Главная --> Публикации --> Арендные заработки Стройка без цемента Два года до прописки Россиянам придется подождать пару лет, прежде чем заработает закон о кадастре недвижимости Мосгордума санкционировала выселение 3 тыс. человек из престижного района

Доброкачественное градообразование
Во всем мире такое масштабное строительство давно стало привычной практикой. Первые мега-проекты явились следствием жилищного кризиса, когда-то охватившего Запад. Сейчас, например, в США или Японии число частных городов исчисляется десятками. В России же это пока новый тренд.

Те, кто собирается присмотреть себе жилье в Подмосковье, скорей всего будут обескуражены в географии региона происходят значительные изменения. Вокруг столицы один за другим начинают строиться новые города, которых нет пока ни на одной карте. Эксперты утверждают: появление частных городов может существенно помочь в решении жилищной проблемы. Так чего же от них ждать москвичам?

И инвесторы, и застройщики проявляют все большее желание заниматься проектами комплексной застройки. Потому что есть уверенность в платежеспособном спросе как сейчас, так и в долгосрочной перспективе, говорит эксперт по недвижимости Алла Аксенова. По оценкам экспертов, в окрестностях Москвы находятся в разной стадии готовности около двадцати мега-проектов.

Отечественные застройщики заинтересовались комплексным развитием больших территорий совсем недавно.

В чем изюминка?
Проекты подобного рода обладают всеми необходимыми для жизни объектами инфраструктуры. В образующихся населенных пунктах предусматривается и создание рабочих мест формируются деловые центры и промышленные зоны, добавляет Мария Литинецкая.

Комплексная застройка больших территорий процесс, требующий значительных затрат и предполагающий долгие сроки реализации объектов. Поэтому позволить себе подобную роскошь могут только крупные девелоперы. В строительстве, как правило, участвуют несколько застройщиков. Сегодня на начальных стадиях находятся порядка десяти проектов (среди них Рублево-Архангельское, Остров Барвиха, Остров Истра, проект А101, заявлен проект города на 150 тыс. человек на юге Московской области, вблизи города Домодедова). Ожидается выход проектов частных городов и от компаний-лендлордов, в этом случае суммарное число таких проектов может возрасти до 15 20, говорит исполнительный директор одной из компаний недвижимости Мария Литинецкая.

Но есть нюансы.

Покупатели заинтересованы в приобретении квартир в крупных микрорайонах, поскольку застройщики возводят в них социальные и образовательные учреждения одновременно со строительством всего комплекса, тогда как при точечной застройке сроки запуска в действие инфраструктурных объектов могут отставать от сроков сдачи жилья в эксплуатацию. Но так как в последнее время стандартный набор инфраструктуры возводится в каждом районе, девелоперы предлагают потенциальным покупателям своеобразные изюминки. Например, не просто районные школы, а специализированные гимназии, фитнес-центры, дворцы спорта или даже музеи, говорит управляющий партнер другой компании недвижимости Наталья Тихоновская.

Как предсказывают эксперты, частные города могут счастливо избежать социального расслоения.

Инфраструктура города принципиально отличается от районной инфраструктуры. В разы. Далеко не каждый застройщик или инвестор в состоянии ее потянуть. Если речь идет о районе, встроенном в структуру города, то расходы на инфраструктуру могут доходить до 40%. Если говорить о городе, то расходы могут превосходить доходы от продаж, утверждает руководитель отдела комплексных исследований и прогнозирования рынка аналитического консалтингового центра Елена Логвина.

Прогрессивные мега-проекты формируются по законам, известным во все времена. Чтобы город гармонично развивался, крупные инвесторы должны здесь разворачивать свой бизнес, создавая рабочие места.

В них практически нет социального жилья. Или почти нет. А значит, и состав населения более равномерен, утверждает руководитель одного из агентств недвижимости Светлана Абелян.

Автономная жизнь: плюсы и минусы
Главный плюс комплексной застройки независимость от расположенных рядом крупных населенных пунктов. Цель застройщиков обеспечить жителей всем необходимым для комфортной жизни.

