Главная --> Публикации --> Жилые комплексы в городах и поселках юго–востока подмосковья Элита не нуждается в инфраструктуре Цены на московское жилье прекратили рост Ипотечная покупка недвижимости на кипре Москва хочет быть как сочи

Анонсируемое мероприятие - третий из организованных за последние годы в Москве форумов, в названии которых есть слово биеннале. Московская биеннале современного искусства существует с 2005 года и стабильно получает деньги из госбюджета. В прошлом году была объявлена и Первая московская международная биеннале молодого искусства Стой! Кто идет? - она должна состояться в июле 2008 года. Организаторами новой архитектурной биеннале стали Международная конфедерация союзов художников, Государственная Третьяковская галерея (ГТГ), ЦДХ, Москомархитектура, фонд Арт Москва, Государственный музей архитектуры им. А.В. Щусева (МУАР) и журнал Проект Россия.Московская архбиеннале пройдет под заголовком Как жить, видимо, с акцентом на как. Это актуальная тема в стране, переживающей строительный бум. По сообщению организаторов, на Первую московскую биеннале архитектуры приглашаются архитекторы и градостроители из разных стран, готовые показать свои решения проблемы строительства массового жилья. Для российского профессионального сообщества это послужит стимулом выйти за рамки сложившейся практики, а для иностранных участников форум станет возможностью участвовать в процессе формирования новой жилищной среды России.

В Центральном доме художника (ЦДХ) сегодня будет объявлено о проведении с 27 мая по 26 июня Первой московской биеннале архитектуры. Считается, что важнейшими событиями в области искусства и архитектуры являются именно биеннале - некоммерческие смотры, проходящие раз в два года. Российское культурное сообщество привыкло ориентироваться на биеннале современного искусства в Венеции и на международную архбиеннале, которая проходит там же. Теперь и у нас есть такие.

Генеральный план развития Москвы столичное правительство представит в залах ГТГ на Крымском Валу. Экспозиция Архкаталог, на которой продемонстрируют лучшие работы российских архитекторов за прошлый год, расположится в ЦДХ. Там же будут и стенды зарубежных участников. МУАР целиком отдадут российским архитекторам под экспозицию, посвященную новым городам России, и выставку советской утопической архитектуры. Организаторы обещают включить в биеннале экспозицию европейского конкурса EUROPAN, выставку достижений в области общественного жилья в Мадриде и 13 проектов реконструкции Нового Орлеана из архитектурного конкурса, который проводится голливудской звездой Брэдом Питтом.
В конце прошлой недели глава Госстроя Николай Кошман подписал с председателем совета директоров "Российские коммунальные сети" ("РКС") Михаилом Абызовым соглашение о сотрудничестве. Здесь важен прецедент - открыты двери коммунальной отрасли для частного бизнеса. Документ подписывался поздно вечером. Николай Кошман объяснил это тем, что шли переговоры с основным учредителем "РКС" - главой РАО "ЕЭС России". Как стало известно, именно на них РКС и оплатили свой входной билет в российскую коммуналку - электрики клятвенно обещали не поднимать тарифы на электроэнергию в тех регионах, в которые пришла компания "РКС".

У биеннале будет несколько площадок, в том числе Белый дом - там выставят лучшие проекты социального жилья. Основными местами проведения выставок и мастер-классов станут ЦДХ и МУАР. Открытая колоннада вокруг ЦДХ и отдела ХХ века Третьяковки тоже будет превращена в экспозиционное пространство.

Во-первых, компания получила важную для нее гарантию: финансовая помощь, предусмотренная в бюджете - компенсация за льготы по оплате жилья, экстренные ремонты и т.п., - будет поступать и в ее руки. Ранее Госстрой придерживался позиции, что в те регионы, в которые пришли "РКС", вообще не стоит выделять какие-либо деньги. Теперь Николай Кошман заявил, что дискриминации не будет. В свою очередь компания пообещала, что, если и региональные власти будут доплачивать за своих льготников, она не станет пересматривать тарифы на этих территориях в течение трех лет и вообще на всех "ее" территориях тарифы не обгонят инфляцию.

Словом, состоялся перелом, в который, похоже, еще многие присутствовавшие не верили. Видимо, потому после подписания соглашения в зале повисла буквально гробовая тишина. Однако стороны не стали разочаровывать присутствующих и сообщили приятные новости.

