Главная --> Публикации --> На строительство логистических комплексов в россии до 2009 года будет потрачено $10 млрд Аижк поможет банкам советом Предпринимателей обяжут строить бомбоубежища Выставочные метры стремятся к евростандартам Квартира на депозит

Сверхприбыли не видать

В 2007 г. на первичном рынке ситуация, по словам опрошенных Ведомостями экспертов, была такой: спад в первом полугодии, оживление спроса с августа, подкрепленное дисконтными программами застройщиков, небольшой рост цен (на 1-2% в месяц) в конце года.

Хаотичной называет динамику спроса на новостройки в течение года и Нина Кузнецова, гендиректор МИАН агентство недвижимости.

Тяжело шли продажи, особенно в первом полугодии, признает Светлана Третьякова, гендиректор группы компаний Оргстройинвест. По ее словам, компенсировать застой застройщики смогли летом, но осенью вновь стало грустно.

Цена 1 кв. м жилья в Москве остается высокой, говорит Ольга Юматова, аналитик Пересвет-инвест. Как и рентабельность жилых проектов для девелоперов, добавляет Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. Сверхприбылей минувших лет уже не было, но разница между себестоимостью новостроек и их продажной ценой в столице по-прежнему велика, говорит он. Третьякова оценивает ее в 30% и выше но суперудачных площадок уже мало, а обременений все больше.

Скидки и рассрочки были, но сильно в цене никто не уступал, признают риэлторы. По мнению экспертов из БН Агент 002, спад на рынке новостроек был выражен не столь сильно, как на рынке вторичной недвижимости.

Большинство опрошенных экспертов верит в дальнейшее подорожание столичных квартир. Хотя бы потому, что все меньше из построенного идет на продажу, а спрос на столичную недвижимость по-прежнему высок. Общее мнение: застройщики будут и впредь планомерно поднимать цены, в 2008 г., может быть, они вырастут чуть выше инфляции. Не важно, что спрос на квартиры плохой, а потребители становятся все более требовательными.

Не в пользу покупателей

Главная причина отсутствия дешевого жилья на продажу, говорит Анна Завьялова, пресс-секретарь Системы-галс, в том, что все больше квартир уходит на социальные нужды. По данным stroi.ru, в 2007 г. половина (2,2 млн кв. м) всего построенного в Москве пошла на выполнение городских жилищных программ. По оценкам аналитического центра ирн.ru, пять лет назад на рынок поступало 50 000-55 000 квартир в год, теперь 25 000-30 000.

В качестве аргумента в поддержку данного прогноза Оксана Каарма, управляющий партнер компании Миэль-новостройки, приводит изменившуюся ситуацию на рынке новостроек во второй половине 2007 г. Начал реализовываться отложенный спрос, продажи заметно выросли, и напряжение спало, говорит она. В целом, резюмирует Каарма, год был удачным для рынка. Миэль, например, в декабре заключил около 900 сделок вместо обычных 40 Для Сити XXI век самым успешным с точки зрения продаж был IV квартал, особенно ноябрь, признался Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании Сити XXI век.

Особенно заметно уменьшение объемов ввода в экономклассе, отмечает пресс-служба ГК Конти. Завьялова говорит, что застройщикам невыгодно работать в этом сегменте, большинство проектов заявляются как бизнес-класс по высоким ценам. Хотя де-факто такие новостройки соответствуют экономклассу.

Застройщики жалуются на увеличение себестоимости, трудности с получением техусловий на подключение к городским сетям и на политику властей, направленную против точечной застройки. Новостройки в уже сложившихся районах, с развитой инфраструктурой и благоустройством, наиболее востребованное и ликвидное жилье, говорит Завьялова. Но его теперь строить не дают, а площадок для квартальной застройки становится все меньше.

В декабре, по данным МИАН, в Москве предлагалось около 325 объектов на первичном рынке, прогноз на ближайшие несколько лет 300-350 адресов, но с большим количеством квартир. Проекты укрупняются, объясняет Кузнецова.

Исход в Подмосковье

Количество квартир на продажу не сильно увеличится в будущем разве что москвичи начнут добровольно или принудительно мигрировать из дорогой столицы, как предсказывают застройщики элитного жилья.

Аналогичные данные приводит Владислав Луцков, аналитик Миэля: ежемесячное предложение новостроек в 2007 г. не превышало 335 домов. 76,1% из них монолитно-каркасные, доля панельных новостроек снизилась до 16,6%.

Страсти по рублю

По данным Конти, уже около 30% москвичей предпочитают приобретать квартиры в Подмосковье цены там пока еще приемлемые.

скорее дешевели, говорит Репченко, хотя долларовые цены изображали рост. По данным МИАН, средняя цена новостроек за 2007 г. увеличилась на 12% в долларах и на 4,7% в рублях. По итогам декабря она составила $4192 (102 704 руб.) за 1 кв. м. Типовые новостройки и квартиры экономкласса подорожали в американской валюте за 2007 г. на 11% и 13% соответственно, 1 кв. м жилья в домах бизнес-класса на 9%, в элитном сегменте на 14%.

