Главная --> Публикации --> Столичные власти упреждают приватизацию городского имущества Романтика большого города Элитная миграция Ближе к цели Зима навынос

На выставке представлена недвижимость различных стран мира, но лидирующее место принадлежит компаниям, специализирующимся на Болгарии.

В пятницу, 18 апреля, в 10:00 в Российском Этнографическом музее открывается Международная выставка недвижимости и инвестиций дом home весна 2008, на которой Вам предоставляется уникальная возможность обсудить множество вопросов, связанных с инвестированием в недвижимость и ее приобретением.

За последние два года Болгария на российском рынке зарубежной недвижимости по объемам продаж обошла таких лидеров как Испанию, Турцию, Черногорию. Доля продаж болгарской недвижимости на российском рынке составила 23 % от общего объема. Средний рост цен на недвижимость за 2007 год составил 20% , а в центре крупных городов показатель роста доходил до 50%.

Директор представительства компании Виртус в Санкт-Петербурге - Барцева Алина рассказала нам о тенденциях развития рынка недвижимости в Болгарии:

Исполнительный директор Бюро недвижимости Marmiire Лариса Александровна Рутковская отметила, что рынок недвижимости в Болгарии развивается очень быстро: Строится множество востребованных жилых комплексов, очень качественных и разнообразных. Что касается цен, то они достаточно привлекательны для проживания и инвестирования. Иметь свой дом или квартиру в Болгарии - это мечта, к которой стремятся многие. Но помимо желания наслаждаться климатом, существует еще множество факторов, которые нужно обдумать. Мы постараемся ответить на все Ваши вопросы так, как это есть в действительности. Работая с нами, Вы будете иметь представления обо всех плюсах и минусах процесса приобретения недвижимости в Болгарии.

На выставке дом home весна 2008 мы хотели бы представить наиболее интересные объекты в Болгарии: апартаменты, таунхаузы, виллы. У нас есть предложения как на южном так и северном побережье, а так же в Софии. В дни работы выставки на стенде компании Виртус посетители могут оформить сертификаты дающие значительные скидки при покупке недвижимости.

Компания New Home SV Ltd на выставке Дом home весна 2008 будет представлять апартаменты класса люкс на южном и северном побережье Болгарии: дома и виллы на горнолыжных курортах и спа центрах; жилые комплексы в столице, инвестиционные проекты.

Офис-менеджер компании New Home SV Ltd Элвира Христова о преимуществах приобритения недвижимости в Болгарии: В данный момент цены на недвижимость в Болгарии остаются одними из самых низких в Европе. 01.01.2007 г. Болгария стала полноправным членом Евросоюза, и это изменит ситуацию в ближайшее время в сторону роста цен на недвижимость.

По словам ведущего специалиста компании BLAUVERD HABITAT Y MEDINA Юлии Гусевой, покупателей испанской недвижимости в первую очередь привлекает мягкий субтропический климат, горячее и ласковое солнце круглый год, изумрудное море, а также благоприятные экономические и политические условия: С каждым годом цены на недвижимость в среднем растут на 10 15 %, что приводит к ежегодному росту количества иностранных граждан, желающих приобрести свою недвижимость и наслаждаться круглый год всеми преимуществами, которые предоставляет нам Испания.

Второе место по праву принадлежит компаниям, представляющим недвижимость в Испании. Компания Costa Real, работающая на рынке испанской недвижимости с 1984 года, уже во второй раз стала Генеральным партнером выставки Дом home весна 2008 и готова вновь порадовать своих клиентов интересными и выгодными предложениями. Компания Costa Real может предложить недвижимость в Испании в достаточно широком ценовом диапазоне, в то время как все связанные с приобретением недвижимости процедуры займут немного времени и будут выполнены квалифицированными испанскими юристами.

Безусловно, огромный интерес со стороны посетителей вызывает недвижимость на Кипре и в Греции.

Компания BLAUVERD является одним из игроков рынка, занимающих наиболее прочное положение в Испании, и обладает более чем 22-летним опытом в строительстве и коммерциализации основного и загородного жилья на средиземноморском испанском побережье. На выставке Дом home весна 2008 компания BLAUVERD предлагает уникальные застройки с превосходным соотношением цена-качество, что всегда отвечает потребностям и возможностям клиентов компании.

