Главная --> Публикации --> Москва хочет быть как сочи Наследство франсуа мансара В "коломенском" появится "восьмое чудо света" Ипотека стала недоступнее Жильцов стали выселять на улицу за нарушение санитарных норм

Казанские риэлторы сетуют на исчерпание платежеспособного спроса. Кто мог купить квартиру за наличку, в основном сделали это в 2006 г., остальным приходилось брать ипотеку, объясняет специалист АН Мегалит Лилия Хамитова.

По словам директора АН Валери Валерия Абсалямова, покупательская активность на первичном рынке в течение года оставляла желать лучшего. По данным Риэлт-портала, с января по март цены предложения выросли на 5,5%, но с апреля по сентябрь снизились на 12,3%. Летом, чтобы стимулировать спрос, застройщики стали проводить всевозможные акции: каждый пятый метр в подарок, путевка в Турцию при покупке квартиры в новостройке и т. д. Однако расшевелить рынок не удалось, говорит Абсалямов.

По данным регистрационной службы по Республике Татарстан, в 2007 г. было зарегистрировано 28 657 договоров ипотеки, что на 41,5% больше, чем в 2006 г. (16 760).

Ипотека в рост

Но полному восстановлению спроса на казанском рынке, продолжает Тимерханова, помешали отголоски ипотечного кризиса в США. Руководитель отдела продаж строительной компании Баско Наиля Алиева отмечает, что осенью банки стали чаще отказывать своим заемщикам, это сузило число клиентов, кто хотел бы купить квартиру в новостройке, чтобы улучшить жилищные условия.

Ведущий экономист Альянсстроя Эльвира Тимерханова добавляет, что к осени покупатели стали возвращаться на рынок. С сентября по декабрь, по данным Риэлт-портала, цены на новостройки поднялись на 8,1%.

Что берут

Гульшат Фахруллина, менеджер Финэксперта, не согласна, что осенью доля отказов резко увеличилась, просто ряд банков ужесточил требования к заемщикам, особенно в части подтверждения дохода. Некоторые банки подняли ставки в среднем по Казани на 0,2-1%, добавляет Фахруллина.

Тимерханова уточняет, что наиболее востребовано было однокомнатное жилье экономкласса стоимостью 35 000-40 000 руб. за 1 кв. м, а также двух-трехкомнатные квартиры в домах повышенной комфортности по цене от 50 000 руб. за 1 кв. м, район значения не имел.

По словам Алиевой, самым востребованным жильем на протяжении прошлого года были одно- и трехкомнатные квартиры: покупка однокомнатных чаще носила инвестиционный характер. Но спекулятивные инвесторы, признает Алиева, уступили место тем, кто делает долгосрочные вложения. Лучшего способа сохранить свои деньги, чем покупать недвижимость, люди пока не знают, говорит она.

По данным мэрии, в 2007 г. в Казани было введено 742 253 кв. м. Они распределились следующим образом: более 375 000 кв. м многоквартирное жилье, около 100 000 кв. м введено по социальной ипотеке, остальное индивидуальное жилищное строительство.

Что строят

Есть и более скромные по масштабам комплексы. Это Магеллан от Тат иммобилен (жилая площадь более 30 000 кв. м, инвестиции 2,5 млрд руб., срок сдачи 2009 г.); Чистое небо от Бауер-групп (700 млн руб., сдача первой очереди площадью 20 000 кв. м в конце 2008 начале 2009 г.). Продолжают строиться ЖК Солнечный город, Седьмое небо.

В 2007 г. на рынке был анонсирован ряд жилых комплексов, самый крупный из которых представил холдинг Кулон. Это ЖК Светлая долина общей площадью 1,2 млн кв. м. Участок застройки площадью 133,85 га находится в Высокогорском районе. Строительство уже начато, срок его окончания 2012 г.

В декабре 2007 г. несколько застройщиков (Унистрой, Солнечный город, Связьстрой) объявили о повышении цен на своих объектах в среднем на 10%. Это удивило не только покупателей, но и риэлторов.

Дороже нельзя дешевле

По данным минстроя РТ, за 2008 г. цена 1 кв. м вырастет на 15-20% в долларах, или на 10-15% в рублях. Чиновники считают, что новостройки будут дорожать максимум на 1-2% в месяц. Участники рынка разделяют эти прогнозы. Вряд ли в 2008 г. квартиры на первичном рынке подорожают больше чем на 10%, говорит Алиева. Тимерханова резюмирует: Платежеспособный спрос не позволит их поднять.