Вслед за страной рынок новостроек перешел на рублевые ценники. В середине февраля 2007 г. вступил в силу закон о выражении цен на товары и услуги в рублях, напоминает Олег Репченко, руководитель ирн.ru. Кузнецова считает перевод цен на рубли своевременным. Спрос был невелик и застройщики не могли сильно повышать цены, зафиксированные в долларах, чтобы компенсировать падение курса, отмечает она. В рублях квартиры в 2007 г.

Откат на год назад
Ставки в среднем по рынку за декабрь 2007 г. январь 2008 г. выросли примерно на 1%, говорит Василий Белов, гендиректор компании Фосборн Хоум, одного из крупнейших кредитных брокеров. Ситуацию на рынке он характеризует с помощью индекса средневзвешенных ставок. Индекс Фосборн Хоум рассчитывается исходя из данных о кредитах, предоставленных клиентам компании различными банками; получается усредненная процентная ставка. Так вот, в ноябре этот показатель достиг своего максимума (по январю данных еще нет, но в компании не ожидают резких изменений). В ноябре индекс по рублевым кредитам составил 11,5%, а в долларах 9,98%. В декабре индекс даже несколько снизился и составил в долларах США 9,90%, в рублях 11,32%.


Характеризуя ситуацию на ипотечном рынке в целом, специалисты употребляют такие сравнения, как ужесточение по всем фронтам: повышение ставок, повышение первоначального взноса. Также в их речи часты выражения биржевой кризис, кризис ликвидности, ставка ЦБ и даже такие вроде бы далекие от ипотеки слова, как цены на нефть.

Однако в январе уже наблюдалось незначительное повышение индекса на 0,06% в долларах США и на 0,16% в рублях (данные по Москве) и он составил в Московском регионе 9,96% в долларах США и 11,48% в рублях. В большей степени изменения затронули кредитование новостроек, загородную недвижимость и залоговое кредитование лучшие ставки по этим программам в большинстве своем увеличились, добавляет Василий Белов. Но в феврале 2008 г. в Московском регионе индекс Фосборн составил 9,95% в долларах США, в рублях 11,46%.

Василий Белов объясняет данное снижение ставки: С рынка уже в ноябре ушли примерно 15% заемщиков, которые хотели получить кредиты с неподтвержденным доходом и без первоначального взноса, ставки по таким кредитам всегда выше на несколько процентных пунктов. Зато им на смену пришли люди, которые готовы были вносить большой первоначальный взнос, они придерживали деньги и следили за ценами на недвижимость и, когда поняли, что начался рост, а лучших условий по ипотеке не будет, стали обращаться за кредитом.

Замгендиректора Национальной риэлторской группы (NRG) Алена Киприелова напоминает, что Сбербанк РФ объявил о поднятии ставок еще в конце декабря прошлого года, а ВТБ 24 повысил ставки на 0,5% по кредитам как в рублях, так и в иностранной валюте в среднем, в первую очередь на кредиты без первоначального взноса. Москоммерцбанк повысил ставки по ипотечным кредитам, одновременно увеличил первоначальный взнос для заемщика с неподтвержденным доходом (и увеличил срок выдачи кредитов до 30 лет, и отменил комиссионные сборы за рассмотрение заявки на кредит и выдачу кредита), добавляет Киприелова. Банки Возрождение и КИТ Финанс повысили ставки на покупку жилья в среднем на 0,5% в рублях и на 1% в долларах, а вот в Альфа-банке повышение коснулось в основном рублевых кредитов.

Подняли свои ставки те, кто активно работает с ипотекой и на чью политику ориентируется большинство других банков: ВТБ 24, Городской ипотечный банк, Русский ипотечный банк, Уралсиб, Росевробанк, Московский банк реконструкции и развития (МБРР), рассказывает Василий Белов. Дмитрий Балковский, генеральный директор Независимого бюро ипотечного кредитования (НБИК), говорит о поднятии ставок на 1-1,5% в среднем, упоминая такие названия, как ВТБ 24, Первый чешско-российский банк (ПЧРБ) и др.

Удивительно, но на рынке продолжают действовать совместные программы некоторых застройщиков и банков. Самым ярким примером можно назвать программу Новостройка под 8% в рублях (правда, эта ставка действует только на стадии строительства) от СУ-155, которую они начали летом 2007 г. и в которой участвуют Независимый строительный банк, Банк Москвы и банк Зенит. Кроме того, действуют похожие программы у многих девелоперов: чуть лучшие условия предоставляет банк Абсолют для покупателей новостроек ПИК, банк ВТБ 24 тоже предлагает чуть лучшие условия для некоторых застройщиков и т. п. Еще одно новшество, которое выглядит идущим вразрез с общими тенденциями рынка: ВТБ 24 увеличил срок кредитования до 50 лет (при одновременном повышении процентных ставок). Так что ситуация со ставками не так трагична. Намного хуже обстоит дело с новыми требованиями к заемщику.

Алена Киприелова говорит также о другой тенденции: Росбанк, Абсолют банк, Инвестсбербанк и некоторые другие оставили ставки по ипотеке пока прежними. Более того, есть тенденции, противоположные общей ситуации на рынке: снизили ставки и/или улучшили условия по ипотечному кредитованию СКБ-банк по кредитованию участия в долевом строительстве (от 15% в рублях), DeltaCredit в долларах США на 0,5% по программе Назначь свою ставку до 8% (самый низкий процент, предлагаемый в настоящий момент на российском рынке), рассказывает эксперт. Киприелова объясняет подобную тенденцию маркетинговыми соображениями: банки, улучшая одни программы, ужесточают требования по другим. К примеру, Банк Москвы поднял с 7% до 9% базовую ставку по кредитам в швейцарских франках, одновременно предлагая новую для российского рынка валюту японские иены под 6% годовых.

