Главная --> Публикации --> Иностранцы снижают риски. за счет москвы Цены на недвижимость в столице опять выросли Столичные власти упреждают приватизацию городского имущества Романтика большого города Элитная миграция

Низкий прожиточный минимум, а следовательно, и низкая стоимость местной рабочей силы выгодно выделяют содержание египетской недвижимости и управление ею среди других стран. Россиянам есть над чем задуматься. Правда, во всем этом море сладости не обошлось без нескольких ложек проблем.

Не только туризм, но и возможность сделать выгодное вложение в недвижимость привлекают иностранных инвесторов в Египет. Для британцев, например, эта страна в смысле инвестиций вторая по популярности вне Европы (после США). Постоянно растущие, но сравнительно невысокие цены на египетскую недвижимость, уверенный экономический рост и падающая инфляция объясняют такую притягательность египетской недвижимости с точки зрения экономики. А неплохо сохранившиеся памятники одной из величайших земных цивилизаций и курорты на Красном и Средиземном морях располагают приобретать жилье для отдыха благодаря неиссякаемому потоку туристов оно также может обеспечивать постоянный доход в виде арендной платы.

Многоликий Египет
Всемирный банк (ВБ) высоко оценивает Египет. В документах ВБ Египет в 2008 г. назван главным реформатором своего региона и даже всего мира. Египет резко улучшил свои оценки и рейтинги, которые отражает ВБ в ежегодном обзоре Ведение бизнеса. Так, страна сократила минимальный капитал, требуемый для начала бизнеса, с 50 000 египетских фунтов только до 1000 фунтов (120 евро) и уменьшила вдвое требуемые на это продолжительность процедур и расходы. Снижаются расходы на регистрацию недвижимости с 3% от стоимости недвижимости до небольшой фиксированной суммы. В 2007 г. она равнялась 500-2000 египетским фунтам (60-240 евро).

Например, Арабская Республика Египет (АРЕ) постоянно продлевает чрезвычайное положение в стране, введенное еще 1967 г., и военное положение, введенное в 1981 г. Последнее продление военного положения заканчивается в этом году. Для туристов и инвесторов оно незаметно. Но при неблагоприятных условиях может привести к крупным неприятностям.

Посольство АРЕ на запрос о частных российских инвестициях в египетскую недвижимость ответило положительно, достаточно пространно, но обтекаемо: Правительство Египта поддерживает частные инвестиции и принимает новые законы, стимулирующие их, дающие налоговые и таможенные льготы, гарантирующие и защищающие иностранного инвестора. Таковы положительные стороны современных египетских реформ.

По мнению ВБ, в Египте контролируется бюрократия, выдающая разрешение на строительство. Сокращены и упорядочены процедуры для экспортеров и импортеров. Учреждено новое частное кредитное агентство, которое должно облегчить получение кредита для заемщиков.

Но в Египте только 10% недвижимости имеет государственную регистрацию. Здесь не существует надежных баз данных, не публикуется официальная информация о ценах на недвижимость и отсутствует цивилизованный рынок недвижимости, а вместо него действует дикий восточный базар недвижимости. Широко распространена деятельность так называемых черных маклеров, специализирующихся на продаже недвижимости иностранцам. Как говорят сотрудники риэлторских компаний в Хургаде, каждый второй местный житель готов продать вам недвижимость. И, кстати, все документы, имеющие юридическую силу, составляются только на арабском языке. В стране отсутствуют стандарты на строительство, каждая строительная фирма строит по своим нормам.

В британском агентстве недвижимости Property-Abroad Limited, работающем в том числе на египетском рынке недвижимости, добавили конкретики. Основным титулом (документом, подтверждающим собственность) на недвижимость является ее государственная регистрация это верно как для России, так и для Египта. Зарегистрированная недвижимость, по египетским законам, не может быть продана или сдана в аренду в течение последующих регистрации пяти лет. Существует ограничение для иностранцев они могут иметь не более двух квартир на одну семью.

в Египте широко пользуются суррогатами титулов на собственность, например решение суда о законности подписи (о нем ниже);

Однако все это не останавливает предприимчивых российских инвесторов. Кроме привычного авось реализацию египетских проектов подпитывает несколько соображений:

ограничения для иностранцев распространяются только на жилую недвижимость. Коммерческая доступна в любых количествах, а жилая ограничивается площадью в 4000 кв. м. Для большинства российских инвесторов эти ограничения приемлемы;

после получения письменного разрешения премьер-министра Египта можно свободно распоряжаться даже зарегистрированной собственностью хоть на следующий день;

Наконец, благодаря росту цен на рынке ликвидность египетской недвижимости сейчас высока и обеспечивается прирост капитала на вложенные средства.

российских инвесторов, как и большинство других, интересует недвижимость в курортных зонах и в какой-то мере в Каире и Александрии, а там дикий базар недвижимости начинает потихоньку приручаться.

Более того, случались анекдотичные случаи. Однажды, рассказывает риэлтор из Хургады, владельцы строительной компании из Саратова отказались покупать виллу на берегу моря по той причине, что слишком дешево. Хотя им все понравилось, но цена около $100 000 была такова, что стыдно сказать в России. Впрочем, есть и более дорогое предложение. Например, в формирующемся курорте международного уровня Сахл-Хашиш в 18 км к югу от Хургады апартаменты на стадии строительства предлагаются по 2000 евро за 1 кв. м. Вдоль пляжа длиною 12,5 км на площади 32 кв. км к 2014 г. появится 20 5-звездочных гостиниц и восемь полей для гольфа. The Egyptian Resorts Company получила исключительные права на развитие этой территории.

По данным Елены Мишкиной, директора московского представительства компании Cheda, цены на недвижимость в Хургаде, например, растут на 40% уже третий год подряд. Некоторые удачно расположенные и качественные проекты подорожали за это время на 200-300%. Учитывая, что цены здесь по московским меркам совсем невысокие (около $39 000 за квартиру с двумя спальнями и гостиной на стадии строительства, от $55 000 за готовое жилье в городской новостройке), интерес россиян Мишкина считает вполне обоснованным.

На курортах Египта покупают дачи для родителей, детей. Здесь можно приобрести апартаменты на территории того или иного отеля, в закрытых жилых комплексах в некоторых из них приобретают недвижимость исключительно иностранцы, например в Эль-Каусере.

Готовые виллы на берегу моря могут стоить и $700 00 Впрочем, виллами, по словам Мишкиной, здесь называют и просто двухуровневые апартаменты.

Суррогат титула
Широко используемый суррогат титула на недвижимость так называемое решение суда о законности подписи позволяет иностранцам покупать, продавать, сдавать в аренду недвижимость без ограничений. Этот метод в общем виде может быть представлен так:

Елена Золотухина, агент по недвижимости, давно работающая в Хургаде, впрочем, считает, что столь высокий рост цен по ее оценке, 60% за год не будет бесконечным. До сих пор его подстегивали инфляция и подорожание цемента, арматуры. Но и падения рынка она не прогнозирует, цены будут расти нормальными темпами на 5-15% в год. Тем более что курс доллара здесь устойчив около 5,5 египетского фунта.

