Главная --> Публикации --> Ипотечная покупка недвижимости на кипре Москва хочет быть как сочи Наследство франсуа мансара В "коломенском" появится "восьмое чудо света" Ипотека стала недоступнее

Госстрой готов выселять граждан ради развития ипотеки

Власти предпринимают попытки по формированию рынка доступного жилья. Главная задача: поставить на поток ипотеку, при которой россиянин сможет рассчитываться за квартиру в течение 10--15 лет и выплачивать при этом не более 1500 рублей в месяц. Как сообщил на состоявшихся вчера парламентских слушаниях вице-премьер РФ Владимир Яковлев, около 77% россиян заняты сегодня решением квартирного вопроса, но только 5% семей могут рассчитаться за квартиру наличными и 30% - позволить себе покупку жилья через систему ипотечного кредитования. Чтобы система жилищного кредитования заработала в полную силу, нужно принять пакет из 36 документов. Администрация президента настаивает на том, что это должно произойти до осени 2004 года. Но когда ипотечные кредиты станут доступны большинству, точно не знает никто.

Чтобы жилье стало доступным, цены на него должны быть сопоставимы с себестоимостью строительства (в среднем по России себестоимость составляет 6 тыс. рублей (200 долларов) за кв. м, в Москве - от 280 долларов за кв. м. в панельном доме и около 350 долларов в монолитном). А рыночная стоимость на сегодняшний день в 2--10 раз превышает себестоимость. Второй важный момент: ипотечные кредиты должны выдаваться по приемлемым ставкам. Сегодня они составляют 15%--18% в рублях и 13--15% годовых в валюте. В результате ежемесячные выплаты по кредиту московского заемщика составляют порядка 350--800 долларов.

Что такое доступное жилье
Допустим, российская семья может себе позволить оплатить 10% от стоимости квартиры за счет своих средств. Если при этом ей предоставят ипотечный кредит на 15--20 лет, на погашение которого будет уходить не более 1500 рублей в месяц, значит, жилье в России стало доступным. Но до этого еще далеко. Сейчас самый дешевый ипотечный кредит можно получить по программе федерального Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК): на 20 лет под 15% годовых в рублях. При таких условиях, по словам главы АИЖК Александра Семеняки, 'ежемесячные расходы семьи на погашение кредита составляют 4 тысячи рублей при среднем доходе семьи 12 тысяч рублей, это вполне реально'. Но и это нереально: средняя зарплата в России сейчас составляет 5600 рублей.

Каких законов не хватает
Часть законов призвана регулировать финансовую сторону. Будут внесены поправки в Налоговый кодекс: о снижении размера госпошлины за нотариальное удостоверение договора, за государственную регистрацию договора об ипотеке и за выдачу документа о регистрации. Сейчас за оформление ипотеки взимается довольно большая сумма (от 0,5 до 1,5% от залоговой стоимости квартиры за нотариальное удостоверение договора, 2 МРОТ - на сегодня 200 рублей - за госрегистрацию договора об ипотеке и еще 2 МРОТ за выдачу документа о регистрации). С принятием поправок госпошлина за регистрацию ипотеки и регистрацию самого договора будет отменена. В ближайшее время должен быть введен налог на недвижимость, который заменит сразу два налога - на землю и на имущество.

'Политическая воля в настоящий момент твердая'
Выступая в среду на парламентских слушаниях в Госдуме, замруководителя администрации президента России и руководитель рабочей группы по формированию рынка доступного жилья Игорь Шувалов заявил, что политическая воля по формированию рынка доступного жилья «в настоящий момент абсолютно твердая». Он подчеркнул, что если в 2004 году не будет принята соответствующая законодательная база, то 'мы значительно отложим процесс создания рынка доступного жилья». Как сообщила член рабочей группы, президент фонда 'Институт экономики города» Надежда Косарева, уже подготовлено 36 законопроектов и 9 других нормативно-правовых актов.

Цены должны падать
Сейчас рынок недвижимости разогрет чрезвычайно: в Москве квадратный метр дорожает на 2--4% в месяц, а спрос на первичном рынке превышает предложение. Застройщики продают квартиры по ценам, превышающим себестоимость строительства в несколько раз. По словам Косаревой, такая ситуация складывается из-за того, что рынок монополизирован, а главный ресурс – земля – у муниципалитетов, которые контролируют доступ к строительству. 'Для создания благоприятных условий строительства будут внесены поправки в Земельный и Градостроительный кодексы', - пообещала Косарева.

По предложению Госстроя должны быть внесены изменения в статью 446 Гражданского кодекса, которая запрещает выселять граждан из квартиры. Как уже рассказывала ГАЗЕТА, неплатежеспособных заемщиков будут выселять из заложенной квартиры в другую, соответствующую социальным нормам (правда, необходимого количества таких квартир пока нет). Планируется также внести поправки в закон «Об ипотеке» в части, касающейся защиты прав инвесторов. Ожидается и принятие закона 'О кредитных бюро', который позволит создавать базу данных о потенциальных заемщиках.

