Главная --> Публикации --> Нижний строят москвичи Чтобы привлечь новых клиентов, ук придется отказаться от прежних стандартов торговли Малогабаритные квартиры: и мал золотник, и дорог В пределах разумного Дома на отдыхе

Как правильно выбрать управляющую компанию или фонд? Достаточно ли исторической доходности, которую показывал фонд, или требуются дополнительные критерии качества работы управляющего? Какие это критерии? Такими вопросами наверняка задавались многие граждане, собирающиеся размещать свои средства в паевых фондах. Помимо рекомендаций по выбору стратегии инвестирования и конкретного паевого фонда управляющие предлагают потенциальным клиентам и выбор фонда фондов. Такой фонд большую часть собственных средств будет инвестировать в фонды других управляющих компаний, которые показывают более высокие, более стабильные результаты.

Проблема выбора фонда для инвестирования встает перед каждым пайщиком. Но лучшие портфельные управляющие не работают в одной компании. Да и результаты их работы не всегда стабильны. В таких условиях управляющие компании предлагают клиентам фонды фондов, которые должны нивелировать риски от действий управляющих. Однако клиенты таких фондов платят за этот отбор дополнительную комиссию, что в российских условиях не всегда оправдывается получаемой доходностью.

Фактически фонд фондов помогает нивелировать риски управляющих. По словам директора по маркетингу компании Райффайзен капитал Александра Бару, фонд фондов создавался как некий аналог индексного фонда для тех пайщиков, которые хотели получить синтезированное мнение о рынке. В компании Агро Стандарт пошли по другому пути. Один из ее фондов ориентирован на вложения в паи крупнейших российских ПИФов. По словам гендиректора компании Дмитрия Ретунских, это дает возможность пайщикам, которые не обладают значительными средствами или проживают в регионах, где не работают другие управляющие компании, инвестировать в паевые фонды. Так, минимальная сумма при инвестировании в этот фонд составляет 1 тыс. руб., тогда как в крупные фонды -- 30-50 тыс. руб.

Как поясняет исполнительный вице-президент Газпромбанка Анатолий Милюков, идея создания таких фондов состоит в том, чтобы выбрать на рынке активных управляющих. Как отмечает начальник управления альтернативных инвестиций и структурных продуктов ВТБ Управление активами Андрей Гарбуз, при формировании фонда необходимо отобрать управляющих, которые демонстрировали особое конкурентное преимущество. Исходя из состава активов подобных фондов, к таким управляющим компаниям относят Тройку Диалог, Альфа-капитал, Ренессанс управление активами, ОФГ Инвест, КИТ Фортис Инвестментс, Капиталъ и ряд других.

Однако развитие этого сегмента сдерживается общей нехваткой качественных управляющих на рынке. По оценке Андрея Гарбуза, на всем рынке наберется всего два-три фонда, которые удовлетворяют критериям отбора. Например, КИТ Фортис Инвестментс собирается избавиться от Фонда фондов смешанных инвестиций именно из-за невозможности выбрать для него необходимые фонды для инвестиций, так как структура смешанных фондов, работающих на рынке, чрезвычайно размыта. Поэтому пока подобные фонды выглядят как экзотические инструменты. В настоящее время на рынке работает 20 таких фондов, большинство из которых открытые. По данным Национальной лиги управляющих, их суммарные чистые активы составляют 1,83 млрд руб. Это чуть более 1% от стоимости чистых активов открытых и интервальных ПИФов.

Однако расходы -- один из самых больных вопросов фондов фондов. Фактически в фонде фондов пайщику приходится платить двойную комиссию. Вознаграждение УК для таких фондов лежит в довольно широком диапазоне -- от 1% до 3,5% от стоимости активов. Верхняя граница находится на уровне вознаграждения управляющих по фондам акций, нижняя -- по индексным фондам. При этом управляющие фондов Инвестбаланс (УК Менеджмент-консалтинг) и Капитал Инвест (УК Капитал Инвест) обходятся вообще без комиссионного вознаграждения. А в этом случае работа по выбору управляющих должна проводиться качественно и досконально. Как выразился Андрей Гарбуз, необходимо создавать команду, которая будет вышибать мозги управляющему". Команда должна детально обсуждать портфельные позиции управляющего, как нынешние, так и прошлые. При этом один яркий результат не является признаком искусства управляющего, управляющий должен доказать, что он способен зарабатывать деньги за счет личных качеств, а не за счет единичного случая. Как выразился Александр Бару, все делается как в институте: сначала письменный экзамен, потом -- устный. В Райффайзен капитале оценка деятельности сторонних фондов проводится не реже раза в неделю. В Агро Стандарте предполагают пересматривать структуру фонда не реже раза в квартал.