налоговые органы выдают документ, свидетельствующий о налогах, которые должны выплачиваться собственником данной недвижимости;

правительственный орган выдает документ, удостоверяющий, что данная недвижимость свободна от залога, не обременена сервитутами и другими обязательствами в пользу третьих лиц, а ипотека, если таковая была, выплачена полностью. Впрочем, сегодняшние ипотечные ставки 12-14% годовых обескураживают инвесторов, так как доходы от сдачи в аренду составляют от 4% до 10%. Свыше 10% счастливое исключение;

покупатель должен выдать доверенность своему юристу на право представлять свои интересы в суде. Затем юрист обращается в суд и возбуждает судебный процесс, в результате которого выносится решение, что подпись в контракте купли продаже недвижимости или узуфрукта действительно принадлежит продавцу. Судебный процесс занимает 6-8 месяцев. Его результатом и становится решение суда о законности подписи.

должен быть составлен детальный контракт купли-продажи данной недвижимости или контракт узуфрукта (на получение права пожизненного пользования данной недвижимостью и доходами от нее). Чем больше деталей определено в контракте, тем он лучше подходит для описываемого метода. В договоре обязательно указываются границы недвижимости, продажная цена, способ оплаты, методы приобретения данной недвижимости продавцом и предыдущим владельцем. Контракт должен быть составлен на арабском, так как суды принимают на рассмотрение документы, составленные только на этом языке;

Но государственная регистрация имеет свои недостатки длительный период запрета на продажу и сдачу в аренду недвижимости. Эрнандо де Сото, экономист с мировым именем, насчитал 77 бюрократических процедур в 31 ведомстве, которые необходимо пройти, чтобы зарегистрировать недвижимость. Эти процедуры занимают от шести до 11 лет и объясняют, почему в Египте зарегистрировано только 10% недвижимости. ВБ, впрочем, насчитал лишь семь процедур, занимающих 193 дня и стоящих только 1% от покупной цены недвижимости. ВБ поставил Египет в деле регистрации недвижимости на 101-е место из 177.

Этот метод более слабая форма защиты права собственности на недвижимость, нежели государственная регистрация, но ею пользуются, чтобы избежать дорогостоящей и длительной государственной регистрации. Так полагает эксперт в данном методе Зейяд Ехия, глава юридического управления в Шарм-эль-Шейхе. Он же подчеркивает, что купля-продажа недвижимости в Шарм-эль-Шейхе и на всем Синае в чистом виде невозможна, потому что территория считается спорной. Передача собственности происходит только на срок 99 лет. Кроме того, иностранный покупатель обязан получить разрешение на многократный въезд от властей, курирующих юг Синая и расположенных в г. Эль-Тур около Шарм-эль-Шейха.

Доходы и налоги
Прямого налога на недвижимость нет. Но если нет декларации о доходах от недвижимости, то с собственника взимается налог с предполагаемых доходов по оценке, определяемой с помощью специальных таблиц, которые правительство должно обновлять раз в 10 лет, но пока еще не обновляло.

Кому верить? Никому. ВБ создает свои документы и дает оценки и рейтинги на основе ответов правительств. А они дают ответы исходя из положения, которое закреплено в законах, а не на практике. Материалы де Сото могли не учесть египетский рывок в реформах, но по-прежнему египтяне не спешат регистрировать свою недвижимость, даже в новостройках Каира.

Согласно Global Property Guide закон 1997 г. № 8 Гарантии поощрения инвестициям имеет бреши и позволяет не платить налоги с получаемых арендных платежей за немеблированную или необорудованную недвижимость. Для этого есть основания. Налогооблагаемый доход от немеблированной или необорудованной недвижимости попадает в налоговую декларацию только вместе с декларацией о зарплате, полученной в Египте. Иностранцы, не получающие зарплату в Египте, вообще могут не заявлять об этом доходе, а египтяне могут, но не хотят и не заявляют.

В Египте налогообложение дохода от недвижимости подпадает под действие закона № 187 1993 г. о подоходном налоге. Сюда также попадают доходы от зарплаты, коммерческих и промышленных прибылей, движимого имущества и некоммерческой деятельности. Подоходный доход взимается по прогрессивной шкале. С суммы менее 30 000 египетских фунтов (3600 евро) дохода от недвижимости налог не взимается. Свыше этой суммы он разнится от 10% до 48% в зависимости от вида недвижимости и размера дохода. Налогом облагается только половина дохода считается, что другая половина тратится на поддержание недвижимости в состоянии, которое может приносить доход, по данным израильского исследовательского центра Info-Prod Research.

Из-за сложной регистрационной процедуры и необходимости представления документов только на арабском языке российский и любой иностранный инвестор будет вынужден воспользоваться услугами местного юриста. Его гонорар составит около 3% от покупной цены недвижимости. Но здесь работают правила восточного базара. Услуги египетского риэлтора стоят от 2,5% до 3% от суммы сделки. Налог на продажу или передачу недвижимости составляет 2,5%. Платит его продавец.

Сборы, комиссии
При нормальной процедуре купли-продажи необходимо пройти регистрацию недвижимости в местном управлении недвижимости. Регистрационный сбор зависит от площади объекта, за 100 кв. м платят 500 египетских фунтов (60 евро), за 200 кв. м 1000 египетских фунтов (120 евро), за 300 кв. м 1500 египетских фунтов (180 евро) и за 1000 кв. м 2000 египетских фунтов (240 евро). Платит регистрационный сбор покупатель.

Большая стройка
Эксперты видят только три района, заслуживающих инвестиций. Это курорты Красного моря, курорты Средиземного моря и Каир.

Налогом на увеличение рыночной стоимости недвижимости облагаются земля и строения в пределах городских границ. Выплачивается продавцом в размере 2,5% от валовой прибыли, полученной от продажи недвижимости.

Развитие рынка недвижимости здесь шло в ногу с развитием туризма. На территориях гостиниц типа Ritz-Carlton (существующих или строящихся) продают частные виллы. Покупателям предоставляется возможность пользоваться всей инфраструктурой отеля. Так поступают и несколько севернее Шарм-эль-Шейха: в районе г. Набк закончено строительство курортов Сиерра Залива Набк, Резиденция Лагуна Виста, Карлтон, Хадава, а в районе г. Рас-Нусран возникает жилой массив Монтазах.

Шарм-эль-Шейх был превращен в курорт Израилем, который в 1956 г. захватил этот район. В 1982 г. Египет получил его обратно со всей курортной инфраструктурой. Сейчас это жемчужина страны, принимающая туристов и международные конференции со всего мира отелей разных классов здесь хватает. Закон запрещает высотную застройку, которая испортила бы естественную красоту курорта.

Эль-Гуна самый престижный курорт и самый большой девелоперский проект рядом с Хургадой занимает 37,8 кв. км. Здесь работает египетская группа Ораском. 9 кв. км территории и 10 км пляжа уже освоено, построено 14 отелей, несколько гольф-полей, поло-клуб. Планируется открыть международную школу.

Хургада самый популярный у россиян морской курорт Египта, хотя сейчас он уже перенаселен, а многие отели обветшали. Рыбацкая деревня в 500-х км от Каира превратилась в город с населением 35 000 человек и стала международным центром дайвинга. Пляжи тянутся почти 40 км вдоль берега Красного моря. Международный аэропорт связывает Хургаду с основными европейскими странами.

Средиземноморское побережье Египта пользуется популярностью у жителей Каира и Александрии. Во времена президента Насера небольшие участки на побережье можно было легко получить за бесценок. Поэтому сейчас ближайшее к городам побережье разбито на мелкие участки с уродливыми стандартными строениями разной степени изношенности, напоминающие российские пресловутые 6 соток. Но эти 6 соток обеспечивали отдых жителям перенаселенных и пыльных египетских городов.

