Главная --> Публикации --> Наследство франсуа мансара В "коломенском" появится "восьмое чудо света" Ипотека стала недоступнее Жильцов стали выселять на улицу за нарушение санитарных норм Лихорадка дальних дач

По данным аналитиков, за прошедшие три месяца 2008 года цены на вторичном рынке Москвы набрали 15%. И продолжают расти. Аналитический центр Индикаторы рынка недвижимости (ирн.ru) подсчитал, что средняя стоимости жилья в Москве на вторичном рынке за прошедшую неделю выросла на 1,3% и составила около 5,4 тыс. долларов за квадратный метр. Это несколько больше прироста цен за прошлые недели.

Цены на рынке недвижимости Москвы продолжают расти. За первый квартал 2008 года они выросли примерно на 15%. Такая динамика цен на столичные квартиры напоминает весну 2004 года, когда волна резкого подорожания пришлась именно на апрель. Однако уже в мае активность на рынке резко пошла на спад, а с лета началась стагнация, продлившаяся до конца года. Эксперты не исключают, что в 2008 году события развернутся по аналогичному сценарию.

Но, как заметил глава агентства ирн.ru Олег Репченко, уже началось постепенное снижение роста цен. Это позволило эксперту провести параллель с весной 2004 года. Олег Репченко напомнил, что тогда апрель поставил рекорд по приросту цен, однако уже летом на рынке произошла стагнация, продлившаяся до конца года.

С точки зрения получения средств приобретенная квартира уже не принесет такого дохода, как это было еще два года назад

На первичном рынке недвижимости ситуация несколько иная. Цены растут постепенно не более 1,5% в месяц. Вместе с ними растет и спрос. Во втором квартале 2008 года рост цен ожидается на уровне 3 5%, говорит коммерческий директор компании Urban Group Роман Большаков. К концу года стоимость недвижимости может вырасти на 10 12%.

По мнению аналитика, уже после майских праздников на вторичном рынке Москвы наступит затишье. Начиная с лета цены на рынке стабилизируются, прогнозирует эксперт. Возможно даже, что цены начнут снижаться, особенно это касается рынка низкокачественного жилья. Скорее всего, эта тенденция продлится до конца 2008 года.

По данным компании БЕСТ-Недвижимость, в настоящее время на рынке недвижимости Москвы наблюдается сбалансированность спроса и предложения.

Как правило, весна это традиционно активный период для игроков и клиентов на рынке недвижимости. Правда, в этом году акцент активности был перенесен на февраль, пояснила генеральный директор компании БЕСТ-Недвижимость Лариса Патлух. Эксперт объясняет это рядом факторов: президентскими выборами, ситуацией на рынке ценных бумаг и так далее. Это уже можно отметить как заметную тенденцию рынка недвижимости в 2008 году. Поэтому всплеска в марте-апреле мы изначально не ожидали, продолжила Лариса Патлух.

В то же время эксперты сходятся во мнении, что инвестировать в столичную недвижимость сегодня невыгодно. С точки зрения получения средств приобретенная квартира уже не принесет такого дохода, как это было еще два года назад. Сегодня нет такого роста цен, отмечает Роман Большаков.

Заметный перекос отмечается только в направлении ипотечных сделок: здесь спрос превышает предложение. Продавцы, к сожалению, настороженно относятся к продаже или отказываются продавать вовсе, если им предлагают заключить сделку при помощи ипотеки. Такой отказ носит исключительно субъективный характер, добавляет Лариса Патлух.

Всего к 2015 г в столичной подземке должны появиться более двух десятков новых станций метро. То, что на повестке дня у метростроевцев стоит район Жулебино, вполне оправдано. Здесь проживает порядка 180 тыс человек, а ближайшая станция метро Выхино с пассажиропотоком 32 тыс человек, находится достаточно далеко, - рассуждает Д.Гаев. - До нее можно добраться только наземным транспортом, но никак не пешком. Как сообщил Д.Гаев, к достройке сиреневой ветки метро на юго-востоке города приступят не позднее 2008 г.

