Главная --> Публикации --> Как избежать проблем, оформляя права на жилье Олег репченко: новая волна роста цен приведет к кризису на рынке недвижимости! Жилые комплексы в городах и поселках юго–востока подмосковья Элита не нуждается в инфраструктуре Цены на московское жилье прекратили рост

В столице Кубани введено 1,17 млн кв. м новых домов это на 36% больше, чем в 2006 г.

По данным территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Краснодарскому краю (Краснодарстат), в 2007 г.

Замруководителя Краснодарстата Эльза Еремина уточняет, что большая часть объема новостроек (более 620 000 кв. м) обеспечена за счет индивидуального жилищного строительства. Население за свой счет и с помощью кредитов в 2007 г. возвело почти в полтора раза больше домов, чем в 2006 г., признает чиновница. За вычетом частного жилья доля многоквартирной застройки не выглядит впечатляющей менее 550 000 кв. м, что примерно на 15% выше показателя 2006 г.

Частники дают объем

По данным департамента строительства, почти 70% от всех сданных в 2007 г. новостроек обеспечили восемь компаний: Девелопмент-Юг, Кубанькапстрой, Впик, ОБД-инвест, Нефтестройиндустрия-Юг, Раско, Пересвет-регион-Кубань и Таурас-96.

По разным причинам (из-за отсутствия мощностей на электроэнергию и т. п.) в 2007 г. не были введены шесть многоквартирных домов, говорит замдиректора департамента строительства администрации Краснодара Владимир Багметов. Всего в прошедшем году было сдано 56 многоэтажек на две больше, чем в 2006 г.. В 2008 г., по сообщению Багметова, планируется ввести около 60 объектов площадью около 560 000 кв. м.

Самые крупные проекты, реализуемые сегодня на территории Краснодара, по сообщению городского департамента экономического развития, инвестиций и внешних связей, это жилые комплексы Новый город (300 000 кв. м, планируемая сдача в 2010 г., девелопер Девелопмент-Юг) в микрорайоне Юбилейном; Европейский (около 80 000 кв. м, 2010 г., Европа-инвест, объем инвестиций 2,2 млрд руб.) на ул. Кожевенной; Академический (90 000 кв. м, 2011 г., Европа-инвест, 2 млрд руб.) на ул. Лукьяненко; Репино (140 000 кв. м, 2008-2009 гг., ОБД-инвест) на ул. Репина; Покровский (60 200 кв. м, 2008-2009 гг., Элеваторстройдеталь) на ул. Промышленной; Адмирал (50 000 кв. м, 2008-2011 гг., Кубанское речное пароходство) на ул. Кубано-Набережной.

Новостройки интересны

Центр города раздуется вдвое

Строительная отрасль в Краснодаре наиболее инвестиционно-активна, сейчас в городе реализуется свыше 250 инвестпроектов. Основной объем вложений приходится на жилищное строительство, говорит начальник отдела департамента экономического развития Краснодара Андрей Алексеенко.

Проект комплексного развития города, разработанный Санкт-Петербургским НИИ урбанистики, включает в себя не только строительство жилых микрорайонов, но и модернизацию инженерных сетей, создание новых транспортных магистралей, рекреационных зон, в том числе пешеходных, вынос деловых зон из центра города, запуск скоростного трамвая. По данным городского департамента экономического развития, об участии в реконструкции уже заявило более 50 инвесторов. Пятнадцатого февраля 2007 г. в Краснодаре пройдут публичные слушания по проекту.

В середине ноября 2007 г. градостроительным советом города был одобрен масштабный проект реконструкции центральной части Краснодара. По сообщению пресс-службы горадминистрации, планируется, что в результате реконструкции площадь жилой застройки в центре будет увеличена вдвое: с 2 млн до 4,5 млн кв. м.

Исполнительный директор Краснодарской краевой ассоциации риэлторов Ольга Проценко уверяет, что увеличение предложения на первичном рынке в Краснодаре ежегодно сопровождается адекватным ростом спроса. По ее словам, доля инвестпокупок растет, инвесторы приобретают недвижимость на этапе котлована. По оценке руководителя отдела продаж корпорации Девелопмент-Юг Светланы Яковенко, в 2007 г. инвестпокупок было 45-55%: Квартиры расходятся очень быстро, к моменту введения дома их обычно не остается.

Спрос растет

Ведущий маркетолог Macon Realty Денис Сериков отмечает в 2007 г. повышенный спрос на все виды квартир.