Залив Гамша в 60 км к северу от Хургады облюбовала девелоперская компания Дамак. На освоение 320 кв. км планируется истратить $16 млрд. Девелоперский проект группы Ала Харафи из Кувейта Порт Галиб реализуется почти 300 км южнее Хургады около Марса-Алам, где уже действуют международный аэропорт, отели, спортивные сооружения. Готово к продаже 100 жилых помещений, 350 доделывается.

Наиболее крупный из иностранных девелоперов, работающих в Каире, Эмаар. Под современную застройку пошли окраины Каира, где строятся по международным стандартам коттеджные поселки, поля для гольфа, спортивные и развлекательные сооружения, торговые пассажи и офисные здания. Та же компания планирует курортные застройки в предместьях Каира Гардению и Палм-Хиллс.

В настоящее время на удалении от больших городов на средиземноморском побережье развиваются современные курорты, построенные по европейским стандартам: Залив Алмаза в 280 км к западу от Марасси обустраивает Травко; Марасси вблизи легендарного Эль-Аламейна, который развивается вдоль 7-километрового пляжа стараниями компании Эмаар, известного девелопера из эмирата Дубай. Проект предусматривает строительство отелей, шикарных вилл, гавани для яхт и поля для гольфа.

В конце зимы Владимир Хайкин, руководитель ГУП Управление перспективных застроек, был назначен заместителем Владимира Ресина, руководителя департамента градостроительной политики правительства Москвы. В силу служебных обязанностей объясняет жителям Москвы, почему в их районах необходимо новое строительство. Мы встретились в конце марта, чиновник еще не переехал в новый кабинет: Он меньше, чем нынешний, вот думаю его расширить за счет подсобного помещения. Пока же в старом кабинете на стене висят карта Москвы и фотография любимой собаки. Рисунки советских карикатуристов (их собирание хобби) Хайкин планирует развесить уже на новом месте.

Катамейя-Хейтс территория на юге Каира с высокими ценами на землю. Ее облюбовали иностранцы из-за близости к району Маади немецкой слободе Каира с международными школами, которые собираются перебираться в Катамейя-Хейтс. Немецкий и французский университеты и отделение английской школы уже переехали. Вторая очередь проекта Катамейя-Дьюнс, сюда собирается переехать престижный Американский университет. Есть еще два новых престижных района Мадинати с квартирами, 1 кв. м которых стоит $800, и Рехаб-Сити. В них селятся высокопоставленные египтяне.

Раньше я руководил ГУП Управление перспективных застроек (ГУП УПЗ) и занимался как заказчик несколькими городскими программами: реконструкцией кварталов сложившейся застройки, выводом и каблированием ЛЭП и строительством на высвобождаемых участках; застройкой московской части МКАД; сохранением московских деревень. Теперь в моем ведении остались все те же самые вопросы, но многое добавилось. В первую очередь это работа по формированию перечня строительства за счет средств городского бюджета. Фактически вся подготовка соответствующей документации находится в ведении управлений департамента градостроительства, которые входят в руководимый мною блок. Кроме того, ко мне перешла работа по взаимодействию с госорганами надзора в сфере строительства (ИГАСН, Мосстройлицензия и др.). По поручению Владимира Иосифовича Ресина я занимаюсь еще такими серьезными городскими объектами, как Куркино и пос. Северный.

В феврале вы были назначены заместителем Владимира Ресина. Как это назначение изменило круг ваших обязанностей?

Почему тяжело?

Работы прибавилось в значительной степени, но главное изменилось ее направление. Если раньше я сам был заказчиком и моя задача была доказать органам власти, что я хорошо работаю, то теперь я смотрю, как работают другие заказчики. Особенно тяжело приходится ГУПу, которым я раньше руководил. Тем более что сидим мы по соседству.

Хотя времени с вашего назначения прошло немного, вы, наверное, уже вошли в курс дела? Что, как вы считаете, нужно изменить? Или ничего менять не надо?

Со своих-то спрашивать в первую очередь надо. Работа стала отнимать значительно больше времени: раньше 10 часов [вечера] с работы не ухожу. И то есть ощущение, что не все успеваю.

В себе тоже приходится что-то менять?

Менять в себе или в том, что приходится делать?

Эти точки зрения диаметрально противоположны?

Надо заставлять себя быть более организованным, больше успевать делать в единицу времени. Если раньше я видел вещи с точки зрения заказчика, то сейчас мне надо научить себя видеть те же самые вещи с точки зрения города.

Генплан Москвы очень общий документ. Жить по нему можно?

Нет, они просто иногда расходятся. Для заказчика в первую очередь важно решить те или иные вопросы в пределах своей компетенции. Например, я отвечал за проекты планировок: мне надо было в определенные сроки выпустить энное количество этих документов и отчитаться по ним. Сейчас я вижу, что не во всех проектах планировок, которые я раньше делал, достаточное внимание уделено тому, что же будет дальше. В некоторые проекты планировок, выпущенные год назад, надо внести кое-какие изменения, чтобы строить. Сейчас я должен проследить всю процедуру до момента строительства дома. На том месте, где он был предусмотрен по проекту.

Или еще пример: делается проект планировки по нормам, в соответствии с правилами, все, как нужно. Но вот уровень проработки подземной части недостаточно высок. Он и не может быть высок на этой стадии. А потом выясняется: чтобы построить дом, нужно перенести водовод, переложить коллектор, а электрики тут будут вообще непонятно когда. И получается: все, что заранее сделано, надо переделывать. Вроде бы и заказчик проект планировки сделал хорошо, вроде бы все правы и виноватых нет, а строить нельзя. Такие случаи, к сожалению, у нас бывают.

Можно и нужно. Это обязательно, и другого выхода у нас нет. Например, в этом году мэр поставил задачу построить 110 детсадов. Подобраны участки, вполне нормальные, вроде бы удовлетворяют всем требованиям. Но из-за того, что на стадии их подбора не было достаточной проработки (из-за недостатка времени, возможностей и т. д.), они не всегда годятся для строительства. Выбраковка около 10-15%. А могло бы этого не быть. Это тоже моя работа, я сейчас занимаюсь тем, чтобы как можно скорее исключить [брак] из нашей практики.

Примеры бы не хотелось приводить. Они же исправляются рано или поздно. Это ответ на вопрос, как изменились мои взгляды.

Можете привести конкретные примеры?

У нас все назначения проходят строго по инициативе сверху. Меня назначил мэр Москвы по представлению Владимира Ресина.

Скажите, ваше назначение это была инициатива сверху? Или вы как-то способствовали своей карьере?

В первую очередь я ощущаю себя человеком. Но с точки зрения работы да. Я считаю, что мы обеспечили преемственность, и я благодарен руководству, что на должность руководителя ГУП УПЗ принята кандидатура, предложенная мною. ГУП работает, как и работал. Только сейчас у него задача работать лучше. Потому что я со стороны вижу то, чего раньше не видел.

Сейчас вы ощущаете себя исключительно чиновником? Все-таки в ГУП УПЗ вы [тоже] вели бизнес в пользу города.

Не совсем так. Просто сместились акценты. Развивая разные формы строительства в Москве, мы активно привлекали инвесторов. Но есть очередники, молодые семьи, много нуждающихся в предоставлении квартир по различным социальным программам.

На самом ли деле город практически перестал привлекать частный бизнес к программе реконструкции кварталов? Почему?

