Главная --> Публикации --> Цены на московское жилье прекратили рост Ипотечная покупка недвижимости на кипре Москва хочет быть как сочи Наследство франсуа мансара В "коломенском" появится "восьмое чудо света"

За последние 7-8 лет федеральными и подмосковными властями было объявлено о начале реализации около десятка программ и проектов по размещению производственных зон на территории Московской области. Ни одна из них так до конца и не была завершена и в лучшем случае находится на начальной стадии разработки. Программа вывода предприятий из Москвы в основном ведется за счет закрытия производств, и лишь немногие заводы получили земли за городом и могут на них продолжать свою деятельность. Значительная часть производственных предприятий требует серьезной модернизации и обновления концепции работы либо вынуждены закрываться.

Принято считать, что если девелопер заявляет сразу большое число проектов, то построено им будет в два раза меньше. Процент реализации проектов, заявленных правительством Московской области, как показывает практика, еще ниже. Так, в Подмосковье несколько лет назад широко разрекламированная правительственная программа по строительству 72 промышленных округов на 13 500 га до сих пор практически не реализуется. Согласно постановлению правительства МО к 2010 г. этот проект должен быть завершен, однако сейчас в стадии развития находится всего несколько площадок. Промышленные предприятия в Подмосковье создаются сами по себе вне программы и практически без поддержки властей.

Самое главное область могла рассчитывать на создание новой налогооблагаемой базы, обеспечивающей поступление к концу 2010 г. в бюджет около 28 млрд руб. Однако похоже, что эти планы к 2010 г. реализованы не будут. Главная причина проста отсутствие бюджетных средств на эти цели.

Когда нет денег
Для того чтобы постепенно возобновлять производство и переходить к инновационной модели построения бизнес-производств, правительство Московской области создало собственную программу развития промышленных округов. Первоначально при поддержке нескольких производственных итальянских групп была разработана программа по строительству 72 промышленных зон на землях Подмосковья, общая площадь занимаемой территории должна была составить около 13 500 га. Программа была принята летом 2005 г. и рассчитана на пять лет. В ее рамках планировалось построить не менее 7 млн кв. м площадей для размещения объектов логистики классов А и В, 4,5 млн кв. м офисных площадей, не менее 0,3 млн кв. м для размещения объектов социальной инфраструктуры, 1 млн кв. м малоэтажной жилой застройки. А также создать около 40 000-50 000 рабочих мест.

Сейчас в нашей промзоне в Ступине мы занимаемся подготовкой необходимых документов, проведением коммуникаций. Особенно остро вопрос стоит с водой. Все эти процедуры занимают много времени, и, так как правительство Московской области не имеет достаточных средств нам помогать, мы думаем, что реально сроки реализации проекта затянутся не меньше чем на 10 лет, говорит совладелец компании Комстрин Максим Сотников.

Федеральные власти также отказались участвовать в этой программе: министр финансов Алексей Кудрин не одобрил выделение денег из резервных фондов на создание коммуникаций и инфраструктуры, утверждая, что это может повлечь еще большую инфляцию и коррупцию. Таким образом, все затраты по созданию инфраструктуры и сетей ложатся на инвесторов. По их мнению, реальный срок выполнения хотя бы части плана по созданию промокругов 2015-2020 гг.

Эксперты затрудняются оценить реальное положение вещей с реализацией этой программы. В 2006 г. согласно данным правительства МО в планах было строительство 72 промышленных округов, а в 2007 г. 54, 10 из них были внесены впервые. И на основании чего были произведены подобные масштабные (25%) изменения, не всегда очевидно, удивляется управляющий партнер компании Промышленные земли Оксана Жильцова. По ее словам, с момента опубликования постановления правительства МО о начале реализации проекта прошло уже больше двух с половиной лет, но информация по результатам в СМИ появляется эпизодически и полномасштабных мероприятий до сих пор не начато.

В настоящее время в стадии проектирования и реализации находится не более восьми промышленных округов, включенных в программу правительства МО. Но в каждом из этих проектов реализовано, по словам экспертов, не более 20%. Среди реализуемых проектов индустриальный парк на 2000 га в Ступине, технопарк АФК Система и Информационных бизнес-систем на 428 га в Дубне, Кулон-Истра на 33 га под Истрой, проект Белый Раст и отчасти буксующий проект индустриального парка на 474 га фирмы Терре ди Лама в Волоколамском районе, который возят по международным выставкам уже несколько лет, но который пока находится в зачаточном состоянии.

И нет желания
Финансовые проблемы бизнес-сообщество привыкло в последнее время решать самостоятельно. Но столичные власти не всегда помогают и с решением других вопросов, связанных с процедурой перевода земли, подключения к коммуникациям.

Имеются прецеденты, когда девелоперские компании, возводящие коммерческие объекты на территории промокругов, не включены в перечень инвесткомпаний в рамках вышеуказанной программы. Данный факт еще раз подтверждает существование проблемы низкого информационного обеспечения процесса реализации программы. Возможно, что одобренный 31 января 2007 г. в Мособлдуме проект закона О промышленных округах Московской области ускорит и оптимизирует процесс реализации программы, надеется Жильцова.