По мнению Олега Репченко, наилучший вариант инвестирования на сегодня это загородная недвижимость, рынок земли, а также региональные рынки, у которых только начинается подъем. Имеет смысл вкладывать деньги также в зарубежную недвижимость, особенно в Восточной Европе и Средиземноморье. Именно там ожидается достаточный рост цен, резюмирует эксперт.
Через 7 лет в Москве будет построено 60 километров линий метрополитена почти пятая часть от ныне существующих 298 километров. Презентуя грандиозные планы метростроевцев, начальник Московского метрополитена Дмитриев Гаев сообщил, что, прежде всего, новые станции появятся на окраинах: Митино, Новокосино, Жулебино, Братеево, Солнцево. Жители этих районов уже давно ждут появления метрополитена. Метро планируют подвести и к таких стародачным местам, как Некрасовка и Люберцы. Есть приятные новости и для любителей футбола и, в частности, болельщиков команды Спартак: принято решение расконсервировать и достроить станцию Стадион Спартак, которая появится между станциями Тушинская и Щукинская, а выход из подземки будет всего в 50 м от футбольной арены. Между тем, увеличение количества станций московского метро усугубляет проблемы перегруженности столичной подземки, которая уже давно перекрывает норму перевозки более чем в 1,5 раза.

Кроме того, к 2015 году на север продлится Люблинская линия в Лихоборы, на границу Лианозова.

Не лучше дела, в смысле удаленности от метро, обстоят и у жителей противоположной части Москвы северо-запада, тех москвичей, которые являются счастливыми обладателями квартир в Митино. Как и в Жулебино, здесь зафиксировано резкое увеличение темпов строительства. В скором времени здесь должны появиться станции Волоколамская и Митино, а затем Рождествено. Эти три станции позволят значительно разгрузить северный участок Таганско-Краснопресненской линии, работающей сейчас на пределе пропускной способности.

Планы по строительству новых станций метро обсуждаются в прессе с завидной периодичностью. Пока мы не можем сообщить СМИ точного списка станций, тем более с разбивкой по годам, признавались в метростроевцы в конце прошлого года. Они объясняют это тем, что, если по строительству одних станций есть ясность, то по другим объектам, как, например, на отрезке строящейся Солнцевской линии, пока даже не ясно, сколько всего будет станций.

В скором времени начнется строительство третьего пересадочного контура длинной 10-12 км. Он соединит Москву-Сити и Кутузовский проспект с Шелепихой, Полежаевской, Ходынкой, Динамо и выйдет на Савеловскую. Не позднее ближайших 7 лет планируется также построить продолжение третьего пересадочного контура от станции Савеловская до Каширской, а также первую вылетную линию от станции Авиамоторной к району Некрасовки и Люберец, - говорит Д.Гаев.

Что касается вышеперечисленных крупных районов-новостроек, таких как Братеево, Митино и Жулебино, то станции метро с одноименными названиями должны открыться в 2011 г. А вот ввод станции Новокосино Калининской линии произойдет годом ранее в 2010 г. Тогда же заработают станции Борисово, Шипиловская и Зябликово /Люблинско-Дмитровская линия/. На другом конце этой линии, отмеченной на схеме салатовым цветом, в 2013 г появится станция Лихоборы.И, наконец, в 2014 г метро придет в Солнцево и Новопеределкино.

Но уже известно, что на 2009 г планируется ввод станций Достоевская и Марьина роща Люблинско-Дмитровской линии, Мякининская и Волоколамская на новом отрезке Арбатско-Покровской линии, станции Технопарк на перегоне Автозаводская Коломенская Замоскворецкой линии, а также продление линии метро от станции Ул. Старокачаловская до станции Битцевский парк.

Правительство Москвы приняло принципиальное решение, которое легким не назовешь строительство новых станций метро будет в полном объеме профинансировано из московского бюджета. В мэрии, правда, не теряют надежды, что федеральные власти, понимания важность развития столичного метро, примут решение о паритетном строительстве. Тогда, надеются столичные градоначальники, к 60-ти км метро будет добавлено еще 60-70 км, построенных за счет средств федерального бюджета.