Уже с прошлого года работает схема: документация, разработанная по кварталам, сначала передается в департамент жилищной политики и департамент экономической политики и развития. Они считают, во сколько обойдется 1 кв. м при реконструкции (с учетом инженерии, транспорта и всех накладных расходов). Если он не слишком дорог (в районе 80 000-90 000 руб.), то этот квартал реконструируется за счет бюджета.

Но ведь в доме, который построил инвестор, нуждающимся квартиры особенно не предоставишь. Да и квартиры такие, что ни по каким нормам не подходят для очередников. Поэтому примерно год назад [мэр] Юрий Михайлович Лужков поставил задачу резко сместить акценты в сторону строительства за счет средств бюджета. Это касается не только реконструкции кварталов, но и строительства на свободных территориях и возведения отдельных домов. А когда нужно квартиры, построенные городом, вывести на рынок, город их продает, и деньги идут в бюджет. И запускается следующий круг.

Реальное строительство город ведет примерно в 20 кварталах. В этом году мы планируем начать застраивать еще около 2 Инвесторы сейчас работают примерно в 15 кварталах.

Сколько сейчас реконструируется кварталов в городе?

Все говорят, что таких площадок почти не осталось, а вы перечислили множество.

В прошлом году мы сделали документацию по кварталам, стройка в которых начнется частично в этом, частично в 2009-2010 гг. Если по ней строить дома, можно получить около 2 млн кв. м. А есть еще высвобождаемые территории, земли под ЛЭП, деревни и т. д. Главной задачей сейчас является поиск площадок в городе, строительство на которых возможно с точки зрения экономики и не вызывает протестов жителей.

Жителей на самом деле слушают?

Их все меньше, но они есть. Ведь и отдельно стоящие дома я не сказал точечные можно строить в районах сложившейся застройки. Отдельно стоящие дома возводятся там, где не получается построить больше. И этими возможностями надо обязательно пользоваться. Критериев такого строительства, на мой взгляд, два: соответствие генплану и отсутствие протестов со стороны жителей.

Это плохо или хорошо?

У нас есть случай, например, когда жители не дают строить даже детский сад. Наоборот, мне кажется, жителям мы дали столько прав и возможностей, что они могут сегодня остановить любую стройку.

А у нас не умеют правильно объяснять?

Иногда плохо, иногда хорошо. Хорошо, когда кто-то ошибся, не посмотрел: выдали разрешение, а строить нельзя и жители такую стройку останавливают. Но когда не дают построить детский садик или школу, которые нужны? Корень проблемы в том, что жителям надо вовремя и правильно все объяснить.

Насколько это эффективно?

В основном умеют. Но проблема существует, и есть городские объекты, которые мы не можем строить из-за протеста жителей. Это не только детский сад, но и школа, несколько социальных и оздоровительных объектов, например бассейн в Крылатском. Надо работать с жителями, с ними встречаться. Например, в ГУП УПЗ работает горячая линия, служба общественных связей регулярно проводит опросы, узнавая мнение жителей.

Вы рисуете такую благостную картину

Думаю, эффективно. В моей почте примерно пятую часть переписки занимают ответы на вопросы жителей.

А что плохо?

Вы хотите, чтобы я рассказал, что плохо?

Например, программа по сносимым деревням она известна как источник многочисленных скандалов. Вы можете сказать, как вы работаете, чтобы учесть интересы и города, и жителей?

Вот думаю. Сейчас начал вспоминать, что же у нас плохо. Наверное, то, что у нас есть, это не плохо и не хорошо, это просто реальность. Да, есть проблемы с протестами жителей их надо решать. Да, есть проблемы с документацией их надо преодолевать. Проблемы есть, наверное, на каждом шаге работы. С ними надо справляться и все.

По каким критериям решается, сохранить или снести?

В ноябре 2006 г. вышло постановление № 883-ППМ о порядке работы с обращениями и жалобами граждан при застройке сносимых или реконструкции сохраняемых деревень. Эта работа ведется и в рамках горячей линии, и в рамках встреч с жителями. Я, руководитель ГУПа, префектуры, работники департаментов и служб города мы все регулярно встречаемся с жителями в деревнях. В сохраняемых деревнях их около 30, хотя они тоже реконструируются, ситуация более благоприятная, там практически нет конфликтов. Сейчас уже почти разработана документация по Захарьино, Кожухово (рядом с одноименным районом города), Потапово и т. д.

Что касается сносимых деревень, то они, как правило, с ветхим жилищным фондом, небольшим числом зарегистрированных землепользователей, достаточно близко расположенные к городским инженерным сетям, на их территории можно построить много жилья.

Предложение всегда вносится префектом. Первый критерий для сохранения наличие большого числа зарегистрированных землепользователей с установленными правами. Из-за чего отселение повлечет за собой определенные сложности и будет долгим. Второе это наличие свободной территории для развития данной деревни. То есть этот населенный пункт можно оставить малоэтажным, жителей при желании переселить здесь же в малоэтажные дома, а освободившиеся участки застроить такими же 1- и 2-этажными домами. Третий критерий наличие на территории или вблизи нее памятников истории, культуры, природных комплексов.

Программа сохраняемых деревень сейчас получила новый импульс. Мэр дал задание в этом году обязательно ввести в строй 200 коттеджей для многодетных семей они будут строиться в первую очередь в сохраняемых деревнях. Жизнь людей станет достойнее. На мой взгляд, и строительство в деревнях, которые определены к сносу, также пойдет без особых проблем.

К тому же мы должны защищать интересы не только тех, кто сейчас живет в деревнях, идущих под снос, но и интересы москвичей, которые должны получить квартиры в домах, планирующихся на освобождаемых территориях. В данном случае они в равном положении. Нужно грамотно, правильно и своевременно решить эти вопросы. В первую очередь префектурам. Но это и наши вопросы.

Не только с ними. Я на MIPIM был зарегистрирован еще в старом качестве как руководитель ГУП УПЗ и презентацию там проводил от имени ГУПа. Кстати, и руководство города, и иностранные инвесторы высоко оценили именно нашу экспозицию, много вопросов задавали, сейчас ведем большую переписку. Мы ехали с экспозицией сохраняемых деревень, но особый интерес все проявляли к нашей карте, на которой мы показали реализуемые ГУПом программы. Можно без преувеличения сказать, что эта карта была центральным местом московской экспозиции. Все у нее стояли, ее фотографировали. [Удивлялись], оказывается, сколько программ делает департамент градостроительной политики. Был большой ажиотаж, звонки, встречи, желание войти в эти программы.

Вы с деревнями недавно на MIPIM ездили. Об итогах поездки можете рассказать?

Я не могу сказать, что целью нашей экспозиции было привлечь инвесторов. Как я уже сказал, программы делаются городом. Это скорее была информация о том, что делается, чтобы люди, проявившие интерес, могли вступить с городом в переговоры о формах и методах участия в этих программах.

Цель вашей экспозиции была какая? Показать красивую карту? Или все-таки найти инвесторов?

Вы правы. Может быть, участвовать в каких-то программах, которые идут на инвестиционные торги. Может быть, участвовать вместе с городом в качестве соинвестора, партнера по тем или иным программам. Программа сохраняемых деревень в значительной степени инвесторская, можно участвовать в ней. Может быть, участвовать в застройке территорий рядом с МКАД это программа абсолютно инвесторская, четыре участка мы уже продали на двух выставках за границей и планируем продавать дальше.