Еще одна проблема практически все земли в Подмосковье в настоящее время находятся в частной собственности и собственники не спешат с ними расставаться. Влияния правительства не хватает на то, чтобы настоять на продаже земель под тот или иной проект.

Пришедшие в программу компании надеялись на прагматичный подход в реализации ранее взятых правительством МО обязательств по сокращению сроков согласования проектной документации, предоставление некоторых налоговых льгот, подключение к сетям и предоставление нужного объема технических квот и даже на помощь в привлечении кредитных ресурсов российских и иностранных банков, международных и иностранных финансовых организаций. Однако чаще всего все остается на уровне обещаний и не более, комментирует руководитель отдела стратегического консалтинга компании Новая площадь Владислав Лукиан. Более того, по его словам, известно достаточно много частных мнений, что в определенных случаях программа больше вредила девелоперам, нежели помогала. В первую очередь это связано с необходимостью получать гораздо больше согласований, чем под обычный проект.

Проект сейчас фактически является первой ласточкой в масштабной программе по созданию крупных логистических центров по всей стране. Возможность договориться с собственником земли появилась в связи с гарантированной высокой прибылью проекта, так как земля на месте бывших грузовых дворов в Москве будет отдана под коммерческую застройку. Но этот пример, по утверждению экспертов, не следует воспринимать как правило.

Один из немногих примеров, когда власти и собственники земли нашли взаимопонимание, проект Белый Раст на дмитровском направлении. Он входит одновременно в план по созданию 35 логистических центров РЖД, а также в один из промышленных округов Подмосковья. Первоначальным собственником земли была компания Стройконсалтинг+ (площадь участка 177 га). По словам руководителя этого проекта Владимира Корниенко, при обращении к Стройконсалтинг+ структур РЖД был заключен договор о выкупе земли и ее совместном использовании и развитии. На эти территории будут частично переведены грузовые дворы нескольких московских вокзалов, разместится другое производство.

Получается, что изначально запланированное в программе использование земли промышленного назначения, отвечающей требованиям инвесторов, невозможно, так как ресурс этих земель в Подмосковье практически исчерпан. Для решения проблемы используются земли поселений и земли сельхозназначения, на которых предусматривается масштабное и комплексное осуществление системы мероприятий для подготовки этих участков под промышленные округа. Несмотря на то что программа создания таких округов входит в нацпроект, который предусматривает взаимодействие всех уровней власти, конфликты возникают и при условиях получения земли, находящейся в собственности других компаний, и при оформлении земли. Стоит также отметить, что качество подготовки участков оставляет желать лучшего. Все работы по решению юридических и правовых проблем, связанных с землей, берет на себя управляющая компания, учрежденная инвестором, отмечает начальник отдела развития холдинга МДК-групп Алексей Тонконогов.

Сами собственники земли традиционно не готовы идти на освоение своих земель и создание промзон. Зачем нам вкладывать собственные средства в развитие этой земли, если результат будет неизвестно когда, а земля дорожает без каких-либо затрат ежегодно на 15-40% в зависимости от района? Лучше быть санитаром леса, чем инвестором без гарантий результата, отмечает один из руководителей крупной компании-землевладельца в Подмосковье. Например, у компании Знак известного предпринимателя Цветкова есть совхоз Панфиловский в Волоколамском районе, где зарезервирована под промокруг территория площадью около 200 га. Однако, как сообщили власти Волоколамского района, Знак не планирует в ближайшее время участвовать в этой программе. В самой компании подтвердили эту информацию.

Несовпаденья
В итоге программа по созданию промышленных округов в Подмосковье пущена практически на самотек. Инвестор должен сам решать, стоит ему браться за тот или иной проект или нет, рассчитывая во время его реализации преимущественно на собственные силы. Таких мощных структур сейчас в Московском регионе не так много. Не каждый крупный инвестор решится на проект, когда нет полной ясности в оформлении земли, нет гарантий со стороны властей на проведение инженерных коммуникаций (возможно их полное отсутствие) и присутствуют проблемы с согласованиями проектной документации, а также подготовительными работами по освоению земельного участка, говорит Оксана Жильцова.

Складывается впечатление, что безволие властей и нежелание участвовать в программе многих землевладельцев приводит к существенному замедлению темпов создания промышленных зон, которые могли бы стать серьезным налоговым подспорьем для бюджета МО и гарантировать дальнейшее развитие области. Для реализации таких программ нужен мощный управляющий и распределяющий центр, резюмируют эксперты компании Земер.