Планы строительства новых станций и других объектов метро определяются двумя основными документами постановлением правительства Москвы о плане метростроения до 2010 г и программой развития городского транспорта до 2015 г.

Так сколько же стоит строительство метро в Москве?
В зависимости от грунта и других геологических особенностей, усредненная цена одного км двухпутного участка линии метрополитена с учетом и станций, с учетом и технического оборудования этой линии составляет приблизительно 2,2 млрд руб. Для сравнения, в Киеве, например, строят метрополитен за 25 млн долл км. Относительную дешевизну киевских цен московские метростроевцы связывают с иными условиями возведения столичной подземки. Стоимость строительства метрополитена в Западной Европе технологиями, аналогичными московским, составляет от 80 до 120 млн евро за км двухпутного пути. Метростроевцы Москвы гордятся тем, что они строят метро дешевле, чем на Западе. Кроме того, ставится задача повышения темпов ввода новых станций.

В мэрии подчеркивают, что в 2007 г, в частности, финансирование строительства метро в Москве было увеличено на треть. В 2006 г объем инвестиций составил порядка 10 млрд руб, а в прошлом соответственно уже 30 млрд руб. В 2008 г эта цифра вырастет до 40 млрд руб, а в последующие 2009-2010 гг соответственно 50-60 млрд руб. Расходы метростроевцев будут расти и впредь, ведь они приняли на себя ударные темпы по строительству, которые реалистичны благодаря развитию новых технологий.

По мнению главы столичного метро, вывоз людей из этих районов нужно решать с помощью скоростной внеуличной системы. Это должно быть не тяжелое метро, которое стоит 2,2 млрд руб за км, которое возит 60 тыс пассажиров в час, а должна быть система, которая позволит быстро, со скоростью, сопоставимой с метрополитеном, порядка 30-35-40 км в час доставлять жителей Жулебино к станции метро Выхино, - говорил он.

Казалось бы, ударные темпы возведение новых станций метро и пересадочных узлов в столичной подземке залог комфортабельного и мобильного, без пробок, передвижения москвичей и гостей столицы в разные концы многомиллионного мегаполиса. Однако руководство метрополитена Москвы не скрывает, что ввод в строй новых станций только усугубляет проблему перегруженности столичной подземки. Примечательно, что год назад Д.Гаев довольно скептически относился к вопросу строительства метро в Жулебино, подчеркнув, что решение на этот счет принимает не он, а правительство города. В частности, он сказал, что на Таганско-Краснопресненской линии, самой загруженной из всех веток столичной подземки, в отдельные 15-минутные интервалы загрузка составляет 180 проц. Если к этому добавятся еще около 20 тыс человек из числа жителей Жулебино плюс обитатели Люберец, то в конечном итоге может произойти так, что никто никуда не уедет, рисовал мрачные перспективы Д.Гаев.

Но не все так просто. Вопрос о том, где прокладывать новые трамвайные пути, фактически повисает в воздухе, ведь выделить место на наземной части пути из этих районов в центр крайне проблематично. То, что проехать с юго-востока Москвы по направлению в центр города без пробок практически невозможно, хорошо известно. Но это уже другая подтема глобальной транспортной проблемы, которая нависла над мегаполисом.

Тогда же, год назад, начальник подземки напомнил, что на повестке дня у правительства Москвы стоит не менее горячая, чем строительство новый станций метро, проблема в сфере транспорта. Речь идет о возвращении к уже обсуждаемому ранее вопросу о строительстве трассы, по которой смогут ходить скоростные трамваи.

Вы хотите решить жилищный вопрос, но не знаете, что выбрать: арендовать жилье или взять ипотечный кредит? Казалось бы, ответ очевидный: в первом случае вы ежемесячно платите довольно крупную сумму за съемную квартиру, которая никогда вашей не станет, во втором также отдаете деньги, но уже банку и за собственное жилье. Однако если размер ипотечных платежей будет значительно выше арендных, то экономия на съемном жилье позволит приобрести квартиру гораздо быстрее, чем по ипотеке.

