дома для последующей сдачи. Гораздо больше тех, кто покупал и строил для себя, но жилье оказалось невостребованным либо из-за перманентных пробок, не дающих возможности жить за городом, либо по другой причине. Девелоперы загородного жилья также не стремятся строить так называемые доходные дома, то есть поселки, предназначенные для сдачи в аренду. Продавать коттеджи выгоднее, чем строить и сдавать. Поэтому застройщики предпочитают совмещать форматы: возводить коттеджные поселки, в которых часть коттеджей может сдаваться, поясняет Наталья Сивко. Например, в поселке Никольская слобода есть арендная часть на 13 домов ($11 тыс.). Небольшие подобные анклавы есть в поселках Жуковка и Барвиха (от $10 тыс.).

Неудивительно, что основной объем предложения сосредоточен именно на этих направлениях: по Рублево-Успенскому шоссе в 25 30−километровой зоне от Москвы, по Новорижскому в пределах 40 км, по Калужскому на расстоянии до 30 км от города, по Киевскому в районе 40 км, а также по Осташковскому направлению в 20 25 км от МКАД. Цена аренды будет зависеть от качества и размера домика на лето, наличия инфраструктуры и дополнительных благ цивилизации (см. Выбери свой дом).

В целом, как утверждают риэлтеры, сегодня снять дом можно практически в любом коттеджном поселке. В своих предпочтениях арендаторы загородной недвижимости ненамного оригинальнее покупателей. Наиболее популярными направлениями, естественно, остаются Рублевское, Новорижское и Калужское шоссе, очень востребованы Дмитровское и Осташковское шоссе.

Стар и дорог
Как уверяют риэлтеры, спросом пользуются не только современные застройки с развитой инфраструктурой, но и так называемые стародачные поселки. Возведенные в начале-середине прошлого века в ближайшем Подмосковье (до 35 км от МКАД), поселения (всего их около 80) предназначались для отдыха научной или творческой элиты. Дачи писателей в Переделкине, дачи ученых в Жуковке, поселок Серебряный Бор (здесь располагались дома представителей советской номенклатуры), поселок Ватутинки (участки в нем распределялись только среди писателей) и другие места отдыха советской интеллигенции сегодня востребованы не меньше, чем 30 40 лет назад.

Принципиальной разницы между домами, которые сдают частные лица, и коттеджами от застройщиков нет. Единственное, что может отличаться для арендодателя, это вопросы обслуживания. Если дом сдается частником, то зачастую арендатору самому приходится искать, кто будет заботиться о техническом благополучии его временного дома. В то время как в доходных деревнях и поселках, где хотя бы часть коттеджей сдается в аренду, обслуживание построено централизованно. Как правило, стоимость таких услуг уже включена в цену аренды. Правда, по словам руководителя департамента аренды компании IntermarkSavills Ирины Полуниной, многие частные лица, сдающие дома в элитном сегменте, предоставляют арендатору смотрителя, который ведает всеми хозяйственными заботами: чинит, расчищает дорожки, стрижет газоны. Эти услуги также изначально включаются в арендные платежи.

Кроме уже упомянутой ранее близости к Москве и богатой истории есть у старых дач и другие преимущества. Такие поселки практически всегда оснащены необходимыми коммуникациями и хорошими подъездными путями. Строились дачи, как правило, на территории соснового леса или в непосредственной близости к водоему. Престиж стародачных поселков традиционно высок, что сказывается на ценах предложений. Аренда дома в таком месте обойдется от $3 4 до $15 и выше в зависимости от расположения и состояния дома. Сэкономить можно на услугах риэлтера. Лучше всего самому отправиться в поселок и узнать, кто сдает дом или его часть. А лучшего источника информации, чем коменданты, не найти, уверяют арендаторы, не раз искавшие таким образом дачу на лето. Они знают, кто сдает и по какой цене, могут дать свои рекомендации и оказать за определенную плату содействие в выходе на собственников сдаваемых домов, советует Евгений Скоморовский.

