Главная --> Публикации --> Нестабильность фондового рынка послужила сигналом к пересмотру ценников на московские квартиры Застройщиков привлекла новая форма уклонения от ответственности перед покупателями жилья Регистрируем сделку с жильем: берегитесь уловок продавца Продажа квартиры «ипотечнику»: все плюсы и минусы Почему средняя стоимость жилья у всех разная

Рабочей группой по формированию рынка доступного жилья, в которую входят депутаты, члены Совета федерации и правительства, Игорь Шувалов руководит уже месяц, собирая членов группы, по его словам, еженедельно. Но вчерашнее заседание по своим масштабам стало первым. Речь замглавы президентской администрации начал с напоминания приоритетов из послания президента Федеральному собранию, среди которых значится, в частности, борьба с бедностью. А формирование рынка доступного жилья и есть часть этой борьбы. Однако, чтобы цели рабочей группы не выглядели невыполнимыми, Игорь Шувалов сразу отметил, что сделать жилье доступным не означает обеспечить всех граждан дешевым жильем, главное, чтобы его цена была соразмерна доходам. Одним из решений, несомненно, является ипотека. "Но ипотека для нас не главное, тем более что она развивается не так, как хотелось бы",– заявил господин Шувалов. Главных проблем, оказывается, несколько. Во-первых, на рынке нет финансовых инструментов для приобретения жилья. Это могут быть не только ипотечные кредиты, но и, например, схемы долевого участия в строительстве. Во-вторых, в строительстве существуют административные барьеры, мешающие развивать рынок доступного жилья. Здесь понадобились бы нормы, которые, например, ограничивали бы произвол чиновников при выделении под строительство земельных участков. В-третьих, недостаточны объемы строительства: жилья строится много, однако все равно "не теми темпами, которые удовлетворяли бы потребности населения". При этом постоянно растут цены.

Вчера в Госдуме заместитель руководителя администрации президента Игорь Шувалов собрал представителей трех думских комитетов – по собственности, по промышленности и по кредитным организациям и финансовым рынкам, чтобы поставить перед ними задачу обеспечить российских граждан доступным жильем. Депутаты пообещали подготовить все необходимые законы в рекордные сроки – к концу следующего года.

Такая постановка вопроса явно озадачила председателя думского комитета по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Мартина Шаккума. "Я не разделяю вашего оптимизма – к осени решить такую проблему. Сомневаюсь, что правительство в период перевыборов будет в состоянии работать с законопроектами",– засомневался он.

Решение всех проблем и огласил Игорь Шувалов. По его рецепту необходимо уже в весеннюю сессию подготовить законодательную базу – 36 законопроектов и 9 других нормативно-правовых документов, предполагающих создание условий для развития института долгосрочного жилищного кредитования граждан в различных формах, а также для увеличения объемов жилищного строительства. Например, доработать закон "Об ипотечных ценных бумагах", разработать и принять закон об оптимизации условий ипотечных сделок, закон о страховании вкладов физических лиц в банках и так далее. Осенью же все законопроекты должны быть приняты Госдумой. Со своей стороны господин Шувалов пообещал подключить административный ресурс. "В течение 2004 года в промышленном секторе путем ручной настройки, а иногда и за счет прямого вмешательства администрации президента и правительства предстоит сделать очень многое, чтобы обеспечить значительное увеличение жилищного строительства без повышения цен на жилье",– подытожил он.


В скором времени на договора безвозмездного пользования будут распространяться такие же правила, как и на договор аренды. Депутаты Госдумы приняли в первом чтении законопроект, который предлагает дополнить пункт 2 статьи 689 части второй Гражданского кодекса РФ (ГК) положением, согласно которому к договорам безвозмездного пользования применяются положения статьи 609 ГК. Речь в данном случае идет об обязательной регистрации договора безвозмездного пользования.

