Главная --> Публикации --> Новый перспективный регион: несмотря на риски, активность рынка не ослабевает На строительство логистических комплексов в россии до 2009 года будет потрачено $10 млрд Аижк поможет банкам советом Предпринимателей обяжут строить бомбоубежища Выставочные метры стремятся к евростандартам

Вокруг $250 000
Собственно, главное мерило одно цена. Низкая цена является необходимым и достаточным условием причисления проекта к экономклассу, утверждает Дмитрий Гусев, генеральный директор Русстройтрест Строительные инвестиции. Согласно классификации компании Миэль Загородная недвижимость стоимость домовладений категории эконом в настоящий момент не должна превышать отметки в $250 00 По этому параметру к экономклассу можно отнести поселки Дмитровка Village, Домик в лесу и Пересветово.

За этими цифрами скрывается определенное количество и качество коттеджных поселков на дмитровском направлении. Правда, по поводу точного их количества у экспертов нет особого единодушия. Опрошенные Ведомостями называют разные данные от трех до 15 поселков. Все зависит, как утверждают аналитики, от того, с какими мерками подходить к определению эконом.

В экономклассе 1 кв. м стоит 40 000-60 000 руб., полагает Валерий Лукинов из комитета по загородной недвижимости Российской гильдии риэлторов. По словам Савелия Орбанта, гендиректора Миэль Загородная недвижимость, цена 1 кв. м коттеджа класса эконом не должна превышать $950.

Есть и другие мнения о том, насколько низкой должна быть цена, чтобы класс домовладения назывался экономичным. По словам Дмитрия Таганова, руководителя отдела аналитики корпорации Инком, экономичные дома на дмитровском направлении стоят до $300 00 Светлана Ширяева, руководитель отдела первичного рынка загородной недвижимости Vesco Realty, приподнимает верхнюю планку цены до $400 00 А в компании Blackwood к поселкам экономкласса относят проекты с ценой домовладения до $500 000.

Но история с классификацией по цене находится в постоянном развитии. Следует ожидать, что с наступлением очередного сезона продаж загородной недвижимости границы между классами опять поедут, больше всего это, конечно, коснется коттеджей, однако и таунхаусы тоже затронет, пророчит Дмитрий Гусев.

По данным Инкома, площади домов в поселках экономкласса начинаются от 96 кв. м, участков от 10 соток. В среднем минимальные площади домов 163 кв. м, максимальные 255 кв. м, участков от 11 до 25 соток. В будущем проекты экономкласса будут отличать еще и более дешевые технологии строительства: сэндвич-панели, технологии с применением различных видов несъемной опалубки, прогнозирует Валерий Лукинов.

Сложившийся высокий уровень цен на землю в ближнем Подмосковье, высокая стоимость присоединения к сетям, волокита и высокая взяткоемкостью процедуры перевода земли под ИЖС, как говорит Валерий Лукинов, не позволяют развивать здесь строительство поселков экономкласса. Савелий Орбант также указывает на дороговизну земли, пригодной для строительства жилых проектов, на удалении до 30 км от МКАД как на первоочередной ограничитель развития здесь проектов недорогого жилья.

Строить подальше
Как экономкласс за городом позиционируются два вида жилья. Поселки таунхаусов, которые расположены в пределах 30 км от МКАД, и дачи (60-120 км от МКАД). С одной стороны, таунхаусы как компромисс между квартирой и загородным домом не должны быть дорогими, полагает Дмитрий Гусев. Ведь более состоятельный клиент скорее предпочтет приобрести отдельно квартиру, отдельно загородный дом, объясняет он. С другой если возвести таунхаус вблизи крупного города, то потребительских качеств это ему добавит не особо, он даже потеряет ряд преимуществ коттеджа, а стоимость возрастет существенно, продолжает эксперт.

и подешевле

Поэтому основное строительство в этом сегменте ведется и будет вестись в зоне среднего и дальнего Подмосковья. Уже известно о намерении некоторых компаний, владеющих землей в дальнем Подмосковье и в областях, граничащих с Московской областью. В настоящее время на стадии разработки концепции на Дмитровском шоссе находятся несколько масштабных проектов, делится Мария Литинецкая.

Однако он же указывает на то, что большинство девелоперов поселков экономкласса на Дмитровке являются некрупными и стараются получить максимальную прибыль на конкретном объекте при максимальной экономии всех ресурсов, что приводит к низкому качеству работ.

В стремлении снизить цену домовладения в не слишком удаленном от Москвы поселке, где земля довольно дорогая, девелопер обычно идет на компромисс. Валерий Лукинов говорит, что компромисс этот заключается в минимизации инфраструктуры и забот о природно-ландшафтной привлекательности участка. Хотя в поселках дачного формата далеко от Москвы в качестве конкурентных преимуществ часто создают инфраструктуру, аналогичную поселкам элитных категорий. Например, в Аистово (на Можайском шоссе, в 98 км от МКАД, девелопер Rodex Group) реализован развлекательный комплекс (бильярд, кафе, барбекю), собственный причал для лодок, пляж со спортивными и детскими площадками, рассказывает Лукинов.