В 2006 г. было выпущено постановление о переводе земли участка компании Эспро, строящей индустриальный парк вблизи г. Истра, из сельхозназначения в земли промышленности. Этот проект на Новой Риге вошел в правительственную программу. На ближайшие три года там намечено строительство индустриального парка Давыдковское на площади 33 га, инвестором выступает компания Кулон-Истра. В состав парка войдет построенный логистический комплекс класса A площадью 120 000 кв. м, рассказывает Алексей Тонконогов. Но, как отмечает Владислав Лукиан, не хотелось бы думать, что программа становится лишь ширмой для последующей спекулятивной реализации наиболее привлекательных объектов коммерческой недвижимости.

Однако многие девелоперы часто хотят вписать реализуемые ими проекты в программу по созданию промышленных округов с расчетом на правительственные льготы в будущем. Такой статус обязывает к формированию четкого бизнес-плана, ясной стратегии маркетинга и предусматривает наличие существенной инвестиционной подпитки. Проекты точечной застройки либо заточенные на индивидуальные потребности каких-либо компаний не являются основанием для входа в программу. Примеров, когда построенные девелоперами логистические комплексы входят в программу по созданию промзон, немного.

Парадокс заключается в том, что в структуре спроса доминируют участки площадью до 2 га, удельная доля спроса на которые постоянно увеличивается и составляет на сегодняшний день до 63%. В совокупности с удельной долей спроса на земельные участки площадью от 2 до 5 га спрос на участки промки площадью до 5 га получается более 80%. Приобретать же в собственность земельные массивы площадью более 50 или 100 га могут позволить себе только крупные инвестиционно-девелоперские компании, которых на рынке коммерческой недвижимости не так уж и много. Но крупные компании чаще всего реализуют на земле свои собственные строительные проекты, говорит Оксана Жильцова. Поэтому, по ее словам, это вряд ли скажется на уменьшении спроса на земельные участки у представителей малого и среднего бизнеса, во всяком случае в ближайшее время.

На соответствующее положение вещей с реализацией программы по промышленным округам влияние также оказывает рыночная ситуация с землей. Можно с большой долей вероятности утверждать, что спрос на промышленные земли сейчас значительно превышает предложение. При наличии колоссальных по площадям земельных участков в рамках программы (с перспективой их перевода в категорию земли промышленности) дисбаланс спроса и предложения по-прежнему сохраняется.

Самым бедным москвичам нужно копить на квартиру 80 лет - при этом ни пить, ни есть. А если тратить на покупку жилья, как это принято во всем мире, примерно 20% доходов, тогда копить деньги им придется уже 400 лет, а столько, как известно, не живут. Но квартирный вопрос измучил в столице не только самых обездоленных. 80% горожан - то есть практически все, кроме самых богатых, - тоже не могут себе позволить ни купить жилье на рынке, ни участвовать в ипотеке. Это выводы из последнего исследования Института социально-экономических проблем народонаселения РАН, директор которого обнародовал их на недавнем заседании столичного правительства. О том, как действовать, чтобы выйти из этого жилищного тупика, Алексей Шевяков рассказал в интервью обозревателю Известий Наталье Давыдовой.

Спрос на маленькие участки сохранится до тех пор, пока собственники промышленных округов не нарежут их на куски и не начнут на конкурсе или каким-либо другим способом реализовывать в розницу. Решение этой проблемы лежит во взаимодействии правительства Московской области с компаниями, работающими в сфере ленд-девелопмента. Именно они могут осваивать значительные по площади участки в интересах, например, пула мелких и средних инвесторов. На начальном этапе они могут взять на себя общий проект, размежевав участок между будущими владельцами и подготовив его к строительству. Пока, к сожалению, такое взаимодействие в полной мере не осуществляется, резюмирует Жильцова.

ответ: Провели специальное исследование, основанное на статистических данных конца 2006 года. Для этого мы, образно говоря, поделили все население города - от самых бедных до самых богатых - на так называемые децили, то есть 10%-ные группы. Для самой высокодоходной 10-й группы коэффициент доступности жилья составил 1,63 года. Для следующих 10% горожан, имеющих тоже весьма немалые доходы, он увеличился до 3,27 года. Уже это очень высокий показатель. В развитых европейских странах нормой считается показатель доступности, не превышающий 3 лет. В этом случае условная семья может приобрести стандартную квартиру примерно за 10 лет, выплачивая за нее ежемесячно не более трети своего совокупного дохода. Для остальных восьми групп москвичей коэффициент оказался выше в несколько раз и составляет десятилетия, а при реальных 20-30% от дохода - и столетия. То есть покупать или арендовать жилье на рынке при нынешних ценах они практически не способны. Такая вот абсурдная ситуация: реально купить квартиру могут только 20% самых богатых москвичей, при этом среди них в жилье нуждаются очень немногие, примерно каждая десятая семья. А в остальных доходных группах в жилье нуждаются восемь из десяти семей. Но им оно не по карману.

вопрос: Цифры, которые вы озвучили перед столичными министрами, произвели большое впечатление. Как вы их вычисляли?