Если составлять рейтинг популярности стародачных поселков, то лидерами будут Жуковка, Барвиха, Николина Гора, Петрово-Дальнее, Горки II, Ватутинки и Архангельское. За ними идут все остальные: Апрелевка, Фрунзевец, Жаворонки, Новь, Дубки, Трудовая, Фирсановка, Сабурово, Валентиновка, Загорянка, Болшево, Опалиха, Снегири, Малаховка и т. д.

Предложения дач и деревенских домов есть в риэлтерских базах, но их немного. Большинство таких домов сдаются по объявлениям, и в базах агентств их предложение незначительно. Крупные агентства недвижимости не любят работать с подобными вариантами из-за высоких трудозатрат, поясняет Мария Жукова. Впрочем, дело не только в трудозатратах, но и в дешевизне. Московские риэлтеры, как правило, не связываются с недорогими арендными домами. По замечанию одного из них, в этом году нижний ценовой предел, начиная с которого столичные агентства берутся оказать помощь, находится в районе $1500 в месяц за аренду дома. А в отделе аренды АН МИАН, куда я позвонила, девушка-агент сказала, что у них в базе вообще нет вариантов дешевле $2500.

Экономная аренда
Если аренда от $1000 кажется вам слишком дорогим удовольствием, то поиски домика не лето лучше сразу сосредоточить в обычных деревнях или садовых товариществах. Аренда дачи обойдется вам примерно на 30 40% дешевле, чем съем коттеджа экономкласса. Но, естественно, здесь уже не стоит рассчитывать на городское благоустройство, удобную парковку, инфраструктуру и охрану. Аренда дома может стоить от $300 400 в месяц, более того, зачастую можно снять и просто одну или несколько комнат в доме, говорит Евгений Скоморовский.

Лучший экспромт подготовленный
Если вы к лету собираетесь арендовать дом, то лучше с поиском не затягивать. Оптимальный срок начинать смотреть варианты, как говорят большинство риэлтеров, за два-три месяца до даты заезда. Если времени будет меньше двух месяцев, вы рискуете остаться перед ограниченным выбором. Если срок больше, то, как ни странно, вас может ожидать та же самая проблема. В феврале надо искать дом, если вы хотите въехать туда в апреле-марте. А тем, кто собирается выехать из города в июне, лучше приступать к поискам в конце марта начале мая. Потому что сейчас, например, многие собственники не пойдут на трехмесячную аренду, так как есть шансы сдать жилье на полгода. А владельцы низкобюджетных домов, которые реально сдать лишь на летние месяцы, только в марте будут расчищать дорожки, убираться на участке и приводить дома в товарный вид, рассказывает Ольга Баштанова.

В поисках дешевого дома придется рассчитывать на самого себя. Например, можно обратиться в агентства районных центров, которые обладают своей базой малобюджетных вариантов. Но, пожалуй, наиболее эффективно поиск вести через знакомых или напрямую в деревнях. Если вы приблизительно предполагаете, где бы хотели провести лето, просто заранее отправляйтесь в деревню и спрашивайте у местных жителей, кто сдает свои дома в аренду, советует Евгений Скоморовский. Еще один неплохой путь для поиска газеты частных объявлений (например, Из рук в руки), данный вариант активно используется самими же риэлтерами. В этом смысле показательна история поиска дачи одного моего знакомого, Дмитрия М. В прошлом году он занялся поиском загородного домика, который можно было бы арендовать на один летний месяц. На более длительный срок снимать ему не имело смысла из-за работы. Озаботился он поисками довольно поздно в начале лета. Как человек занятой, Дмитрий поначалу попытался обратиться в агентства недвижимости, но очень быстро отказался от их услуг. Сравнив предложения от агентов с ценами из газетных объявлений, я убедился, что накрутки идут просто чудовищные, рассказывает он. Как человек ленивый, я пошел самым простым путем: сам дал объявление в газету о желании снять дом. Несмотря на то что по всем риэлтерским меркам сделано это было поздно, Дмитрию и его жене сразу предложили несколько вариантов, из которых они и выбрали наиболее подходящий. За 12 тыс. руб. они сняли двухэтажную деревянную дачку на сороковом километре по Симферопольскому шоссе, вблизи Чехова. У меня создалось впечатление, что здесь объем предложения намного больше, чем на рынке квартир, рассказывает Дмитрий. На месяц снять, конечно, сложнее, чем на лето. Но даже в такой ситуации выбор у нас был. Хотя требования у семейной пары были непритязательные (главное, чтобы был дом с печкой и водопроводом, а остальное мелочи), Дмитрий остался не совсем доволен отдыхом. Отсутствие благоустройств в течение месяца оказалось более трудным испытанием, чем он предполагал. На этот год я буду искать непременно вариант покомфортнее, заверяет он.