Основное правило для всех участников сделки - грамотно составленный договор

Альтернативой размещению активов российских ПИФов, по мнению Андрея Гарбуза, стал бы выход за рубеж для инвестирования в иностранные фонды. Однако это будет возможно только после разработки ФСФР необходимой нормативной базы.
Рано или поздно каждый собственник распоряжается своим жильем: обменивает, продает, передает в качестве залога и пр. Среди распространенных сделок присутствуют и такие, которые дают возможность улучшить качество жизни одиноких или неработающих людей вплоть до их ухода из жизни. Впрочем, нередко такого рода сделки могут заменять процедуру дарения или оформление наследства.

Казалось бы, ничего необычного в этих сделках нет: один человек за определенную услугу передает в собственность другому человеку свою квартиру, при этом беспрепятственно пользуясь ей или даже оставаясь собственником до самой смерти. Однако именно такие сделки, по мнению большинства риэлторов, являются лакомым куском для мошенников, неблагонадежных родственников, опекунов (вносителей ренты), и нечистоплотных рентополучателей.

Речь идет о двух договорах: пожизненного содержания с иждивением и ренты.

Прежде всего, следует понимать разницу между двумя договорами.

Как же избежать непоправимых ошибок и не стать жертвой элементарного обмана?

Пожизненное содержание подразумевает уход за собственником, жилье которого переходит в собственность ухаживающего. По сути содержание предполагает приобретение лекарств, продуктов, уборку, выделение минимальной суммы денег и пр., то есть фактически требует постоянного контакта участников договора. При этом согласно договора пожизненного содержания квартира меняет собственника в момент заключения сделки. Рента предполагает, что новым собственником можно стать только после смерти прежнего.

Рента предполагает, исключительно денежные взаимоотношения. То есть одно лицо осуществляет регулярные (в нашей стране обычно ежемесячное) платежи (не менее двух МРОТ), вносимые на счет рентополучателя до момента смерти последнего. Взамен вноситель ренты получает жилье рентополучателя.

Поскольку договор является возмездным, рентополучатель вправе требовать точного исполнения всех перечисленных в договоре обязательств плательщика ренты. В этом и состоит важное преимущество такого договора для рентополучателя. Он фактически покупает необходимую ему помощь и при этом не остается никому обязанным.

Вышеуказанные договора позволяют избежать конфликтов или даже общения с неблагодарными родственниками прежде всего престарелым людям, неспособным в должной степени позаботиться о себе, а также достойно прожить на свою пенсию. Кроме того, например, договор пожизненного содержания с иждивением удобен глубоко доверяющим людям, избавляющим от волокитного и не всегда удобного оформления наследства (уплаты налогов, неприятных бесед с родственниками) или дарения. На сегодняшний день договоры пожизненного содержания и ренты могут быть заключены между людьми, вне зависимости от их возраста и степени родства. Это позволяет передавать свою жилую собственность после кончины друзьям, минуя формальных наследников.