Хотя "РКС" за полгода успели занять около 5-7 процентов рынка, однако это только начало. Как удалось выяснить корреспонденту "РГ" в беседе с информированными источниками, "РКС" помимо котельных и водоканалов хотят обслуживать и жилые дома. Соглашением предусматривается совместная работа компании и Госстроя над законопроектами о концессиях, о финансовом оздоровлении и реструктуризации долгов коммунальной отрасли, которые планируется представить на обсуждение депутатам Госдумы еще до конца этого года.

Во-вторых, в первые годы своей деятельности компания не намерена извлекать прибыль, а обещает вложить ее в новые технологии. Учитывая, что этого не так уж много, она собирается за пять лет инвестировать в отрасль 700 млн. долларов.

Расставить приоритеты
Что больше всего интересует покупателей загородной недвижимости? И что они предпочтут при возникновении противоречий по линии удобства уединенность? Валерия Родионова, руководитель филиала Сивцев Вражек компании Новый город, говоря о целевом назначении, подразумевает под ним, правда, не юридический аспект, а мотивы покупателя. Существует два основных варианта, считает эксперт. В первом случае люди собираются жить в этом доме постоянно и каждый день ездить на работу. Здесь, конечно, они готовы к компромиссам: потерпят и город под боком. Главным для таких покупателей является все-таки возможность добираться до Москвы за какое-то разумное время. Плюс городской комфорт, цивилизация в каждодневном режиме. Имея такие потребности, ничего не поделаешь приходится поступиться и в вопросах экологии, и в живописности места, и прочих подобных материях. Второе назначение покупки более-менее продолжительный отдых, возможность самому выехать на две-три недели, а пожилых родителей с внуками вообще отправить на все лето. Тут приоритеты меняются с точностью до наоборот: человек ищет чистую природу и отсутствие под боком города. И готов ради этого пожертвовать и транспортной доступностью, и городскими удобствами, и инфраструктурой.

За последние десять-пятнадцать лет широкие массы наших состоятельных людей окончательно пришли к выводу, что правильнее жить за городом. Лучшая экология, возможность быть поближе к земле оказываются доводом, перевешивающим необходимость каждый день тратить на дорогу больше времени или недостаточный пока еще уровень развития инфраструктуры. Проблема, однако, в том, что и город идет следом. Чем больше жителей перебираются в Подмосковье, тем больше там появляется сугубо городских атрибутов: много народа и машин, шумы, запахи

Открытые блага цивилизации
Во многих статьях особенно рекламных проводится мысль о том, что инфраструктура в Подмосковье уже почти равноценна городской. Как всегда в подобных случаях, ключевым является слово почти при ближайшем рассмотрении оказывается, что много чего не хватает

Впрочем, другие эксперты не соглашаются со столь жестким водоразделом. На мой взгляд, удобства и уединенность вовсе не противоречат друг другу, говорит Савелий Орбант, генеральный директор компании МИЭЛЬ-Загородная недвижимость. Жизнь в собственном загородном доме изначально предполагает некоторую изолированность от внешнего мира. С другой стороны, например, в организованных коттеджных поселках на Рублевке в распоряжении жителей все прелести инфраструктуры от образовательных учреждений до элитных ресторанов и закрытых клубов. Здесь все зависит от потребностей клиента и формата загородного комплекса. Если человеку необходимо уединение, то он выбирает клубный поселок на двадцать домов, где стоимость каждого коттеджа колеблется от трех до шести миллионов долларов.

Что касается других направлений, то там ситуация совершенно иная. По словам Валерии Родионовой, инфраструктура активно развивается на Калужском, Новорижском, Ярославском направлениях. Однако появляющиеся там объекты в основном ориентированы на бизнес-класс. С точки зрения очень состоятельного человека, уровень явно не дотягивает, и такому покупателю все равно приходится пользоваться московскими объектами.

Единственным исключением тут выглядит Рублево-Успенское шоссе. Дело не только в том, что инфраструктурных объектов там много, считает Нина Резниченко, руководитель департамента загородной недвижимости компании IntermarkSavills, и есть всевозможные детские заведения от садов до школ, в том числе специальных, имеются целые сети торговых, спортивных, развлекательных объектов. Гораздо важнее, вероятно, тот факт, что инфраструктура на Рублевке открытая она расположена вне поселков. Это очень удобно жителям содержание не ложится на плечи владельцев коттеджей. Кроме того, наличие подобных объектов вне поселков говорит об определенной зрелости направления: девелоперы не боятся их строить. Не боятся, потому что уверены в солидности и покупательной способности здешней публики.