Необходимо, чтобы в таких городах было градообразующее предприятие, утверждает Елена Логвина. Как, например, в Японии есть город Тойота. Что оно производит и кому принадлежит, думаю, догадаться не сложно. Спектр вопросов, связанных с трудоустройством населения, остро встает и в среднем Подмосковье. Если возлагать надежду на Москву как на источник рабочих мест, то успешность проекта окажется весьма сомнительной.

Отсутствие ощущения уединенности из-за небольших территорий участков и большого числа жителей.

Однако имеется и целый комплекс минусов:

Уровень качества инфраструктуры. Например, уровень общеобразовательной школы в поселке может не устраивать родителей. В этом случае придется возить ребенка в московскую школу. То же самое и с медицинским обслуживанием.

Проблемы с въездом в город и выездом из него (жители новых городов будут создавать дополнительные нагрузки на трассы).

Отсутствие духа истории. Новые города строятся в большинстве своем на бывших землях сельхозназначения и не могут похвастаться памятниками истории, архитектуры тем самым духом истории, который есть в маленьких старых сложившихся городах.

Однотипность домов, отсутствие индивидуального облика каждого домовладения.

Любопытно, что география таких проектов пока довольно однородна.

Вопрос цены
Уровень цен на жилье в таких проектах пока сложно определить, поскольку в целом продажи в них еще не открыты, говорит Мария Литинецкая.

Радужно, но неопределенно
Пока подобные мега-проекты занимают только посвященных. Это популярная тема для аналитических обзоров, круглых столов и бесед в кулуарах. Основной массе москвичей вопросы комплексной застройки станут интересны после того, как многообещающие проекты приобретут реальные очертания и получат конкретное выражение в рублях и квадратных метрах.

Их объединяет одно они находятся на престижных западном и юго-западном направлениях. Например, около года назад были обнародованы масштабные планы застройки в районе совхоза Коммунарка это Калужское шоссе. Также была идея построить город миллионеров на Рублевке, говорит директор по маркетингу одного процветающего агентства недвижимости Ирина Котова. Глядя на карту, нетрудно предположить, что ориентированы такие проекты на людей, запросы которых несколько выше необходимого минимума.

Комплексное освоение больших земельных массивов является очень интересным проектом на сегодня, поскольку позволяет с нуля сформировать новую, более комфортную и современную среду обитания для населения, утверждает Марина Литинецкая.

Делать прогнозы о будущем такого формата сложно даже специалистам. Все сегодняшние проекты будут завершены только через 10 15 лет (а первые положительные денежные потоки начнут поступать через 3 4 года).

Дело, в котором кредитная организация оспаривала претензии Роспотребнадзора, Высший арбитражный суд (ВАС) решил в пользу защиты прав потребителей. 25 января коллегия из трех судей ВАС отказалась передать в президиум для пересмотра дело ОАО Амурское ипотечное агентство, проигравшего в трех судебных инстанциях управлению Роспотребнадзора по Амурской области. Это первое подобное дело, дошедшее до ВАС.

В том, что грядут большие перемены, участники рынка не сомневаются. Новая волна градостроительства может существенно изменить облик рынка. При этом, как уверены эксперты, выиграют и застройщики, и покупатели. Если, конечно, не помешают непредвиденные трудности.
Высший арбитражный суд создал прецедент, способный затруднить ипотечное кредитование. Коллегия судей согласилась с тем, что ОАО Амурское ипотечное агентство, региональное подразделение Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, незаконно требовало от заемщиков страховать свою жизнь и трудоспособность. Это стандартные условия, без которых для банков подорожает рефинансирование ипотечных кредитов, а для заемщиков возрастет их стоимость.

Определение коллегии ВАС по делу является окончательным, обжаловать его нельзя. Позиция коллегии судей будет, по сути, судебным прецедентом для аналогичных дел. Суды нижестоящих инстанций должны будут эту позицию учитывать,-- объяснил старший юрист адвокатского бюро Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры Игорь Серебряков. По его словам, изменить практику сможет теперь только президиум ВАС, являющийся высшей судебной инстанцией, но для этого уже другое похожее дело должно быть передано в президиум.

