Главная --> Публикации --> Аижк поможет банкам советом Предпринимателей обяжут строить бомбоубежища Выставочные метры стремятся к евростандартам Квартира на депозит "хант-холдинг" владимира брынцалова построит на месте завода отель

Странные покупки
Примеры почти анекдотические есть у многих риэлторов. Хрестоматийной стала история о том, как некий гражданин долго искал квартиру, а потом вдруг сразу согласился на вариант совершенно малоподходящий. Но, увидев дверь предлагаемой квартиры, он буквально замер в молчаливом изумлении номер ее совпадал с номером его личного авто.

Стоимость, район, вид из окна, расположение комнат и проч. вот некий набор объективных критериев, на которые опирается покупатель при выборе жилья. Конечно, у каждого свои приоритеты: для одних главное цена, для других количество санузлов в квартире, но в любом случае логика принятия решения понятна. Однако есть и другие ситуации, когда выбор определяют малообъяснимые причины, далекие от здравого смысла.

Или еще: усиления спроса, когда рыночные цены вот-вот возьмут новый ценовой барьер, обозначенный круглой цифрой. Показатель в $5000 за квадрат, по мнению аналитика Олега Репченко, так же недавно простимулировал рынок, как и предыдущие круглые отметки. Впрочем, подобным маркетинговым трюком, основанным на знании психологии клиента, пользуются многие торговые марки мира, устанавливая цены на товар в 99 руб. 99 коп. Годы активной практики показывают, что тот же товар за 101 руб. будут разбирать медленнее.

Из этой же серии хотя тут мотивы все-таки понятнее нежелание покупать квартиры под № 13 и на 13-м этаже. Как говорит Оксана Каарма, управляющий партнер компании Миэль-Новостройки, обычно 13-й этаж уходит последним из всех предлагаемых. В компании Home Hanter утверждают, что у некоторых застройщиков вообще нет в доме квартиры № 13.

Объяснимо, факт
Человеку свойственно стараться объяснить необъяснимое. Риэлторы тоже пытаются делать это, обосновывая самые нелогичные, казалось бы, решения. Например, Светлана Абелян, руководитель филиала На Красных Воротах компании Новый город, считает, что такое часто происходит, когда человек испытывает банальную усталость. Он смотрит, смотрит, смотрит а потом наступает такое состояние, когда оценивать беспристрастно уже нет сил. Хотя для сферы недвижимости это достаточно редкое явление цены сделок всегда мобилизуют.

Свой случай на тему необъяснимо, но факт рассказывают в компании Welhome: Клиент долго искал элитную квартиру и отказывался от самых интересных предложений. В итоге его отвезли в дом, входящий в то время в тройку лучших элитных объектов Москвы, но ни по району, ни по окружению не соответствовавший запросам клиента. На дворе был сентябрь, и в холле дома стояла огромная чаша с роскошными яблоками в качестве знака внимания жильцам от управляющей компании. Взяв одно из яблок уже на выходе, после осмотра пентхауса и остальных помещений дома, клиент уехал. А в тот же вечер позвонил брокеру с просьбой начать оформление сделки. Яблоки зацепили.

Голос разума умолкает, когда человек видит перед собой исполнение давней мечты, говорит Надежда Кот, управляющий директор Kirsanova Realty. И этот мотив покупка ДВМ (дома вашей мечты, как формулируют это риэлторы) приводит к самым неожиданным поступкам.

По наблюдению Марии Литинецкой, исполнительного директора Blackwood, покупатель редко на 100% понимает, что он хочет приобрести, а объект редко полностью отвечает всем его требованиям. В итоге приходится взвешивать все плюсы и минусы и искать подсказки в области нумерологии, астрологии или же руководствоваться собственным настроением. Бывают случаи, когда клиенты приобретают квартиру согласно знакам свыше, рассуждая, например, следующим образом: Если снег пойдет, значит, куплю, не пойдет не куплю, говорит Литинецкая.

Подобные случаи не исключение и для загородного рынка. Человек хотел купить в Новодарьино готовый дом под ключ в современном охраняемом коттеджном поселке. Но когда выяснилось, что там продается участок со старым домом под снос, выразил желание посмотреть. Когда приехали на участок, лицо покупателя так изменилось, что агент решил человеку стало нехорошо. Отдышавшись, мужчина рассказал, что на этом участке он провел 10 лет своей жизни родители снимали дачу, именно эту дачу. Ее он и купил, абсолютно не торгуясь, рассказывает Абелян.

Был случай, иллюстрирует это утверждение Андрей Уфимцев, директор по продажам агентства элитной недвижимости Новое качество, когда клиент хотел приобрести пентхаус с видом. В итоге он купил квартиру на 2-м этаже в центре Москвы с видом на переулок, напоминающий ему город, в котором он вырос.

Решение о покупке жилой недвижимости зачастую принимает женщина, считает Савелий Орбант, гендиректор компании Миэль Загородная недвижимость. Хотя непосредственно выбором и изучением всех параметров занимается мужчина. При покупке загородного дома, например, женщины прежде всего обращают внимание на внешний вид дома, ландшафтный дизайн придомового участка и инфраструктурные объекты, направленные на поддержание здоровья и красоты, и т. п. Мужчины, напротив, более практичны, их интересуют размеры объекта, близость к столице, качество эксплуатации, надежность охраны и т. д.

Красивые глупости
Мы разучились делать большие красивые глупости, сетовал герой известной кинокомедии, имея в виду взаимоотношения полов. Как показывает практика, большие (если учитывать стоимость жилья) и красивые глупости свойственны именно рынку недвижимости. Чаще их совершают представительницы прекрасной половины человечества.

Впрочем, нельзя недооценивать и эмоциональность мужчин. Александр Мальцев, гендиректор Century 21 Запад, рассказывает о знакомом художнике: тот отказался от квартиры большей площади за более низкую цену практически в родном для него районе Москвы, выбрав старый дом, а не современный (к слову, никакой ценности этот старый дом собой не представлял). Художник объяснил свое решение так: Тот дом это проза, а этот поэзия.

