Главная --> Публикации --> Элита не нуждается в инфраструктуре Цены на московское жилье прекратили рост Ипотечная покупка недвижимости на кипре Москва хочет быть как сочи Наследство франсуа мансара

Столичное правительство собирается изменить строительные нормы в Москве в сторону уменьшения. Об этом было заявлено в ходе заседания правительства столицы на прошлой неделе. По мнению чиновников, Москва сейчас не в состоянии выполнять все строительные нормы, предписанные федеральными законами. Мэрия уже нашла влиятельных союзников в Госстрое РФ, готовых поддержать данную инициативу. Эксперты полагают, что уменьшение строительных норм приведет к уплотнению застройки и удорожанию земли, что естественным образом вызовет возмущение населения. С другой стороны, город получит в дефицитный бюджет средства, необходимые для поддержки многочисленных социальных программ.

Московские власти намерены уменьшить строительные нормы в Москве, с тем чтобы уплотнить застройку.

По мнению экспертов, плотность застройки в центре Москвы уже сейчас ниже федеральных норм. «На самом деле, разные строительные нормы для центра города и остальных районов существовали еще в советское время, – сказал RBC daily председатель совета директоров компании «Бест-недвижимость» Михаил Гороховский. – В центре, естественно, плотность застройки была выше. Но сейчас там даже эти заниженные нормы не соблюдены». По мнению Михаила Гороховского, снижение строительных норм приведет к увеличению плотности застройки. Впрочем, он полагает, что это не так плохо, как кажется на первый взгляд. «Ни в одной столице мира нет таких строительных норм, как в Москве, – утверждает г-н Гороховский. – У нас все делалось с социалистическим размахом. В результате получилось, что земля использовалась и используется неэффективно. Если уплотнить застройку, земля будет использоваться более эффективно, она станет дороже, значит, бюджет получит больше средств. С другой стороны, прогнившие коммуникации необходимо на что-то ремонтировать. Логично было бы сделать это за счет средств инвесторов, которые приобретут право на застройку вновь образовавшихся участков. Такое решение полезно для строительного комплекса, да и для Москвы в целом». Уменьшение строительных норм позволит отчасти решить проблему поиска свободных участков под строительство, которые в Москве в дефиците (хотя некоторые участники рынка считают, что это не так и свободных участков достаточно). Но уменьшение норм позволит сделать главное – найти свободные участки в центре города, где земля наиболее дорогая.

Необходимость пересмотра норм, по мнению столичного правительства, вызвана тем, что уже сейчас в центре города невозможно соблюдать никакие нормы. «По санитарным и строительным нормам мы должны строить, например, школу так, чтобы ее территория составляла не менее четырех гектаров, – сказал на заседании правительства главный архитектор Москвы Александр Кузьмин. – Где мы возьмем в центре города 4 га свободной земли?» Как сообщили RBC daily в строительном комплексе Москвы, уменьшение строительных норм коснется не только школ и детских садов, а абсолютно всех зданий. «Предполагается, что будут уменьшены нормы инсоляции (освещенности) и заселения, – утверждают в ведомстве главы строительного комплекса Владимира Ресина. – Это необходимо делать из-за того, что Москва все-таки отличается от других городов, вроде Брянска или Орла. У нас нет такого количества свободной земли. Если в провинции расстояние между домами в 50 метров является нормальным, то для столицы и большого города столь большие расстояния между домами не совсем правильны». Стоит отметить, что, согласно общепринятым строительным нормам и правилам, расстояние между двумя соседними домами по длинной стороне не должно быть меньше высоты дома.