Претензии к Амурскому ипотечному агентству Роспотребнадзор предъявил по ч. 2 ст. 14.8 Кодекса об административных правонарушениях, на которой основывались претензии и к другим банкам. Эта статья предусматривает ответственность за включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя. Нарушения Амурского ипотечного агентства выразились в том, что для получения ипотечного кредита заемщик обязан был застраховать свою жизнь и трудоспособность. Эти требования не предусмотрены законом Об ипотеке, и выставление их в качестве обязательных нарушило закон О защите прав потребителей. Роспотребнадзор оштрафовал Амурское ипотечное агентство на 10 тыс. руб., с чем и согласились суды.

Если инициатива Роспотребнадзора по борьбе с обязательным комплексным страхованием при ипотеке получит широкое распространение, участники рынка прогнозируют массовое повышение банками ставок по ипотечным кредитам. Банк должен закрывать свои риски,-- говорит директор блока ипотечного кредитования Альфа-банка Илья Зибарев.-- В первую очередь это делается за счет повышения ставок кредитования. Господин Зибарев подчеркивает, что масштаб повышения может быть более существенным, чем размер самой страховки: Комплексное страхование обходится заемщику в 1-2% от стоимости залога -- эта цена страховщика обусловлена многолетним анализом рисков. Цена банка за отмену страховки будет выше, поскольку он не обладает соответствующей статистикой и учитывает фактор промедления с продажей залога.

Важность прецедента не только в том, что ВАС встал на сторону Роспотребнадзора, дела против которого в арбитражном суде Москвы в 2007 году выиграл целый ряд крупных банков. Дело Амурского ипотечного агентства касается стандартных условий договоров об ипотеке. По словам опрошенных Ъ банкиров, работающих на рынке ипотечного кредитования, практика обязательного комплексного страхования жизни и трудоспособности заемщиков, титула и самого объекта недвижимости при выдаче ипотечных кредитов является повсеместной. Если раньше отдельные банки еще давали разовые послабления по кредитам на небольшие суммы или заемщикам молодого возраста, то с общим ужесточением условий ипотечного кредитования, наблюдающимся в последнее время, эта практика прекратилась,-- констатирует зампред правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. По его словам, отсутствие личного страхования заемщика по ипотечному кредиту существенно повышает риски банка.

Массовый отказ банков от комплексного страхования при выдаче ипотечных кредитов существенно затруднит их рефинансирование. Ипотечные кредиты, из которых формируются пулы для выпуска ипотечных ценных бумаг, по сложившейся практике содержат условия о страховании. Сейчас все инвесторы и рефинансирующие организации требуют наличия комплексного страхования по предлагаемым на продажу портфелям ипотечных кредитов,-- говорит господин Жигунов. Отсутствие страховки, считает эксперт, существенно снижает ликвидность ипотечных портфелей банков, а в условиях кризиса на финансовых рынках может сделать их продажу и секьюритизацию невозможной.

Игорь Серебряков видит риск для банков еще и в том, что недобросовестные участники ипотечного рынка попытаются использовать судебный прецедент в своих интересах, требуя, например, расторгнуть договоры об ипотеке.

Замруководителя Исследовательского центра частного права при президенте Александр Маковский считает, что проблему можно решить путем изменений в законодательстве. В ипотечном законодательстве необходима специальная норма о страховании жизни и трудоспособности заемщика по ипотечному кредиту. Эта норма должна быть адресована не только банкам, но и заемщикам напрямую. Это, по словам господина Маковского, могло бы исключить претензии к банкам надзорных органов.

Согласно бизнес-плану АИЖК, крупнейшей рефинансирующей организации, в 2008 году объем рефинансирования ипотечных кредитов, выдаваемых банками по стандартам агентства, составит 64 млрд руб. Из них 30 млрд руб.-- за счет секьюритизации. Прогнозировать ее стоимость без комплексной страховки в АИЖК отказались. В то же время замдиректора департамента структурированных продуктов АИЖК Денис Гришухин говорит, что АИЖК не готово секьюритизировать свой портфель по высокой цене: У нас есть объективный экономический лимит стоимости секьюритизации. В АИЖК не исключают, что вынуждены будут повысить ставки по кредитам.

Национальная проблема
Цемент дорожает космическими скоростями и не первый день. Происходящему трудно подобрать аналог. Цены растут, простите, просто беспардонно. Производители не считают необходимым утруждать себя хоть какими-то намеками на обоснование. Монополист откровенно пользуется дефицитом.