но водоемы находятся относительно близко (15 минут езды на машине), говорит эксперт.

Существует мнение, что на Дмитровке и природные характеристики, и качество строительства в экономичных поселках находятся на должном уровне. Например, Светлана Ширяева, перечисляя поселки Мечта, Северная слобода, Ясная поляна, Катюшки, Дубрава, Набережный и Удино-Парк, говорит, что вода (главная приманка в Подмосковье) есть рядом со многими из них (в пределах досягаемости, конечно). Так, рядом с Мечтой есть озеро, Набережный стоит на канале им. Москвы. Исключение составляют Ясная поляна и Катюшки они расположены в черте города,

На автомобиле по Дмитровке проехать сейчас проще, чем по Ярославскому шоссе, например, и трасса А-104, ведущая из Москвы в Дубну, достаточно освещена. Но разделительных ограждений встречных потоков на ней практически нет, и ширины дороги недостаточно это со всей очевидностью демонстрирует Дмитровка по пятницам и выходным. По оценке Терра-Недвижимости, состояние трассы (пропускная способность и качество покрытия) оценивается как неудовлетворительное, требующее неотложных работ по реконструкции. Пропускная способность трассы должна исчерпаться уже к 2008-2010 гг.

Качество инфраструктуры поселков экономкласса вообще подразумевает, что все должно быть рядом. Может быть, не в самом поселке, но настолько близко, что, скажем, до школы или детского сада можно дойти или доехать на общественном транспорте, продолжает Светлана Ширяева. Кстати, наличие автобусов и маршруток немаловажно, поскольку подразумевается, что у жителей поселков экономкласса не всегда достаточно личных автомобилей на семью. В плане транспортной доступности Дмитровка выглядит более-менее благополучно (есть железнодорожная ветка, встречается общественный транспорт), кроме того, на этом направлении немало населенных пунктов с соответствующей инфраструктурой.

Спрос и предложение
Спрос на загородное жилье экономкласса составляет до 80%, а предложение не превышает и 15-20%. В этом сегменте цены в 2007 г. выросли на 40-45%, тогда как средний рост составил 30%, говорит Валерий Лукинов. Мария Литинецкая отмечает, что количество предложений в этом сегменте постоянно увеличивается, однако в ближайшие годы спрос по-прежнему останется ненасыщенным.

Особенно неприятна транспортная загруженность шоссе на выезде из Москвы. Это еще один повод смещать основное предложение поселков экономкласса подальше от города. Здесь, однако, возникает еще одна дилемма: на большом удалении на Дмитровском шоссе расположены водохранилища и горнолыжные курорты, рядом с которыми нецелесообразно строительство объектов экономсегмента.

Выход на рынок новых проектов позволит несколько сократить разрыв, но об удовлетворении рынка можно будет судить через 3-5 лет, считает Лукинов. При таком развитии цены будут продолжать расти примерно такими же темпами, делает неутешительный прогноз Мария Литинецкая.

Пока ни один из названных поселков по Дмитровке не заселен, но в ближайшие полгода, как говорит Светлана Ширяева, должны быть сданы Ясная поляна, Катюшки, Набережный и первая очередь Мечты. Спрос на загородное жилье экономичного класса есть, но выбор пока невелик. Поэтому, на мой взгляд, коттеджи этого типа останутся востребованными еще долго, размышляет Ширяева.

Как объяснил Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы МИАН Агентство недвижимости, за последний год стоимость найма квартир в черте Москвы увеличилась на 30-35%. Юлия Малькова, PR-менеджер ФСК Лидер, отметила, что цена найма 1-комнатной квартиры в Москве превысила $800 в месяц, а для большинства квартиросъемщиков эта сумма равна месячной зарплате.

По словам Галины Киселевой, руководителя управления аренды квартир компании Инком-Недвижимость, начиная с 2006 г. наниматели, ориентирующиеся на самые низкобюджетные варианты, перетекают в Подмосковье. Этот исход нельзя назвать массовым, но его можно обозначить как тенденцию, отмечает она.

По словам Алексея Кудрявцева, лидирующие позиции по числу заявок на аренду жилья занимает г. Химки 13% в общей структуре спроса. Помимо близости к Москве и развитой инфраструктуры такая востребованность объясняется еще и тем, что в Химках построено несколько крупных административно-деловых центров и торговых комплексов (гипермаркеты IKEA, Мега, мебельный гипермаркет Гранд и др.), сотрудники которых испытывают потребность в жилье вблизи работы, объясняет он. За Химками по популярности следуют Мытищи, Люберцы и Балашиха по 8% в структуре спроса, по 5-6% заявок приходится на Красногорск и Одинцово.

Ради экономии
Галина Киселева замечает, что новый год на рынке подмосковной аренды начался без сюрпризов. За прошедшие месяцы спрос вырос на 9%. В зону повышенного интереса попали города Химки, Королев, Мытищи, Балашиха, Люберцы, Реутов, Красногорск, Подольск, из которых можно добраться в Москву на электричке или откуда ходят до ближайших станций столичного метро многочисленные маршрутные такси, экспресс-автобусы. Транспортная доступность определяющий фактор для большинства нанимателей, ведь значительная их часть люди, работающие в столице.