Маркетолог Кубаньинвеста Владимир Федоров соглашается, что краснодарцы охотно берут квартиры в новостройках: пока это дешевле, чем на вторичном рынке.

По данным Краснодарской краевой ассоциации риэлторов, стоимость первичного жилья за год повысилась примерно на 30%. Замдиректора АН Аверс Светлана Шуткина видит основную причину роста цен в том, что спрос превышает предложение. С ней согласны все опрошенные Ведомостями эксперты. В 2008 г., по их мнению, ситуация на первичном рынке кардинально не изменится спрос будет по-прежнему опережать предложение, а цены подрастут на 30-40%. Заявленные масштабные проекты смогут повлиять на рынок только через несколько лет.
В М2 № 38 (144) от 8 октября мы начали разговор о наиболее популярном сегменте рынка — жилье бизнес-класса. Сегодня, продолжая тему, мы остановимся на способах продвижения недвижимости бизнес-класса на рынке. Те, кому приходилось готовить рекламные кампании для застройщиков, неоднократно задавались вопросами: что важно сегодня для покупателя жилья? Что вызывает его интерес, привлекает внимание? Как воспринимается реклама компаний-застройщиков, их PR-активность?

По оценке Macon Realty, на конец 2007 г. средневзвешенная цена жилья экономкласса составляла 38 400 руб. за 1 кв. м, среднего класса 46 000 руб., бизнес-класса 47 800 руб., элитного класса 64 000 руб.

Позиционирование

Рекламное агентство «Ива» недавно провело экспертный опрос журналистов, пишущих о недвижимости. Были учтены мнения журналистов и рекламщиков таких изданий, как «Коммерсант», «Профиль», «Известия», «Новые Известия», «М2 = Квадратный метр» и др. Понятно, что журналисты лишь опосредованно выражают предпочтения целевой аудитории, и подобный опрос не является репрезентативным. Тем не менее полученные результаты показались нам интересными и заслуживающими внимания тех, кто работает в этой области.

Приводя конкретные примеры, когда «многоэтажки» застройщики пытаются позиционировать как элитное жилье, опрошенные эксперты пришли к выводу, что это делается в расчете на иногороднего покупателя. Москвичи, по их мнению, уже знают, чем отличается класс А от класса B или даже А– (с минусом).

При представлении комплексов бизнес-класса для московской целевой аудитории надо быть осторожным в определениях. Позиционирование такого жилья как «элитного» может вызвать негативную реакцию у осведомленного покупателя.

Говоря о рекламе недвижимости, респонденты в первую очередь вспоминали рекламные кампании, которые проводит «ДОН-Строй», отмечая при этом их агрессивность. При общем эстетическом неприятии этой рекламы респонденты единогласно признали, что она четко сориентирована на определенную аудиторию и в этом достигает цели: «Реклама того же «Дон-Строя» эффективна. Компанию, которую никто не знал, которая вышла ниоткуда, теперь знают все. Какими средствами — другой вопрос, но цели они достигли».

Реклама
В целом реклама, исходящая от застройщиков, оценивается как «неинтересная», «неяркая» и даже... «тупая». Вот что говорили опрошенные журналисты: «Сколько-нибудь интересной рекламы, пусть скрытой, я в недвижимости не встречал», «Я не могу назвать ни одной яркой кампании по недвижимости», а один редактор и вовсе заметил: «Реклама застройщиков — это ужасно. Если у нас штук 15 модулей рекламы — мы не можем нормально макет сверстать: они страшные и делаются на коленке».

«Бремя лидера» имеет и свою негативную сторону, отмеченную респондентами: именно про объекты этой компании ходит наибольшее число устно передаваемых негативных слухов. Хотя в целом компании удается держать информационную ситуацию под контролем.

Тот факт, что фирма вошла в народный фольклор, что про нее рассказывают анекдоты, говорит о высокой степени закрепленности бренда и его атрибутов в массовом сознании.

В качестве положительного примера «правильной» рекламы респонденты называли сектор элитной недвижимости. В качестве плюсов компаний, работающих в этом сегменте, то, что «они открыты, у них хорошая деликатная реклама, профессиональный персонал (Kirsanova Realty, Eline Estate)».