Второе препятствие на пути московских властей – сами москвичи. По мнению Михаила Гороховского, попытка уменьшить строительные нормы вызовет бурный протест населения. «Конечно, жители будут возмущаться, когда на том месте, где они раньше выгуливали собак, начнут строить дом», – говорит он. Действительно, спрогнозировать поведение населения довольно просто. Особенно если учесть те акции протеста, которые в последнее время регулярно устраивают жители при попытке строительства новых домов в непосредственной близости от их жилья. Однако, если Госстрой согласится на предложение Москвы, население столицы лишится единственной легальной возможности бороться с такой застройкой. Сейчас, по крайней мере в теории, москвичи могут обратиться в суд в случае несогласия со строительством по соседству на том основании, что оно нарушает некие установленные нормативы (в основном по инсоляции). Если же нормы будут уменьшены с согласия федеральных властей, повода для судебных разбирательств уже не будет. Между тем, как заметил недавно представитель Городского совета по защите прав граждан при градостроительстве, даже при существующих нормах инсоляции «не могут размножаться обезьяны». Возможно, правда, это лишний раз только доказывает превосходство человека над обезьяной.
Крупнопанельное (оно же индустриальное) домостроение по-прежнему занимает лидирующие позиции по объемам ввода жилья. Можно сколько угодно спорить о сравнительных достоинствах и недостатках серийных и индивидуальных домов, но совершенно очевидно, что основная масса московских покупателей квартир ориентируется на ценовую нишу, в которую "укладывается" серийное домостроение.

Правда, на пути столичных властей, намеревающихся уменьшить строительные нормы в Москве и уплотнить застройку, стоят два небольших препятствия – федеральные законы и население. Строительные нормы и правила устанавливаются на федеральном уровне, а именно Госстроем. Власти субъектов федерации, коим является Москва, менять их по своему усмотрению не могут. Впрочем, столичное правительство это прекрасно понимает. На заседании правительства на прошлой неделе Юрий Лужков сообщил собравшимся, что соответствующие переговоры с Госстроем ведутся и уже найдены некоторые точки соприкосновения. Переговоры идут, по словам Лужкова, с заместителем главы Госстроя Пшимафом Шевоцуковым. Подтвердить или опровергнуть это информацию в строительном ведомстве RBC daily не удалось.

Вот несколько цифр. В этом году планируется ввести более миллиона квадратных метров домов серии П-44Т, около полумиллиона квадратных метров - серии П-3М и 220 тысяч квадратных метров - серии И-15 Три эти серии "закрывают" большую часть всего типового домостроения в столице.

Другое дело, что вопрос качества типовых домов стоит очень остро. Любая - даже самая удачная - серия морально устаревает меньше чем за десятилетие, если не обновлять ее внешний вид и "начинку". Надо сказать, что за последние несколько лет все ведущие производители вышли на рынок или с совершенно новыми, или с модернизированными сериями. И покупатель имеет возможность выбирать (в пределах одной ценовой ниши) как компании-застройщики, так и серии домов.

В дальнейшем мы продолжим знакомить вас с сериями столичных домов и с новыми разработками крупнейших строительных компаний.

Делать выбор нужно с открытыми глазами, имея полную и объективную информацию. Поэтому мы предоставляем вашему вниманию технические характеристики всех этих серий. А также приводим мнения представителей ведущих риэлторских компаний, которые занимаются их продажами.

Серия И-155 - собственная разработка компании "СУ-155", которая является ее единственным застройщиком. Дома этой серии называют "конструкторами", так как они дают возможность свободной компоновки секций и планировки квартир.

И-155: СВОБОДНАЯ ПЛАНИРОВКА

Панельные и панельно-монолитные дома. Из одних и тех же изделий по одной и той же конструктивной схеме можно собирать дома разных конфигураций, разной этажности и с разными типами квартир.

Архитектурно-планировочное решение:

Наружные стены - трехслойные железобетонные панели. Структура стен: бетон-утеплитель-бетон. В окнах устанавливаются стеклопакеты в экологически чистых деревянных рамах. В домах "башенного" типа с 1-го по 8 этаж наружные стены выполняются из монолитного железобетона.

Характеристики конструкций дома:

Характеристики квартир:
1-комн. кв. - общ. пл. 36-52 кв. м.
2-комн. кв. - общ. пл. 56-83 кв. м.
3-комн. кв. - общ. пл. 75-99 кв. м.
4-комн. кв. - общ. пл. 113-116 кв. м.

