Главная --> Публикации --> Элитная миграция Ближе к цели Зима навынос Недвижимость всего мира - в центре москвы «пятерочке» нужны свои склады

Правда, большинство наших сограждан с недоверием относятся к ипотеке, как к пока еще новому для нас явлению. Да уж и слишком все хорошо да гладко получается, со слов специалистов. Людям страшно потерять накопления, с трудом собранные после последнего дефолта, да и жить потом в квартире до погашения долга перед банком тоже страшно — вдруг придет судебный исполнитель и жизнерадостным голосом сообщит, что вы здесь больше не живете.

Ипотека — дело очень важное и полезное. Об этом говорят и чиновники, и политики. Это лишний раз подтвердила и экспозиция прошедшей с 16 по 19 октября в Гостином дворе выставки «Домэкспо», где тема ипотеки заняла центральное место. Впервые на столь значительном форуме была учреждена «Улица ипотеки». Здесь посетителям выставки все компании, работающие на рынке кредитования населения, предоставляли уникальную возможность получить самую полную информацию о приобретении жилья с помощью ипотеки.

Что могли узнать на выставке посетители? Все, что связано с покупкой недвижимости в кредит. Конечно, деньги на столь желанную и долгожданную квартиру (или дом) дает банк. Но дает он не всю сумму, которая требуется для оплаты приобретения, а только 70%, и только при наличии у вас оставшихся 30%. Это в среднем, поскольку каждый банк выставляет свои условия. Вот здесь и появляется необходимость в оценочной компании. Например, вы хотите приобрести квартиру за $50 тыс. и рассчитываете, что банк ссудит вам $35 тыс. Таким образом, за $15 тыс. можно уже справить новоселье. Но... банк почему-то посчитал, что за эту квартиру и $40 тыс. будет много, и суживает вам только 28 тыс. Что делать? Где-то искать недостающие $7 тыс. или обратиться в оценочную фирму? Ее роль проста и в то же время незаменима: провести экспертизу будущей квартиры и определить ее стоимость, а при необходимости аргументированно подтвердить свои выводы перед банком. Опираясь на выводы оценочной компании, покупатели выстраивают аргументированный диалог с банком.

На «Улице ипотеки» страхи и опасения посетителей успешно устраняли специалисты банков, оценочных, страховых и риэлторских компаний. Однако их задача не только защитить сон обывателя от ночных кошмаров, но и сделать сделку цивилизованной, надежной и нерушимой, как семь московских холмов, на которых, как известно, стояла, стоит и стоять будет столица.

Если по каким-либо причинам вы не сможете продолжать выплачивать задолженность банку, то квартиру продадут с торгов для погашения задолженности перед банком. Остатки средств, если такие найдутся, будут возвращены. Кто-то наивно утверждает, что, поскольку цены на недвижимость растут, вы все равно окажетесь в выигрыше. Вроде бы все верно, вот только с торгов квартиры продаются по несколько измененной цене, и вполне может быть, что после погашения банковской задолженности и судебных издержек вам практически ничего не останется. С другой стороны, заключая с вами договор, банк тоже рискует — вдруг у вас случится пожар и заложенная квартира потеряет часть своей стоимости.

Мирный договор
Итак, квартира выбрана, оценена, банк вроде бы согласен выдать кредит, и, казалось бы, можно заключать договор... Но вас не покидает чувство беспокойства — ведь сумма-то немаленькая, и деньги страшно потерять, и без квартиры не хочется остаться. Банк-то, может быть, в чем-то и похож на расчетливого дядюшку, но только на такого, который своего никогда не упустит и при необходимости поживится за счет «своего бедного племянника».

Однако между желанием приобрести квартиру и самой квартирой стоит целый ряд препятствий, причем большинство из них просто необходимы, так как обеспечивают соблюдение законности сделки.

Гарантом ваших мирных отношений с банком выступает страховая компания. С ее помощью можно застраховаться от различных неблагоприятных факторов, влияющих на вашу платежеспособность. В свою очередь банк постарается застраховать сохранность заложенного имущества. Даже если банк не переживет очередного экономического кризиса, вы все равно не останетесь без квартиры и денег: страховая фирма проследит за тем, чтобы право обременения на вашу квартиру было благополучно передано другому банку и вы спокойно закончили выплачивать остаток суммы новому банку. Конечно, если вы включите такую ситуацию в страховой договор.

