Главная --> Публикации --> Олег репченко: новая волна роста цен приведет к кризису на рынке недвижимости! Жилые комплексы в городах и поселках юго–востока подмосковья Элита не нуждается в инфраструктуре Цены на московское жилье прекратили рост Ипотечная покупка недвижимости на кипре

КИТ Финанс первым среди российских банков после наступления кризиса провел сделку по секьюритизации ипотеки. Одновременно она явилась первой рублевой сделкой, реализованной за рубежом. Ранее аналогичные операции проводились на западном рынке исключительно в валюте. Эмитентом рублевых евробондов выступила компания Russian Mortgage Backed Assets (Rumba) S.A., зарегистрированная в Люксембурге. Бумаги прошли листинг на Ирландской фондовой бирже (Irish Stock Exchange), а обращаться будут в международной депозитарно-клиринговой системе Euroclear.

КИТ Финанс первым из российских инвестбанков разместил номинированные в рублях ипотечные облигации за рубежом. По информации КИТ Финанс, около половины шестимиллиардного выпуска выкупили европейские фонды. Эксперты недоумевают, зачем западным инвесторам могли понадобиться ипотечные бумаги невысокой доходности.

Как рассказал вчера Ъ финансовый директор КИТ Финанс Дмитрий Ромаев, более 50% выпуска приобрели российские институциональные инвесторы, в том числе и банки. Остальное выкупили европейские фонды, ориентированные на рублевые активы. В частности, эти фонды базируются в Англии, уточнил он. В банкеорганизаторе размещения Morgan Stanley вчера отказались его комментировать. Днем раньше Александр Винокуров, глава КИТ Финанс, заявлял журналистам, что книга заявок открыта и ведутся переговоры с инвесторами, как с российскими, так и западными. По словам начальника отдела структурных продуктов банка Союз Константина Черкасова, похоже, банк не рассчитывал получить спрос на свои бумаги в полном объеме на внутреннем рынке, поэтому он сделал ставку на иностранных инвесторов.

Старший транш бумаг, обеспеченных ипотекой, составил 5,445 млрд руб., ставка купона определена в размере 8,75% годовых. Объем транша В равен 605 млн руб., ставка купона 9% годовых. Агентство Standard Poor`s присвоило облигациям класса А рейтинг BBB+, облигациям класса B рейтинг BB.

Старший аналитик АнтантаПиоглобал Максим Осадчий позитивно оценивает результаты размещения: С учетом аллергии рынка на ипотечные бумаги размещение обоих траншей в полном объеме можно считать вполне успешным.

Господин Ромаев пояснил, что средства, привлеченные от размещения бумаг, будут направлены на кредитование ипотеки и малого и среднего бизнеса. В 2007 году банк выдал около 20 тыс. кредитов совокупным объемом свыше $1,3 млрд, ипотечный портфель банка составил по итогам года 32,5 млрд руб. По объему портфеля банк занимает третье место после Сбербанка и ВТБ. По данным РБК-рейтинга, банк продемонстрировал максимальный прирост портфеля в 2007 году 342,6% во многом благодаря выкупу кредитов у других банков.

Оценка жилья в сделках купли-продажи
При совершении обычных сделок купли-продажи жилья его официальная оценка не является обязательным условием. Однако человек, продающий или покупающий квартиру, может обратиться к независимому эксперту по собственному желанию и за отдельную плату получить отчет о стоимости недвижимости. Руководитель департамента инвестиционного консалтинга и оценки компании Рескор Дмитрий Рощин отмечает, что на рыночную стоимость квартиры или дома влияет множество единичных и изменчивых факторов. Так как критерии оценки условны и меняются вместе с рынком, именно специалист сможет определить наиболее вероятную стоимость жилья.

Впрочем, представитель крупного иностранного банка считает, что скорее всего, сделка носила нерыночный характер. Источник указывает, что с аналогичным рейтингом на Западе имеется предложение на вторичном рынке с более высокой доходностью 9,5-10,5% годовых. Премия, которая заложена в ставку купона еврооблигаций КИТ Финанс, по отношению к доходностям безрисковых активов (валютные форварды) очень небольшая, полагает вице-президент DWS Investment Дмитрий Дудкин. В ситуации, когда многие крупные фонды продолжают испытывать проблемы с ипотечными бумагами, интерес со стороны иностранцев к таким активам представляется сомнительным.
Обязательное проведение оценки при сделках с государственным имуществом закреплено законодательно. В отношении личной собственности закон не так строг, однако определение стоимости жилья профессионалами требуется в особых случаях. Это нужно не только для разрешения имущественных споров. Сегодня без участия независимого оценщика попросту не смогут состояться наиболее значимые и ответственные сделки и операции с недвижимостью.