По словам Галины Киселевой, в Подмосковье едут семьи, которые за выделенный бюджет могут снять квартиру с большим количеством комнат. Например, вместо 1-комнатной квартиры в столице они могут рассчитывать на 2-комнатную за ее пределами. Юлия Малькова добавляет, что у нанимателей жилья в Подмосковье требования к качеству квартир невысокие. Степень изношенности, строительный материал и проч. играют далеко не главную роль при выборе квартиры, уточняет она.

Однако, по данным компании Инком-Недвижимость, в целом спрос на жилье в Подмосковье формируют наниматели, для которых экономия средств стоит на первом месте. По словам Галины Фабрицкой, начальника отдела аренды компании Пересвет-Недвижимость, самыми популярными на рынке аренды Подмосковья были и остаются 1-комнатные квартиры по цене от 15 000 до 20 000 руб. в месяц и 2-комнатные от 16 000 до 25 000 руб. в месяц. Удачным стечением обстоятельств можно считать ситуацию, когда дорога на работу из пригорода занимает меньше времени, чем из дальнего округа столицы.

Служебные хоромы
По оценке экспертов, около 15% заявок на недорогое жилье поступает от компаний, привлекающих дешевую рабочую силу из других регионов. Но раньше такая схема была востребована намного больше, вспоминает Киселева. Причиной сужения этого сегмента она называет активные действия столичных властей по ужесточению миграционной политики.

Наиболее популярным и дефицитным товаром в Подмосковье являются 1-комнатные и 2-комнатные квартиры, а на 3- и 4-комнатные спрос преимущественно ограничен заявками юридических лиц, арендующих жилье для временного размещения иногородних рабочих. Цены на 1-комнатные и многокомнатные хоромы не слишком различаются. Впрочем, и малогабаритная 2-комнатная квартира вполне способна вместить 2-3 постояльцев, за которых платит работодатель.

Однако большинству собственников жилья в Московском регионе далеко не безразлично, кто будет нанимателем, утверждает Юлия Малькова. В числе наиболее распространенных требований к квартиросъемщикам гражданство РФ, многие соглашаются сдавать квартиры только семейным парам без детей и животных. Если говорить о сдаче квартиры гражданам других государств, то тут возникает букет проблем от регистрации до возможных жалоб соседей в различные инстанции, говорит она. По мнению Галины Фабрицкой, разруливание возможных конфликтов полностью ложится на плечи собственника недвижимости.

Валерия Родионова, руководитель филиала Сивцев Вражек компании Новый город, напоминает, что жилой фонд большей части подмосковных городов состоит из 3-4-этажных домов, построенных сразу после войны. За прошедшие десятилетия в них не было ни одного капитального ремонта, да и косметический ремонт не улучшает качества такого жилья. Обветшавшие здания малопривлекательны для нанимателей. Продержав такой объект в течение длительного строка на рынке и не найдя квартирантов, хозяева зачастую вынуждены согласиться и на те предложения, от которых отказались бы раньше, говорит она. То есть, например, превращать квартиры в общежития.

Одной из побудительных причин для хозяев сдать квартиру гастарбайтерам служит возможность получить больше денег. По словам Галины Киселевой, в таком случае получаемая в месяц сумма может вырасти на 30% от заявленной первоначально предложение слишком ограниченно, чтобы желающие торговались. Мария Жукова, замдиректора управления аренды Миэль-Недвижимости, рассказала, что встречаются случаи, когда хозяева соглашаются пустить в свою квартиру рабочих из стран СНГ при условии, что жильцы сделают в квартире ремонт. Это дешевле, чем специально нанимать ремонтную бригаду. На худой конец такие жильцы вполне могут установить новые окна по себестоимости, как для своих, или сделать что-то еще полезное.

Хотя Валерия Родионова считает, что в большинстве случаев строительные рабочие живут на стройке, в вагончиках и бытовках. Селить их на съемных квартирах, даже совсем дешевых, работодателю невыгодно. Компании снимают квартиры для квалифицированного персонала инженеров и прорабов.

Маловато будет
По данным ФСК Лидер, специфика рынка аренды Московской области такова, что большинство сделок по найму жилья заключается без помощи риэлторских агентств, а через знакомых, по объявлениям в местных газетах и на информационных стендах (а проще на столбах и заборах). В связи с этим привести точную статистику по количеству предложений по городам области затруднительно. Столичные агентства недвижимости оказывают услуги только по подбору жилой площади в ближнем Подмосковье, поэтому оперируют данными лишь по населенным пунктам, попадающим в эту зону.

По мнению Киселевой, заключение договора не с физическим, а с юридическим лицом выгодно для владельца квартиры: в этом случае хозяину не нужно платить налоги. С юридическим лицом заключается не договор найма, а договор аренды, и в этом случае налоговое бремя ложится на того, кто снимает объект на юридическое лицо, объясняет она. Важное условие в случае, если имуществу будет нанесен вред, шансы добиться выполнения обязательств через суд выше, если ответчиком является юридическое, а не физическое лицо. В договоре аренды обязательно оговариваются и количество проживающих в квартире лиц, и дополнительные условия. Например, что они обязательно должны работать на конкретной фирме, иметь российское гражданство или регистрацию.