В любом случае, появление новых станций метро жители спальных районов Москвы ждут буквально как манны небесной, в данном случае, как манны подземной.

В случае если мы принимаем решение снимать жилье, то сэкономленную $1000 будем инвестировать (в депозиты, ПИФы и другие инструменты). В долгосрочной перспективе можно рассчитывать на среднегодовую доходность порядка 11 15% годовых. В то же время цена жилья также будет меняться: допустим, она будет расти в среднем на 5% в год, что приведет к индексации арендной платы, пусть и с опозданием. (Сравнительные результаты приведены в таблице.) Мы видим, что к концу 20−го года накопленный капитал при заданных условиях аренды и ипотеки составит около $518 тыс., а цена квартиры примерно $505 тыс. С 15−го года арендные платежи превысят кредитные выплаты по ипотеке, и придется расходовать накопленный капитал. На финиш мы приходим с финансовым результатом +$12 тыс.

Конечно, сразу следует предупредить читателя о том, что все расчеты условны. Предусмотреть, как будут расти (или падать) цены на жилье и аренду в течение 20 лет, невозможно, так же как и спрогнозировать рост зарплат. В качестве объекта исследования берем однокомнатную квартиру в панельном доме в спальном районе Москвы стоимостью $200 тыс. Предположим, что $10 тыс. мы вносим в качестве первоначального взноса, остальную сумму дает банк под 11% (в долларах или рублях ставки сейчас близки). Будем считать в долларах для уменьшения количества нулей. При таких условиях ежемесячно мы будем отдавать банку почти $2 тыс. Снять же такую же однушку можно и за половину этой суммы. Для упрощения расчетов примем, что возможный возврат подоходного налога с процентов по кредиту примерно равен стоимости ипотечного страхования, поэтому возврат подоходного налога мы учитывать не будем. Также не принимаем в расчет и возврат налога с покупки жилья (130 тыс. руб.), который будет покрыт расходами по получению кредита, регистрации и оценке залога и сделке с недвижимостью (минимум 3 5% от стоимости жилья).

Правда, если внимательно посмотреть на таблицу, то увидим, что при тех условиях, которые мы рассматриваем, арендатор сможет накопить на собственное жилье уже через 11 лет. Ему не придется платить все 20 лет как ипотечному заемщику. Очевидно, что при падении или стагнации цен ипотека будет невыгодна, поскольку заемщик переплачивает завышенную сумму кредита. Но как только ставки по займу уменьшаются до 7 8% (например, при использовании японских иен) и/или более интенсивно начинают расти цены на жилье (на 7% в год и выше), ипотека становится предпочтительнее.

Как показывают расчеты, аренда выгоднее ипотеки только до определенного уровня роста цен на жилье: при снижении стоимости 1 кв. м или среднегодовом росте на него менее 6% в год. В противном случае ипотека гораздо выгоднее, при этом эффективность инвестирования личного капитала практически не влияет на конечный результат.