"Не надо сомневаться по поводу сроков. Если депутаты серьезно отнесутся к этому, то есть все шансы принять весной и 36, и 136 законов",– ответил зампред президентской администрации. И, видимо, посчитав, что депутатов в их начинании может вдохновить кремлевский настрой, заметил: "Что же касается политической воли, то она очень твердая: и по подготовке этих законопроектов, и по их принятию".

Правовой институт безвозмездного пользования имеет большое значение, потому что с его помощью регулируются многие отношения, как на уровне обычных граждан и юрлиц, так и на уровне государства. Так, особое распространение он получил в передаче гражданами квартир юридическому лицу, передаче органами местного самоуправления земельных участков, передаче оборудования и так далее.

Напомним, что в основе института безвозмездного пользования лежит право собственника (ссудодатель) передать вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), который в свою очередь должен вернуть данную вещь в том же состоянии, в котором он ее получил, с учетом нормального ее износа, или в состоянии, обусловленном договором. Единственное исключение состоит в том, что компания не может передавать в безвозмездное пользование имущество учредителю или руководителю. Однако участники общества, по словам экспертов, включая совет директоров, могут быть ссудодателями по отношению к своему предприятию. Запрета на такую передачу гражданское законодательство не содержит. При этом получатель вещи ничего не платит передающей стороне.

Сегодня по действующему законодательству договор безвозмездного пользования недвижимостью не подлежит обязательной регистрации, если он заключается сроком менее одного года. Как утверждают некоторые эксперты, многие организации, чтобы избежать уплаты государственной пошлины, которая для юридических лиц составляет 7,5 тысячи рублей, а для физических лиц - 500 рублей, специально заключают договора на срок менее одного года. Поскольку даже по истечении срока действия такого договора компания вправе и дальше пользоваться объектом, если у собственника недвижимости не будет возражения.

Более того, большое количество государственного и муниципального имущества в настоящее время находится в безвозмездном пользовании социально значимых организаций, таких, как дома престарелых, детские дома, учреждения образования и науки, различные религиозные и общественные организации.

В настоящее время государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством указанного ограничения прав на недвижимое имущество, имея открытый характер, позволяет информировать заинтересованных лиц о таком обременении.

Авторы законопроекта считают, что договор безвозмездного пользования, так же, как и аренда, подлежат обязательной государственной регистрации, потому что это связано с ограничением (обременением) этого имущества. То есть с наличием условий, стесняющих правообладателей при осуществлении права собственности на объект недвижимого имущества.

Правительственных экспертов поддерживают и некоторые участники рынка, считая, что сегодня многие организации специально не афишируют заключение подобных договоров, особенно это касается земельных участков, что впоследствии создает большую проблему для тех, кто работает с недвижимостью, так как они не всегда владеют информацией о том, какими ограничениями и обременениями сопровождается данный объект.

Мнения экспертов относительно новых законодательных инициатив разделились. Правительство поддерживает данный законопроект, считая, что введение государственной регистрации договора безвозмездного пользования недвижимости будет способствовать обеспечению прав граждан и юридических лиц на получение более полной информации о зарегистрированных правах на недвижимость, в том числе ограничениях (обременениях) прав на нее. Кроме того, принятие законопроекта позволит устранить неоднозначность правоприменительной практики по вопросу о государственной регистрации безвозмездного срочного пользования земельными участками.

Банк Финсервис первым из российских игроков ипотечного рынка будет предлагать кредиты на покупку жилья в розничных торговых сетях. Такой способ реализации ипотеки поможет банку сэкономить на рекламе, но невысокая квалификация сотрудников в торговых сетях может снизить интерес к продукту у потенциальных клиентов.

Другие эксперты уверены, что в результате введения данной нормы появится новый барьер между гражданами, бизнесом и государственными органами. Регистрация - это всегда дополнительные финансовые и организационные затраты.