Предпринимателям и вольным художникам отказ. Те заемщики, которые были вполне интересны банкам в начале 2007 г., сейчас не смогут рассчитывать на получение кредита, заявила на пресс-конференции управляющий директор блока Розничный бизнес Банка Москвы Алла Цытович. В основном это относится к бизнесменам, а также к людям с неподтвержденным доходом. Кристина Рзаева, директор по продажам НБИК, говорит о том, что банки начали тщательнее подходить к выдаче ипотечных кредитов заемщикам с серыми доходами. Одобрения не получить тем, кто работает по трудовому договору (как правило, с ограниченным сроком действия), на гонорарной основе, и уж совсем не стоит надеяться на кредит вольным художникам, которые еще летом имели свой шанс. Кредиты subprime безработным, которые погубили американский рынок, на российском закончились, толком не начавшись.

Не для художников
Как только стало понятно, что кризис ликвидности это надолго, многие из банков пересмотрели свою политику в отношении заемщиков и серьезно ужесточили ее. Вот несколько новых тенденций, возникших на рынке в начале 2008 г.

Трудовой стаж должен быть не меньше четырех месяцев именно за это время Пенсионный фонд успевает получить сведения о новом работнике, а банки могут удостовериться, что таковой действительно официально работает в организации. Проверяют и многие другие финансовые аспекты, поэтому одобрение кредитов затягивается на длительный срок. Впрочем, брокеры утверждают, что с их помощью можно достичь соблюдения указанных в рекламных проспектах сроков: налаженные личные отношения играют на этом рынке не последнюю роль.

Василий Белов говорит о том, что уже осенью 2007 г. ужесточился андеррайтинг. Сейчас на рынке более строгие требования банков к качеству заемщиков, проверяются все данные, подтверждает руководитель ипотечного центра компании МГСН Михаил Романов. Банкам на сегодняшний день интересны заемщики с полностью подтвержденным белым доходом или с большей частью белого дохода, с хорошими активами, уточняет Кристина Рзаева. Все эксперты отмечают также, что увеличились сроки рассмотрения заявки. Раньше на это уходила неделя, а сейчас две недели уже хорошо, рассказывает Михаил Романов. Из всех банков сейчас только ДжИ Мани Банк выдерживает обещанные сроки одобрения заемщика и квартиры, добавляет он.

Подобные задержки на растущем рынке фактически лишают ипотечных покупателей надежды успеть купить по цене, оговоренной в договоре задатка или аванса. Дело в том, что, когда банк дает добро на выбранную квартиру на вторичном рынке через 2-3 недели, цена квартиры к сделке повысится как минимум на 1-2% именно такой рост сейчас наблюдается на московском рынке недвижимости.

Успеть за ценой
Зарплаты не успевают за ценами, поэтому круг покупателей недвижимости с нуля неуклонно сужается, говорит Кристина Рзаева. Затягивающаяся по времени проверка как заемщика, так и выбранной им квартиры удлиняет и без того небыструю процедуру купли-продажи недвижимости. Если летом 2007 г. заемщик мог рассчитывать стать собственником квартиры буквально через 1,5 месяца после обращения в банк, то сейчас в лучшем случае ему приходится рассчитывать на три месяца и то если повезет. Медлительности добавляет и процедура регистрации, которая в столице длится ровно месяц, ускоренная процедура пока отменена, по слухам, до сентября этого года.

С одной стороны, люди, имеющие жилье, уже достаточно состоятельны при нынешних ценах многие стали миллионерами. Но далеко не все осознают возможность, получив кредит, обменять однушку на двушку, двушку на трешку. Хотя сумма кредита в этом случае требуется значительно меньшая и соответствует возможностям граждан, рассуждает Киприелова. Именно на этих людей и будет направлена практически вся реклама как банков, так и ипотечных брокеров в ближайший год это самая перспективная площадка для поиска клиентов.

Но тем не менее данные говорят о том, что в Москве покупатели пытаются успевать за этим ростом сделки с участием ипотечных покупателей все же происходят, вопрос какую цену они платят. Участились случаи, когда ипотечным покупателям сразу устанавливают завышенную на $10 000-15 000 цену даже в тех случаях, когда ипотечный кредит привлекается для обмена. Алла Цытович говорит, что с началом роста цен на рынке недвижимости увеличивается число одобренных, но не выданных кредитов.

Иные данные у Владислава Луцкова, директора аналитического консалтингового центра холдинга Миэль: в новостройках доля ипотечных сделок в первом полугодии 2007 г. превысила 30% и сохранилась на этом уровне до конца года. Ужесточение условий для заемщиков не привело к сокращению доли ипотечных сделок, а всего лишь препятствовало дальнейшему росту, говорит он.

