Главная --> Публикации --> Недвижимость, которую предпочтут россияне после кризиса на фондовом рынке Иностранцы снижают риски. за счет москвы Цены на недвижимость в столице опять выросли Столичные власти упреждают приватизацию городского имущества Романтика большого города

Сможет ли давление спроса повлиять на застройщиков, покажет время. Для застройщика поселки экономкласса невыгодны даже при хорошей реализация этих объектов, а качество строений оставляет желать лучшего, констатирует Олег Маринин, президент ГК Парк Групп, управляющей сетевым проектом Витро. В 2008 г. девелоперы могут переориентировать свои интересы на классы эконом и комфорт, считают в Миэле, но цена земли в ближнем Подмосковье отпугнет многих, заставив сместиться в среднее (60-90 км от МКАД) и дальнее (за 90 км) Подмосковье.

Возможно, в дальнейшем, как прогнозирует Анатолий Валетов, директор по маркетингу компании Rosinka International Group, рынок все же будет отталкиваться от бюджета покупателей. На сегодняшний день существует большое количество желающих купить загородный дом за $300 000-500 000, однако не все могут найти достойное предложение, оптимальное по соотношению цена/качество, ни в одном сегменте. Я думаю, что застройщики будут ориентированы на платежеспособный спрос, не на затратный метод формирования цены, считает он.

До $400 000 в настоящее время стоят коттеджи экономкласса, от $500 000 до $1-1,5 млн предлагается бизнес-класс, стоимость элитных коттеджей начинается от $1,5 млн, говорит управляющий директор Vesco Realty Сергей Салнис. Сотка земли в среднем на конец 2007 г. стоила $10 700, сообщила Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости компании МИАН Агентство недвижимости. В 2007 г. рост цен на земельные участки был несколько меньше, чем в сегменте коттеджей и таунхаусов, около 27%, добавляет она. Сергей Салнис уточняет, что на сегодняшний день цена земельного участка в ближнем Подмосковья колеблется от $3500 до $45 000 за сотку, но дешевые предложения крайне редки и, как правило, представляют собой сельхозземли без коммуникаций по непрестижным восточным направлениям. Тогда как, по данным Натальи Бланковой, маркетолога Пересвет Реал Эстейт, стоимость сотки на самом престижном в России Рублево-Успенском шоссе до 15 км от МКАД варьируется от $40 000 до $200 000, в 30-километровой зоне от $20 000 до $100 00 На Новорижском шоссе розничная цена составляет $45 000-70 000 и $18 000-70 000 за сотку соответственно. На Дмитровском шоссе земля в среднем вдвое дешевле, чем на Новой Риге. Наличие коммуникаций повышает первоначальную стоимость участка на 50-53%, а близость к водоемам и лесным массивам на 60-70%, добавляет Мария Котова, директор отдела исследований Knight Frank Russia and CIS.

Исключительная благодать
По данным Савелия Орбанта, гендиректора компании Миэль Загородная недвижимость, за 2007 г. в среднем розничная цена земельного участка в ближнем Подмосковье выросла на 30,5%, 1 кв. м коттеджей подорожал на 22%, а цена домовладения увеличилась на 25,5%. Оценки других экспертов также крутятся около 20-30% роста на все в зависимости от направления показатели более чем удовлетворительные на фоне стагнации рынка городского жилья в 2007 г. А в 2006 г. цены поднялись на 50-60% в год в зависимости от ликвидности объекта, напоминает Полина Иванова, ведущий аналитик УК Северо-Запад.

По данным Котовой, спрос на участки под жилищное строительство значительно превышает имеющееся предложение, особенным спросом пользуются Новорижское, Рублево-Успенское, Ильинское, Киевское, Минское, Можайское шоссе. Значительный объем предложения крупных земельных участков с назначением ИЖС сосредоточено на Новорижском, Дмитровском, Киевском шоссе, на первых двух направлениях рынок земельных участков развит и на расстоянии более 40 км от МКАД. Число сделок с землей ежегодно возрастает на 20-30%. Однако, говорит Котова, последние два года многие собственники перестали переводить сельхозземли под ИЖС, так как на изменение правового статуса участка уходит немало времени и средств. Гораздо проще и быстрее изменить разрешенный вид использования. Поэтому на многих участках оформляется дополнительный разрешенный вид использования дачное строительство, что позволяет использовать земли сельхозназначения под коттеджное строительство, объясняет эксперт. Средняя цена участка в этом случае возрастает в 1,5-2,5 раза.

Например, компания Величъ (в одноименном поселке на Новой Риге) сумела аккумулировать разбросанные вокруг небольшого лесного массива участки, что дало ей возможность договориться с местной администрацией о принятии на себя обязанности заботиться о нем. Фактически это означает ограничение доступа в лес для посторонних: он теперь возможен только с одной стороны (с трех сторон располагается существующий и строящийся поселок), а охрана бдительно следит за соблюдением противопожарных и санитарных правил. Зато жителям поселка спокойствие прогулок обеспечено.

участки за 70 км от МКАД дорожают даже в большей степени, нежели ближние земли, уже достаточно высоко оцененные их продавцами на вторичном рынке. Тем не менее, по оценке аналитиков Миэля, только за 70 км от МКАД возможно удерживать ценовую планку на этом экономуровне (цена земли, коммуникаций позволяет это делать).

Больше всего предложения сосредоточено, по данным Светланы Кондачковой, в зоне до 40 км от МКАД, но и более удаленные территории осваиваются и первично выделенные

Разные корзины
Сергей Гоз, генеральный директор компании Элит Строй, в свою очередь, сообщил, что на конец 2007 г. насчитывалось 258 поселков на стадии активных продаж (на 25-27% больше, чем в конце 2006 г). По словам Полины Ивановой, ведущего аналитика УК Северо-Запад, сейчас количество организованных коттеджных поселков составляет более 400, тогда как в 2005 г. их было около 17 Объем рынка загородной недвижимости в 2007 г. она оценивает в $10,5-12 млрд против $7-8 млрд в 2005 г., общее количество объектов в 800 В 2007 г. на рынок вышло около 70 новых поселков, без учета очень удаленных от Москвы. Стагнация на рынке в начале прошлого года успешно преодолена, делает вывод Иванова. Цены на загородную недвижимость продолжают свой рост по мере прибавления новых проектов, говорит Юлия Редькина, руководитель отдела рекламы и PR агентства элитной недвижимости Tweed.

По итогам декабря 2007 г. на продажу было выставлено около 5700 земельных участков (43% от общего объема предложения объектов загородной недвижимости) на 22% меньше, чем в ноябре 2007 г. Больше всего участков предлагалось к реализации в мае 2007 г. (9700), меньше всего в январе (4100). Рост количества земельных участков по итогам 2007 г. составил 18%, говорит Светлана Кондачкова из МИАН Агентство недвижимости. Общий объем предложения земельных участков на конец 2007 г. она оценивает в $1,122 млрд.

Александр Короткий из AG Capital даже упоминает о формировании такого формата, как таунхаусы премиум-класса. Такое жилье, по его словам, объединяется в поселках в отдельные секторы с дополнительными рекреационными зонами. Например, в Папушево на 24-м км Рублево-Успенского шоссе у жителей таунхаусов будут отдельный бассейн и прогулочный парк, которым смогут пользоваться только они. В рамках начатого в 2007 г. проекта MoscowCityGroup и CapitalGroup Остров Истра на территории более 1000 га к 2013 г. построят более 1,5 млн кв. м загородной недвижимости разных форматов: виллы, коттеджи, таунхаусы и гостиницы.