Каких формах и методах, если не инвестиционных?

Вы согласны с такой оценкой? Какие подводные камни могут их ожидать?

Кстати, об участках рядом с МКАД. Инвесторы жалуются, что они выставляются на торги не совсем подготовленные.

Что касается проработанности Вы знаете, непонятно, что хуже для инвестора. Раньше разрабатывался детальный проект планировки, выносился на торги, инвестор выигрывал конкурс. Дальше выяснялось, что дома на участке запроектированы 19-этажные, а у инвестора, например ДСК-1, нет такой серии у него есть 17-этажные. И что делать? Либо строить 17-этажные и терять прибыль, либо что-то увеличивать, но как? Увеличивать площадь нельзя. Инвесторы, наоборот, жаловались на слишком большую проработанность документации сложно покупать. Просили: дайте нам что-то, что можно дорабатывать.

Не согласен. Я не слышал жалоб ни от одной организации, которая в торгах победила. Им жаловаться не на что. Жалобы на неподготовленность я слышал в первую очередь от проигравших. Четыре участка были выставлены за границей, и все были проданы, в том числе трем иностранным инвесторам (австрийцам, немцам) и одному российскому, который специально приехал в Мюнхен, потому что не мог участок купить в Москве. Во всех торгах принимало участие по каждому лоту не меньше трех организаций, иногда больше. Стартовая цена была превышена в несколько раз. Это хорошая оценка нашей работы.

Почему участки продавались за границей?

Новый Градкодекс, например, трактует граддокументацию не как проект планировки, а как градостроительный регламент. И по МКАД были разработаны и проданы именно градрегламенты. Это первая ласточка. Инвестору, выигравшему торги, дается право проработать детали градплана строительного участка. Стартовая цена, кстати, была ниже исходя из того, что обременения максимальные. Все инвесторы детально знакомились с документацией, ездили, смотрели участки, и ни разу не было жалоб со стороны тех, кто выиграл. Наоборот, все работают, контракты заключены, распоряжения вышли.

У инвесторов сейчас есть еще одна возможность. В декабре 2006 г. город принял постановление № 968-ППМ о порядке подготовки документации для развития застроенных территорий. Оно предлагает еще один путь работы по кварталам и районам в условиях комплексной реконструкции. Департамент экономической политики и развития проводит конкурсы но не для инвестора, а для уполномоченной организации. Она получает от города небольшие деньги, сумма примерно сопоставима с затратами на разработку проекта планировки. Более того, чтобы выиграть конкурс, надо еще дать предложение по снижению этих затрат. За эти деньги уполномоченная организация должна проработать условия реконструкции по данному кварталу, осуществить первый этап разработки проекта планировки для последующего вынесения на торги, проработать вопросы с собственниками, обременения по инженерии и т. д.

Мэр принял решение о демонстрационных аукционах. В Вене и Мюнхене на выставках мы устраивали торги, которые вызвали огромный интерес. Я не знаю, будет ли эта практика продолжена, по-моему, в Вене в этом году мы торги проводить не будем.

Получается, что город снимает с себя часть обязанностей?

Первый конкурс, который был объявлен для уполномоченных организаций, прошел по нескольким кварталам района Богородское (ВАО). Выиграло его ГУП УПЗ. Раньше в этих кварталах были разные инвесторы один чего-то построил, другой чего-то построил, каждый в своих личных интересах. Город принял решение о комплексной застройке. Сейчас объявляется конкурс на район Западное Дегунино. Еще мы готовим несколько конкурсов по каблированию ЛЭП. Тоже для уполномоченных организаций.

У вас есть видение того, как должен развиваться город?

Город нанимает уполномоченную организацию, которая доводит проект до выставления на конкурс по развитию застроенной территории. Это чтобы инвесторы не жаловались, что объекты выставляются на торги без достаточной проработки. Более того, никто не мешает организации, выигравшей конкурс на разработку граддокументации, принять участие и в торгах на развитие застроенной территории уже как инвестору. Я думаю, что в этом году большая часть проектов планировок по застроенным территориям будет разрабатываться по данной схеме, не обязательно по нашему заказу.

Тот же генплан выполняется с перекосами жилье строится в ущерб инфраструктуре и дорогам.

Ответ простой: по генеральному плану. У нас хорошие законы и хорошие документы. Задача только в том, чтобы их правильно выполнять.

Например, проблема дорог действительно очень больная. Проектируя и строя жилье в периферийных районах, мы сталкиваемся с тем, что не так сложно найти место для детского сада, школы, поликлиники, аптеки, ФОКа мы разместим все, что надо, и все будет соответствовать нормам. А вот сделать так, чтобы жителям было удобно утром уехать, а вечером приехать, значительно сложнее. Эти возможности в значительной степени исчерпаны. Наверное, первым их исчерпал Юго-Восточный округ столицы. Да и в других округах есть пробочные проблемы. Пробки на Третьем кольце, бесконечные пробки на МКАД, вы все это видите, это есть.

С одной стороны, генплан разумный, необходимый и достаточный. С другой жизнь постоянно вносит свои коррективы. Поэтому уже несколько лет мы говорим о системе актуализации генплана он постоянно приводится в соответствие с сегодняшними потребностями и нормами.

Московская многоступенчатая система согласований, с одной стороны, вызывает у людей законное раздражение, но с другой все-таки является достаточным залогом того, что уж полная глупость согласовываться не будет: пропустит один не пропустит другой.

Проблема в том, что нельзя останавливать строительство. Говоря, что пропускная способность исчерпана, нельзя сказать: Хорошо, тогда мы не будем строить. Людям надо давать жилье, торговые комплексы город все равно должен развиваться. Как решить транспортную проблему? Все сегодня об этом думают, на это нацелены мозги всего проектного комплекса столицы, но, к сожалению, легкого решения пока не найдено.

Поэтому когда читаешь в прессе о том, как тяжело продвигается реконструкция национальных святынь Мариинского или Большого театров, не стоит злорадствовать. Речь идет о космически сложных контрактных технологиях. Архитектура с мириадами знаков и значений, которые она транслирует в общество, с неизгладимыми следами, которые она оставляет в человеческой (и национальной!) душе, это едва ли не более сложный и ответственный комплекс, чем аэрокосмический.


Контракты с архитекторами относятся к разряду отношенческих таких, где не все существенные обстоятельства можно оговорить на берегу. Неучтенная геология или отсутствие материалов и комплектующих, которые с начала проекта успели снять с производства, всего предвидеть невозможно. Отношенческий контракт описывает то, как в принципе будет приниматься решение по той или иной ситуации. Конечно, остается простор для недоговоренности, или, как говорят экономисты, оппортунизма, когда можно исказить дух соглашения, учитывая, что и буква не особенно четко прописана.

Третья грань профессии социальная компетентность: нужно находить общий язык с клиентом и одновременно отстаивать свою профессиональную позицию. Важен для архитектора и административный ресурс так называемое умение решать вопросы с чиновничеством. Заполучить столь разные компетенции в одном лице вырисовывается фигура микеланджеловского масштаба. Подобных человечищ, по определению, очень и очень мало, да к тому же общество не нацелено на их пестование.

Профессия архитектора полна объективных противоречий. Архитектор должен обладать кучей едва ли не взаимоисключающих компетенций. Тут и творческая одаренность, и широкое образование, и чувство художественной ткани современности и прошлого В то же время необходимо быть инженером, строителем и практиком в одном лице: знать сопромат, помнить, сколько примерно стоят материалы, представлять, во что обойдутся архитектурные решения.