По словам Марии Жуковой, в ряде подмосковных районов ситуация на рынке аренды еще хуже, чем в Москве: снимать тут нечего. В таких городах, как Лобня, Ивантеевка, Королев, каждым профессиональным риэлтором заключается не более 2-3 сделок найма в месяц. Спрос на жилплощадь не удовлетворен в Мытищах. Соотношение совокупного спроса к совокупному предложению здесь составляет 20: Помимо того что эти данные свидетельствуют о недостатке предложения, это говорит еще и о том, что множество сделок проводится в обход риэлторов, добавляет Жукова.

По словам Алексея Кудрявцева, наибольшее количество квартир предлагается в городах спутниках Москвы, расположенных на расстоянии до 5 км от МКАД: Химки, Мытищи, Люберцы, Балашиха, Реутов, Красногорск, Одинцово, Видное. В последнее время все чаще появляются предложения в городах на расстоянии 5-15 км от МКАД, таких как Долгопрудный, Лобня, Королев, Железнодорожный, Пушкино, Щелково а также в недавно построенных жилых комплексах около МКАД: в Котельниках, Коммунарке.

Но элитных домов по принятой в столице классификации в Подмосковье нет. Исключение несколько многоквартирных домов, построенных в районе Рублевского шоссе. По словам Галины Киселевой, в Московской области премиум-классом считается то, что в столице проходит по классу бизнес. К ним относятся качественные многоэтажные новые дома и становящиеся все более востребованными таунхаусы.

Мнимая элита
Но база предложения сдаваемого внаем жилья в Московской области не ограничена только ветхими домами или морально устаревшими типовыми сериями, построенными более 20 лет назад. Активная застройка на протяжении последних нескольких лет подмосковных территорий домами повышенной комфортности из кирпича и монолита с наличием разветвленной инфраструктуры и подземных паркингов привела к тому, что отдельные квартиры стали использоваться их хозяевами как доходный бизнес для сдачи внаем. Дома улучшенного качества уже есть в любом подмосковном городе. Особенно их много в Химках, Красногорске, Королеве, Реутове.

Все выше и выше

Состоятельные наниматели в Подмосковье предпочитают снимать коттеджи и редко интересуются квартирами. Валерия Родионова также считает, что дорогие предложения в Московской области формирует рынок загородной недвижимости. Как подтвердила Галина Фабрицкая, компании Пересвет-Недвижимость не приходилось заключать сделки по аренде элитной недвижимости в Подмосковье. Однажды к нам поступил подобный запрос. Хоккейный клуб хотел арендовать элитную квартиру в Мытищах для своего спортсмена, но жилья с соответствующими данному сегменту характеристиками там просто не оказалось, рассказала она.

Мария Жукова отметила, что придется нарушить некоторые стереотипы, сложившиеся у арендаторов касательно стоимости найма жилья в Подмосковье. Многие считают, что арендные ставки здесь как минимум в 1,5 раза меньше, чем в столице. Но, как показывает практика, во многих районах Подмосковья снять квартиру за $500 (12 000-13 000 руб.) в месяц практически нереально, хотя такое было возможно еще год назад в Люберцах, Балашихе или Мытищах. Сейчас минимально возможная ставка 15 000 руб. в месяц, подтверждает Галина Фабрицкая.

За первые три месяца 2008 г. арендные ставки в зависимости от качества жилплощади и ее расстояния от МКАД выросли как минимум на 5-10%. По словам Юлии Мальковой, корректировка цен в сторону повышения с начала года обычное явление. В январе феврале в стране происходит тотальное подорожание всего от коммунальных платежей за квартиру до продуктов питания, дорожает и наем жилья.

Например, нижний предел арендных ставок на 1-комнатные квартиры в городах ближнего Подмосковья колеблется от $680 в месяц в Подольске и Щелкове до $750 в Мытищах, Красногорске, Химках и Одинцове. А верхние ставки на аренду 2-комнатных квартир в домах экономкласса составляют от $820 в Балашихе до $890 в Люберцах, Красногорске и Одинцове.

Галина Киселева отметила в числе интересных тенденций рынка жилой аренды в Подмосковье меньшую чувствительность к географическим зонам. Если в Москве это деление ярко выражено и отражается на арендных ставках (например, квартира на западе столицы обходится нанимателю заметно дороже, чем на востоке), то в Подмосковье ничего подобного не наблюдается.

Неутешительный прогноз

Цены найма в новых монолитно-кирпичных домах с подземными паркингами начинаются от $1500 в месяц за 1-комнатную квартиру. Машино-место в паркинге ($100-150 в месяц) оплачивается дополнительно. По словам Марии Жуковой, самая дешевая квартира в Подмосковье, по базе Миэль-Аренда, в настоящий момент предлагается в Жуковском за 11 000 руб. в месяц. Это 1-комнатная квартира жилой площадью 12 кв. м и кухней 5 кв. м с обычным ремонтом и минимумом мебели на 3-м этаже 5-этажного дома. Самое дорогое предложение в Химках: $5000 в месяц. Это 4-комнатная квартира с евроремонтом, импортной гарнитурной мебелью и бытовой техникой в новом доме с огороженной и охраняемой территорией и подземным паркингом.

