Главная --> Публикации --> Недвижимый кризис На снос ветхих пятиэтажек уйдет еще пятнадцать лет Московские квартиры дорожают неравномерно: плохое жилье прибавляет в цене быстрее Нестабильность фондового рынка послужила сигналом к пересмотру ценников на московские квартиры Застройщиков привлекла новая форма уклонения от ответственности перед покупателями жилья

Но для постоянных, ежегодных посетителей MIPIM такой успех создал серьезные проблемы. Представить, например, что в Москве помимо 1,5 млн ежедневных приезжих добавляется каждую неделю на 4-5 дней еще по 3,5 млн человек. Номерной фонд московских гостиниц немногим более 70 000 гостиничных мест (примерно около 35 000 номеров), а номерной фонд Канн всего около 4000 номеров.

А вот Канны переварить MIPIM не смогли. Организатор салона компания Reed MIDEM зарегистрировала 29 318 делегатов из 89 стран. Примерно на 12% по сравнению с 2007 г. увеличилось число компаний-экспонентов, оно достигло 2687 (выставочная площадь 26 842 кв. м). Для сравнения: население города немногим более 70 000 человек. А, например, в Мытищах живет 170 000 человек.

Для любого города, в который единовременно приезжают посетители в количестве примерно 40% от числа жителей, такое событие серьезная проблема. Вот и идет охота за квартирами, которые можно снять на неделю, в гавани располагаются яхты (арендовать яхту на 10 человек часто дешевле, чем снять 10 номеров в 5-звездочной гостинице).

Трудно стало готовить поездки на MIPIM. В бесконечных обновляющихся списках участников сложно найти тех, кто не просто интересен, а без кого нельзя обойтись, и договориться о встрече.

На ежегодную конференцию Ведомостей в зал, рассчитанный на 80 человек, пришло, по визуальной оценке, человек 150, и многие оставались стоять в проходах до конца сессии (ушло человек 20). Так интересен сейчас многим российский рынок. Россия уникальная страна, она единственная в Европе, которая за последние годы берет только все самое лучшее и современное от других стран таково мнение Роджера Бэрриса, управляющего директора направления собственных инвестиций по Европе банка Merrill Lynch.

Но и выставочные площади не резиновые. Поэтому пошли слухи о постоянных отказах русским претендентам на стенды, о спланированной кампании против России Неправда. Просто Reed MIDEM, как старая устойчивая фирма, стремится удержать постоянных клиентов даже ценой отказа новым. И все равно специально под заказ правительства РФ был организован отдельный павильон для стендов регионов России. Хотя, конечно, их уровень не может пока сравниться с муниципальными стендами Берлина, Лондона и Парижа.

Возможно, Канны еще не осознали, что подобная политика гостеприимства может сильно пошатнуть репутацию старейшего и самого известного салона по недвижимости MIPIM. Его организаторы уже предприняли определенные усилия по диверсификации посетителей и экспонентов: проводится MIPIM Asia в Гонконге, а в декабре стартует новая выставка MIPIM Horizonts, призванная привлечь инвесторов в страны с развивающейся экономикой. Правда, и этот салон будет проводиться в Каннах, что, похоже, не слишком логично. Более того, попытки привлечь тех, кому не достались стенды на основном MIPIM, могут показаться обидными: получается разделение на черную и белую кость. Ориентированная на привлечение инвестиций выставка только выиграла бы, если бы проводилась непосредственно в странах с инвестиционным бумом в Турции, России или Дубае, где на сегодня, по данным департамента туризма и коммерции правительства Дубая, насчитывается около 33 000 гостиничных номеров и свыше 10 000 апартаментов, и это еще не предел.

Говорится: в тесноте, да не в обиде. Возможно. Но если два года назад трудно было найти свободный столик на наб. Круазетт (где находится Дворец фестивалей) все они были заполнены участниками MIPIM, то в этом году сложно было найти столик на расстоянии 1,5-2 км от дворца. Если год назад трагедией было опоздание микроавтобуса-шаттла от гостиницы до дворца, то в этом году очередь к консьержу для заказа такси выросла до 5-6 человек. А уж ночью Одна из участниц MIPIM рассказывала, как в безрезультатных попытках найти такси наконец дошла до вокзала (туда положено отправлять определенное число машин). Она доехала до наб. Круазетт, подхватила там трех пытавшихся заночевать на скамейках у моря коллег и развезла их по отелям, оставив на берегу (по ее оценке) еще около 1000 человек из разных стран, которые так и не смогли вызвать такси. Через 2-3 часа, говорили им.

Если выбирать из трех ТЦ Атриума (как один из первых, появившихся в Москве), Охотного Ряда (из-за расположения в самом центре города) и Европейского (один из наиболее крупных, появившихся в последнее время, и тоже почти в центре), то по количеству положительных отзывов лидирует Европейский. Аргументы таковы: в нем есть удобные лавочки для отдыха практически на каждом шагу, большое количество банкоматов. Но самую оживленную дискуссию вызвали, простите, туалеты. А точнее сам факт их наличия и обустройство. Оказалось, что для посетителей ТЦ крайне важна возможность воспользоваться этим удобством в случае возникшей необходимости.