Как заявляет Алексей Шленов, генеральный директор компании МИЭЛЬ Брокеридж, стоимость квартиры определяется совокупностью различных данных. В частности, это местоположение и тип дома, удаленность его от центра, состояние помещений, общая жилая площадь, расстояние до метро и т. д. Учитывается также изолированность или смежность комнат, расположение окон, наличие лоджии, балкона, телефона, внешний вид дома, наличие автостоянки, состояние подъездов.

Зачастую оценивают квартиры сами риелторы, хорошо знакомые с состоянием открытого рынка. Устанавливая стоимость объекта, они учитывают интересы конкретного клиента и востребованность жилья той или иной категории, то есть его ликвидность.

На стоимость квартир влияет также критерий безопасности. Хорошо, если имеется огороженная и охраняемая придомовая территория, в подъезде установлен домофон, а у входа дежурит консьерж. Также немаловажно общее состояние подъезда. В противном случае вариант будет оцениваться ниже, даже если продаваемая жилплощадь безупречна. Ну а квартира, где не установлена металлическая укрепленная дверь и не проведен капитальный ремонт, может быть продана при значительном снижении цены.

С точки зрения ликвидности
Эксперты из МИЭЛЬ Брокеридж отмечают, что определить недостатки и достоинства домов по их типу достаточно сложно, так как любое здание имеет свои плюсы и минусы. Одними из самых непрестижных считаются хрущевки, поскольку метраж квартир небольшой, планировка неудачная. К самым ликвидным и дорогим относятся квартиры в монолитных домах, ведь эти здания возводят по индивидуальным проектам, а планировка квартир свободная, что позволяет осуществить немало вариантов обустройства жилого пространства.

Эксперты учитывают также и правовой аспект. Если квартира свободна юридически и физически (то есть в ней никто не зарегистрирован и не проживает), то она оценивается дороже аналогичной, в которой кто-то прописан.

Еще один критерий оценки местонахождение продаваемого объекта на карте Москвы. Стоимость абсолютно одинаковых по всем параметрам квартир, но расположенных в разных округах, существенно отличается. Так, наиболее дорогие объекты находятся в ЦАО, ЮЗАО, СЗАО, ЗАО и отчасти в ЮАО. Большое значение имеет и удаленность от станции подземки. Бесспорным плюсом можно считать расположение квартиры на расстоянии трех-четырех остановок или в 10 15 минутах ходьбы от метро.

Официальная оценка как необходимость
Официальная профессиональная оценка недвижимости позволяет наиболее корректно проводить сделки и потому во многих случаях обязательна. Если говорить о рынке жилья, то услуги оценщика чаще всего требуются при получении в банке ипотечного кредита или кредита под залог недвижимости. Определение стоимости предмета залога является обязательным условием всех банков.

Как замечает Елена Бармина, директор департамента территориальных отделений компании МИАН агентство недвижимости, в настоящее время при оценке квартиры учитываются и такие критерии, как экология района, наличие рядом парка или сквера, хороший вид из окон. Причем экологический фактор является важным для всех категорий квартир, а в элитном сегменте видовые характеристики могут быть даже определяющими.

Вероятно, в недалеком будущем список ситуаций, требующих проведения профессиональной независимой оценки недвижимости, пополнится. Как полагает Д.Рощин, если изменится налоговое законодательство и налоги превратятся из нормативных в рыночные, собственники станут обращаться к оценщикам гораздо чаще, так как отчет о стоимости имущества будет служить для инспекции ФНС весомым аргументом при начислении суммы налога.