Откуда возьмутся 'длинные' деньги
Закон «Об эмиссионных ипотечных бумагах» позволит банкам привлекать дополнительные деньги на ипотеку через выпуск специальных ипотечных облигаций, которые обеспечены кредитами. Только тогда, как считает Косарева, будут созданы условия для улучшения ситуации с жильем: россиянам не надо будет стоять годами в очереди на бесплатное жилье или откладывать деньги на покупку квартиры всю жизнь, они смогут жить в квартире и расплачиваться за нее в течение 10--15 лет. 'Можете себе представить, что произойдет с ВВП, если правильным образом структурировать систему финансирования, потребления и производства жилья', -- сказал Игорь Шувалов. В ответ большинство присутствовавших на слушаниях депутатов пообещали к апрелю 2004 года внести в Госдуму блок ипотечных законопроектов. Если все законы будут приняты, в ближайшие пять лет ипотека может стать массовой.
Продвижение как нового, так и функционирующего торгового центра обязательное условие успешного функционирования объекта. Проверенная западная практика распределение маркетингового бюджета между арендаторами пока не нашла широкого распространения в российских ТЦ: в основном собственники и арендаторы ведут обособленную рекламную кампанию. Но обострение конкуренции на рынке торговых площадей подталкивает арендаторов и собственников ТЦ к сотрудничеству ради общей выгоды.

Но самыми приоритетными сейчас являются законы, обеспечивающие уменьшение процентной ставки по кредитам. Удешевлять стоимость кредитов, по мнению Косаревой, нужно за счет макроэкономических механизмов сдерживания инфляции и с помощью законов, минимизирующих риски в жилищном кредитовании.

Многие торговые центры открываются в условиях дефицита качественных проектов, поэтому для большинства российских городов сам факт открытия современного ТЦ уже серьезное событие, говорит Илья Шуравин, партнер S. A. Ricci / King Sturge. Но высокие темпы строительства ТЦ, заданные девелоперами, стремящимися заработать на дефиците, обострили конкуренцию между существующими и вводимыми торговыми объектами. А чем выше конкуренция, тем больше нужно рекламировать ТЦ, отмечает Николай Волчков, гендиректор управляющей компании Торговый квартал. В новых условиях, по словам Игоря Манькова, главного аналитика инвестиционной группы AG Capital, на первый план выходит грамотное профессиональное продвижение ТЦ, в том числе по схемам, апробированным на западном рынке.

До недавних пор основной задачей девелоперы полагали получить площадку под строительство торгового центра и реализовать задуманный проект. Низкая обеспеченность торговыми площадями автоматически обеспечивала собственнику центра-новостройки необходимое количество арендаторов. А также покупателей, все активнее вовлекаемых в омут цивилизованного шопинга, отказавшихся от посещения вещевых рынков.

Николай Волчков объяснил западную технологию: управляющая компания разрабатывает и представляет на утверждение арендаторам годовой маркетинговый план и бюджет по продвижению ТЦ. Утвержденная программа в полном объеме финансируется за их счет. Участие каждого арендатора в общем объеме финансирования рассчитывается как отношение приведенной арендуемой им площади к сумме приведенных площадей всех арендаторов ТЦ. Полученная доля фиксируется в маркетинговом договоре, что позволяет арендатору уже на этапе годового маркетингового бюджета четко понимать свои затраты по этой статье. Весь комплекс мероприятий по продвижению ТРЦ согласно утвержденному плану и в рамках бюджета берет на себя УК. Ежеквартально и по окончании года она представляет арендаторам отчет о проведенных мероприятиях, их эффективности и освоении утвержденного бюджета. Так как УК выступает в роли агента, действующего в интересах всех арендаторов ТРЦ, то в годовой маркетинговый бюджет включена статья агентское вознаграждение.

Так делают в Европе
Продвижение торгового центра в Европе осуществляется по схеме распределения маркетингового бюджета между арендаторами. По словам Ольги Широковой, руководителя департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, суть в том, что финансирование всех мероприятий осуществляют исключительно арендаторы, а управление и организацию процессов продвижения берет на себя либо УК, либо организационный совет, состоящий из представителей арендаторов. Например, так работает управляющая компания Larry Smith в ТРЦ Megalo Chieti Los Santa Filomena (Италия), а также на других своих объектах. Система совместного продвижения позволяет собственнику полностью возместить затраты на рекламу ТРЦ.

Так делали в России
Российские девелоперы концептуальную модель строительства торговых центров позаимствовали на Западе. Но после их открытия предпочитали управлять объектами своими силами, без привлечения управляющих компаний. Собственники были уверены, что только они, как хозяева недвижимости, могут правильно организовать бизнес. А наличие управляющей компании это дополнительный расход. Поэтому даже в тех торговых центрах, где были наняты или созданы управляющие компании, их функции сводились к решению задач по эксплуатации и содержанию зданий, сбору арендных платежей, а все вопросы, связанные с оптимизацией доходов, продвижением ТЦ, курировал собственник.

По словам Ильи Шуравина, природа системы совместного продвижения лежит в основном принципе формирования арендных финансовых потоков исходя из фактического товарооборота, сгенерированного торговым центром для арендатора. Этот товарооборот привязан не только к успешности архитектурного решения, составу арендаторов и прочим косвенным факторам успешности торгового центра, но и к фактическому покупательскому потоку, стимулировать который может только эффективная маркетинговая стратегия.