Начнем со второй группы, которых в профессиональной среде часто называют божьи одуванчики. Эти люди прекрасно знают, что самое уязвимое место в договоре - возможность его досрочного расторжения. И пользуются этим. Известен случай, когда пожилая пенсионерка несколько раз расторгала составленный договор, при этом каждый раз заключая новый. Благодаря своей хитрости она получала со своих опекунов приличные средства, которые позволяли ей раз в 2-3 месяца отдыхать на зарубежных курортах. Каждый раз, обращаясь в суд по поводу очередного расторжения, она приводила весомые доводы: нарушение условий по договору, некачественный уход, недостаточное питание и пр. При этом незадачливым людям, полагающим, что они действовали в соответствии с подписанным договором и хорошо ухаживали за пожилым человеком, порой просто не было что возразить. По своей неопытности они не брали расписок со старой женщины в том, что делали для нее. Кроме того, в договоре был весьма расплывчато перечислен список того, что и в какое время необходимо делать. Когда по решению суда договор был признан ничтожным, старушку обязали компенсировать расходы, понесенные плательщиком ренты на ее содержание. Но это не особенно напугало пожилую женщину. Она предоставила документы, подтверждающие, что полученные средства уже израсходованы и ее единственным доходом в настоящее время является назначенная ей государством пенсия. В результате суд постановил ежемесячно выплачивать потерпевшей стороне 25% от этой пенсии, то есть восстановить потраченные деньги получится лишь через несколько лет.

К сожалению, на фоне добропорядочных лиц, заключающих сделки, немало злоумышленников, основной целью которых является либо умышленное подталкивание к смертному одру хозяина, либо, наоборот, высасывание средств из человека, честно соблюдающего условия договора содержания.

Надо быть готовым к тому, что период содержания может быть долгим, поэтому относиться к нему следует не как к несправедливо навалившемуся обременению, а скорее как к долгосрочному, богоугодному и благородному занятию.

В связи с этим, всем честным гражданам, готовым содержать (финансово или в натуральной форме) какого-либо человека необходимо очень тщательно прорабатывать договор перед тем, как его подписывать и неукоснительно соблюдать простое правило: фиксировать каждый свой шаг по отношению к лицу, с которым заключен договор. Куплена дополнительная булочка или внезапно понадобившееся лекарство - вот чек, сделана уборка - вот расписка с подписью, перечислены деньги на сберкнижку, вот выписка с банковского счета и т.д.

Наряду с нечистоплотными рентополучателями и их родней нельзя не сказать о лицах наживающихся на пожилых гражданах, от безысходности обратившихся к договору пожизненного содержания. Известно немало случаев, когда родственники подталкивали родного человека к заключению договора, а после этого фактически превращали его жизнь в ад. В результате человек действительно раньше времени оказывался в могиле. Например, известен случай, когда две внучки после подписания договора сумели упечь своего деда в сумасшедший дом, неизвестным путем добившись признания его недееспособным. К сожалению, на практике встречается немало уголовных дел, когда после передачи квартиры бывшего хозяина просто убивали. Но чаще всего, мошенники элементарно не предоставляют должного ухода за человеком, с которым подписали договор, то есть фактически подписавший остается брошенным на произвол судьбы. Конечно, в данных случаях речь идет о людях, которым невмоготу постоять за себя, обратившись с жалобой в суд или к иному покровителю. Как показывает время, выбрать жертву для мошенника - дело техники.

К сожалению, укоренившееся общественное мнение, что договор пожизненного содержания с иждивением - не что иное, как узаконенный способ поскорее избавиться от престарелого собственника и заполучить его квартиру - не лишено оснований. Во-первых, посторонние люди навряд ли будут по доброте душевной регулярно ухаживать за незнакомым старичком или старушкой. Разумеется, они заинтересованы в материальном вознаграждении - квартире. При этом, что греха таить, изначально все прикидывают, сколько еще может прожить человек Не случайно, чем больше возраст и хуже состояние его здоровья, тем больше рента При этом пожилой человек, с трудом передвигающийся по квартире, тоже считает, сколько ему осталось жить и абсолютно не хочет менять родные стены на стены Дома престарелых. Так что материальная сторона вопроса в данном случае очень сложно переплетается с моральной. И именно поэтому ряд граждан предпочитает воспользоваться договором ренты, то есть свести все лишь к финансовым взаимоотношениям. Хотя и здесь свои подводные камни. Например, родственники, которые получают свидетельство о смерти и имеют доступ ко всем документам умершего. Как правило, плательщик ренты узнает о смерти не самым первым и потом фактически выкупает необходимые документы у родственников, чтобы оформить свои права на квартиру.