Новостройки перехватывают инициативу
Эта тенденция пока весьма призрачна, но чем дальше, тем более отчетливо она будет проявляться. И хотя сейчас, по данным Белова, по-прежнему большая часть договоров заключается на вторичном рынке недвижимости (95,4%), 4,6% договоров приходится на первичный рынок. Регистрационные органы получают данные об этих продажах лишь тогда, когда регистрируется право собственности, т. е. через 1,5-2 года после сдачи дома.

Еще одна важная тенденция начала 2008 г. увеличение первоначального взноса. Значительно сократилось количество программ без первоначального взноса, утверждает Белов. Многие банки повысили размер первоначального взноса заемщика с 10% до 20-30%, рассказывает Алена Киприелова.

Падающий доллар только укрепил любовь москвичей к кредитам в данной валюте. В долларах США в январе 2008 г. в Москве было заключено около 88% всех договоров по ипотечному кредитованию, включая кредитование под залог имеющейся недвижимости, 10,9% приходится на кредитование в российских рублях, 1,1% в швейцарских франках такова статистика компании Фосборн Хоум. В регионах по-прежнему наиболее популярны кредиты в рублях.

И если в последний год ипотека была своеобразной поддержкой и поставщиком покупателей на рынок, то с поднятием цен до $6000 за 1 кв. м и выше (а это уже не кажется фантастикой), ужесточением условий кредита и повышением ставок надеяться на ипотеку весьма трудно. Уже ряды заемщиков уменьшились почти вдвое, они переключаются на более доступные рынки недвижимости, в частности на Подмосковье. С другой стороны, россияне нуждаются в улучшении жилищных условий. Согласно исследованиям рынков Восточной Европы, проведенным GE Money Bank, заинтересованность в улучшении жилищных условий купить новое жилье или провести ремонт в имеющемся высказали более половины опрошенных россиян. В ближайшие три года это планируют сделать 56%, а в ближайшие пять лет 65%. Для сравнения: больше всего хотят улучшить жилищные условия в Чехии 67% респондентов в ближайшие три года и 76% в ближайшие пять лет.

О предпосылках кризиса
На фоне значительного роста цен на недвижимость в начале года все чаще раздаются прогнозы о грядущем кризисе на рынке. Даже риэлторы, ранее уверенные в вечном росте цен в столице, сейчас уже на своих форумах говорят: Понятно, что этот рост не надолго. Что ждет рынок дальше? Особенно если ему придется обходиться почти без ипотечных покупателей? Именно ипотека в конце 2007 г. позволила сложиться многим сделкам, именно она сделала 2007 год прибыльным для девелоперов и риэлторов, считает Надежда Митрохина, замгендиректора инвестиционной компании МГСН.

Налицо кризисная ситуация прямо по Марксу: клиенты хотят, а банки не могут. Если эта ситуация не продлится слишком долго, то у рынка недвижимости есть шанс выстоять, а если дело затянется на год или больше, то падение цен неизбежно.

Из всех странах, принимавших участие в опросе, в России проявили весьма большой интерес к финансированию покупки жилья с помощью займа в финансовой организации 68% опрошенных высказались за такой способ решения квартирного вопроса. Больше склонны к ипотеке лишь чехи 81%. Большинство опрошенных россиян имеют серьезные накопления 26 000 евро.

Можно еще сложнее: площади под рапс идут за счет продовольственного рынка растет стоимость продуктов питания до отчетливо двузначных показателей разгоняется инфляция застройщики и финансисты закладывают в проекты новый уровень рисков

Один знакомый аналитик недавно пожаловался: теперь, говорит, прогноз цен на квартиры в Колпино приходится начинать от урожая рапса на Украине И ведь все верно: рапс это вам вовсе не бузина, а биотопливо; Украина входит в пятерку ведущих мировых производителей; от затрат и стоимости альтернативного горючего рукой подать до мировых цен на нефть А что нефтяная конъюнктура непосредственно связана с ценой квадрата в колпинской хрущевке, это понимают даже ее продвинутые обитатели.

Хотя россияне вроде привыкли к тому, что рынок недвижимости вещь сугубо локальная. Потому что его основу (ту самую пядь родной земли) ни на экспорт, ни по импорту не получить, разве за счет дрейфа материков или мировой революции (Гренадская волость в Испании есть). Равно и вкусы потребителей от века представлялись не намного более мобильными.

Если разговор о ежемесячном взносе за коттедж в Коломягах начинается с обсуждения убытков Citigroup или с недостатков финансового контроля в Societe Generale, это уже нормально, просто хороший тон.

А вот поди ж ты Нижегородцы на выставке MIPIM в Каннах заявили международного масштаба проект. Так и назвали: Globe Town. И молодцы! Главное чтобы в результате скрещивания английского с нижегородским на выходе не получился какой-нибудь Жлоб-таун.

И вдруг за какое-то десятилетие тот самый глобализм ледяными ветрами взаимозависимости насквозь продул уютно замкнутый локальный мирок. Что, казалось бы, сэру Норману Фостеру делать в Ханты-Мансийске? Там всего населения на полнебоскреба.

Хорошо бы еще учесть, какие из параметров будут определяющими в ближайшие 2-3 года, когда уже начатые масштабные проекты квартальной застройки пройдут точку невозврата.

Даже самые аккуратные прогнозы сейчас выполняются с учетом мировой конъюнктуры и политических обстоятельств.

