Главная --> Публикации --> Пай пяти колец Петербургское жилье: версия 2.0 Столичные власти представили проект реконструкции деревень кожухово и захарьино Москва обогнала все города европы по привлекательности инвестиций в недвижимость и риску этих вложений Рынок загородного жилья подмосковья - количественный рост и качественные перемены

Каковы итоги 2007 года на вторичном рынке недвижимости и с чем мы вошли в 2008-й?
Если проанализировать итоги 2007 года, то очевидно, что год запомнится участникам рынка как период стагнации или даже частичного понижения цен в некоторых сегментах по сравнению с 2006 годом. Если в 2006-м стоимость квадрата на вторичном рынке составляла примерно $4 тыс., то по эконом-сегменту в 2007-м она составила $3,6-3,7 тыс. По элите такого снижения не произошло, но можно было торговаться, и за счет этого цены на некоторые предложения могли снижаться. В итоге 2007 год во многом сформировал тенденции 2008-го, но наступивший год уже с января начал показывать собственное лицо. Так, резко выросли цены на свободные квартиры, и новые предложения поступают по более высокой цене. В сложившейся ситуации наиболее сложно стало проводить альтернативные сделки (поскольку свободные квартиры стоят в конце каждой альтернативной цепочки и повышение цены может привести к ее распаду).
Возвращаясь к итогам 2007 года, могу отметить и еще один факт: мы почувствовали, что с рынка ушли инвесторы и примерно на 10% снизилась активность обычных покупателей. Рынок оживился со второй половины года, в том числе и благодаря ипотечным покупателям.

Надежда Митрохина, заместитель генерального директора инвестиционной компании МГСН, рассказала Собственнику, что сейчас происходит на рынке вторичного жилья и новостроек, а также о том, кто покупает в инвестиционных целях хрущевки.

Что происходит на рынке сейчас?
На рынке сегодня много слухов, в том числе о дефолтах и деноминациях. В этой связи люди, которые собиралась выставлять свои квартиры на рынок сейчас, снизили активность и создали некоторый дефицит предложения. На этом фоне оживилась ситуация на первичном рынке, уже сейчас на рынок возвращаются инвесторы. Люди продолжают вкладываться в новостройки по итогам января в сегменте новостроек очень хорошие продажи. Однако, чтобы купить новостройку, нужно иметь не просто свободные деньги, но и возможность проживания, пока новая квартира не будет построена. Именно поэтому трудно предположить, что спрос на вторичном рынке снизится, что, в свою очередь, будет также способствовать увеличению цен в этом сегменте.

По данным статистики, ипотечных сделок было всего 10%
И тем не менее ипотека сделала свое дело. Активизировавшись примерно с лета (на рынок вернулись те ипотечные покупатели, которые не смогли реализовать свои потребности в 2006 году, когда цены на жилье росли слишком высокими темпами), она позволила сложиться многим сделкам. К концу года рынок вернулся в состояние нормальной активности и позволил неплохо закончить год многим участникам рынка.

А как обстоят дела с хрущевками интересуют ли они сегодняшних покупателей?
Интересуют. Сколько бы ни говорили, что такое жилье устарело, оно продаваемо, на него есть спрос и оно продолжает дорожать, так же как и остальное жилье на рынке. К тому же многие надеются в результате сноса получить новое, комфортабельное жилье. Так что плюсы, безусловно, есть.

Какие еще факторы могут вызывать рост цен на рынке вторичного жилья?
Рост цен, который наблюдается уже сегодня, вероятнее всего обусловлен приходом на рынок среднего класса и тех граждан, которые хотят сохранить и приумножить свои деньги. Несколько факторов сошлись это разговоры о деноминациях и дефолтах, а еще конец года, выплата бонусов и премий. А если учесть, что среди основных потребителей рынка жилья много молодых образованных людей в возрасте до 30-35 лет, которые получили недвижимость в наследство от бабушек и дедушек, то при наличии такого задела и части свободных денег вполне логично с их стороны, например, продав имеющееся жилье, приобрести квартиру в новостройке, как для личного проживания, так и в инвестиционных целях.