Вторая компания, о которой часто вспоминают, — «Строймонтаж». Отношение к этой корпорации неоднозначное: «Реклама «Строймонтажа» — очень грубый, некрасивый эпатаж» или «Прикольная реклама у «Строймонтажа»: она цепляет». В любом случае, если компании надо было выделиться среди конкурентов, запомниться, то она смогла это сделать. Рекламная кампания этой фирмы — тот редкий случай, когда внимание уделяется не только рекламе продаваемых жилых объектов, но и рекламе самого бренда компании. Что характерно, помнится именно более ранняя агрессивная реклама «Строймонтажа», а не консервативная сегодняшняя.

Прямая агрессивная реклама рассчитана больше на иногородних. Москвичи лучше знают, что где находится и сколько может стоить предлагаемая недвижимость. Кроме того, для них важно узнать качественные характеристики дома.

Общий вывод, который можно сделать, — реклама застройщиков в большинстве своем либо бесцветна и не запоминается, либо плохо учитывает особенности московского среднего класса, имеющего более высокий культурно-образовательный уровень.

Что имеется в виду? Социологами проводились исследования, которые показали, что 90% москвичей хотят остаться в своем районе. Застройщикам стоит больше внимания, чем принято сейчас, уделять рекламе среди жителей этого района. Поставить промо-щиты на дорогах, провести рекламные акции в супермаркетах этого же района.

Помимо несоответствия уровня рекламы культурному уровню московской целевой аудитории была отмечена недооценка важности рекламных акций, направленных на жителей того района, где идет строительство.

Брендинг

Эксперты отмечают также, что реклама должна содержать больше информации и «посвящать в тонкости» потенциальных потребителей.

По мнению одного из экспертов, брендинг позволяет добиться того, что название компании становится символом жилья определенного класса. В панельном домостроении этого удалось добиться ДСК- Кроме того, это еще и ориентирование компании на будущее. Своего рода превентивная рекламная кампания для тех, кто совершит покупки в будущем.

Важность создания собственного корпоративного бренда, имиджа компании очевидна. Бренд создает для компании дополнительные конкурентные преимущества, выступает своеобразным «знаком качества» и гарантией надежности застройщика.

В условиях высокого уровня спроса на московскую недвижимость многие компании живут сегодняшним днем, мало задумываясь о будущем. Рынок недвижимости продолжает оставаться информационно закрытым, его развитие до сих пор происходит под влиянием нерыночных факторов. Все это не способствует осознанию компаниями важности развития и укрепления своего публичного имиджа.

Однако в настоящее время лишь ограниченное число строительных компаний озабочено собственным имиджем. К числу таких компаний респонденты отнесли «ДОН-Строй», ДИПС и «Крост». Каждая из компаний избрала свой путь создания бренда. «ДОН-Строй» осуществляет массированные маркетинговые коммуникации по всем возможным каналам. ДИПС всеми способами подчеркивает свою близость к правительству Москвы. Маркетинговая политика компании «Крост» отражает своеобразную философию и видение руководства фирмы. Остальные компании практически не озабочены созданием корпоративного бренда.

Как и реклама компании «ДОН-Строй», наиболее часто вспоминались респондентами проводимые ею PR-акции. Но оценивают они их по-разному: «PR-акции «ДОН-Строя» я посещала, ничего интересного — в цирк я могу и так сходить» или «ДОН-Строй» устраивал классные тусовки для всех желающих на Воробьевых горах в прошлом году».

PR-мероприятия

В акциях, проводимых для прессы, также отмечается шаблонность («шатры, артисты»), отсутствие свежих идей. На этом фоне выигрышно выглядит любое мероприятие, хоть мало-мальски выделяющееся на общем фоне: «Запомнилась одна конференция по загородной недвижимости. Не сама конференция — фуршет. Там зал был украшен зеленым, и всех просили прийти с чем-нибудь зеленым. Это было интересно. Пресса как-то сразу расположилась к компании».

Как и в случае с рекламой, противоречивая оценка самих акций «ДОН-Строя» не мешает признанию того факта, что своего эффекта они достигают. Это связано еще и с тем, что другие строительные компании обычно проводят шаблонные PR-мероприятия из достаточно стандартного набора. В основном они связаны с открытием новых объектов: «Кто камни закладывает, кто экскурсии устраивает. Это связано в основном с презентациями новых проектов».