Бесплатное приглашение на выставку можно получить на официальном сайте выставки: скачать


Cтроительная и инвестиционная компания Сайбарко, основанная в 1945 году, на выставке Дом home весна 2008 представляет недвижимость на Кипре, в Греции, на островах Родос и Крит. В частности, такие проекты, как: уникальный прибрежный курорт в Лимассоле, виллы с собственным бассейном в Протарас и Пафосе, а также 5-звездочный проект гольф-курорт Холмы Афродиты, расположенный между Пафосом и Лимассолом, где можно приобрести как виллы с бассейном и видом на гольф-корт, так и квартиры, таунхаусы, выполненные с учетом традиционного кипрского архитектурного стиля.

Компания Westhome представляет на выставке Дом home весна 2008 недвижимость таких стран, как Финляндия, Италия, Хорватия, Франция, Англия и Германия. Следует отметить, что указанная компания наработала уникальную базу недвижимости для отдыха на мировых курортах и помимо всего прочего берет на себя обязательства по контролю процесса строительства, согласованию в различных инстанциях, получению разрешительной документации и оформлению собственности.

Актуальность исследований в области емкости региональных рынков недвижимости возникла совсем недавно. У многих участников рынка недвижимости в прошлом году появилось чувство беспокойства относительно вероятности реализации задуманных ими проектов. Действительно, успешная продажа 1-2 домов в том или ином региональном городе не гарантирует столь же успешной реализации последующих объемов жилья из-за возможного истощения спроса. Кроме того, как показала практика 2007 года, рост цен в условиях ограниченности предложения довольно быстро может смениться откатом цен назад при насыщении или перенасыщении предложения. В таком случае стимуляция спроса посредством рекламы и PR не всегда может привлечь желаемое количество покупателей.

Выставка работает:
18 и 19 апреля: с 10:00 - до 18:00
20 апреля: с 10:00 - до 17:00

Понятие емкости рынка во многом перекликается с понятием спроса, фактически являясь его количественной характеристикой. Следует помнить, что разные сегменты рынка имеют разную емкость. Мы будет говорить о емкости рынка жилья. В качестве единицы времени для измерения емкости рынка недвижимости целесообразно использовать год, то есть мы будем оперировать количеством квадратных метров, которые можно продать за год по фиксированной цене.

Для того чтобы предотвратить возможные потери или снижение темпов продаж объектов недвижимости, необходимо измерять емкость рынка. Емкость рынка недвижимости это количество квадратных метров, которые в условиях сложившейся конъюнктуры рынка можно продать в единицу времени по определенной цене.

При этом емкость рынка жилья регионального города складывается из уровеня платежеспособного спроса на недвижимость в данном городе со стороны жителей этого города, области, других регионов России и других стран.

Емкость рынка обратно пропорциональна цене квадратного метра жилья. Как правило, чем выше цена, тем меньше емкость. Обычно, говоря о емкости рынка, подразумевают сложившийся уровень цен. Кроме того, емкость рынка зависит от мер по продвижению товара. В связи с этим обычно различают базовую емкость, не требующую особых усилий в плане продвижения, и потенциальную емкость, которая может быть достигнута при интенсивной рекламе, PR и прочих промо-мероприятиях.

Для наиболее интересных городов, таких, как Москва и Подмосковье, Санкт-Петербург, юг России, немалую долю емкости рынка (от 20% до 50%) создают региональные миграции или так называемый миграционный спрос, который гораздо сложнее измерить. В зависимости от обстоятельств миграционный спрос может меняться в разы.

Для большинства городов основную долю емкости рынка (от 50% до 90%) создают жители самого города и окружающей области или так называемый локальный спросом. Локальный спрос поддается измерению достаточно легко, так как его сложно увеличить.

Основной метод измерения емкости рынка опросы населения. Для проведения исследования сначала формируется выборка и составляется анкета. Затем проводится сам опрос. После чего результаты опроса проверяются, а полученные данные систематизируются и обрабатываются. И только на основе обработанных данных производится расчет емкости рынка.