По словам Абсалямова, в условиях низкого платежеспособного спроса повышение будет как-то оправдано в глазах покупателей, если все застройщики проделают это одновременно. Но договориться всем вряд ли удастся: поднимать цены могут позволить себе крупные компании, а мелкие игроки без запаса прочности на это не решатся испугаются остаться без покупателей.

Напомним, что данная статья запрещала приватизацию жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма после 1 марта 2005 года. В результате огромная категория граждан, получив квартиры, оказалась лишена возможности ее бесплатной приватизации. Ряд граждан обратились в Конституционный суд с жалобой на несправедливое решение. Параллельно в Конституционный суд поступил запрос из Верховного суда о том, соответствуют ли Конституции РФ положения закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ и закона о приватизации жилищного фонда в РФ об отмене приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.


Граждане, получившие свои квартиры по договорам социального найма после 1 марта 2005 года, в ближайшее время, конечно, если депутаты поторопятся, смогут при желании их бесплатно приватизировать. Депутаты Госдумы приняли в первом чтении законопроект, который вносит изменения в статью 4 закона о приватизации жилищного фонда в РФ и признает утратившим силу статью 12 закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ.

Посчитав, что это противоречит вытекающим из Конституции РФ принципам справедливости, стабильности и гарантированности прав граждан, поддержания доверия граждан к закону и действиям государства, недопустимости издания законов, отменяющих или умаляющих права и свободы человека и гражданина, и не соответствует ее статьям 19 (часть 1) и 55 (части 2 и 3).

Верховный суд, другими словами, поставил под сомнение отмену законодателем права граждан на бесплатную приватизацию своего жилья.

А вот второй вопрос был решен в пользу граждан. Не соответствующим Конституции РФ была признана статья 19 (часть 2), положение части первой статьи 4 Закона РФ от 4 июля 1991 года О приватизации жилищного фонда в РФ (в редакции статьи 12 Федерального закона О введении в действие Жилищного кодекса РФ), в силу которого не подлежат бесплатной приватизации (в пределах установленного законом общего срока действия норм о приватизации жилищного фонда) жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года.

Поскольку запрос Верховного суда и жалобы граждан касались одного и того же предмета, Конституционный суд соединил их в одно производство. Рассмотрев данное дело, суд постановил (от 15 июня 2006 года), что положение Закона О введении в действие Жилищного кодекса РФ, в соответствии с которым с истечением установленного законом срока утрачивают силу статьи Закона О приватизации жилищного фонда в РФ, предусматривающие возможность бесплатной приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, для нанимателей этих помещений не противоречит Конституции РФ. То есть ВС оказался не прав.

Однако, несмотря на то что постановление было опубликовано в конце июня 2006 года (Российская газета N 131 от 21.06.2006 года), законодательная инициатива в виде данного законопроекта поступила в Думу только в январе этого года. Конечно, можно предположить, что в 2006 году правительство не решило этот вопрос, так как решался вопрос о том, будет ли прекращена с 1 января 2007 года бесплатная приватизация или ее продлят до 2010 года. А вот почему весь прошлый год до такого важного документа руки так и не дошли, не очень понятно. Ведь у граждан и так сейчас осталось не очень много времени, чтобы определиться с решением о приватизации своих квартир. А те, кто попадает под запрет, и вовсе попали в зависимость от сроков принятия и введения в действия данного закона. Потому что пока закон не вступит в силу, Росрегистрация не сможет принимать документы на приватизацию.

Что интересно, после того как Конституционный суд вынес свое решение согласно требованиям статьи 80 Федерального конституционного закона О Конституционном Суде Российской Федерации, правительство РФ должно не позднее трех месяцев после опубликования решения Конституционного Суда РФ внести в Госдуму соответствующую законодательную инициативу о приведении законодательства РФ в соответствие с принятым КС РФ решением о признании не соответствующими Конституции РФ отдельных правовых норм.

Процентные ставки несколько подросли, признает пресс-служба Сбербанка. Максим Першин, директор по развитию бизнеса Альфа-банка, сообщил, что его банк тоже поднял ставки, но лимиты и объемы кредитования не снижались. Объемы кредитования могли снизить западные банки и маленькие банки, испытывающие проблемы с ликвидностью, предполагает он. Вера Егоренко, замначальника департамента по работе с рынком недвижимости МДМ-банка, рассказывает, что банк повысил ставки для застройщиков примерно на 2-3%. С начала кризиса мы подняли ставки для всех корпоративных клиентов на 1,5-2 процентных пункта, говорит зампред ВТБ Василий Титов. Некоторые заемщики не смогли себе позволить занять по повышенным ставкам, а девелоперы берут у них высокая норма прибыли, добавляет он.