Отнюдь не каждому из нас повезло жить в такой квартире, которая устраивала бы целиком и полностью. И тем более не у всех есть деньги, чтобы купить новое, более комфортное жилье. Поэтому одним из самых популярных способов улучшения жилищных условий остается пока не ипотека, а перепланировка. Некоторые из двух комнат делают одну большую, кто-то из одной две, третьи создают уют за счет сноса стен между кухней и комнатой. Вот только по закону ни одну перегородку в квартире собственник не имеет права передвинуть без разрешения жилищной инспекции. Что можно и что нельзя делать в своей квартире, а также сколько времени и денег на это потребуется, выяснял D’.
Без санкции никуда

Выбирая дом для аренды, стоит обратить внимание не только на цену и юридическую чистоту сделки, но и на обычные бытовые моменты те, которые с первого взгляда могут показаться мелочами, но впоследствии рискуют испортить вам весь отдых. Например, в непосредственной близости от приглянувшегося вам дома идет строительство коттеджа. Задумайтесь, а не будет ли эта стройка мешать вам или вашему ребенку? Узнайте у хозяина или соседей, как долго она продлится, есть ли какие-то ремонтные часы, в какой стадии находится строительство, предупреждает Наталья Сивко. Для домов, не расположенных в организованных поселках, очень важно наличие хотя бы примитивной инфраструктуры, например продовольственного магазина или аптеки в непосредственной близости. Если дом снимается на долгий срок, имеет смысл заранее уточнить, есть ли круглогодичный подъезд к нему, как часто расчищают дороги, нет ли перебоев с электроэнергией в зимний период и другие детали, способные осложнить или облегчить ваше проживание за городом.
Собственник квартиры не может внести ни малейших изменений в ее планировку без получения официального разрешения. На получение же последнего уйдет несколько месяцев и внушительная сумма денег.

По словам экспертов, наиболее часто собственники жилья в старых домах объединяют ванную с уборной либо кухню с ближайшей комнатой. Скромные советские двухметровые ванные комнаты и пятиметровые кухни людей больше не устраивают. Такие перемены вполне допустимы. Но иногда, начитавшись дизайнерских журналов, жильцы пытаются воплотить в жизнь более смелые планы, которые разбиваются о реальность в виде закона, где есть строгий перечень как разрешенных, так и запрещенных изменений.

Даже если вы живете в собственной приватизированной квартире, это не означает, что вы вправе делать с ней все, что вздумается. Продать, обменять или сдать пожалуйста. А вот снести мешающую вам стенку между кухней и залом или застеклить балкон вы вправе, только если получите разрешение, оформленное в жилинспекции. Разумеется, есть ряд изменений, которые не требуется согласовывать, но их список весьма скромен. Разрешение не требуется для косметического ремонта; для встроенной мебели шкафов, антресолей (не образующих самостоятельных помещений, площадь которых подлежит техническому учету); для замены (без перестановки) инженерного оборудования электроплиты, холодильника на аналогичное.

Есть и другие изменения, которые согласовать не получится при всем желании. Даже компании, предлагающие свои услуги по согласованию перепланировки, вряд ли возьмутся за это. Например, я столкнулась со случаем, когда люди присоединили к квартире часть общей черной лестницы и сделали там бассейн. А дом был с деревянными перекрытиями, так что бассейн вполне мог рано или поздно грохнуться вниз к соседям. Подобное улучшение никогда не будет согласовано, рассказывает специалист по согласованию перепланировок жилых помещений в г. Москве Оксана Васильева.

Валерий М. купил однокомнатную квартиру в девятиэтажке 1970−х годов. В домах этой серии очень маленькие санузлы, куда входит только сидячая ванная. Его это не смутило, поскольку он подумал, что решит проблему с помощью перепланировки. К его разочарованию, от этой идеи пришлось отказаться: закон запрещает совмещать санузел с жилым помещением именно к этой категории относился коридор, за счет которого незадачливый новатор и хотел расширить ванную.

