Главная --> Публикации --> Безнадзорная аренда В посаде жить хорошо Новый перспективный регион: несмотря на риски, активность рынка не ослабевает На строительство логистических комплексов в россии до 2009 года будет потрачено $10 млрд Аижк поможет банкам советом

Для спекулянтов прошлый год на рынке вторичного подмосковного жилья выдался не слишком урожайным. С марта и до конца лета цены опускались темпами около 1% в месяц (в долларовом выражении). Осенью падение цен прекратилось, и в ноябре-декабре жилая недвижимость дорожала на 1,5-2% за месяц. По итогам 2007 г. стоимость квадратного метра подмосковного жилья в долларах повысилась всего на 1% (номинальный курс доллара к рублю опустился на 7,4%).

Цены на подмосковное жилье в 2007 г. вели себя по-разному: на вторичном рынке стояли на месте, тогда как новостройки подорожали в долларовом выражении на 21%. Максимальный прирост стоимости квартир был зафиксирован в дальнем поясе области.

С наступлением ценовой стабильности в начале 2007 г. количество квартир на продажу начало постепенно увеличиваться. Сокращение предложения произошло в преддверии новогодних праздников (снижение объемов в декабре в сравнении с ноябрем составило 12%) и плавно перетекло в 2008 г., что не замедлило сказаться на цене. За первые три недели января прирост стоимости составил 1,3% (в долларах).

Стоимость вторичного жилья ближнего пояса Московской области в прошлом году почти не претерпела изменений: за аномальным удорожанием 2006 г., составившим 129%, наступил период переоценки стоимости активов в зависимости от направления цены выросли или упали на 1-2%. Стоимость предложения для среднего и дальнего Подмосковья в 2007 г. выросла на 11 и 33% соответственно. Аналогичные показатели в 2006 г. составили 123 и 87%.


Все смешалось на рынке недвижимости: квадратный метр в монолитных новостройках бизнес-класса реализуется дешевле, чем в панельных. Впору либо вводить в обращение термин плохой монолит, либо признать в вечном споре между монолитом и панелью победу за последней.


На рынке новостроек в 2007 г. сложилась обратная ситуация. В течение года цены на квартиры росли на 0,3-2% в месяц, а в ноябре-декабре темпы роста достигли своего максимума, оказавшись в диапазоне 3,3-3,7%. За год подмосковное первичное жилье подорожало на 20,8%. Наибольший прирост отмечен в панельных новостройках (25,1% за год) и домах экономкласса (24%). Заметное удорожание происходило в территориальных поясах 41-60 км и далее 60 км от МКАД (53,9 и 35,8% соответственно).

Однако было бы логично, если разница в ценах между панельным и монолитным жильем оставалась примерно такой же около 11%. И уж во всяком случае, монолит должен быть дороже панелек. На практике эта логика не всегда работает. Посмотрим в качестве примера на некоторые данные. Квартиры в новостройках серии КОПЭ в Южном Бутове сейчас реализуются по $4, 4 тыс. за 1 кв. м, в доме серии И-155 в Восточном округе столицы по $4,8 тыс., на западе Москвы на улице Беловежской панельная новостройка обойдется в $4,4 тыс., а на юге Москвы встречаются панельные дома, где цена 1 кв. м составляет $5,6 тыс. Справедливости ради отметим, что последняя из указанных цен все же исключительный случай. Тем не менее это реалии нынешнего рынка, поэтому пренебрегать ими не стоит.

Монолит с минусом
Начнем со статистики. По данным аналитического агентства ирн.ru, на начало апреля в Москве средние цены на квартиры в монолитных (без учета элитного жилья) домах составляют $5540 за 1 кв. м, а в панельных и блочных $4977 за 1 кв. м. Безусловно, речь идет об относительно просто поддающемся обсчету вторичном рынке, а на первичном цены в абсолютном выражении будут иными.

Так, по данным компаний Vesco Realty и HomeHunter, на сегодняшний день в ЖК Аэробус в продаже есть квартиры по $4 тыс. за 1 кв. м (при максимуме $6 тыс.), в ЖК Северный город по $3,14 тыс. (максимум $5,3 тыс.). Оба этих комплекса возводит компания Капитал Групп. Интересные данные приводят и в корпорации Дон-строй. В их новом объекте Лосиный остров цены варьируют от $3,6 тыс. за 1 кв. м. до $4,8 тыс., а средние цены в их же ЖК Измайловский составляют $5,12 тыс. за 1 кв. м. Недалеко от панельного диапазона оторвался и ЖК Мономах (его строит корпорация Баркли), где цены начинаются от $5,7 тыс.