Готовя материалы для прессы, необходимо учитывать направленность этих изданий, что далеко не всегда делается строительными компаниями. «Всех интересует разное: «Коммерсант» напишет новость про то, что кран упал, «Ведомости» — про экономические последствия падения крана, «Известия» — про социальные аспекты падения крана на старушку, которая впоследствии осталась жива и пришла на выборы. Разным изданиям нужно разное».

Что интересно прессе?

Серьезным деловым изданиям интересны экспертные выступления топ-менеджмента компаний по актуальным экономическим темам. К таким темам можно отнести, например, банковские инвестиции в недвижимость. Деловые СМИ интересуют детали бизнес-плана: чей проект, участники проекта, кредитные или свои деньги, позиционирование проекта, назначение площадей, кто будет продавать проект на рынке, в чем изюминка проекта и — важно — чья земля?

При общем увлечении «чернухой», негативом пресса тем не менее готова публиковать материалы о «действительно интересных» объектах. При этом объекты должны чем-то принципиально выделяться среди себе подобных.

Что интересно конечному потребителю?

Материалы должны быть подготовлены с учетом специфики изданий и интересующих их тем. Во-первых, такие материалы вызовут гораздо больший резонанс у целевой аудитории, во-вторых, задача «пакетного» размещения таких материалов существенно облегчается.

Опрошенные эксперты отмечают, что складывается парадоксальная ситуация: большинство, казалось бы, объективных критериев в описании домов глаз «не цепляют». Архитектура, площадь, планировка — нет. Интересуют два параметра — район, цена. А точнее — «где и почем?».

Здесь, видимо, должны быть выделены два аспекта проблемы. Первый: что интересует потенциального покупателя, который именно в данный момент принимает решение о покупке. Круг тем, его интересующих, достаточно ограничен.

Более сложная задача — найти тему, которая может заинтересовать тех, кто в данный момент не рассматривает, хотя бы гипотетически, возможность приобретения жилья этой категории. Тут приходится проявлять изобретательность: «Амулет древний на стройплощадке, залежи белого камня в котловане нашли или еще что-нибудь...»

Было бы, однако, большой ошибкой считать, что решение о покупке дорогой недвижимости принимается спонтанно. Потенциальный покупатель загодя начинает собирать информацию о застройщиках и возводимых ими объектах. Часто это происходит на подсознательном уровне, нужная информация «сама» накапливается, чтобы «выстрелить» в подходящий момент. Именно здесь особую роль играет накопленный имидж бренда компании, ее марочный капитал.

Единогласно признается тот факт, что информационная закрытость свойственна всем строительным компаниям. Существует закономерность: чем больше компания, тем более она закрыта. В последнее время в этом направлении происходят определенные сдвиги. Жизнь заставляет компании менять свое отношение к связям с общественностью: «Сейчас уже важно понимать: какой отклик получает то, что делают компании. На имидж работает не только реклама, но и материалы в прессе, поэтому и организуются сейчас пресс-службы в строительных компаниях. Я знаю, например, одну очень крупную строительную компанию, где только что организована пресс-служба, набран штат сотрудников», — говорит один из экспертов.

Информационная открытость компаний

PR-подразделения компаний

Фактор открытости остается одним из важнейших в создании публичного имиджа корпоративного бренда. Массированные рекламные инвестиции могут быть перечеркнуты негибкой коммуникативной политикой руководства. Это связано с тем, что можно вложить $1 млн в рекламу, а можно просто нормально пообщаться с корреспондентом, рассказать ему о новом интересном проекте. Это читается и в отличие от рекламы производит больший эффект.

Эксперты отмечают, что сам факт создания PR-службы еще не является основанием для того, чтобы компания считалась открытой. Если эти службы полностью лишены самостоятельности и не могут сделать ни шага без санкции руководства, они превращаются в барьер между компанией и СМИ.

Медленное развитие строительного PR обусловлено тем, что традиционная информационная закрытость отрасли не формировала специалистов, способных грамотно управлять коммуникациями компании. И сейчас на рынке огромный дефицит квалифицированных PR-менеджеров, которые умеют, могут работать с прессой, да и просто рассказывать о компании.

Правильно поставленная работа PR-службы особое значение имеет в случае возникновения кризисных ситуаций, которые не так уж и редки при больших масштабах строительства. Достаточно вспомнить поведение компании «ДОН-Строй», когда у них на площадке упал кран. А после пожара в гараже они уже стали пересматривать свое отношение к таким ситуациям.