Банк Финсервис создан в мае 2006 года. 51% его акций принадлежит сети супермаркетов Седьмой континент, 49% Собинбанку. На начало 2008 года его активы составляли 4,7 млрд руб., капитал 1 млрд руб., портфель кредитов физлицам 1,8 млрд руб., прибыль банка по итогам 2007 года составила 21,5 млн руб. Банк работает по принципу in-store banking, то есть предоставляет финансовые услуги под крышей ритейлера. На начало 2008 года сеть Седьмого континента состояла из 127 магазинов в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге, Челябинске, Рязани, Перми и Калининграде.

Сегодня банк Финсервис объявит о запуске своей ипотечной программы. Ее уникальность в том, что в качестве канала реализации ипотечных кредитов будут использоваться торговые сети. В частности, банк будет предлагать кредиты на покупку жилья в сети магазинов Седьмой континент.

Опрошенные Ъ участники рынка считают, что использование новых каналов способно расширить клиентскую базу банка. В этом смысле Седьмой континент может оказаться удачным выбором, поскольку его аудиторию составляют в большинстве своем состоятельные люди, которых может интересовать приобретение жилья, говорит аналитик агентства Русрейтинг Виктория Белозерова.

До сих пор российские банки, активно работающие в торговых сетях, не использовали этот канал для продвижения ипотечных продуктов. Хоум Кредит энд Финанс Банк предлагает клиентам заполнить заявку на сайте банка либо в банковских офисах. ДжиИ Мани банк в интервью Ъ в феврале 2008 года заявлял о своем намерении реализовывать ипотеку в том числе и в торговых точках, но до сих пор продает кредиты на покупку жилья только в банковских отделениях.

По мнению директора департамента маркетинга Русь-банка Дмитрия Юрцвайга, реализация ипотеки через торговые сети не только может оказаться неэффективной, но и повышает риски банка в части привлечения не самых надежных клиентов. При этом он отмечает, что большой трафик посетителей в Седьмом континенте сделает удельные затраты на рекламу продукта меньше, чем при продвижении по иным каналам.
Проблемы обманутых дольщиков вчера вновь оказались в центре внимания властей. Справедливая Россия представила в Госдуме концепцию законопроекта О государственных гарантиях защиты прав граждан - соинвесторов строительства. По мнению разработчиков, закон поможет защитить многих из почти 78 тысяч дольщиков, пострадавших от мошенников и непрофессиональных застройщиков.

В то же время эксперты указывают на риски использования такого канала для реализации именно ипотечных продуктов банков. Ипотека более сложный и индивидуальный продукт, нежели другие розничные кредиты, поясняет руководитель блока ипотечного кредитования Альфа-банка Илья Зибарев. Ее возможно удачно продавать при наличии отдельной переговорной комнаты в точке продаж. Кроме того, основной задачей ипотечных менеджеров является не столько знание продукта, сколько умение правильно оценить потенциального заемщика, отмечает господин Зибарев. С ним согласен вице-президент МДМ-банка Анатолий Крайников: Для целей привлечения ипотечных клиентов квалификации представителей банков в торговых точках явно недостаточно. В результате продукт вряд ли будет пользоваться спросом, и время и деньги банка будут потрачены впустую. По мнению господина Крайникова, единственный способ продвигать ипотеку через торговые сети создать упрощенный стандартизированный продукт, однако, как это сделать в данном сегменте рынка, банкиры не представляют.

Концепция законопроекта (О государственных гарантиях защиты прав граждан - соинвесторов строительства) гарантирует получение квартир гражданами, вложившими до 2005 года в строительство свои средства на основе договоров долевого строительства жилья в том случае, если перед ними не были исполнены обязательства со стороны застройщиков, - заявил председатель фракции Справедливой России в Госдуме Николай Левичев.

Это уже не первая попытка решения этой проблемы, предпринимаемая властью. В конце 2005 года накал страстей был настолько угрожающим, что дольщиками вынуждены были заняться первые лица региональных администраций. Валентина Матвиенко, Юрий Лужков и Борис Громов щедро раздавали обещания пострадавшим. Однако пока к ним только добавляются новые жертвы.