Не до быстрой езды
Автомобильные пробки настоящий кошмар современных городов. Вероятно, их можно назвать самой серьезной проблемой наших дней, по крайней мере, ни одна другая не отнимает у современного человека по 2 3 часа жизни в день. Пробки отнимают.

Что касается традиционных ценовых аутсайдеров восточных и юго-восточных направлений, то их освоение современными коттеджными поселками, можно сказать, только начинается. Пока строятся лишь жилые дома: покупателям по умолчанию рекомендуется закупаться по дороге домой, например, в Ашане либо в Белой даче. Полная инфраструктурная самодостаточность, возможность жить, не отправляясь за каждой малостью в Москву, для здешних мест это наступит в далеком будущем.

Дорожные пробки подстерегают автолюбителей и за пределами столицы, в Подмосковье они могут быть даже еще более многокилометровыми, говорит Савелий Орбант. Это происходит из-за перекрытий Рублево-Успенского, Минского и Киевского шоссе, по которым довольно часто провозят высших руководителей нашего или других государств. А ведь загород не Москва, здесь водителю очень сложно найти альтернативный вариант проезда. Кроме того, движение затрудняют постоянные ремонтные работы и аварии. А уж если ДТП произошло на узком двухполосном шоссе (например, Пятницком), это и вовсе вызывает коллапс. Сегодня можно сказать, что проблемы есть практически на всех трассах. Проще перечислить те, где их меньше всего Новорижское и Киевское направления.

По злой иронии судьбы, убежать от автомобильных заторов невозможно. Во-первых, они сами идут за нами по мере освоения направления, строительства новых коттеджных поселков становится все больше машин. А во-вторых, в Подмосковье есть и свои собственные проблемы: на дорогах много грузового транспорта, все эти большегрузные фуры

Татьяна Сташкевич, руководитель департамента загородной недвижимости корпорации Рескор, среди недавно построенных транспортных сооружений выделяет Краснопресненский проспект это действительно важная для подмосквичей новинка, поскольку Новорижское шоссе приобрело, наконец, адекватный въезд в город. На очереди коренная реконструкция Ленинградского шоссе и проспекта, организация по ним бессветофорного движения. Но считать новые магистрали панацеями в борьбе с пробками вряд ли можно: практика показывает, что уже через несколько месяцев водители оценивают преимущества новопостроенных дорог, и к ним начинают стягиваться новые потоки машин. И количество пробок повсюду становится среднеарифметически московским

По мнению Валерии Родионовой, транспортная ситуация в Московской области в целом не такая критическая, как в Москве. Однако вряд ли это кого-то утешит: дело в том, что модель жизни современного преуспевающего человека предполагает, что он ежедневно ездит на работу в столицу. Бизнес-центры вдоль основных магистралей и реконструируемой ЦКАД все это существует пока только в проектах. Так что приходится водителям стоять в пробках при въезде в Москву и внутри города.

Опрошенные нами эксперты уверяют, что еще есть оазисы. Ближе 15 км вряд ли, но на этом удалении можно найти прекрасные стародачные места, где будет неплохо. Белочки и ежики сохранились, обнадеживает Валерия Родионова. Если же график жизни более свободный и в каждодневных поездках в Москву необходимости нет, можно поискать на расстоянии первого бетонного кольца (25 км от МКАД). Там достаточное количество привлекательных мест для жизни, природа практически еще не тронута.

Куда податься?
Сохранились ли в относительной близости от Москвы места, куда можно убежать от наступающего города? О девственно-чистой природе говорить не будем но хотя бы так, чтобы не вспоминать ежесекундно о находящемся неподалеку мегаполисе, не слышать его и не дышать соседним индустриальным гигантом. Или все это возможно только за 100 км от МКАД?

Главное цена и качество
Опрошенные нами эксперты считают, что основное в конкуренции это все-таки не географическая близость, а нахождение поселков в одном ценовом сегменте. Поселки одинаково высокого статуса могут находиться на разных направлениях, говорит Максим Сухарьков, генеральный директор компании OSTOGENKA Real Estate. Конечно, речь не идет о диаметрально противоположных трассах. Но, например, поселок Архангельское, расположенный на Калужском шоссе рядом с одноименным пансионатом, вполне конкурентоспособен многим объектам на Рублево-Успенском шоссе.