о: В статистике принята система бюджетных обследований, в которых по всей стране участвуют 50 тысяч семей, а в Москве - примерно тысяча. Эти люди учитывают и записывают абсолютно все свои расходы и доходы - таково условие. Этими данными мы и пользовались.

в: А какими сведениями о доходах вы оперировали, если они и сейчас частично остаются в тени?

о: В бюджетных обследованиях участвуют обычные, рядовые люди. Но мы применяем специальные методы корректировки, позволяющие учесть и доходы сверхбогатых.

в: А доходы олигархов или, например, долларовых миллионеров, которых в Москве живет 29 тысяч человек, в этом раскладе не учитываются?

о: Не входят. По существу, это прожиточный минимум бомжа. А если включить в него хотя бы скромную сумму на решение квартирного вопроса, прожиточный минимум вырос бы в 2-2,5 раза. Вместе с ним резко выросло бы и количество бедных.

Даже арендовать квартиру могут себе позволить очень немногие
в: По официальным данным, 15% столичного населения - это вся первая и часть второй доходной группы - живут за чертой бедности. Причем в прожиточный минимум ведь не входят затраты на аренду и покупку жилья?

о: Арендовать квартиру, а не комнату или угол, при условии, что аренда забирает примерно треть доходов от бюджета семьи, по нашим расчетам, могут себе позволить только группы москвичей с самыми высокими доходами: с седьмой по десятую. А ипотека сегодня открывает дверь на жилищный рынок только богатым. Мы неоправданно увлеклись этим способом решения квартирного вопроса. Это заблуждение, что на Западе почти все - собственники жилья. Во множестве стран намного больше популярна аренда. Это не сковывает мобильность населения. Да и что хорошего, если вместо того, чтобы рожать детей и вкладывать деньги в них, молодые семьи все тратят на ипотеку?

в: Скромной суммой на жилье в Москве не обойтись. Стандартная двушка по ипотеке стоит 50-60 тыс. рублей в месяц. Аренда той же двушки - 24-55 тыс.

о: А кого в Москве можно к нему причислить? Представитель среднего класса в любой западной стране имеет машину, дом, работу, достаток. Это человек, живущий как большинство населения своей страны. В Европе мало бедных и богатых, но зато очень много середняков. Их большинство. Поэтому в западных странах почти не различаются средний и медианный доходы (если взять все население города и распределить по уровню доходов, то там, где пройдут 50-й и 51-й проценты, и есть медианна. - Известия). А у нас в Москве эти показатели различаются почти в 2 раза. Наш средний класс - это всего лишь небольшая прослойка, примыкающая к двум самым высокодоходным группам.

в: Судя по вашим расчетам, в число не способных самостоятельно решить свой квартирный вопрос в Москве попали не только самые обездоленные, но даже так называемый средний класс.

о: Столичный рынок открыт, сюда слетаются богатые люди со всей страны. Причем 60% вновь возводимых квартир покупают не для того, чтобы в них жить, а для сдачи в аренду или просто в качестве инвестиции.

в: В столице ежегодно возводится 5 млн кв.м жилья, причем на рынок попадает 4,2 млн. Если большинство москвичей не могут его купить, то кто тогда покупает?

о: Я абсолютно в этом уверен. Ни в одной цивилизованной стране ты не можешь купить квартиру, сидеть и ждать прибавки в ее рыночной цене, чтобы получить доход от продажи. Ты просто разоришься, потому что должен платить налог, который составляет от 2 до 4% (к примеру, в США) от рыночной стоимости жилья. Наш налог отстает от этих цифр на порядок.

Нужно повышать налоги для новых собственников
в: На заседании столичного правительства вы сказали, что это положение срочно необходимо менять с помощью налогов на собственность.

о: Это правда. Так вышло, что у нас людей одаряли собственностью, давали им ее бесплатно. Для них повышать налоги, конечно, нельзя. А вот новый собственник может заплатить налог уже по новой ставке.

в: При словах налог на недвижимость добрая половина горожан вздрогнет. Потому что большинство владельцев столичных квартир - нищие собственники.

о: Да, с тех, кто купил квартиры по рыночной цене. При этом нужно установить необлагаемый минимум: если на членов семьи приходится, скажем, по 9 квадратов, то о каком налоге может идти речь? К сожалению, в квартирном вопросе мы позаимствовали у Запада рыночную часть, но совершенно забыли о том, что называется распределительными отношениями, государственным регулированием.

в: То есть начинать надо с новых собственников?

о: Децильный коэффициент, о котором вы говорите, считают показателем расслоения общества. И, по нашим расчетам, в Москве он приближается к 6 Тогда как в развитых европейских странах колеблется в районе 6-9, в США - 1 Если Москва заинтересована в экономическом росте, в социальной стабильности, а не в проблемах с рождаемостью, здоровьем детей и т.д., нам просто необходимо привести распределение доходов к уровню, принятому в Европе. Это децильный коэффициент в пределах 7-10.