Количество бумаг и инстанций, которые надо обойти, меняется в зависимости от того, что именно вы хотите переделать в квартире. Минимальное число согласований требуется для расширения проемов дверей, установки и замены инженерного оборудования аналогичных параметров без увеличения энерго и водопотребления, говорит директор по продажам бюро недвижимости Агент 002 Валерий Барнинец. А вот один из самых распространенных вариантов перепланировки объединение ванной комнаты и туалета требует куда больше усилий при получении разрешения.

Путешествие в страну разрешений
Судя по отзывам тех людей, кому самостоятельно довелось заниматься перепланировкой, эта процедура требует от заявителя стоического терпения и массы свободного времени. Разрешение на перепланировку выдает жилинспекция. Но прежде чем подавать туда заявление, следует собрать пакет документов. В перечень необходимых бумаг обычно входят: действующий поэтажный план БТИ и экспликация к нему (форма №22), свидетельство о собственности, выписка из домовой книги, копия финансово-лицевого счета, техническое заключение и проект (выполняется лицензированной организацией), договор на технадзор (заключается с проектной организацией), согласие собственников прилегающих квартир, страховка (на время проведения строительно-монтажных работ), договор на вывоз мусора, договор на технадзор с балансодержателем домового имущества. К этой пачке бумаг вы прилагаете собственное письменное заявление и начинаете бегать по инстанциям (см. схему).

По словам руководителя юридического департамента МИАН агентство недвижимости Хаи Плещицкой, для выдачи согласования или отказа законом установлены жесткие сроки не более 45 дней со дня представления документов в инспекцию. Однако 45 дней отводятся только для решения жилинспекции. Время же хождения по другим инстанциям нигде точно не лимитировано. По словам риэлтеров, весь процесс занимает не менее четырех-шести месяцев, если для согласования необходимо составление проекта. Если можно обойтись эскизом, то срок от начала процедуры и до получения свидетельства займет примерно три месяца.

Если квартира куплена по ипотеке, то изменения нужно согласовать еще и с банком, в котором вы получали кредит. Туда лучше идти, имея весь пакет разрешительной документации. Если банк убедится, что перепланировка проводится законным путем, он, скорее всего, ее одобрит, обещает начальник управления кредитования физических лиц СДМ-банка Иван Лонкин. Но если будут сомнения в законности, кредитор откажет. Можно просто написать заявление, где будет указано, что вы собираетесь сделать перепланировку в соответствии с законом. Но лучше принести документы, подтверждающие это. Если же заемщик проигнорирует это условие, банк может применить те санкции, которые обозначены в договоре. Банк вправе предъявить требование о досрочном возврате кредита, объясняет начальник управления поддержки продаж Русского ипотечного банка Павел Рыбаков.

Отдельная проблема согласование перепланировки в новостройках, которые еще официально не сданы госкомиссии и где у владельцев квартир нет права собственности. Часто возникает ситуация, когда нужно делать ремонт, в том числе с элементами перепланировки, а отсутствие права собственности делает законный путь согласования фактически невозможным. Этот вопрос решаем только в одном случае если при застройщике есть своя бригада согласователей. Зачастую владельцам квартир в новостройках приходится идти незаконным путем и согласовывать перепланировку постфактум.

Бюрократические сюрпризы
Любого новатора в его борьбе за право улучшить свое жилье могут ожидать малоприятные неожиданности. В отличие от количества инстанций, которые должны завизировать ваше заявление, максимальный список необходимых документов законодательно не оговорен. У каждого органа, обязанного одобрить ваш проект, могут быть свои представления о том, какие бумаги и экспертизы необходимы, чтобы доказать безопасность сноса межкомнатной перегородки. Запрашиваемые бумаги и предъявляемые требования могут плодиться до бесконечности, рассказывает Оксана Васильева. Иногда процедура на пустом месте усложняется, требуются технические обследования или заключения, согласования, которые не предусмотрены законодательством напрямую. Доходит до абсурда: так, для получения разрешения на установку кондиционера в ЦАО Москвы требуется провести его экспертизу, сделать замеры шумов и предоставить заключение Роспотребнадзора. То есть бытовой прибор, который и без того уже сертифицирован госорганами, люди должны подвергать еще одной сертификации, но уже за свой счет.