Эту тенденцию уже реализует другая крупная выставка Cityscape, стартовавшая в Дубае всего семь лет назад. По данным организаторов, в этом году выставка снова подрастет: ожидается участие около 60 000 профессионалов рынка недвижимости из 120 стран, а размер выставочных площадей достигнет 75 000 кв. м. Уже в этом году до традиционного октябрьского салона в Дубае состоятся отдельные мероприятия Cityscape Asia и Cityscape China.

Достаточно вспомнить, что происходит в этом смысле в Охотном Ряду и Атриуме. В Охотном Ряду легко обнаружить туалеты удалось лишь на одном втором уровне. А в Атриуме в углу на 1-м этаже, но их надо еще найти. Радость по завершении поисков быстро испаряется от массы неприятных ощущений, пока стоишь в длинной очереди. К слову, туалеты в этих торговых комплексах платные (около 15 руб.). Не бог весть какие деньги, но неприятно за свои же средства попасть в грязный и дурно пахнущий туалет.

В Европейском туалеты есть на каждом этаже и в достаточном количестве. Они большие и чистые: ни дурного запаха, ни антисанитарии. И, что еще важно, они абсолютно бесплатны. Это, конечно, не будет основополагающим фактором при выборе места для шопинга, но, несомненно, является существенным плюсом.

К слову, туалетов тоже явно не хватает, а ведь женских можно смело делать в два раза больше, чем мужских, поддерживает результаты нашего опроса эксперт и даже приводит пример торговый центр Московский проспект в Воронеже на одноименном проспекте. Осипов говорит, что таких туалетов, как там, он вообще раньше не видел в ТЦ. Мужская комната, по его словам, была площадью не менее 50 кв. м, в ней висело три больших зеркала и царила абсолютная чистота. А еще в этом торговом центре в отдельное помещение была выделена курительная комната.

Руководитель отдела консалтинга компании Astera Александр Осипов согласен с тем, что уровень дополнительных удобств в московских торговых центрах оставляет желать лучшего. Например, он недоумевает, почему в московских ТЦ нет комнат для курения. Ну с этим более-менее ясно: весь мир против курильщиков, а Москва еще один из самых лояльных к вредной привычке городов. Но нет и услуги, продолжает Осипов, когда покупатель, приобретая товар, оставляет его в магазине, а уже продавцы относят его в некий накопитель. Это позволило бы спокойно совершать покупки в торговом центре, не нося в руках горы пакетов.

По мнению Кузнецова, удобства в торговых центрах можно разделить на два типа: те, которые необходимо заложить на этапе планирования, и те, которые требуют усилий управляющей компании без физического вмешательства в структуру здания. К первым можно отнести гардеробные комнаты, детские комнаты. Есть и инновационные дополнительные удобства, к примеру комнаты временного хранения тележек с продуктами для посетителей гипермаркета. Однако такие в Москве пока не распространены, рассуждает эксперт.

В столичных торговых центрах девелоперы в ближайшем будущем вряд ли начнут усиленно вводить дополнительные удобства. Московская земля стоит довольно дорого и стоимость строительства стремительно растет, рассуждает Осипов. Девелоперам в таких условиях ничего не остается, кроме как пытаться получить максимальный доход на квадратный метр площади. Тут не до раздумий об удобствах для посетителей, подытоживает он. Хотя, как хочется думать, об этом стоит заботиться в первую очередь. Руководитель отдела консалтинга компании Магазин магазинов Илья Кузнецов также считает дополнительные удобства крайне важными. Специалист уверен: они влияют на конкурентоспособность ТЦ.

Эксперт уверен: если при проектировании все продумать, девелопер окажется в выигрыше. К слову, если тот же гардероб не заложить изначально в проект ТЦ, то по окончании строительства его появление если и будет возможным, то обязательно потребует дополнительных инвестиций.

К удобствам, которые можно создать на этапе управления действующим ТЦ, можно отнести наличие лавочек или кресел, банкоматы, услуги по парковке машин. В некоторых странах, к примеру в Австралии, рассказал Кузнецов, практикуется ресторанная сервировка с металлическими приборами и стеклянной посудой на фудкортах. В любом случае удобства внедряются тогда, когда девелопер понимает, что кольцо конкуренции сжимается и у потребителя появляется выбор, в том числе выбор комфортных условий совершения покупок. Хорошо, когда понимание приходит на ранней стадии развития проекта.

Также Орешина считает, что было бы неплохо в качестве дополнительных удобств расположить в ТЦ почтовые ящики, предоставлять услугу денежных переводов. А банкоматы, по ее мнению, должны быть от как можно большего количества разных банков. Не помешали бы химчистки, мастерские, исполняющие мелкие ремонтные работы, и ателье, в которых можно было бы за короткий срок что-то подшить-перешить.

Директор отдела торговой недвижимости компании Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko Наталья Орешина также считает, что дополнительные удобства, предлагаемые бесплатно посетителю ТЦ, крайне востребованы. Она уверена: в Москве это важно для покупателей. И уж, конечно, не стоит брать с посетителей деньги за посещение туалетов.

Но это уж совсем из области фантастики. Сначала бы с туалетами решить проблему. А уж потом от простого к сложному.