До некоторых пор рост цен на цемент был в значительной мере внутренним делом его производителей и строителей. Однако с некоторых пор количество начало переходить в качество.

Въедливые журналисты нажимали на другое обстоятельство. Дело в том, что рыночная цена жилья раза в три превышает строительную себестоимость. Как следствие, одно с другим вообще никак не связано. Высокая цена на жилье определяется соотношением платежеспособного спроса и ограниченного предложения, сиречь того же дефицита. Она какая сложилась на рынке, такая и есть. Повысить ее еще больше невозможно не купят. Поэтому рост стоимости цемента застройщик вынужден компенсировать из собственной прибыли. По сути, поставщики цемента, повышая цену на свой товар, цинично обращаются к застройщику: делиться надо. А гражданам, приобретающим жилье, от этих разборок действительно было не холодно и не жарко. Пусть цемент хоть в десять раз подорожает.

Однако долгое время поставщики хлеба строительства довольно успешно отбивались от своих критиков. Их основной довод для плача Ярославны на стенах Путивля нет ровным счетом никакой причины. Дело в том, что доля цемента в себестоимости строительства составляла до недавних пор смешные 2 4% и поэтому никак не могла сколько-нибудь серьезно влиять на цену жилья.

Примерно та же ситуация сложилась для индивидуального застройщика, на которого государство делает серьезную ставку (так называемое малоэтажное строительство). Десятикратное удорожание цемента в рознице за последние пять лет это не шутливое заигрывание щенка с хозяином, индивидуального застройщика цены кусают вполне серьезно. Для него они становятся реальным препятствием на пути к осуществлению заветной мечты. То же самое касается дорог, местных линий электропередачи и прочего. Так проблема из межотраслевой плавно переросла в национальную.

Так он и подорожал. И сегодня его доля в себестоимости жилья выросла, по утверждениям строителей, до 10 12%. В результате картина изменилась качественно. Нет, не в коммерческом строительстве, там разрыв между себестоимостью и рыночной ценой практически сохранился, и жирок для компенсации дорожающего цемента имеется. Но цементная проблема совпала с серьезными изменениями в общественных настроениях. Уже практически никто не уповает, как раньше, на чисто рыночные механизмы решения жилищного вопроса. Все чаще идет разговор о социальном подходе к проблеме. В частности, о строительстве жилья по городскому заказу за счет бюджетных средств, с последующей реализацией нуждающимся на милосердных условиях. К примеру, в Москве доля жилья по горзаказу составляет почти половину всего строительства. Но в этом случае взаиморасчеты бюджета с подрядчиками ведутся вблизи себестоимости. Компенсировать удорожание цемента нечем. При неизменном количестве денег можно лишь урезать объемы строительства. Либо приходится перекачивать бюджетные средства цементным монополистам.

Штрафом вмешательство государства не ограничилось. Тогда же в порядке эксперимента была организована биржевая торговля цементом с целью установить какие-то ориентиры или рамки справедливого ценообразования. Сейчас на этой площадке реализуется более 20% продаваемого в России цемента.

Чтобы было неповадно
Нельзя сказать, чтобы в удорожании цемента государство заняло позицию стороннего наблюдателя. Примерно три года назад Федеральная антимонопольная служба возбудила в отношении Евроцемент групп дело, которое после серии судебных разбирательств закончилось признанием вины компании и штрафом, превышающим 10 млн. долл. (267 млн. рублей). При этом ФАС обращает внимание, что это крупнейший до сего дня штраф, назначенный какой-либо компании. Как говорится, чтобы было неповадно.

Короче, наличествует полный джентльменский набор конструктивных мер.
Однако...