Если воспользоваться услугами посредников, придется заплатить больше. В зависимости от сложности перепланировки они возьмут за свои услуги $2 3 тыс. Главный аргумент здесь экономия времени и нервов. Как утверждает старший менеджер компании Русский дом недвижимости Ольга Якуничева, если осуществлять сбор документов самостоятельно, то это займет около полугода. А Валерий Барнинец предупреждает, что все может затянуться на год и дольше. Сокращение срока может быть достигнуто хотя бы из-за того, что специалист четко знает, куда идти, какие бумаги по какому виду перепланировки готовить. С другой стороны, как признают сами эксперты, волокита все равно займет не меньше двух-четырех месяцев.

Посредник: за и против
Получать разрешение на перепланировку можно двумя путями: либо, набравшись терпения, самостоятельно преодолевать все бюрократические препоны, либо доверить это дело профессиональным посредникам. Если вы бегаете по кабинетам самостоятельно, то расходы составят до $100 Основная доля в этой сумме стоимость проекта, она зависит от степени его сложности и статуса проектировочного бюро. Сюда же плюсуется плата за справки от санэпидстанции, пожарной службы.

Главное не нарваться на мошенников. При обращении в компанию, предоставляющую услуги по согласованию перепланировки, стоит обратить внимание на то, как давно она работает, как оформляет отношения с клиентом. Не стоит доверять обещаниям согласовать перепланировку за месяц: только на получение разрешения по эскизу уйдет не меньше двух, предупреждает директор департамента территориальных отделений АН МИАН Елена Бармина. Обращаться в компанию стоит до того, как вы начнете ремонт, а не постфактум. Специалист может подсказать, реально ли получить на запланированные изменения разрешение. Посоветует оптимальный вариант изменений. Например, просто присоединять лоджии к квартирам запрещено, говорит Валерий Барнинец. Но эту проблему можно решить, демонтировав подоконную часть и поставив раздвижные двери.

Поэтому основной выигрыш клиента это уменьшение хлопот и личных временных затрат. Процедура только на первый взгляд проста. Человеку, не знакомому с законами, легко попасть впросак и пройти на несколько кругов ада больше, чем полагается. Посредник же не только разбирается в законодательстве, но и умеет общаться с чиновниками, утверждает Оксана Васильева. Словом, если вам жалко свое время больше, чем деньги, то разумно воспользоваться услугами платного помощника.

В то же время в Москве владелец жилья имеет возможность избавиться от проблем вместе с недвижимостью. В последнее время в продажу на московском рынке стали все чаще поступать объекты, в которых была произведена незаконная перепланировка. Покупая жилье с красными линями на поэтажном плане, покупатель пишет расписку, что он в курсе того, что перепланировка не узаконена, и тем самым берет на себя обязанность согласовать ее. Это не просто формальность. Если хозяин, несмотря на требования привести квартиру в прежний вид либо узаконить перепланировку, этого не сделает, его могут лишить жилья через суд, а квартиру выставить на продажу, предупреждает Оксана Васильева. В Мосжилинспекции уверяют, что на сегодняшний день уже есть одно судебное решение такого рода. Прецедент есть. Поэтому прежде чем купить такую квартиру, убедитесь, что произведенная перепланировка в принципе согласуема, а также посчитайте, во что обойдется получение разрешения. Сложная перепланировка хороший повод для торговли с продавцом.