Более того, есть идея, которая представляет, по ее словам, большой риск для девелопера, но, несомненно, будет положительно воспринята посетителями: нужно расположить в торговых центрах прилавки, которые бы торговали только свежими фруктами и овощами. Ведь сейчас люди, говорит Орешина, все больше уделяют внимания правильному питанию.

Москва за десяток лет изменилась до неузнаваемости, и эти перемены необратимы. Реставрация архитектурной старины со всей очевидностью не в почете у нынешней столичной администрации, предпочитающей строить свое и новое, желательно еще и многофункциональное, с подземной стоянкой. Все лучше, чем такое старье, как, например, в Венеции. Как вариант применяется реконструкция по мотивам исторического объекта, как в случае с Царицынским дворцом или Манежем. Лучше перед этим памятник снести до основания, как в случае с гостиницей Москва.


Группа компаний МИАН приобрела в собственность знаменитый Дом наркомфина, который находится в Москве на Новинском бульваре, с целью дальнейшего перепрофилирования, если такой термин вообще применим по отношению к памятникам. Тем не менее теперь это будет бутик-отель. Но похоже, для дома, входившего в список 100 архитектурных шедевров, находящихся под угрозой исчезновения (его составляет и обновляет раз в два года Всемирный фонд памятников (WWF), это шанс не быть окончательно разрушенным. Объем инвестиций в проект составит примерно $60 млн, реставрационные работы планируется завершить к 2011 г.

Дом наркомфина получил шанс. В настоящее время знаменитый прежде дом-корабль, дом-коммуна находится в плачевном состоянии. Хотя здесь по-прежнему живут люди.

Немало памятников ветшают и разрушаются, их руины некрасивы, переделать во что-то полезное сложно, хлопотно, а на реставрацию в бюджете денег нет. Правда, некоторые объекты можно хотя бы продать. Хорошо, когда тому, кто не снесет, а восстановит. Пусть даже с целью дальнейшего извлечения прибыли но по крайней мере здание не исчезнет с лица земли.

В конце 20-х гг. пошлого века политику нэпа свернули, вернувшись к коммунистической идеологии и экспериментам с коммунами. Теоретическая деятельность того времени по созданию новых форм жилья привела к возникновению нескольких домов-коммун. Они появились не только в Москве, но и в Ленинграде, Смоленске, Ташкенте, Саратове. По мнению доктора искусствоведения, профессора МАрхИ Владимира Седова, двумя вершинами строительства и создания домов-коммун были студенческое общежитие на ул. Орджоникидзе, построенное в 1928-1930 гг. архитектором Иваном Николаевым, и сооруженный тогда же Дом наркомфина.

Коммуна 5 звезд
Комплекс зданий Дома наркомфина уникальный памятник мировой архитектуры XX в., эпохи советского конструктивизма. Он был построен для служащих наркомата финансов в 1928-1930 гг. архитекторами Моисеем Гинзбургом (его мастерская существовала какое-то время в этом доме) и Игнатием Милинисом. В разработке конструкций комплекса принимал участие инженер Сергей Прохоров. Постройка дома осуществлялась при поддержке Николая Милютина, народного комиссара финансов в 1924-1929 гг., его квартира располагалась в объеме над плоской крышей здания. В те времена кроме него в доме проживало 46 семей

Дом наркомфина является удивительным зданием-плакатом, в яркой форме воплощающим имперскость СССР и левацкий порыв большевиков к реальному коммунизму в отобранных, продуманных, ясных, даже изысканных формах новой архитектуры, отмечает Седов. По-видимому, после реставрации дом будет воплощать ценности нового времени.

Моисей Гинзбург в своей книге Жилище (1934 г.) так описывает это творение: Чтобы способствовать быстрейшему безболезненному переходу к более высоким социальным формам хозяйства, было запроектировано необязательное, но возможное общественное питание, стирка белья, уборка помещений и пребывание детей в детском саду. В связи с этим предполагалась постройка самостоятельного коммунального корпуса, соединенного теплым переходом с жилым корпусом. В коммунальном корпусе должны быть размещены спортзал, кухня, столовая с помещениями отдыха и летняя столовая на крыше, затем отдельно стоящий детский дом и самостоятельный служебный двор (механическая прачечная, сушилка и прочие служебные помещения).

В данном случае сменяющий коммуну бутик-отель площадью более 4000 кв. м будет состоять из двух корпусов коммунального и основного (жилого), соединенных переходом на уровне 2-го этажа. Площадь 8-этажного основного корпуса составляет около 3260 кв. м. В основном корпусе после проведения реставрационных работ, обещают в МИАН, разместят гостиничные номера, группу ресепшена, холл, гардероб, магазин, лобби-бар, административные и служебные помещения. Площадь коммунального корпуса высотой в четыре этажа составляет около 800 кв. м, в нем по задумке должны появиться переговорная, бизнес-центр, конференц-зал, фойе, ресторан, служебные и складские помещения. За отелем будет парковка, рассчитанная на 28-30 машино-мест.

Отель 5 звезд
Бутик-отели как класс появились в 1984 г. благодаря Яну Шрегеру, который перестроил старый отель в Нью-Йорке в гостиницу с удивительным дизайном. С того времени бутик-отели стали появляться по всему миру. В России же этот формат только начинает свое развитие. Как правило, такой отель рассчитан на 50 номеров (максимум 100-150), имеет сигарные комнаты или комнаты для игры в преферанс и отличается стильностью в оформлении всех гостиничных зон.