Высота жилых помещений - 2,8 м.

Вентиляция. Вентиляционный короб традиционно расположен на кухне, так как обслуживает три источника, требующих вентиляции: кухню, туалет и ванную.

Техническое оснащение дома:

Дополнительная информация:

Отопление. Усовершенствованная система отопления с терморегулятором в каждой квартире.
Просторные холлы общественного пользования. В каждом подъезде есть помещение для консьержа.

Мнение риэлтора

Увеличение шага несущих панелей до 7,2 м позволяет сооружать квартиры различных планировок. Конструкция домов предусматривает строительство подземных автостоянок. Дом серии И-155 имеет просторные межквартирные холлы, вестибюли подъездов. По безопасности, капитальности и огнестойкости соответствует мировым стандартам.

- Серия И-155 - единственные типовые панельные дома с индивидуальными планировками квартир, которые отличаются высокими потребительскими характеристиками: кухни площадью более 10 кв. м, просторные комнаты и холлы, балконы, лоджии, эркеры, наличие темных комнат и гостевых санузлов. Все это отвечает жестким требованиям, предъявляемым рынком к современным жилым домам. Технология строительства домов данной серии предусматривает также возможность перепланировок квартир и объединений их в удобные блоки.

Заместитель директора по первичному рынку инвестиционной компании МГСН Михаил КОМАРОВ:

Наряду с очевидными преимуществами у серии есть и некоторые недостатки. Такие, как небольшая по сравнению с каркасно-кирпичными и монолитными домами высота потолка (2,8 м без стяжки). Кроме того, если в трехкомнатной "стометровке" отсутствие внутренних перегородок можно считать плюсом, то для сравнительно небольших одно- и двухкомнатных квартир это скорее недостаток: намного возрастает стоимость ремонта, что автоматически отсекает существенную часть потенциальных покупателей.

Архитектура фасада оригинальна, отличается высокоэстетичным исполнением. Конструкция серии позволяет из одних и тех же изделий по одной и той же конструктивной схеме собирать дома разных конфигураций, разной этажности, с разными типами квартир. То есть дома различаются по внешнему виду, что однозначно является плюсом: приятно, когда твой дом индивидуален.

В России «опять начался строительный бум». В стране строят ныне примерно 30 млн кв. метров жилья, а к 2010 г. можно ожидать выхода на рубежи середины 80-х, когда возводилось порядка 80 млн кв. м. в год. Москва ныне является локомотивом этого бума: 15% нового российского жилья возводится именно в столице, и далее такие лидирующие темпы сохранятся. К 2020 г. в первопрестольной будет возведено 70 млн кв. метров жилья.

Опираясь на опыт реализации квартир в домах этой серии, могу сказать, что она прочно заняла свою нишу на потребительском рынке в качестве своеобразного промежуточного звена между типовыми и индивидуальными домами.

Таким образом, если раньше Москва представлялась городом семи холмов, а затем – семи сталинских высоток, то теперь она будет подпирать небо почти сотней огромных зданий. Столица России уподобится Нью-Йорку, Токио и другим крупнейшим городам мира, в которых небоскребы – главная часть ландшафта. Логика такого развития для Москвы вроде бы понятна: спрос на жилье и офисные помещения огромный, в то же время свободной земли все меньше – даже с учетом постепенного сноса ветхого жилья. Предвидя такую ситуацию, НИиПИ Генплана еще в середине 90-х разработал «Концепцию размещения многофункциональных высотных комплексов», позже преобразованную в инвестиционную программу «Новое кольцо Москвы». По замыслу ее создателей, в результате должен возникнуть единый архитектурный ансамбль – кольцо, как бы расширяющее кольцо сталинских громадин.

Такие цифры сообщил на пресс-конференции руководитель столичного строительного комплекса Владимир Ресин. По его словам, важным элементом архитектурного ландшафта Москвы в ближайшие годы станут высотные здания (свыше 30 этажей). За исключением зоны «Москва-Сити», остальные столичные небоскребы будут возводиться на периферии мегаполиса. Всего их, согласно Генплану, будет построено 97, высота отдельных будет достигать 80 этажей.