Эмоции, умение отзываться на мелочи могут повлиять на принятие стратегического решения. Однажды мы помогали семье найти дом, рассказывает Ольга Пономарева, директор по маркетингу агентства недвижимости Doki. А в результате дом был куплен из-за лестницы. Она в элитном доме была почти точь-в-точь скопирована с широкой лестницы из фильма Унесенные ветром той самой, по которой Скарлетт О'Хара шикарно падала. Лестница так понравилась супруге клиента та сразу узнала эту деталь, что дом был куплен, хотя изначально ставка делалась на более дешевый вариант.

Иррационального скорее всего больше там, говорит Надежда Кот, где люди могут себе это позволить. Ведь при покупке квартиры семьей из трех человек, до сих пор снимавших убитую однушку в 20 минутах от конечной станции метро, вряд ли родится внезапное решение потратить кровные на нечто вместо обычной комфортной квартиры. Клиенты, покупающие элитку, чаще всего уже имеют квартиру, дом, и скорее всего не один, поэтому выбор зачастую определяется не рациональными, а скорее иррациональными, внутренними мотивами, считают в Blackwood. По мнению Литинецкой, доля таких сделок даже возрастает. В бизнес-классе такие покупки тоже нередки.

Классы и ситуации
В чем абсолютно единодушны эксперты, так это в определении того, недвижимость какого класса чаще всего выбирается по велению души. Однозначно стихийных покупок более всего в классе элиты. Казалось бы, именно здесь фигурируют самые невероятные по своим масштабам суммы, а главное решение принимают люди, которые, как никто другой, умеют считать деньги. Однако верх в конце концов берут отнюдь не экономические соображения.

Сергей Зайцев, гендиректор Century 21 Рублевка, считает, что иррациональные мотивы характерны прежде всего при поиске собственного жилья. В ситуации, когда человек приобретает собственность в качестве объекта для инвестиций, его действия более взвешенны. В практике агентства был случай, когда весьма обеспеченный бизнесмен попросил подобрать ему дом в самой далекой и глухой деревне, вдали от цивилизации и элитных коттеджей. После долгих поисков мы нашли дом в отдаленной деревне под Зеленоградом. Однако предложенный вариант клиента не устроил по причине достаточной цивилизованности деревни и ее жителей, рассказывает Зайцев. Как мы узнали позже, этот человек вскоре приобрел целиком деревню около 500 км от МКАД, которая отвечала, по его мнению, всем параметрам глухости.

Надежда Кот относит к малопонятным по своим мотивам также покупки объектов в Панаме, Антигуа, на Сейшелах, Тёрксе, Кейкос. Объяснение этому только одно: если не сделать подобное вложение, тусовка может не понять, считает она.

В условиях ажиотажного спроса импульсивных покупок больше, поддерживает эту позицию Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации Рескор. С одной стороны, предложение ограничено, с другой обстановка нервная, покупатели видят, что цены еженедельно растут. Тут не до спокойного, обдуманного выбора.

В чем мнения экспертов разошлись, так это в отношении определения условий, которые могут способствовать странным решениям о покупке. Большинство риэлторов считают, что именно ажиотажные периоды заставляют приобретать необдуманно, быстро, без оглядки. По наблюдению Оксаны Каармы, в такие периоды квартиры раскупаются быстро, уменьшается объем предложений. Выбор, как правило, неосознан, покупатель просто-напросто боится остаться без квартиры, не успев купить ее за те деньги, которые у него есть.

Директор департамента развития агентства элитной недвижимости Welhome Александр Дьяченко ссылается на психологию элитного покупателя: На элитном рынке ажиотажа никогда не бывает, а покупатели не стеснены ни обстоятельствами, ни бюджетом, поэтому доля иррациональных покупок здесь будет присутствовать всегда.

Есть, правда, и другие суждения. Такие покупки более характерны для стагнирующего рынка, когда при разнообразии предложений покупатель имеет возможность выбирать, сравнивать, он не ограничен сроками и опасностью роста цен, говорят в компании Dокi.

Кроме того, людям свойственно слегка приукрашивать действительность. Пока человек не в рынке, ему кажется, что можно купить вообще все, но потом оказывается, что реально значительно меньше. Иногда эта коррекция небольшая, а иногда кардинальная. Случай из практики Рескора это подтверждает: человек хотел купить квартиру на севере Москвы, рассматривал варианты на Войковской, а в итоге купил на Коломенской.

Урок для риэлтора
Иррациональность поведения клиентов одна из главных проблем для риэлторов, отмечают в Рескоре. Бывает так, что клиент поставил задачу и хороший исполнительный сотрудник ищет именно то, что соответствует описанию. Но потом получается, что показаны 15 вариантов и все не подошли, а клиент сам купил что-то совершенно другое. Подобное происходит в 20-25% случаев, если человеку предлагать то, что он озвучил во время первого визита в риэлторскую компанию. Обычно он сам нечетко понимает, что ищет, поэтому заявленные параметры корректируются.

И что потом?
Что происходит с квартирами, купленными под натиском страстей? Часть оценок сводится к тому, что подобные приобретения часто вскоре продают. Примерно 30% оценивает Уфимцев. Иногда жилье сдают на длительный срок. Валерий Баринец, директор по продажам БН Агент 002, рассказывает: Дом для постоянного проживания был приобретен парой, состоящей в гражданском браке. В процессе оформления собственности пара распалась. Инициатором покупки была девушка, молодой человек оплачивал расходы по сделке. Потом, завершив ее, он сдал дом в аренду. Если в процессе проживания в квартире, купленной под влиянием эмоций, выявляются серьезные недостатки или человек окончательно принимает решение, что данное жилье ему не подходит, то за этим, как правило, следуют продажа и дальнейшее приобретение более подходящего объекта, считает Баринец.