По словам Марии Жуковой, до лета ситуация на рынке городской аренды Московской области будет оставаться стабильной. В июле августе начнется сезонный рост стоимости найма квартир экономкласса, который продолжается до середины осени. Пик спроса на рынке аренды придется на август октябрь, когда в город вернутся студенты, дачники и жители других городов. Рост арендных ставок составит около 15%. Для сегмента бизнес-класса сезонность не выражена столь ярко и рост стоимости найма изменяется линейно, независимо от сезона. Мы ожидаем, что в бизнес-классе арендные ставки вырастут к сентябрю на 10-15%, уточняет она.

Юлия Малькова считает, что надеяться на снижение арендных ставок нет оснований. Поток приезжих на заработки и на учебу в столичный регион только увеличивается, а рост цен на недвижимость оставляет им мало шансов даже в будущем обзавестись собственным жильем. Единственной возможностью получить кров остается аренда.

Ездили мы не зря: всю дорогу за окном было ошеломляюще красиво и на удивление... пусто. Наш отель в Каллифее, одном из людных туристических поселков на Кассандре первом пальце полуострова Халкидики, уже сейчас, в самом начале сезона, гудел от музыки, многоязычия, шарканья пляжных тапочек. Здесь, на Ситонии втором пальце полуострова, очень тихо. Вокруг были сосны с таким ароматом и бухты с такой водой! В общем, Греция нам нравилась: подобную красоту я встречал только в детстве, в Грузии, а моя жена коренная москвичка вообще слабо верила в реальность происходящего. Как будто в Фотошопе краски вытягивали комментировала Оля. Действительно, краски были настолько резкими, а над морем сегодня не было привычной дымки, так что отсюда, с дальнего берега Ситонии, открывался отличный вид на Святую гору Афон третий палец полуострова.


Рассказывает Василий П.,
предприниматель, Москва:
Мы с женой выбрались из машины у кафешки на два столика в деревушке Сарти. За одним из столов сидели три живописных деда: седые, усатые, абсолютно неподвижные. Нам, после четырех часов фото-сафари по далеким уголкам полуострова Халкидики, очень хотелось сделать то же самое: сесть в тенечке и замереть. Ну и, конечно, выпить кофе.

Один из стариков встал, вопросительно и как-то даже сурово глянул на нас. Вероятно, в начале мая, да еще в столь далекой деревушке, туристы были редкими птицами, и наше появление нарушило их нирвану. Ту грик кофе, плиз, сказал я и гордо добавил по-гречески: Скето! (без сахара). Старик кивнул, указал нам на два свободных плетеных стула, что-то крикнул в дверях и снова уселся на место.

Так неудобно нам не было никогда в жизни. Оказалось, что мы практически вторглись в чужой дом, уселись, потребовали кофе, нарушили послеобеденный отдых хозяина, его друзей и жены. Мы бросились извиняться они только смеялись и всем своим видом показывали, что им было приятно, что нам понравились и их кофе, и их компания. Выяснилось, что и муж, и жена отлично говорят по-английски: он мой тезка, Василис, она Хрисула. Он до сих пор работает, зубной врач в Салониках, и его сын тоже, а дочери замужем в Афинах, а из России у них домработница, и они всегда мечтали побывать в Москве, а Путин у вас такой молодец, а еще Елена Исинбаева, вот дает! А на ужин у нас барашек, ну проходите же!

Из дверей вышла низенькая гречанка с подносом: две чашки нашего кофе и блюдце с лукумом. Мы разглядели все сегодняшние фотографии, сверились с картой, обсудили маршрут и в подробностях придумали, где и что мы сегодня будем есть на ужин. Ну, поехали? Поехали! Зе билл, плиз! обратился я к дедам, которые за час так ни разу и не пошевелились. Хозяин вопросительно поднял бровь. Так, хорошо. Я порылся в разговорнике. Логариасмос! Бровь хозяина поднялась еще выше. Охи логариасмос! (нет счета). Почему охи? Наконец дед понял и просиял: It’s not a cafeteria! It’s my home!...

Уже сидя в самолете в аэропорту Салоник (Оля, кажется, плакала, отвернувшись к иллюминатору), мы поняли, что не отдадим этот дом в Сарти никому. Я прямо из самолета набрал Василису: Так ты не сказал, сколько дом стоит? Ну, мне оценщики говорят, что вместе с участком и оливками 350 тысяч евро. Но ты же сам видел, гостиная, камин, веранда, вид на море, пляж, Афон напротив... Было похоже, что Василис оправдывается, что заломил такую цену, я слушал вполуха и думал: дом примерно в 100 квадратов, да подвал, да участок земли. Допустим, это не Москва, допустим, дом не первой свежести... но первая линия у моря! О’кей, перебил я тезку, ты сможешь узнать, как это сделать иностранцу?

