Главная --> Публикации --> Чтобы привлечь новых клиентов, ук придется отказаться от прежних стандартов торговли Малогабаритные квартиры: и мал золотник, и дорог В пределах разумного Дома на отдыхе Слияние без поглощения

Ряд заемщиков, которые были вполне интересны банкам в начале 2007 года, сейчас не смогут рассчитывать на получение кредита, заявила на пресс-конференции управляющий директор блока Розничный бизнес Банка Москвы Алла Цытович. В основном это относится к бизнесменам, а также к людям с неподтвержденным доходом.

На ипотечном рынке серьезные перемены, вызванные как ипотечным кризисом в Америке, так и январскими фондовыми кризисами. Какие заемщики в нынешнее смутное время могут рассчитывать на кредит, выяснил Собственник.

Банкам на сегодняшний день интересны заемщики с полностью подтвержденным белым доходом или с большей частью белого дохода, с хорошими активами, описывает тенденцию Рзаева Кристина, директор по продажам НБИК. Зарплаты не успевают за ценами, поэтому круг покупателей недвижимости с нуля неуклонно сужается, добавляет заместитель генерального директора Национальной риелторской группы (NRG) Алена Киприелова.

Глава компании Фосборн Хоум Василий Белов говорит о том, что уже осенью 2007 года ужесточился андеррайтинг и потенциальных заемщиков банки начали тщательно проверять. Сейчас на рынке более строгие требования банков к качеству заемщиков, проверяются все данные, рассказывает руководитель ипотечного центра компании МГСН Михаил Романов.

Уже в декабре прошлого года с рынка ушли заемщики с неподтвержденным доходом, которые хотели получить кредит с минимальным первоначальным взносом. Сегодняшний заемщик весьма состоятелен и имеет немалые накопления за душой. Чаще всего с помощью ипотеки производят обмен одной квартиры на другую. Сумма кредита при этом требуется значительно меньшая и соответствует возможностям наших граждан, рассуждает о новых ипотечниках Алена Киприелова.

Еще одна важная тенденция начала 2008 года увеличение первоначального взноса. Значительно сократилось число программ без первоначального взноса, рассказывает Василий Белов. Многие банки повысили размер первоначального взноса заемщика с 10% до 20-30%, констатирует Алена Киприелова.

Проверка заемщика и выбранной им квартиры удлиняет и без того не короткую сделку купли-продажи недвижимости. На растущем рынке недвижимости надо обладать изрядным терпением и немалой изворотливостью, чтобы закончить начатую сделку. Во-первых, ипотечным покупателям в периоды роста трудно конкурировать с покупателями с живыми деньгами. Это можно сделать, лишь увеличив цену, впрочем, многие продавцы, услышав об ипотеке, не моргнув глазом называют цену выше обозначенной в объявлении. Во-вторых, для альтернативных сделок период такого сумбурного роста цен тоже не приносит ничего хорошего. Поднятие цены на квартиру влечет увеличение цены и на другие квартиры в цепочке, доходя до последнего покупателя (которым часто выступает как раз ипотечник) как неадекватное увеличение цены, которое может превысить обозначенный банком лимит кредита. Сегодня идеальным можно было бы назвать случай, когда покупатель после одобрения банком становится собственником квартиры через 3 месяца. И, скорее всего, ему придется потратить от $15 до $20 тыс. помимо первоначального взноса и других стандартных расходов по ипотечной сделке. Продавцы называют другую цену перед сделкой, агент требует взятку, чтобы сделка состоялась, вот на что уходят неучтенные деньги.

Новый заемщик терпелив
Все эксперты отмечают, что увеличились сроки рассмотрения заявки. Раньше на рассмотрение заявки уходила неделя, а сейчас если получаешь лимит за две недели, то уже хорошо, рассказывает Михаил Романов. Из всех банков сейчас только Джи Мани банк выдерживает обещанные сроки одобрения заемщика и квартиры благодаря своей технологичности, добавляет он.