Однако конкуренция среди девелоперов на загородном рынке растет, а спрос Мария Котова из Knight Frank определяет как труднопрогнозируемый. Именно поэтому, по ее мнению, все больше проектов включают в себя как коттеджи, так и таунхаусы и квартиры в малоэтажных домах. Девелоперы диверсифицируют риски. Все вполне согласуется с декларациями властей о малоэтажном доступном жилье и позволяет эффективнее использовать дорогую подмосковную землю. В 2007 г. число строящихся организованных поселков таунхаусов выросло на 65,2%, уточняет Сергей Фокин, руководитель департамента продаж ГК Мультигрупп. Рынок таунхаусов становится полноценным самостоятельным сегментом, а не дополнением к рынку коттеджных поселков, утверждает он. Такие проекты доходнее для застройщиков. По данным Северо-Запада, рост объема строительства таунхаусов в 2007 г. составил лишь 30% (1,04 млн кв. м), но коттеджей 15%, вдвое меньше.

По мнению Савелия Орбанта, застройщики больше стали уделять внимания категориям эконом и комфорт (по классификации Миэля, последняя категория подороже экономкласса, $950-1700 за 1 кв. м). Например, корпорация Инком в конце марта объявила о старте проекта малоэтажной застройки экономкласса в Московской области комплекс Маленькая Шотландия с объемом инвестиций 3,5 млрд руб. и застраиваемой территорией в 37 га. Более 100 000 кв. м жилья (680 квартир площадью 164 и 213 кв. м с участком от 2 до 4 соток) планируется построить на 14-м км Ленинградского шоссе неподалеку от населенного пункта Пикино к концу 2009 г. Стоимость квартир на начальном этапе реализации проекта от 7 млн руб. (немногим менее $300 000). Сопоставимо по цене с 2-комнатной квартирой в панельном доме в столице, отмечают в Инкоме. Переехать пока некуда, но первые дома в Маленькой Шотландии обещают построить в ближайшие два месяца.

Правда, само по себе появление таунхаусов и прочих малоэтажных проектов не делает загородное жилье в Подмосковье сильно доступнее. По прежнему в избытке предложение как минимум бизнес-класса (от $500 000 за дом, сдаваемый, как правило, без отделки, в лучшем случае под отделку), спрос на который не так высок, как представляется девелоперам, отмечают в Миэле. Тогда как более чем 60% спроса нацелено на качественные коттеджные поселки экономкласса (до $250 000 за дом с участком).

Цена 1 кв. м на вторичном рынке столицы, по данным Инкома, уже выше $600 Так что идея сменить квартиру в Москве на собственный дом (или таунхаус) в Подмосковье, продвигаемая продавцами коттеджных поселков, выглядит вполне заманчиво, хотя на деньги от продажи квартиры экономкласса готовый дом для постоянного проживания с участком и коммуникациями в хорошем поселке найти все еще непросто. Особенно на небольшом удалении от Москвы. На значительном удалении от столицы человек, работающий в Москве, скорее будет искать себе дачу потому что каждый день в столицу не наездишься, а найти оплачиваемую по московским ставкам работу в Подмосковье еще сложнее, чем дом за четверть миллиона долларов. Для покупки дачи продать квартиру единственный ценный актив большинства московских семей довольно радикальный шаг, и продавцам загородного жилья еще долго придется готовить к нему потенциальную аудиторию.

1 кв. м коттеджа в среднем дешевле 1 кв. м квартиры в Москве. По данным Пересвет Реал Эстейт, в конце 2007 г. 1 кв. м в загородных поселках на севере области стоил $1920, на востоке $1651, на юге $1765, на западе $274 Дороже всего коттеджи (не элитные) на западе в 15-километровой зоне $4622 за 1 кв. м. По данным Марии Литинецкой, исполнительного директора компании Blackwood, средняя стоимость коттеджей в поселках премиум-класса по ведущим направлениям составила $6690 за 1 кв. м с учетом стоимости земли. Средняя стоимость 1 кв. м в строящемся поселке бизнес-класса $3093, в поселках экономкласса цена 1 кв. м коттеджа $1672.

Жить или спекулировать
Дефицитный экономкласс наиболее ликвидный товар на загородном рынке, говорят эксперты. И, по данным Инкома, в этом сегменте больше покупателей с инвестиционными целями, нежели в более дорогих сегментах. Однако согласно исследованию, проведенному Villagio Estate (девелоперское подразделение корпорации Инком в элитном сегменте), загородную недвижимость экономкласса как капиталовложение рассматривают те, чей доход составляет от 2000 до 5000 евро на человека в месяц. Вряд ли это станет тенденцией, поскольку жилье экономкласса уступает бизнес-классу по ряду существенных параметров, говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Villagio Estate.

Но в том, что загородное (или пригородное новый месседж этого рынка) жилье будет в массе своей уплотняться, эксперты не сомневаются. Алексей Остробородов, коммерческий директор Межрегиональная девелоперской компании, говорит, что на расстоянии 10-20 км от МКАД теперь появляются не коттеджные поселки, а малоэтажные жилые комплексы и они будут пользоваться хорошим спросом.

Савелий Орбант из Миэль Загородная недвижимость считает, что на объекты до $250 000 за дом покупателей-инвесторов и вовсе нет. Люди покупают такие домовладения для себя, как дальнюю дачу например, это наиболее частый мотив покупки. утверждает он. Полина Иванова, ведущий аналитик УК Северо-Запад, подтверждает: Жилье экономкласса в отличие от элитного в основном приобретается как раз для проживания, а не с целью вложения средств. Объекты, расположенные до 15 км от МКАД, априори обладают большей ликвидностью и потому больше отвечают требованиям инвестжилья, рассуждает она. А на такой удаленности экономкласс замечен не был.

Сергей Салнис из Vesco Realty оценивает долю инвестпокупок в организованных коттеджных поселках в 50%, но в сегменте экономкласса, по его мнению, 70% покупателей приобретают дома для себя, а 30% совершают сделки, исключительно чтобы продать объект подороже. Входной порог в подобные проекты на стадии котлована от $200 000, в то время как на выходе инвестор сможет реализовать приобретенную недвижимость на вторичном рынке на 40-50% дороже. Девелопер в данном случае никакой процент от продажи иметь не будет, говорит он. Однако, по мнению Валерия Лукинова, возглавляющего комитет по загородной недвижимости Российской гильдии риэлторов, это устраивает и застройщиков поселков экономкласса, у которых запланирована прибыль ниже, нежели у инвесторов, которые через 2-3 года продадут коттедж. У застройщиков таких поселков прибыль образуется за счет быстрых продаж и оптимизации издержек. Им выгодны быстрый оборот финансовых средств, капитализация компании, объясняет Лукинов.

В общем, спрос есть либо на экономичные дома, либо на действительно дорогие, с досконально продуманной концепцией поселка (архитектурный стиль, отлично развитая инфраструктура, окружение и т. п.), говорит Дмитрий Таганов из Villagio Estate.