Вопрос другой: как возводить небоскребы в столице, если (не считая сталинских высоток) соответствующего опыта у строителей практически нет. Нет даже и строительных норм и правил (СНиП), которые определяют строительство зданий выше 25 этажей (а это совсем другие параметры коммуникаций, требования к материалам и т. д.). Наконец, другая, в прямом смысле более высокая техника. В сентябре эту проблему попытались решить руководители Госстроя во главе с Николаем Кошманом, который подписал соглашение о сотрудничестве в этой области с коллегами из США.

Между тем нельзя не учитывать массу сложностей, которая возникает на пути превращения Москвы во второй Нью-Йорк. Первая – сугубо материальная. По подсчетам специалистов группы компаний «КОНТИ», программа «Новое кольцо» потребует 5 млрд долл. инвестиций. Но это оценки предварительные – известно, что в процессе реализации столь грандиозных строительных планов суммы, как правило, существенно возрастают. Между тем огромные инвестиции требуются в другие строительные проекты: реконструкцию столичного центра (план «Золотое кольцо Москвы», постройка т. н. «Музыкального квартала» в районе консерватории), возведение десятков новых гостиниц, наконец, строительство четвертого транспортного кольца и новых радиальных магистралей. В то же время принята и программа создания промышленных зон на периферии города и за его пределами (предполагающая вывод предприятий из центра), под которую также понадобятся миллиардные инвестиции. Удастся ли привлечь столько средств во все проекты разом – большой вопрос.

Более «приземленный» характер носят возражения геологов: в отличие от Нью-Йорка, стоящего на скальном щите, у Москвы весьма зыбкое и в прямом смысле размытое основание. Шанхай, начавший в период китайского «экономического чуда» бурно застраиваться зданиями-гигантами, уже столкнулся с проблемой проседания грунтов под их тяжестью. Не ждет ли та же судьба Москву? – таким вопросом задаются не только геологи, но и простые жители.

В то же время даже в Госстрое далеко не все согласны с тем, что будущее столицы и вообще российских городов – в стремлении быть ближе к небу. Заместитель Н. Кошмана Николай Маслов, к примеру, заявил, что Россию спасет субурбанизация – с переселением горожан в собственные дома с земельными участками. И экологичнее, и меньше будет наркомании и криминала, свойственного асфальтово-каменным джунглям. Столичная общественность критикует план возведения небоскребов с точки зрения эстетики – дескать, даже если дома-гиганты возникнут в основном на окраинах (что не факт, поскольку еще существует проект «дома-паруса» в начале Долгоруковской улицы), вид на Москву будет совсем не тот. Не говоря уже о том, что громадные строения, как показалопыт 11 сентября 2001 г., – удобная мишень для воздушных террористов.

В пятницу гендиректор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семеняка подписал приказ О введении в действие новой редакции Стандартов выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов". Документ вступает в силу с 15 мая 2008 года. В новых стандартах агентство, основываясь на накопленном опыте работы с ипотечными кредитами (более 100 тыс. ссуд), ужесточило подходы к оценке рисков в этом сегменте. Кредиты, выданные до 15 мая по старым стандартам, АИЖК будет рассматривать на предмет рефинансирования до 31 декабря 2008 года.

Учитывая их мнение, в сентябре Юрий Лужков уже критиковал строителей за стремление строить «дома-небоскребы» где попало. Под влиянием этой критики, вероятно, разговоры о многоэтажном строительстве в центре Москвы поутихли. Высотки должны возводиться не где попало, а на периферии, где не будут мозолить глаза – по крайней мере, иностранным гостям. На приток которых очень рассчитывает московское правительство, желающее сделать город мировым туристическим центром.
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) крупнейшая рефинансирующая организация в сегменте ипотеки ужесточает стандарты выдачи, сопровождения и выкупа кредитов. АИЖК объясняет свои действия стремлением поднять качество ипотечных активов настолько, чтобы под них можно было привлечь финансирование на российском и зарубежных рынках. Для заемщиков инициатива АИЖК обернется снижением доступности ипотечных кредитов.