Официальная независимая оценка квартиры или дома необходима также в случае возникновения имущественных споров между собственниками жилья. Примером здесь может служить раздел имущества между наследниками. Если новые собственники пожелают разделить завещанное им жилье без его продажи (допустим, один из наследников намерен в квартире проживать, а другой хочет получить денежную компенсацию), то без участия оценщика не обойтись. Как отмечает руководитель аналитической службы компании Новый город Наталья Ветлугина, любой процесс, связанный с дележом имущества, требует, чтобы стоимость этого имущества была определена и подтверждена документально. Поводом для обращения к независимым оценщикам служит также составление брачного контракта и страхование недвижимости.

В своей деятельности профессиональные оценщики недвижимости используют специальные методы. Среди них выделяют три основных: сравнительный, затратный и доходный. В столице, а также других больших городах, где рынок жилья активен, при определении стоимости квартиры в первую очередь применяют сравнительный метод, когда цена объекта корректируется в сопоставлении с аналогами. В тех населенных пунктах, где продажа квартиры редкость, могут быть использованы другие подходы. Например, затратный метод. В таком случае специалист-оценщик должен установить, в какую сумму обойдется в настоящее время восстановление или строительство из современных материалов объекта, подобного исследуемому. Эта цифра и определит цену единицы недвижимости. Эксперт может сделать выводы о стоимости имущества, применив доходный метод. При этом он учитывает вероятность извлечения дохода при использовании исследуемого объекта. Например, если он оценивает квартиру, то обязательно должен учитывать возможную прибыль от сдачи жилого помещения в аренду.

Профессиональный подход
Главный принцип, которым руководствуются в своей деятельности профессиональные оценщики доказательность. В отчете, где определена официальная стоимость исследуемого объекта, установленная в итоге сумма обязательно должна быть обоснована, поясняет Д. Рощин. Все выводы эксперта о стоимости имущества должны быть подтверждены.

Результатом официальной оценки является отчет о рыночной стоимости городского или загородного объекта. По данным специалистов МИЭЛЬ Брокеридж, для проведения этой процедуры необходимо предъявить следующие документы: свидетельство о государственной регистрации права собственности или документ, на основании которого такая регистрация может быть произведена (договор купли-продажи, дарения или др.); документы БТИ (cправка БТИ по форме 11-а, экспликация и поэтажный план); паспорт. Для оценки загородного дома нужно предоставить свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок (в соответствующем случае договор аренды земельного участка); данные о территориальных границах участка (копии геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения, кадастровый план); свидетельства о государственной регистрации права собственности на строения или документы, на основании которых такая регистрация может быть произведена (договоры купли-продажи, дарения или др.); сведения о наличии обременений; паспортные данные.

Как правило специалист применяет все указанные выше методы. Отказываясь же от использования какого-либо из них, он должен обосновать свое решение.

В отношении квартиры бизнес-класса процедура оценки может быть выполнена в те же сроки два-три дня, при этом надо будет заплатить эксперту за работу примерно 4 5 тыс. руб. Сроки оценки элитной квартиры от трех до пяти дней. Стоимость услуги колеблется в пределах 5 12 тыс. руб. в зависимости от типа объекта. Особый сегмент это загородные дома и коттеджи. Такие объекты иногда состоят из нескольких построек, поэтому процедура оценки может занимать от трех до семи дней и обойдется в 7 15 тыс. руб.

Сроки и цены
Обращаясь к профессионалам, потребитель должен иметь в виду, что, как правило, в компаниях, имеющих право заниматься оценочной деятельностью, установлены тарифы на оценку различных объектов. Стоимость работ в каждом случае определяется договором. Стандартные сроки официальной оценки типовой квартиры в Москве два-три дня. Услуги эксперта обойдутся при этом в сумму от 3,5 до 5 тыс. руб. Чуть дороже такая оценка будет стоить в Подмосковье по причине дальности расстояния и специфичности рынка. По желанию клиента специалист может установить стоимость квартиры и за один день, но при этом за услуги придется заплатить примерно в полтора раза больше.

Главное, о чем должны знать потребители: с 1 января 2008 года полностью отменено государственное лицензирование оценочных компаний. Сегодня для осуществления профессиональной деятельности в штате такой фирмы должно быть не менее двух оценщиков, являющихся членами саморегулируемой организации и застраховавших свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона от 20.07.1998 года № 135-ФЗ Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Эти специалисты могут осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между экспертом и юридическим лицом, которое соответствует требованиям, установленным законодательством об оценочной деятельности. Именно к таким профессионалам и нужно обращаться за услугами.