Впрочем, элитные загородные дома не менее дефицитный товар, отмечают участники рынка. По данным Knight Frank, основную долю рынка 63% составляет загородная недвижимость бизнес-класса, а доля элитных поселков невелика, как и доля поселков экономкласса. По сравнению с 2006 г. доля домовладений, запрашиваемых в ценовом диапазоне от $1 млн до $4,5 млн, выросла с 31% до 46%. В то же самое время спрос на домовладения стоимостью более $20 млн cократился почти вдвое с 15% до 7%, добавляет Мария Котова. То есть сверхдорогие дома в Подмосковье востребованы меньше, чем дорогие умеренно, по московским меркам. В элитном сегменте предлагаются и таунхаусы: например, Новое качество продает таунхаусы в 10 км от МКАД по 70 000-100 000 руб. за 1 кв. м. Площадь квартиры 353-443 кв. м, участки от 2,3 до 6,8 сотки. Строительство завершится в IV квартале 2009 г.

Директор департамента инвестиций в недвижимость группы AG Capital Александр Короткий тем не менее считает, что именно дома экономкласса часто покупают с целью дальнейшей перепродажи. Они имеют самую высокую ликвидность на рынке недвижимости, и спрос на них пока превышает предложение на 40% как на первичном, так и на вторичном рынке, аргументирует он. Мария Котова из Knight Frank Russia, в свою очередь, называет наиболее привлекательным сегментом для инвестирования земельный рынок Подмосковья. За период с 2003 по 2007 г. земля подорожала в среднем на 260%, напоминает Валерий Лукинов.

Что же касается дальних дач, то риски таких инвестиций слишком высоки. Загородная недвижимость менее ликвидна, чем столичная, срок экспозиции объекта на вторичном рынке может достигать полугода, и рисковать средствами, приобретая недвижимость за 50 км от Москвы, с более низким качеством строительства и возможным отсутствием центральных коммуникаций может быть экономически неоправданно, предупреждает Иванова. Могут возникнуть проблемы с социальной и развлекательной инфраструктурой в 80-100 км от МКАД и коммуникации на этом удалении от столицы находятся в плачевном состоянии, подтверждает Анатолий Валетов, директор по маркетингу компании Rosinka International Group.

Вторичный подмосковный
На вторичном рынке в настоящий момент представлены практически все типы объектов от дач в садовых товариществах и стародачных местах до особняков на Рублевке,


На рынке загородной недвижимости интересны и возможны как точечные инвестиции, так и крупные ивестпроекты. Выгодно вкладывать деньги не только в загородное жилье, но и в землю, коммуникации, инфраструктуру (коммерческая недвижимость за городом). Доходность зависит от суммы вложения, объекта, срока ожидания и может составлять от 20% до 100% годовых и более, сообщила на одной из пресс-конференций Жанна Щербакова, Миэль.

Светлана Кондачкова отмечает существенное почти на 35% увеличение объема предложения в феврале 2008 г.: с 7000-8000 объектов в январе до 10 000-11 000 в феврале. В первую очередь рост обусловлен значительным увеличением объема предложения на вторичном рынке, говорит она. В сегменте новых коттеджных поселков рост количества предложений значительно ниже не более 8% по сравнению с предыдущим месяцем.

говорит Савелий Орбант. По состоянию на конец 2007 г., по его оценке, домовладение в среднем стоило $742 000, сотка земли $14 000, 1 кв. м жилья $2240 (данные по всем направлениям и удаленности до 60 км от МКАД). Но, по словам Юлии Редькиной из Tweed, в случае участков без подряда все зависит от направления и поселка, в котором находится участок. На Рублево-Успенском шоссе сотка в поселке Ландшафт стоит от $200 000, в поселке Санаторий Барвиха $300 00 В качественных поселках на Новой Риге сотка земли (лес) стоит от $60 000 до $100 00 На Калужском и Киевском шоссе от $30 000 за сотку, приводит она примеры.

По оценке Миэля, на вторичном рынке 55% предложения составляют малобюджетные инвестпроекты. В 5% случаев люди строили для себя, но поняли, что дом выгоднее продать.

Появляются на вторичном рынке предложения коттеджей в современных поселках, таких как Резиденции Бенилюкс, Павлово, Монолит по Новорижскому шоссе, как под отделку, так и под ключ, говорит гендиректор компании Ostogenka Real Estate Максим Сухарьков. Юлия Редькина отмечает тенденцию продажи крупных землевладений (больших участков и домов) и приобретение взамен участков от 20 соток с домами от 500 кв. м. В среднем, по данным Tweed, 30 соток с домом площадью 500 кв. м на Рублевке предлагается за $4-6 млн, на Новой Риге -за $2-4 млн, на Калужском и Киевском шоссе по $1-2,5 млн.

По мнению эксперта, в 2008 г. сегмент экономкласса будет развиваться за счет снижения себестоимости строительства (благодаря новым технологиям и организации мобильных производств строительных материалов), а также путем развития сетевых проектов коттеджных поселков, которые позволят применять уже отработанные технологии. Кроме того, экономпредложение будет появляться на дальних рубежах Подмосковья и в составе мегапроектов. Но дефицит в этом сегменте сохранится.

Ожидается рост
По мнению Сергея Гоза, в 2008 г. в среднем цены на загородную недвижимость будут расти на 25% в год, ликвидные объекты с профессионально разработанной концепцией (особенно в экономклассе и бизнес-классе) подорожают на 40%. Схожие оценки дают и в Пересвет Реал Эстейт. Элитный сегмент будет переживать относительную стагнацию, уточняет Гоз. Бизнес-класс в 2008-2009 гг. останется доминирующим сегментом по объемам предложения, но темпы сокращения сегмента будут постепенно намечаться. Неликвидные объекты бизнес-класса так же будут дорожать (на 10-15%), но срок их экспозиции будет возрастать, а востребованность со стороны потребителей будет слабой.

На земельном рынке можно ожидать увеличения объема предложения. Есть вероятность, что банки и ряд крупных компаний, которые ранее приобрели большие наделы, будут избавляться от неликвидных участков, т. е. начнут реализовывать данные земли на рынке, что будет способствовать изменениям в структуре предложения, а возможно, и в ценовой динамике, говорит Сергей Салнис. В 2008 г. на рынке загородного жилья будет появляться все больше поселков под ПМЖ и таунхаусов, считает Александр Короткий из AG Capital.

Алексей Остробородов прогнозирует на 2008 г. рост цен на 15-20%. Максимальный рост он ожидает в сегменте поселков экономкласса. Тогда как в сегменте бизнес-класса считает возможным насыщение рынка. Мария Котова из Knight Frank ожидает в 2008 г. рост на уровне 10-12%, в 2009 г. 20-25%.

Более того, по словам Марии Котовой, интерес к подмосковному рынку коттеджей проявляют иностранные инвесторы (которым в России землю купить непросто). В 2007 г. о выходе на загородный рынок заявил международный паевой фонд Thor Guarant Real Estate; немецкая инвестиционная компания Magnat Real Estate Opportunities приобрела 25%-ную долю в проекте коттеджного поселка Садко, приводит она примеры.