Типичная ошибка молодых риэлторов они пытаются показывать клиентам только то, что те обозначили сами. Не стоит этого делать, нужно расширить границы. Помимо этого есть маленькие хитрости, помогающие продавать квартиру или дом. Например, если в доме пахнет свежим хлебом, это всегда усиливает положительное впечатление о нем. При показе желательно, чтобы в доме не было фотографий хозяев покупатель должен представить это место своим. Эмоции, эмоции и еще раз эмоции вот залог успеха хорошего продавца! заключает Петр Машаров, гендиректор Century 21 Еврогруп Недвижимость.

Похоже оценивают ситуацию в АН Doki. Однажды мы столкнулись с тем, что на выбор клиента повлияла сосна под окном, рассказывает Пономарева. Мы продавали квартиру в Хамовниках. Жилье было небольшого метража, с крошечным балконом, но на этот балкон буквально ложились лапы могучего хвойного дерева, в кроне которого к тому же поселились мило щебечущие птички. Покупатель смотрел квартиру летом, на закате, солнце играло в кронах деревьев, пахло хвоей. Кто-то и внимания бы не обратил, а ему очень понравилось, так как он рос в своем доме, где во дворе была сосна. Квартира была куплена.

Но есть и другое мнение. За иррациональной покупкой квартиры совсем не обязательно следует ее перепродажа скорее наоборот: недвижимость, приобретенная только из рациональных соображений, имеет больше шансов быть проданной, считают в компании Welhome. Рациональные покупки гораздо чаще являются инвестиционными. Если же клиент, выбирая квартиру, в большей степени руководствуется личными предпочтениями, какими-то важными только для него деталями, а не просто ликвидностью, то скорее всего такая недвижимость приобретается для проживания и будет служить долго.

История ТТК насчитывает почти 70 лет. Впервые оно упоминается в Генеральном плане Москвы 1935 года. Согласно данному документу, на расстоянии 1,5–2 км от Садового кольца предполагалось проложить новую окружную дорогу для разгрузки центральных улиц от транзитного транспорта. Вот, кстати, очередная загадка деятельности «родной» Мосархитектуры. Основные городские магистрали, дошедшие до наших дней практически в первозданном виде, как раз и сложились в те годы. Понятно, что сопоставить полторы сотни тысяч московских машин в 1935 году с нынешними тремя миллионами никак нельзя. За 70 лет столичные архитекторы так и не научились думать о ближайшем будущем? Как всегда: нужно было начать «разгружать» столицу, когда дорожно-транспортная ситуация в городе стала почти безвыходной.

Комментируя этот случай, Пономарева рассуждает: Совсем не обязательно жилье, приобретенное в порыве чувств, будет продано после того, как покупатель одумается. Ведь аргумент за покупку может казаться иррациональным со стороны, а для покупателя быть очень даже значительным, понятным. Человек, может быть, даже не знал, что может купить квартиру из-за сосны под окном, но он будет радоваться этой сосне, каждое утро выходя на балкон и поздравляя себя с удачной покупкой. И эта сосна принесет ему гораздо больше радости, чем джакузи в ванной или подшивной потолок на кухне.
В декабре наконец замкнется третье транспортное кольцо (ТТК). Строительство этой городской магистрали велось с перерывами почти 40 лет. Благодаря новой дороге значительно уменьшились пробки на Садовом кольце и повысилась транспортная доступность всех районов города.

Пять лет спустя в Генеральной схеме развития Москвы шла речь уже о четырех хордах-проспектах, крест-накрест рассекающих город. Некое подобие квадрата, образованного центральными участками перехлестывающихся хорд на перспективном плане города, почти один в один повторяло маршрут нынешнего третьего кольца. Очередным Генпланом 1971 года предлагалось возвести уже непосредственно кольцевую трассу, связывающую отдаленные от центра районы столицы. Сейчас этот проект известен как четвертое или большое третье кольцо.

Тогда исполнению грандиозного замысла помешала война, а по ее окончании у властей нашлись другие неотложные задачи. Однако здравая идея не давала покоя архитекторам, и очередной Генплан 1960 года также предусматривал появление в городе дополнительных кольцевых магистралей. Причем целых двух, но построили в итоге лишь одну — МКАД.

Еще в качестве примера недальновидной деятельности Мосархитектуры можно привести строительство парковочных площадок возле новостроек. В 1972 году архитекторы были уверены, что количество автомобилей в городе не превысит к 2000 году 300 тыс. Советский народ «любит» сплачивающий ряды строителей коммунизма общественный транспорт, поэтому у жилых домов нужно строить автобусные остановки, а не парковки. И эта пагубная тенденция сохранялась до начала века. Когда автомобилей в Москве было зарегистрировано 2 млн 100 тыс.
В сложившемся балансе земель Москвы улицы, площади, дороги занимают 9,4 тыс. га, что составляет менее 9% территории. А необходимо, по расчетам специалистов — 20–25%, или 21–26 тыс. га. Реализация всего намеченного к 2020 году улично-дорожного строительства предполагает использование 3,48 тыс. га, что составляет не более 15% городской потребности.

Первопрестольная всегда испытывала дефицит в хороших дорогах. С лавинообразным ростом транспорта в 1992 году ситуация резко ухудшилась. Даже в конце 2002 года плотность улично-дорожной сети в Москве составляла лишь 4,4 кв. км при общей протяженности 4653 км. Для сравнения, в Лондоне — 9,3 кв. км, в Париже — 15 кв. км, в Нью-Йорке — 12,4 кв. км. Примечательно, что во всех перечисленных выше мегаполисах, кроме американской финансовой столицы, зарегистрировано меньше автомобилей, чем в нашем городе. По численности населения Москва также не имеет себе равных в Западной Европе, а по занимаемой же площади Златоглавую превосходит только Лондон.

Как сохранить лицо... города?