Где искать профессионалов
К кому же следует обращаться в случае если необходимо провести независимую официальную оценку квартиры или дома? Безусловно, найти эксперта можно по рекламе (печать, Интернет), через профессиональные объединения (например, Российское общество оценщиков). Выбирая оценщика, стоит поинтересоваться, какое учебное заведение он окончил, советует Н. Ветлугина. Курс обучения этих специалистов длится самое малое 9 месяцев и стоит более 40 тыс. руб. Но обучение за минимальные деньги и в минимальные сроки часто, к сожалению, оказывается формальным.

Московский рынок жилья развивается по своим законам. За ростом цен может наступить стагнация, а за увеличением объема предложений спад активности продавцов квартир. Меняется и спрос. О том, что происходит на столичном рынке жилой недвижимости, рассказывают эксперты и специалисты, отвечая на наиболее часто задаваемые вопросы читателей.



Екатерина Гурьева, руководитель департамента продаж компании IntermarkSavills:

Что можно сказать об основных тенденциях рынка жилья, наблюдаемых в настоящее время?

Соответственно, у российских банков уменьшается возможность заимствовать дешевые средства за рубежом, и в результате они перестают кредитовать застройщиков (или как минимум сокращают объемы кредитования). Для нашего рынка это означает, что застройщики вынуждены рассчитывать все больше на собственные силы, а значит, время от времени будут делать спецпредложения и возвращаться к ситуации, которая была несколько лет назад, когда финансирование ранних этапов строительства осуществлялось за счет предпродаж по инвестиционно привлекательным ценам.

Сейчас иностранные банки озабочены своими проблемами и ограничивают объем денежных ресурсов, предоставляемых другим государствам.

Так что ожидать снижения стоимости квартир не приходится.

Уникальность же московского рынка жилой недвижимости состоит в том, что кризис ликвидности может привести к задержке реализации крупных проектов нового строительства, что на фоне заметного неудовлетворенного спроса приведет к дальнейшему росту цен.

Рынок сместился в сторону дешевого жилья именно здесь происходят основные события. Это и понятно, поскольку эконом по-прежнему остается наиболее востребованным сегментом. Сегодня объем предложения продолжает сокращаться, а активность покупателей хотя и снижается, но все равно находится на высоком уровне. Если в начале февраля насчитывалось до десяти потенциальных покупателей на одну квартиру, то теперь два-три. Этот факт говорит о том, что рынок уже достаточно перегрет, и желающих приобрести квартиру в создавшейся ситуации становится все меньше. Похоже, что теперь приходится только ждать дальнейших действий со стороны продавцов, которые придерживают квартиры и откладывают их реализацию на более поздний срок. В сегменте бизнес предложение и спрос остаются на уровне октября 2007 года. Последние две недели мы фиксируем снижение продаж в сегменте элитной недвижимости, здесь рынок практически остановился, но объем предложений остается на высоком уровне.

Валерий Барнинец, директор по продажам Бюро недвижимости Агент 002:

Ситуацию на рынке недвижимости можно охарактеризовать как конец ажиотажа. Еще в феврале продавцы накануне сделки поднимали цены, и покупатели соглашались на ужесточившиеся условия. Сейчас же в подобной ситуации покупатели зачастую отказываются от совершения сделки.

Валерия Косенкова, руководитель группы заключения договоров агентства Открытая Компания:

Снижение курса доллара США по отношению к основным мировым валютам продолжается, и это ведет к тому, что московский рынок становится в большей степени рублевым. Основная масса продавцов перейдет на расчеты в рублях к концу нынешнего года. В долгосрочной перспективе это вызовет замедление роста цен, поскольку прекратится неоправданное увеличение стоимости квадратного метра из-за разницы курсов.

Георгий Кузин, исполнительный директор компании РДР-Холдинг:

Валерий Барнинец:

Почему растут цены на жилье, и как долго это будет продолжаться?