Речь идет о передаче новым владельцам очень существенных земельных участков. Ведь, по словам лидера общественного движения Комитет пострадавших дольщиков Антона Белякова, на конец 2005 года незакрытыми остались 78 тысяч контрактов. С учетом членов семей обманутых дольщиков без квартир осталось около 250 тысяч россиян, - уточняет Беляков. А значит, речь идет об обязательствах, исчисляющихся миллиардами долларов.

Суть предложений авторов законопроекта состоит в том, чтобы выставлять на торги имущество проблемных компаний. К нему в качестве компенсации будут добавляться дополнительные земельные участки, которые будут выделяться органами местного самоуправления. Это должно будет повысить привлекательность лота для нового инвестора.

Застройщик имеет право привлекать денежные средства граждан для строительства жилых помещений в многоквартирных домах только при наличии разрешения на строительство, регистрации прав на земельный участок, публикации проектной декларации с полным описанием проекта строительства. Тогда как до принятия поправок застройщики нередко заканчивали сбор разрешительных документов к дате окончания строительства объекта.

Чем приостановили долевое строительство
Согласно поправкам в закон Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов (ФЗ-214), принятым в 2006 году, физические лица - дольщики могут взыскивать с застройщика неустойку в двойном размере по сравнению с неустойкой, которую может взыскивать сам застройщик. Не сбалансированы риски наступления такой ответственности, поскольку невыполнение условий договора в отношении сроков строительства (или отдельных этапов) могут быть вызваны у застройщика объективными обстоятельствами, например действиями субподрядчиков. Регрессное обращение застройщика к этим лицам с требованием о взыскании убытков не всегда способно их возместить. Законом предусмотрен усложненный порядок одностороннего отказа. Во-первых, условия для наступления последствий - грубейшее нарушение дольщиком прав застройщика (нарушение более трех раз внесения авансовых платежей в течение 12 месяцев или просрочка оплаты более чем на три месяца). И в этом случае односторонний отказ носит не уведомительный характер, а застройщик обязан направить дольщику предупреждение за месяц до расторжения. В случае исполнения требований предупреждения договор не может быть расторгнут в одностороннем порядке.

Именно поэтому, как считает глава рабочей группы Единой России по проблемам обманутых дольщиков депутат Александр Хинштейн, законопроект Справедливой России имеет мало шансов. Ключевое положение законопроекта, подготовленного группой Белякова, заключается в необходимости компенсации ущерба за счет средств бюджетов разных уровней, - заявил он корреспонденту Газеты. - Позиция Единой России и исполнительной власти однозначна: поскольку государство не участвовало в правоотношениях граждан-дольщиков и застройщиков, то бюджет не вправе принимать на себя эти нагрузки. По словам депутата, это путь в никуда - тогда скоро придется выделять средства из бюджета для компенсации стоимости похищенных у граждан автомобилей. Как уверяет Хинштейн, проблема и так уже решается: за 2007 год было сдано более половины проблемных объектов (таких было более 700 на январь 2007 года, к январю 2008 стало в два раза меньше). По графикам 2008 года предполагается достроить и сдать еще не менее 100 домов, квартиры в которых ждут дольщики. Проблема решается путем разных механизмов, и напрямую брать деньги из бюджета нет нужды, - считает депутат.

За застройщиком осталась возможность требовать возмещения затрат на строительство, сумма которых не может быть точно определена на этапе заключения договора, но и может регулярно изменяться в сторону увеличения в течение всего периода строительства, что нельзя назвать прогрессивным фактором в деле защиты интересов дольщика.

Между тем именно принятие поправок в закон №214 в 2006 году явилось одной из главных причин массовых срывов строительства и появления обманутых граждан на улицах крупных городов (см. справку).