В то же время следует отметить, что в нынешних условиях полный спрос формируется также из двух других сравнимых составляющих. Он состоит из обычного платежеспособного спроса и инвестиционного спроса. Обычный спрос формируется под воздействием необходимости приобрести жилье для проживания или обмена. Инвестиционный спрос зависит от числа желающих приобрести дополнительное жилье или жилье для получения прибыли, которое в дальнейшем будет сдаваться в аренду или перепродано.

При этом размеры целевой группы для переездов внутри города и межрегиональных миграций нередко оказываются сравнимыми из-за аналогичной разницы в населении. Население страны в целом, которое формирует региональные миграции, примерно в 100 раз превышает население среднестатистического города-миллионника это компенсирует разницу в величинах целевых групп.

Базовой величиной для определения емкости рынка является размер целевой группы это люди, планирующие в обозримом будущем менять жилищные условия или приобретать жилье с теми или иными целями. Характерная величина целевой группы для переездов в рамках одного города составляет от 7% до 20%. При миграциях в другие города без определения конкретного направления она колеблется от 3% до 5% на все города. Если же измерять миграционный спрос на отдельно взятый город этот параметр составит доли процента от 0,1% до 0,5%.

При этом Емкость со стороны региона рассчитывается по следующей формуле: Емкость со стороны региона = (Активное население) * (Доля целевой группы) * (Вероятность переезда)

Емкость рынка рассчитывается по следующей формуле: Емкость рынка = Сумма (Емкость со стороны каждого региона).

Без учета фактора Вероятности переезда получается абсурд, будто бы емкость спроса со стороны других регионов из-за большой величины их суммарного населения оказывается заметно больше емкости спроса со стороны самого города. Примерный вид кривой вероятности переезда (коэффициента эффективного спроса) отражает снижение вероятности по мере удаления от рассматриваемого города.

В данном случае под Вероятностью переезда понимается важный фактор, отражающий то обстоятельство, что чем дальше удален город, в который планируется переезд, тем меньше вероятность того, что планы реализуются на практике. Так, если принять вероятность воплощения планов по переезду в рамках одного города за 1, то вероятность переезда в этот город с другого конца страны будет, очевидно, намного ниже.

Вычислить значения функции вероятности переезда для каждого конкретного города можно либо экспертно, либо на основе той или иной экономической модели. В целом, если вероятность переезда внутри города принимается за 1, то характерные значения вероятности переезда в данный город из окружающей области составят 70%-80%, из смежных регионов около 50%, а из удаленных регионов порядка 10%-30%.



В России это могут быть, например, такие 7 групп: столичный сегмент, в который входят Москва, Санкт-Петербург и их области; города центральной России; Поволжье; Урал; Сибирь и Север России; Дальний восток; Юг России.

Вычисление емкости рынка со стороны жителей исследуемого города и окружающей области представляет собой вполне решаемую задачу, связанную с проведением двух социологических опросов. Казалось бы, для точного измерения емкости рынка данного города необходимо провести опросы как минимум по всей стране. Расчет емкости рынка со стороны всех регионов требует в России проведения более 80 опросов (по числу регионов). Однако столь большие жертвы не нужны. Трудозатраты на оценку миграционного спроса можно значительно упростить. Очевидно, что провести такое количество опросов в реальности сложно и поэтому все регионы логично сгруппировать по нескольким типам.

В большинстве городов России емкость рынка пока превышает объемы нового строительства. Этот дисбаланс приводит к росту цен от 10% до 100% в год, который и компенсирует существующий разрыв.

Другой способ разбивки регионов на группы построение макроэкономического рейтинга, например, комплексной оценки социально-экономического развития регионов, население которых обладает наибольшим потенциалом для покупки жилья.

На месте Хитровской площади проектируется 8-этажный офис. Именно так: не на площади, а вместо площади. Литературная известность этого места такова, что можно не сомневаться: на защиту Хитровки поднимется вся Москва. Уже идет сбор подписей.