Помочь в этой ситуации могут риэлторские компании. Они и квартиру подберут, подходящую под требования банка, и помогут со сбором многочисленных документов, порекомендуют оценочные и страховые компании, проследят за законностью сделки. Некоторые специалисты по ипотечному кредитованию вообще считают, что покупка квартиры должна начинаться с посещения риэлторской компании.

За компанию

После этого — подписание кредитного договора, получение денег, заверение этого договора у нотариуса, страхование сделки, наконец, государственная регистрация права собственности, — и вы почти полноправный хозяин квартиры. Понятно, что до момента погашения кредита вы не можете квартиру продать. Так что ипотечное кредитование выглядит очень привлекательно. Может, именно поэтому оно нас и пугает?

Итак, вы пришли в риэлторское агентство, занимающееся в том числе и ипотечным кредитованием. Специалист компании, уточнив ваши пожелания и возможности, сможет подобрать вам наиболее подходящую для вас ипотечную программу, порекомендовать банк, страховую и оценочную компании. Риэлтор также поможет подготовить кредитную заявку в выбранный банк. Большинство риэлторов утверждают, что в таком случае шансы заемщика на получение кредита значительно возрастают и процедура андеррайтинга (проверки платежеспособности клиента) обычно не превышает двух недель.

Ирина Свинцова
Заведующая отделом планирования компании Global Ltd.:
— Вроде бы сейчас стало проще получить кредит на покупку жилья, некоторые банки принимают в расчет серую зарплату, но именно это и пугает больше всего. В случае каких-то проблем по договору это будет состязание двух юристов, а вы вряд ли сможете нанять юриста более высокого класса, чем банк. Ипотека меня настораживает по другой причине — дело это пока еще для нас новое, нет практики в этом вопросе, определенных наработок.
Ипотечное кредитование имеет перспективы, при условии цивилизованности и надежности рынка. Солидные риэлторские, страховые и оценочные компании делают ипотечный рынок более цивилизованным и безопасным. Но существует ряд компаний-однодневок, которые делают безумно выгодные предложения, и в их исполнении ипотека действительно становится сыром в мышеловке, подрывая доверие к российскому рынку ипотеки. Может, поэтому все зарубежные участники выставки «Домэкспо», с которыми мне удалось пообщаться, на вопрос о приобретении недвижимости за рубежом по системе ипотечного кредитования неизменно отвечали: «Нет проблем. Но только через наши банки». По-моему, это выглядит показательно.
Конституционный суд РФ сегодня принял решение, которое наблюдатели практически единогласно признали революционным. Он определил как противоречащий Конституции РФ запрет на регистрацию граждан в дачных домах. Незаконным признано одно из положений закона О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан. Таким образом, удовлетворена жалоба 7-ми граждан, которым было отказано в регистрации по месту постоянного проживания в дачных домах, несмотря на то, что ни у кого из них нет иного жилья.

Михаил Чернов
Менеджер комбината «Микоян»:
— Ипотека теоретически дает возможность приобрести жилье. Почему теоретически? Потому что практически это вызывает целый ряд проблем. Это, во-первых, сложности с получением кредита, во-вторых, нежелание застройщиков работать с покупателем по схеме ипотечного кредитования. Страхов перед ипотекой нет — это нормальная мировая практика, во всем мире живут в «ипотечных» квартирах. Вызывает опасение только мысль о выплате кредита при потере работы, но от этого, наверное, можно как-то застраховаться.

Конституционный суд встал на сторону истцов и вынес решение, позволяющее прописываться в дачных домиках, если другого жилья действительно нет. Кроме того, КС отметил, что Жилищный кодекс прямо не предусматривает возможность переоформления жилых строений в жилые дома. Однако в законодательство были внесены изменения, предусматривающие упрощенный порядок оформления прав граждан на некоторые объекты недвижимости. Субъекты РФ вправе осуществить надлежащее правовое регулирование, определить порядок признания жилых строений на садовых участках пригодными для постоянного жилья, отмечается в постановлении КС. Постановление не подлежит обжалованию и вступает в силу немедленно. Дела заявителей, которым ранее суды отказали в признании незаконным отказа в регистрации, КС признал подлежащими пересмотру.