Рынок коммерческой недвижимости в России изначально был ориентирован на расчеты по фиксированной арендной ставке. По словам Игоря Манькова, на текущий момент подразумевается, что расходы на продвижение ТЦ включены в арендную ставку. Поэтому собственник по своему усмотрению выделяет бюджет на эти цели и определяет стратегию самой рекламной кампании. По словам Евгении Власовой, управляющего партнера, директора группы компаний Савацки, как правило, масштабная рекламная кампания ТЦ проводится на этапе открытия объекта с целью основного позиционирования ТЦ на рынке и привлечения покупателей.

По словам Николая Волчкова, арендаторы имеют собственные рекламные бюджеты и либо участвуют, либо не участвуют в продвижении ТЦ. Хотя, рекламируя свой магазин, арендатор одновременно продвигает и ТЦ, где он располагается, отмечает он.

Однако Евгения Власова в качестве примера консолидации рекламных действий привела ТДК Мидланд Плаза, где собственник и арендаторы организовывают совместную рекламную компанию к какому-то празднику или приурочивают к сезонам скидок и распродаж и с помощью совместных вливаний в бюджет производят позиционирование объекта на рынке.

Когда ТЦ уже живет своей жизнью, при наличии устоявшегося потока посетителей и комфорта арендаторов в отношении объемов продаж собственник, как правило, проводит периодические рекламные акции, приуроченные к праздникам. Что касается продвижения магазинов, арендаторы занимаются рекламой сами при наличии необходимости или в рамках рекламной кампании бренда.

Но в компании Mall Marketing считают, что в последние годы управляющие компании по заданию собственников ТЦ просто поднимали арендные ставки на 15%, 20%, 25%, а ритейлеры, ограниченные в выборе места для открытия магазинов, были вынуждены платить. Поэтому необходимости в принятии дополнительных маркетинговых программ у собственника не было. Хотя сами арендаторы с опасением относились к любым начинаниям, связанным с рекламой, воспринимая их как очередное мошенничество со стороны УК. И предпочитали ограничиваться собственной рекламной кампанией.

Но, как объяснил Вадим Приходько, замгендиректора по маркетингу и аренде компании РТМ Девелопмент, поскольку обычно собственник сам по себе или в лице УК не берет отдельных платежей с арендаторов на продвижение ТЦ, то, соответственно, и не согласовывает с ними рекламную кампанию. Например, для управляющей компании РТМ Менеджмент основными критериями оценки эффективности принятой программы продвижения являются показания счетчиков посетителей, которые стоят в каждом ТЦ. Счетчики обслуживаются независимыми компаниями, и с них можно снять показания в реальном времени. Мы обеспечиваем торговому центру в целом хорошую посещаемость, а завлечь посетителя к себе в магазин это задача арендатора, говорит он.

Схемы и затраты
По словам Ольги Широковой, в настоящее время используется несколько схем взаимодействия арендаторов и девелоперов (в лице УК), нацеленных на продвижение ТЦ. Наименее цивилизованная форма когда арендодатель просто собирает деньги (в нефиксированных объемах) на отдельные рекламные акции.

Вадим Приходько соглашается, что на сегодняшний день и в ТЦ, и в отдельной торговой марке абсолютно разные рекламные программы. Пока арендаторы не понимают разницы и рассматривают план продвижения ТЦ только с точки зрения своих интересов. Задачей управляющей компании является обеспечение посещаемости всего торгового центра, задачей же арендатора является направить поток посетителей торгового центра к себе в магазин, отмечает он.

Более прогрессивная схема формирование единого маркетингового бюджета за счет заранее оговоренных в договоре аренды обязательных взносов. Планирование и организацию мероприятий осуществляет УК, которая частично финансирует проводимые рекламные мероприятия. Доля каждого из арендаторов аналогично европейской системе зависит от занимаемой площади.

Данная практика имеет низкую эффективность, так как большинство арендаторов уклоняются от платежей. Она характерна для неконцептуальных торговых центров, где в составе арендаторов много индивидуальных предпринимателей, а менеджмент неэффективен, уточняет Широкова.

Александр Осипов, руководитель отдела консалтинга компании Astera, рассказал о зарождающейся практике: в концептуальных ТЦ при заключении договора аренды определяется фиксированная плата (до $30 за 1 кв. м в год) или 3-7% от ставки аренды на маркетинговые затраты. Управляющая компания формирует годовой бюджет и полностью отвечает за реализацию маркетинговой стратегии ТЦ. Также взимается отдельный единовременный фиксированный сбор на открытие его размер зависит от предполагаемой пафосности церемонии и делится между арендаторами. Например, по данным Astera, выступление Димы Билана на открытии торгового центра стоит примерно $25 000.