Кто в песочнице
Алексей Остробородов говорит, что в 2007 г. количество строящихся объектов увеличилось на 50-60%. Недвижимость Подмосковья сейчас на пике популярности, и большинство девелоперов направляют свои силы именно в это русло, объясняет он. Доходность инвестиций в загородные проекты может составлять, по разным оценкам, от 20% до 100%. Например, группа Абсолют планирует построить два крупных жилых комплекса на Киевском и Боровском шоссе рядом с МКАД, девелопером проекта является Абсолют Инвестмент Групп. Компания Snegiri планирует вложить $230 млн в элитный поселок из 134 таунхаусов Резиденция Рублево на Новорижском шоссе.

Хотя на загородный рынок потянулись игроки, прежде на нем не замеченные, Сергей Гоз, гендиректор Элит Строй, рассчитывает на более профессиональный подход девелоперов к развитию земельных участков. Он считает, что постепенно новички, не обладающие достаточными собственными средствами или возможностью получить кредитование, уйдут.

Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, дополняет список: Подразделение израильской компании Leader Holdings планирует строительство примерно 7000 квартир и объектов коммерческой недвижимости площадью 13 000 кв. м в 70 км от центра Москвы. Сделка ограничена рядом условий и, как ожидается, будет завершена не позже конца 2008 г. Также израильская компания Мирланд девелопмент планирует построить 96 коттеджей (500 кв. м каждый) и 50 таунхаусов (250 кв. м каждый) класса премиум в 20 км от МКАД по Минскому шоссе около станции Перхушково. В целом в 2007 г. объем зарубежных инвестиций в строительство на территории Московской области составил около $5 млрд. Правда, уточняет Литинецкая, основная часть средств идет на строительство производственных предприятий и крупных логистических и торговых комплексов.

Dura lex
Даже если отвлечься от фарса с земельными аукционами на Рублевке, то можно назвать несколько законодательных инициатив, которые опрошенные Ведомостями эксперты сочли нужным выделить. Некоторые из них гуманнее к бизнесу, чем к природе. Одним из самых важных, пожалуй, стало вступление в силу поправок во Водный кодекс, говорит Савелий Орбант. Согласно новому документу уменьшается водоохранная зона, что позволяет строить объекты ближе к воде, наиболее полно используя видовые земельные участки вдоль береговой линии. Правда, по словам Лукинова, закон № 73 ФЗ О введении в действие Водного кодекса, определив порядок пользования и строительства в водоохранных зонах при обеспечении охраны водных объектов от загрязнения, запретил приватизацию земельных участков в пределах береговой полосы.

Ряд игроков неохотно идут на сотрудничество с агентствами недвижимости, предпочитая эксклюзивно продавать объект. Тем не менее доля подобных продавцов на рынке недвижимости все больше сокращается, прогнозирует Сергей Салнис из Vesco Realty.

Также вступил в силу закон о едином кадастре недвижимости, который предполагает создание унифицированной базы объектов, составленной на основе ныне существующих кадастров земельного, водного, лесного и т. д., добавляет Орбант. На этой основе возможно создавать единые принципы расчета кадастровой стоимости земель и получения на ее основе земельного налога, говорит Лукинов.

Валерий Лукинов из РГР уточняет, что после вступления в силу федерального закона № 201 О введении в действие Лесного кодекса процедура перевода лесных участков в категории земель, пригодные для коттеджного строительства, усложнилась. Однако 232-ФЗ, принятый в декабре 2006 г., позволяет изменить категорию и вид разрешенного использования участка путем включения в границы населенных пунктов, что возможно для участков, уже имеющихся во владении на правах аренды.

До нового года все российские предприятия должны выкупить землю под своими заводами. Делать это они, правда, не спешат. Бизнесмены ссылаются на дороговизну земли и взяточничество чиновников. Во вторник правительство заявило о том, что разрешит повременить с выкупом земли и снизит на нее цену. Вопрос в том, успеют ли чиновники провести соответствующие поправки через Государственную думу.

Олег Маринин, президент ГК Парк Групп, полагает, что это также облегчит мытарства многочисленных владельцев незарегистрированных соток и домов в Подмосковье. Дачная амнистия обернулась для людей долгой и утомительной беготней за многочисленными справками и неожиданными для многих затратами на услуги межевания. По Московской области стоимость подобных услуг порой превышает 30 000 руб. Сейчас людям приходится регистрировать отдельно права на землю, отдельно права на находящийся на участке объект, говорит он.

Бизнесменов не устраивает ни перспектива покупки участка земли, ни возможность взять его в аренду. Первыми против записанных в законе правил выкупа земли начали протестовать члены Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП). Местные власти, по словам предпринимателей, для регистрации прав собственности на тот или иной объект требовали взяток или устанавливали непомерные ставки выкупа. По оценкам РСПП, цены на сотку земли, установленные в разных регионах страны, различаются в 270 раз.

С 1 января 2004 года вступит в силу Земельный кодекс. Главное его нововведение для российских компаний - необходимость решить до нового года, что делать с участками земли, на которых построены заводы, принадлежащие компаниям. В начале девяностых такие участки отдавались компаниям в бессрочное пользование. С 2004 года бизнесмены будут либо выкупать землю, либо брать ее в долгосрочную аренду. А за государственными учреждениями сохранится право на бессрочное пользование землей.

Вчера правительство объявило о своей готовности пойти навстречу бизнесу. По словам первого замминистра экономического развития Андрея Шаронова, в понедельник премьер-министру Михаилу Касьянову были отправлены на согласование поправки в закон о Земельном кодексе. В них Минэкономразвития предлагает продлить сроки выкупа участков земли до 1 января 2006 года. И снизить ставки на выкуп земли, предложив местным властям пользоваться понижающим коэффициентом при назначении ставки в зависимости от типа предприятия и региона. В правительственном варианте поправок объем нагрузки на предприятия при выкупе участков земли должен снизиться до 4.6% ВВП (с учетом Москвы).

В РСПП утверждают, что высокие ставки для большинства предприятий означают если не банкротство, то, по крайней мере, отвлечение огромной части активов и потерю конкурентоспособности на десятилетия. В общей сложности на выкуп компаниям придется потратить около $100 млрд. (в расчетах не учитывались затраты московских предприятий).

В Минэкономразвития предлагают заняться правительственным вариантом поправок уже в следующем году, после начала работы новой Думы. А пока ограничиться поправками в Земельный кодекс, которые уже внесли и рассмотрели в первом чтении сами депутаты.

Правда, сообщив о поправках, Минэкономразвития тут же предупредило - в этом году Госдума вряд ли успеет их рассмотреть. Чтобы депутаты успели ознакомиться с поправками еще до выборов, их надо было внести до 28 октября.

Правда, и в депутатском варианте поправок есть пункты, которые предпринимателей не устраивают. Например, законопроект предлагает сохранить понятие резервирования земельных участков за государством. В этом случае при покупке стратегически важных, с точки зрения государства, участков собственникам придется выполнять навязанные местными властями условия. По словам советника гендиректора "Объединенных машиностроительных заводов" Андрея Лазаревского, московские власти по этому законопроекту смогут зарезервировать всю землю столицы, и выкупить землю уже будет нельзя.

Речь идет о поправках председателя аграрного комитета Геннадия Кулика. В этом варианте законопроекта предлагается разрешить религиозным организациям не выкупать земли под церквями и пользоваться ими бессрочно. Кроме того, депутат предлагает продлить сроки выкупа земель до 1 января 2007 года. Как объяснил Андрей Шаронов, именно из-за этого пункта правительство будет настаивать на том, чтобы эти поправки в Думе были приняты сразу во втором и третьем чтении в конце ноября.