Официально московский богатей богаче бедняка в 42 раза. На самом деле - раз в 60
в: Известия уже писали о том, что доходы 10% самых богатых москвичей чудовищно отличаются от доходов 10% самых бедных - по официальным данным, в 42 раза. Чем опасна эта ситуация?

о: Так же, как сделали, например, в Америке. В США на снижение неравенства работают налоги. Изначальное неравенство доходов там равно 6 А с учетом уплаты налогов и системы социальных трансфертов оно сокращается до 1 За счет правильно выстроенной системы налогов доходы нижних групп вырастают в 5 раз. А у нас, как ни парадоксально, налоги только увеличивают исходное неравенство. Например, сейчас звучит идея довести к 2020 году средний доход по Москве до 4 тысяч долларов. Реальный или номинальный? И в чьем конкретно кармане прибавится? Нам любят сообщать: доходы населения выросли в среднем на столько-то процентов. Но при этом никто не говорит, что у высокодоходных групп они выросли на 50%, а у бедных - на 3-5%, то есть даже не догнали инфляцию. Так мы быстро придем к еще более чудовищному социальному расслоению. И так уже половина населения не имеет доступа к настоящему образованию, медицине, культуре. Не говоря уже о том, что нищета - питательная среда для преступности. Не сломав существующую систему распределения доходов, столица обречет себя на проблемы в самом ближайшем будущем. Да и вся Россия тоже. Через 10 лет, если и дальше так пойдет, доходы самого бедного и самого богатого населения в российских регионах будут различаться уже не в 15 раз, как сегодня, а в 5 А в Москве - в 100 раз и больше.

в: Для этого, по вашим расчетам, нужно в несколько раз увеличить доходы первых восьми групп столичного населения. А доходы девятой и десятой групп - ограничить. Но как это сделать?

о: Сделаем упор на то, что при нынешних ценах на жилье невозможно рассчитывать только на рыночные механизмы. Нужно строить доходные дома, чтобы нуждающиеся могли арендовать у города квартиры по льготным, а не по рыночным ценам, которые им не осилить. Необходимо развивать социальную ипотеку, возвращаться к практике ЖСК, продолжать предоставлять неимущим очередникам жилье за счет бюджета. Кстати, Юрий Лужков был абсолютно прав, когда переориентировал программу сооружения в Москве коммерческих доходных домов на строительство домов типовых серий за счет московского бюджета с арендной платой, включающей только эксплуатационные расходы и затраты на амортизацию. В современных условиях это абсолютно правильно.

в: Ваш институт участвует в разработке Стратегии развития Москвы до 2025 года. Вам предстоит дать рекомендации, какие из способов решения квартирного вопроса наиболее эффективны, экономичны и социально безопасны. Что будете предлагать?

Кстати, в Институте социально-экономических проблем народонаселения предлагают ориентировать будущее прогрессивное налогообложение собственности не на личность, а на домовладение: человек может иметь довольно большой доход, но если у него на иждивении, к примеру, пятеро душ, то по доходам на одного члена семьи налогоплательщик может оказаться в группе с очень средними доходами, и это необходимо учитывать. Эти предложения будут рассмотрены в течение года.

Толстосумы не живут на одну зарплату
Оценивая реальный уровень жизни разных групп столичного населения, в Институте социально-экономических проблем народонаселения РАН выяснили еще одну интересную подробность: оказывается, в структуре доходов двух самых состоятельных групп москвичей заработная плата составляет меньше 10% (для сравнения: у самых бедных - больше 60). Остальное - это проценты с капиталов, акций, доходы от недвижимости... То есть больше 90% доходов самых богатых - это не зарплата. Именно эти доходы ученые предлагают обложить налогами по прогрессивной шкале. Полученные деньги можно было бы пустить на социальные трансферты и на строительство жилья. А пока получается, что работающий человек отдает в качестве налогов в три раза большую часть своих доходов, чем человек, живущий на ренту. Трудно представить, что рентные доходы двух полярных 10-процентных групп населения могут различаться более чем в 800 раз. Но в Москве именно так и есть, и это в 15 раз больше, чем в среднем по стране.

В 2007 г. в Московском регионе в эксплуатацию было введено чуть больше половины от заявленных девелоперами складских площадей (1,14 млн из 2 млн кв. м). Планы на текущий год (1,2 млн кв. м) также не будут выполнены на 100%, не сомневаются опрошенные Ведомостями эксперты.

Трудности с финансированием, возникшие у девелоперов из-за кризиса на фондовом рынке, повлияют в том числе на складской сегмент. Инвесторы снизят активность, ряд застройщиков пересмотрят планы. Но кроме проблем с деньгами их ожидают и проблемы с клиентами, и это несмотря на заявления аналитиков о неудовлетворенном спросе.

Московские девелоперы ищут другие площадки для приложения сил. Ряд крупных компаний (Евразия Логистик, РосЕвроДевелопмент, Международное логистическое партнерство, Megalogix) развивают перспективные планы освоения регионов. Сетевые проекты опрошенные Ведомостями аналитики называют основной тенденцией современного складского рынка. Они позволяют снизить не только затраты, но и риски девелоперов, объясняет Алексей Гуща, генеральный директор ГК Авалон: потеря одного объекта из 20 не так страшна, как потеря одного-единственного.