Александр Дьяченко, директор департамента развития агентства элитной недвижимости Welhome, добавляет: арендатору ТЦ предлагается договор, в котором зафиксирован определенный процент от годовой арендной ставки для формирования маркетингового бюджета торгового объекта его арендатор обязуется выплачивать УК комплекса или другой структуре, созданной девелопером. Собственник или УК отчитывается перед арендаторами по итогам проведения маркетинговых мероприятий. Но бюджет на продвижение ТЦ формируется не только за счет платежей арендаторов, как это принято в европейской модели. Отчасти он финансируется собственником ТЦ, подчеркивает Дьяченко.

Как рассказал Михаил Гец, управляющий партнер компании Новое качество, в России используется и такая схема: арендаторы предоставляют свои товары, а не финансируют рекламное мероприятие напрямую. Например, когда маркетинговая акция ТЦ проходит в День защиты детей, Детский мир предоставляет игрушки. Арендаторам проще принять участие в мероприятии товарами и подарками, чем проходить длительную программу согласования бюджета внутри компании, говорит он.

Если уровень затрат на маркетинг не устраивает арендатора, то он может обсудить ставку, попытавшись снизить ее на $1-3 с 1 кв. м. Если же арендатор подписал договор, значит, его полностью устраивает эта система формирования маркетингового бюджета, подчеркивает Осипов.

В качестве главной причины такого индивидуализма Вадим Приходько называет тот факт, что у многих российских компаний финансовая документация полупрозрачна. Между арендатором и управляющей компанией не существует доверия, поэтому первые уверены в том, что на них хотят заработать, и начинают многократно проверять предложенные им планы и бюджеты, объясняет он. Российские управляющие компании отличаются непрозрачностью ведения бизнеса, отсутствием отчетности по реализации маркетингового бюджета, иногда нет никаких действий по продвижению ТЦ в принципе, говорит Александр Осипов.

Каждый сам за себя
По мнению экспертов, схема взаимодействия арендаторов и управляющих компаний по продвижению ТЦ, используемая в Европе, пока мало подходит для российского рынка. Игорь Маньков обратил внимание на то, что частично такую модель пытались внедрить в Атриуме и до продажи ТЦ в Глобал Сити, но впоследствии отказались. Российские арендаторы оказались не готовыми брать на себя дополнительное финансовое бремя, предпочитая строить собственную стратегию продвижения.

На практике далеко не все собственники трезво оценивают необходимость использовать маркетинговые платежи арендаторов в качестве практического способа обеспечения маркетингового бюджета торгового центра. Некоторые из них успешно добавили бы эту статью расходов в договор, но на увеличении качества рекламы это не сказывается. Маркетинговый платеж зачастую лишь завуалированная часть базовой арендной ставки, говорит Илья Шуравин. По его словам, подписывая договор, арендатор считает не каждый платеж в отдельности, а все вместе, с учетом всех льгот и накруток. И он по определению независимо от существования маркетинговых отчислений ждет от собственника мероприятий по продвижению ТЦ.

По словам Приходько, исходя из западных принципов управляющая компания должна предложить арендаторам на утверждение маркетинговый план, который она будет реализовать в течение года, и соответствующий бюджет, согласно которому арендатор должен ежемесячно отчислять определенные средства на реализацию программы продвижения и эксплуатацию здания. В предложенном плане арендатора может не устраивать разработанная программа продвижения в целом или какие-то отдельные акции. Вопросы может вызвать оценка эффективности запланированных мероприятий, ведь каждый оценивает эффективность продвижения, исходя только из своих интересов. Арендаторам также могут не подойти предложенные подрядчики, которые напрямую займутся рекламой торгового объекта, как по цене, так и по качеству. Всегда спорный вопрос доля каждого в общем финансировании маркетингового плана. Все эти вопросы требуют от УК упорных переговоров буквально с каждым арендатором в отдельности, что делает процесс согласования годового плана и отчетности по нему не только длительным и трудоемким, но и достаточно затратным, подчеркивает Приходько.

По словам Николая Волчкова, в Москве яркую маркетинговую программу продвижения имеют гипермаркеты Мега, ТРЦ Европейский, Лотте Плаза, где построены прогрессивные методы работы между арендаторами и УК. В регионах маркетинг продвижения ТЦ развит гораздо слабее, добавляет он.

Максим Брусов, директор департамента инвестиций компании Миэль Коммерческая недвижимость, считает, что эффективной западная схема станет лишь при получении арендной платы в виде процентов от оборота арендатора на данной площади. Подобные условия способствуют заинтересованности в продвижении объекта как собственника, так и представленных в ТЦ арендаторов, в то время как фиксированные платежи, как правило, уже включают в себя стоимость маркетингового продвижения, а нагрузить арендатора дополнительными затратами не всегда получается, подчеркивает он. Хотя Илья Шуравин предполагает, что постепенно торговые центры в России перейдут на стандартную для Запада систему расчета арендной ставки, где есть фиксированная аренда и есть процент от оборота (как правило, от 7% до 11% в зависимости от бренда и отрасли), и в этой ситуации собственник гораздо больше будет заинтересован в эффективном маркетинге проекта.