Георгий Кузин:

По нашим данным, в конце марта средняя цена предложения достигла 5158 долл. за 1 кв. м. По сравнению с декабрем этот показатель повысился почти на 13 %. Обычно в первом квартале года наступает период затишья деловой активности, но в этот раз было иначе. Предвыборная ситуация, инфляция, события на фондовом рынке наложили свой отпечаток. На этом фоне странно выглядят заявления о возможном снижении цен на 20 30 %. Никаких предпосылок для удешевления жилья, на наш взгляд, нет. Хотя понятно, что развитие событий будет зависеть от действий продавцов, и резкое увеличение объемов предложения может повлечь за собой коррекцию рынка в целом. Что же касается новостроек, то здесь наблюдается резкое снижение предложения во всех сегментах, которое сопровождается незначительным повышением цены квадратного метра. В сегменте эконом объем предложения сократился почти на 50 %.

Екатерина Гурьева:

Цены растут. Например, в прошлом году в центре Москвы за двухкомнатную квартиру площадью 55 кв. м просили 200 250 тыс. долл., а сейчас за такое жилье хотят получить уже 250 300 тыс. долл. Стоимость квадрата в панельных домах повышается, но быстрого роста цен здесь трудно достичь.

Валерия Косенкова:

Рост цен на квартиры в первую очередь объясняется дисбалансом между спросом и предложением, высокой инфляцией в России и нестабильностью доллара. Объемы нового строительства не увеличиваются, а большая часть возведенных объектов не поступает на рынок, так как это социальное жилье. Предсказанный кризис московского рынка недвижимости так и не состоялся многие из тех, кто откладывал покупку недвижимости, бросились покупать ее, понимая, что цены на качественное жилье будут расти.

Насколько изменился спрос и объемы предложения?

Сегодня цены растут, но гораздо меньшими темпами, чем в феврале. Рынок входит в стадию стабилизации. Как долго это будет продолжаться, неизвестно. На ситуацию влияют такие факторы, как уровень инфляции, объем предложения, изменение курса доллара.

Только за одну неделю конца марта объем предложений в целом по рынку уменьшился на 15,5 %. Сейчас основная масса игроков переходит в состояние ожидания, собственники сократили предложение до минимума: большинство предпочитают переждать еще несколько месяцев в надежде на очередное повышение цен.

Валерий Барнинец:

Спрос остается довольно высоким, а предложение ограничено. Продавцы зачастую придерживают объекты в надежде на дальнейшее увеличение стоимости квартир.

Валерия Косенкова:

Для покупателей квартир, относящихся к сегменту бизнес и элит, в 2008 году появятся весьма интересные в плане концепции и качества жилья предложения. Они будут реализованы в рамках как крупных проектов (Парк Сити, РТИ-Каучук), так и небольших (клубные дома). Однако цены на эти квартиры будут только расти и по ряду объектов могут вплотную приблизиться к показателям, установленным для самых дорогих лондонских аналогов.

Екатерина Гурьева:

Наиболее тяжелая ситуация, на мой взгляд, с жильем бизнес-класса. Значительная доля таких предложений появляется на первичном рынке, а новых проектов сегодня крайне мало. Следовательно, неизбежен дефицит жилья в этом сегменте и увеличение цены квадрата. Стоимость 1 кв. м в средней квартире бизнес-класса (например, трехкомнатной площадью 100 120 кв. м) достигла уже 7 8 тыс. долл. Но даже среди объектов, оцениваемых в миллион долларов, нет большого выбора. Из-за ограничений на строительство коммерческого жилья дефицит сохранится еще долго, поэтому цены будут только расти.

Георгий Кузин:

Валерий Барнинец:

Уменьшается ли количество сделок с использованием ипотеки?

Валерия Косенкова:

В целом по рынку количество сделок с использованием ипотечных ссуд достигает 60 %. Число выдаваемых кредитов не сократилось и остается на уровне последних месяцев 2007 года.

Георгий Кузин:

Условия кредитования с ноября 2007 года ощутимо ужесточились. Банки подняли процентные ставки, увеличили размер первоначального взноса. Риелторы констатируют, что в последнее время с рынка уходит значительное число покупателей, которые еще летом прошлого года могли бы свободно пройти андеррайтинг в банках.

Екатерина Гурьева:

Некоторые банки вообще отказались от ипотеки или усложнили условия выдачи кредитов. В данный момент многие финансовые организации больше заняты проблемами собственной ликвидности. Но тем не менее ипотека востребована, поскольку при таких высоких ценах на жилье это один из основных способов решения жилищной проблемы.