Дело обстояло так. Семеро россиян из Хабаровского края переехали в Краснодарский и поселились в особняке дачного товарищества. Однако в регистрации на этой территории им было отказано. При этом ни у кого из них нет иного жилья. Пытаясь добиться справедливости, они прошли несколько судов, однако результата не было. Отчаявшись найти справедливость на местах, они обратились в Конституционный суд, утверждая, что положения вышеупомянутого закона противоречат статье 27 Конституции РФ, которая гарантирует свободу передвижения и выбора места жительства. В соответствии с Основным законом, местом жительства в пределах страны может быть жилой дом, квартира, служебное помещение, специализированные дома, а также иные жилые помещения, в которых гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма, договору аренды либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством. Видимо, пункт, запрещающий прописку в садовых товариществах, остался в законодательстве еще с советских времен, когда жизнь дачников строго регламентировалась. Но в современном понимании дача это не только место труда и отдыха, но еще и частная собственность. И если в Вашей московской квартире Вы можете зарегистрировать приехавших родственников, то почему нельзя этого сделать на даче? Владеете и тем, и другим вы на одинаковых правах.

Садовых участков в России насчитывается более 20 млн. Если на всех них вдруг будет можно прописываться, садовые товарищества придется признавать населенными пунктами со всеми вытекающими последствиями. А именно, строить больницы, школы, почту, коммуникации, выбирать органы местного самоуправления. Во сколько это обойдется бюджету, предположить трудно. Впрочем, вспомним вышеупомянутые затерянные деревни, жители которых без всего этого замечательно обходятся. Устраивает ли их такая жизнь вопрос другой, и, к сожалению, относящийся к категории философских. Реальных улучшений здесь, увы, не предвидится.

Таким образом, фактически уже с сегодняшнего дня обладатели дачных домиков по желанию могут регистрироваться у себя во владениях. Правда, пока соответствующие изменения не внесены в федеральный закон, реализовать свое право на прописку можно только через суд. Теперь возникает принципиальный вопрос каковы критерии признания того или иного жилья пригодным для постоянного проживания? Существуют критерии Госстроя, по которым дом признается жилым, если в нем можно жить круглый год, есть подключение к инженерным сетям, отопление, транспортная доступность, обеспечены прочность и безопасность строения. Констатация соответствия этим условиям и возложена на местные власти. Но, если исходить из этих критериев, половина российских деревень можно признать абсолютно непригодными для жизни. Ни отопления, ни транспортной доступности, никакой инфраструктуры, а уж об инженерных сетях тамошние аборигены и слыхом не слыхали. Получается, все будет отдано на откуп местным властям? С соответствующими последствиями в виде роста коррупции и вымогательства. Даже законного пусть каждая справка стоит копеечку, а сколько понадобится таких справок?

Кроме права прописываться на дачном участке, это решение будет иметь и другие последствия. В частности, эксперты предполагают, что дачные участки могут резко подорожать. Ведь теперь даже завалящие шесть соток на окраине, без водопровода и горячей воды при желании можно обустроить сараем и делать бизнес на прописке. Количество же граждан, жаждущих получить московскую регистрацию, стабильно высоко и в будущем будет только увеличиваться. Кроме того, возможно оживление на рынке земель сельскохозяйственного назначение. Сейчас прописка в домах, построенных на них. запрещена, но процесс перевода их в земли поселений прост и довольно накатан. Конечно, обходится такая услуга недешево, но если она окажется рентабельной, количество дел по переводу резко увеличится. В любом случае, статус дома с пропиской это совсем другое дело. А, значит, цена его куда выше нынешней.

А вот вопрос нашествия мигрантов в данном контексте приобретает по-настоящему острый характер. В самом деле, если россиянин сможет в щитовом домике на своих шести сотках прописать парочку родственников издалека, почему бы ему при случае не прописать там пару десятков узбеков? Такая перспектива потребует, в первую очередь, существенного увеличения численности территориальных подразделений Федеральной миграционной службы. Иначе Москва вздрогнет от количества бывших нелегалов из республик СНГ, ныне совершенно законным образом прописавшихся в полуразрушенных подмосковных сараях. С другой стороны, отслеживать их деятельность станет проще если, например, бригада из дружественного Душанбе будет зарегистрирована на той же даче, где ведет строительство. А, значит, в перспективе такая норма может помочь наладить контроль над нелегальной миграцией.