От штрафа до торгов
Несогласованная перепланировка явление более чем типичное. То, что люди предпочитают решать вопрос в обход закона, вполне понятно на фоне описанной многоступенчатой процедуры. Но в этом случае следует помнить о рисках. Незаконная перепланировка выявляется техником БТИ, который производит обследование квартиры, а затем красными линиями наносит на поэтажный план переставленную сантехнику, передвинутые стены и т. п. Рядом будет красоваться штамп: Разрешение на переустройство не предъявлено. Сегодня плановые обследования жилья должны проводиться раз в пять лет. Однако нарушение может быть выявлено и раньше, если, например, соседи проявят бдительность и сообщат о ремонте в БТИ. Или вы захотите продать квартиру, или подарить, или еще как-то распорядиться ею во всех этих случаях к вам придет техник БТИ. После того как незаконное переустройство выявлено, собственнику квартиры грозят немалые неприятности. Человека могут оштрафовать и обязать через суд восстановить первоначальную планировку. В случае аварии в доме по причине несогласованной перепланировки ответственность также лежит на собственнике, предупреждает Елена Бармина. В самом лучшем случае виновник отделается тем, что ему придется проводить согласование уже сделанных изменений.

Цены на жилье растут непропорционально увеличению доходов населения. Люди опасаются брать жилищные кредиты: слишком велик риск стать неплательщиком. Один из механизмов выхода из этой ситуации - предоставление субсидий.

Рост цен на недвижимость - серьезное препятствие для выполнения ипотечной программы в крае.

За два с половиной года господдержкой смог воспользоваться каждый третий кубанец, получивший ипотечный жилищный кредит. В общей сложности субсидии получили 3,6 тысячи жителей края. В нынешнем году на эти цели из краевого бюджета выделяется один миллиард рублей - участников программы станет больше в два раза. Однако и это проблему не решит.

- Краевая программа субсидирования части стоимости жилья в виде оплаты первоначального взноса позволяет возместить треть всех затрат, - пояснил корреспонденту РГ руководитель департамента по финансовому и фондовому рынку Краснодарского края Игорь Славинский. - Она не имеет возрастных ограничений и предусматривает адресную поддержку конкретной семье.

Правда, в других секторах рынка жилья отмечается заметное оживление. Этому способствовало увеличение банками максимальных сроков кредитования и снижение процентных ставок. На сегодняшний день средняя процентная ставка в кредитных организациях, работающих с ипотекой на Кубани, варьируется в пределах от 10,5 до 13 процентов, сроки кредитования в среднем составляют от 20 до 30 лет, а минимальный размер первоначального взноса в среднем снижен до десяти процентов.

Нужно использовать и другие механизмы, например, развитие малоэтажного строительства, которое сдерживается тем, что банки практически не кредитуют граждан на этапе строительства собственного жилья. Да и на покупку квартиры в строящейся многоэтажке получить ипотечный кредит почти нереально.

Готов участвовать в реализации нацпроекта и крупный бизнес. По словам полпреда Григория Рапоты, найдены пути снижения себестоимости в рамках реализации программы малоэтажного строительства. Но нужно скорректировать земельное законодательство, чтобы создать условия для ускоренного выделения земельных участков под строительство индивидуального жилья и коттеджных поселков.

В прошлом году в крае планировалось обеспечить жильем, используя механизмы жилищного кредитования, 27 тысяч кубанских семей. В итоге же свои жилищные условия улучшили более 31 тысячи кубанских семей. Им было предоставлено кредитов на сумму более 18 миллиардов рублей. Количество целевых кредитов и займов превысило 16 тысяч. По объему кредитования Краснодарский край занимает первое место среди регионов Южного федерального округа.

Не стала исключением и Испания, недвижимость которой до последнего времени оставалась наиболее привлекательной для иностранных инвесторов благодаря умеренным ценам и низким ставкам по кредитам. Страна, несколько лет переживавшая строительный бум, понемногу остывает от жилищной лихорадки. Но, учитывая излишнюю зависимость испанской экономики от строительного сектора, который составляет почти 18% ВВП, эксперты высказывают опасения, что наметившийся кризис на рынке недвижимости негативно отразится на экономическом росте страны в целом.

Между тем
По обеспеченности жильем на душу населения край занимает в России 69-е место. В улучшении жилищных условий только из числа зарегистрированных граждан нуждаются 127,8 тысячи семей. Чтобы обеспечить новым жильем семьи, официально состоящие на учёте, необходимо построить восемь миллионов квадратных метров жилья. Доля жилья, вводимого за счет бюджетных средств, составлявшая до начала экономических реформ 29 процентов, сегодня не превышает двух процентов.
События на американском ипотечном и фондовом рынках все больше заставляют беспокоиться и Европу. Порой тревога преувеличена, чаще оправданна, тем более что во многих странах налицо симптомы той же болезни.