Однако, как говорят в фильмах и анекдотах, есть плохая новость она состоит в том, что окрестности российской столицы активно застраиваются. Первыми, конечно, в поле зрения застройщиков попадают земли вокруг трасс, а некие неудобные с точки зрения транспортной доступности территории еще могут сохраниться. Но это временно. Неудобные места, конечно, еще сохранились и в Ближнем Подмосковье, но все они будут застроены, говорит Нина Резниченко. Жильем или нежильем это другой вопрос. Так что если человеку хочется жить совсем в стороне от города, не видеть и не слышать его, ему остается только сегмент дальних дач, который сейчас развивается и в котором сегодня можно выбрать как дорогое жилье, так и подешевле.
Синонимом слову конкурент служит понятие сосед по рынку. И в области недвижимости это соседство чаще всего самое натуральное и осязаемое: наиболее очевидна конкуренция между поселками, расположенными на одном направлении и на примерно одинаковом расстоянии от Москвы. А могут ли конкурировать поселки, находящиеся далеко друг от друга на Киевском и Дмитровском направлениях, например? И если да, то какими характеристиками должны обладать эти объекты?

Существуют и другие аспекты, о которых не сразу и вспомнишь. Например, степень готовности поселка. Совершенно очевидно, что для человека, которому жилье нужно здесь и сейчас, абсолютно неприемлем вариант, когда поселок представляет собой лишь поле, на котором колышками размечены границы будущих участков. Такой покупатель будет искать готовый дом, а объекты, пребывающие в стадии прекрасного далека, не станет рассматривать вовсе, сколь бы привлекательными ни были цена и прочие параметры.

Как правило, конкурируют проекты, имеющие схожие параметры: площадь, количество домовладений, размеры домов и участков, набор инфраструктуры, добавляет Наталья Бланкова, маркетолог компании Пересвет-Реал Эстейт. Располагаться они могут на разных направлениях, а если на одном, то расстояние между ними вполне может достигать десяти километров. С другой стороны, совершенно разные по типу поселки, даже находящиеся рядом, могут позиционироваться в разных ценовых группах и совсем не являться конкурентами. Например, если один проект имеет площадь пять гектаров, а другой пятьдесят, то говорить о том, что они конкурируют, не приходится.

Тонкости выбора
Потребитель, принимающий решение о покупке исходя из цены и параметров предлагаемого товара, это азы экономики. Такие азы, что существуют только в учебниках. А в реальной жизни все значительно сложнее там есть дополнительные обстоятельства.

Одинаковых проектов не существует, подводит итог Ирина Корнелиуссон, директор департамента загородной недвижимости компании MAYFAIR Properties. Они могут быть схожи по концепции: один формат недвижимости, похожая инфраструктура, транспортная доступность, однако все равно найдется огромное количество различий. Кроме того, отмечает эксперт, покупатель загородной недвижимости с каждым годом становится все более искушенным и сегодня обращает внимание на такие аспекты, о которых раньше мало кто задумывался. Например, на экологичность не в смысле местоположения (об этом беспокоились и раньше), а на материалы, из которых построен дом. Современный покупатель смотрит и на социальное окружение поселка, инфраструктурную насыщенность. Все это делает проекты еще более непохожими. Соответственно, выбирая коттедж, люди поневоле задумываются о разных вариантах и на разных направлениях.

На вопрос о том, остаются ли имиджевые соображения главными или их значимость постепенно снижается, были даны противоречивые ответы. По мнению Максима Сухарькова, это больше в прошлом, а сегодня выбор места жительства определяется более практичными соображениями транспортной доступностью, наличием необходимой инфраструктуры и т.д. Сходной точки зрения придерживается и Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании Новый город, отметившая, что последний раз покупатель, руководствовавшийся подобными соображениями, был в практике ее агентства два года назад. Однако есть и другие мнения. Покупатели недвижимости на Рублево-Успенском шоссе крайне неохотно рассматривают замену своей собственности на что-то еще и чаще всего только в инвестиционных целях, замечает Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании ТЕРРА-недвижимость. По оценке наших аналитиков, говорит Ирина Корнелиуссон, существует три группы направлений: наиболее престижные (Рублевка, Ильинка, Подушкинское, Новая Рига), среднего ценового сегмента (Минское, Киевское, Калужское, Можайское, Дмитровское) и наименее престижные (прочие). И конкуренция между проектами может быть только в рамках одной группы.