По собственной инициативе ФАС разработала целую программу из 10 пунктов по оздоровлению отрасли, часть из которых уже реализованы. К примеру, в декабре отменена 5-процентная ввозная пошлина на цемент. Сейчас идет речь о введении запретительных вывозных пошлин, чтобы цемент не утекал, к примеру, в Казахстан, где цены на него еще выше. В рамках нацпроекта доступного жилья предлагается создать самостоятельную подпрограмму по развитию цементной отрасли, уже сейчас строится около 50 заводов. Государство намерено проследить за выделением сырьевых участков, за свободным перемещением цемента по стране (некоторые регионы препятствуют его вывозу за свои пределы), за строительством грузовых вагонов и прочим. Одновременно ФАС отмечает едва ли не героические усилия отрасли по сохранению и даже некоторому наращиванию производства цемента в условиях колоссального износа мощностей.

Однако с системными решениями напряженно. Отмена таможенной пошлины полностью съедается железнодорожной перевозкой китайского цемента уже через тысячу км от Владивостока. В свою очередь биржа, по словам строителей, в отсутствие реальной конкуренции сознательно используется как инструмент обоснования высокой цены.

Строители сомневаются в высокой эффективности принимаемых шагов. Так, беспрецедентный, по выражению ФАС, штраф на Евроцемент по подсчетам самой же службы составил 1,1% от выручки компании. Можно оценить силу воздействия и по-другому. По свидетельству специалистов, рыночная цена в пик сезона составляла 6,0 7,0 тыс. рублей за тонну, а себестоимость 1,8 тыс. рублей. То есть штраф отбивался рынком продажей 55 тыс. тонн цемента, а произведено по стране за год было более чем в тысячу раз больше. По сути, монополистов нежно погладили по голове.

Стучим по дереву
В споре об эффективности ограничительных мер есть прекрасный критерий истины продолжающийся рост цен. Президент Ассоциации строителей России Николай Кошман считает:

Что же касается героических усилий по сохранению уровня производства цемента на изношенном оборудовании, то мысль интересная. Прямо-таки гордость берет. Но ведь кто-то его изнашивал это оборудование, кто-то своевременно вкладывал деньги не в модернизацию производства, а во что-то иное?! Не исключено, что в круизные яхты и недвижимость на Лазурном берегу? Ведь неспроста та же ФАС предлагает ввести контроль за инвестиционными программами крупнейших производителей цемента, чтобы получаемые сверхприбыли шли действительно на обновление и модернизацию производства. Но в любом случае получается, что шалит кто-то один, а некто другой должен за это расплачиваться. Очень уж слабо стыкуется с понятием героизма.

Для решения вопроса государство должно повернуться в сторону проблемы, войти в частно-государственное партнерство с крупными застройщиками и совместно построить заводы, закрепив в них за собой долю в 25 30%.

Если не принять конкретных шагов со стороны правительства, нас ждут очень тяжелые времена. И все жилищные программы я стучу по дереву окажутся под серьезной угрозой срыва.

А пока прогнозы не обнадеживают. Говорит директор аналитического управления инвестиционной группы Антанта ПИО Глобал Георгий Иванин:

Соответствующую часть продукции государство направляло бы на цели нацпроекта и регулировало бы в этих объемах цены. Остальное пусть идет по коммерческим ценам, предлагает Николай Кошман.

И хотелось бы закончить на оптимистичной ноте, да не получилось. Ну уж как есть.
Новорусские коттеджи класса люкс подчас возводят сложносочиненные интернациональные бригады, о чем редко догадываются жители новеньких домов. А строители подчас не очень понимают, для кого они возводят типовые дворцы.

По нашим оценкам, цены продолжат рост. Тому есть объективные причины. Налицо дефицит цемента. И когда строителям необходимо строить, они вынуждены покупать его по высоким ценам. Эта ситуация продлится до того момента, пока не будут введены в строй новые мощности по производству цемента. По нашим оценкам, это произойдет не ранее 2010 года, когда будут реализованы первые проекты. Тогда ситуация начнет стабилизироваться.

Но дом как раз и не беда. На другой день на участке задымил бульдозер и развалюху смели с лица земли. По мановению волшебной палочки появилось множество строителей. То ли туляков, то ли рязанцев, но уж не хохлов и тем более не узбеков. Стройка закипела. Новый дом возводился с размахом, квадратов двести в периметре из облицовочного кирпича.