Коррективы внес мировой финансовый кризис. Риски банков возросли, что сразу отразилось на удорожании самих кредитов и их обслуживания. Девелоперы начали продавать свои активы, чтобы осуществлять регулярные платежи финансовым организациям. Настойчиво заговорили о предстоящем обвале рынка недвижимости.

Все началось с падения акций некоторых строительных компаний на 50 80%. Для фондовой биржи процессы повышения и понижения котировок вполне обычны, если бы перед падением ценные бумаги испанских девелоперов не поднялись в цене почти в пять раз. Это происходило на фоне растущего спроса на испанскую недвижимость. Жилье стабильно дорожало, и банки охотно давали кредиты под строительство. В результате задолженность компаний составила порядка 300 млрд евро.

Годовой рост цен на 4,8%: кризис это или не кризис
18 января были опубликованы официальные данные правительства Испании, согласно которым в 2007 году рост цен на испанскую недвижимость составил 4,8%. Как отмечается, испанский рынок в 2007 году показал самый низкий рост за последние почти десять лет. Действительно, 4,8% это чуть выше уровня инфляции, который в 2007 году достиг в стране 4,2%. Для сравнения: средний рост цен на испанскую недвижимость достиг своего пика в 18,5% в 2003 году, а в 2006 году составил 9,8%.

Однако действительность оказалась благоприятней, чем прогнозы: несмотря на пугающие заявления о мыльном пузыре, недвижимость Испании продолжает расти в цене, но гораздо меньшими темпами.

Региональные различия и общие тенденции
Данные по различным городам и областям Испании показывают, что испанский рынок недвижимости характеризуется весьма значительными региональными особенностями.

Несмотря на скромные показатели роста, Рафаэль Пашеко, глава Отдела архитектуры и жилищной политики правительства Испании, исключил возможность серьезного кризиса или значительного падения цен на недвижимость, которые угрожали бы национальной экономике. По его словам, испанский рынок недвижимости ждет мягкая посадка после почти десятилетнего бума. Однако другие эксперты придерживаются менее оптимистических взглядов.

Кстати, нынешняя ситуация в Мадриде по мнению экспертов является индикатором того, что в скором времени будет происходить во всей стране. Сейчас цены в столице практически стабилизировались, но, возможно, они начнут чуть-чуть снижаться начиная с первого квартала 2008 года. Если это произойдет, то к концу года того же следует ждать и в других регионах.

За период с конца сентября 2006 года по конец сентября 2007 года наиболее быстрыми темпами цены на недвижимость росли в Мурсии (+10,7%), а наименьший рост продемонстрировала провинция Аликанте (всего +2,1%). По данным за весь 2007 год лидирует опять-таки Мурсия (+8,3%). Вслед за ней идет Астурия (+7,5%), Балеарские острова (+6,9%) и Канарские острова (+6,2%). Самый низкий рост цен на недвижимость был отмечен в Наварре (+1,2%), Мадриде (+1,8%), Ла Риохе (+2,5%) и Арагоне (+3,2%).

Динамика основных показателей испанского рынка: причина и следствие
Изменение темпов роста цен на недвижимость непосредственным образом связано с другими экономическими показателями рынка, прежде всего спросом, предложением, а также уровнем доходов населения и ставок по ипотечным кредитам.

Коррекция цен прежде всего коснулась не очень качественного жилья, как правило, для сезонного проживания, которого за последнее время было понастроено предостаточно. Его аналитики считают переоцененным примерно на 24%. А вот недвижимость бизнес-класса и по-настоящему элитная продолжала дорожать. Однако и она, по данным аналитиков компании Knight Frank, несколько сдала позиции, продемонстрировав во втором квартале 2007 года рост на 5,8% (за тот же период в 2006 году рост составил более 10%).

В результате сокращения объемов рынка лишились работы небольшие агентства недвижимости. В 2007 году в Испании, по информации газеты El Paнs, была закрыта половина из 80 тыс. риелторских компаний. Правда, по словам Хайме Кордеро, президента коллегии мадридских агентов по недвижимости, большая часть исчезнувших с рынка агентств не имела ничего, кроме мобильного телефона. Все они в свое время создавались под воздействием бума на рынке недвижимости, привлеченные возможностью получения быстрых прибылей. Испанские эксперты считают, что подобное урегулирование на рынке лишь придаст мощи данному сектору.