Эксперты говорят: «PR в строительстве — особенно острая проблема. Начальство не делегирует пиарщикам полномочия. Они приходят с готовым текстом и не могут ничего в нем изменить. К начальству идти он тоже не может — начальство ждет от него конкретного решения. Мне проще съездить к начальству и согласовать какие-то вопросы».

Умелое использование того интереса, который испытывают СМИ и целевая аудитория к первым лицам компании, может стать важным и даже ключевым фактором. Особый интерес деловых изданий вызывают те предприниматели, чей бизнес диверсифицирован.

Роль первого лица компании

Правильно построенная коммуникативная роль первого лица не только помогает созданию позитивного эмоционального имиджа компании, она может обеспечить нейтрализацию негатива от имеющихся проблем и недостатков в работе компании.

Привлекает внимание и способствует формированию позитивного эмоционального отношения к компании личная история основателя компании, его success-story (история успеха).

Таким ньюс-мейкером, формирующим имидж компании, не обязательно должен выступать ее владелец или директор. Это должно быть лицо, которое в глазах общественности выступает как принимающее решения.

Эксперты отмечали, что СМИ интересует не только личность владельца или топ-менеджера компании. Интересны его оценки, экспертное мнение по самому широкому кругу вопросов. Руководители компаний в других областях бизнеса в отличие от строителей активно используют этот интерес: «Найти банкира — не проблема, найти депутата или IT-директора — не проблема, найти строителя — невозможно. Ни у одного издания нет списка постоянных ньюс-мейкеров от строителей, с которыми можно делать более объемную картинку».

Частное предпринимательство в России имеет сравнительно короткую историю. Поэтому многие предприниматели еще не осознали того, какое стратегическое значение имеет общественно полезная деятельность в формировании духовной составляющей корпоративного имиджа компании. В то же время на Западе это становится одним из важных факторов позиционирования, привлечения целевой аудитории.

Благотворительность

В качестве «лидера благотворительности» среди строителей называется все тот же «ДОН-Строй». Эта компания проводит немало акций в качестве благотворительности.

Безусловно, сегодня в России это не является основным фактором воздействия на целевую аудиторию и не может привести к быстрым результатам. Можно говорить скорее о косвенном, долгосрочном влиянии. Имидж компании, ее корпоративный бренд формируется в течение длительного времени. Строительные компании уже осознали важность этого фактора при установлении отношений с жителями окружающего новостройку района.

Показательно, что, пытаясь вспомнить какую-либо благотворительную акцию строительных компаний, один эксперт вспомнил акцию «Чистый город», проведенную компанией «Нестле», далекой от строительной тематики. Тематика городского благоустройства, улучшения экологии (зеленые насаждения и т. п.) более органично вписалась бы в имидж компании-застройщика.

Буквально в последние месяцы — видимо, после участившихся конфликтов с жителями — активизировались и риэлторы. «Домострой», МИАН, «БЕСТ» — все эти компании систематически проводят рекламно-благотворительные акции.

Общее отношение так называемой «широкой общественности» к новому строительному сектору, в особенности к строительству жилья бизнес-класса, можно охарактеризовать как негативное.

Отношение «широкой общественности»

Ситуация усугубляется еще и тем, что карта критики строительства активно разыгрывается в политических целях.

Эксперты говорят так: «Те, кто покупает, — те позитивно относятся. Те, кто не покупает, — либо никак, либо негативно», а также: «Общее отношение негативное. Покупателя раздражают эти мнимые варианты с рассрочками, коммандитные товарищества».

Покупали ли вы, читатель, когда-нибудь квартиру? Все документы на нее тщательно проверили риэлторы. Нотариус засвидетельствовал дееспособность продавца, регистрационная палата проверила представленные бумаги и выдала документы на собственность, и вы сами уже не первый год живете в ставшими родными стенах? Тогда поздравляем, вы оказались в той тысяче счастливых покупателей, один из которых свою квартиру потеряет. Такова статистика. Причина иска? Их может быть множество. Предоставление неверных сведений при заключении одной из ранее прошедших с квартирой сделок, сокрытие ограниченной дееспособности продавца, претензии на проданную квартиру его родственников и многое другое. Именно об этом и шла речь на прошедшей в начале апреля в гостиничном комплексе Националь пресс-конференции Московской ассоциации риэлторов Безопасность сделки с недвижимостью миф или реальность?.