На пресс-конференции, посвященной проекту по перепрофилированию Дома наркомфина, подчеркивалось: это будет именно научная реставрация с сохранением и восстановлением исторического облика здания, с максимально возможным применением тех материалов и технологий, которые использовались изначально. Концепцию подготовил главный архитектор проекта Алексей Гинзбург, внук Моисея Гинзбурга.

Председатель совета директоров ГК МИАН Александр Сенаторов озвучил объем инвестиций в проект примерно $60 млн. А реставрационные работы планируется завершить к 2011 г. Срок окупаемости примерно 10 лет, что характерно для гостиничного бизнеса вообще.

В течение 2008 г. планируется совместно с проектной мастерской Гинзбург Архитектс разработать и согласовать градостроительную документацию по реставрации и приспособлению Дома наркомфина под гостиничный комплекс с номерным фондом в 40 апартаментов класса люкс. В МИАН говорят, что такая концепция позволит сохранить дом. Будет также сохранена и примыкающая к дому парковая зона. А инфраструктура будет функционировать именно так, как это задумывалось изначально.

На данный момент в здании 46 квартир общей площадью более 2000 кв. м. Как сообщили в пресс-службе ГК МИАН, расселить осталось 15 из них, с остальными собственниками уже достигнута договоренность. Семь из оставшихся квартир это собственность (доля) города. Что будет с жильцами, занимающими городские площади, пока не ясно. С собственниками восьми квартир в настоящее время ведутся переговоры по подбору нового жилья, подтвердили в пресс-службе.

Первая ласточка?
Для Александра Сенаторова это проект знаковый: впервые в Москве будет реализован коммерческий проект научной реставрации памятника конструктивизма, говорит он. Для меня важна не только бизнес-составляющая проекта. В данном случае у МИАН есть возможность вернуть городу здание, имеющее историческое значение. Это интересно с точки зрения сложности работ. И, конечно, воссоздать такое здание это воссоздать кусочек нашей истории, считает Сенаторов.

В настоящее же время, по словам гендиректора МИАН-Девелопмента Олега Рубина, согласовано предпроектное предложение по реставрации и приспособлению жилого памятника под гостиничные цели. Согласования получены в префектуре ЦАО, экспертно-консультативном общественном совете при главном архитекторе г. Москвы, Москомнаследии, Москомархитектуры. Правительством Москвы выпущено постановление от 24.04.2007 № 323-ПП о размещении гостиницы в жилом Доме наркомфина.

Александр Ортенберг, гендиректор компании Штрабаг, говорит, что соблюдение старинных технологий дело дорогостоящее и крайне трудоемкое. Например, восстановление по технологиям XVII-XVIII вв. это работа, которая практически полностью выполняется вручную с использованием совершенно других строительных растворов. А что уникального в технологиях и материалах, которые применялись в 1928 г.? спрашивает Ортенберг. Он не видит смысла их использовать при восстановлении Дома наркомфина: Если там деревянные перекрытия, то для чего вообще их сохранять? Скорее всего речь идет только о сохранении элементов планировки. Сумму инвестиций он оценить затруднился. Хотя, по его словам, бутик-отель проект дорогостоящий. С учетом обстановки необходимо вложить хотя бы $5000 за 1 кв. м. Но это $20 млн, а $60 млн надо умудриться потратить, говорит Александр Ортенберг.

Сенаторов понимает, что восстановление Дома наркомфина дело непростое с технологической точки зрения. Здание сочетает в себе различные новаторские инженерные решения того времени. В нем специфическая, особенно на сегодняшний день, организация жилого пространства и дешевые строительные материалы. Все это, по мнению Сенаторова, хоть и представляет большую сложность для научной реставрации, но зато позволит получить серьезный опыт, связанный с процессом восстановления сложных архитектурных памятников. Кстати, Сенаторов не исключает, что Дом наркомфина первая ласточка для МИАН. Возможно, компания и в дальнейшем будет браться за подобные проекты.

Ортенберг приводит пример. Штрабаг восстанавливал памятник архитектуры по проекту архитектора Шехтеля (сдан в эксплуатацию в прошлом году) в Черкасском переулке, Компания занималась его воссозданием, но деревянные перекрытия все же заменили, потому что они не являются памятником архитектуры. А восстанавливать Дом наркомфина, полностью соблюдая технологии того времени и применяя те же материалы, нужно, только если этого требует Москомнаследие. Но вряд ли здание такого года постройки более интересно для культурного наследия, чем здания, построенные 2-3 века назад, подытоживает он.

В каждом памятнике есть элементы, которые охраняются законодательством, объясняет топ-менеджер. Это может быть фасадная стена, вестибюль, уникальные своды. Но не кирпичная перегородка или кровельное покрытие. Это вряд ли, уверяет он.

Есть бесконечное количество примеров реставрации и реконструкции, рассуждает он. Как правило, оставляют небольшой участок в таком здании, полностью сохраняя его облик, но исключительно для демонстрации. Все, что возможно, заменяется. А куда деваться? Невозможно спасти старые материалы. Например, восстановить старую штукатурку. Возможно, будут применены какие-то декоративные материалы старые, прежние, но это будет исключительно косметика, говорит Козлов. А что касается конструкции здания, то совершенно точно она будет современная. Неужели собственники собираются делать ремонты каждые 10 лет? Не может быть, говорит эксперт.