По оценкам аналитического центра ирн.RU связь между этими величинами имеет примерно следующий порядок. При росте цен на 10%-20% в год емкость рынка превышает объемы строительства на 30%-50%. При росте цен на 30%-50% в год емкость рынка превышает объемы строительства примерно вдвое. При росте цен более 50% в год емкость рынка превышает объемы строительства более чем вдвое. Более точная связь между емкостью рынка, объемами строительства и динамикой цен для каждого конкретного города может быть установлена на основе подробных эмпирических данных, а также модели поведения данного рынка. В большинстве случаев эта связь будет носить экспонциальный характер. Другими словами при росте цен количество потенциальных покупателей (емкость рынка) сокращается не линейно, а в геометрической прогрессии

Хитровский рынок просуществовал 100 лет и был ликвидирован в 1923 году. Вскоре место площади заняли типовым зданием техникума, а периметральная застройка сохранилась. В глазах знатоков старой Москвы техникум всегда выглядел чем-то временным. Даже его адрес оставался промежуточным: Подколокольный, 11-а, то есть нечто между домами 11 и 1 Вывод техникума (ныне - Электромеханический колледж) и снос здания можно только приветствовать, но пока речь идет вовсе не о восстановлении площади.

В 1823 году генерал Николай Захарович Хитрово купил на слом две погорелые усадьбы в Подколокольном переулке, чтобы устроить рыночную площадь. Со временем съестной рынок превратился в рынок труда, где обитатели Хитровки ждали найма на работу. Дворянство покинуло этот район, прежде один из самых аристократических. В соседних барских домах и в их служебных корпусах расположились знаменитые благодаря Гиляровскому ночлежки Бунина, Румянцева, Ярошенко и Кулакова (Утюг) с трактирами Каторга, Сибирь и Пересыльный.

Эмоции, которые вызывает это предложение, давно знакомы каждому неравнодушному москвичу. Сначала теряешь дар речи. Потом формулируешь риторические вопросы. Как может мэр Москвы и проектировщики (Группа АБВ, архитектор Никита Бирюков) принимать и исполнять такой заказ? Подробности архитектурного решения не важны - проект просто не должен был родиться. Его цинизм усугубляется высотностью. Эта архитектура ссылается на соседство сталинских домов, подступающих со стороны Бульварного кольца. Но есть же соседство двух- и трехэтажных домов, подступающих с трех других сторон. В богословии это называется предпочтением худшего.

Оказывается, распоряжением Юрия Лужкова участок еще в 2005 году передан для офисного строительства. Взамен компания-застройщик возводит техникум на окраине Москвы. 20 марта нынешнего года местных жителей ознакомили с проектом 4-8-этажного бизнес-центра. На этот раз Хитровка уничтожается окончательно.

Вот и по периметру Хитровки расположены не просто бывшие ночлежки, а уникальные усадьбы с барскими домами XVII-XVIII веков во дворах: самого генерала Хитрово (Подколокольный, 16А), Бутурлиных (Подкопаевский, 11/11/1 стр.2), Лопухиных (место рождения Скрябина, Хитровский переулок, 3), Тютчевых (дом детства поэта, тот же переулок, 2; это и дом чеховской Попрыгуньи - см. Известия от 03.07.2007). Усадьбы относились к приходам сохранившихся церквей Николы в Подкопаеве, Петра и Павла, Трех Святителей.

Хуже всего то, что крупный строительный капитал пытается пробраться на восток старой Москвы. Хитровка - часть уникального пространства от Маросейки/Покровки до Солянки, более общие названия которого - Ивановская горка, Старые Сады, Кулишки. Это пространство почти избежало как советского вандализма (здесь снесены только три храма из двенадцати), так и строительного бума двух последних десятилетий. При этом качество застройки и ландшафт Ивановской горки абсолютно уникальны. Известия не раз писали о ней как о готовом заповеднике. В Москомнаследии уже рассматривается заявка на придание Ивановской горке статуса единого достопримечательного места.

Где можно оставить свою подпись в защиту Хитровской площади

Еще одно счастливое свойство Ивановской горки - обилие местных жителей, старых и новых. Уже созданы инициативные группы защитников Хитровки. Уже разработан эскиз альтернативного проекта, по которому Хитровская площадь становится площадью-сквером с памятником Гиляровскому. А может быть, и с изваяниями его персонажей или просто московских типов. Кстати, памятник писателю уже готов и стоит во дворе Музея истории Москвы.