Что дальше?
Очевидно, что подобных кризисных заемщиков, столь белых и пушистых, совсем немного на нашем рынке. Расширение ипотеки в 2007 году произошло именно за счет тех серых и черных, которые с рынка ушли. Когда же улучшатся условия для таких заемщиков? Василий Белов прогнозирует улучшение условий по ипотеке ближе к осени 2008 года, считая основным фактором для этого ожидание улучшения ситуации на международных рынках. По мере устранения последствий кризиса для российских банков условия заимствования станут лучше, но влияние фондовых рынков, если они продолжат падение, может усугубить проблему с ликвидностью и привести к еще большему ужесточению условий по ипотеке, предупреждает он. Владислав Луцков говорит, что профессиональных участников рынка недвижимости на сегодняшний день больше всего беспокоят внешние факторы, влияющие на развитие отрасли: мировые макрофинансовые и макроэкономические показатели, последствия ипотечного кризиса США. На сегодняшний день нет ни одного эксперта, который мог бы с точностью предсказать развитие мировой экономической ситуации хотя бы на полгода вперед. Фондовые рынки уже приняли самый негативный оборот событий. Скорее всего, стоит ожидать рецессии американской экономики, которая, однако, в свете всех тех мер, которые принимаются американскими финансовыми институтами, не продлится дольше восьми месяцев, дает он свой прогноз.

Неудивительно, что в этих условиях растет число одобренных кредитов, но не совершенных сделок. Впрочем, пессимизма по этому поводу не разделяет Владислав Луцков, директор аналитического консалтингового центра холдинга Миэль: То, что ужесточились условия для заемщиков, не привело к сокращению доли сделок, а всего лишь препятствовало дальнейшему росту ипотеки.

Александр.

Алена Киприелова уверена, что спрос населения на ипотечные кредиты растет и будет расти. Рынок ипотеки будет расти в 2008 году меньшими темпами, чем в прошлом, но расти будет. Возможно, потребуется срок около года, чтобы рынок вернулся на прежние позиции, конкретизирует она. Она опасается, что подорожание жилья может оказаться довольно чувствительно для заемщиков, при этом 2008 год вряд ли принесет заемщикам какие-либо новые программы, дающие значительные финансовые преимущества клиентам. Но она полагает, что в борьбе за заемщика банки, как правило, будут изменять параметры кредита: комиссии, плату за ячейки, срок кредита и т. д. И куда большей популярностью будет пользоваться кредит на улучшение жилищных условий.
История 1
В Интернете, газетах, даже на уличных столбах вешают объявления, специально написанные от руки - как будто самим хозяином. Звонишь по ним - агентство. С тобой заключают договор на информационное обслуживание: предоставление не менее трех вариантов квартир, соответствующих запросу (район, количество комнат, наличие мебели-телефона и т. п.). Платишь 3,5 - 4 тысячи рублей, и на следующий день звонит барышня с предложением встретиться на станции метро. Ждешь ее там напрасно. Снова звонишь - в агентстве извиняются и обещают, что завтра обязательно покажут квартиру. Повторяется та же история с ожиданием. Наконец, едешь в офис агентства, прорываешься через охрану, скандалишь, и выясняется, что та нерадивая сотрудница у них уже не работает. Другое милое создание обещает все уладить и завтра показать квартиру... Такая вот разводка.

Как уберечься. Заключайте договор об оказании риэлторских услуг по подбору квартиры. В этом случае объектом будет не быстро устаревающая или изначально недостоверная информация, а реальные варианты готовых к сдаче квартир.

Наш комментарий
Уловка с информобслуживанием практикуется давно. Фишка в том, что по закону понятие информационные услуги не включает обязательный конечный результат в виде подобранного жилья. Вам обязуются предоставить лишь информацию - данные о соответствующих запросу квартирах. Причем в договоре зачастую не упоминается, что жилплощадь должна быть свободна, готова для сдачи внаем. В результате нередко оказывается, что данные устарели, квартира уже сдана, а то и вообще не сдается хозяевами.

Самый надежный и результативный вариант - классическая схема, когда посреднические услуги риэлтора включают не только подбор квартиры, но и организацию сделки: заключение договора найма жилья с хозяином. В итоге вы наверняка получаете жилплощадь, а также грамотно составленный договор с гарантиями прав и обязанностей сторон (неустойка за досрочное расторжение договора и др.).

Правда, и здесь встречаются засады: после того как вам понравилась предложенная квартира, радушный собственник согласился сдать ее (договор подпишем на днях) и вы благодарно попрощались с посредником (услуга, разумеется, оплачена), хозяин вдруг заявляет, что передумал сдавать жилье.