В Доме наркомфина как минимум сменят фундамент и перекрытия, сделают подхват железным корсетом, уверен директор по развитию компании Бенефит Инжиниринг Ярослав Козлов. Он объясняет, что в настоящее время изменилась окружающая среда, в которой находится здание. И те технологии, по которым оно строилось, не в состоянии выдержать нагрузки, которые сейчас обрушиваются на строение. По его мнению, полное восстановление технически невозможно. Где найдут материалы, которые использовались тогда, и специалистов, которые все восстановят по тем технологиям? изумляется Козлов. Он считает, что это громкое заявление.

Дом наркомфина принадлежит к шедеврам, он входит в любой учебник по истории архитектуры как в России, так и на Западе, говорит директор музея архитектуры им. А. В. Щусева Давид Саркисян. А Джон Стаббс, вице-президент WWF, считает чрезвычайно важным, чтобы реставрация была проведена на самом высоком уровне. По его мнению, идеально выполненные детали будут существенным элементом восстановления первоначальной эстетики здания. Учитывая ужасное состояние и невероятную важность этого здания, его реставрация по всем правилам станет настоящим примером сохранения значительных образцов раннего модернизма в Москве и за ее пределами, уверен Стаббс.

А зачем вообще все сохранять? Это же естественно: люди боятся, что изменится имидж здания, пропадет историзм места то, за что и будут платить деньги постояльцы этого отеля. Мало кому интересен новодел, имитация. Поэтому, рассуждает Козлов, была придумана идея с сохранением. Сомневаюсь, что такое возможно технически воплотить, настаивает он.

Не только в Москве
Конечно, не только в Москве разрушаются и нуждаются в реставрации памятники. В Санкт-Петербурге компания Главстрой-СПб (петербургское подразделение корпорации Главстрой) будет реконструировать знаменитый Апраксин двор, ранее писали Ведомости.

Мне было бы крайне интересно посетить этот дом после реставрации и посмотреть, что из него получится, сохранятся ли минималистский дизайн и вся атмосфера дома, рассуждает заместитель директора музея-заповедника Московский Кремль Зельфира Трегулова. Нынешнее посещение Дома наркомфина вызвало у нее тяжелые ощущения. Невыносимо тяжело видеть удручающее состояние распада, когда попадаешь в такие руины, сокрушается эксперт.

Но в последние десятилетия здание пришло в упадок и фактически стало саморазрушаться. В начале 1990-х гг. здание официально было отнесено к объектам культурного наследия регионального значения. В обязательства инвестора входит сохранение основной композиционно-пространственной структуры объекта.

В Кисловодске AFI Development собирается сделать отель из бывшего особняка купца Калинкина 1905 года постройки. Здание расположено на ул. Володарского, 1, в границах курортной зоны города. Сохранившимся фасадом особняк выходит на Каскадную лестницу, ведущую в знаменитый кисловодский Курортный парк. В советское время, как и большинство дореволюционных построек, особняк был переоборудован для нужд отдыхающих, и там расположился санаторий Красный Октябрь.

Группа компаний Конкор реставрирует усадьбу Знаменское-Раек в Торжокском районе Тверской области. На первом этапе в дворцово-парковом ансамбле Знаменское-Раек восстановлен северо-западный флигель, превращенный в отель высшего класса. По окончании реставрации восстановленную усадьбу планируется превратить в культурно-гостиничный комплекс, отвечающий всем требованиям всемирной организации ЮНЕСКО к отелям сети конгресс-туризма. Со временем, по данным компании, в усадьбе будет возможно проводить международные конгрессы, конференции, симпозиумы, концерты камерной музыки, выставки живописи и аукционы предметов искусства.

Бизнесмен Лев Леваев на пресс-конференции компании AFI Development заявил, что сносить никто ничего не будет: это будет реставрация и новое строительство. По его словам, после реставрации особняк станет отелем класса люкс, вмещающим 53 номера, площадью 100-120 кв. м каждый (общая площадь 11 000 кв. м). Проект носит название Versailles, его территория составляет 0,6 га. Работы по реконструкции начаты, строительство предполагается завершить в 2009 г.

Как будто услышав советы бизнеса, компания Российские железные дороги (РЖД) в последнее время активно принялась за редевелопмент этих зданий. Главное чтобы они не лишились из-за этого возможности выполнять свое непосредственное назначение. Все вокзалы, станции, платформы это мешок с деньгами, который лежит под ногами. Важно аккуратно его поднять и не рассыпать монеты по пути. Вокзалы это гарантированный поток потребителей и отличная возможность для размещения ритейла, направленного на массовый спрос. Если РЖД займется профессиональным освоением торгового потенциала этих площадок, эта статья дохода за короткий промежуток времени станет играть существенную роль в доходах компании. Сейчас данные площади используются крайне неэффективно, считает директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев.