Будет ли активность на рынке увеличиваться? Повлияют ли на нее выборы?
Возможно, выборы отодвинут интерес к рынку на некоторое время, однако если через месяц после выборов ничего радикального не произойдет, активность восстановится и продавцы выйдут на рынок.

Можете ли вы дать свой прогноз на этот год по вторичному рынку?
Прогнозы давать трудно, потому что рынок недвижимости (как и многие секторы нашей экономики) слишком подвержен эмоциональному влиянию. К примеру, помните, в 2004 году, когда был банковский кризис? Тогда чиновники заговорили о стоимости квадратного метра в $300, и на фоне тех выступлений мы получили неживой рынок. А потом в 2006 году цены на рынке превзошли все мыслимые и немыслимые ожидания Так что трудно с большой долей уверенности что-либо прогнозировать, хотя, конечно, большинство аналитиков хотят верить в то, что рост цен в этом году будет постепенным и в пределах среднегодовой инфляции, то есть не превысит планку в 15-20% за год.

Насколько Подмосковье следует московской тенденции к росту?
Пока на подмосковном рынке вторичной недвижимости существенного роста не наблюдается, а вот на первичном рынке, особенно в сегменте жилья повышенной комфортности в ближайшем Подмосковье, тенденции к ценовому росту проявятся наверняка.
Конец января - начало февраля - время прогнозов на рынке жилья: заканчиваются затяжные новогодние каникулы, рынок пробуждается от праздничной спячки, а эксперты подводят итоги предыдущего года. По мнению специалистов, опрошенных РИА Новости, 2008 год не принесет сенсаций в сфере жилой недвижимости в Москве, а средний рост цен не превысит 2% в месяц. Доходы тех, кто желает купить квартиру в столице, подчеркивают специалисты, еще не выросли настолько, чтобы на московском рынке жилья вновь возник ажиотажный спрос, характерный для позапрошлого года.

С вашей точки зрения, есть ли какой-то новый психологический предел цены, который остановит рынок?
Сейчас мы имеем примерно $5,3 тыс. за кв. м в среднем по рынку. Очевидно, что эта цена не пик напряжения, но, возможно, усталость от повышения цен наступит скорее, чем в 2006 году. Однако до чего мы дорастем, пока непонятно. Могу сказать одно: несмотря ни на что, рынок живет, спрос на вторичное и первичное жилье только увеличивается, доля ипотечных покупателей на рынке не снижается, банки продолжают давать кредиты, причем на все более выгодных условиях. Естественно, все это не может не приводить к общему увеличению цен на рынке жилья.

Весь 2007 год мы наблюдали затишье на рынке недвижимости. Перегретый рынок отдыхал, цены практически не изменились. Заметные колебания стоимости жилья, которые в среднем привели к 13-процентному росту в год, наблюдались по причине падения доллара, - характеризует главный тренд прошлого года пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании КомСтрин Алина Андреева.

Курсовой рост
Пытаясь предсказать, как поведет себя рынок жилья в новом году, аналитики, как правило, обращаются к основным тенденциям года прошедшего.

В пресс-службе Главмосстрой-Недвижимость отмечают похожую ценовую динамику: По итогам года, морально устаревшие квартиры подешевели примерно на 2 - 5% по сравнению с 2006 годом. Цены на современную панель первые полгода фактически держались на одном уровне, а затем начали расти и по году в номинальном исчислении увеличились примерно на 7 - 10%. А с учетом ближнего Подмосковья, рынок недвижимости которого в принципе уже, наверное, нельзя отделять от московского, прирост в этом сегменте был еще больше. Жилье бизнес-категории увеличилось в цене на 10 - 12%. Существенный рост обеспечило элитное жилье, подорожавшее более чем на 40%. В целом средняя температура по больнице составила около 20%.

По данным управляющего директора Vesco Realty Сергея Салниса, московские квартиры эконом-класса подорожали в 2007 году на 7,01% до 3,709 тысяч долларов за квадратный метр, бизнес-класса - на 9,42% до 4,113 тысяч долларов за квадратный метр, а элит-класса - на 15,02% до 13,452 тысяч долларов за квадратный метр.

Как указывает Юматова, в течение прошлого года долларовое изменение цены квадратного метра в новостройках в Москве действительно было достаточно значительным - около 8,7%.