Еще был случай...
Мне понадобилось срочно снять квартиру в моем же родном городе - Жуковском Московской области. В агентстве в центре Москвы взяли 3 тысячи рублей за доступ к базе данных. Тут же обрадовали, что уже нашли нужный мне вариант, хозяйка ждет, дали ее телефон. Он был все время занят или недоступен. А потом я вспомнила, что на той знакомой мне улице всего 35 домов, а мне квартиру в 38-м пообещали...

Однако за все хорошее надо платить: за такое обслуживание риэлтор берет от 50 до 100% месячной наемной платы за квартиру.

Кстати
Базы данных по сдаваемым квартирам можно бесплатно найти в Интернете. Самая свежая информация - на сайте http://cian.ru/. Имейте в виду, что и здесь большинство вариантов предлагается через посредников, зато у вас будет большой выбор.

Аня.

В. Н.

История 2
Я с семьей снял трехкомнатную квартиру. Хозяйка сдала за приемлемую цену, но деньги взяла за год вперед. Однажды солнечным утром у двери показался двухметровый амбал, приставил к моему носу паспорт и заявил, что прописан здесь, хотя и развелся с женой. Амбал приказал освободить одну из комнат и потребовал ключ. Он стал водить проституток. Те целые ночи орали от наслаждения, а кровать гремела так, что соседи стучали по батарее. Потом у проституток и свой ключ появился. Однажды голая лахудра открыла дверь моей жене и возмутилась: Ты кто такая?!...

В то же время лица, зарегистрированные в квартире по месту жительства (прописанные), не теряют права на жилплощадь в случае ее сдачи внаем.

Наш комментарий
По закону наймодатель обязан передать нанимателю СВОБОДНОЕ жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (ст. 676 ГК РФ).

Как уберечься. Добросовестные хозяева квартир обычно не допускают таких проколов, поскольку сдают жилье по согласованию со всеми членами семьи. Ведь их цель - получать стабильную выручку, а не терять нанимателей или менять их как перчатки.

Если такие лица неожиданно заявились к вам, то можно смело предъявлять претензии собственнику-наймодателю квартиры, ссылаясь на ст. 676 ГК. Его обязанность - обеспечить вам свободное жилье, а уж как он будет договариваться со своими родственниками - не ваша забота.

История 3
Как-то мы сняли квартиру: трубы в ванной и на кухне вечно засорялись, телик был старый - не включили его ни разу. Вскоре мы съехали, а потом позвонили хозяева и стали требовать, чтобы мой молодой человек отремонтировал этот телевизор, потому что мы, дескать, его сломали!

Если хотите подстраховаться на все сто, можете перед заключением договора попросить у хозяина выписку из домовой книги, чтобы убедиться, кто зарегистрирован в квартире.

Как уберечься. Перед заключением договора в присутствии хозяина внимательно проверьте исправность всей бытовой техники, дверей и т. д. Если есть дорогостоящая аппаратура, которая работает с дефектами, укажите это в письменном акте-приложении к договору, чтобы впоследствии вас не обвинили в поломке.

Лена.

Виталий.

История 4
Мой товарищ с девушкой снял квартиру, без договора. Сделали ремонт, обустроились. А через три дня после окончания ремонта ночью ворвался мужик с ножом. Заявил, что жена сдала жилье без его ведома, пока был в командировке. Угрожая ножом, забрал всю наличку - за моральный ущерб - и посреди ночи выгнал пару на улицу.

Что касается угроз с ножом в руках и вымогательства наличных денег у нанимателей, то здесь уже пахнет грабежом - это дело милиции.

Наш комментарий
Если нет письменного договора, то подтверждением арендных отношений могут служить какие-либо другие письменные доказательства: расписка о получении денег, переписка и т. д. Однако и они в таких случаях обычно отсутствуют. А свидетельские показания в подобных ситуациях - при несоблюдении письменной формы договора найма жилья - увы, не учитываются.

Проверяйте полномочия лица, сдающего квартиру. Если он один из владельцев квартиры, находящейся в общей собственности (это видно из правоустанавливающего документа - свидетельства о праве собственности на жилье), то договор найма с вами должны подписать все сособственники либо один из них должен предъявить доверенности от остальных.

Как уберечься. Если решили сэкономить на услугах риэлтора, то хотя бы распечатайте типовой вариант договора найма жилья из Интернета (формы есть на многих сайтах по недвижимости). Подготовьте два экземпляра - себе и хозяину квартиры, и пусть он поставит на вашем свою подпись.