В тот же самый ценовой диапазон ($4, 4-5, 6 тыс. за 1 кв. м), а то и ниже его первой границы попадает достаточно много монолитных новостроек. Сразу оговоримся: монолит монолиту рознь. Не зря же эксперты построенные по этой технологи дома по разным признакам распределяют между всеми тремя классами недвижимости эконом, бизнес и, естественно, элитой. Правда, для обозначения такого типа жилья, попавшего в экономкласс, термин плохой монолит (по аналогии с плохой панелью, к которой причисляют первые индустриальные серии жилья) никто в обращение не вводил. Хотя это могло бы объяснить причину ценовой близости такого монолита с панельными домами. Однако, говоря о соответствии приведенного диапазона цен в панельных домах со стоимостью квадратного метра в монолитных объектах, мы имеем в виду вполне твердый бизнес-класс, который возводят застройщики с громкими именами.

Правда, разносят довольно лукаво. Не по сериям, что для индустриального домостроения было бы оправданно, а по местоположению объекта и, соответственно, цене квадратного метра в нем. Поэтому такой вариант объяснения минимальной разницы в стоимости панели и монолита не вполне корректен. Иное объяснение предлагают те, кто сам занимается монолитным домостроением. Они обращают внимание на разницу в длительности строительства домов. Если на возведение одного этажа панельного дома, как правило, тратятся считаные дни (напомним, что еще во времена первых панельных серий ДКС-1 выдерживал сроки строительства этаж за три дня), то в монолитном домостроении тот же процесс занимает недели.

Срок с давностью
Безусловно, и среди панельных, и среди монолитных новостроек есть множество объектов совсем с другими ценовыми показателями, для которых стоимость квадратного метра может разниться в четыре-пять раз и больше, но интереснее именно те примеры, когда разницы нет вообще или же она не в пользу монолита. Чтобы отчасти оправдать эту картину, некоторые аналитики предпочитают панельные объекты тоже разносить по классам эконом и бизнес.

Конечно, мысль о том, что за это время недвижимость сама по себе вырастет в цене, душу греет, но стопроцентной гарантии, что цены будут расти всегда, никто не даст. Тем более что в последнее время все чаще аналитики предвидят в недалеком будущем отрицательную динамику цен. Так что, купив квартиру на раннем этапе строительства, есть определенный шанс в деньгах не только не выиграть, но и, наоборот, проиграть. Для сравнения: размещение денежных средств на такой же срок на банковском депозите сулит прибыль 6-8% готовых для долларовых вкладов, и до 12% в рублевых. Кстати, в последнее время несколько крупных банков ставки по вкладам повысили. Понимая, что гораздо менее рискованная альтернатива по сохранению и приумножению средств у покупателей есть, застройщики на начальных этапах строительства сознательно привлекают их низкой ценой квадратного метра. В панельном же домостроении временной риск минимален, поэтому есть все основания изначально задавать высокую ценовую планку.

Из этого следует несколько выводов. Во-первых, на самых ранних этапах строительства монолитных домов покупатели довольно сильно рискуют. Долго строящийся монолитный дом имеет гораздо больше шансов не быть достроенным никогда, нежели панельный, возводимый до полной готовности к заселению менее чем за год. Но даже если не принимать во внимание такие случаи, за последнее время в Москве, пожалуй, не было ни одного дома, который был бы веден в эксплуатацию в первоначально заявленные сроки. Почему такое происходит это отдельная история, но факт остается фактом. Таким образом, покупатель, выложив за квартиру денежную сумму сегодня, сумеет переселиться в свое приобретение лишь через пару-тройку лет.

Хотя три этапа строительства, влияющие на ценообразование, действительно существуют, но за весь срок первичных продаж цены в прайс-листах меняются чаще. Их частоту диктует и тот факт, что количество единично возводимых домов бизнес-класса минимально, основная же масса это многокорпусные жилые комплексы, которые возводятся хоть и поэтапно, но не дожидаясь полной готовности какого-нибудь одного. И как только одно из входящих в комплекс зданий достраивается до уровня, кардинально влияющего на ценообразование, цены автоматически повышаются во всех остальных корпусах тоже. Когда же стартуют продажи в очередном корпусе, на некоторое время создается мнимое ощущение, что средние цены встали (или даже пошли вниз). Например, как говорят в отделе продаж холдинга Дон-строй, по причине начала продаж второй очереди ЖК Измайловский (они стартовали в конце прошлого года) средние по комплексу цены сейчас составляют $5,1 тыс. за 1 кв. м, хотя у первых корпусов они существенно выше.