Однако отступать городским властям некуда. Традиционная для города радиально-кольцевая структура уже давно грозила полным параличом автомобильному движению. Вместе с тем, по мнению экспертов, строительство третьего транспортного кольца просто отвлекает внимание от задачи создания радиальных и хордовых вылетных магистралей, связывающих как центр с периферией, так и город с агломерацией, создавая видимость решения транспортной проблемы в Москве. Стоимость строительства 52 км магистрали такова, что на эти деньги можно построить около 200 км дорог в менее сложных условиях. Но маховик бизнеса уже закрутился. Выстояв в жестокой схватке за городской заказ (20 млрд в 2001 году и по 15 млрд в последующие годы), подрядные организации уже не хотели упускать столь лакомый кусок. Результат? О качестве строительства можно судить по тому, как сгоревший киоск под Лужнецкой эстакадой чуть не привел к обвалу моста.

В 1988 году ТТК «уперлось» в Лефортово. Технические возможности не позволяли проложить трассу без ущерба для исторического облика района. Примечательно, что изначально архитекторы не считали необходимым сохранить уникальные здания. На самых первых планах магистраль проходила прямо через старые кварталы — советская власть прославилась своим пренебрежением к наследию прошлого. К счастью, в конце 80-х здравый смысл возобладал над «народнохозяйственными» соображениями.

Формально началом строительства ТТК можно считать 1987 год, когда городские власти отказались от идеи «заасфальтировать» кольцо построенной еще в 1908 году Малой железной дороги. Взяв за основу проекты 1935 года, архитекторы начали подготовку рабочей документации, с учетом включения в ТТК уже действующих дорог. Причем большинство из них — так или иначе, по разным Генпланам строились именно для третьего кольца. Развязка у Савеловского вокзала открыта для движения в 1966 году. В 1968 году проложили тоннель под Ленинградским проспектом у Беговой улицы. Эстакада от площади Рижского вокзала до Сокольнического вала сдана в эксплуатацию в 1975 году, а «всего» через восемь лет открыли для движения транспорта путепровод от Сокольнического вала до Русаковской улицы.

На выручку пришел проходческий щит немецкой фирмы Herrenknecht, ранее использовавшийся при прокладке тоннеля закрытым способом под Эльбой в Гамбурге. Агрегат весом 2900 т зарылся в землю на глубину более 20 м на территории завода «Серп и молот» в 2001 году, с тем чтобы через 2 км 219 м в 2003 году снова увидеть дневной свет в районе Спартаковской площади. По заверениям строителей, в ходе работ не просел ни один дом. В обратном направлении, чтобы не терять время, дорогу сделали из тоннеля, построенного открытым способом.

Строительство ТТК возобновилось только в 1996 году, после реконструкции МКАД. К тому моменту из 35 запроектированных километров ТТК существовал лишь 10-километровый участок от Хорошевского шоссе до Бакунинской улицы. Впрочем, невзирая на наличие финансов и желания, проблема Лефортова по-прежнему оставалась нерешенной. Местные жители даже устраивали демонстрации в знак протеста против грядущего разрушения своего района. К счастью, в 1999 году в правительстве Москвы нашли способ «пройти» Лефортово с помощью современного оборудования, не затронув исторические кварталы.

Пробка для бутылки

В результате дорогостоящих компромиссов третье кольцо получилось на треть состоящим из искусственных сооружений. Сейчас магистраль включает в себя пять мостов через водные преграды, не считая двух через железную дорогу, девять тоннелей, 36 эстакад и путепроводов, 39 пешеходных надземных галерей и подземных переходов.

Меньше машин стало на набережных Москвы-реки. Как сообщили корреспонденту М2 в НИиПИ Генплана, в 1999 году на подходе к Автозаводскому мосту плотность транспортного потока в часы пик составляла 5700 автомобилей в час. После открытия развязки третье кольцо– Б. Тульская улица — 270 На въезде в центр по Б. Тульской — 5500 в 1999 году и 4200 автомобилей в час в 2002 году. На Автозаводской улице этот показатель упал с 2150 до 700.

Почти достроенное ТТК существенно повлияло на дорожно-транспортную обстановку в городе. Сейчас из 35 км трассы открыто для движения уже 30 км. По оценке Управления ГАИ ГУВД г. Москвы, по сравнению с концом 90-х нагрузка на Садовое кольцо снизилась на 15–20%. Пробки на нем стали большой редкостью, и в основном заторы образуются там, где их не избежать, — перед узкими тоннелями.

В прошлом году впервые за последние 16 лет зафиксировано уменьшение числа въезжающих в час пик на Садовое кольцо транспортных средств (с 38,2 тыс. в 2001 году до 36,3 тыс.). Строительство ТТК привело к улучшению экологической обстановки. Ежегодный пробег легковушек и грузовиков снизился, они меньше времени проводят в пробках с включенными двигателями. Соответственно сократились и выбросы вредных веществ в атмосферу из их выхлопных труб — почти на 80 тыс. т. Однако масштабного изучения эффективности ТТК еще не проводилось. Оно состоится только по окончании строительства.

Аналогичное исследование на Волгоградском проспекте, к сожалению, настолько оптимистичными результатами похвастать не может: ситуация не изменилась. С другой стороны, участок ТТК на юго-востоке и востоке Москвы еще не завершен. Отрезок от Нижегородской улицы до шоссе Энтузиастов сдается в эксплуатацию в конце октября — начале ноября этого года. Лефортовский тоннель откроют для движения в сторону Спартаковской площади только под Новый, 2004 год. Четырехполосный участок протяженностью 2,1 км включает в себя тоннель, мост через реку Яузу, развязку с Лефортовским путепроводом и съезд на Красноказарменную набережную. Сейчас при том, что новая магистраль занимает всего 2,7% общей протяженности городских дорог, на нее приходится 8% пробега автомобилей.

Вечнозеленое шоссе

Пропускная способность третьего кольца сопоставима с Садовым. На любом отдельно взятом участке она колеблется от шести до восьми тысяч автомобилей в час. Магистраль имеет по три-четыре полосы для движения в каждую сторону. Возможно, этого недостаточно, но данное ограничение обусловлено сложившейся городской застройкой. На Беговой улице — по пять рядов, а из-за сужения проезжей части в тоннеле под Ленинградским проспектом здесь регулярно образуются заторы. Правда, в 2005 году его расширят до пяти полос в обоих направлениях. Вообще «больным» местом ТТК стали съезды. Они не рассчитаны, в первую очередь геометрически (образуется так называемое «бутылочное горлышко»), на большой объем транспорта. Поэтому сегодня не редка картина, когда на съездах образуются заторы.