Восстановлением усадеб Конкор занимается с 1998 г. и уже возродила городскую усадьбу XIX в. в г. Калязине на Волге. В усадьбе полностью восстановлены интерьеры, живописный сад, собраны архивы.
На российском рынке недвижимости есть объекты, уникальный коммерческий потенциал которых в полной мере не используется. Такие объекты способны генерировать гигантские человеческие потоки, на которых смогли бы заработать как торговцы различного рода товарами, так и представители ресторанного бизнеса, сферы услуг. В первую очередь к числу таких объектов недвижимости российские эксперты относят столичные вокзалы, которые потенциально могли бы превратиться в современные торговые и бизнес-центры.

Базар-вокзал
Будущие оазисы ритейла выглядят малопривлекательно. В настоящий момент арендаторами торговых площадей вокзалов преимущественно являются салоны сотовой связи, аптечные лавки, киоски печатной продукции и небольшие развлекательные зоны, говорит вице-президент компании Торговый квартал Эльза Розенталь. По ее мнению, низкий уровень арендных ставок и слабый состав арендаторов торговых площадей московских вокзалов являются результатом нескольких ключевых причин.

Идея объединить в одном месте транспортные услуги и ритейл принадлежит немецким компаниям. Центральный железнодорожный вокзал Promenade Hauptbahnhof в Лейпциге после комплексной реконструкции был превращен в большой торговый центр. Позже аналогичной процедуре стали подвергаться железнодорожные вокзалы и станции в других городах Германии, например в Ганновере и Кельне, а затем во Франции, Венгрии, Чехии и далее по всей Европе. Здания вокзалов превратились в многофункциональные объекты, которые уже невозможно рассматривать только как пункт отправления из одной точки местности до другой, рассказывает старший вице-президент консалтинговой компании Knight Frank Андрей Закревский.

Во-вторых, тотальный редевелопмент этих площадей, по словам эксперта, невозможен. Вокзалы в основном являются памятниками архитектуры с вековой историей, что фактически исключает возможность концептуальной перепланировки помещений, установку современных систем вентиляции, коммуникаций, безопасности и проч., что является серьезным барьером для ритейлеров.

Во-первых, московские вокзалы традиционно обладают негативной потребительской аурой, формирующейся за счет многочисленных мелких нарушений правопорядка, регистрируемых на вокзалах столицы, низкими санитарно-гигиеническими параметрами вокзальных площадей, а также большим количеством представителей социального дна общества.

Кроме того, по словам Ильи Шершнева, статус вокзалов в России существенно ниже, чем, например, в Швейцарии и других европейских странах, где железные дороги являются базовым средством передвижения для различных категорий населения.

В-третьих, по мнению Эльзы Розенталь, особенности расположения московских вокзалов в их современном состоянии исключают возможность инфраструктурного девелопмента: создания систем эффективной навигации и распределения посетителей, вместительных парковочных зон, подъездов и развязок. Наконец, в-четвертых, имеющиеся на вокзалах столицы внутренние системы услуг и обслуживания представляют собой разрозненную и зачастую неэффективную совокупность отдельных компаний, отвечающих за то или иное направление: уборка помещений, обеспечение безопасности, возможности отдыха и досуга пассажиров и т. д., что также неприемлемо для ритейла.

Другая отличительная черта московских вокзалов, по мнению аналитика инвестиционной компании Финам Сергея Фильченкова, низкий уровень прозрачности в управлении ими. С одной стороны, это привлекательные площади, обеспечивающие колоссальный потребительский трафик. С другой их арендуют преимущественно небольшие магазины и объекты общепита, работающие в низком ценовом сегменте. Нельзя исключать, что за ними стоит небольшое число собственников, но формально речь, как правило, идет о мелких ООО или ПБОЮЛ. Можно говорить о том, что вокзалы это объекты, арендный потенциал которых пока используется не в полной мере, утверждает эксперт.

100 лет назад на вокзалах в Европе и США размещались дорогие рестораны и магазины, сегодня они уступили свое место сетевому ритейлу. В России ничего этого еще нет. Вокзалы как объекты торговой недвижимости пока развиваются стихийно. Различные компании от сетевых ритейлеров до индивидуальных предпринимателей арендуют помещения для торговли и предприятий обслуживания и питания, но говорить о сложившемся рынке пока рано, считает Шершнев.

Продолжением этой тенденции станет строительство подземного торгового центра у Павелецкого вокзала и проекта AFI Development под пл. Тверской Заставы напротив Белорусского вокзала. Вслед за Москвой идею строительства ТЦ у вокзалов уже подхватили другие города. В частности, в Санкт-Петербурге в 2006 г. был открыт ТРК Варшавский экспресс в здании Балтийского вокзала, а компания Aditum в настоящий момент реализует проект строительства подземного торгового развлекательного комплекса на пл. Восстания у Московского вокзала.

Пройти к выходу
Первым этапом преобразования территории вокзалов стало изменение их окружения. По словам Регины Лочмеле, руководителя отдела исследований DTZ, московские вокзалы скорее являются точкой притяжения для нового строительства в непосредственной близости от них. Это логично из-за огромных объемов пассажиров, отмечает эксперт. Уже имеется опыт преодоления негативного имиджа вокзалов в рамках строительства торгово-развлекательного центра Атриум напротив Курского вокзала и комплекса Европейский у Киевского вокзала. На фоне баснословной стоимости земельных участков в центре Москвы можно предположить, что начало качественного развития московских вокзалов как объектов коммерческой недвижимости можно ожидать в самое ближайшее время, говорит Розенталь.