Резюме: аренда против ипотеки:
Арендатор может выиграть, но в ограниченном диапазоне роста цен, вероятность которого невелика для периода больше семи-десяти лет. Если в среднем цены растут на 2% в год, то арендатор уже через восемь лет покупает квартиру, а сумма ипотечных платежей в итоге будет больше рыночной стоимости квартиры в финале. В случае 5−процентного роста арендатор может купить квартиру за счет собственных средств через 12 лет, а затраты ипотечных заемщиков близки к рыночной стоимости жилья. При росте стоимости 1 кв. м на 10% и выше капитал арендатора не позволяет купить квартиру, а затраты на ипотеку меньше ее рыночной цены.
Не стоит исключать стагнации рынка жилья. У цен на недвижимость тоже есть определенный потолок, а пузыри имеют свойство лопаться. Сейчас на фоне кризиса в Англии можно купить дом за $350 тыс. Квартиры по такой цене в Москве выглядят абсурдно. Москвичам лучше искать альтернативные варианты приобретения жилья в городах-спутниках.
Получение ипотечного кредита при наличии лишь 5 15% от общей стоимости жилья имеет смыл отложить ввиду высоких рисков. Или взять кредит по минимальной ставке например, в японских иенах, но тут следует учитывать валютный риск (см. Ипотека по-японски, D’ №3 за февраль 2008 года). В любом случае необходимо минимизировать дополнительные расходы по кредиту.
Преимущества аренды в меньшем размере платежа и возможности менять место жительства (мобильности). Ее недостатки плата за жилье ежегодно увеличивается на 5 7% и уходит арендодателю.
Преимущества ипотеки в том, что оплачивается собственное жилье, а платеж фиксируется на весь срок ипотечного кредита. Ее недостатки платеж по кредиту, как правило, выше арендной платы. Ипотека выглядит более привлекательной, чем аренда, но при условии, что семейный бюджет заемщика справится с платежами по кредиту. Это долгосрочный инвестиционный проект, который требует более эффективного управления личными финансами.
По данным администрации Екатеринбурга, в 2007 г. в городе было введено в эксплуатацию 900 000 кв. м новостроек это на 22% больше, чем в 2006 г. Всего было построено 103 многоквартирных жилых дома, 100 малоэтажных и 680 индивидуальных домов.

Помимо экономических факторов есть и психологические, учитывать которые не менее важно. Для одних съемная квартира не нарушает душевного равновесия, другие же испытывают резкий дискомфорт, а иногда просто не могут обитать не в своем жилье. То же самое и с кредитом: многие люди психологически не готовы взять на себя 20−летнюю кабалу в виде банковского займа, для них важнее сохранение возможности уехать в любой момент в другой город или иную страну. Если нет желания привязываться к одному месту или долговое бремя психологически неприемлемо, то предпочтительнее аренда. Правда, ипотека не предполагает абсолютной привязки к одному месту. Жилье, как и кредитора, можно поменять, но это сопряжено с дополнительными издержками и потерей налогового вычета по дальнейшим выплатам процентов.

Лидером по вводу новостроек стал Чкаловский район (204 000 кв. м), на втором месте Ленинский (189 000 кв. м), за ним Верх-Исетский (144 000 кв. м). В Орджоникидзевском районе было построено 100 000 кв. м. По планам администрации в 2008 г. в Екатеринбурге объем ввода будет увеличен на 7-10%.

Много вводят

Он говорит, что с весны до осени 2007 г. на первичном рынке шла ценовая коррекция: активнее всего дешевели квартиры в домах на нулевой стадии строительства, особенно в удаленных от центра районах, а жилье в готовых новостройках дорожало.

Но увеличившееся предложение не было поддержано адекватным спросом, сетуют риэлторы. Платежеспособных покупателей больше не стало, и застройщики вынуждены были снижать цены, рассказывает исполнительный директор центра недвижимости и права Аккорд-2000 Дмитрий Пыхтеев.

В среднем по рынку цена на новостройки за 2007 г. практически не изменилась и составила 55 500 руб. за 1 кв. м, резюмирует аналитик риэлторского информационного центра Уральской палаты недвижимости (РИЦ УПН) Гурам Тухашвили.

Специалисты КБ Ярмарка, наоборот, считают, что стабилизация цен произошла за счет выравнивания стоимости объектов на разных этапах строительства. По информации Лилии Файзуллиной, аналитика Ярмарки, число готовых объектов за 2007 г. выросло более чем в два раза и цены на них остались на прежнем уровне (59 840 руб. за 1 кв. м). А новое жилье на этапе котлована подорожало за год на 8%: с 49 600 до 53 700 руб. за 1 кв. м.