Отложенный ввод
По самым оптимистичным прогнозам, рынок пополнится на 50%, пессимисты говорят о 10%. Часть планов девелоперов останется нереализованной, арендовать новые площади будут лишь компании, уже связанные договорами на строящиеся помещения, и те, кому они остро необходимы. Остальные предпочтут выжидать, говорится в аналитическом отчете Knight Frank. И это в условиях существующего неудовлетворенного спроса на уровне 1,5 млн кв. м, отмечает Ольга Ясько, региональный директор департамента аналитики Colliers International. Заморозку, а то и отказ от реализации ряда проектов она объясняет трудностями с получением финансирования, возникшими у девелоперов в результате кризиса ликвидности.

Кроме сетевых федеральных девелоперов в российских городах складами занимаются и местные игроки. Некоторые замахнулись на весьма масштабные проекты. Много заявлений, но исходя из практики около 60% из них так заявлениями и остаются, заявлял Максим Шакиров, региональный директор направления складской и индустриальной недвижимости Colliers International, на конференции Логистика-2008, организованной Ведомостями.

Кирилл Власов, президент Русской логистической службы, к плюсам сетевых проектов относит высокие стандарты качества девелопмента, единые договоренности по механизмам взаимодействия с арендодателем, возможность аренды дополнительных площадей, транспортную доступность. Но в этом случае арендодатель диктует арендатору достаточно жесткие условия: последний полностью зависит от него и его субподрядчиков и не может ни выбрать подходящую ему управляющую компанию, ни планировать оборотные средства запуск объекта, как правило, откладывается, и логистический оператор вынужден нести высокие инвестиционные риски.

Если же складской проект все-таки удается реализовать, не факт, что он окажется удачным. Проблема в том, что потребности местных рынков складские операторы изучают, не анализируя реальные грузопотоки, а приблизительно оценивая, сколько потенциальных клиентов они могут получить. Транспортно-логистическая отрасль в России работает разрозненно. Андрей Иванов, президент Поволжской логистической ассоциации, приводит пример. Балахнинский бумажный комбинат ежемесячно отправляет по 15 контейнерных поездов со своей продукцией во все ближайшие порты. А в Балахну все контейнеры (большей частью из Санкт-Петербурга) приходят порожними. Почему бы не отправлять в них импортные грузы для Поволжья? задается вопросом Иванов. Тем более что Балахнинский ЦБК находится всего в 15 км от интермодального терминала Логопром Сормово, имеющего контейнерные площадки и способного переработать весь этот контейнерный поток.

В лучшем случае, по его словам, люди на местах останавливаются на так называемом ленд-девелопменте. То есть переводят землю из сельхозназначения в земли промышленности, подводят коммуникации, анонсируют строительство крупного склада а потом понимают, что не могут ничего построить (из-за недостатка финансирования, опыта и т. д.), и продают участок. За время, пока идет процесс, земля успевает подорожать на порядок, так что эти девелоперы еще и могут заработать. Шакиров признался, что в Colliers International поступает много заявок от таких вот региональных девелоперов, которые говорят: Хотим построить 100 000 кв. м высококачественных складов, хотя до этого ничего подобного не строили. Но отсутствие опыта нельзя компенсировать одним желанием совершить что-то глобальное.

Кому склады
Основными потребителями складских услуг традиционно являются торговые компании и логистические операторы. Обычно они идут в связке. Число логистических компаний, становящихся арендаторами, а потом сдающих складские площади в субаренду, постоянно растет. Например, в Московском регионе на них приходится уже половина всех арендуемых площадей, подсчитали аналитики Knight Frank. Такая же тенденция прослеживается и в регионах. Правда, пока не слишком явно. Высококлассные терминалы за пределами столицы практически не представлены, многие складские комплексы строятся потребителями под собственные нужды, говорит Ясько.

Опрошенные Ведомостями логисты все-таки надеются, что в перспективе у России получится грамотно объединить мультимодальный транспорт и современные терминалы, да еще с учетом генпланов развития каждого региона. Например, 300 км от Нижнего Новгорода до Орехово-Зуева грузовики проезжают за то же время, что 100 км от Москвы до Орехово-Зуева, из-за пробок. А стоимость одного паллето-места в Нижнем равна 7-12 руб. в сутки, в Москве 20-25 руб. Поэтому перенос основных центров дистрибуции из столицы и других регионов в Нижний вопрос времени, считает Иванов.