В то же время, обращает внимание специалист информационно-аналитического отдела головной компании ГК Пересвет-Групп ЗАО Пересвет-Инвест Ольга Юматова, фактическое увеличение стоимости квартир в столице было меньше номинального.

Стагнация спроса
Практически все представители риэлтерских и строительных компаний единодушны в характеристике столичного рынка жилья в 2007 году как не очень активного.

Однако на фоне снижения курса доллара этот показатель даже отрицателен - минус 0,2%, - говорит эксперт, констатируя, что в результате этого реальная рублевая цена квартир в столичных новостройках достигла стоимости зафиксированной в конце 2006 года только в ноябре прошлого года.

Между тем, к концу года, приводит пример Юматова, объем предложений новостроек снизился до 349 заявленных адресов, а объем предложений вторичного жилья - до 13,309 тысяч объектов по сравнению с пиковыми значениями предложений на первичке и вторичке в апреле - мае 2005 года в 1,12 тысяч и 23,106 тысяч адресов и объектов соответственно.

В 2007 году потребитель оказался в непростой ситуации: на вторичном рынке был представлен широкий выбор квартир, но по достаточно высоким ценам, при этом значительно сократилось предложение квартир в новостройках, в которых цены были ниже при сравнимых характеристиках квартир, - отмечают специалисты ЗАО Интеко.

А ведущий аналитик агентства недвижимости DOKI Александр Скобкин признается, что из проведенного среди клиентов его компании анализа спроса очевидно, что по-прежнему 80% клиентских заявок приходится на съем или покупку дешевых квартир эконом-класса и стандартного панельного жилья в отдаленных от центра районах.

На рынке сильно заметен тренд сдерживания роста цен платежеспособностью населения. Большинству людей среднего дохода даже с ипотечными кредитами все равно не хватает денег на покупку квартиры, - соглашается пресс-секретарь компании С-Холдинг Оксана Басова.

Активной оставалась только та часть населения, которая не могла откладывать решение своих жилищных проблем, - поясняет он.

Подобную ситуацию руководитель аналитической службы МИАН-агентство недвижимости Алексей Кудрявцев связывает с отложенным после скачка цен на жилье в 2006 году спросом на московские квартиры.

То, что покупатели в 2007 году перешли в режим ожидания, подтверждает и коммерческий директор ОАО Межрегиональная девелоперская компания Алексей Остробородов, подчеркивая, что даже спад после рывка цен-2006 в прошлого году выражался, прежде всего, в уменьшении спроса.

Директор аналитического консалтингового центра холдинга МИЭЛЬ Владимир Луцков называет такую ситуацию на рынке стагнацией спроса: Многие ждали, что рынок рухнет, что на продажу будет выставлено слишком большое количество инвестиционных квартир. Но в большинстве случаев этого не случилось.

Доля ипотечных сделок составила порядка 10 - 15% от общего объема. Темпы прироста выдачи в Москве ипотечных кредитов в прошлом году по сравнению с 2006 годом сократились. Отдельные банки либо приостановили выдачу кредитов, либо сократили количество ипотечных программ, либо повысили ипотечные ставки, - говорит, в частности, генеральный директор управляющей компании ЗАО БЕСТ-Недвижимость Лариса Патлух.

Ипотека и аренда: ничья
Как указывают специалисты, общее снижение объема спроса на жилье в Москве сопровождается и повышением недоступности ипотеки в столице на фоне кризиса ликвидности на мировых рынках, а также ростом ставок аренды квартир.

В то же время, по словам Салниса, частота использования ипотеки зависит от категории жилья. Чаще всего, по его наблюдениям, она бывает доступна покупателям квартир в домах бизнес-класса, где количество сделок с использованием жилищного кредита банка достигает 40%.

Представители Гламосстрой-Недвижимость также отмечают снижение темпов ипотечного кредитования в столице. Дальнейшее поступательное развитие этого сегмента находится под вопросом. Большинству людей при нынешних ценах заемных денег все равно не хватает, - утверждают в компании.