По словам Пыхтеева, в 2007 г. наиболее востребованным было жилье экономкласса и элитное. По данным справочника Недвижимость, в 2007 г. наиболее заметно выросла цена предложения 1 кв. м в многокомнатных квартирах: с 55 900 до 57 800 руб. за 1 кв. м (+3,4%). По версии Ярмарки, многокомнатные квартиры (от четырех комнат и более), наоборот, подешевели с 63 000 до 57 800 руб. за 1 кв. м (-8%). В агентстве такую разницу в цифрах объясняют разной методикой подсчета средней стоимости квадратного метра в новостройках. По версии директора департамента реализации новостроек центра недвижимости МАН Натальи Рогожниковой, в уходящем году наибольшим спросом пользовались двух-трехкомнатные квартиры, которые покупатели приобретали для собственных нужд. Инвесторы, как правило, предпочитают однокомнатное жилье как наиболее ликвидный товар. В марте цены пошли вниз, и в глазах инвесторов новостройки перестали быть привлекательными. Их стали брать с целью улучшения жилищных условий, объясняет она.

Брали для себя

Ближе к концу года застройщики почувствовали оживление спроса. Квартиры стали расходиться как пирожки, говорит коммерческий директор Олипса Евгений Мельников. Он объясняет это активизацией инвесторов, свою роль сыграли и ожидание выборов, и слухи о грядущем росте цен. Пыхтеев добавляет, что люди стремились потратить на недвижимость полученные новогодние бонусы и оставить проблему старого жилья в уходящем году. Генеральный директор ООО Недвижимость Екатеринбурга Татьяна Кутишенко объясняет предновогодний всплеск сезонной активностью инвесторов. Есть определенная прослойка людей, которые приобретают недвижимость именно в конце года, рассказывает она. По словам Кутишенко, развивающийся кризис на финансовых рынках может поддержать рост спроса на недвижимость в Екатеринбурге: оглядываясь на мировой опыт, люди воспринимают недвижимость как надежный объект для инвестиций.

Новогодняя распродажа

Гендиректор некоммерческого партнерства Управление строительства Атомстройкомплекс Валерий Ананьев отмечает, что ситуация на первичном рынке стала наконец нормальной: Люди предпочитают покупать современное жилье, а не десятилетнюю вторичку.

Тухашвили отмечает, что оживление спроса на новостройки обеспечили покупатели, пришедшие со вторичного рынка. Аналитик объясняет перераспределение спроса большим выбором на первичном рынке, а также оперативной коррекцией цен застройщиками в отличие от продавцов готового жилья. В 2007 г., по данным УПН, 1 кв. м на вторичном рынке стоил в среднем 64 000 руб., а жилье более высокого уровня комфорта в новостройке можно было приобрести по 55 500 руб. за 1 кв. м. Особенно это важно для покупателей квартир экономкласса, у которых вопрос цены по-прежнему на первом месте, говорит аналитик.

В Екатеринбурге появляется все больше проектов комплексной застройки территории. Кроме Реновы-стройгруп (район Академический на 9 млн кв. м) о таких проектах заявили группа Синара (4-5 млн кв. м), Итера (1,5 млн кв. м). Уральская горно-металлургическая компания участвует в строительстве ЖК Итальянский квартал на 50 000 жителей.

Масштабное освоение территории

В декабре 2007 г. стало известно еще об одном крупном проекте. Санкт-петербургская группа ЛСР приобрела 100% уставного капитала ООО Инвестпроект екатеринбургской компании, владеющей двумя земельными участками общей площадью 50 га в одном из спальных районов Екатеринбурга. По данным пресс-службы ЛСР, сумма сделки составила 50 млн евро. По оценкам специалистов ЛСР, на приобретенных площадках можно построить до 600 000 кв. м жилья.

В конце 2007 г. стали известны подробности реализации проекта микрорайона Зеленая долина, который разместится между Екатеринбургом и г. Березовский. Общая площадь земельного участка, на котором до 2025 г. будет построено 4-5 млн кв. м жилья для 82 000 человек, составит 1800 га. Инвесторами выступят Свердловский губернский банк, компании Академ-град и СНГ. Строительство начнется уже в 2008 г., а к 2016 г. планируется возвести 2,4 млн кв. м на 750 га. Как объявили инвесторы, отличительной особенностью нового поселения будет создание нескольких поселков-кластеров, разделенных лесопарками. 73% территории застроят домами средней и малой этажности. Остальное займут усадьбы с участками площадью от 0,1 до 0,25 га.



Главная --> Публикации