К сожалению для водителей, максимальная разрешенная скорость на ТТК — 60 км/ч. Несмотря на большое количество инспекторов ДПС на дороге (даже был создан новый отдел, «девятый на спецтрассе»), «вооруженных» спидганами, скоростной режим на отличной широкой дороге не соблюдает почти никто. Возможно, после того, как кольцо замкнется, верхнюю планку подымут до 80 км/ч. Стандартное ограничение для городских дорог из соображений безопасности сохранится лишь в Лефортовском тоннеле. Однако сейчас министерство транспорта рассматривает вопрос о внесении изменений в ПДД и понижении «городского» порога до 50 км/ч. Причем мотивируют тем, что любая авария в лефортовском тоннеле может привести к трагическим последствиям. Отразится ли грядущее нововведение на позиции городских властей — неизвестно. Пока же блюстителям дорожного порядка приходится мириться с проносящимися мимо лихачами, выуживая из потока единичных нарушителей. Результат беспечности автомобилистов — обилие мелких ДТП, вызванных несоблюдением дистанции. Тяжелые аварии на ТТК являются большой редкостью. Оснащать магистраль автоматическими измерителями скорости тем не менее в ГИБДД не собираются. Следить за показаниями детекторов просто негде. На новой кольцевой дороге вообще не предусмотрено место для стационарных постов ДПС.

Другая особенность ТТК — отсутствие светофоров. Один, точнее, пока оставили — на пересечении третьего кольца с Шереметьевской улицей. Правда, это временное явление. В ближайшие два-три года в зависимости от финансирования уже подготовленного проекта здесь построят тоннель, и необходимость в электронном регулировщике отпадет.

Бизнес на обочине

В ГИБДД уже отметили «слабые» места третьего кольца, пропускная способность которых не удовлетворяет потребности города. По наблюдениям инспекторов, затруднения в движении возникают утром и в вечернее время на въездах и съездах с ТТК на пересечении с Кутузовским и Волгоградским проспектом, а также Варшавским шоссе. Впрочем, с окончанием дачного сезона можно ожидать, что обстановка на перечисленных выше участках нормализуется. И все-таки в ближайшие годы на ТТК водителям суждено столкнуться с огромными пробками, вызванными реконструкцией тоннеля под Ленинградским проспектом и аналогичными работами у Шереметьевской улицы.

С другой стороны, повышение транспортной доступности целого ряда районов и развитие придорожной инфраструктуры удорожают жилую недвижимость в кварталах, расположенных вблизи от ТТК. Сильнее всего третье кольцо повлияло на рынок коммерческой недвижимости. Арендные ставки в офисах, расположенных непосредственно на ТТК или недалеко от кольцевой, начали расти еще до того, как заканчивалось строительство близлежащего участка трассы. Девелоперы уже давно присматриваются к площадкам у третьего кольца, подходящим для строительства объектов нежилого фонда (бизнес-, торговых и развлекательных центров), но вкладывать деньги пока не спешат. К тому же в московской Госавтоинспекции к проектам предъявляют жесткие требования по наличию парковочных мест, а земли не хватает. Основной резерв для развития инфраструктуры ТТК — промзоны, которые планируется постепенно выводить за черту города.

Из 35 км ТТК 22 км трассы проложено вдоль железной дороги и через промышленные зоны столицы. Лишь 13 км проходит мимо жилых кварталов. Владельцы квартир в домах, выходящих на третье кольцо, будут огорчены, узнав, что из-за новой дороги их недвижимость потеряла в цене. Установленные за счет города стеклопакеты почти гасят доносящийся с оживленной магистрали шум, но не делают воздух чище. Да и вид из окна оставляет желать лучшего.

Михаил Гороховский
Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Недвижимость»:
— Существует целая наука, которая изучает то, как вложения муниципалитета влияют на цены на недвижимость. В ней доказывается, что каждый вложенный в инфраструктуру рубль увеличивает зачастую в разы цену земли и недвижимости, которая на этой земле находится либо возводится. В случае с третьим транспортным кольцом это правило также работает.
В Москве все большей проблемой становится транспортная доступность. Восемь лет назад, когда только утверждались планы по строительству третьего транспортного кольца, прозорливые инвесторы уже активно приобретали права на участки, расположенные недалеко от него. Цены на недвижимость вырастут также и в районах, вплотную примыкающих к третьему транспортному кольцу, так как после его открытия радикально улучшится их доступность. Например, районы, расположенные рядом с такими станциями метро, как «Шоссе Энтузиастов» или «Электрозаводская», несмотря на неблагоприятную экологию и наличие заводов, станут более популярными.
Сейчас также повышаются цены на недвижимость в Марьиной Роще, которая раньше не отличалась особым спросом. Может быть, на фоне общего роста цен на недвижимость этот рост не очень заметен, но посмотрим на ситуацию тогда, когда цены стабилизируются.

Игорь Ладычук
Пресс-секретарь агентства недвижимости МИАН:
— Строительство ТТК оказало большое влияние на рынок коммерческой недвижимости. В уже существующих бизнес-центрах в связи с улучшением транспортной доступности поднялись арендные ставки. Людям стало удобнее ездить на работу. Сегодня на территориях, расположенных вблизи от ТТК, строится большое количество новых офисов. Причем они обходятся арендаторам дешевле, чем помещения в пределах Садового кольца. Разумеется, центр города не утратит своей популярности и привлекательности, но многие фирмы наверняка предпочтут переехать в современные и более дешевые здания.
Третье кольцо повлияло и на вторичный рынок квартир. Квартиры в домах первой линии, стоящие у самой дороги, подешевели. Однако в целом развитие инфраструктуры района, в том числе и транспортной, провоцирует только повышение спроса на недвижимость и соответственно рост цен.