Рассматривая варианты ипотеки или аренды, нетрудно заметить, что сейчас плата за аренду постепенно приближается к размеру ежемесячных выплат по кредиту, - указывает Остробородов. - Например, можно купить однокомнатную квартиру площадью 56,6 квадратных метров в монолитно-кирпичном доме в Химках за 3,792 миллиона рублей в кредит на 25 лет под 9,5% годовых. Ежемесячный платеж за такую квартиру составит примерно 32 тысячи рублей. А сумма арендной платы в этом же районе будет составлять 27 тысяч рублей в месяц. Разница в цене меньше, чем пять тысяч рублей, а с учетом роста арендных ставок может и вовсе сойти на нет.

При этом эксперты признают, что альтернативой ипотеке уже перестает быть и аренда квартиры, еще годом ранее представлявшая собой вполне бюджетный вариант отдельного проживания для тех, кто пока не в состоянии приобрести собственную жилплощадь.

При этом спрос на аренду квартир эконом-класса в три раза превышает предложение, - констатирует эксперт.

По данным начальника отдела аренды компании Пересвет-недвижимость Галины Фабрицкой, в среднем арендные ставки на однокомнатные квартиры в Москве выросли с 650 до 800 долларов в месяц в эконом-классе и с 1,2 тысяч до 1,4 тысяч долларов в месяц в бизнес-классе, на двухкомнатные - с 700 долларов до 1,1 тысяч долларов в месяц в эконом-классе и с 1,4 тысяч до 1,5 тысяч долларов в месяц в бизнес-классе, а на трехкомнатные - с 800 долларов до 1,4 тысяч долларов в месяц в эконом-классе и с 1,6 тысяч до двух тысяч долларов в месяц в бизнес-классе.

После весеннее-летнего затишья в октябре 2007 года спрос на жилье вырос почти на 15%, и вслед за этим тут же выросли цены в рублевом эквиваленте. Складывается ощущение, что цены готовы взлететь в любой момент, как только возникнет спрос, - говорит Андреева.

Когда цены на жилье станут справедливыми
В ситуации, когда цена аренды приближаются к стоимости ипотеки, а количество предлагаемых к продаже квартир падает, цена квадратного метра на жилую недвижимость в столице неизбежно будет расти хотя бы на 1,5% - 2,5% в месяц, убеждают участники рынка.

Сейчас основной вопрос даже не столько в потребительском спросе, сколько в предложении. Жилья в Москве мало, и наиболее остро ощущается нехватка готовых домов или близких к завершению строительства, - подчеркивает генеральный директор Первой Ипотечной Компании Даромир Обуханич.

При этом, признают собеседники РИА Новости в Главмосстрой-Недвижимость, в настоящее время рынок уже активизировался с точки зрения объемов продаж и стремится к показателям 2006 года.

Схоже будут вести себя и цены на вторичном рынке жилья, считает Скобкин: Как минимум, цены могут быть скорректированы с учетом инфляции, то есть не меньше 8 - 10% в год. Второе - курсовая разница, если доллар будет продолжать падать.

В целом в 2008 году, ожидают специалисты ЗАО Интеко, на первичном рынке жилья рост цен не превысит 15% на обычные жилые комплексы и 30% на жилые комплексы в престижных районах города с удачной архитектурной концепцией и сбалансированными потребительскими характеристиками.

В настоящее же время, напоминает Андреева, соотношение среднего дохода и средней стоимости квадратного метра в Москве составляет примерно один к пяти.

Таким образом, резюмирует Кудрявцев из МИАНа, в 2008 году рыночная стоимость квадратного метра в Москве вряд ли сравняется со справедливой ценой на столичное жилье - то есть ценой, наиболее благоприятной для совершения максимального количества сделок по купле-продаже. По словам эксперта, стоимость квадратного метра приближается к справедливому уровню, когда средние доходы потенциальных покупателей жилой недвижимости не более, чем в 2,13 раза, меньше цены квадратного метра.

Согласно его подсчетам, уровень справедливой цены 2008 года составит 4,295 тысяч долларов за квадратный метр, а 2009 года - 5,437 тысячам долларов за квадратный метр. При этом, по мнению аналитика, в этом году фактическая стоимость квадратного метра будет отклоняться от справедливой всего на 13%, а в 2009 - 2011 годах при сохранении тех же тенденций в экономике России - может даже сравняться с ней.