Итак, основное правило для добросовестных участников сделки - грамотно составленный договор, в котором обязательно должны быть указаны: размер и время денежных перечислений (если деньги передаются лично под расписку, то кому, кем и когда), график посещений, виды необходимого обслуживания и пр. Поэтому перед тем, как осуществлять какие-то действия лучше проконсультироваться у знающего юриста. Кроме того, на рынке недвижимости существуют крупные компании, которые помогают не только грамотно и выгодно составить такой договор, но и оказывают помощь в поиске достойных кандидатур. Что касается того, какой договор предпочесть: чистую ренту или содержание с иждивением, все зависит от конкретных обстоятельств, а также от условий, которые опять же указываются в договоре.

Договор пожизненного содержания с иждивением может быть возмездным и безвозмездным. По первому варианту плательщиком ренты единовременно выплачивается некая круглая сумма, а потом на протяжении всей жизни рентополучателя на его счет поступают ежемесячные платежи в размере нескольких МРОТ. То есть рентополучатель может сделать ремонт, поправить здоровье или вставить зубы, а потом жить на пенсию и ренту. Более того, в ряде случаев кварплату тоже оплачивает плательщик ренты. Все нюансы денежных отчислений должны быть прописаны в договоре, который подлежит обязательному заверению у нотариуса и государственной регистрации. Второй вариант не предусматривает единовременной выплаты крупной денежной суммы, в остальном он повторяет первый вариант.

Оценщик является своего рода глазами кредитного комитета

Любая сделка с недвижимостью характеризуется ценой вопроса. Например, выгодно продать или приобрести квартиру без предварительной оценки, по меньшей мере, крайне невыгодно, а в ряде случаев просто невозможно. И чем точнее удается определить рыночную стоимость жилья, тем легче достигнуть взаимовыгодного согласия на осуществление сделки между покупателем и продавцом или кредитором и заемщиком.

Разумеется, продавец или покупатель имеет возможность назвать цену квартиры исходя из чего угодно и использовать метод сравнительного анализа ему никто не запрещает. Однако, если речь идет о взятии ипотечного кредита, то здесь без специалиста не обойтись. В основном банки доверяют только своим, проверенным оценщикам. И эта тема требует более детального рассмотрения.

Известно, что приблизительную стоимость городского жилья многие узнают благодаря изданиям, пестрящими объявлениями о продаже и покупке. Потенциальный собственник квартиры определяет цену путем сравнения своей квартиры с аналогичными, цены на которые опубликованы. Надо сказать, что такой способ нельзя считать точным, поскольку он не учитывает большинства оценочных параметров, используемых профессиональным оценщиком. По крайней продешевить на 10% вполне реально!

Серьезные кредитные учреждения (в первую очередь крупные надежные банки) предпочитают подтверждать рыночную стоимость жилого объекта, опираясь на заключение независимого оценщика. Другими словами, без соответствующим образом оформленного заключения эксперта, вопрос о выдаче ипотечного займа даже не будет рассматриваться. И наоборот, грамотно составленный акт оценки способствует положительному решению кредитного комитета о предоставлении займа.

Если еще несколько лет назад, главным специалистом по недвижимости считался риэлтор, в своем лице объединяющий и консультанта, и оценщика, и профессионального агента, а в ряде случаев еще и ипотечного брокера, то теперь рынок риэлторских услуг несколько сегментировался. Многопрофильность уступила место строгому разделению обязанностей, деятельность специалистов осуществляется в рамках наделенных функций.

Интересно, что термин независимый в ряде случаев на практике не имеет никакого значения. Ну, о какой независимости может идти речь, если банк, по сути, назначает того оценщика, которого хорошо знает и которому доверяет, и, соответственно, может с ним договориться. Налицо взаимовыгодное сотрудничество, при котором банк - заказчик, а оценщик - исполнитель, отрабатывающий свой хлеб.

Так что заемщик фактически вынужден обращаться к профессионалу!

По определенным причинам, потенциальный заемщик может не согласиться с оценкой рекомендованного банком оценщика, или же с самого начала выбрать оценщика самостоятельно. В таком случае ему предварительно следует поинтересоваться, примут ли в банке акт оценки другого эксперта. Дело в том, что банки предпочитают работать со своими экспертами-оценщиками.