Скучная альтернатива
Пока приходится выбирать между двумя вариантами. Либо приглашать творца, способного создать нечто одухотворенное. Правда, лучше всего ему это удается на уровне эскиза; как доходит до инженерного проектирования, до стройки, все ползет, как лысая подошва на мокрой глине: бюджеты, сроки, комплектации. Замысел упрощается, выхолащивается, параллельно кратно возрастают затраты времени и средств. Если заказчик терпелив, как сфинкс, если готов вдвое больше платить и вдвое дольше ждать, у него есть шанс в конце концов получить интересный объект предмет гордости. Но в бизнес-план с таким подходом не впишешься.

Приходится расщеплять пучок компетенций на составляющие и затем собирать. Требуется жесткая, десятилетиями обкатанная контрактная рамка, чтобы избежать взаимного перекладывания ответственности между архитектором, проектировщиком, строительным подрядчиком, сметчиком и прочими участниками процесса.

Грани ответственности
А как же личная ответственность архитектора? Если оставить за скобками взаимоотношения маэстро с самим собой, то ответственность трехсторонняя: 1) перед конкретным частным заказчиком; 2) перед государством в лице его административно-разрешительных органов; 3) перед современниками и потомками, или, по-другому, перед временем.

Другой путь обратиться к заведующему крепкой архитектурной мастерской. Тут более-менее грамотно спроектируют, осметят, но, увы, результат на выходе будет среднего качества. Неуд за эстетику, в лучшем случае уд. Таким образом, перед заказчиком скучная альтернатива: эстетика или рентабельность художественно значимые нереализуемые картинки или реализуемые внеэстетичные строения.

Архитекторы тоже не пай-мальчики: все-то их недооценивают, все-то недоплачивают Заказчик, если это частное лицо, обыкновенное дело, митрофанушка, которому почему-то сыплется манна небесная. Чувство недооцененности толкает благородную натуру добрать свое на агентских отчислениях, закладывая в проект решения, материалы, мебель не под проект, а под откат. (Это не распространяется на работу с девелоперами у них есть службы, способные оптимизировать бюджет.) Эта часть заработка может превышать то, что архитектору положено по контракту. Что ему тогда писаные санкции?!

Ответственность перед клиентом прописана в контракте но это теоретически: фактически клиент не может всерьез наказать нерадивого архитектора даже в случае критичных отклонений. Сколь бы жестко ни были прописаны санкции, применять их к тонкокожему творцу, тем более менять его себе дороже. Поди найди замену, дай время на раскачку, да и новый, может оказаться не лучше прежнего. Благоразумнее ладить с тем, кто есть.

Наиболее интересный вопрос отношения архитектора с обществом, как современным, так и грядущим. Так и хочется назвать это ответственностью перед вечностью, сдерживает лишь то, что временной горизонт архитектуры съежился нынче строят не на века. Архитектуру закрутила карусель моды. Так же, как в одежде и аксессуарах, срок жизни архитектурных изделий сократился, моральная амортизация убыстрилась. Одежда рассчитана на полсезона, а возводимые постройки на полпоколения. И теория под это уже подведена: негоже, мол, лишать потомков свободы эстетического самовыражения. Такая вот забота о наследниках по отношению к ним плохая, никчемная архитектура парадоксальным образом начинает казаться гуманной. Ее, как пятиэтажку, легко приговорить к сносу, высвобождая пространство для последующих девелоперских экзерсисов. Поиграл в песочнице убери за собой. Дай другим поиграть.

Единственное, что сейчас не позволяет творцам преступать черту, это забота о добром имени. Пусть со скрипом, но репутационные механизмы работают. Маститые архитектурные тузы краснеют и бледнеют, как первоклассники у доски, когда профессиональная общественность смотрит их проекты. К тому же сарафанное радио разносит информацию о проштрафившихся архитекторах среди девелоперов, и круг заказчиков сужается (вернее, расширяется в географическом плане за счет хуже информированных предпринимателей из провинции).

На государство уповать бессмысленно у него нет компетенций в области вкуса. Экономисты анализировали, что происходит, когда власть активно рулит искусством. Вопрос ставился следующим образом: где искусство и архитектура качественнее, лучше при тоталитаризме или при демократии? Выяснилось, что тоталитарное устройство приводит как к провалам, так и к взлетам (последнее если повезло на диктатора со вкусом). Демократии же тяготеют к однородности, компромиссу и соглашательству: ориентация на вкус большинства означает усреднение архитектура получается под стать блокбастерной макдоналдсовской культуре. Государству вообще не следовало бы соваться в творческие вопросы таков вердикт экономистов. Его задача стимулировать создание правил и общественных институтов, которые сделают это лучше и тоньше него.

И ведь в какой-то момент действительно начинаешь утешать себя мыслью, что пройдет десяток-другой лет и начнется работа над ошибками. Но нет! За время существования наглядных пособий по тому, как не нужно строить, их эстетика осядет в головах. Произойдет архитектурное заражение не только местности, но и менталитета. В эволюционном процессе последующая ступень не может зачеркнуть предыдущую, она ей генетически наследует. Люди впитывают, запечатлевают окружающее, прикипают к нему душой. Они становятся эстетическими мутантами. А экономика знай диктует: быстрее, плотнее, выше, дальше

Имеем что заслуживаем
По гамбургскому счету общество имеет такие дома, какие заслуживает. Взять хотя бы окраинные новостройки. Их назначение обеспечить людей жильем, но ведь эти кварталы могли бы быть более интересными при не бог весть каком увеличении себестоимости. По расчетам, существенное приращение эстетики обходится в 3-4% прироста затрат. Не так много, чтобы из экономических резонов жертвовать красотой!

Пока же правила игры не продуманы, институты, которые отслеживали бы их соблюдение, не созданы или слабы. Подобные вещи как английский газон: требуются усилия не одного поколения, чтобы довести его до кондиции.

Но нет, чужой опыт не анализируется скорее он копируется, как модный тренд. Архитектура подобно многим другим отраслям довольствуется инструментарием донельзя коммерциализированной культуры: она взяла на вооружение систему звездных исполнителей, при которой несколько карьерных иерархов задают тон и собирают сливки заказов. И мир смотрит им в рот, принимая на веру малоубедительные политизированные концепции.

Можно, конечно, утешать себя мыслью, что эстетическая убогость кварталов-новостроек не только российская проблема. 30-40 годами ранее Европа решала ту же проблему форсированного возведения доступного жилья и действовала столь же решительно и необдуманно. Но постсоветская Россия могла ведь воспользоваться преимуществом догоняющего учесть ошибки предшественников и избирательно перенять опыт. Не помешало бы сделать и поправку на то, сколь быстро и некрасиво старятся современные здания (это отмечает архитектуровед Григорий Ревзин).

Однако не стоит упускать из виду, что девелопер тоже играет по правилам рыночным и административным. Можно выдвигать к нему претензии в категориях вкуса, но, чтобы требовать профессиональной ответственности, сначала необходимо установить правила. Если те не додуманы, не простроены, изобилуют лазейками, то с кого спрос?