В 2006 году равновесная, или справедливая цена составляла 2,838 тысяч долларов за средний квадратный метр московской недвижимости, в 2007 году - 3,68 тысяч долларов за квадратный метр, а отклонение от нее фактической цены достигало 43% и 23% соответственно, - утверждает Кудрявцев.

Прошедший январь оказался богат на макроэкономические и политические факторы, которые влияют (или, по крайней мере, могут повлиять) на московский рынок недвижимости. В числе таких факторов эксперты называют падение фондового рынка, грядущие президентские выборы не только в России, но даже в США. При этом в оценке и прогнозе рыночной ситуации наблюдатели единодушны: рост 3-4% в январе и примерно такие же ожидания на ближайшие месяцы.

Подобный сценарий кажется весьма оптимистичным для московского рынка жилья, который с 1998 года уже испытал на себя несколько ценовых скачков. Вместе с тем, даже если экономическая справедливость восторжествует, это совсем не будет означать, что московская недвижимость станет доступной для всех желающих обзавестись квартирой в столице. Ведь и справедливая цена квадратного метра в столице, согласно прогнозам экспертов, будет расти и в 2010 году достигнет уровня 6,215 тысяч долларов за квадратный метр, в 2011 году - 7,778 тысяч долларов за квадратный метр, в 2012 году - 9,333 тысяч долларов за квадратный метр.

Активизация спроса и продолжающееся снижение количества предложений не преминуло отразиться на увеличении стоимостных характеристик жилья: в Москве рост по сравнению с декабрем составил 1,6% на квартиры в новостройках и 3,6% -- на вторичное жилье,-- уточняет Нина Кузнецова, генеральный директор МИАН-агентство недвижимости.-- В Подмосковье аналогичные показатели составили 2 и 2,3% соответственно. Отчасти на росте цен сказалось и снижение предложений, фиксируемое нами как в Москве, так и в Подмосковье. И первичный, и вторичный сегменты жилья продемонстрировали снижение количества выставленных на продажу квартир от 1-2 до 18% по сравнению с декабрем 2007 года.

Рост средними темпами
Новый год начался с бурного роста всех основных показателей рынка,-- констатирует Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании Инком-недвижимость.-- Продолжался прирост объемов предложения, который к настоящему времени вышел на уровень середины декабря 2007 года. В январе произошел всплеск активности покупателей -- этот месяц стал рекордсменом по уровню спроса, большинство показателей оказались одними из самых высоких с начала прошлого года и остаются на стабильно высоком уровне. При этом и средние цены предложения продолжали прирастать достаточно средними темпами.

Объем предложения весьма существенно снизился,-- соглашается Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании Russian Research Group (RRG).-- Если осенью прошлого года на рынке экспонировалось 16-19 тыс. квартир, то на сегодняшний день -- не более 12-13 тыс. Основная причина такой ситуации -- рост спроса. Сказался так называемый отложенный спрос: те, кто выжидал дальнейшего удешевления квартир, осознали, что цены начали расти и тянуть с покупкой больше не стоит.

Наблюдатели единодушно отмечают крен рынка в сторону продавца: прежде всего это выражается в уменьшении сроков экспозиции квартир. На вторичном рынке жилья основной тенденцией декабря-января стало значительное сокращение срока экспозиции квартир: с 4-6 месяцев до 1-3 месяцев,-- говорит заместитель генерального директора компании Трест-1991 Татьяна Пальчикова.-- На рынке наметились тенденции, позволяющие говорить о наступлении рынка продавца. Даже низколиквидные квартиры вторичного рынка, которые в 2007 году могли экспонироваться 8-9 месяцев, стали пользоваться спросом. Покупатели стали более активными, а продавцы спокойными. Цены на вторичном рынке также начали расти, но несколько медленнее, чем цены на новостройки.

Внешние факторы
В принципе рост цен в городском сегменте -- на 3-4% -- не так велик, чтобы можно было говорить о всплеске рынка. Однако надо иметь в виду, что фактически цены повышались только в течение второй половины месяца -- во время долгих новогодних каникул ни о какой активности рынка говорить не приходилось. А для двух недель 3-4% -- это все-таки значительный рост, хотя и не беспрецедентный.