Евгений Редькин
Пресс-секретарь компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— Безусловно, ликвидность квартир, которые будут выходить окнами на третье транспортное кольцо, понизится из-за непривлекательного вида из окон и большой загазованности. Стоимость коммерческой недвижимости в этих же районах, вероятно, увеличится в связи с улучшением транспортных развязок.

Лилия Зар
Руководитель отдела вторичного рынка инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век»:
— В последнее время многие клиенты стали отказываться от покупки жилья в домах, находящихся на первой линии третьего транспортного кольца. И на принятие положительного решения не может повлиять даже значительное снижение цены предложения.
Квартиры в домах, находящихся на первой линии третьего транспортного кольца, естественно, стоят дешевле, чем в домах, находящихся дальше от магистрали. В зависимости от района, где проходит третье транспортное кольцо, дисконт может быть разным. На юге и юго-востоке, где жилье — самое дешевое по Москве, он колеблется от $100 до 200 за 1 кв. м. На западе Москвы, где экологическая ситуация лучше и где жить престижно, именно по этой причине разница в цене квадратного метра должна быть большей, чтобы предложение нашло своего покупателя.

Разными путями
Толки о перспективах федеральной экспансии среди агентств недвижимости столицы и компаний с мировым именем не прекращаются как минимум 1,5 года. Желание выйти на всероссийский уровень подогревается в том числе растущей популярностью франчайзинга как способа быстро и не слишком затратно охватить территорию страны сетью офисов под своим брендом. Некоторые из нацеленных на такую глобализацию бизнеса, например МИАН, отдают предпочтение развитию собственной сети, но готовы рассматривать и франчайзинг как инструмент выхода на российский рынок. Для других продажа франшиз это единственная широкая дорога на федеральный уровень.

Часть игроков будет прибегать к помощи франчайзинга, другие критики этого метода предпочитают развиваться, открывая представительства. В этой ситуации эксперты прогнозируют, что через пять лет федеральные и международные бренды завоюют 30-40% регионального рынка. Однако сворачивать бизнес или вставать под известный бренд придется прежде всего небольшим компаниям из регионов крупные не пострадают. А дальше время покажет.

В 2008 г. Миэль-Недвижимость планирует открыть в Московском регионе 35 новых офисов, а также освоить пять новых регионов (имеются в виду как города-миллионники, так и небольшие города) путем продажи франшиз. В качестве франчайзи компанию интересуют владельцы бизнесов, связанных с брокериджем, девелопментом или сферой услуг.

По пути смешанного развития идет Миэль в Москве и Московской области. Здесь компания как открывает собственные офисы, так и продает франшизы. Если точнее, то внутри Третьего кольца находятся собственные офисы, а за его пределами только франчайзи Миэля. Председатель совета директоров Миэля Григорий Куликов сказал Ведомостям, что идеология федерального развития холдинга подразумевает два направления. В городах с населением более 300 000 человек компания планирует открывать мастер-франчайзи, который впоследствии сможет сам продавать франшизы Миэля. В менее крупных городах Миэль будет продавать франшизы в розницу.

Самой франчайзинговой, если так можно выразиться, является стратегия Century 2 Глава компании Нури Катц говорит, что они ищут франчайзи в разных городах, среди лидеров разных регионов. Например, сейчас ведем переговоры с четырьмя самыми крупными фирмами Перми, рассказал он в интервью Ведомостям.

МИАН хочет вывести бизнес на первую ступень российского уровня в апреле текущего года: первые региональные филиалы этой компании откроются на Урале. Первый этап развития сети предполагает открытие 50 офисов в 24 городах в течение 2008 г. К концу 2012 г. наша сеть охватит всю Россию, поделился планами руководитель проекта МИАН-Регионы Борис Егоров. Для открываемых на Урале офисов компания уже набрала технический и клиентский персонал, в марте завершится ремонт офисных помещений. Франчайзинг компания не применяет, но и не отказывается полностью от возможности его использовать. Как говорит Борис Егоров, решение о том, будет ли МИАН заключать франчайзинговые договоры наряду с продолжением открытия своих офисов в регионах, будет принято летом 2008 г.

К слабым сторонам франчайзинга эксперты относят невозможность франчайзера получать большую прибыль, неподготовленность потенциальных франчайзи, а также слабый контроль над деятельностью франчайзи, ведущий к банальному воровству, двойным продажам, например. Так, Григорий Куликов говорит, что головная компания не получает прибыли, а только роялти. Поскольку франчайзи это самостоятельное предприятие, есть риск, что его руководство пойдет своим путем, что может навредить бренду. Однако возможность такого вреда это болезнь не только в сфере real estate, продолжает Григорий Куликов.

К сторонникам развития собственной сети филиалов можно отнести Бест-Недвижимость и Инком. Существует ошибочное мнение, что Инком когда-либо занимался франшизой. Мы франшизой никогда не занимались и не планируем этого в ближайшей перспективе, в настоящее время наша политика развития это открытие собственных офисов с системой централизованного управления и осуществлением соответствующего контроля качества, поделился с Ведомостями источник в топ-менеджменте Инкома. В компании считают, что всюду, докуда дотягивается рука, нужно создавать централизованную систему, а создание франчайзинговой сети может иметь смысл, если рука не достает.

В Инкоме уверены, что такая схема чревата сложностями в дальнейшем, поэтому если владелец бизнеса руководствуется амбициями, то, когда он встанет на ноги, его желание работать под чужим брендом может уменьшиться. Поэтому я не исключаю вариантов перепродаж или аннулирования франшиз, говорит топ-менеджер Инкома.

С мнением о вероятности высоких рисков в отсутствие механизмов контроля соглашается Сергей Крячков, директор департамента маркетинга Открытой компании. Он уверен, что в действительности франшизой интересуются в подавляющем большинстве люди из крупных компаний, решившие в какой-то момент уйти в свободное плавание, но заручиться поддержкой известной торговой марки. Самым простым выходом они видят покупку франшизы за $5000-20 00 А дальше качество их работы никто не контролирует, печалится Крячков.