Наниматель заключает с хозяином договор, все чин чином. Жилец ремонтирует квартиру, которая на ладан дышит, а затем собственник вдруг требует досрочно съехать. При этом он даже соблюдает договор - возвращает месячную сумму платы за квартиру в качестве неустойки. Но ремонт-то был куда дороже - и по средствам, и по затратам времени и энергии!

Это пригодится
Кто платит за ремонт и новую мебель?

Такое согласие необязательно должно быть письменным (хотя расписка хозяина, конечно, надежнее) - можно использовать и показания свидетелей, которые подтвердят, что собственник не возражал против ремонта.

! Имейте в виду: по закону все купленные вами в арендованную квартиру карнизы, шторы, зеркала и полки и т. п. вы можете смело забрать с собой. Что касается неотделимых улучшений - скажем, поклеенных обоев, настеленного пола и т. д., то за них можно требовать компенсацию с собственника имущества (квартиры), если арендатор действовал с согласия арендодателя (ст. 623 Гражданского кодекса РФ).

Жилье внаем резко дорожать не будет. Пока

Если вы не сохранили чеков, подтверждающих стоимость стройматериалов и ремонтных работ, то определить размер трат можно с помощью оценочной экспертизы.

- Если еще год назад 700 у. е. за однокомнатную квартиру было пределом финансовых возможностей для большинства нанимателей, то сейчас нужно постараться, чтобы найти более-менее приличную однушку за тысячу у. е.

Татьяна Смирнова, менеджер отдела аренды и доверительного управления агентства недвижимости АКРУС-сити:

Для нанимателей самое выгодное время - с января по август. Осенью цены повышаются.

В ближайшее время стоимость найма жилья будет стабильно высокой, но резких скачков не ожидается.


По данным ирн.ru, средняя цена квадратного метра в Москве с 1 января выросла примерно на 7,8% с $4438 до $4783 (в рублях на 7,9% с 108 936 руб. до 117 595 руб.).

Наибольшим спросом сейчас пользуются квартиры в центре, на северо-западе, западе и юго-западе Москвы. Кстати, если раньше наличие телефона было одним из важных критериев при выборе жилья, то с развитием мобильной связи отсутствие телефона в квартире перестает существенно сказываться на ее востребованности и размере платы за наем.

В среднем квадратный метр с 1 января вырос на 8500 руб., а в ряде случаев только за три недели февраля на 15%, говорит Ольга Пономарева из агентства недвижимости Doki. По словам директора по маркетингу бюро недвижимости Агент 002 Ольги Побединской, жилье подорожало по всем сегментам: экономкласс на 7%, бизнес-класс на 6,7%, элитная недвижимость на 6%, а по отдельным объектам (одно- и двухкомнатные квартиры в Зеленограде, ЮВАО и СЗАО) до 15% и более. По данным директора аналитического центра Миэль Владислава Луцкова, панель выросла на 8%, монолит на 2,2%. Сильнее всего подскочили в цене однокомнатные квартиры до 20%, говорят несколько риэлторов: если до нового года типовая однушка (около 35 кв. м) стоила $160 000, то сейчас $190 000.

Акции ни при чем
Инвесторы бегут с фондового рынка и вкладываются в недвижимость, предполагают риэлторы, в частности Ольга Побединская из Агент 00 Управляющие это не подтверждают. Иван Гелюта из УК Агана: Целевого вывода крупных средств из фондов не наблюдается. С ним согласны Александра Водовозова (УК Уралсиб), Александр Бару (УК Райффайзен капитал), Александр Кочубей (УК Ренессанс управление активами). По данным Национальной лиги управляющих, с 9 по 31 января 2007 г. в ПИФы граждане вложили 5,08 млрд руб.

Другая возможная причина роста ужесточение условий ипотечного кредитования, которое заставило покупателей решиться на покупку по ипотеке именно сейчас. Но Пономарева из Doki говорит, что число ипотечных сделок увеличилось незначительно. Наоборот, рост цен лишает многих потенциальных заемщиков возможности приобрести жилье, сделки срываются, сообщает Игорь Садовский, первый зампред правления банка Жилфинанс. Полякова из Фосборн хоум утверждает, что объем ипотечных сделок не изменился. Спрос на ипотеку стабильно растет, но говорить о заметном всплеске в январе феврале не приходится, утверждает член правления Райффайзенбанка Роман Воробьев.