Таким образом, в начале года ситуация явно изменилась по сравнению с относительным затишьем, которое наблюдалось во второй половине минувшего года. Попытаемся разобраться в причинах изменения вектора.

Впрочем, говорить о прямом влиянии финансового кризиса на ситуацию с московской недвижимостью вряд ли корректно. Вот как видит ситуацию директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский: Я не исключаю возможности перевода активов в недвижимость в том случае, если кризис на рынке фондовых бумаг будет затяжным и с рынка начнут уходить крупные участники. Играть на фондовом рынке можно, имея всего несколько тысяч долларов, а порог входа на рынок недвижимости куда выше. Кроме того, совершить сделку на фондовом рынке можно в течение нескольких минут, а на рынке недвижимости сделка занимает намного больше времени. Поэтому говорить о существенном влиянии кризиса фондового рынка на увеличение спроса на московскую недвижимость пока несколько преждевременно.

Падение мировых фондовых рынков эксперты оценивают как фактор, способствующий повышению активности частных инвесторов в сфере недвижимости. В течение последней декады января публикуемые в СМИ данные о кризисе на мировых финансовых рынках, отразившемся падением котировок на российские ценные бумаги, и ожидаемом перемещении инвестиций в недвижимость повлекли за собой существенное для начала года увеличение интереса к рынку городского жилья -- на 30-35% по сравнению с декабрем прошлого года,-- отмечает Нина Кузнецова.

А вот предвыборные ожидания наблюдатели относят к факторам, тормозящим рынок. В целом наблюдается некоторая нервозность покупателей квартир как на первичном, так и на вторичном рынке, основной причиной которой является так называемый фактор выборов. Причем многие покупатели пытаются принимать решение о покупке с учетом выборов не только в России, но и в США и их влияния на курс доллара и макроэкономику,-- утверждает Татьяна Пальчикова.

Возможного негативного влияния фондового кризиса на рынок недвижимости наблюдатели не отмечают. Январские события на фондовом рынке, вопреки прогнозам значительного числа участников, пока не оказали негативного влияния на рынок недвижимости. Происходящее воспринимается участниками несколько настороженно, но на сегодняшний день статистически значимых изменений мы не зафиксировали,-- говорит руководитель службы проектного консалтинга и аналитики агентства недвижимости Welhome Владимир Кузнецов.-- Рынок элитной недвижимости в целом по-прежнему вполне стабилен и лишь в незначительной степени зависит от внешних событий: данный тезис подтверждает январский рост спроса в сегменте, динамика которого превысила даже показатели декабря.

Я оцениваю январский рост цен в 5%,-- говорит генеральный директор инвестиционно-строительной компании Оргстройинвест Светлана Третьякова.-- Прежде всего это связано с тем, что именно сейчас начинается освоение площадок, которые застройщики получили на аукционах два-три года назад. А аукционная система значительно удорожает стоимость земли. Если до этого доля города составляла в среднем 35%, то теперь -- примерно 45%. Поэтому застройщики закладывают разницу в цену новостроек, а уже строящиеся дома подтягиваются по уровню цен к новым проектам.

Внутреннее дело
По-видимому, январский рост цен и соответствующие ожидания на ближайшую перспективу связаны в большей мере с внутренними, а не с внешними факторами.

В отличие от предвыборных и кризисных факторов, в данном случае мы имеем дело с долгоиграющей тенденцией, которая будет проявляться в будущем все сильнее.