Кризис ликвидности дает себя знать кредиты подорожали в среднем на 2-4%, говорит гендиректор Главстроя Артур Маркарян. По его словам, некоторые банки из первой десятки вообще закрыли позиции по кредитованию строителей. Строители практически на дне ставки выросли на 5-10%, а некоторые банки даже по открытым кредитным линиям отказываются давать деньги, утверждает девелопер, специализирующийся на торговой недвижимости. Деньги для девелоперов подорожали на 2-3%, говорит кредитный аналитик Ренессанс капитала Петр Гришин.

Вчера агентство Fitch оставило долгосрочный рейтинг Миракса на уровне B (спекулятивный) под наблюдением с пометкой негативный. Fitch объяснило свое решение, в частности, усилением обеспокоенности относительно краткосрочной позиции ликвидности Миракса. За 12 месяцев по апрель 2008 г. краткосрочная задолженность компании увеличилась приблизительно на $417 млн до $454 млн, это 54% общей задолженности по сравнению с 9% в апреле 2007 г., говорится в сообщении агентства.

Аналитик ИК Антанта капитал Андрей Верхоланцев напоминает, что для застройщиков, как и для большинства других компаний, фактически закрыт и такой вид заимствования, как выпуск облигаций: Доходность достигает 20%. А с учетом комиссии за размещение 2-3% выпуск облигаций становится непривлекательным.

Есть и первые неплательщики. Так, НБ Траст показал по РСБУ убыток за I квартал в 216 млн руб.; по словам источника в банке, причиной стал невозврат кредита девелоперской компанией. По данным ЦБ, просроченная задолженность нефинансовых организаций в феврале (по отношению к январю) росла быстрее, чем в прошлом году, на 8% (вместо 6%) и достигла 92,5 млрд руб. Большую часть прироста этой задолженности обеспечили строительные предприятия, считает аналитик Антанты пиоглобал Максим Осадчий.

Вытеснение длинных займов короткими сегодня характерно для многих компаний. Длинные деньги дороже. Никто не будет платить, скажем, 12% за трехлетний заем, когда можно взять под 10% на год, объясняет аналитик Ренессанс капитала Петр Гришин.

У крупных компаний запас прочности больше до конца года они могут продержаться за счет имеющихся объектов. Мелким придется продавать объекты и привлекать партнеров, уверен Верхоланцев. Управляющий партнер Alcon Development Александр Сорокин считает, что последствия денежного кризиса будут очевидны через полтора-два года, когда будут завершены проекты, которые сейчас кредитуются. Тогда мы увидим рост цен продаж и арендных ставок все ляжет на плечи потребителей, обещает он.

Темпы ввода коммерческой недвижимости сокращаются. По данным Colliers International, на 2007 г. планировалось ввести в эксплуатацию около 1,5 млн кв. м торговой недвижимости, но ввели примерно половину. Похожая ситуация с офисами: в 2007 г. были перенесены сроки ввода таких многофункциональных комплексов, как Капитал сити, башня Южная, Военторг, Четыре ветра. И со складами: если в прошлом году в Москве и Подмосковье было введено в строй 1,2 млн кв. м, то в 2008 г. можно ожидать всего 600 000 кв. м, говорит Егор Дорофеев из Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko.

Аналогии, на основании которых в Goldman Sachs делают такой вывод, базируются на истории жилищных крахов в развитых странах. Там проанализировали 24 эпизода наиболее значительных спадов на рынке жилья 15 развитых стран с 70-х годов: типично их длительность составляла около шести лет, а глубина 30% (12 наиболее серьезных спадов приведены на диаграмме, год соответствует началу спада, а площадь длительности). Как правило, они сопровождались затяжным замедлением в экономике и длились значительно дольше, чем падение фондового рынка. Со времен самого длительного кризиса в недвижимости он начался в Японии в марте 1991 года и еще не закончился в подавляющем большинстве развитых стран цены на недвижимость только росли.

Кризис в США пока еще лишь в минимальной степени отразился на ценах на недвижимость, констатируют Джим О`Нил и его коллеги из Goldman Sachs в обзоре Жилищный крах в США в международной перспективе. На настоящий момент цены на жилье в США снизились примерно на 3% по сравнению с пиковым значением годичной давности. В Goldman Sachs ожидают, что в течение ближайших полутора лет они снизятся на 30-35%. Ничего подобного американская экономика не переживала со времен Великой депрессии 30-х годов. Последний заметный эпизод снижения цен на жилье в США (так называемый savings and loan crisis) имел место в середине 90-х годов тогда в течение пяти лет цены опустились на 8%.



Главная --> Публикации