В МИАН Агентство недвижимости отметили, что в структуре предложения на 6% возросла доля квартир бизнес-класса (30% от общего объема предложений), на типовое жилье приходится не более 8%. Зафиксированное увеличение доли объектов бизнес-класса говорит о начале выхода на рынок инвестиционных квартир. Пока продавцы удерживают цены на высоком уровне, но более массовый сброс инвестквартир может обрушить рынок такие ожидания нередки на рынке.

Вторичный рынок Москвы в большей степени реагирует на изменение ситуации. Объем предложения в январе феврале 2008 г. увеличился вслед за активизацией рынка, говорит Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. По данным аналитического консалтингового центра (АКЦ) холдинга Миэль, в феврале 2008 г. объем предложения городских квартир достиг уровня ноября декабря 2007 г. около 35 000 объектов (по данным Инкома и МИАН около 24 000 объектов). Количество квартир, впервые выставленных на продажу в феврале, выросло на 11%. Сейчас доля нового предложения занимает 32% общего объема, считают в Миэле.

Ольга Творогова, управляющий партнер компании Ostogenka Real Estate, считает, что на элитном рынке за это время предложений, наоборот, стало меньше. Во-первых, в феврале марте 2008 г. состоялось большое количество сделок, во-вторых, многие продавцы сняли свои квартиры с продажи в ожидании дальнейшего роста цен, объясняет она. По мнению эксперта, наибольшее количество предложений в настоящий момент сосредоточено в районе ул. Якиманки и в Краснопресненском районе.

Ольга Селютина, руководитель управления вторичного жилья РК Русский дом недвижимости, обратила внимание на рост в марте предложения объектов экономкласса, в том числе за счет выхода на вторичный рынок квартир, выставленных впервые.

Не было бы счастья
Спрос на жилплощадь в столице стабильно высокий. В числе стимулирующих покупательскую активность факторов эксперты назвали международный финансовый кризис и неутешительные новости с фондового рынка, слухи о деноминации, инфляцию. А также сезонное увеличение денежной массы премиальные, бонусы, гонорары, которые по итогам года выплатили российским топ-менеджерам и которые многие из них в отсутствие других надежных механизмов сохранения и приумножения решили вложить в недвижимость.

Cтали появляться на рынке и квартиры, которые находятся в залоге у банка, бывший владелец приобрел недвижимость, воспользовавшись ипотечным кредитом, но не смог его погасить. По словам Ольги Селютиной, продавать квартиры с обременением всегда сложно, сделка требует больше времени на поиски покупателя, к тому же риэлторам необходимо действовать в интересах продавца, не занижать ценовую планку. Подобную сделку компания провела в доме на ул. Маршала Жукова. Сложность заключалась в том, что реализовать нужно было большую двухуровневую квартиру из пяти комнат.

Ольга Творогова считает, что на ценах отразилось резкое падение доллара США. За последние две недели цены выросли за счет того, что большинство продавцов зафиксировало имеющиеся цены в рублях по курсу 25 руб./$, говорит она.

Константин Ковалев считает, что инвестиционные покупки в настоящее время сосредоточены в основном в сегменте жилой недвижимости бизнес-класса. Число инвестиционных сделок в начале 2008 г. сократилось до 10%, в то время как в период ажиотажа в 2006 г. инвестиционные покупки составляли около 30%. Наибольшим спросом в первые два месяца 2008 г. пользовались небольшие по площади квартиры экономкласса, на что указывает наибольшая положительная динамика роста цен именно в этом сегменте, отмечает он.

По данным Инкома, средняя цена жилой недвижимости на вторичном рынке Москвы составила около $6900, или 166 300 руб., за 1 кв. м. По данным аналитической службы МИАН Агентство недвижимости, быстрее всего растут цены в Южном и Северо-Западном административных округах, где 1 кв. м в долларах подорожал на 5,4% и 5,3% ($5031 и $5251 соответственно), а в рублях на 5,5% и 7,5% (123 300 руб. и 128 600 руб.). Центральный и Западный округа занимают лидирующие позиции по дороговизне: $8819 (216 100 руб.) и $6887 (171 200 руб.) за 1 кв. м. По оценке РК Русский дом недвижимости, по росту цен на вторичную недвижимость лидируют Северо-Западный округ (6%), Зеленоград (5,3%), Юго-Восточный округ (5,1%).

Выше и выше
По данным АКЦ холдинга Миэль, за два месяца 2008 г. цены на вторичном рынке жилья Москвы выросли на 10%, а средняя цена предложения столичных квартир по итогам февраля составила $6028 за 1 кв. м. В компании Русский дом недвижимости зафиксировали рост цен на уровне 10-15%. Рекордный рост по сравнению со спокойным 2007 годом, оценивает Ольга Селютина. В корпорации Инком утверждают, что быстрее всего дорожает наиболее ликвидное жилье невысокого качества.

По данным аналитического отдела БН Агент 002, средняя стоимость 1-комнатной квартиры экономкласса достигла $215 00 Самые дешевые округа Москвы ВАО, ЮВАО и Зеленоград. В первых двух округах цена на 1-комнатные квартиры составляет около $210 000, а в Зеленограде $145 00 Средние ценовые позиции занимают САО и СЗАО, где квартиры стоят около $231 00 В ЦАО 1-комнатная квартира в обычном доме стоит около $400 000.

По словам Люции Казимир, руководителя отдела мониторинга АКЦ холдинга Миэль, более стремительными темпами в первые месяцы 2008 г. дорожали 1-комнатные квартиры и дешевое жилье низкого качества, что свидетельствует о более высоком спросе на квартиры, которые чаще других в периоды экономической нестабильности используются в инвестиционных целях. Люди спешат хоть куда-то вложить сбережения, пока их не съела инфляция или падение курса валюты.

В середине марта эксперты БН Агент 002 зафиксировали максимальное за последние три месяца снижение предложения в сегменте столичных новостроек экономкласса. В конце марта на рынке было представлено всего 1365 квартир, что на 47% меньше, чем в декабре 2007 г., когда на первичном рынке экспонировалось 2579 объектов. Например, если в конце прошлого года компания Миэль-Новостройки продавала в микрорайоне Юбилейный 5000 кв. м в месяц, то с начала 2008 г. ежемесячно увеличивала объемы продаж в среднем на 30%.

Убывающий товар
По словам Юрия Синяева, директора по маркетингу ГК Конти, с начала года спрос на квартиры в строящихся домах рос вплоть до мартовских президентских выборов. Вместе с тем предложение увеличивалось медленно, поскольку застройщики не спешили выставлять новые объекты на продажу зимой, уточняет он.

Среди основных причин сокращения нового предложения на рынке в МИАН назвали запрет на точечную застройку. В городе остановлено строительство более 30 объектов точечного строительства. Многие из них находилось на стадии разработки проектной документации. Политика столичных властей по сокращению строительства коммерческого жилья с 2,6 млн кв. м в 2007 г. до 2,4 млн кв. м в 2008 г. ведет к уменьшению доли жилья экономкласса (практически и до того незаметной) в общем объеме предложения. На повышение спроса может оказать влияние психологический фактор ожидание дефицита квартир в будущем говорит Георгий Кузин, исполнительный директор компании РДР-Холдинг. Меньше предложения становится и в других сегментах. По данным БН Агент 002, в середине марта на 10,2% сократилось количество выставленных на реализацию квартир в домах бизнес-класса и на 9,8% в элитных новостройках.