Дорого и немило
Ставки на складские помещения класса А в регионах уже соответствуют московским, отмечает Ольга Ясько, и составляют в среднем $120-140 за 1 кв. м в год. Плюс операционные расходы в среднем $30-40 за 1 кв. м в год. Шакиров объясняет дороговизну тем, что в подавляющем большинстве регионов практически нет необходимой инфраструктуры: девелоперу приходится брать на себя не только покупку участка и возведение складской коробки, но и подведение коммуникаций, строительство развязок, расширение дорог, каких-то канализационных систем и т. д. Благотворительностью никто заниматься не хочет вот ставки и растут, резюмирует Шакиров.

Логистические компании обычно работают с клиентами по следующей схеме: заключается договор на месяц, затем отслеживается, что происходит с товаром. Расценки рыночные, т. е. о том, сколько платить, стороны договариваются индивидуально. Стандартных цен на рынке складской логистики нет, говорит Юрий Сурканов, президент Юнитранс Логистик. Мелкие клиенты, например, сами определяют, сколько они могут потратить на хранение товара, и устанавливают определенные требования для логистической компании. Через месяц стороны смотрят, как и за какую цену эти нормативы были выполнены. Поэтому по прошествии месяца договор обычно пересматривается как правило, в сторону увеличения ставок.

Вячеслав Холопов, замдиректора отдела складской недвижимости Knight Frank, говорит, что при выборе участка под терминал имеет значение многое: транспортная доступность, мультимодальность, качество площадки, наличие коммуникаций, готовность администрации сотрудничать и т. д. Алла Соловьева, исполнительный директор Международного логистического партнерства, возражает: как показывает опыт, там, где администрации пытаются создать некие зоны, специально предназначенные для логистики, девелоперу работать сложнее и сроки дольше, и конкуренция выше.

Например, в Московском регионе, по словам Руслана Суворова, руководителя отдела складской и производственной недвижимости Praedium, в 2005 г. себестоимость строительства 1 кв. м склада составляла $650, а ставки аренды $115, соответственно, девелопер мог окупить проект за 5,7 года. В 2007 г., несмотря на повышение ставок до $130, срок окупаемости также увеличился до 7,3 года, так как строительство 1 кв. м обходилось уже в $95 С начала 2008 г. себестоимость возведения складских коробок равна уже $1100-1200 за 1 кв. м, добавляет Максим Шакиров. И она, по его словам, будет только расти. Если раньше цена земельных участков катастрофически быстро росла только в Москве, потом к столице присоединился Санкт-Петербург, сейчас хорошие площадки дорожают в Новосибирске, Ростове, Нижнем Новгороде, Казани, а найти их сложно.

Высокая стоимость земли, рост себестоимости строительства и другие обременения сейчас таковы, что рентабельным является только возведение высококлассных складов. Например, в Московском регионе более 0,9 млн из введенных 1,2 млн кв. м в 2007 г. терминалов относится к классу А. По информации аналитиков Knight Frank, за прошлый год 1 га земли промышленного назначения в 30-километровой зоне от МКАД подорожал на 20-40%.

Строить там, где земля досталась, неправильный подход, категоричен Холопов. Однако пока что при выборе участков этот подход главенствует.

Трудности выбора
По словам Ясько, собственники строящихся объектов стали тщательнее подходить к выбору арендаторов. Последним придется туго: мало того что уровень вакантных площадей сейчас не более 1-2%, так еще и ставки постоянно растут. Но арендаторы, по словам Светланы Яровой, руководителя проектного отдела Astera Oncor, часто сами не представляют, какой склад им нужен: приходят на встречу с юристом, который никогда не работал с недвижимостью, и спрашивают что-то идеальное.

Но клиентам и требуются чаще всего коробки класса А с незначительными изменениями с учетом особенности их товаров, убеждает Суворов. По словам Холопова, сейчас девелоперы не стремятся охватить различные группы потребителей, предлагая им уникальные продукты. У них в ходу стратегия снятия сливок: всем клиентам предлагается некий унифицированный склад класса А с минимальной площадью арендуемого блока около 5000 кв. м.

Девелоперы стремятся максимально заполнить полученный ими земельный участок складскими площадями, отмечают логисты. Они сначала строят, а потом задумываются о том, кому продать склад для логистики это неправильно, сетует Сурканов. Девелоперы услуг не предоставляют, они только здание создают, где эти услуги будут оказываться. Даже нарезать дополнительные ворота, необходимые для логистического оператора, им непросто это требует новых согласований и лишних затрат, вступается за девелоперов Суворов. Общей проблемой всех комплексов Сурканов называет то, что в них практически нет свободного места, площадей, которые можно использовать под открытым небом. Приходящий транспорт вынужден стоять за воротами логистического комплекса, потому что стояночная территория ограничена. Наша компания не заинтересована в заселении готовых коробок, которые были построены без учета специфики деятельности арендатора, резюмирует президент Юнитранс Логистик.

Юрий Сурканов, однако, говорит, что в основном арендаторы точно знают, что им нужно. Проблема в том, что изначально складские площади создаются под стандартного клиента: девелоперы выдают на рынок шаблон: квадратное здание 12 м высотой, одни ворота на каждые 1000 кв. м помещения и т. п. А нестандартные арендаторы вынуждены разные категории грузов (опасные, крупногабаритные и т. п.) хранить в разных местах, что не слишком удобно: формируя какой-либо заказ, им необходимо распределять транспорт по разбросанным объектам и площадкам.