Какой вывод можно сделать по результатам этого опроса? К сожалению, неутешительный. В вопросах продвижения дорогой продукции мы пока «не впереди планеты всей». И наверное, стоит еще почитать умные американские учебники по PR и маркетингу, по психологии продаж... Возможно, тогда, пленившись понятной и красивой рекламной кампанией, кто-то выберет именно ваш суперсовременный дом, а не обычную-привычную панель.

В условиях, когда значительная часть жилого фонда уже неоднократно меняла владельцев, становится все труднее отследить детали цепочки сделок с момента возникновения права собственности. По мнению Григория Полторака, президента компании Бест-Недвижимость (вице-президента МАР), за последние десять лет криминал переключил свой интерес с продавцов квартир на покупателей, перейдя от банального завладения квартирами владельцев к законному отъему с помощью различных юридических процедур. При этом законодательство не создает у покупателя однозначной уверенности, что приобретенную квартиру у него невозможно изъять.

Риэлтор отвечает за все
Экспертам ведущих агентств недвижимости было чем поделиться с журналистами.

Персональные данные продавца и лиц, ранее проживавших на жилплощади, хранящиеся в паспортных столах и ДЕЗах, различных диспансерах недоступны собственнику жилья, что вовсе не мешает им самим спустя годы обращаться в суд с заявлением о нарушенных правах с требованием расторгнуть сделку.

В этих условиях основная нагрузка ложится на риэлтора, который проверяет все проведенные ранее с квартирой сделки. А вот возможности получить информацию по ним официально у него нет. Буквально по крупицам добывая информацию, ему надо оценить возможные риски, дать рекомендации покупателю и в случае последующего расторжения сделки через суд оказаться крайним.

По мнению Григория Полторака необходимо сделать так, чтобы гарантией прав покупателей стало государство. Или хотя бы дать возможность будущему собственнику изучить историю всех сделок с покупаемой им квартирой. Как в других странах, когда это возможно сделать на полвека назад. Сегодня же, подозревая возможные подводные камни, можно лишь посоветовать покупателю отказаться от сделки, но для продавца это большим препятствием не станет, он просто реализует ее через других не столь привередливых посредников.

Данные же, добытые риэлтором в ходе подготовки сделки в суд, переданы быть не могут, поскольку были получены частным порядком.

По её мнению, в столице появилось рейдерство в отношении дорогих квартир. Причем результат достигается путем грамотных юридических действий. Характерен пример с элитной квартирой на Фрунзенской набережной. Еще в восьмидесятые одна из её жительниц была признана безвестно отсутствующей, в дальнейшем квартиру приватизировали и продали, а спустя многие годы дама появилась, предъявив свои права на жилплощадь. То, что продавцы - ее близкие родственники - на вырученные деньги купли две квартиры, суд не заинтересовало, все стрелки были переведены на проживавших ныне в квартире покупателей. В результате семья с двумя несовершеннолетними детьми оказалась на улице, имея на руках лишь определение суда, в котором они признаны добросовестными приобретателями. Бумага эта хорошая, но совершенно не поясняющая, где ныне эта семья должна теперь жить.

Добросовестный значит без квартиры
С наибольшим количеством конфликтных ситуаций по роду деятельности знакома председатель комитета по защите прав потребителей Московской ассоциации риэлторов Вероника Панкова.

Отвечать должно государство
По мнению директора департамента вторичного рынка корпорации Инком-недвижимость Михаила Куликова, без желания и воли государства создать цивилизованные отношения на рынке недвижимости невозможно. Отношения, в которых должны быть защищены права продавца и покупателя.

Иногда покупателям приходится расплачиваться за ошибочные действия государства или муниципальных властей. Так, в Западном округе, опять же много лет назад, гражданин по решению суда прописался в подлежащий сносу дом. Получил новое жилье, обменял его. Въехавшие на его жилплощадь люди её приватизировали. Квартира продавалась-покупалась еще несколько раз, а ныне последнему из покупателей предъявлен иск и грозит выселение, поскольку решение суда, по которому тот самый изначальный гражданин вселился в давно уже снесенный дом, было поддельным.

Константин Апрелев, вице-президент МАР, напомнил, что когда в 2002 году ввели понятие добросовестного приобретателя, считалось, что это решит многие проблемы. Однако оказалось, что этого мало. Значит надо законодателю сделать очередной шаг и узаконить положение, когда точкой в спорах является запись в реестре собственников, как это сделано во многих странах. Если же ошибка произошла во время приватизации, то и отвечать за нее должно государство.