Жилплощадь стремительно уходит с рынка, утверждают в АКЦ Миэля. По данным аналитиков компании, в феврале 2008 г. продажи шли в 329 новостройках, тогда как в декабре 2007 г. в 32 Адресов в листингах меньше почти не становится, но квартир в предлагаемых объектах зачастую остается совсем мало. По подсчетам аналитиков МИАН Агентство недвижимости, в январе продажи шли по 320 адресам, а в феврале по 31 Для сравнения: в январе и феврале общий объем рынка снижался в среднем на 8% в месяц. В Конти объясняют сокращение объема предложения небывалой активностью покупателей накануне президентских выборов. Менталитет наших соотечественников, которые всегда готовятся к худшему варианту развития событий, стал причиной возвращения отложенного спроса, считает Юрий Синяев.

По словам Оксаны Каармы, управляющего партнера компании Миэль-Новостройки, спросом у покупателей пользуются проекты комплексной застройки. На сегодняшний день на рынке востребованы все квартиры, даже 4-комнатные. Но в данный момент наблюдается острый дефицит такого предложения, поскольку реализуемые сейчас проекты разрабатывались несколько лет назад, за это время приоритеты покупателей успели измениться, а заложенные в проекте площади девелопер поменять уже не может, говорит она. По мнению эксперта, лучше всего продаются квартиры оптимального для данного класса недвижимости размера. Например, для домов экономкласса это 1-комнатные квартиры от 40 до 50 кв. м, 2-комнатные от 50 до 65 кв. м, 3-комнатные от 70 до 90 кв. м.

В МИАН Агентство недвижимости считают, что отчасти снижение предложения связано с политикой ряда застройщиков, которые приостановили продажи своих объектов в ожидании максимально возможного роста цен в этом году. Но, по мнению Константина Ковалева, в течение 2007 г. позиции продавцов на рынке новостроек кардинально изменились: для многих девелоперов политика придерживания квартир потеряла актуальность. В настоящее время значительная часть новостроек возводится с привлечением кредитных ресурсов, стоимость обслуживания которых (процент по кредиту) превышает текущую скорость роста цен, объясняет он. Кроме того, получить у банка деньги становится для многих девелоперов затруднительно. Застройщикам вновь становится выгоднее привлекать деньги покупателей на ранних стадиях строительства.

В 2008 г. на рынок вышло несколько новых проектов. Один из них жилой комплекс бизнес-класса Адмирал-3 в районе Новые Черемушки (квартал 22-23, корп. 6). В трехсекционном монолитном доме переменной этажности (23-24 этажа) 238 квартир. Первые два этажа будут нежилые. Дом находится на стадии строительства нижних этажей. Квартиры вышли на рынок по цене $6845-9127 за 1 кв. м (март 2008 г.). Второй жилой комплекс бизнес-класса также возводится в ЮЗАО (Ломоносовский проспект, кв. 5-6, корп. 11). Средняя цена предложения на март 2008 г. составила $5157-5576 за 1 кв. м.

Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам компании Квартал, отметил, что в связи с увеличением стоимости 1 кв. м растет и список требований покупателей к будущему жилью. Нужна оптимальная система сервисов, способная удовлетворить запросы всей семьи. Люди больше не стремятся жить на верхних этажах видовые характеристики перестали быть столь актуальными, как это было пять лет назад, продолжает Лушкин. Обязательным требованием к объектам повышенной комфортности является наличие оптимального планировочного решения квартиры, развитой инфраструктуры и системы безопасности, благоустроенной придомовой территории, как минимум одного машино-места на квартиру в подземном паркинге, а также наличие гостевых парковочных мест.

Сейчас активно разрабатываются проекты жилых комплексов в таких районах, как Пресня, Таганка и т. д., ранее не пользовавшихся высоким спросом у покупателей элитной недвижимости. Например, в районе Красной Пресни уже в этом году может быть заявлено о строительстве около пяти новых элитных жилых комплексов. Практически столько же новых площадок разрабатывается сейчас в районе Сретенки. Вместе с тем, по словам Константина Ковалева, значительного увеличения объемов первичного предложения на рынке Москвы в среднесрочной перспективе также не предвидится. Оказывают влияние дефицит свободных земельных участков, рост доли социального жилья и другие факторы, уточняет Екатерина Тейн, директор отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank.

По словам Екатерины Батынковой, директора департамента городской недвижимости компании Усадьба, расширяется спектр предложения на рынке элитной недвижимости, появляются апартаменты, лофты. Например, в районе Китай-города в начале 2008 г. началась продажа квартир в новом комплексе Арт-хаус. Стилизованный под формат лофтов проект создан архитектором Сергеем Скуратовым. По данным компании Blackwood, в феврале 2008 г. открылись продажи апартаментов с обслуживанием, расположенных в новом сданном ГК в декабре 2007 г. Бизнес-центре на Николоямской (Таганский район), который помимо апартаментов включает в себя офисы класса А и инфраструктуру.

Екатерина Тейн добавила, что у застройщиков много проектов, которые сейчас находятся на стадии разработки концепции и получения документации, этот факт позволяет предположить, что в ближайшие 2-3 года на карте Москвы появятся новые районы с элитной застройкой. Элитное жилье строить выгоднее: цена продажи превышает себестоимость в пять и более раз, объясняет Георгий Кузин.

По словам Андрея Уфимцева, директора по продажам агентства элитной недвижимости Новое качество, хотя многие аналитики говорят о начале строительства элитных объектов за пределами ЦАО, все новостройки класса de luxe и премиум по-прежнему концентрируются в центре города. Некоторые девелоперы рассматривают площадки в Западном округе, но о строительстве там объектов высокого уровня пока говорить рано, отмечает он.

Заработать на дефиците
По словам Дмитрия Дементьева, заместителя коммерческого директора по новостройкам инвестиционно-девелоперской компании Сити XXI век, с начала года рост стоимости жилплощади в новостройках столицы составил 9-15%. Цена 1 кв. м в объектах компании Квартал за этот период выросла на 7%, говорит Сергей Лушкин.

По словам Оксаны Каармы, на рынке дорогого жилья наблюдается тенденция оптимизации площадей и один из основных приоритетов не расточительный, а рациональный подход к приобретению жилой недвижимости. Если раньше покупатели стремились приобрести многокомнатные квартиры, то теперь ситуация изменилась. У состоятельных людей уже есть загородные дома, в которых предусмотрены и бильярдная, и сауна, и тренажерный зал. Поэтому в городских квартирах нет необходимости все это размещать, и большие площади уже не требуются. Покупатели городского жилья обращают все большее внимание на то, чтобы в их будущей квартире объем нефункциональных площадей был минимальным.

В марте цены начали расти еще большими темпами и на разных объектах продемонстрировали показатели 5-7% в месяц. С начала года, например, стоимость квартир в Новопеределкино увеличена на 17%, тогда как на квартиры в микрорайоне Волжский цены подняли на 10,5%. С начала января цены в Континентали (строящийся проект ГК Конти) выросли на 5-10%. 1 кв. м на сегодняшний день стоит там от $4700 до $700 По итогам февраля мы несколько подняли цены на отдельные квартиры, которые, по нашему мнению, являются наиболее ликвидными, комментирует Юрий Синяев.