В общем, в отеле мы оказались глубоко за полночь, а есть нам захотелось только через день. Так мы подружились с Василисом и Хрисулой. Они еще пару раз приезжали за нами и возили на экскурсии в пещеру Петралона и в Стагиру на родину Аристотеля. Перед нашим отъездом мы еще раз приехали в Сарти на кофе, и там, за тем же столиком, мы и узнали у Василиса, что он продает дом. Скажи, Васили, говорят, что ваши русские много домов покупают на Халкидиках? Я бы свой продал. Для нас это уже обуза возраст не тот, из города ездить далеко. Дети выросли и не хотят им заниматься, я подумал продам хорошему хозяину, деньги детям.

Рассказать о разбросе цен на приморскую недвижимость в Греции задача не из легких. О городе вы всегда можете сказать: квадратный метр в центре, в новостройке, в таком-то районе, стоит четыре тысячи евро, а в другом районе и на вторичном рынке около двух. Цена на загородную недвижимость у моря, а в особенности в Средиземноморье, измеряется не в квадратных метрах. Ведь антиквариат и ювелирные изделия не продаются на килограммы. Недвижимость у моря это штучный, уникальный товар.

Мнение экперта
Фома Стефану, архитектор
(Stefanou Associates, PropertyGreece Group of Companies)

И продаем виллу, уже не новую, площадью всего 200 квадратных метров 1,6 млн. Евро. И обе суммы справедливы. Здесь играет роль качество пляжа, вид с балкона, востребованность и модность курортного поселка, наличие соседей. Тот же вид на Святую гору Афон для русских будет критерием выбора, а для американца вряд ли. Значит, можно предположить, что при прочих равных виллы с видом на Афон будут более популярны у православных греков и русских.
По поводу двух приведенных мной примеров хочу добавить: и тот, и другой вариант уникальная инвестиция. На секундочку взглянем глобально на Средиземноморский регион, с его климатом, солнцем, экологией... Он был, остается и всегда будет магнитом для человечества и в первую очередь востребована будет береговая линия, которая ограничена. Нужно торопиться, чтобы успеть занять местечко в партере.

Приведу пример. Халкидики, популярный у туристов полуостров Кассандра: здесь великолепная инфраструктура, до аэропорта рукой подать, чистое море. Мы продаем здесь новые таунхаусы в первой линии у моря 80 квадратных метров, вид на море, собственный дворик по цене 200 тыс. Евро. Это и есть нижняя ценовая планка для домов прямо у моря уже во второй и третьей линии можно найти дома по 2 тыс. Евро за квадрат.

Итак, концентрат полученных знаний. Недвижимость на Халкидиках русский гражданин купить может вне зависимости от ее цены, будь она хоть ценой в 15 миллионов. Правда, понятие приграничная территория действительно существует. В число этих территорий входят и Халкидики, и множество островов, включая огромный Крит, и еще много приморских районов. При покупке участка, квартиры или дома на этих территориях иностранцу (негражданину стран ЕС) нужно получить разрешение местного министерства обороны. Для этого от вас требуется автобиография, справка о несудимости, паспорт а от продавца нужны документы на недвижимость и свидетельство о собственности. Процедура простая, но длительная выхода своего разрешения мы ждали почти год. Впрочем, это обстоятельство обернулось для нас, наоборот, удачей.

Правда, потом оказалось, что греки не созданы для решения сложных юридических задач и перед трудностями пасуют. Василис позвонил мне и сказал, что сделки не будет, потому что его зять узнал у русского друга своих знакомых в Афинах, что, дескать, на Халкидиках русским дом купить нельзя. Потому что полуостров считается приграничной зоной. У нас не было причин верить русскому другу знакомых, и мы залезли в интернет.

Кстати, вместе с подписанием договора наши друзья отдали нам и ключи от дома: таким образом, в мае 2006 г. мы впервые приехали в Грецию, а в августе уже входили в свой дом в Сарти. Иоанна сказала, что в ее практике это не первый случай, когда покупатели вселяются сразу после перечисления аванса.

На популярном сайте грекофилов мы нашли координаты русскоговорящего адвоката в Афинах Иоанны Тину. Она рассказала нам, что до выхода разрешения мы не можем совершить покупку дома, но можем заключить с продавцом частный договор и выплатить ему аванс, забронировав тем самым дом до получения всех бумаг. Василис и Хрисула с радостью пошли на это, мы перечислили первый платеж в 100 тыс. Евро (все-таки 100 это не 350, которые пришлось бы срочно изыскивать). Еще я подумал, что если бы речь шла о покупке дома на стадии строительства, этот отложенный платеж был бы очень выгоден и продавцу, и покупателю.

В середине лета 2007 г. пришло долгожданное разрешение, и мы стали полноправными собственниками: на практике это означало для нас два визита в Салоники к нотариусу плюс визит в банк (счет в Греции мы открыли на свое имя еще в прошлом году и постепенно перебрасывали туда нужную сумму). С русскоязычным адвокатом нам, конечно, повезло: все договоры и бумаги были переведены на русский, что здорово ускорило все процедуры.