По мнению специалистов банка BBVA (Banco Bilbao Vizcaya Argentaria), идет заметное снижение спроса на жилую недвижимость, в результате чего растет количество непроданных квартир. Эту оценку подтверждают данные Испанского регистра недвижимости, согласно которым количество продаж за первое полугодие 2007 года упало на 10% по сравнению с тем же периодом 2006 года.

Вместе с тем построено за восемь месяцев 428 тыс. объектов, что на 10% превышает показатель годичной давности, который был рекордным. Эти цифры дали основание многим говорить о затоваривании рынка и кризисе перепроизводства.

Вслед за вторичным рынком сократил свой масштаб и рынок новостроек. По данным Испанской коллегии архитекторов, за первые 8 месяцев 2007 года было выдано примерно 74 тыс. разрешений на строительство отдельно стоящих домов и 409 тыс. разрешений на возведение апартаментов (это соответственно на 36 и 6% меньше аналогичных показателей 2006 года). Однако если сравнить показатели реально начатых строек, то цифры будут еще меньше. Статистика Министерства жилищного строительства Испании свидетельствует о том, что в первом полугодии 2007 года строители приступили к работе на 286 тыс. объектов, что на 11% меньше, чем годом раньше.

Так ли страшен черт, как его малюют
Эксперты несильно расходятся в прогнозах относительно рынка недвижимости Испании. Если не брать сторонников крайних взглядов, пугающих скорым обвалом и более глубоким, чем в Америке, кризисом, остальные считают испанский рынок жилья вполне жизнеспособным.

В снижении покупательской активности виноваты и относительно невысокие доходы испанских граждан, отстающие от роста инфляции. Пока ипотечные ставки были около 3%, испанцы охотно брали кредиты и покупали новое жилье, предпочитая платить по 870 евро в месяц за свою, пусть и заложенную в банке, квартиру, чем столько же за аренду. Но, когда банки повысили кредитные ставки до 5%, ипотека стала недоступной. Уровень невыплат по ипотечным кредитам пока невелик, но многие граждане уже отказываются от покупки второго жилья на побережье.

Ситуация в Испании во многом напоминает то, что происходило в Москве: в 2006 году цены выросли на 60 70%, а в 2007-м всего лишь на 25%, и уже пошли разговоры о том, что мыльный пузырь вот-вот лопнет. И все это на фоне сохраняющегося в столице значительного превышения спроса над предложением.

Согласно исследованию, проведенному крупнейшим банком Германии Deutsche Bank AG, в 2008 году цены на недвижимость в Испании могут снизиться на 2 8%. В 2009 году они стабилизируются и в дальнейшем продолжат свой рост в соответствии с общей инфляцией. Испанский банк BBVA прогнозирует, что стоимость жилья в 2008 году вырастет на 1,4%, а затем понизится на 1,9% в 2009-м.

Рынок качественного жилья на испанских побережьях останется по-прежнему привлекательным и быстро восстановится в цене. Тем более что с января 2007 года по требованию Евросоюза налоговая ставка для иностранных покупателей испанской недвижимости снижена с 35 до 18%.

В Испании тоже привыкли к двухзначным цифрам роста, поэтому средний годовой показатель 4,8% выглядит чуть ли не катастрофическим падением. На самом деле испанская экономика достаточно устойчива. Она демонстрирует один из самых высоких уровней роста среди развитых стран. В связи с этим нет сомнений, что ей удастся переориентироваться с сектора недвижимости на другие отрасли.

Кстати, исследование рынка, проведенное фирмой TNS-Demoscopia, показало, что большинство испанцев (примерно 80%) уверены, что цены на недвижимость сильно не упадут, а более половины тех, кто владеет вторым домом, не намерены его сдавать

По заявлению Morgan Stanley, инвесторы должны принять во внимание изменения векторов экономического развития страны, но паниковать не следует. Испанская экономика может потерять свой звездный статус, но не станет банкротом.



Главная --> Публикации