По данным аналитической службы МИАН Агентство недвижимости, средняя стоимость на первичном рынке Москвы в феврале 2008 г. увеличилась на 4% в рублях и на 3,9% в долларовом эквиваленте, достигнув 108 504 руб. ($4425) за 1 кв. м. В Москве наибольший рост цен (на 7,5%) отмечен в сегменте типового жилья ($3640 за 1 кв. м). Это обусловлено ограниченным объемом востребованного рынком предложения. Объекты экономкласса из монолита в феврале подорожали на 4,1% до $4852 за 1 кв. м.

По данным МИАН Агентство недвижимости, разброс среднего уровня цен на первичном рынке недвижимости Москвы по административным округам в феврале составил от $4227 за 1 кв. м в ЮВАО до $14 828 за 1 кв. м в ЦАО. Наибольший рост в феврале отмечен в ЮВАО и ВАО 9,0% и 6,2% соответственно. На юго-востоке это обусловлено появлением в продаже нового монолитного корпуса в ЖК Волжский, а в ВАО столь значительный рост стал следствием достаточно резкого увеличения цен на новостройки по ул. Новогиреевской.

По словам Максима Темникова, члена совета директоров корпорации Mirax Group, с начала года средняя стоимость новых объектов бизнес-класса повышена на 5-7%. На наших объектах мы зафиксировали увеличение от 10% и выше, уточняет он.

В марте 2008 г. начала действовать часть правил, принятых в конце декабря 2007 г. в поправках к закону о паевых инвестиционных фондах. Достижение это относительное, потому что рынку требуется принятие около 70 нормативных документов, чтобы ПИФы стали поистине народным финансовым инструментом, подобно тому как это произошло в США.

Андрей Уфимцев рассказал, что в доме на ул. Гиляровского, 55, с начала года цены выросли на 10-15%. Екатерина Батынкова объясняет: те покупатели, кто не успел приобрести квартиру в декабре прошлого года по тем или иным причинам, стали заключать сделки в 2008 г. Образовавшийся дефицит предложения привел к росту цен, подводит итог она.

Что есть ЗПИФ
Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) инструмент коллективного инвестирования, который дает инвесторам возможность объединить свои сбережения (паи) под управлением профессиональной управляющей компании. По законодательству РФ существует три типа паевых фондов: открытые, интервальные и закрытые.

История паевых инвестиционных фондов в России насчитывает 10 лет, и за эти годы они успели превратиться из непонятной гусеницы в весьма привлекательную бабочку. В 2008 г. ЗПИФы, по мнению многих аналитиков, ожидает взрывной рост, а также разделение по типу инвесторов на квалифицированных и частных. Но чтобы понять, как это повлияет на рынок, надо разобраться, как устроен сам ЗПИФ и для чего он чаще всего применялся все эти годы.

ПИФы как инвестиционный институт отсчитывают свою историю с 1996 г., но современные российские открытые и интервальные ПИФы действуют на основании закона Об инвестиционных фондах № 156-ФЗ от 29.11.200 Закрытые ПИФы появились на рынке лишь в 2003 г., с внесением дополнений в закон. Их можно использовать не только как инвестиционный инструмент, но и как способ организации хозяйственной деятельности, для финансирования строительных проектов и т. п. По своей сути такой фонд аналогичен форме американского траста (REITs).

Паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом это так называемый имущественный комплекс, а по сути это инвестиционный портфель, куда складывают свои средства пайщики. Пайщики владеют имуществом фонда, а управляющая компания осуществляет доверительное управление фондом, не получая права на имущество.

Здесь соблюден баланс интересов инвесторов и менеджеров, говорит Савинова, добавляя, что для организатора ЗПИФа такой фонд является средством привлечь дополнительное финансирование, а для инвестора является удобным, с минимальными налоговыми потерями, способом вложения средств в реальный сектор экономики или недвижимость.

В отличие от открытых ПИФов ЗПИФ формируется (по закону в течение трех месяцев) под какой-то проект, и продать паи можно только после завершения этого проекта (за некоторыми исключениями, о них чуть ниже). Как правило, срок инвестирования составляет от одного года до 20 лет. Такие фонды не обязаны выкупать свои паи, пайщики получают деньги только после прекращения деятельности фонда и тогда же платят налог на прибыль. На данный момент эти ставки таковы: для частных лиц 13%, для юридических лиц 24%, для нерезидентов 20%, рассказывает специалист юридического управления компании IMAC Екатерина Савинова. Это удобно для среднесрочных и долгосрочных инвестиций, поскольку именно такие длительные сроки позволяют использовать в полной мере налоговые преимущества и избежать двойного налогообложения. Для УК форма закрытого фонда хороша тем, что позволяет покупать значительные пакеты акций или недвижимость, не заботясь об их ликвидности и не опасаясь внезапного оттока средств пайщиков.

Фонд АГ Капитал Интерра инвестирует в ряд проектов в Подмосковье и Краснодарском крае, но особой заслугой управляющей компании АГ Эссет Менеджмент можно считать беспрецедентные на сегодняшний день достижения по организации вторичного публичного обращения паев фонда. Этот же фонд одним из первых объявил о преобразовании закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости АГ Капитал Интерра в фонд для квалифицированных инвесторов.

Бесспорно, у этой формы организации бизнеса тоже есть свои ограничения и минусы, но с каждым годом все больше компаний и холдингов использует их в первую очередь для более выгодного управления своим имуществом. Более того, инвестиционные фонды используется для организации и привлечения инвестиций в крупнейшие строительные проекты, реализуемые в рамках государственно-частного партнерства, такие как строительство больших районов и даже городов, заводов и инфраструктуры, рассказывает ведущий юрист компании IMAC Евгений Жук. Он приводит такие примеры нескольких девелоперских проектов с использованием ЗПИФН, отмечая те или иные особенности фонда.

Фонд Николай Муравьев Амурский тоже создан в рамках государственно-частного партнерства и будет инвестировать в строительство доступного жилья в Иркутске и других городах Восточной Сибири и Дальнего Востока, т. е. в региональную недвижимость, которая имеет хороший потенциал для роста.

Весьма грандиозные проекты развивает и ЗПИФН Югра Недвижимость, который инвестирует в строительство жилой недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа. Евгений Жук отмечает, что создание этого фонда стало первым совместным проектом проработки новых механизмов государственно-частных партнерств, позволяющих улучшить программу по дополнительному пенсионному обеспечению работников бюджетной сферы.

В Петербурге с помощью ЗПИФов финансируется строительство таких объектов, как жилой комплекс Новая Европа на пр-те Славы, бизнес-центр

Крупнейший строительный Фонд Федерация инвестирует в строительство делового комплекса Федерация, который возводит Mirax Group.

Всего же, по данным Национальной лиги управляющих, в России на середину марта 2008 г. насчитывалось 458 закрытых инвестиционных фондов, из них 322 специализируются на недвижимости, а 12 на ипотеке. В стадии формирования еще 83 закрытых фонда, 69 из которых тоже собираются инвестировать в недвижимость.