Плюсы, минусы, сомнения
Отдавая дань европейской модели продвижения ТЦ, Илья Шуравин тем не менее допускает, что система может не устроить якорных арендаторов, которые выделяют собственный маркетинговый бюджет, но и всегда делают акции при открытии нового магазина за собственный счет. В каких-то случаях якорные арендаторы принимают при достаточно высокой арендной ставке и отчисления на маркетинг, однако требуют детальной отчетности по маркетинговым затратам, рассказывает он.

Александр Дьяченко соглашается, что в Москве западная схема работы УК и арендаторов может использоваться только в новых торговых центрах, отличающихся ликвидностью, хорошей концепцией, высоким статусом. В таких объектах ведутся листы ожидания, поэтому многие компании вынужденно идут на предложенные собственником условия, даже если порой воспринимают их как кабальные, отмечает он.

При внедрении западной системы любой арендатор частично контролирует маркетинговую политику. В России пока большинство неякорных арендаторов слабо разбирается в маркетинге, рекламе, PR это выливается в то, что управляющая компания в процессе утверждения маркетингового плана столкнется с огромным количеством непрофессиональных советов, требований и мнений, допускают аналитики компании Mall Marketing.

Между УК и арендаторами могут возникнуть разногласия как по самой стратегии продвижения ТЦ, так и по отдельным статьям маркетингового бюджета, допускает Игорь Маньков. В ТЦ представлены арендаторы различных профилей, те или иные каналы продвижения и рекламные акции одним могут быть ближе, другими сочтены как неактуальные, подчеркивает он.

Недостатком западной системы эксперт считает большое количество необходимых согласований. Кроме того, для каждого арендатора важно продвижение его собственного бренда в первую очередь и ТЦ, в котором он располагается, во вторую. Также продвижение торгового центра может быть направлено на одну целевую аудиторию, а арендатор ориентируется на иную. Например, ТЦ позиционирует себя для молодежной аудитории, а некоторых арендаторов это может не совсем устраивать, тогда для них будет интереснее провести собственное мероприятие.

Михаил Гец видит преимущество совместного продвижения в согласованной организации и проведении мероприятий, в которых арендаторы принимают посильное участие. Для арендаторов плюс заключается в том, что он может сократить свой бюджет на рекламу собственного магазина и бренда, говорит он. По мнению Александра Осипова, в выигрыше окажутся и собственники ТЦ: так им не придется дополнительно тратить деньги на маркетинговые цели. Для собственника успешность реализации маркетинговой программы и, как следствие, увеличение посещаемости ТЦ это способ закрепить лояльность арендаторов и покупателей и аргументированно обосновать плановое повышение ставок аренды, отмечает Михаил Гец.


У собственников любого объекта коммерческой недвижимости есть свое представление о компаниях, которые они хотели бы видеть в рядах арендаторов. Увы, идеальных арендаторов в природе не существует. А значит, сторонам всегда приходится искать компромисс и приспосабливаться к причудам друг друга. Вопрос лишь в том, кому готов уступить девелопер, а кому место в современном объекте коммерческой недвижимости не светит ни при каких обстоятельствах.

Но если УК сможет доказать эффективность такой системы управления и арендаторы будут видеть реальные результаты, они пойдут на увеличение своих затрат, так как в конечном итоге это обернется экономией их собственных маркетинговых бюджетов. Хотя УК придется приложить немало усилий для обоснования необходимости перехода на такой подход, резюмирует Игорь Маньков.

Это логично: каждый девелопер хочет получить такого арендатора себе, поэтому за него между арендодателями ведется настоящая война. Капитализация проекта зависит помимо прочего от того, какие компании являются арендаторами помещений в здании, рассказывает директор департамента маркетинга AFI Development Людмила Потапова. Стоимость зданий с аналогичными характеристиками, но с разным набором арендаторов может существенно различаться. Учитывая повышенный интерес западных инвестиционных фондов к объектам коммерческой недвижимости, этот фактор в последние годы приобретает решающее значение при брокеридже офисных, торговых и складских помещений. Главным критерием при выборе арендаторов является то, насколько надежными и платежеспособными их сочтут будущие инвесторы покупатели зданий, продолжает Потапова.

Идеальный арендатор это крупный международный бренд с вековой историей, претендующий на максимальную площадь в комплексе по максимальной арендной ставке, пунктуальный в платежах и непритязательный в быту описывают в Forum Properties. У других девелоперов коммерческой недвижимости взгляды более приземленные. Идеальный арендатор компания с высоким кредитным рейтингом, арендующая значительные по объему площади на длительный срок, говорит гендиректор компании Промсвязьнедвижимость Майкл Голомб. Но, указывает он, таким компаниям делаются существенные скидки по арендной плате, если они хотят войти в проект.

Для кого-то важен имидж арендатора, для кого-то более высокие ставки, кому-то важно понимать, что в его здании располагаются офисы только международных корпораций, а кто-то с радостью делает мелкую нарезку с краткосрочными договорами маленьким компаниям и стартапам, зато по высокой ставке, рассуждает Дарья Афанасьева, руководитель проектов компании Storm Properties, входящей в ГК ПИК. Единственное общее требование платежеспособность арендатора.