К слову сказать, кредитор (представитель банка), как правило, не выезжает на осмотр квартиры и, таким образом, решение о выдаче кредита предоставляется на объект, осмотренный только оценщиком. Получается, что оценщик выступает, чуть ли не в роли основного эксперта, являясь своего рода глазами кредитного комитета.

Поэтому сетовать на зависимость оценщика от кредитора особенно не стоит. Лучше подумать о факторах реально повышающих привлекательность жилья и, соответственно, ведущих к росту его цены. Это немаловажно знать и всем тем, кто не планирует пользоваться заемными средствами при совершении сделки.

Выгодно ли оценщику завышать рыночную стоимость квартиры?
Если его услуги рассчитываются исходя из стоимости жилья, то чем выше стоимость квартиры, тем больше комиссионные. Поэтому на поставленный вопрос можно ответить да. Однако, завышенная цена может плохо повлиять на репутацию оценщика. Во-первых, искажение реальной рыночной стоимости обязательно вылезет наружу и может повлечь неприятные последствия для участников сделки. Представляете, что будет, если продавец поймет, что его квартира стоит дороже? Во-вторых, квартира может являеться предметом залога и искусственное завышение цены введет в заблуждение кредитора, который в случае обращения взыскания на предмет залога может остаться с носом. Так что задирать планку уважающему себя эксперту ни к чему, если он не хочет лишиться своей работы. Занижение ставки также не выгодно. Банк, несмотря на явную придирчивость к своему клиенту, заинтересован в предоставлении займа. Это только со стороны может показаться, что банк такой жадный и нехороший, поэтому и не дает ссуду. На самом деле банк живет и процветает благодаря предоставляемым кредитам. Низкая стоимость жилья заставляет его изыскивать иные формы гарантий обеспечения банковской ссуды или ведет к уменьшению самого кредита, что опять же сказывается на итоговой доходности банка. А какой банк желает расставаться с доходом в силу неверно оцененной квартиры?

У каждого эксперта имеется свой перечень пунктов, на основании которых он поднимает или снижает цену. Профессиональный оценщик обязательно аргументирует собственнику жилья свою цену, разумеется, помимо предоставления своего официального заключения. Поэтому сейчас мы не будем останавливаться на этом вопросе. Гораздо важнее в рамках данной статьи обратить внимание читателей на принципы выбора достойной оценочной компании и как следствие нахождение грамотного эксперта-оценщика.

Разумеется, местоположение дома и квартиры, наиболее сильно влияющие на цену изменить не во власти продавца. А вот привести в порядок входную дверь, заказать стеклопакеты вместо старых растрескавшихся оконных рам, обновить сантехнику и сделать нормальный косметический ремонт - вполне возможно. Сразу отметим, что проведение капитального ремонта, тем более ремонта с модной приставкой евро вовсе необязательно: затраты на качественный ремонт навряд ли оправдаются (если речь не идет о специфическом элитном жилье, но это отдельная тема). Большое значение имеет состояние подъезда (освещение, перила, вид стен) и лестничной клетки. Несмотря на то, что в большинстве случаев это добро ничейное, можно хотя бы перед продажей привести его в порядок. Даже опытному эксперту гораздо приятнее входить в чистый подъезд и не стоять перед входной дверью на заплеванной лестничной клетке Кстати, благоприятное впечатление добавляет и приятный дверной звонок. В общей массе ценовых факторов приятное (неприятное) впечатление полученное от входа в подъезд до входной квартирной двери может увеличить (уменьшить) стоимость жилья минимум на 2-4%.