Рабочая группа Хинштейна, созданная после встреч с голодающими дольщиками в 2006 году, сейчас дорабатывает федеральный закон № 214 Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Мы сейчас проходим последние согласования с исполнительной властью, и я полагаю, что в течение нескольких ближайших недель пакет наших поправок будет внесен в Госдуму, - заявил депутат. По его словам, поправки прописывают механизм особого порядка банкротства недобросовестных застройщиков: регионам и муниципалитетам будет предоставляться право приоритетного выкупа объектов долгостроя. При этом соответствующие органы власти берут на себя обязательства перед дольщиками. Вторая новация - закрытие лазеек в действующем законе. 90% застройщиков оформляют отношения с дольщиками по вексельным схемам или предварительным договорам, - отметил Хинштейн. В то время как закон предусматривает ответственность только при заключении договора долевого строительства. Но в Гражданском кодексе прописана свобода формы договоров, что вызывает правовую коллизию. Таким образом, все наши усилия обезопасить гражданина оказываются ничтожными, - подчеркнул депутат. Поправки единороссов в закон № 214, КоАП и ГК, по словам Хинштейна, эту коллизию уберут и установят ответственность застройщика.

В итоге на строительном рынке началась стремительная скупка активов строительных компаний, контролируемых московскими чиновниками. Партию, как по нотам, разыграли игроки федерального уровня, пожелавшие отнять у москвичей кусок строительного рынка, - сказал на условиях анонимности представитель одной из столичных строительных компаний.

Главное, убийственное нововведение по этому закону тогда состояло во введении солидарной ответственности компаний-застройщиков и банков-кредиторов перед дольщиками. Банки не захотели отвечать за строительные риски и перестали выдавать кредиты строителям. При этом соинвесторы получили возможность при помощи введенных законом штрафов уничтожить любую средних размеров строительную компанию.

По словам Белякова, обязательства обанкротившихся застройщиков перед соинвесторами сейчас сокращены незначительно. А глава Международной конфедерации прав потребителей Дмитрий Янин заявил корреспонденту Газеты, что количество обманутых даже увеличилось. Компании предлагают гражданам переоформить договоры, которые изначально были составлены в пользу застройщика, и если гражданин не согласится с предложениями застройщиков, то может не получить ничего, - комментирует он. Просьбы застройщиков сводятся к переносу сроков сдачи домов или даже к доплате за уже оплаченные людьми квартиры. С учетом получающих такие весточки от застройщиков граждан-соинвесторов количество обманутых дольщиков, по оценке Янина, увеличивается в три-четыре раза.

Выжившие застройщики в основной своей массе работать по 214-му закону не стали. Эксперты рынка оценивают долю квартир, строящихся в соответствии с 214-м законом, примерно в 15-20% от общего жилищного коммерческого строительства. Основная же масса квартир строится на основе договоров предварительного инвестирования (возможны варианты). Как одно из противоядий юридические службы застройщиков предложили дольщикам вексельную схему. Однако взаимоотношения между государством и компаниями-инвесторами, а также застройщиками - это лишь одна сторона конфликта. Крайними остались дольщики, которые до сих пор митингуют по городам и весям.

- Это должны быть отрицательные глубины. И вообще лучше покупать жилье практически построенным, а не на стадии котлована.

В котлован какой глубины вы готовы инвестировать?
МАРТИН Шаккум, председатель комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям (фракция Единая Россия):

Обманутые дольщики бывают разные. Есть люди, ставшие жертвами элементарных мошенников, которые их обманули и сбежали. А ведь это то же самое, что случаи с МММ, Чарой, Тибетом и так далее. И государство им ничего не компенсировало и не будет, потому что это не вопрос договора о долевом участии или, скажем, поправок в законодательство.

Сейчас лишь 10% строек идет в соответствии с законом о долевом участии. В подавляющем же большинстве используются совершенно другие схемы, и граждане законом не защищены. Но если все по закону, то можно инвестировать в жилье практически на любом этапе строительства, потому что договор долевого участия предусматривает очень жесткий контроль и жесткие условия. А вот если это различные вексельные, форвардные и подобные схемы, то я бы не советовал инвестировать в жилье с их использованием.