Второй очевидной причиной роста инвестиционных цен является прекращение точечной застройки и начало реализации программы реконструкции микрорайонов. Вот как описывает этот процесс руководитель ГУП Управление перспективных застроек Владимир Хайкин: После активизации борьбы с точечной застройкой в Москве комплексная реконструкция кварталов стала едва ли не единственным резервом для жилищного строительства в российской столице. При этом произошло смещение акцентов от строительства за счет инвестора к строительству за счет средств городского бюджета. При принятии решения о реконструкции того или иного квартала за счет средств городского бюджета принимается во внимание такой показатель, как коэффициент реконструкции, который представляет собой отношение площади нового строительства к площади сноса. Город берется за те кварталы, коэффициент реконструкции которых больше двух. Кварталы с коэффициентом реконструкции меньше двух выставляются на инвестиционные торги. Таким образом, количество площадок в городе для инвесторов уменьшается, сам бизнес становится сложнее. Упор на комплексную реконструкцию приводит к тому, что доступ к строительству в Москве получают крупные, финансово-устойчивые компании. С одной стороны, это закрывает доступ фирмам-однодневкам, решая важную социальную задачу борьбы с мошенничеством и долгостроем. С другой стороны, ограничивает количество игроков на рынке девелопмента, что рано или поздно приведет к консолидации строительного бизнеса в российской столице. Кроме того, упор на строительство за счет бюджета уменьшает количество площадок для инвесторов, повышая их стоимость. А это, в свою очередь, приводит к росту итоговой цены на продаваемые на аукционах площадки.

Одна из наметившихся тенденций 2008 года -- очевидные изменения в потребительских предпочтениях покупателей элитного жилья,-- говорит Аркадий Воловник, заместитель директора департамента инвестиций в недвижимость банка Российский кредит (УК Уникор).-- Предпочтения выражаются в выборе квартир уже не в отдельно стоящих элитных домах, а в домах, объединенных в кварталы или целые микрорайоны. Именно такой формат жилья, на наш взгляд, станет наиболее востребованным в ближайшее время. Это обусловлено стремлением покупателей жить в социальной среде, соответствующей их статусу, в то же время их беспокоят вопросы обеспечения безопасности и наличие развитой локальной инфраструктуры. Если же говорить о стоимости элитной жилой недвижимости и жилья верхнего бизнес-класса по Москве в целом, за прошедший год был отмечен значительный рост именно в этих сегментах. Цены здесь выросли более чем на 20%, а в отдельных случаях был преодолен барьер 40%. В этом году, на наш взгляд, ситуация повторится. Уже сейчас на рынке ощущается острый дефицит квартир в элитном сегменте.

Элитные требования
В секторе элитной недвижимости продолжается поступательный рост цен, сравнимый с другими секторами, но при этом эксперты отмечают возрастающие требования к качеству объектов со стороны покупателей.

Инвестиционная привлекательность рынка в январе повысилась. В качестве прогноза можно сказать, что в годовом исчислении доходность вложений в недвижимость будет выше доходности вложений в банковские депозиты,-- утверждает Владислав Луцков, директор Аналитического консалтингового центра холдинга Миэль.

Соответственно, можно ожидать возвращения частных инвесторов на элитный рынок жилья.

Характерной тенденцией развития рынка загородной недвижимости в январе текущего года стал существенный рост спроса (на 45%) на фоне резкого снижения объема предложения: с 12-13 тыс. объектов в декабре 2007 года до 7-8 тыс.-- в январе 2008 года (т. е. на 42%),-- констатирует Нина Кузнецова из МИАН.-- В большинстве случаев в январе были сняты с продажи земельные участки и дома (в основном в садовых товариществах), просмотр которых по вполне объективным причинам в это время затруднен. В сегменте организованных коттеджных поселков снижение предложения составило не более 2-3% по сравнению с декабрем.

Загородный спрос растет
Городские тенденции превышения спроса над предложением проявляются и в загородном секторе, хотя и менее определенно.

По прогнозам экспертов, цены на номера в московских гостиницах будут продолжать расти. В среднем доход с номера в отелях столицы составил в 2007 году 140,01 евро в день.

При этом в начале года появилось значительное количество новых загородных проектов. В сегменте загородной недвижимости наблюдалась активизация: в конце 2007-го -- начале 2008-го было заявлено и поступило на рынок значительное число проектов,-- отмечает Владимир Кузнецов из Welhome.-- Наиболее интересные из них -- начало строительства второй очереди коттеджного поселка Горки-8 на 19 км от МКАД по Рублевскому шоссе (Система-Галс) и -- в силу своих масштабов -- мегапроект Marshall Capital Partners на участке общей площадью около 500 га по Симферопольскому направлению. Средний показатель динамики цен на рынке загородной недвижимости за период с октября 2007-го по январь 2008-го составил порядка 11%: рост цен происходил в рамках планов девелоперов по повышению стоимости предложения в зависимости от стадии застройки проекта.
Несмотря на низкую заполняемость, московские гостиницы оказались по итогам прошлого года самыми прибыльными в Европе 140 евро с номера. Такие данные приводит агентство TRI Hospitality Consulting. В 2007 году средняя загрузка гостиничных номеров в Москве составила 67,7%, в 2008 году она не превысит 70%. Пока в Москве лучше развивается сегмент дорогих четырех- и пятизвездочных отелей.