Первое из них соображения престижа. Существует определенный класс людей, которым необходимо жить непременно на Рублевке. При всей туманности и размытости сферы, где рациональные соображения тесно переплетены с психологией, отметим еще один важный фактор статусность часто нужна с опережением: человек еще не входит в желаемую социальную группу, но уже очень хочет доказать окружающим, что он уже там. Один из способов попасть в высшую обойму жить в правильном месте, а для чиновника или бизнесмена высшего уровня таковым может быть признана только Рублевка.

Существует, однако, и еще одно соображение, в важности которого не усомнился никто. Более того, важность этого фактора постоянно растет вместе с ростом числа автомобилей в российской столице и разбуханием транспортных пробок. Речь идет, как все уже, вероятно, догадались, о близости к месту работы в Москве и удобстве проезда. Достаточно большое количество людей, желающих купить коттедж на Новорижском шоссе, рассматривают и Киевское направление тоже, говорит Наталья Ветлугина. Если ехать, например, с Кутузовского проспекта, то особой разницы нет. Также подойдет и Калужское шоссе район Новоглаголева, Шишкиного леса А вот, скажем, Ярославское шоссе, конечно, выбивается из этого ряда.

В процессе выбора могут оказаться решающими и эмоциональные соображения, воспоминания детства. Человек жил здесь на даче в детстве, здесь обосновались его друзья, родственники и новый загородный дом хочется купить непременно в этом же месте. Однако в целом эти факторы вряд ли важные: ими руководствуется минимальный процент покупателей. Все-таки жизнь сегодня достаточно жесткая, не до сантиментов

У разных направлений уже появляются собственные козыри в конкурентной борьбе. У Рублевки престижность, но не только. За последние годы эта трасса приобрела степень благоустроенности, совершенно недосягаемую для всех прочих подмосковных направлений, отвечает Наталья Ветлугина. Такого уровня безопасности и благоустроенности нигде больше найти невозможно. Всевозможные элементы инфраструктуры (спортивной, развлекательной, для детей) не просто не уступают московским они подчас лучше.

Чем привлечь?
Человека, выбравшего себе для жизни определенное направление, можно переубедить, считает Сергей Лупашко, президент Группы компаний Рескор. Однако для этого придется постараться. Нужно предложить что-то интересное, чем-то удивить. Такими факторами могут быть и цена, и экология, и какие-то уникальные объекты инфраструктуры.

Фишка Новорижского направления новизна. Эта современная трасса проложена недавно, она еще не успела обрасти многочисленными деревнями, из-за которых скорость движения неизбежно снижается. А после того, как в декабре прошлого года это шоссе получило, наконец, адекватный въезд в Москву, оно еще более укрепилось в статусе направления для современных мобильных людей. Некое олицетворение добротного бизнес-класса: селящиеся здесь люди ценят время. Также они не кидают денег на ветер, но при этом и не копейничают.

Места к северу от Москвы активно используют доставшиеся им природные преимущества водохранилища и холмистый рельеф. На этих направлениях активно развивается все, что связано с водными видами спорта, отмечает Максим Сухарьков. Также здесь появилось большое количество инфраструктурных объектов для занятий горными лыжами.

Восточные направления никогда не сравняются в цене с престижным западом, убеждена Наталья Ветлугина. Здесь тесно переплелись вопросы экологии и социального статуса проживающих. Все это формировалось десятилетиями следовательно, если и будет меняться, то с такой же скоростью.

По-прежнему дальний восток
Во всех рейтингах, составляемых аналитиками загородного рынка, восточные и юго-восточные направления занимают почетные последние места. Сможет ли эта ситуация когда-либо измениться? Если да, то в очень неблизком будущем.

На восточных направлениях сейчас очень благоприятная ситуация: земля достаточно дешевая, практически отсутствуют проблемы с коммуникациями, девелоперы могут заполнить нишу доступного загородного жилья, соглашается Ирина Корнелиуссон. Естественно, ни о какой конкуренции более престижному западному направлению речь не идет, так как не решены проблемы с транспортной доступностью и равноценным окружением. Тем не менее, восточные направления сейчас набирают популярность, так как очень привлекательны по цене.

С другой стороны, восток дешев а это само по себе огромное конкурентное преимущество. Поселки класса бизнес и эконом, строящиеся по Горьковскому направлению (например, Маренкино), уже успешно конкурируют с теми, что строятся на Симферопольском, Киевском, Минском и даже Новорижском шоссе, отмечает Максим Сухарьков. Только с очень дальними в районе 80 120 км от МКАД. Если по восточной трассе надо ехать в два-три раза меньше, покупатели, готовые пожертвовать престижностью, всегда найдутся.



Главная --> Публикации