Что ж, решение принято, и о его последствиях можно будет судить лишь спустя какое-то время. Пока дело на поток не поставлено. А, как известно, любой нормативный акт требует огромного количества дополнительных постановлений, регламентов и т.п. Без этой кипы бумаг он просто не будет работать. Так что, сказав А нужно говорить и Б, то есть, дорабатывать законодательство для того, чтобы гражданам было удобно и комфортно, а мошенникам и любителям легкой наживы нет.

Впрочем, председатель правления Международной конфедерации общества потребителей Дмитрий Ясин скачка цен на загородную недвижимость не прогнозирует. Это решение вряд ли окажет какое-то влияние на цены на недвижимость или на сделки, просто это некоторое удобство для населения, - считает он. По его мнению, решение Конституционного суда лишь дает некоторое удобство потребителям. Оно позволит более достоверно информировать государство о своем местонахождении. Человек сможет честно сказать, что он живет за городом, - полагает Д.Ясин.

Стимулы для покупателей

По сообщению Валерия Англичанинова, заместителя губернатора Нижегородской области, в 2007 г. в областном центре было сдано 630 000 кв. м нового жилья, преимущественно эконом- и бизнес-класса. Это на 37% больше, чем в 2006 г., и на 72% больше, чем в 2005 г.

Застройщики как крупные, так и мелкие были вынуждены привлекать клиентов скидками и бонусами. Например, компания Гарантия-строй провела лето под лозунгом Квартира в рассрочку на полгода без удорожания.

В первой половине 2007 г. спрос на первичном рынке был неактивен, признают риэлторы. Нижегородцы привыкали к ценам, да и предложение на рынке было скудным выбирать особо не из чего, вспоминает Елена Соловьева, директор по продажам риэлторской фирмы Адрес. Летом, говорит она, спрос и вовсе снизился как минимум на 20% по сравнению с весной.

Предлагая скидки, застройщики одновременно планово повышали цены предложения: ПИК-регион на 1% в месяц, Жилстрой-НН на 1000-2000 руб. за 1 кв. м в месяц, Выбор на 1,5% ежемесячно.

Скидки сыграли роль катализатора. С августа наши продажи вышли на плановый уровень. А в декабре превысили его вдвое, рассказала Ольга Сажина, директор по маркетингу Жилстрой-НН.

Оживление спроса

По информации Ольги Сажиной, новостройки Жилстрой-НН в Автозаводском районе подорожали за 2007 г. на 9%, а в Нижегородском районе на 14%.

В числе новых объектов можно отметить дома в Сормовском и Советском районах (8000 и 17 000 кв. м, девелопер Выбор), ЖК Печерская гряда в Нижегородском районе (100 000 кв. м, Нижегородкапстрой), ЖК Зенит в Советском районе (180 000 кв. м, ГК Династия), ЖК Город будущего в Советском районе (около 60 000 кв. м, Жилстройресурс).

Осенью на первичном рынке начались продажи в новых объектах в основном бизнес- и экономкласса практически во всех районах города. По оценке Ильи Рубцова, замдиректора Нижегородского центра научной экспертизы, к концу года количество площадок, на которых строилось и продавалось жилье, выросло на 25-30%.

По оценке Валентины Голубевой, замдиректора по продажам компании Выбор, число покупателей с кредитами на первичном рынке выросло в 2007 г. на 20%. Рост ипотечных сделок с новостройками объясняется и тем, что банкиры стали более лояльно относиться к этому сегменту рынка, полагает эксперт.

Появление нового предложения способствовало оживлению спроса. К тому же застройщики все активнее стали продавать квартиры по ипотеке. Если в 2006 г. компания Жилстрой-НН реализовала в кредит 30% квартир, то в 2007 г. их количество возросло до 40%, сообщили в пресс-службе.

Квартиры подорожали

Девелоперы констатируют рост спроса на двух- и трехкомнатные квартиры. В микрорайоне Водный мир в Автозаводском районе у нас сначала раскупают трехкомнатные квартиры. А раньше покупали в первую очередь однокомнатные, поделилась своими наблюдениями Сажина. Соловьева констатирует рост спроса на двух- и трехкомнатные квартиры в сегменте бизнес-класса и объясняет это тем, что среди покупателей стало меньше инвесторов, которые в основном ориентированы на малокомнатное жилье.