сообщил чиновникам: Спрос ажиотажный, жилье скупается на обоих рынках. Эту оценку ситуации подтвердил и вице-губернатор Александр Вахмистров. Компания ЛЭК приостановила продажи квартир на нескольких объектах. По словам представителей фирмы, в текущем месяце план реализации по объекту выполнен. В отдел продаж Городской домостроительной компании, фирмы Маяк, компании С.Э.Р. и ряда других застройщиков можно попасть только по предварительной записи.

Старт или спурт?
В январе феврале цены на петербургском рынке жилья росли на 1,5-2% в неделю. На заседании городского правительства, посвященном программе Доступное жилье, президент Ассоциации риэлторов, вице-президент корпорации Setl Group Вячеслав Семененко

В марте ситуация принципиально не изменилась: на вторичном рынке цены росли от 1% до 1,5% в неделю, на первичном еженедельный прирост составлял от 1,5% до 2,7%. (Первичка, как более инерционный сегмент, несколько позднее стартовала.) Но ощущения ажиотажа уже нет, потому что покупатели как-то попривыкли.

По осторожной оценке генерального директора АН Итака Сергея Галалу, к концу февраля спрос стабилизировался но на какой-то непривычно высокой отметке: Спрос достиг определенного максимума и далее не растет. По данным эксперта Дмитрия Житкова, рост долларовых цен на типовое готовое жилье в феврале составил около 6%. Показатели марта, похоже, будут близкими к этой величине.

Главный вопрос, который интересует и застройщиков, и покупателей, это кратковременный рывок или мы имеем дело с началом долгосрочной тенденции?

Участникам рынка приходится пересматривать по крайней мере краткосрочные прогнозы: до нового года большинство специалистов сходилось в том, что темпы удорожания жилья составят за 2008 г. примерно 25-40%. Похоже, рынок перемахнет эти контрольные отметки уже в первом полугодии.

Коммерческий директор Финансовой компании Филинъ Владимир Медведев уверен, что о насыщении рынка говорить еще очень рано. По его мнению, технический анализ позволяет рассчитывать на рост цен в период с середины 2007 г. по середину 2009 г. в два раза, до 2015 г. в три. Условно: жилье, которое летом прошлого года стоило $2500 за 1 кв. м, к концу 2009 г. будет стоить около $5000, а к 2015 г. $7500 за квадрат.

Очевидно, что на ближайшие 2-3 года рынок жилья будет оставаться дефицитным, особенно с учетом заявленных городских программ (расселение коммуналок и аварийных домов тоже ведь потребует дополнительных метров). Проблема в том, будут ли успевать финансовые возможности горожан за меняющимся уровнем цен?

Вячеслав Семененко избегает называть конкретные даты и цены, но полагает, что ценовая конкуренция (сдерживающая разгон цен) начнется лишь в условиях развитого насыщенного рынка. А для этого сначала необходимо решить проблемы с аварийным жильем, расселить коммуналки, закрыть социальные обязательства государства перед гражданами. Нужно, чтобы вышла на стабильный уровень ипотека, чтобы доля граждан, вовлеченных в рынок жилья, примерно соответствовала хотя бы уровню восточноевропейских государств.

Я для себя решил: при сохранении основных экономических и политических параметров игры в недвижимость будут выгодны примерно до 2015 г. Возможно, после 2012 г. начну понемногу продавать ранее приобретенные объекты, говорит Медведев.

Пока на рынке господствует явный ажиотаж (или скрытый дефицит), цены будут расти, граждане правдами и неправдами будут получать ипотечные кредиты, покупатели сметать хрущевки с устаревшими потребительскими характеристиками. У строителей в такой ситуации нет резона заботиться о качестве построенного и уж тем более о грамотном зонировании кварталов и насыщенности их объектами социальной инфраструктуры.

По мнению Ильи Андреева, директора по маркетингу и продажам ОАО Строительная корпорация Возрождение Санкт-Петербурга, при сохранении общей тенденции удорожания недвижимости (в том числе элитной) инвестиционные вложения в жилье еще долго будут более доходными, чем, например, банковские депозиты. К примеру, жилье в Парадном квартале начинало продаваться в 2005 г. примерно по $2000 за 1 кв. м, сегодня актуальные цены в пять раз выше.

Свежая новость: в Северной столице зарегистрирована дочерняя фирма группы ПИК. Руководитель компании ПИК Северо-Запад Павел Поселенов пока не называл каких-то конкретных цифр. Известно, что компания сосредоточится на жилищных проектах эконом- и комфорткласса, причем рассматривается и возможность выхода на рынок Ленобласти. Специалисты уже обсуждают возможность приобретения для ПИК Северо-Запад ДСК-3 просто потому, что это единственный из серьезных домостроительных комбинатов, не входящий в состав какой-либо мощной группы. По данным ЦРП Петербургская недвижимость, в городе сейчас строится 5,23 млн кв. м коммерческого жилья. Московская доля корректно никем не рассчитывалась, но она уже заметна и в ближайшие годы, несомненно, будет расти.