Для этого, по словам эксперта, прежде всего необходимо повысить уровень открытости, например распределяя помещения на основе тендеров. Нужно активнее привлекать консультантов, предъявлять высокие требования к уровню оформления арендованных объектов, ориентироваться на создание полноценных торговых галерей и создать возможности для размещения рекламы арендаторов, добавляет аналитик. Более того, РЖД необходимо провести открытый международный тендер и заказать несколько альтернативных концепций развития ритейла на вокзалах в крупных городах и узловых пунктах. Впоследствии принять одну из концепций и начать претворять ее в жизнь, развивает идею Илья Шершнев.

Вслед за развитием окружающей территории необходимо переходить к самим вокзальным комплексам. По мнению Сергея Фильченкова, вокзалы можно использовать как специализированные офисные центры, ориентированные на транспортные и небольшие туристические компании. Однако в наибольшей степени их потенциал будет раскрыт при ориентации на торговые объекты, в частности различные сети, использующие площади до 200 кв. м: продавцов одежды, бытовой техники и электроники, парфюмерии и т. д. Конечно, имидж вокзалов в этом плане испорчен, но решить проблему при подборе нормальных арендаторов можно достаточно быстро, говорит он.

Как отмечает Розенталь, классической моделью девелопмента вокзального комплекса могла бы стать, например, следующая. На 1-м этаже торговая галерея, арендаторами которой могли бы быть операторы продовольственных супермаркетов и ресторанов, одежды и обуви, парфюмерии и подарков. На 2-м офисная часть: офисы страховых, банковских, финансовых, транспортных и прочих компаний, а в верхней части вокзала гостиница.

Результатом такого открытого тендера, по мнению участников рынка, должно стать привлечение профессиональной управляющей компании. Думается, что именно старт активной работы РЖД по подбору профессиональной управляющей компании должен стать началом полномасштабной и качественной трансформации нынешних московских вокзалов в современные, облагороженные комплексы, которые станут визитной карточкой города, отмечает Эльза Розенталь. По ее мнению, обновленные вокзалы имеют все шансы к успешному размещению торговой, офисной и гостиничной недвижимости, а эффективное соотношение этих элементов обеспечит расчет оптимального использования коммерческих площадей.

Вняли советам
Весной 2007 г. представители РЖД заявили о создании новой структуры в рамках монополии Дирекции железнодорожных вокзалов. На баланс этой компании было передано более 300 вокзальных комплексов, т. е. около 60% всех железнодорожных вокзалов России, в том числе девять московских.

Ежедневно количество пассажиров на железнодорожных вокзалах возрастает. Наиболее целесообразным является размещение магазинов, рассчитанных на покупателей среднего класса, для которых это будет являться дополнительной возможностью приобретения товаров как первой необходимости, так и не предусмотренных ранее, например часов и книг, считает гендиректор Prime City Properties Сергей Колегов.

В частности, новый глава недавно созданной Дирекции железнодорожных вокзалов должен превратить вокзальные комплексы в современные торговые и бизнес-центры. По данным пресс-службы РЖД, в 2008-2009 гг. планируется осуществить более 30 таких пилотных проектов на всей территории России. Некоторые проекты коснутся реконструкции московских вокзалов. Пока не известно, что это будут за объекты, но, как сообщила пресс-служба транспортной монополии, инвестиции компании в эти проекты составят более 31,5 млрд руб. Во II квартале 2008 г. будут проведены первые открытые конкурсы по выбору управляющих компаний.

Изначально в Минтрансе планировали оставить вокзалы в собственности Федеральной пассажирской дирекции, которая должна была компенсировать убыточные пассажирские перевозки прибылью от работы вокзалов. Но в итоге вокзалы были выделены в отдельную структуру. Затем представители РЖД почти год искали кандидатуру на пост главы новой дирекции. В декабре 2007 г. на эту должность был назначен бывший премьер-министр Чечни и экс-аудитор Счетной палаты Сергей Абрамов. Как заявил агентству ИТАР-ТАСС после этого назначения глава РЖД Владимир Якунин, на новом посту от Абрамова потребуют почти того же, что на Кавказе, ломовой работы и умения не прогибаться под пулями и неправедным давлением.

Превращение вокзалов в торговые центры вписывается в новую стратегию РЖД по освоению своих недвижимых активов. Только в Москве монополия планирует застроить около 30 участков, расположенных рядом с железнодорожными путями. Градостроительная документация для реализации 17 проектов должна быть утверждена в 2008 г. В рамках этой программы Mirax активно сотрудничает с железнодорожным монополистом.

Как заявили в РЖД, Дирекция железнодорожных вокзалов планирует привлечь ведущие российские компании, имеющие опыт управления крупными проектами. В частности, техническим заказчиком разработки конкурсной документации по проектам, предполагающим ремонт и реконструкцию территории Курского вокзала, уже выбрана (не случайно, по мнению участников рынка) Mirax Group.