Каждый день с 13.00 до 23.00 в Булгаковском доме (Большая Садовая, 10, в арку и налево, 1-й этаж)

В выходные дни в Центральном доме художника (Крымский Вал, 10) на фестивале чешского кино Золотые 1960-е

Жилой фонд Сергиева Посада в основном составляют дома типовых серий — относительно современные панельные и блочные многоэтажки, многоподъездные «брежневские» дома постройки 70–80-х годов. Ну и, конечно, «хрущевки» — пятиэтажки эпохи начала массового индустриального домостроения.

Каждый день с 17.00 до 20.00 в Московском городском отделении ВООПИК (Покровский бульвар, 18 - рядом с Хитровкой)
М2 в прошлом номере начала рассказ о недвижимости и инфраструктуре Сергиева Посада. И если, взвесив все «за» и «против», вы пришли к выводу, что Сергиев Посад — город вашей мечты, добро пожаловать на рынок жилья.

До последнего времени многометражные квартиры в «сталинских» домах даже причислялись к «элитным». Стоимость пятиэтажных «хрущевок», расположенных близ центра, значительно выше по сравнению с другими районами города. Цена за квадратный метр колеблется от $470 в однокомнатных квартирах и $400–440 в двухкомнатных.

При оценке квартиры необходимо учесть и «шкалу престижности районов». Наиболее дорогие квартиры находятся, разумеется, в центре города. И, несмотря на то что преобладают здесь невысокие «сталинские» дома и наиболее старые постройки города, цены на жилье здесь достаточно высокие для столь удаленного от Москвы города.

До сих пор современных кирпичных домов с квартирами улучшенной планировки, а также домов, построенных по индивидуальному проекту заказчика, в Сергиевом Посаде были единицы. Сейчас появляется иная тенденция — полностью отказавшись от строительства домов массового типа, в городе возводят престижные монолитно-кирпичные дома.

В северной части города, исключая частный сектор, преобладают дома «улучшенной» планировки. Применительно к 1- и 2-комнатным квартирам стоимость 1 кв. м составляет $370–42 В трехкомнатных квартирах эта цифра несколько ниже — $325–405 за 1 кв. м. Цены на квартиры в домах массового типа (панельные и блочные многоэтажки 70-х годов) — от $400 в 1–2-комнатных квартирах и от $345 — в трехкомнатных. Стоимость жилья в южной части города примерно на 10% ниже, чем в северной.

В последнее время в район приходят крупные инвесторы — областные и столичные, которые заинтересованы не в одном-двух зданиях, а в комплексной застройке микрорайонов.

Строительство

На это же время планируется сдача (строящегося также в центральной части города) 5–7–9-этажного трехсекционного кирпичного жилого дома со встроенными помещениями. Квартиры можно приобрести уже сегодня по цене от $460 за 1 кв. м.

В прошлом году Московская ипотечная корпорация начала застройку в исторической части города. Первый элитный квартал возводится в охранной зоне города. Охранной в том смысле, что строителям надлежит по возможности сохранять старую малоэтажную застройку. Здесь предполагается возведение домов разной этажности (от 2 до 5 этажей), а также таун-хаусов. Срок сдачи первой очереди — двух домов на 95 квартир — III квартал 2004 года.

Начато строительство нескольких экспериментальных пятиэтажных домов, особенность которых заключается в индивидуальном отоплении и горячем водоснабжении. Группа этих зданий может стать хорошим полигоном по возведению автономных систем жизнеобеспечения жилых комплексов при отказе от прокладки дорогостоящих коммуникаций.

Перспективы
Свободных площадей под строительство в центре города практически не осталось, поэтому создание новых микрорайонов планируется в северной части города. Ведется строительство трехсекционного монолитно-кирпичного дома («лепестка») с центральной частью в 16 этажей. По проекту лоджии этого дома будут застеклены зеркальными витражами. Строят быстро — порядка 2,5 этажа в месяц. Сдача дома планируется к концу этого года.



Главная --> Публикации