Застройщики рост цен предложения привычно объясняют ростом себестоимости. В 2007 г. оснований для этого было более чем достаточно, говорит гендиректор Выбора Сергей Иванов, не только стройматериалы подорожали, но и зарплата строителей увеличилась, а также значительно возросла стоимость подготовки площадки для строительства и расселения ветхого фонда. Юрий Гольдштейн, замдиректора департамента градостроительного развития территорий областного правительства, сообщил, что за 2007 г. себестоимость строительства выросла на 22%.

По данным директора Нижегородского центра научной экспертизы Татьяны Романчевой, в заречной части города, где в основном строится жилье экономкласса, рост цен предложения за 2007 г. в среднем составил около 17%. В нагорной части аналогичное жилье подорожало на 17-20%, а квартиры бизнес-класса и элитные выросли в цене на 45-50% в зависимости от стадии строительства.

У рынка ипотечного кредитования большие перспективы в регионах второго эшелона, так как спрос на ипотеку там очень высок такой прогноз дал Илья Зибарев в ходе онлайн-конференции.


Руководитель блока Ипотечное кредитование Альфа-Банка Илья Зибарев уверен, что развитие рынка ипотечного кредитования в России пойдет за счет городов с населением менее 1 млн человек. Эксперты предупреждают, что региональные рынки несут больше рисков. Да и уровень доходов там часто не позволяет жителям даже мечтать об ипотеке. Впрочем, Альфа-Банк, Городской ипотечный банк и другие столичные кредиторы нацелились на богатые сибирские и поволжские города.

До сих пор федеральные игроки рынка ипотечного кредитования такие города обычно не замечали.

Пока не будет улучшена процедура рефинансирования ипотечных кредитов, банкам будет невыгодно расширять ипотеку По его словам, Альфа-Банк уже начал активную экспансию в города с населением порядка 600 тыс. человек.

К тому же строительство нового жилья идет по всей стране, да и уровень жизни в России заметно вырос, продолжил аналитик. Все это заставило игроков обратить пристальное внимание на небольшие областные центры.

Но, как пояснил газете ВЗГЛЯД глава центра Индикаторы рынка недвижимости (ирн.ru) Олег Репченко, в последнее время в Москве и городах-миллионниках банкам становится тесно.

Это делает города второго эшелона перспективными для федеральных игроков, уверен банкир.

Член правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов пояснил газете ВЗГЛЯД, что в настоящее время в регионах не хватает ипотечных программ, в то же время население готово брать кредиты на приобретение жилья.

По данным ирн.ru, жители только 35 регионов России могут потянуть ипотеку хотя бы теоретически. Остальным о кредите на жилье остается только мечтать. Но банкиров это не страшит.

Необходимо только соблюдать два условия: в регионе должно вестись интенсивное жилищное строительство, а его население должно быть платежеспособным.

В большинстве своем эксперты оценивают планы региональной ипотечной экспансии банков положительно. Однако уверены, что игроков могут ждать подводные камни. В первую очередь это риски, связанные с ограниченным объемом рынка.

По данным директора центра ипотеки корпорации БЕСТ-Недвижимость Карена Мелконяна, значительное число крупных банков уже поставили перед собой задачу выйти на региональные рынки в ближайшее время.

А господин Мелконян предупреждает, что банкам-новичкам при выходе на региональные рынки придется столкнуться с монопольным положением одного-двух игроков, которые вряд ли согласятся сдать свои позиции без боя.

Чтобы их избежать, банкам необходимо провести всесторонние исследования каждого города, считает Олег Репченко.

По ее наблюдениям, значительная часть населения России готова брать ипотечные кредиты, но зачастую не имеет такой возможности.

Со своей стороны, заместитель генерального директора компании Независимое бюро ипотечного кредитования Евгения Таубкина к идее всеобъемлющей региональный экспансии относится довольно скептически, хотя и не отрицает, что ее необходимость давно назрела.

Пока не будет улучшена процедура рефинансирования ипотечных кредитов, банкам будет невыгодно расширять ипотеку, пояснила эксперт газете ВЗГЛЯД.

Проблема не только в готовности самих банков, но и в российском законодательстве.



Главная --> Публикации