Немаловажным является и опыт работы в сфере оценочной деятельности, а также виды услуг предоставляемых оценщиком дополнительно. Если человек занимается оценкой жилья уже 5-7 лет и это является его основным видом деятельности, то к его мнению стоит прислушаться. Мнение о том, что эксперт, работающий по фиксированной ставке хуже эксперта работающего за комиссионные или наоборот (в природе существуют диаметральные точки зрения) в действительности - скорее миф, чем реальность. Все определяется условиями работы: кто-то зарабатывает количеством заключений, ориентируясь больше на стандартные случаи, а кто-то высоким гонораром за оценку действительно сложного объекта недвижимости.
В своем приветственном слове статс-секретарь Госстроя Владимир Пономарев напомнил участникам форума, что недавно международное рейтинговое агентство Moodys присвоило России инвестиционный рейтинг, и теперь отечественные и иностранные инвесторы могут спокойно реализовывать в России самые разные проекты. «Поскольку недвижимость является одним из самых ликвидных активов, то она может стать основой инвестиционной активности. Этому поспособствует и принятие основных законодательных актов, необходимых для развития системы ипотечного кредитования. В частности, Закона «Об ипотечных ценных бумагах», который недавно был одобрен Госдумой в третьем чтении. Более того, программа жилищного строительства объявлена президентской. Взаимодействие московских и федеральных органов власти является одним из важнейших условий ее успешной реализации», — отметил В. Пономарев. Далее он добавил, что если московские инвесторы будут более активно входить в регионы, то следует ожидать сглаживания цен на жилье и повышения его доступности.

Как мы уже писали выше, каждый банк предлагает своим клиентам несколько оценщиков, в том числе сторонних Стало быть, в банковской среде ходит список наиболее уважаемых независимых экспертов (то есть экспертов, работающих по найму, а не являющихся сотрудником только одного банка). Выйти на их имена за один раз трудно. Вряд ли банки будут разглашать подобные данные. Однако, обратившись в несколько банков с просьбой порекомендовать знающих экспертов вполне реально составить свой список оценщиков. Если фамилия эксперта встретится более, чем 2-3 раза, это может свидетельствовать о его популярности. Кроме того, у самого эксперта можно поинтересоваться послужным списком то есть перечнем объектов, по которым он давал заключение. Наличие известных объектов говорит о многом.

Главный архитектор Москвы Александр Кузьмин в своем выступлении подробно остановился на проблемах реализации Генерального плана развития столицы. По его словам, уже сейчас в городе трудно найти площадки для строительства нового жилья. Освоение имеющегося резерва, рассчитанного на строительство порядка 70 млн. кв. метров, обусловлено необходимостью проведения сложных градостроительных мероприятий. «Первый резерв — это строительство домов в рамках уже существующих жилых территорий за счет реконструкции жилого фонда, — пояснил главный архитектор. — Второй — изменение назначения земельных участков, то есть вывод промышленных и коммунальных объектов».

Отметим, что по данным московского правительства за 9 месяцев этого года в рамках реализации соглашений о сотрудничестве между Правительством Москвы и субъектами Российской Федерации уже введено 103,5 тыс. кв. метров жилья в различных городах России. Планируется, что к 2006 году общая цифра строительства с участием Москвы в более чем 20 городах и областях России возрастет до 1455 тысяч квадратных метров.

Также в ближайшее время будут проведены конкурсы на строительство высотных зданий. По Генплану на территории города предусмотрено 60 зон возможного строительства зданий повышенной этажности (выше 30 этажей). Сегодня уже подобраны 19 участков (среди них участки в районе Преображенской площади, Хорошево-Мневников, Дмитровского шоссе), которые и будут выставлены на тендер.

Проблема реконструкции старого жилья и строительства нового особенно важна для города. Ежегодно в Москве ветшает порядка 2,5 млн. кв. метров жилья. В КАСРиР создано Управление формирования программ реконструкции и капитального ремонта зданий и сооружений под руководством Руслана Ростовцева, которое будет заниматься реконструкцией несносимых серий и 5-этажных домов ветхих серий. По словам А. Кузьмина, к концу года на торги по строительству новых объектов на месте сносимых ветхих зданий, а также реконструкции сохраняемого жилого фонда, будут выставлены площадки 45 кварталов города. «Инвестор должен будет реконструировать старый фонд и построить новые дома, то есть провести комплексную реконструкцию микрорайона. Для этого от строителей потребуются особая культура производства, точность и четкость выполнения поставленных перед ними задач. Кавалерийским наскоком их не решить», — подчеркнул главный архитектор Москвы.



Главная --> Публикации