Новые стандарты предусматривают отказ АИЖК и от подтверждения доходов заемщиков в свободной форме по справке банка. Свою платежеспособность они смогут доказать только справкой по форме 2-НДФЛ либо по специальной форме АИЖК. Доходы в виде государственных субсидий, дивидендов, а также расходы на приобретение дорогостоящих вещей больше не будут приниматься в подтверждение платежеспособности заемщиков. Количество созаемщиков по одному кредитному договору будет ограничено тремя лицами. Участие второго супруга в сделке будет обязательным, а участие несовершеннолетних возможным только с согласия органов опеки и попечительства.

С 15 мая АИЖК не будет рефинансировать ипотечные сделки, совершенные между взаимозависимыми лицами. Как пояснили Ъ в АИЖК, по таким сделкам высоки риски в случае возникновения семейных споров у заемщиков. Согласно новым стандартам, не подлежат выкупу и кредиты, выданные на приобретение комнат. Кредиты на покупку жилого дома будут рефинансироваться, только если участок под домом находится в собственности заемщика и заложен вместе с домом. Кроме того, агентство сможет отказать в рефинансировании, если по кредиту были просрочки в первые два месяца его обслуживания или просрочка больше 30 дней в остальное время.

АИЖК пытается исключить из своих активов все потенциально рискованные кредиты класса subprime, указывают эксперты. Как следствие, улучшение качества ипотечных портфелей произойдет и в банках-агентах. Для многих из них АИЖК является единственной рефинансирующей организацией, поэтому они будут вынуждены соответствовать новым требованиям. Автоматически повысят качество активов и ряд крупных игроков на рынке ипотеки вроде ВТБ, КИТ Финанса, ГПБ-ипотеки, выкупающих у банков кредиты, выданные по стандартам АИЖК. Повышение качества российских ипотечных активов делается целенаправленно для подготовки банков к секьюритизациям как на российском, так и на зарубежном рынке, открытие которого, по прогнозам аналитиков, ожидается в начале следующего года, пояснила Ъ директор департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева. Агентство в данном случае реализует функцию института развития.

В новых стандартах АИЖК также реализовало данное осенью обещание наказывать банки-партнеры за небрежное отношение к выдаче ипотечных кредитов (см. Ъ от 4 октября 2007 года). В документе прописано право агентства вернуть банку ранее купленный кредит не только в случае возникновения просрочек по нему, но и в случае выявления фактов некачественной оценки заемщика, предоставленных им документов, объекта залога, небрежного подхода к сопровождению кредита и т. п.

Это еще больше переделит рынок ипотечного кредитования в пользу крупных банков, прогнозирует зампред правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. При этом доступ граждан к ипотеке в регионах сократится, а сама услуга подорожает. Крупные банки уже давно ужесточили параметры выдачи ипотечных кредитов, указывает господин Жигунов. Отдельные игроки, реализующие собственные программы кредитования, могут попытаться воспользоваться повышенным спросом со стороны рискованных категорий заемщиков, однако ставки по таким программам будут на 1-2, а то и более процентов выше.

Меры, предложенные АИЖК, вполне адекватны поставленной цели, считают эксперты. Однако участники рынка указывают, что оборотной стороной борьбы за повышение качества ипотечных банковских активов станет сокращение объемов кредитования небольших региональных банков. До сих пор одним из основных преимуществ небольших региональных банков перед крупными федеральными игроками была достаточно либеральная процедура оценки заемщиков, говорит руководитель блока ипотечного кредитования Альфа-банка Илья Зибарев. Теперь, когда это преимущество убирается, число их клиентов и партнеров, например тех же риелторов, сильно сократится. При этом расходы таких банков по ипотеке существенно вырастут. Учитывая, что банки обяжут выкупать некачественные кредиты, им придется потратиться на выстраивание новых систем оценки и привлечения качественных категорий заемщиков.



Главная --> Публикации