...И вот именно на этом этапе мы столкнулись с тысячей мелких проблем. Выяснилось, что мебель в Греции нигде нельзя купить сразу: минимальный срок ожидания полтора месяца. А если мы приехали всего на месяц? Поэтому, хотя видели массу прекрасных, качественных и по московским меркам очень дешевых вещей, закупили все за один вечер естественно, в IKEA. линию (ADSL, выделенки в стране нет) нам удалось подключить только к концу каникул. Заказать бытовую технику по интернету абсолютно невозможно. Поехали в воскресенье закупаться в Салоники оказалось, по воскресеньям никто и ничто не работает. Переоформление коммуникационных услуг на свое имя требует личного присутствия и заполнения кучи бумажек на греческом. Греки очень милые, почти все объясняются по-английски, охотно помогают, но если хочешь добиться от них работы нужно стоять над душой. Впрочем, все это не выходило за рамки бытовых сложностей, мы просто не были готовы, что они вот так свалятся на нас разом.

Мнение эксперта
Иоанна Тину, адвокат, Афины:

О налоговых вопросах. В Греции, как и в России, налог на недвижимое имущество взимается с кадастровой стоимости. На практике это означало, что налог на приобретение недвижимости мы уплатили не с 350, а с 50 тыс. порядка 5 тыс. Евро. Еще около 7500 Евро ушло нотариусу, адвокату и на расходы за регистрацию права собственности в местном реестре недвижимости.


Обратите внимание, что налог на переход недвижимой собственности в Греции (который в различных случаях составляет от 9 до 11%) будет отменен. На его место придет налог в размере 1%, выплачиваемый единовременно, но впоследствии владельца ожидают ежегодные выплаты незначительного размера в виде налога на владение недвижимостью (его не было в стране до последнего времени).

Все расходы по оформлению сделки с недвижимостью в Греции возлагаются на покупателя, кроме гонорара адвоката продавца. Обязательно участие адвоката в сделках на приобретение недвижимости вне столичной зоны Афины-Пирей и на кадастровую сумму свыше 11 738 Евро.

Вопрос о переезде в Грецию у нас пока не стоит, поэтому вопросы получения вида на жительство мы подробно не прорабатывали и у меня, и у Ольги на работе нет проблем с получением европейских мультивиз, так что летом мы можем приезжать на месяц и больше. Правда, мы подумываем о том, чтобы переселить в Грецию Ольгиных родителей. Я слышал, что для этого имеет смысл создать в Греции свою компанию и устроить их руководящими сотрудниками.

Стергиос Кукудис, адвокат, г. Салоники
Факт владения недвижимостью в Греции не дает права на получение вида на жительство. Однако при получении визы в греческом консульстве вам не нужно будет предъявлять гостиничный ваучер, а визу вы сможете получить на более долгий срок. Что касается видов на жительство в Греции, то, помимо разрешений на работу и учебу, существуют предпринимательский, инвестиционный ВНЖ и ВНЖ финансово независимых лиц. Как следует из их названия, вам будет нужно либо открыть в Греции свое дело, либо вести инвестиционную деятельность (речь идет о сумме более 300 тыс. Евро), либо показать свои высокие доходы, достаточные, чтобы полностью обеспечивать себя в Греции. Вид на жительство в Греции дает вам право свободно передвигаться по шенгенской зоне, а на гражданство Греции вы будете иметь право после 10 лет проживания в стране.

Статья закона О садовых, огороднических и дачных некоммерческих товариществах, которая запрещала регистрацию граждан в жилом строении, возведенном на садовом участке, признана неконституционной. Если быть точным, КС счел эту норму не соответствующей Конституции в той части, в какой ею ограничивается право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов.

Василис и Хрисула часто заезжают к нам, и теперь уже Оля варит им настоящий греческий кофе, а мы сидим на веранде с видом на Афон и обсуждаем мировую политику и устройство вселенной. Кстати, они взяли с нас обещание, что станут крестниками нашего первенца.
Отныне граждане, у которых нет другого жилья, кроме дачного домика, имеют полное право прописаться на своей фазенде. В понедельник Конституционный суд удовлетворил жалобу нескольких граждан, оказавшихся в подобной ситуации. Таким образом, садовые товарищества, возможно, придется превращать в полноценные самостоятельные населенные пункты.

С точки зрения чиновников, дачный участок Шулевок попадал в категорию земельных участков, предоставленных гражданину или приобретенных им в целях отдыха с правом возведения жилого строения без права регистрации и проживания в нем -- такая формулировка содержалась в законе О садовых товариществах. Мы были лишены гражданских прав просто потому, что живем в дачном поселке, -- рассказывает Юрий Шулевка. -- Мои престарелые родители не получали медицинскую помощь, отец, ликвидатор катастрофы на Чернобыльской АЭС, не имел права на причитающиеся ему льготы. Льготные лекарства приходилось покупать -- в общем, мы испытывали огромную материальную и моральную нагрузку.