Идеальный образ
В каждом сегменте рынка к арендаторам есть свои специфические требования, определяемые профилем объекта, его позиционированием, местоположением и проч. Поэтому, как рассказывает директор департамента управления KR Properties Леонид Капров, для любого объекта с учетом его маркетинговой концепции, технических характеристик и других нюансов составляется портрет идеального арендатора, которому впоследствии старается следовать собственник при сдаче объекта в аренду. Одни и те же факторы для разных объектов могут быть как максимально позитивными, так и полностью неприемлемыми, добавляет эксперт.

Сдавать помещения мелкой нарезкой готовы лишь единицы девелоперов, большинство же предпочитают привлекать компании, занимающие целые этажи или просто большие площади. Это требование оставляет за бортом мелкие компании, которым нужно менее 500 кв. м для офисной недвижимости, менее 50 кв. м для торговой и менее 5000 кв. м для складской.

Любимчики
Людмила Потапова напоминает, что еще несколько лет назад офисы класса А были доступны только иностранным компаниям, но ситуация меняется и крупные российские компании сейчас рассматриваются наравне с иностранными. Хотя на рынке все еще есть девелоперы, которые с недоверием относятся к российским фирмам, в настоящее время родина арендатора имеет уже гораздо меньшее значение, чем его качество. Надежная репутация самый востребованный продукт на рынке, полагает управляющий партнер инвестиционной группы Sesegar Ирина Жарова-Райт. Арендаторам с безупречной финансовой историей проще развивать свой бизнес. Также среди собственников ценятся стабильность и готовность заключать долгосрочные договоры аренды.

Особенно важен бренд в торговой недвижимости: арендаторы с известным именем притягивают в проект людские потоки и повышают проходимость торгового центра и доход владельцев, что дает возможность зарабатывать и менее статусным операторам. Это, как правило, известные сетевые операторы. Их сильные бренды способны увеличить ценность проекта в перспективе, а взаимодействие с арендодателем понятно и стандартизировано для всех магазинов, говорит Виктор Розенберг, руководитель отдела по сдаче площадей в аренду компании РосЕвроДевелопмент.

Не менее важно для девелопера имя компании. В особенности приветствуются игроки, хорошо известные на мировых рынках, тогда как мало кому известным компаниям собственник неохотно сдает площади в аренду, объясняет гендиректор Vesco Consulting Алексей Аверьянов.

Деликатный отказ
Иногда девелопер вынужден отказать самому лакомому арендатору, подходящему по всем формальным требованиям. Причины могут быть разными. Например, непременным требованием арендатора может быть обустройство кухни с возможностью приготовления горячих блюд на территории офиса или размещение логотипа компании на фасаде/крыше здания, в то время как арендодатель по определенным причинам не может обеспечить такую возможность, рассказывает Голомб.

Основные критерии, которым должны соответствовать арендаторы недвижимости высокого класса, известный бренд, хорошая деловая и финансовая репутация, соответствие концепции проекта, резюмирует специалист по маркетингу Sawatzky Property Management Елена Ткач.

Еще одну специфическую причину отказа приводит Людмила Потапова: Отказ может иметь место, если арендодатель действует через представительство,

По словам Потаповой, иногда арендодатель идет на подписание соглашения об отказе от конкуренции, в соответствии с которым он не должен сдавать помещения в комплексе прямым конкурентам первого арендатора (обычно исчерпывающий список таких компаний прилагается). Такое соглашение может включать в себя только ограниченное количество компаний прямых конкурентов, добавляет Леонид Капров. На заключение таких соглашений можно пойти только при условии, что объект уже максимально заполнен арендаторами, убежден он. В частности, такие соглашения любят подписывать аудиторские компании большой четверки, крупные адвокатские конторы: в случае наличия в здании прямого конкурента посетители могут обойти их стороной.

В торговой недвижимости могут отказать желательному арендатору в случае, если он претендует на площади, которые ему не подходят по концепции ТЦ, или если оператор такого формата не предусмотрен концепцией вообще, добавляет коммерческий директор NAI Global Владимир Журавлев. Например, в некоторых проектах девелоперы отказывают операторам боулинг-клубов.

не зарегистрированное на территории РФ для целей налогообложения. В таких случаях у собственника нового здания на этапе первичного маркетинга возникает проблема с зачетом входящего строительного НДС, поскольку представительства освобождены от его уплаты.

Нон грата
И все же чаще всего отказ получают компании, попадающие в категорию нежелательных для собственника компаний. Среди нежелательных компаний в основном те, кто обладает плохой репутацией. Заставляет задуматься и отказаться от переговоров по аренде нестабильность или непрофессиональное видение бизнеса потенциальным арендатором, говорит Виктор Розенберг. Зачастую исключаются из списка потенциальных арендаторов компании, желающие заключить договор на короткий срок, и фирмы, намеревающиеся сдавать помещения в субаренду. Впрочем, для некоторых делаются поблажки: если крупная компания арендует этаж или несколько, рассчитывая на перспективу роста, а излишки намеревается пересдать в субаренду, то, возможно, собственник и пойдет навстречу такому арендатору, но все равно будет держать руку на пульсе, прописав право отказать в субаренде конкретной компании.