Столичное присутствие
Реальная ценовая конкуренция и в самом деле не помешала бы перегретому петербургскому рынку. Здесь возникает традиционная надежда на варягов. (Земля у нас богата). Московские строительные компании уже составляют заметную часть местного градостроительного пейзажа. О столичном происхождении компании Пионер никто уже и не вспоминает; давно прижились и немало строят МИСК, дочка СУ-155 Северо-Западная инвестиционно-строительная компания. Мощно заявил о себе Главстрой, купив землю для реализации двух крупных жилищных проектов Северная долина и Медвежья лапа.

Первое следствие: нехорошие квартиры (а в продаже за долги, как ни крути, есть определенный негатив) перестали отталкивать покупателей. Второе: при устойчивом росте цен даже рискованная ипотека может оставаться прибыльным предприятием. Несмотря на рост цен, работы у питерских ипотечных кредиторов не убавляется. Потоки заемщиков ощутимо не сокращают даже повышение ставок по кредитам и прочие ужесточения условий выдачи ипотечных ссуд. Сами кредиторы считают это нормальным: за 2006-2007 гг. банки настолько либерализовали свои программы, что сегодняшние изменения заемщики воспринимают не как ужесточения, а лишь как откат на старые позиции.

Интересные долги
В марте очередной ипотечный должник расстался со своей квартирой. В ходе торгов, организованных фондом имущества, начальная стоимость объекта выросла в 1,5 раза: лот был продан за 5,36 млн руб. (стартовая цена 3,5 млн руб.). Разницу между ценой продажи и задолженностью вернули банкроту. Это прецедент: до сих пор продажи с торгов были убыточны для неплательщиков. И элитное жилье, и квартиры подешевле уходили с молотка по цене гораздо ниже рыночной, выручки едва хватало на то, чтобы расплатиться с кредитором. На последнем же аукционе за 2-комнатную квартиру на Политехнической улице в кирпичном доме 1998 года постройки торговались девять претендентов!

В подобной ситуации нередки случаи, когда сделки распадаются: либо заемщикам уже не хватает средств, либо продавец находит покупателя с прямыми деньгами. Такая напряженная ситуация в отношении ипотечных кредитов длится с февраля.

В новогодний период мы даже не наблюдали сезонного спада спроса на ссуды: в декабре все спешили взять кредиты, чтобы завершить эти хлопоты до праздников; в январе поток заемщиков и вовсе увеличился в два раза; в феврале все хотели успеть одобриться до президентских выборов; теперь опасаются слухов о деноминации и опять спешат, рассказывает Татьяна Хоботова, руководитель отдела ипотеки петербургского филиала банка ВТБ 2 По словам Ильи Андреева, сложившаяся рыночная конъюнктура поддерживает устойчивый обоюдный интерес к ипотеке и со стороны банков, и со стороны покупателей.

Несмотря на непростую финансовую ситуацию, банки стали более гибкими, отмечает Андреев: В частности, от наших клиентов они не всегда требуют, чтобы ежемесячные выплаты по кредиту составляли не более 50% дохода. Учитываются также и прочие активы клиента. Минус согласования в банке занимают довольно много времени, мы даже не всегда можем так долго держать для клиента квартиру.

В СК Возрождение Санкт-Петербурга сейчас действуют совместные программы с пятью банками; каждая шестая сделка компании в 2007 г. проходила с привлечением ипотечных средств. Клиенты или покупают жилье непосредственно на кредитные средства, или берут кредит, когда заканчивается период рассрочки, предоставленной застройщиком. Средняя сумма кредита в 2007 г. составила 31 млн руб. (СК Возрождение Санкт-Петербурга работает преимущественно в дорогом сегменте).

В целом же ситуация скорее неблагоприятная: тяжелее стало взять кредит и труднее его обслуживать, клиентская база ипотеки, по мнению многих участников рынка, в этих условиях сокращается.

Владимир Медведев отмечает, что повышение процентной ставки на 1-2 пункта ведет к увеличению ежемесячных платежей (в среднем) на несколько тысяч рублей: Для части клиентов (особенно для покупателей жилья в экономклассе) это обстоятельство становится критически важным в ходе принятия решения.

Квартальные обстоятельства
Еще один фактор, воздействие которого пока сложно учесть, массовый переход застройщиков к принципам квартальной застройки. Здесь возникают новые проблемы, решение которых далеко не очевидно.

И это все же скорее благо, чем беда: можно себе представить, что произошло бы с рынком жилья, если бы банки наладили конвейер недорогих кредитов. Сегодняшние темпы прироста цен показались бы мизерными. А кроме того, не стоит так уж категорически исключать возможность американского сценария, когда на руках у кредиторов остается масса переоцененной недвижимости

Государство уже осознает, что нельзя бесконечно все проблемы перекладывать на застройщика (и далее на конечного покупателя). В основах жилищной политики РФ до 2020 г. заложен принцип выкупа у инвестора объектов инфраструктуры, говорит Вячеслав Семененко. Это же подтверждал и вице-губернатор Александр Вахмистров.