Гарантия государства могла бы быть прописана при регистрации сделок. Сейчас ответственности регистратора практически нет, он лишь выписывает свидетельство о собственности на основании представленных документов, отводя этой несложной процедуре целый месяц. В случае же конфликтных ситуаций покупатели претензии предъявляют риэлтору, просто не имеющему возможности получить и проверить все необходимые документы.

Разговоры вокруг миллиона
Отдельным вопросом обсуждения стала сумма, указываемая в договоре купли-продажи. Особенности налогообложения приводят к тому, что в договорах зачастую по требованию продавца реальная сумма сделки не указывается. В результате и государство не получает доходов, на которые рассчитывало, и продавец рискует в случае расторжения сделки получить лишь указанную в документе заниженную сумму. Опять обращаясь к другим странам, участники пресс-конференции говорили о Франции, где под налогообложение попадают лица, продавшие более двух объектов недвижимости за год и о США, где налог берется лишь с дохода на прибыль.

Сегодня покупателю в случае иска в отношении его имущества следует, не дожидаясь суда, обращаться в юридические службы компаний, через которые он приобретал жилье, получить профессиональные консультации у адвокатов, специализирующихся на жилищных делах.

В свое время был до трех лет снижен срок владения недвижимостью, позволяющий продавать его, не попадая под налоговое бремя. И цифра миллион тогда покрывала стоимость многих квартир. Но видимо настало время вносить коррективы и в эти цифры и сроки.

Здесь интересен опыт стран Балтии. В них мэрия имеет право в течение суток принять решение о выкупе продаваемой квартиры и пользуется этим правом, если цена явно занижена. После введения данного положения рынок сразу стал прозрачным.

Так с весны 2006 года по весну 2007 года на рынок вышло 105 новых поселков, а с весны 2007 года по весну 2008 года 100 поселков. Так что уровень поступления на рынок новых объектов достаточно стабилен, а вот темпы продаж, по сравнению с прошлым годом заметно упали. С весны 2006 года по весну 2007 года были полностью распроданы и ушли с рынка 70 коттеджных поселков, а с весны 2007 года по весну 2008 года всего 48.

Вообще же предложений участниками пресс-конференции было озвучено немало. Учтут их законодатели, и тогда многих из обсуждаемых проблем, возможно, просто не станет.
Формально, подмосковный рынок коттеджных поселков постоянно растет. Однако не все так лучезарно на ниве загородных поселений, как это может показаться на первый взгляд. По данным исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья, проведенного Индикаторами рынка недвижимости, число организованных коттеджных поселков предлагаемых на первичном рынке, действительно, выросло за последний год на 26,7%. Но этот прирост обусловлен не увеличением выхода на рынок новых объектов, а тем, что на рынке остаются с прошлых лет не полностью распроданные поселки.

Всем давно известна легенда о возникновении первой булочки с изюмом. Тогда генерал-губернатор Арсений Закревский обнаружил в свежей сайке знаменитого булочника Ивана Филиппова таракана. Находчивый булочник схватил насекомое и немедленно съел, заявив, что это была изюминка. Вернувшись в пекарню, Филиппов распорядился срочно начать печь булочки с изюмом, чтобы избежать наказания и окончательно оправдаться перед губернатором. Видимо, российские девелоперы готовы пойти проверенным путем легендарного булочника, выставив экзотическую инфраструктуру в качестве якорей новых хобби-поселков.

С увеличением количества предложений на коттеджном рынке начала расти конкуренция между объектами. Сегодняшний девелопер постепенно приходит к пониманию, что для обеспечения высокого уровня продаж уже недостаточно построить просто качественный и удачный коттеджный поселок. Требуется обязательно внести в него изюминку.

Следует отметить, что если увлечение гольфом указывает на финансовое благополучие и высокий социальный статус, то слабость по отношению к тотализатору на скачках, наоборот выдает в человеке ментальную неустойчивость и пагубную страсть к азартным играм. Американские девелоперы, имеющие неплохой опыт в строительстве ипподромов, давно заметили, что как только в будущий ипподром закладывается первый камень цена прилегающих земельных участков непременно снижается. Поэтому строительство гольф-поля и крупнейшего в московской области ипподрома в рамках одного проекта выглядит на первый взгляд, как минимум, странно.