Заметно, что большинство участников рынка говорят о франчайзинге в России преимущественно в будущем времени. Для эффективной работы франшизы, для того чтобы она стала тем самым инструментом завоевания российского рынка, должна сформироваться определенная культура потребления франшиз, считает Сергей Крячков. Пока это не столько эффективный бизнес, сколько амбициозные попытки мультинациональных сетей обозначить свое присутствие в новых для себя регионах, чтобы укрепить свой вес в транснациональном масштабе, делится источник в Инкоме.

Тем не менее, по словам Григория Куликова, риск потерять контроль над региональным офисом есть и в случае развития собственных филиалов. Печальный опыт, когда наемные менеджеры на местах, будем говорить прямо, воровали, размывая бизнес, есть у многих моих знакомых, делится Куликов.

В Сочи работает франчайзи Century 21, открывший летом прошлого года два офиса. Яна Бердникова, руководитель сочинского Century 21 Sun Realty, говорит, что они приобрели франшизу ради экономии на рекламе в других регионах. К тому же мы получали от франчайзера стандарты обслуживания, добавляет она, замечая, впрочем, что поддержка могла бы быть более существенной. По словам Бердниковой, переговоры велись и c Миэлем, и с компанией Хирш. У Хирш уже есть офисы в Сочи, Миэль на тот момент интересовало развитие только Москвы и Подмосковья, а Century 21, хотя видели свое развитие в Москве и Санкт-Петербурге, после долгих переговоров согласились продать франшизу в Сочи, заключает Бердникова.

Правда, есть и исключения. Так, Григорий Куликов приводит в пример успешных франчайзи Миэля, работающих уже 10 лет в Омске (шесть офисов под этой торговой маркой), Барнауле (три офиса) и Тюмени. Все три города вышли на нас по собственной инициативе и сами инвестировали в обучение своих сотрудников, вспоминает Григорий Куликов. Но такой успех не повсеместен. Миэль пытался открыть свое агентство в Новосибирске. Оно не прижилось не хватило доверия покупателей и знания особенностей местного рынка, рассказала руководитель аналитического центра Сибакадемстрой. Недвижимость Татьяна Высоцкая.

До 2006 г. региональные агентства чувствовали себя хорошо и о будущем не задумывались. Сейчас они столкнулись со снижением доходов, с появлением на региональных рынках международных и федеральных игроков. Происходящие изменения не улучшили жизнь небольшим риэлторским компаниям, рассуждает Борис Егоров. С этим согласна Татьяна Высоцкая: В связи со стабилизацией рынка для некоторых сделок им может просто не хватать профессионализма, а простых сделок сейчас не слишком-то много. Поэтому для них, наоборот, может быть в радость такое предложение от масштабных компаний.

Региональный передел
Тем или иным путем, но риэлторская глобализация в пределах России должна произойти. Риэлторов, развивающих сети, интересуют прежде всего города-миллионники, после них города с населением 500 000 человек, имеющие большой потенциал, а затем и более мелкие (с населением 200 000 человек).

В связи с наметившейся федеральной экспансией эксперты прогнозируют и перераспределение сил на региональных риэлторских рынках, которое может произойти в ближайшие пять лет. В России через несколько лет ситуация на риэлторском рынке станет похожа на ту, что мы наблюдаем на рынках других стран: большинство риэлторов будет работать в одной или нескольких франчайзинговых сетях, прогнозирует Катц. В том же, например, уверен и Борис Егоров. Федеральные и международные бренды через пять лет завоюют 30-40% регионального рынка, прогнозирует он. В большей степени от этого перераспределения пострадают мелкие и средние компании (именно они в первую очередь будут вытесняться с рынка), а также частные маклеры. Крупные местные компании будут чувствовать себя уверенно и устойчиво, уверяет Егоров.

У каждой риэлторской компании, выходящей на федеральный уровень, свои методы поиска кадров для региональных представительств. Мы не ставили целью перекупать риэлторов, и зарплата, которую предлагает МИАН, не намного выше среднерыночного уровня, делится Борис Егоров. Он говорит, что козыри МИАН в том, что компания предлагает условия работы, отличные от тех, что распространены на местных рынках труда: У нас достаточно высокая фиксированная часть заработка, в то время как в местных агентствах недвижимости она обычно минимальна или отсутствует. Все доходы полностью белые. В итоге на одно рабочее место у нас претендуют 4-5 человек.

О том, по каким территориям столицы будет проходить новая трасса, какие участки первыми откроются для автомобилистов, в каких районах появятся тоннели и эстакады, в интервью РИА Новости рассказала главный инженер проектов НПО транспорта и дорог ГУП НИиПИ Генплана Москвы Татьяна Сигаева.

Более осторожно о возможности перераспределения сил на региональных рынках брокериджа в связи с развитием сетей высказывается Григорий Куликов. Он полагает, что общего закона развития этих рынков нет. Есть города, в которых лидирующие компании сумеют сохранить и укрепить свои позиции, несмотря на приход известных брендов. В небольших городах более вероятна перестановка сил не в пользу местных риэлторских компаний, говорит бизнесмен.
Московские власти уже приступили к строительству Четвертого транспортного кольца, которое, по их мнению, должно существенно сократить количество автомобильных пробок в городе. Первые участки строители рассчитывают открыть для движения в 2011 году, а полностью завершить сооружение новой кольцевой автомагистрали намечено к 2015 году.

Первый участок четвертого транспортного кольца, от шоссе Энтузиастов до Щелковского шоссе, строители планируют сдать в эксплуатацию в 2011 году. Затем поэтапно на востоке столицы для движения транспорта будут открываться новые участки этой скоростной магистрали. Предполагается, что один за другим будут открыты участки от Щелковского до Открытого шоссе, от шоссе Энтузиастов до Рязанского проспекта, а затем и до Волгоградского проспекта.