Кто ежика съел?
Один очень состоятельный человек отхватил в риелторском агентстве кусок дорогой земли. В престижном стародачном поселке, на бугорке. Вокруг респектабельные коттеджи. Да и направление самое что ни есть популярное. С одной стороны березовая роща, с другой гибкая речушка. Воздух трещит от кислорода. От столицы рукой подать. Живи и радуйся. Один минус дом-развалюха.

Ну, че уставился, хмурик?
Пошто ежика съел?
Помидоры к земле не тянут?

И каждое утро, как только каменщики начинали стучать мастерками, из соседнего коттеджа выходил человечек, как говорят, метр с кепкой. Сморщенный, скрюченный, в неизменной телогрейке, в которую, несмотря на раннюю осень, он старался зарыться как можно глубже. Сгорбившись и засунув руки в карманы, стоял около забора и, казалось, без всякого интереса наблюдал за действиями строителей. Рабочие тут же брали временный перерыв.

Так зачем ежика съел?
Дед, кальсоны-то регулярно стираешь?
Хрен мутный

Так шутили рабочие, завидев соседа. И подобные односторонние беседы происходили почти ежедневно.

И направился к машине.

А дед лишь молча попыхивал беломориной и, не проронив ни слова, удалялся в свой коттедж. Наверняка сторож, думали рабочие. Им, провинциалам, уж очень хотелось показать свое превосходство перед этим замухрышкой.
Однажды в полдень на улице появился распрекрасный лимузин немецкого производства. Остановился около ворот коттеджа, который охранял ежик. Из лимузина выскочили два статных красавца и выпрямились в подобострастной стойке. В ту же самую минуту из коттеджа появился замухрышка. В фуражке с расписной кокардой, да в погонах с золотыми звездами в длинный ряд. Милицейские лампасы на штанах толщиной с ладонь. Прежде чем пройти в машину, остановился около забора на обычном месте, бросил взгляд в сторону строителей:
Ну что как там вас ежики помидоры не сгнили?

Под шепот березовой рощи глухо стучали мастерки

На следующий день телогрейка с неизменной беломориной в зубах снова нарисовалась возле забора. Пуская клубы дыма, ежик, как обычно, наблюдал за работой строителей.

В ходе недолгой прогулки удалось заметить, что первая очередь домов, которые по заверениям пиар-менеджеров девелоперской компании были раскуплены на корню, возводилась специалистами из солнечного Узбекистана и такого же Таджикистана. А на основе имеющегося интернационального опыта к строительству второй очереди были привлечены уже специалисты из Украины и Молдовы, что, по уверениям службы маркетинга, помогло резко снизить себестоимость коттеджей. Репортерам удалось выведать, что интернациональные бригады и впредь будут активно привлекаться к работам над третьей и четвертой очередями домов.

Международное сотрудничество
Застройщики решили похвалиться перед журналистами, как идет строительство коттеджного поселка эконом-класса, рассказать, каким он будет и как хорошо в нем станет жить всем, кто осмелится приобрести дом. В один из теплых выходных дней писак гуртом погрузили в импортный автобус и уже через полтора часа вытрясли посреди свежеиспеченного поселка. Другой транспорт доставил в населенный пункт потенциальных покупателей, которых можно было эффектно запечатлеть на пленке во время осмотра коттеджей.

В этот раз под русский мат и непонятные возгласы на эсэнгэшных языках шла битва на футбольном поле. Среди зрителей и болельщиков оказались не только журналисты и гости-покупатели, но и жители из тех, кто первым отважился купить недвижимость в поселке. Об их отношении к строителям и охране напомнил неполиткорректный, но отважный выкрик шестилетнего пацана, которого моложавая мамаша крепко держала за руку.
Мама, смотри, как чебуреки с ментами в футбол играют!!!

Международное сотрудничество было бы выгодно и похвально, если бы управляющей компании не потребовалось резко увеличить количество специалистов в области охраны. Дело в том, что сыщикам из детективного агентства удалось выяснить, как самые инициативные представители из интернациональных бригад в свободное от основной работы время успешно приторговывают строительными материалами, которые по бросовой цене охотно скупает население близлежащих сел и деревень. Правда, конфликты и ссоры между нечистыми на руку строителями и охранниками возникали только в рабочие дни, а в выходные и праздники шло непримиримое соперничество разве что только на спортивных площадках.



Главная --> Публикации