С точки зрения градостроителей, формирование застройки кварталами, безусловно, предпочтительнее сложившейся практики, когда новые объекты сажают на сложившуюся транспортную и социальную инфраструктуру, на изношенные инженерные сети. Вопрос: готов ли покупатель платить за будущие блага столько же, сколько за квартиру в готовом районе? Проектов, начатых в эпоху уплотнения, еще предостаточно, а новые кварталы еще только-только выходят на рынок. Парадный квартал в элитном сегменте, Юбилейный квартал ЛенСпецСМУ и Лондон Парк в бизнес-классе У петербуржцев есть накопленный опыт: от первых домов до более-менее внятного обустройства и налаживания жизни в микрорайоне проходит 8-10 лет. Так было с районом у ст. м. Ул. Дыбенко, в Рыбацком, в кварталах новой застройки на Гражданке Москвичи тоже рассказывают много разного о Куркине. Конечно, на дворе другая эпоха. Но как оценит рынок стоимость обещаний, повторимся, пока не ясно. Тем не менее застройщики уверены: будущее за кварталами, в которых транспортная инфраструктура, социалка и коммерческие нежилые объекты спроектированы заранее и строятся одновременно с жильем. Пример такого подхода новый жилой микрорайон в Кудрово, который возводят строители компании Setl City (входит в состав холдинга Setl Group). Вячеслав Семененко уверен, что новые проекты с развитой инфраструктурой обыграют спальных застройщиков. Правда, есть еще вопрос себестоимости: сколько будет стоить квадратный метр, если в цену включить все сопутствующие затраты?

К новому году планируется подготовить правила землепользования и застройки, включая новую схему зонирования территории. В текущем и следующем годах будут также разработаны проекты планировок и межевания территорий. По словам главного архитектора Новосибирска Владимира Арбатского, это позволит регламентировать градостроительную деятельность на территории города, сформировать земельные участки для нового комплексного строительства и реконструкции.

Город готовится развиваться по новому генплану. Этот документ был принят в конце декабря 2007 г., к концу марта власти пообещали ознакомить общественность с тем, как он будет выполняться. Новый генеральный план рассчитан на срок до 2025 г.

Директор аналитического агентства RID Analitycs Елена Ермолаева сомневается в том, что этим планам суждено сбыться: Кроме желания администрации для роста объемов строительства нужны еще и рыночные предпосылки проще говоря, достаточное количество покупателей строящегося жилья. Однако, отмечает она, за прошедший год спрос упал и многие строительные компании испытывают нехватку средств. Банки кредитуют их все более осторожно и под более высокий процент. Нехватка денег не способствует росту объемов строительства, резюмирует Ермолаева.

Комплексный подход
Сейчас чуть более 18% Новосибирска застроено жильем. В перспективе город ждет масштабное строительство местные власти делают ставку на комплексное освоение территории. В 2008 г. администрацией запланировано ввести в строй 1 млн кв. м жилья. В новом генплане предусмотрено 32 площадки комплексной застройки, уже началась работа на девяти. Компания Энергомонтаж строит жилмассив Родники, застройщик Дискус-плюс осваивает Плющихинский, Акатуйский работает над жилмассивом Ситех. Пока не определен застройщик Ключ-Камышенского плато. Администрация надеется, что освоение этих площадок обеспечит к 2010 г. ввод в эксплуатацию около 5 млн кв. м.

Рекорд не побит
По данным мэрии, в 2007 г. в Новосибирске введено в эксплуатацию 918 000 кв. м это на 11% больше, чем в 2006 г. (828 000 кв. м). Четвертую часть объема (215 000 кв. м, или 844 дома) обеспечили частники. Доля многоэтажного строительства составила 703 000 кв. м (97 домов).

Сейчас Первый строительный фонд осваивает площадку под микрорайон Весенний в Первомайском районе. Общий объем планируемого ввода жилья составит 180 000 кв. м, около 100 000 кв. м будет сдано в эксплуатацию в 2009 г. На Горском жилмассиве Энергетик и Уникон строят комплекс высотных 10-24-этажных жилых домов общей площадью 220 000 кв. м, также на Горском более 10 объектов возводит Сибирь-Развитие. Строители регулярно обещают сдавать по 100 000 кв. м, но ежегодно планы пересматриваются, признаются опрошенные Ведомостями риэлторы.

Пока что в 2007 г. больше всего построили в Октябрьском (25 домов, 188 100 кв. м), Ленинском (18 домов, 149 500 кв. м) и Заельцовском (15 домов, 99 500 кв. м) районах. Почти треть (206 000 кв. м) от общего ввода дали площадки комплексного освоения: 94 700 кв. м построено в жилмассиве Стартовый-Горский, 53 200 кв. м в Плющихинском, 43 300 кв. м в Родниках. Больше всего в 2007 г. построила компания Сибирь-Развитие (семь домов, 80 000 кв. м), далее в рейтинге крупных застройщиков идут Дискус-плюс (шесть домов, 48 600 кв. м) и Энергомонтаж (четыре дома, 34 100 кв. м).

Темпы строительства снизились, признает начальник управления муниципального архитектурно-строительного контроля мэрии Анатолий Мотыга: в 2006 г. по сравнению с 2005 г. было построено почти на 57% больше жилья. Но чиновник не видит поводов для беспокойства: даже 5-7%-ный ежегодный прирост новостроек способен обеспечить нормы ввода по новому генплану. К 2020 г. в Новосибирске должно строиться жилья из расчета 1 кв. м на человека в год. Таким образом, к 2030 г. (с учетом выбытия жилья) обеспеченность жителей города недвижимостью должна составить до 28-30 кв. м на человека, а весь жилищный фонд будет равен 51 млн кв. м.