Весьма наглядно эту ситуацию иллюстрирует проект Гран-При, якорем в котором должны стать ипподром и тренировочный центр для лошадей. По предварительным планам, на долю ипподрома и тренировочного центра приходится 29% общей площади застройки. При этом помимо них в поселке запланировано поле для гольфа, на которое приходится еще 18% общей площади.

Например, столь милый сердцам российской элиты яхтенный спорт нашел свое материальное воплощение в виде яхт-клубов и причалов для яхт в 10 поселках, предлагаемых на первичном рынке. Половина из них расположена по Дмитровскому шоссе, имеющему несколько выходов к большой воде. Следует отметить, что яхтенный спорт не возможен без заправки (бункеровки). Для решения этой проблемы в поселке требуется дополнительная АЗС. Выглядит она как обычный понтон с заправочными колонками, пришвартованный к причалу. Если предположить, что из 100 семей проживающих в поселке хотя бы половина имеет яхты и увлекается этим видом спорта, то станет нетрудно представить, как остальные 50% жителей будут относиться в плавучей заправочной станции в своем водоеме и постоянному шуму моторов.

Однако застройщики Гран-При настаивают на том, что ипподром это хороший повод для создания хобби-поселка. Но если допустить, что жителями поселка могут стать только заядлые игроки, то для этого понадобится более длительный срок продаж, что, на первый взгляд, явно не выгодно для инвестора. При этом, по результатам исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья, проведенного Индикаторами рынка недвижимости, схожую практику демонстрируют многие застройщики. По состоянию на первый квартал 2008 года 28 коттеджных поселков (11% рынка) имеют один или более элемент нестандартной внутренней инфраструктуры, которые могут вызвать, как положительные, так и отрицательные эмоции у потенциальных покупателей жилья.

Похожая ситуация складывается и вокруг остальных экзотических объектов внутренней инфраструктуры. Наличием конноспортивного комплекса (клуба, базы, школы) могут похвастаться 7 поселков. Их средняя стоимость на 23% выше, чем у аналогичных объектов, лишенных этой опции. Площадки для гольфа (2 поселка) могут добавить к средней стоимости домовладения примерно 10%. В целом стоимость коттеджей в поселках обладающими такими элементами внутренней инфраструктуры, как яхт-клубы, поля для гольфа, аквапарки, горнолыжные спуски и роллердромы почти на 25% выше, чем средние цены на коттеджи в аналогичных объектах, не обладающих вышеперечисленными опциями.

Примечательно, что средняя стоимость коттеджа в этих яхтенных поселках составляет $1,55 млн, то есть назвать эти поселки элитными нельзя, так как нижний порог цен в элитных поселках составляет, по оценке специалистов аналитического центра ирн.ru примерно $3,5 млн. Скорее, их можно отнести к поселкам бизнес-класса. Другими словами наличие яхт-клуба не делает поселок элитным, а скорее служит для создания и укрепления в потенциальном покупателе общего ощущения статуса и престижа. Вместе с тем, коттедж в среднестатистическом поселке, расположенном на том же удалении от Москвы и по тому же направлению, что и яхтенные поселки, без яхт-клуба почти на 40% дешевле и составляет $1,1 млн.

Помимо этого, несколько подмосковных поселков может похвастаться поистине экстравагантными и уникальными предложениями. Так на территории одного поселка можно увидеть собственную АЗС, другой поселок предоставляет в распоряжение своих жильцов взлетно-посадочную полосу, ангар для легкомоторной авиации и мото-трассу для квадроциклов. В третьем поселке есть собственный парк аттракционов, в четвертом пейнтбольное поле, а в пятом настоящая пасека. Поскольку все эти объекты уникальны, не корректно приводить по каждому из них отдельную статистику, а в среднем по рынку поселки с абсолютно эксклюзивной инфраструктурой почти на 32% дороже, чем их простые собратья.

Единственным исключением из правил является такой эксклюзивный элемент внутренней инфраструктуры как храм. Наличие в поселке собственной православной церкви (4 поселка) практически не влияет на среднюю стоимость домовладений и скорее выступает у девелопера в роли фола последней надежды. В одной половине поселков, где присутствуют храмы, средняя стоимость домовладения существенно ниже, чем в аналогичных по классу объектах, в другой половине немного выше. В среднем коттеджи в поселках с храмом стоят на 7% дешевле, чем в аналогичных объектах без него. Такая разница, в общем-то, попадает в область погрешности.



Главная --> Публикации