Риэлторы объясняют подорожание ростом спроса и сокращением предложения на вторичном рынке. Но цифры называют разные. Спрос увеличился на 30-35%, считает Нина Кузнецова, гендиректор МИАН агентство недвижимости: сейчас предложение около 20 000 квартир. Вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев говорит о 10 000 квартир. Побединская о 28 000 в экономклассе. В базе данных Winner, которой пользуются риэлторы, вчера предлагалось к продаже около 37 000 квартир. Юлия Полякова из Фосборн хоум рассказывает, что если год назад на одного продавца приходились 2-3 покупателя, то теперь 10 и больше. Продавец, увидев очередь на квартиру, поднимает цену, объясняет Побединская.

ПИК в регионах
Группа компаний ПИК работает в Московской области, Омске, Калужской, Калининградской, Ростовской областях, в Новороссийске, Ярославле, Нижнем Новгороде, Таганроге и Перми. Общий объем возводимых площадей за пределами Москвы (на основе земельного банка) 9,1 млн кв. м.

Михаил Бусыгин, член правления Городского ипотечного банка, считает, что спрос на ипотечные кредиты стабилен, как и на недвижимость, а вот ставки ипотеки все же существенно подросли.
Первый участок площадью 62,1 га расположен во Фрунзенском районе города, мкр. № 1 жилого района Сокол, и вплотную примыкает к уже существующей стройке группы (строит около 145 000 кв. м жилья), рассказал Ведомостям член совета директоров ПИК Сергей Канаев. Примерная площадь застройки составит 620 800 кв. м. Второй участок в 25,8 га расположен в Дзержинском районе, мкр. № 15, и также примыкает к участку ПИК (уже строит около 100 000 кв. м) в жилом районе Брагино. Здесь планируется построить 258 100 кв. м.

Помимо жилья экономкласса застройщик возведет необходимую инфраструктуру. Назвать продавца и сумму сделки Канаев отказался. Компания планирует начать работы в 2009 г., а завершить проект до 2015 г. Канаев оценивает объем инвестиций в $800 млн. Всего ПИК работает в 10 российских регионах (19 городах), земельный банк составляет около 16 млн кв. м. По какой цене будет продаваться жилье, в компании не уточняют. Сейчас ПИК реализует квартиры в Ярославле от 33 000 до 40 000 руб. за 1 кв. м.

Группа ПИК
девелоперская компания
Земельный банк более 10 млн кв. м.
Выручка (первое полугодие 2007 г.) $744 млн.
EBITDA $114 млн.
Акционеры: по 42,18% у президента Кирилла Писарева и председателя совета директоров Юрия Жукова, 15,64% в свободном обращении.
Капитализация на LSE 20 февраля $14,16 млрд (минус 0,69% к предыдущему закрытию).

У компании есть деньги и она обеспечивает себе земельный банк на многие годы вперед, комментирует аналитик Ренессанс капитала Алексей Языков. В ходе IPO летом прошлого года компания продала 15,64% акций за $1,93 млрд. Сейчас в портфеле ПИК в Ярославской области примерно 1,1 млн кв. м жилья, говорит Канаев. По мнению пресс-секретаря СУ-155 Федора Сарокваши, на появление нового игрока рынок отреагирует ростом цен на 30-40%. До прихода крупных девелоперов в Ярославле давно ничего не строилось. Так как ни о каком массовом строительстве речи не идет, рынок пока не насыщен. Избытка не будет еще несколько лет, заключает он.

ПИК не единственный столичный девелопер на рынке Ярославля. В августе 2007 г. СУ-155 выиграла аукцион на застройку 24,5 га во Фрунзенском районе города (мкр. Дятьково). В течение восьми лет компания планирует построить 250 000 кв. м жилья с инфраструктурой. Инвестиции в проект оценивает в 7,5 млрд руб. собственных и привлеченных средств. В мае того же года СУ-155 получила на аукционе право на строительство 220 000 кв. м жилья на территории в 23 га в центре Ярославля. Привлекательным считает Ярославль и Главстрой Олега Дерипаски. Компания построит на месте Ярославского завода топливной аппаратуры квартал Бизнес-сити. На территории в 4,6 га планируется разместить несколько офисных зданий, ресторан, гостиницу и развлекательный центр. Инвестиции участники рынка оценили в $150 млн.



Главная --> Публикации