Часы в подарок
Вторичный рынок недвижимости в 2007 г. был нестабилен, говорит аналитик Сибакадемстрой-Недвижимости Федор Голованов. В начале года аналитик наблюдал активный рост цены предложения он объясняет это продолжением процесса, начавшегося в середине 2006 г. (в октябре 2006 г. квартиры подорожали почти на 11%). С января по май 2007 г. квартиры у продавцов подорожали на 27%. Те, кто хотел и мог купить недвижимость по такой цене, это сделали, говорит Голованов, и платежеспособный спрос упал.

Значительная часть новостроек (45,6%) это кирпичные дома. Удельный вес монолитного и сборно-монолитного домостроения 21,1%, каркасного 17,1%, панельного 16,2%.

Ситуацию с новостройками рост цен на вторичном рынке недвижимости определял лишь в I квартале 2007 г., считает Голованов. В начале года объекты на первичном рынке дорожали высокими темпами (плюс 18,3% за I квартал 2007 г. против 19,7% на вторичном рынке). Во II квартале платежеспособный спрос упал, но застройщики продолжали повышать цены: если за этот период квартиры на вторичном рынке подорожали на 5,7%, то новостройки стали продаваться дороже на 15,6%. В III и IV кварталах темпы роста цен на первичном рынке немного замедлились по сравнению с аналогичным показателем вторичного, но все равно превысили его вдвое: 5,8% против 2,9% и 5,7% против 2,1% соответственно.

Рынок отреагировал на это наступившим в начале лета затишьем: цены зафиксировались и в последующие три месяца почти не менялись. В октябре на рынке началось давно ожидаемое игроками оживление. Правда, несильное: за октябрь декабрь средние цены предложения подросли на 5,6%. Голованов отмечает: в 2006 г. больше всего увеличивались в цене 1-комнатные квартиры и так называемые малосемейки (маленькие по площади квартиры в домах коридорного типа с небольшой кухней), в 2007 г. тенденция продолжилась: малосемейки подорожали на 65% (до 63 760 руб. за 1 кв. м). Неожиданностью для риэлторов в 2007 г. стало резкое (на 50%) удорожание многокомнатных квартир. Таким образом, резюмирует аналитик, ценовой разрыв между различными сегментами в 2007 г. сократился. Всего за 2007 г. средняя цена на вторичном рынке выросла на 38%, подсчитали в Сибакадемстрой-Недвижимости.

Например, компания Уникон проводит акцию Попади в десятку каждый месяц покупателям предлагается 10 квартир со скидкой 100 000 руб. Компания ПТК-30 в 2007 г. дарила клиентам швейцарские часы, в а декабре провела акцию Заморозка цен (фактически давая скидку до 1500 руб. с каждого 1 кв. м за счет фиксации суммы оплаты).

Всего увеличение цен предложения на новостройки за 2007 г. составило 47% (до 49 500 руб. за 1 кв. м). Однако застройщикам пришлось стимулировать покупателей приобретать недостроенное жилье за такие деньги. В 2007 г. на первичном рынке в ходу были рекламные акции, лотереи Квадратные метры бесплатно, скидки и различные расчетные схемы, фактически снижающие заявленную цену новостроек. Рекламные манки действуют и по сей день.

По данным RID Analytics, больше всего за 2007 г. подорожал 1 кв. м в новостройках Дзержинского района (с 27 600 руб. в 2006 г. до 46 188 руб. в конце 2007 г.). Этот район считался не самым удобным с точки зрения транспортной доступности, однако в связи со строительством новой линии метро его привлекательность в глазах покупателей квартир повысилась. Последние инициируют спрос на недвижимость в этом районе, что, несомненно, приведет к росту цен, говорит руководитель департамента консалтинга и девелопмента проектного института Новосибгражданпроект Екатерина Сучкова.

Наиболее востребованным жильем в 2007 г. в Новосибирске стали комнаты: по данным RID Analytics, по итогам года они подорожали в 1,5 раза, а в традиционно недорогом Первомайском районе в 1,6 раза. На волне роста цен и падения платежеспособности в первые месяцы 2007 г. покупатели устремились за квартирами в ранее непрестижные районы (Первомайский, Дзержинский), продавцы этим воспользовались, говорит Голованов. Однако к концу 2007 г. спросом стали пользоваться квартиры в центре и районах, с ним граничащих (Центральный, Железнодорожный, Октябрьский). Дешевое жилье и элитная недвижимость наиболее ликвидные продукты 2007 г., резюмирует Ермолаева.

По данным мэрии, из введенных в 2007 г. в эксплуатацию объектов подавляющее большинство (92%) составляют квартиры улучшенной планировки. Сучкова говорит, что эта формулировка во многом маркетинговый ход. Фактически это типовые квартиры, но с увеличенной площадью кухни и санузла, утверждает она. Называя их улучшенными, застройщики просто отделяют новое предложение от старого, представленного на вторичном рынке.

В том, что цены будут расти, эксперты не сомневаются. Несмотря на увеличение объемов вводимого жилья, рынок Новосибирска далек от насыщения, говорит Сучкова. Следовательно, говорить о стагнации и тем более о падении спроса преждевременно, считает она.



Главная --> Публикации