Нередко ответственным за все архитектурные безобразия пытаются сделать бизнес-структуры ведь это они реализуют проект по своему усмотрению и стремятся заработать на нем по максимуму. А архитектор, как тапер, играет, как умеет

Девелопер кровно заинтересован в том, чтобы создаваемые ценности были ликвидны. Он изучает спрос, знает, какого типа планировки и метражи востребованы. Архитекторы не имеют сопоставимых маркетингово-аналитических ресурсов. К тому же они могут находиться в плену собственных эстетических пристрастий. Например, навязывать представления о комфорте, почерпнутые у Корбюзье с его жильем-машиной.

Конфликт интересов
У бизнес-агента больше прав, чем у архитектора, как у стороны рискующей и своим именем, и своими деньгами. Девелопер тот же продюсер. В архитектуре действует такая же логика, как, например, в звукозаписи. Певец спел, но другим предстоит еще много чего сделать, чтобы превратить запись в продукт. И либо певец делегирует права звукозаписывающей студии, получая взамен некую сумму денег, либо он жертвует гарантированным заработком, зато оставляет за собой право вето и свободу давать или не давать сооружению свое имя. Так же и в архитектуре.

Роль последнего регламентировать законодательным путем право на эфир. Необходим своего рода Киотский протокол, вводящий рыночную квоту на выбросы в эстетическую атмосферу. Мы вплотную приблизились к максимально допустимому уровню нагрузки: уши, носы, глаза, все входные отверстия работают на пределе пропускной способности. Мы на пороге осознания ценности права выбора: что слушать, что нюхать, на что смотреть. В полной мере это относится и к архитектуре.

Вообще, я не склонен взваливать ответственность ни на одну из сторон. Бремя должны делить и архитектор, и девелопер, и гражданское общество.

Ныне доминирует финансовая логика. Это запускает в культуре ухудшающий отбор когда коммерческие масс-продукты вытесняют творческие, потому что те неконкурентоспособны в производстве и сбыте. Противоядие одно отстроить адекватное рыночное взвешивание красоты, эстетики, человекосоразмерности среды обитания. Только так можно вернуть голую арифметику квадратных метров в человеческое русло.

Готово ли общество к экологической программе незагрязнения эстетической среды? Многое зависит от договороспособности людей. Один человек родился и вырос в московском дворике 40-50-х гг. прошлого века, прикипел к нему душой. Любые претензии застройщиков на эту территорию равнозначны для него преступлению против человечества и детства. Но у нового поколения иные визуальные ценности его не вдохновляют подворотни Окуджавы с их мусорками и закоулками. Это серьезный, честный конфликт интересов. Общество хотело бы, но не умеет его решать иначе чем рыночным способом. А рынок действует денежным голосованием. Ты за дворики изволь оплатить милое твоему сердцу жилье по такому тарифу, чтобы реставрировать и содержать его было столь же выгодно, что и возвести новостройку. У тебя нет возможности подкрепить свой выбор деньгами? Будь готов к тому, что инакомыслящим плевать на сантименты.

В своих рассуждениях об устойчивости (иммунитете) цены на недвижимость я предлагаю несколько иной, возможно, более увлекательный подход. Придерживаясь рассуждений об иммунитете цен, предлагаю говорить о его наличии, если будут найдены по крайне мере три независимых явления, обеспечивающих устойчивость цены в экстремальных условиях рынка.

Хочется верить, что народившаяся в России элита, для которой нижние (материальные) этажи пирамиды ценностей Маслоу пройденный этап, создаст лучшие правила и предъявит обществу образцы для подражания. Эти люди могут позволить себе не халтурить, не мельтешить, могут, если иначе не получается, потратить на архитектуру втрое больше денег и времени. Зато не придется стыдиться перед внуками.

Поучительно наблюдать, как человек, озадаченный приобретением недвижимости и удовлетворением своей потребности в этом, равнодушно взирал на череду предложенных квартир и вдруг приходил в состояние наивысшего возбуждения, когда находил то, что рисовало ему картину будущего. И во всей линейке эмоций обязательно присутствовало беспокойство за судьбу вложенных средств. Это настоящая точка невозвращения, когда покупатель осознает, что ему сейчас предстоит выбор: либо отказаться от своих планов, либо платить по счетам. Именно тогда и появляются вопросы, а иногда и утверждения о печальном конце рынка недвижимости. Своего рода предсказания апокалипсиса местного значения, которые больше отражают колоссальную работу покупателя над собой и защитой накоплений, нежели четкие знания о ситуации на рынке и предвидение его будущего.

Явление первое. Человек
Согласно статистическим данным население Москвы составляет 10,4 млн зарегистрированных жителей, из которых 48% мужчин и 52% женщин. Основа их рода деятельности проживание в городе. Так или иначе они зависимы от процессов, происходящих в мегаполисе, по их изменениям они вносят коррективы в обычные дела, как по сигналам точного времени подводят часы. Другими словами, в огромном рое московского человечества, внешне не контролируемого ничем, кроме как нормами морали общества, прослеживается упорядоченная реакция на те или иные внешние изменения. Ключом понимания этого явления может быть пирамида потребностей, предложенная А. Маслоу, согласно которой возникновению одной потребности обычно предшествует удовлетворение другой, более насущной.

Явление второе. Математика
При всей своей фундаментальности и значимости рынок московской недвижимости очень прост. Прежде чем начать строить, необходимо место, где строить. Это земля. Ее в Москве достаточно, около 994 кв. км без учета анклавов. Москва планирует расти вверх и вниз, но ее пределы можно расширить не за счет захвата территории Московской области, а за счет разумного использования. Продукт, имеющий ограниченный ресурс, всегда дорожает по мере возникновения дефицита.

Но предположим, что выбор сделан и приобретение состоялось как факт. Приобретенная недвижимость полноценно ассимилировалась в сознании покупателя как собственность и стала частью жизни, с достоинством заняв положенное место в удовлетворенной иерархии потребностей. Обращу лишь внимание на превращение позиции человека из статуса покупателя, желающего понижения цен и рассуждающего о сомнительном будущем рынка недвижимости, в статус владельца, размышляющего об обоснованности цен в завтрашнем дне. Для него собственность стала уже его личной реальностью, достигнутой новой ступенью. Он владеет ею, точно так же как владеет своими накоплениями, бизнесом, прочими благами цивилизации, и может спокойно рассуждать о распоряжении ею в случаи необходимости (дефолта, проблем с бизнесом, сменой места жительства). А так как недвижимость по иерархии потребности занимает практически все ее ступени, то для компенсации непредвиденных случаев будут применяться в первую очередь иные накопления, и уж в самую последнюю очередь недвижимость. Поэтому первой точкой в системе иммунитета цен на недвижимость является сам ее приобретатель.

Третий фактор, влияющий на стоимость продукта, время, проходящее от старта разработки проекта до начала строительства. Обычно этот этап занимает от года (хотя рассчитывать на это трудно) до двух лет, что более реалистично. Затраты застройщика, понесенные на торгах, должны неизбежно подлежать корректировке при расчете общих вложенных средств. Это в среднем 10-12% в год. То есть на 24% уже увеличивается стоимость проекта, который еще не является продуктом, предложенным на рынке. В то же время смежные рынки, продукты которых участвуют в строительстве недвижимости, постоянно корректируют свои цены и являются достойными участниками в удорожании проекта. Общая величина удорожания строительства, применяемая финансовыми аналитиками, составляет 20% в год. Обобщая вышеизложенное, можно предположить, что для потребителя проект, еще не получив добавленную стоимость выгоду застройщика, уже подорожал в среднем на 20-30%.