Что происходит с альтернативными сделками?

Ключевой принцип здесь: Не уверен не бери в долг. Если же покупатель трезво взвесил свои силы и решился на ипотеку, лучше не ждать, а действовать немедленно, ведь ставки кредитования могут еще повыситься. Проблемы с ликвидностью на внешних рынках, резкое ограничение возможности заимствований за рубежом для российских банков уже привели к коррекции ставок по ипотечным кредитам они выросли в среднем на 1 2 %. В ближайшей перспективе эта тенденция сохранится, поэтому лучше брать ссуду сейчас.

Провести альтернативные сделки всегда было гораздо сложнее, чем осуществить свободные продажи и покупки, а в условиях роста цен сделать это еще труднее. Если поиск альтернативной квартиры затягивается, то продавец вынужден поднимать цену. У покупателей в данной ситуации выбор небольшой: либо согласиться платить больше, либо смириться с тем, что поиск квартиры надо начинать сначала. Однако в последнем случае найти более дешевый вариант в настоящее время маловероятно.

Екатерина Гурьева:

Сейчас при продаже альтернативных квартир складывается ситуация, характерная для растущего рынка. После того как собирается цепочка и найдена последняя квартира (свободная), выясняется, что ее стоимость заметно превышает предполагаемую изначально и необходимо поднять в цене или основного покупателя, или всех участников сделки. Далее происходит следующее: либо все находят дополнительные ресурсы, либо сделка разваливается. С учетом того, что в настоящее время порядка 70 % покупателей ипотечники, которым изыскивать дополнительные ресурсы, как правило, сложно, альтернативные варианты рассыпаются чаще, чем это было на растущем рынке в прошедшие годы, когда ипотечных сделок проводили гораздо меньше.

Валерий Барнинец:

Самый точный индикатор при оценке состояния рынка альтернативных сделок количество возвращенных авансов. Увеличение этого показателя означает рост числа не доведенных до конца альтернатив. При спокойном состоянии рынка возвращать авансы приходится крайне редко. Обычно это связано, например, с изменением жизненных обстоятельств участников сделки. Так, осенью у нас в агентстве не было вообще ни одного подобного случая. Сегодня же возвращать приходится почти 40 % авансов.

Ольга Казарина, управляющий компании ХИРШ операционные системы

Альтернатива в настоящий момент неперспективная схема сделок. Риелторы все чаще отказываются от таких вариантов, поскольку случаев, когда огромная часть работы оказывается проделанной впустую из-за неувязок в цене и последующего развала сделки, становится все больше. Альтернатива работающий инструмент стабильного или стагнирующего рынка. Поэтому сегодня все чаще проводят простые сделки купли-продажи.

Валерия Косенкова:

Екатерина Гурьева:

И о перспективах

Валерий Барнинец:

В целом недвижимость остается хорошим товаром для среднесрочных вложений, который гарантирует, по крайней мере, защиту от инфляции, что особенно актуально на фоне нестабильных финансовых рынков.

Валерия Косенкова:

По всей видимости, ситуация, начнет меняться в апреле. Мы ожидаем увеличения предложения. И вот здесь основная интрига. Если реальный платежеспособный спрос еще не удовлетворен, то после увеличения предложения может последовать очередной приток покупателей и, как следствие, новый виток роста цен. Если же этого не произойдет, то цены будут по-прежнему повышаться замедленными темпами, на 1 1,5 % в месяц. Однако необходимо отметить снижение активности на рынке в целом, которое наблюдается с декабря прошлого года. Этот факт заставляет задуматься над справедливостью существующих цен.


В ноябре чиновники областного министерства строительства и ЖКХ заявили, что в Самаре за 10 месяцев построено лишь 38% от запланированного.

Цены стабилизируются, по прогнозам экспертов, к маю. Но явного их отката не ожидается.

В 2006-2007 гг. рынку новостроек мешали две основные проблемы, говорят опрошенные Ведомостями эксперты: застройщики испытывали трудности с получением земли под строительство, чиновники затягивали процесс оформления разрешительной документации на строительство и регистрации уже построенного жилья.