Главное отказать надо так, чтобы не испортить отношения с таким арендатором, ведь впоследствии девелоперу, возможно, придется сотрудничать с ним в другом проекте.

Многие девелоперы не приемлют сотрудничество с теми, кто желает разместить кухню на своих площадях. И никто не любит маленьких арендаторов. Впрочем, Владимир Журавлев указывает, что для таких компаний есть бизнес-центры типа Смоленского пассажа, где площади сдаются в субаренду мелкой нарезкой.

Кроме того, как рассказывает директор по работе с корпоративными клиентами Jones Lang LaSalle Андрей Постников, причиной отказа арендатору в офисном сегменте может стать высокий поток посетителей, которые идут к арендатору. Например, речь может идти о рекрутинговом агентстве, туристической фирме или курьерской службе. Некоторые владельцы бизнес-центров трепетно относятся к дресс-коду, поэтому какая-нибудь IТ-компания, в которой работают программисты в свитерах и джинсах, тоже может оказаться персоной нон грата.

Для торговой недвижимости нежелательными являются компании, не соответствующие целевой аудитории проекта. Например, в премиальном сегменте никто не захочет размещать магазин-дискаунтер. К нежелательным относится большинство мелких ритейлеров, предлагающих покупателям сомнительный ассортимент продукции неизвестных производителей. Это могут быть бывшие челночники или небольшие организации, работающие по тому же принципу. Как правило, такие горе-арендаторы не имеют соответствующей стратегии развития и уверены, что она вовсе не нужна достаточно просто находиться на территории раскрученного ТРЦ, чтобы выгодно сбывать товар, говорит советник генерального директора по коммерческим вопросам компании Hermitage Construction Елена Оболонная.

Еще одна категория нежелательных арендаторов это госструктуры. Конечно, крупные госкомпании без труда найдут себе офис, а вот различные ГУПы и МУПы не пользуются доверием у арендодателей. Возможно, это связано с их невысокой платежеспособностью и непонятной деятельностью, которая может вдобавок навредить другим арендаторам комплекса. Не слишком приятно находиться в одном здании с учреждением, которое завтра отобьет у соседа крупный заказ, пользуясь административным ресурсом, или того хуже придет его проверять, комментируют представители бизнеса.

Компромисс
И все же шанс попасть в современный объект есть практически у всех компаний. Главное выбирать правильные средства для достижения этой цели. Среди арендаторов бытует мнение, что любое нежелание собственника сотрудничать можно решить деньгами, предложив более привлекательную ставку аренды. Отчасти, признает Андрей Постников, это может сработать, но далеко не всегда. Такое правило действует только в том случае, если появление этого арендатора не нанесет вреда имиджу объекта или спокойствию других арендаторов. Но, например, ритуальное бюро никогда не допустят к аренде площадей в высококачественном комплексе, какую ставку ни предложи.

Впрочем, для отказа существуют и субъективные причины. Причиной может послужить и личная неприязнь между собственником и представителями (учредителями) компании-арендатора, говорит Владимир Журавлев.

Попасть в современный офисный или торговый центр можно, даже не переплачивая. Учитывая наметившуюся тенденцию к насыщению рынка коммерческой недвижимости (за исключением складского сегмента, где балом еще долго будут править девелоперы), собственникам офисных и торговых объектов все чаще приходится уступать арендаторам.

То же самое характерно и для торговой недвижимости: девелоперы ТРЦ стараются не сотрудничать с интим-магазинами или залами игровых автоматов, несмотря на то что это самые щедрые арендаторы.

Говорят, что я своими утверждениями хочу перевернуть мир вверх дном, писал великий еретик Джордано Бруно. Но разве было бы плохо перевернуть перевернутый мир? Именно этим вопросом, вероятно, задаются девелоперы, решающиеся на оригинальные проекты. Дома-утюги, дома-корзины, дома-пузыри и, наконец, перевернутые дома.

Ввиду высокой конкуренции на рынке коммерческой недвижимости арендаторы начинают сами диктовать условия собственникам, говорит Алексей Аверьянов. Соответственно, 100%-ная заполняемость желательными арендаторами гарантирована только наиболее удачным проектам, тогда как девелоперам менее успешных зданий приходится сдавать площади менее желательным компаниям. То есть вступать в переговоры и искать компромисс, приспосабливаясь к особенностям друг друга. Неидеальных арендаторов значительно больше, чем идеальных, разводит руками Леонид Капров, поэтому разумный компромисс неотъемлемая составляющая любого бизнеса.

Унесенные ветром
Кто и зачем строит перевернутые дома? Что это вызов традиционным канонам архитектуры или революция сознания? В рассказе американского фантаста Роберта Хайнлайна Дом, который построил Тил речь идет о мистическом тессеракте в трех измерениях, который в итоге провалился в другой сектор пространства. В наше время перевернутые дома выживают, чтобы радовать все новых и новых посетителей.