Постановление КС очень громоздкое, но суть его очень проста: суд прислушался к тому, о чем я просил, и теперь статья, которая ограничивает мои права как гражданина, отменена, -- заявил по окончании заседания суда журналистам один из жалобщиков -- житель Краснодара, точнее, садового товарищества, расположенного в городской черте, Юрий Шулевка. Как уже сообщала газета Время новостей (см. номер от 14 марта), г-н Шулевка оформил принадлежащий ему земельный участок в собственность. Сам дом обладал всеми необходимыми атрибутами -- от заключения о соответствии санитарным и градостроительным нормам до почтового адреса. Однако местное управление Федеральной миграционной службы отказалось регистрировать дачника и членов его семьи.

Признание абзаца 2 ст. 1 федерального закона О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан не соответствующим Конституции РФ требует внесения изменений в названный федеральный закон, -- предписал Конституционный суд. Правительство обещает в ближайшее время внести в Госдуму законопроект, призванный привести жилищное законодательство в соответствие с решением, принятым КС. Это решение, безусловно, будет очень популярным, это вызовет поток граждан, которым раньше отказывали в регистрации, -- полагает председатель думского комитета по строительству и земельным отношениям Мартин Шаккум.

Четырехлетнее хождение по судам ничего не дало, после чего истцы и приняли решение обратиться в Конституционный суд, ведь в Основном законе страны закреплено, что гражданин имеет право свободно передвигаться и свободно выбирать место жительства. Теперь же КС не только признал неконституционной статью, на которую ссылались чиновники Федеральной миграционной службы, но и предписал пересмотреть решения судов, отказавших истцам в регистрации.

Региональным властям придется нелегко, если учесть, что в России сейчас примерно 20 млн садовых товариществ. Если в каждом из них можно будет прописываться, эти товарищества необходимо признавать населенными пунктами со всеми вытекающими последствиями -- придется учреждать местные администрации, строить магазины, дороги, а если понадобится, то и школы, детсады, поликлиники.

Пока Дума и Совет Федерации не утвердили соответствующие поправки, граждане могут обратиться в суды общей юрисдикции для подтверждения признания жилых строений пригодными для постоянного проживания. Кроме того, из постановления КС следует, что субъекты федерации могут принять соответствующие поправки в жилищное законодательство в опережающем порядке еще до принятия законодательных изменений на федеральном уровне.

В Федеральной миграционной службе заявляют о готовности начать регистрацию граждан на дачных участках. Но это должен быть надлежащим образом оформленный участок, а не какой-то самозахваченный кусок земли на опушке леса, -- поясняют представители ФМС.

На практике далеко не все дачные товарищества могут превратиться в полноценные поселения. Когда суды разных уровней отказывали нам в регистрации, в том числе говорилось о том, что улицы узкие, скорая помощь и пожарные машины не смогут проехать, -- рассказывает Юрий Шулевка. -- Но если человеку негде жить, то эти неудобства отодвигаются на второй план.

Остается добавить, что решение по дачному делу может стать последним вердиктом, вынесенным Конституционным судом перед его окончательным переездом в северную столицу. Начиная с 21 мая 2008 года обращения в КС следует направлять по новому адресу: 190000, г. Санкт-Петербург, площадь Декабристов, дом 1.

По мнению Юрия Шулевки, решение Конституционного суда приведет к росту цен на дачные участки, поскольку все большее количество людей желает жить на природе. С заявителем, выигравшим дело в КС, не согласен председатель правления Международной конфедерации обществ потребителей Дмитрий Ясин. Это решение вряд ли окажет какое-то влияние на цены на недвижимость или на сделки, просто это некоторое удобство для населения, -- заявил вчера руководитель КонфОП агентству Интерфакс. По мнению г-на Ясина, разрешение прописываться на дачных участках позволит более достоверно информировать государство о своем местонахождении -- человек сможет честно сказать, что он живет за городом.

27 декабря 1932 года в Советском Союзе была введена единая паспортная система и создана паспортно-визовая служба (ПВС), вошедшая в структуру органов внутренних дел (НКВД). На ПВС была возложена обязанность регулировать прописку населения. В период с 1933 по 1935 год институт прописки становится разрешительным, превращаясь в одно из средств государственного управления.

Прописка - ленинско-сталинский рудимент
Институт прописки был введен в Советской России в 1922 году. До декабря 1932 года прописка в СССР носила уведомительный характер и означала обязанность граждан регистрировать, прописывать документы в специальных книгах. Обязанность производить постоянную и временную прописку-выписку населения исполняли жилищные органы. Они делали это по заявлениям прибывших или выбывающих лиц.

В 1995, 1996 и 1998 годах Конституционный суд РФ трижды признавал антиконституционным сам институт прописки, однако чиновники переименовали ее в регистрацию, и она продолжает действовать.

Положением о паспортной системе СССР 1974 года был установлен порядок, при котором гражданин, изменивший место жительства или выбывший в другую местность на временное проживание на срок свыше полутора месяцев, обязан был выписаться перед выбытием, а при прибытии на новое место подать на новом месте заявление с согласием лица, предоставляющего жилую площадь. Находиться без прописки на любой территории СССР запрещалось.



Главная --> Публикации