Таким образом, Москва существенно опередила идущий вторым по доходности отелей Лондон, где средний доход с номера в прошедшем году был 117,77 евро. Третью позицию занял Париж с доходностью в 96 евро, четвертую Амстердам, где номер приносит своим владельцам доход в 83 евро. Замыкает пятерку Прага (65 евро).

Большие расходы на зарплату критический фактор, влияющий на доходность в сервисной индустрии, в том числе гостиничной

В то же время по ежедневной выручке Москва идет на четвертой позиции. По словам Дэвида Бейли, замруководителя TRI Hospitality Consulting, Москва приносит владельцам гостиниц наибольший доход с номера, однако объем продаж в Москве хуже, чем в Париже, Лондоне и Амстердаме. При исследовании специалисты TRI Hospitality брали в расчет только международные брендированные отели.

Далее места в топ-10 распределились следующим образом: на шестой позиции Вена (56 евро), на седьмом месте германская столица (55 евро), за ней следуют крупные германские города Мюнхен (54 евро) и Гамбург (41 евро). Замыкает десятку Будапешт (37 евро).

По словам представителя TRI Hospitality, туристы не слишком охотно едут в Москву из-за высоких цен в московских гостиницах. Основной контингент отелей бизнесмены, на выходные же загрузка гостиниц сильно падает. Переночевать в Москве в среднем стоит 204 евро в этом Москва лишь немного уступает французской столице. Средние расценки на проживание в парижских отелях составили 215 евро за ночь.

Высокая доходность номеров в Москве наблюдается при одном из самых низких показателей средней загрузки гостиничных номеров в течение года 67,7%. Наиболее высокая заполняемость гостиниц (84%) была в столице Великобритании. Загрузка отелей в Амстердаме достигла 82,9%, во французской столице 81,2%, в Мюнхене 77,1%, в Вене 75,9%, в Праге 73,9%, в Берлине 71,4%, в Гамбурге 70,4% и в Будапеште 69,8%.

В российской столице явная нехватка туристов, по нашим ожиданиям, средняя заполняемость отелей не превысит в 2008 году 70%, говорит Дэвид Бейли. По его словам, хозяева гостиниц продолжат поднимать расценки из-за чрезвычайно сильного корпоративного спроса на ограниченное число брендированных гостиниц.

Британцы предлагают переночевать в среднем по городу за 198 евро. В Амстердаме средняя стоимость номера составляет 169 евро, в Вене 154 евро, в Берлине 141 евро, в Праге 123 евро, в Мюнхене 123 евро, в Гамбурге 07 евро и, наконец, в замыкающей десятку венгерской столице 107 евро.

На высокую доходность московских гостиниц также оказывает влияние такой фактор, как расходы на оплату труда персонала. В Москве самые низкие расходы на зарплату, в 2007 году они составили 20,3% от общего дохода. Для сравнения, во Франции, которой удалось за год существенно сократить расходы на персонал, доля оплаты труда сотрудников составляет 36,2%.

Однако для привлечения большего объема туристов нужны более дружелюбные условия. В первую очередь, не такие высокие цены на проживание.

Эксперты и участника рынка отмечают, что одна из наиболее острых проблем Москвы острая нехватка недорогих гостиниц. В Москве существует программа строительства дешевых гостиниц, но реализуется она крайне медленно, и, как правило, новые отели, появляющиеся в столице высокого класса, что вполне объяснимо.

Большие расходы на зарплату критический фактор, влияющий на доходность в сервисной индустрии, в том числе гостиницах, говорит Бейли.



Главная --> Публикации