В регионе за этот период сделали 42% плана (675 800 кв. м жилья), сообщал в ноябре министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области Павел Донской. Уже ясно, что план по вводу жилья в 2007 г., как и в 2006 г., фактически выполнен не будет, признавался чиновник. Напомним, что в 2006 г. было запланировано строительство 450 000 кв. м, но, по данным участников рынка, сдать удалось не более 250 000 кв. м.

Но в январе 2008 г., когда были подведены итоги прошлого года, власти отрапортовали, что план по вводу жилья в Самаре выполнен. По данным областного министерства строительства и ЖКХ, в Самаре в 2007 г. введено около 0,6 млн кв. м, в области около 1,3 млн кв. м.

План на бумаге

Сейчас в министерстве строительства признают, что поторопились с не совсем оптимистичными прогнозами по вводу жилья. По словам чиновников, чтобы преодолеть фактически провальную ситуацию, велась большая работа. По поручению областного правительства муниципальные образования создали штабы для контроля за строительством жилых домов. Профильное министерство курировало их работу на местах, а в правительстве региона постоянно проводились совещания для разрешения возникающих проблемных ситуаций. В результате удалось зарегистрировать большое количество построенных, но не оформленных как введенные в эксплуатацию домов, сообщают в министерстве.

Строители и риэлторы объясняют это тем, что наконец-то были подписаны нужные документы на давно построенные, но не зарегистрированные дома. Власти реально начали решать проблему застройщиков, признает вице-президент ГК Берег Вячеслав Сидорович. По его словам, за ноябрь декабрь 2007 г. они помогли зарегистрировать многочисленные дома-призраки. Августовская смена кабинета министров, после того как регион возглавил новый губернатор Владимир Артяков, пошла на пользу рынку новостроек, констатирует Павел Третьяков, независимый консультант по недвижимости. Сергей Винтаев, руководитель Спектра недвижимости, заметил, что на региональные власти давит необходимость реализации нацпроекта Доступное жилье. Чиновники вынуждены соответствовать федеральным планам, говорит он.

Построят по-крупному

По сообщению Донского, правительство Самарской области готовится внести в Госдуму инициативу о сокращении числа структур, от которых застройщик должен получить разрешение на строительство: с нынешних 30 до пяти-шести организаций. Также областные власти будут добиваться на федеральном уровне уменьшения сроков согласования документов по застройке с теперешних полутора лет до двух месяцев. Начата работа по созданию условий для активного строительства и в 2008, и в 2009 г., рапортует Донской.

Еще одним масштабным строительством займется холдинг ППСО АО Авиакор. Проект предусматривает комплексную застройку Ленинского района, где в течение 10 лет будет введено до 0,9 млн кв. м жилой и 69 000 кв. м и коммерческой недвижимости. Соглашение с Авиакором о реализации проекта подписали в октябре 2007 г. администрация Самары и областное министерство строительства и ЖКХ. Сумма инвестиций, по информации горадминистрации, составит $1,5 млрд.

В 2007 г. в Самаре объявили о двух масштабных проектах квартальной застройки. В Куйбышевском районе одна из крупнейших самарских строительных компаний в Самаре ГК Амонд намерена построить жилой район Волгарь (1,354 млн кв. м). Он был включен в перечень объектов, по которым застройщикам будут предоставлены госгарантии по кредиту до 50% от суммы основного долга в рублях. В сентябре 2007 г. между Амондом, администрацией Самары и коллективным сельхозпредприятием Волгарь было подписано соглашение о сотрудничестве. Срок реализации проекта 2016 г.

Отток покупателей на вторичный рынок в 2007 г. уже не был таким заметным, как в 2006 г. Банкротство некоторых самарских строительных компаний и скандалы с обманутыми дольщиками успели забыться, и покупатели вернулись на первичный рынок, рассказывает Юлия Чемпинская, замдиректора по риэлторской деятельности Поволжского центра развития. Однако, отмечает эксперт, покупатели стали ревностно относиться к наличию пакета разрешительной документации.

Спрос вернулся

Спрос поддержал рост цен, хотя и не такой активный, как в 2006 г. (когда новостройки подорожали на 70%). По информации Винтаева, в 2007 г. он составил 25%. 1 кв. м в конце года предлагали в среднем по 55 000 руб.

Никита Петухов, директор подразделения жилой недвижимости Мабис, говорит, что наибольшим спросом все же пользовались почти готовые новостройки.



Главная --> Публикации