Московская городская межведомственная комиссия по проверке выполнения контрактов на реализацию инвестпроектов с ноября 2005 года по февраль 2008-го провела 106 еженедельных заседаний, на которых присутствовали уполномоченные представители инициативных групп обманутых дольщиков. Комиссия взяла на контроль 77 объектов строительства жилья, общее количество пострадавших по которым составило 3371 человек. По 30 объектам в интересах пострадавших граждан принято решение о строительстве жилых домов. В Москве 1548 дольщиков получили квартиры в 2006--2007 годах, а 1576 получат их в этом году.

Как решаются проблемы дольщиков Москвы и Подмосковья

Ставить здесь вопрос о компенсации - это все равно как просить государство отдать деньги гражданину, у которого на вокзале вытащили кошелек. К тому же чаще всего эти граждане, условно говоря, рассчитывали купить квартиру в центре города по $300--500 за квадратный метр.

По информации, размещенной на официальном сайте министерства стройкомплекса Московской области, из более чем 140 проблемных объектов, выявленных на конец 2005 года, в настоящее время 63 дома сданы в эксплуатацию, а конфликты по остальным находятся на разных стадиях решения: на 37 объектах ведется строительство, для 12 подобраны новые инвесторы и идет оформление разрешений на строительство и прав на земельные участки, по 16 разрабатывается проектно-сметная документация. 13 объектов печально известной Социальной инициативы находятся под арестом. В двух случаях новый инвестор возвращает деньги вкладчикам, в двух других деньги вернули.

Мали Сайдуллаев, предприниматель:
- Это зависит не от глубины котлована, а от порядочности той структуры, которая занимается его рытьем, и от того, насколько она готова выполнять взятые на себя обязательства. В России сейчас развелось очень много аферистов, занимающихся выдаиванием денег у людей. Правда, российское законодательство уже близко к европейскому, но чиновники выполняют свою работу плохо.

Но бывает и так, что строительные компании в результате своей неверной финансовой политики не достроили обещанное жилье. Как раз в этом случае регионы, как правило, решают вопросы обманутых вкладчиков.

- А все равно получается так, что деньги зарываешь в любой котлован. И чем он глубже, тем больше уходит денег, то есть их больше списывается. Недаром популярно такое выражение: деньги в землю закапывать. Ведь никто не может угадать, сколько и какого качества использовано бетона. Чем глубже котлован, тем качественнее и сильнее должен быть бетон. То есть для того чтобы здание, стоящее над землей, хорошо держалось, цемент должен быть самой высшей марки.

Анзор Кавазашвили, заслуженный мастер спорта, гендиректор производственно-строительной компании ВАФ-строй:

Естественно, это влияет на безопасность. Разве вы не знаете, сколько уже было случаев, когда готовый дом просто разваливался? Скажем, обрушение дома на Мичуринском проспекте в Москве.

Конечно, все зависит от объемов и от того, кто выполняет работу. Но, честно говоря, такими нехорошими поступками грешат очень многие строительные организации и вместо цемента высшего качества закладывают в фундамент другую смесь.

Если раньше деньги можно было вкладывать на начальной стадии, и в итоге вы получали уже построенную квартиру, цена которой отвечала здравому смыслу, то теперь уже боишься делать вложения на стадии котлована. Потому что тебе все равно или сумму изменят, причем в одностороннем порядке, или просто сбегут.

Сейчас даже не знаешь, какой строительной фирме можно верить. Да, вроде у нее есть рекомендации - и от правительственных органов, и от очень важных людей, но потом смотришь: взяли деньги и пропали.

К счастью, меня судьба как-то этой проблемой не нагрузила: я в жилье не инвестировал и не менял его. А вот обманутых дольщиков очень жаль. Ведь люди взяли и собрали последние деньги, продав все, что у них было, для того, чтобы приобрести себе квартиру. Я им очень сочувствую.

Геннадий Хазанов, народный артист России:
- Я даже не понимаю, какой глубины должен быть котлован. Да это и не имеет никакого значения, если подобным занимаются аферисты. Они могут хоть 2 километра прорыть, но все равно людям ничего не достанется.



Главная --> Публикации