Последнее время особое внимание стало уделяться не только самим вокзалам как таковым, но и железнодорожным путям. Правительство Москвы считает, что эти участки можно использовать эффективнее. Западный опыт показывает, что они могут приносить более существенную пользу городу пространство над ними можно застроить коммерческой недвижимостью и паркингами, говорит Сергей Колегов. По его словам, помимо Mirax Group этими проектами уже заинтересовались и другие игроки. В частности, Стройинком-К разрабатывает проект многофункционального комплекса над железнодорожными путями между Белорусским и Савеловским вокзалами. Однако, по мнению эксперта, стоит учесть, что такое строительство потребует дорогостоящих технических решений, что заметно увеличит сроки окупаемости.

Компания уже начала осваивать земли РЖД в районе Киевского вокзала. В частности, в рамках этого проекта Mirax Group планирует построить жилой комплекс над железнодорожными путями. В декабре 2007 г. стало известно о том, что компания Сергея Полонского стала соинвестором застройки грузового двора Рижского вокзала. В общей сложности на территории вокзала планируется построить около 735 000 кв. м жилой и коммерческой недвижимости.

Кроме того, в лице государственной монополии такая управляющая компания могла бы получить мощного и влиятельного партнера и лоббиста, а также в перспективе возможность освоения ряда перспективных земельных участков Москвы, находящихся в собственности РЖД, добавляет эксперт. По ее данным, РЖД планировала провести выборы управляющей компании в этом году.

РЖД, судя по заявлениям представителей компании, планирует передать вокзалы обеих столиц в управление с целью их облагораживания, сопутствующей приемлемой реконцепции и повышения уровня доходности, обобщает Эльза Розенталь. Учитывая то, что, по словам эксперта, текущий доход от сдачи в аренду площадей вокзалов Москвы составляет около $15 млн, что примерно в 8-10 раз ниже потенциального уровня, избранную управляющую компанию ждут неплохие дивиденды.

В действительности доходы от сдачи вокзальных площадей в аренду еще ниже. По данным РЖД, в 2007 г. доход Дирекции железнодорожных вокзалов вырос по сравнению с 2006 г. на 30%, но составил всего 1,4627 млн руб., т. е. $61 00 Как отмечают участники рынка, это означает, что РЖД не получает большую часть арендных платежей, которые оседают в карманах многочисленных посредников ПБОЮЛ.

Вопрос денег
Редевелопмент вокзалов естественным образом изменит и тот уровень доходности, которую приносят РЖД российские вокзалы, в первую очередь московские объекты. По словам Эльзы Розенталь, через девять московских вокзалов ежедневно проходит более 1 млн человек мечта любого ритейлера. Однако торговые объекты ведущих сетевых операторов на вокзалах не представлены, а среднегодовая арендная ставка находится на невероятно низком по столичным меркам уровне от $300 до $500 за 1 кв. м в год, говорит эксперт. По данным Колегова, арендная ставка на таких объектах не превышает $300-400 за 1 кв. м в год.

Арендные ставки для торговых площадей должны быть предельными, т. е. находиться на грани готовности арендатора платить такие деньги, так как поток людей на вокзалах и платформах это гарантированные доходы для ритейлеров, соглашается Шершнев. С учетом того что в настоящий момент ни у кого нет информации по текущим ставкам, сложно прогнозировать их изменение, но они вполне могут сравняться с торговыми центрами в спальных районах, считает Фильченков.

Редевелопмент вокзальных комплексов, по мнению экспертов, логичным образом приведет к увеличению арендных ставок на этих объектах. По самым скромным прогнозам, говорит Сергей Колегов, для торговых площадей на вокзалах она может возрасти в три раза. Многочисленные палатки и ларьки не смогут себе позволить такие затраты на аренду, что повысит качество предоставляемых услуг и привлечет более солидных арендаторов. В связи с этим затраты на редевелопмент быстрее окупятся и принесут хорошую прибыль в будущем. В первую очередь следует задать определенный уровень, которому арендаторы должны соответствовать, отмечает эксперт.

По мнению Андрея Закревского, ставки аренды на вокзалах могут быть на 10-15% выше, чем в других столичных ТЦ. Многие сетевые компании заинтересованы в подобных площадях и готовы платить больше за места с высокой проходимостью. Вытеснение мелких арендаторов с территории вокзалов процесс закономерный. Чем выше уровень оператора, тем выше качество товаров и услуг. Пассажиры от этого только выиграют. Другое дело, что для комфортной работы магазинов и для создания позитивной атмосферы на вокзале должен быть обеспечен высокий уровень безопасности. Это один из наиболее важных вопросов, который в первую очередь будет влиять на решение арендаторов при выборе торговых помещений на территории вокзалов, рассуждает эксперт.

Однако некоторые эксперты идут дальше в своих прогнозах. Если помещения будут оптимизированы под требования сетевых игроков, арендные ставки могут подняться до среднерыночных показателей, т. е. до $2500-3000 за 1 кв. м в год, говорит генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов. По его оценке, совокупная арендуемая площадь 300 вокзалов составляет около 250 000-270 000 кв. м. Проходимость вокзалов не уступает главным торговым улицам Москвы, а подчас и превышает ее. Даже при самых скромных подсчетах, новая монополия получит доход около $0,25 млрд в год, рассказывает эксперт.



Главная --> Публикации