Когда польский бизнесмен и филантроп Даниель Чапевски строил свой перевернутый дом, он еще не знал, что тот станет местной достопримечательностью. Пожелавший остаться неизвестным инвестор планировал, что дом станет своеобразным памятником, знаменующим конец коммунистической эры. Дом стал известным, но не как памятник, а прежде всего как аттракцион. Чапевски достиг коммерческого успеха предприятия дом прославил небольшой городок Шимбарк на cевере Польши. Перевернутый дом, построенный 31 июля 2007 г., стоит на крыше фундаментом кверху, а войти в него можно через чердачное окно. По словам очевидцев, строительство чудо-дома продолжалось вместо ожидаемых трех недель целых 114 дней (т. е. почти четыре месяца) и протекало не так уж гладко. Говорят, что строители чудо-дома часто менялись, многие из них теряли ориентацию в столь неординарном пространстве. Такие же симптомы отмечают и некоторые посетители аттракциона. А вот на Санта-Клаусах странная планировка дома не сказалась. Дело в том, что именно в Шимбарке в конце минувшего года состоялось традиционное собрание Санта-Клаусов. Они, как обычно, пели колядки, танцевали мазурку и ко всему прочему тренировались лазили в трубу перевернутого дома.

Центр развлечений в Орландо, Wonder Works, был построен в 1998 г. Дом выглядит перевернутым не только снаружи, но и изнутри: с потолка свисают стулья, а под ногами можно обнаружить люстры. По легенде парк развлечений представляет собой научно-исследовательскую лабораторию, некогда находившуюся на одном из не обозначенных на карте Бермудских островов. Унесенное мощнейшим торнадо с Бермуд здание приземлилось в Орландо. Ураган тоже генерировали фанатики-ученые, которые не рассчитали его силу. Кажется, что аттракционы парка воплотили замысел не одного, а целого десятка безумных ученых. Сегодня в парке Wonder Works, функционирующем под девизом Путешествие в неизведанное, работает свыше 100 интерактивных аттракционов. Он подразделен на пять зон с символичными названиями: Зону звука и света, Космическую зону, Зону бедствий, Зону вызова и Галерею иллюзий. Так, например, в Зоне вызова работает Арена физических возможностей, где посетителям предлагается бросить вызов своим страхам и сомнениям: прыгнуть с виртуального утеса, сыграть один на один с чемпионом по баскетболу и победить его, поплавать с акулами и т. д. Пережить сильнейшее землетрясение или мощнейший ураган, стать капитаном космического корабля вот только немногие из возможностей Wonder Works. Уставшим от развлечений предлагается отдохнуть на чудо-кровати, утыканной 3500 гвоздями. Парк работает ежедневно с утра до полуночи, стоимость билетов $14,95 для детей и пенсионеров и $19,95 для всех прочих.

Перевернутый дом от Чапевски далеко не единственный в современном многообразии архитектурных форм. Вот только несколько наиболее известных примеров перевернутых домов. Перевернутый дом в Mammoth Lakes (Калифорния), перевернутый дом в Paju (Южная Корея), перевернутый дом-кофейня в Matsumoto (Япония), Центр развлечений и чудес в Орландо (Флорида).

Впрочем, консервативные англичане перевернули мир с ног на голову не от хорошей жизни. В 90-е гг. прошлого столетия район Salford-Langworthy начал буквально вымирать. Многие дома, построенные в период 1910-х, оставались заброшенными, росла преступность и казалось, что существует только один выход снести заброшенные кварталы.

Переворот в сознании
Еще дальше пошли в Великобритании, славящейся своими архитектурными традициями. Эксцентричный пригород Манчестера Salford-Langworthy, в котором идет застройка квартала перевернутых домов Chimney Pot Park, занял место в списке номинантов на ежегодную награду Королевского института британских архитекторов. Всего проект, завершение которого планируется на начало 2009 г., предполагает строительство свыше 300 перевернутых домов. В перевернутых домах кухня будет находиться на чердаке, спальни на 1-м этаже, а гостиные на 2-м. К концу марта 80 из них построено и заселено, все прочие уже проданы. Говорят, что несколько домов приобрели покупатели из самого Лондона. В апреле члены авторитетного жюри под руководством его председателя Синди Уолтерса посетят 33 здания-номинанта, в том числе перевернутые дома, а окончательный вердикт будет вынесен 28 мая на церемонии награждения победителей.

Примечательно, что жилая площадь домов значительно увеличивается за счет устранения отживших свое труб. Предлагаются два вида планировки: кухня размещается в мезонине или кухня входит в состав свободной планировки 2-го этажа, а в мезонине располагается кабинет. Спальни, ванные комнаты и кладовые во всех планировках размещаются на 1-м этаже. На 2-м этаже располагаются крытые террасы и сады. В районе также будут построены спортивные сооружения и предприятия общественного питания, церковь и другие общественные объекты.


Однако компания Urban Splash вышла с другим предложением реконструировать дома, кардинально изменив их планировку. Сегодня проект Chimney Pot Park, в котором принимают участие районный муниципалитет, компании Urban Splash, North West Development Agency и English Partnership, входит в Национальную программу реконструкции жилого фонда. В итоге вместо существующих 385 домов получится 34 В зданиях производятся замена существующих окон и дверей на деревянные, двойное остекление, реставрация кирпичной кладки; в домах останутся современные, чисто символические трубы.



Главная --> Публикации