Татьяна Викторовна, какой участок Четвертого транспортного кольца планируется первым открыть для движения автомобилей и когда это произойдет?

А какова будет общая протяженность четвертого кольца?
Протяженность кольца составит 63 километра. Проект предусматривает, что на кольце будет не менее четырех полос движения в каждую сторону. При этом по возможности мы будем стараться, чтобы у нас на пересечении с основными радиальными магистралями было поворотное движение.

Одновременно с этой работой будет построен и один из участков дублера Волгоградского проспекта, который также будет соединяться с Четвертым кольцом и забирать на себя часть автотранспорта с перегруженной Волгоградки. Таким образом, в первую очередь будет полностью сформирована восточная часть Четвертого транспортного кольца.

В отличие от Третьего кольца, на Четвертом транспортном будет предусмотрена и так называемая разгоночная полоса, благодаря которой, автомобили смогут на скорости встраиваться в поток, идущий по кольцевой магистрали.

Это очень важно, так как кольцо играет распределительную роль, и нам необходимо подхватить те транспортные потоки, которые следуют из области в центр: доезжая до кольца машины должны иметь возможность ехать уже в любом нужном им направлении, не разворачиваясь в центре города.

Появятся ли на Четвертом кольце крупные сооружения, сравнимые, например, с Лефортовским тоннелем на Третьем кольце?

Третье кольцо проходит практически в центральной части города, в зоне уже сложившейся плотной застройки и при его проектировании мы были зажаты жилыми домами, в том числе памятниками архитектуры, поэтому организовать там разгоночную полосу не получилось. Четвертое кольцо в этом отношении проектировать проще, потому что оно проходит по периферийной территории города.

Скорое всего, на протяжении Четвертого транспортного кольца появится три крупных тоннеля, в каждом из которых будет по четыре полосы движения в одну сторону.

На самом деле тоннелей будет не так много, правда, все они представляют собой масштабные сооружения. В основном же на пересечении Четвертого кольца с другими дорогами мы предусматриваем разные варианты эстакадных решений.

Южная дуга кольца будет проходить от Минской улицы до Балаклавского проспекта. Это сложный участок: он пройдет, в частности, по недавно возведенному тоннелю под Варшавским и Каширским шоссе, через который автомобили будут выскакивать на Коломенский проспект. Но дальше на пути у строителей находится Коломенский парк, обладающий статусом особо охраняемой природной территории, поэтому уже принято решение, что под парком будет строиться тоннель. Сейчас ведутся предпроектные проработки строительства тоннеля под Коломенским.

Все тоннели, которые предполагается соорудить на Четвертом кольце, будут проходить под московскими парковыми зонами, и это их в некотором роде объединяет.

Вопрос о том, как кольцо должно проходить через Лосиный остров - под землей или по эстакаде - дискутировался до последнего времени, но теперь мэр Москвы Юрий Лужков принял решение о таком строительстве тоннеля, чтобы не затрагивать эту особо охраняемую природную территорию.

Еще один крупный тоннель предполагается соорудить на западе города, под Филевским парком. Кроме того, тоннель появится и под национальным парком Лосиный остров. Другого пути решения транспортных проблем, без ущерба этим уникальным парковым зонам, здесь просто нет.

Вы рассказали, что первым откроется восточный участок Четвертого кольца. Когда планируется полностью завершить строительство этой кольцевой магистрали?

Причем все эти тоннели будут глубокого залегания, и строить их планируется закрытым способом, без вскрытия поверхности. Я не исключаю, что при строительстве этих тоннелей будет использован новый проходческий комплекс, а не тот который применялся для сооружения тоннеля под Серебряным бором, так как он рассчитан на три полосы движения, а на четвертом кольце их предусмотрено четыре.

Таким образом, часть Четвертого кольца пройдет от новой скоростной трассы Москва - Санкт-Петербург до Ярославского шоссе. Дальше от Ярославского шоссе мы должны выйти к Открытому шоссе и в результате соединиться с восточным участком. Я уже говорила, что на этом участке появится еще один тоннель, по которому Четвертое кольцо пойдет под территорией национального парка Лосиный остров.

Замкнуть кольцо полностью намечено к 2015 году. При проектировании его северной части мы рассчитываем, что уже будет введен в эксплуатацию головной участок скоростной трассы Москва - Санкт-Петербург, что позволит вписать кольцевую магистраль в уже готовую современную автодорогу.

Северные участки Четвертого транспортного кольца первоочередными не являются, поэтому их открытия автомобилисты могут ожидать только к 2015 году.

Еще один участок кольца на севере столицы будет проложен от Ленинградского до Волоколамского шоссе. Его трасса пройдет вдоль малого кольца Московской железной дороги и выйдет на улицу Народного ополчения, которая должна быть серьезно реконструирована. Правда, пока проект ее реконструкции еще не подготовлен.

Согласно программе развития дорожной отрасли города до 2015 года, в Москве планируется построить две рокады - северную и южную. Северная рокада со стороны области подойдет к трассе Москва - Санкт-Петербург, дальше протянется вдоль Октябрьской железной дороги, выйдет на улицу Королева, пройдет по Ростокинскому проспекту, проспекту Буденного, затем вдоль Рязанского направления железной дороги и выскочит в Кожухово на магистраль Москва - Ногинск. То есть будет сформировано хордовое направление на севере, северо-востоке и юго-востоке столицы.

Какие еще крупные автомагистрали, помимо Четвертого кольца, намечено построить в Москве в ближайшие годы?

Например, на северной рокаде, в первую очередь откроются участки от МКАД до Фестивальной улицы, и от Четвертого кольца до района Кожухово: запустить движение здесь планируется уже к 2011 году. Полностью же сформировать северную и южную рокады планируется до 2015 года, но все будет зависеть от того, сколько денег выделят на их строительство.


Южная рокада пройдет через Рублевское шоссе, Балаклавский проспект и выйдет к Волгоградскому проспекту. Обе рокады, также как и Четвертое транспортное кольцо, будут открываться для движения транспорта поэтапно.



Главная --> Публикации