на ул. Софийской, элитный жилой комплекс Белые ночи на Каменноостровском проспекте, элитный мини-квартал на Морском проспекте, проходит обустройство индустриального парка Улица Химиков, рассказывает Алан Кисеев, аналитик Брокерского дома Water House Capital. Он добавляет, что в Санкт-Петербурге в прошлом году было зарегистрировано четыре ЗПИФа.

Юридическая доля
Отношения инвестора и организатора инвестирования (управляющей компании) строятся на основе договора доверительного управления (его условия определяются заранее в правилах доверительного управления фондом, которые регистрируются в ФСФР и вступают в силу после опубликования). По нему инвестор, он же пайщик, он же учредитель управления, передает средства и приобретаемое имущество доверительному управляющему, который совершает сделки с имуществом в интересах собственника. По российскому законодательству право собственности (юридический титул) не переходит к доверительному управляющему. Пайщики владеют имуществом фонда, однако у них нет права на разделение имущества или выделения своей доли, а также преимущественного права приобретения других долей.

Статистика недвусмысленно говорит о том, что ЗПИФы наиболее часто используются на рынке девелопмента и недвижимости, а также для приобретения земельных ресурсов. Эксперты рынка говорят, что тому есть несколько причин.

По закону инвестиционный пай закрытого фонда, с одной стороны, обладает в полной мере эмиссионными характеристиками он закрепляет совокупность имущественных и неимущественных прав, размещается выпусками, имеет равные объем и сроки осуществления прав. С другой по закону пай ЗПИФа считается неэмиссионной ценной бумагой, что облегчает его биржевое обращение. Впрочем, на бирже сейчас представлены лишь паи нескольких таких фондов, но ситуация явно развивается в сторону их большей публичности.

Одними из главных опасений пайщиков являются рейдерский захват имущества или возможное банкротство управляющей компании или одного из инвесторов. Имущество ПИФа учитывается УК на отдельном балансе, и многосторонний контроль хорошо защищает от данных рисков к примеру, на имущество ЗПИФа невозможно наложить взыскание ни по долгам инвесторов, ни по собственным обязательствам УК.

Пай бумага именная и требует в случае смены владельца перерегистрации в реестре владельцев паев ПИФа (его ведет специализированный регистратор). Кроме того, каждый ПИФ не может обойтись без спецдепозитария, который, собственно, хранит и учитывает имущество фонда, без его согласия не будет заключена ни одна сделка, кроме того, он осуществляет контроль над деятельностью УК с точки зрения законодательства. По закону каждый платеж фонда согласовывается со спецдепозитарием, который контролирует законность действий УК по отношению к имуществу фонда. И УК, и спецрегистратор, и спецдепозитарий компании, которые должны иметь соответствующие лицензии, а последний, более того, несет солидарную с УК ответственность перед пайщиками. Еще один момент контроля пайщиков за деятельностью УК обязательный ежегодный аудит. Для ЗПИФов, работающих с недвижимым имуществом, обязательным является также наличие независимого оценщика, который производит оценку активов фонда не режа раза в год и при приобретении и продаже любого имущества.

Одно из заблуждений заключается в том, что пайщик не может достать деньги из ЗПИФа. Даже если управляющая компания не выкупает паи, выход всегда есть. Алан Кисеев рассказывает: На вторичном рынке пай фонда имеет свободное обращение, таким образом, ничто не может воспрепятствовать пайщику продать свою долю в фонде другому лицу либо на бирже.

Почему компании все чаще переводят свое имущество под юрисдикцию ЗПИФа? Как считает Олег Папахин, гендиректор IMAC, организаторы фондов знают, чего хотят, и имеют определенные активы, им требуются лишь дополнительные инвестиции, а пайщики получают возможность сделать прозрачные инвестиции. Банки все чаще рассматривают паи ЗПИФов как залоговый инструмент, и это расширяет способы привлечения долгового финансирования в инвестиционные проекты.

Таким образом, в ЗПИФах четко распределены роли и расписаны действия всех сторон. Контроль за деятельностью УК осуществляется ФСФР, спецрегистратором и спецдепозитарием каждый наблюдает свой участок. Главным же контролером и органом, принимающим стратегические решения, является собрание пайщиков.

К минусам специалисты относят несколько фактов. Во-первых, риск продажи имущества по заниженной цене, поскольку недвижимость не имеет рыночных котировок, для них может быть невозможен сравнительный метод оценки. Во-вторых, довольно непростой путь по смене управляющей компании это возможно решением только 75% голосов (или одного пайщика с 75% паев). Кроме того, общее собрание пайщиков имеет куда меньше полномочий, чем общее собрание акционеров в ОАО или ЗАО. Их полномочия ограничены тремя пунктами: утверждать значимые изменения и дополнения в правила доверительного управления (инвестиционная декларация, расходы на управление фондом, выплаты промежуточного дохода и др.), принимать решение о смене ДУ и досрочно прекращать договор доверительного управления фондом.

Во-первых, законодательство не запрещает одному хозяйствующему субъекту быть одновременно и пайщиком (получающем инвестиционный доход), во-вторых, это позволяет защитить имущество от тех же самых рейдерских атак. Третьим весьма серьезным преимуществом является возможность реинвестирования прибыли без налоговых потерь и избежание двойного налогообложения.

И один из самых непростых вопросов обращение паев ЗПИФНов на бирже. Фактически таких фондов мало, и оказывается, что операционные затраты на их обслуживание весьма велики, что также снижает доходность или приводит ее вообще в минус.

Кроме того, среди недостатков невозможность инвестировать в объекты, возводящиеся не по 214-ФЗ. Из-за сложного механизма управления и ограничений ЗПИФНы неповоротливы и в раннем девелопменте т. е. в инвестициях в объекты на стадии проектирования (а именно это, хоть и является самым рискованным, приносит самый высокий доход). Пайщикам не стоит рассчитывать на сверхприбыли, речь скорее идет о весьма консервативном доходе.

Перспективы для просторов
Что до перспектив закрытых ПИФов в 2008 г., то Александр Агибалов, управляющий директор AG Capital, считает, что большая часть ЗПИФов, которые будут создаваться, будут ориентироваться на квалифицированных инвесторов (и сейчас это юридические лица), поскольку возможности фондов намного больше при возросшем уровне ответственности и контроля. Однако пока в законе есть неясности, как определить квалифицированность частных лиц, рано говорить о том, что ЗПИФ станет народным инструментом подобно некоторым народным IPO, где основную часть средств вкладывают именно неквалифицированные инвесторы.

Впрочем, если ЗПИФ создается фактически под нужды одной компании и доверительное управление поручается аффилированной УК, то эти недостатки нивелируются. Что, собственно, и позволило ЗПИФам стать одним из лучших инструментов для управления корпоративными активами.

Как считают аналитики, значительные земельные участки в России уже оформлены и продолжат с большой скоростью оформляться в собственность земельных ПИФов. Для владения землей это одна из самых удобных юридических форм. Расти рынку есть куда: по данным Александра Агибалова, в США или Германии 90% вложений в недвижимость структурировано именно в виде фондов, в России же этот процент просто копеечный он меньше 1%. И пока хватает средств крупняка, для розницы рынок еще не созрел.


Фактически речь пока идет о том, что никаких серьезных перемен не ожидается, разве что лишь некоторые структурные изменения: все больше земли оказывается во владении закрытых фондов недвижимости.



Главная --> Публикации