Тем не менее, несмотря на все трудности, рынок складской логистики бурно развивается. Кирилл Власов признался на конференции Ведомостей: Когда мы в каком-нибудь городе проводим крупную рекламную кампанию складского проекта класса А, нет ни одного местного клиента, готового садиться на такой склад. Тем не менее он верит в перспективы высококлассных терминалов. Через 3-4 года уровень логистики в России будет такой же, как в Германии, с оптимизмом смотрит в будущее Власов.
Больше всего новых домов построили в Октябрьском (188 100 кв. м), Ленинском (149 500 кв. м) и Заельцовском (99 500 кв. м) районах. Почти треть объема (206 000 кв. м) дали площадки так называемого комплексного освоения: ЖК Стартовый-Горский (94 700 кв. м), ЖК Плющихинский (53 200 кв. м), ЖК Родники (43 300 кв. м).

По словам Суворова, объем потребностей в нестандартных зданиях не так велик, зато для девелоперов подобные нешаблонные проекты сопряжены с повышенными коммерческими рисками. Строить их можно, только имея в виду конкретного клиента, который потом обязательно займет этот склад. Заявления девелоперов о том, что они собираются делать большой проект, в рамках которого будут и контейнерный терминал, и холодильники, и гостиница, и космопорт, нередки, рассказывает Суворов. Но такие декларации обычно не становятся реальностью. Сама Юнитранс Логистик вела переговоры с девелоперами о строительстве склада для опасных грузов (Это однозначно выгодный бизнес: тарифы здесь существенно выше, говорит Сурканов), но пока нет клиента, этот проект не будет запущен, признался ее президент.

Частники помогли городу

Однако доля капитального строительства составила всего 703 000 кв. м (97 домов). Оставшиеся 215 000 кв. м (844 дома) построили частники.

Руководитель отдела маркетинга и продаж УК Сибирь девелопмент Татьяна Аржаева считает, что значительный прирост числа новостроек в 2006 г. был во многом обусловлен принятием в эксплуатацию домов, считавшихся долгостроями, а также индивидуальных домовладений. В 2006 г., по признанию Мотыги, были упрощены процедуры, связанные с получением и оформлением земельных участков. В результате доля индивидуальных построек выросла с 6% в 2005 г. до 27% в 2006 г. В 2007 г. частники дали городу 23% учитываемых в статистике новостроек.

Чиновники признают, что темпы ввода жилья замедлились. По словам начальника управления муниципального архитектурно-строительного контроля мэрии Анатолия Мотыги, в 2006 г. было введено на 65,3% больше новостроек, чем в 2005 г., а прирост первичного рынка в 2007 г. по сравнению с 2006 г. составил всего 11%.

Цены росли

Что касается многоквартирного жилья, то некоторые стройки в 2007 г. были фактически заморожены застройщиками гендиректор Метаприбора Владимир Мартыненков объясняет это их нежеланием терять прибыль и продавать квартиры себе в убыток, когда спрос стал снижаться.

По словам Высоцкой, по мере того как снижались темпы роста цен, на первичном рынке уменьшалось и число инвесторов: если в конце 2006 г. их насчитывалось примерно 25%, то к концу 2007 г. их было не более 10%.

После резкого подорожания квартир в 2006 г. рост цен в 2007 г. аналитики называют спокойным. По информации ведущего аналитика Сибакадемстрой недвижимости Татьяны Высоцкой, в I квартале новостройки подорожали на 18,3% (средняя цена 1 кв. м составила 40 000 руб.), во II квартале темпы роста замедлились (+15, 6% до 46 000 руб. за 1 кв. м), в III квартале увеличение цен было практически незаметным (+5,3% до 48 500 руб. за 1 кв. м).

Директор RID Analytics Елена Ермолаева отмечает, что спрос на новостройки в 2007 г. был неравномерным. В конце весны строители начали испытывать дефицит покупателей похоже, те устали от постоянного роста цен. Летом истощенный платежеспособный спрос был еще больше ограничен фактором сезонности, и продажи существенно притормозили, говорит аналитик. Рынок стал оживляться в конце сентября начале октября, но затем до Новосибирска докатилась волна мирового кризиса ликвидности, в некоторой степени повлиявшая и на местный первичный рынок.

По данным RID Analytics, больше всего за 2007 г. подорожал 1 кв. м в новостройках Дзержинского района (с 27 600 руб. в 2006 г. до 46 188 руб. в конце 2007 г.). На втором месте Первомайский район: здесь цена 1 кв. м выросла за аналогичный период с 26 083 до 42 250 руб. В Кировском районе квартиры на первичном рынке прибавили в цене за 1 кв. м с 27 281 до 41 888 руб.



Главная --> Публикации