Второй фактор, влияющий на цену возводимого продукта в Москве, это ценность предложенного участка на инвестиционных торгах аренды земли. Механизм торгов призван служить прежде всего благополучию и процветанию Москвы. Система оценки аренды земли исключает возможность реализации ее на торгах по заниженным ценам, но создает поле битвы для потенциальных инвесторов, присутствующих на данном мероприятии, для дальнейшего ее повышения. Обращаю внимание: после того как данная аренда земли будет разыграна, она войдет в расчетную величину затрат застройщика при создании модели финансовых потоков. Прибыль на конце будет показателем успешности данного проекта. Для рынка же она предстанет в виде цены. А цена, в свою очередь, будет участвовать в ценообразовании средней цены района. Учитывая сроки строительства, можно предположить, что разработчики систем оценки земельного участка в данном районе внесут свои коррективы и поправки в стоимость продажи прав аренды, выраженной для города в его доле строительства, года через 3- И это будет основанием предложения новых условий для торгов.

Рынок экономкласса характеризуется очень жесткими условиями конечной цены. Ошибка в расчетах может привести к минусовой прибыли на конечном этапе. Требования к поставщикам и к условиям сохранения цены строительных материалов аналогичны данной задаче. Доходы от строительства в основном исходят от валовых продаж. Такая задача не под силу точечным застройщикам, поэтому происходит их добровольное самоустранение от девелопмента в данной области. Это поле деятельности больших и крупных корпораций, где все подчинено законам экономики.

Не могу сказать, что девелоперы получают удовольствие от подобной арифметики. Они, как никто другой, четко представляют, какую маркетинговую нагрузку в обоснование цены для конечного потребителя придется нести тому или иному проекту. Именно это и ограничивает рост предлагаемой цены на торгах. Конечно, затраты на маркетинг вновь войдут в стоимость цены, и за это тоже придется платить конечному потребителю. Интересно другое как такой метод дифференцировал застройщиков по сегментам рынка.

Второй точкой в системе иммунитета цен на элитную недвижимости являются временные рамки создания проекта, требования к застройщикам и реакция города в оценке стоимости земли.

Рынок элитного жилья известен своим большим относительно затрат запасом добавленной стоимости. Требования потребителя к продукту в этом сегменте противоположны требованиям к экономклассу. Высокая цена для потребителя должна означать нечто большее, чем просто место проживания. И то, чем сильны большие и мощные компании на рынке экономкласса, в данном сегменте является скорее недостатком. Минимизация затрат, долгосрочные договоры с поставщиками стройматериалов, долгая процедура согласований отсекают крупные компании от творческого начала и дают поле деятельности для точечных девелоперов, компаний мобильных и креативных, готовых вложить значительные инвестиции для создания уникального продукта.

Сознание человека всегда избирательно и прежде всего обращает внимание на яркое и значимое. В гештальт-терапии такое явление называют фигурой над фоном. В нашем случает подобной фигурой является элитный класс. Ему и именно ему в первую очередь отданы все золотые перья журналистов. Именно элитный класс подобно ледоколу дробит сознание потребителей, покоряя одну ценовую вершину за другой. Новостные ленты хотят шока они его получают. Об остальных участниках говорят вскользь и коротко. А зря! Союз этих трех участников рынка представляет собой четко организованную систему, которая развивается, отстаивая интересы каждого класса.

Явление третье. Поведение рынка
Все попытки сегментировать жилую недвижимость постоянно сталкиваются с дополнениями и допущениями участников рынка. Итог классификационное обновление на протяжении восьми лет исследования рынка. Если начать описывать внутренние потребности того или иного класса, обнаружится такая же картина перемен возрастающих потребностей. Неизменными по своей сути и запросу остаются лишь категории покупателей: экономкласс, бизнес-класс и элитный класс. Предсказуемое поведение и стабильность одной из качественных характеристик цены позволит нам найти твердую почву для дальнейших размышлений. Дело в том, что, как бы ни изменялись потребности и ни колебались цены, их рост оставался неизменным. Минимальные цены установил экономкласс, высшие цены всегда были доступны лишь элитному классу, а бизнес-класс, ужимаясь в потребностях перед элитным классом, но отрываясь в запросах от экономкласса, всегда держался и держится в середине ценового коридора.

Долгое время не придавалось значения теме бизнес-класса. Середнячки не берут золотых медалей, но их и не ругают за отставание. Знаковым для бизнес-класса стал 2007 год. Ему предшествовала победоносная операция элитного класса в 2006 г. Цены выросли практически на 100%, и экономкласс стал не поспевать, отстал. Его роль это плацдарм для новых бросков элитного класса. Ситуация была бы довольно щекотливая, если достигнутая высота цены элитного класса впервые была бы не востребована застройщиками экономкласса. При привычном следовании за ростом цены в сегменте флагмана экономкласс мог потерять своего покупателя. Машина, созданная побеждать, вытянулась до уровня разрыва.

В начале об общих интересах и их значении для данной системы. В 2007 г. было возведено 5,3 млн кв. м жилой площади. Доля элитного рынка в нем составила, по различным оценкам, около 3%. В абсолютных цифрах это от 106 000 до 145 000 кв. м. Если предположить геометрическую зависимость колебаний одного рынка от успешности другого, то успех рынка элитной недвижимости даже на 1% откроет подобные перспективы для роста цен на рынке жилья экономкласса. В абсолютных цифрах динамика следующая: если при средней цене 1 кв. м в $18 000 на рынке элитной недвижимости и около $4000 для экономкласса предположить рост на 1% для этих сегментов рынка, то дополнительно привлеченные инвестиции возрастут на $33,4 млн для элитного рынка и откроются возможности для рынка эконом- и бизнес-класса в размере не менее $204,5 млн. Рассматривая рынок в таком аспекте, можно представить, как важны очередные победы сегмента элитной недвижимости над ценой. Если перейти в образное мышление, то задача сегмента элитной недвижимости сродни задачам спецподразделений захватить новую высоту и удерживать ее до прихода главных сил. Главные силы в нашем случае это сегмент экономкласса. Вся конструкция, состоящая из трех сегментов недвижимости, подобно гигантской гусенице берет рубеж за рубежом покупательской возможности потребителя.

Появившиеся дома совершенно другого уровня заложили прочный фундамент в развитии районов. Ситуация начала 2008 г. следующая: бизнес-класс успешно играет роль компенсатора напряжения всего рынка, впитывая в себя инвестиции покупателей бизнес-класса и частично покупателей элитного класса, отвечая последним благодарностью с новой линейкой домов типа Гиляровского, 55, и Трехгорного Вала. Экономкласс получил передышку и время на неспешное подтягивание ценности своего продукта до цены восприятия продукта сознанием покупателя. А элитный класс В сельском хозяйстве есть такой термин поле под парами. Элитный класс, удерживая достигнутые вершины, дожидается сбора всей пружины в сжатое состояние для нового прыжка. Третьей точкой в системе иммунитета цены является взаимосвязанный механизм благоприятного существования трех сегментов рынка элитной недвижимости Москвы.

Главенствующую роль в данной ситуации взял на себя рынок бизнес-класса, своего рода компенсатор цен. Для этого он сохранил нижний порог цены и помог соседу экономклассу удержать прежние темпы роста, а для рынка элитного жилья стал подобием промежуточного плацдарма, позволяющего обосновывать и удерживать уровень достигнутых цен. Правда, для этого ему на время пришлось называться бизнес минус и бизнес плюс.



Главная --> Публикации