Второй вывод поскольку монолитный дом строится долго, у застройщиков есть временной люфт для постепенного увеличения цены. Как говорит коммерческий директор холдинга Капитал Групп Алексей Белоусов, есть три знаковых для ценообразования этапа строительства. Дешевле всего квартиры продаются до тех пор, пока дом не выйдет из земли на три-пять этажей, говорит он. После этого происходит первый скачок цен. И наконец, переломный момент наступает, когда дом готов на 70-80%. Тут уже вступает фактор вторичного ценообразования.

Еще один пример. На момент начала продаж в ЖК Шуваловский (девелопер Интеко) цены составляли $4,5 тыс. за 1 кв. м, на сегодняшний момент $12,7 тыс., а к концу года, по предположениям HomeHunter, дорастут до $14 тыс. за 1 кв. м. Таким образом, при росте порядка 200% застройщик с лихвой компенсирует низкие цены начального этапа продаж. Ведь в этот период показатель реализации квартир в 10% от выставленных на продажу считается очень хорошими. И к заключительному этапу строительства диспропорция в стоимости панельного и монолитного жилья, безусловно, исчезнет.

Целое и квадратики
Насколько же именно за время строительства вырастают цены в монолитном доме? В качестве примера возьмем ЖК Английский квартал, который возводит ГК ПИК. На начало продаж (они стартовали в 2006 году) цена 1 кв. м составляла порядка $4 тыс., к первому кварталу 2007 года она выросла до $6-7 тыс., к четвертому до $7- На сегодняшний момент жилье здесь реализуется по $9-10 тыс. за 1 кв. м, и, как прогнозируют аналитики компании Vesco, к моменту сдачи комплекса госкомиссии (а это должно произойти в нынешнем году) цены в нем достигнут $11,5 тыс. за 1 кв. м.

При этом есть очень простой способ показать, что на самом деле при любых ценовых показателях панельное жилье в большинстве случаев отнюдь не дороже монолитного. Достаточно вспомнить, что приобретают все же не квадратные метры, а целые квартиры. А их площадь в большинстве случаев у домов бизнес-класса выше, чем у панельных. И стоит лишь перевести все цены с единиц площади на стоимость квартир, как вся ситуация тут же станет с головы на ноги, и бизнес-класс окажется в своей привычной тарелке, то есть дороже экономкласса. Возможно, это говорит о том, что московскому рынку недвижимости пора переходить на европейскую модель учета, считая именно в тех единицах измерения, в которых и совершают приобретения покупатели то есть в квартирах, а не квадратных метрах.

Объяснять, почему цены на панельную первичку могут превышать монолитный экономкласс, можно и с другой стороны отталкиваясь от ценообразования на индустриальное жилье. Бытует мнение, что из-за высокой скорости строительства, надежности крупных домостроительных комбинатов (впрочем, мелких и нет: держать целый комбинат ради возведения одного-двух домов в год нерентабельно) и высокого доверия к ним застройщики уже на начальных этапах продаж имеют возможность выставлять цену по максимуму, не меняя ее в дальнейшем. В определенной степени это миф. В процессе строительства цены на панельное жилье меняются по тем же законам, что и цены на монолитные дома бизнес-класса. Так, в расположенном в Восточном округе Москвы доме серии И-155, появившемся в продаже октябре 2007 года, цены составляли $3,5 тыс. за 1 кв. м, а сейчас квартиры в нем продаются по $4,8 тыс. за 1 кв. м. Другое дело, что даже стартовые цены в нем были выше минимальных на тот же период цен, например, в ЖК Авеню, 77 (находится в Южном округе) или ЖК Московские окна того же Восточного округа. Так что причина не в стадии строительства и в неизменности цен на панельное жилье.

Дмитрий Медведев, избранный президент Российской Федерации:
Не подменяя рыночные механизмы и дополнительно к тому, что уже сегодня строится, надо способствовать строительству от полумиллиона до миллиона индивидуальных домов в год. Обращаю внимание, это должны быть низкобюджетные дома, небольшой площади от 70 до 120, 150 квадратных метров

Участки для массового малоэтажного домостроения предполагается выделять из специального фонда, куда попадут неэффективно используемые земли министерств и ведомств. Другой вопрос, насколько поселки, построенные, скажем, на месте полигона Минобороны, будут обеспечены рабочими местами и социальной инфраструктурой.

Обеспечивать жильем мешает приватизация
Виктор Плескачевский, председатель комитета Госдумы по собственности:
Важнейшей задачей для реализации национального проекта Доступное жилье должен стать отказ от бесплатной приватизации жилья и восстановление института социального найма. Отказ от бесплатной приватизации и строительство дешевого муниципального жилья сместит интерес граждан от собственности к его аренде. И в целом позволит решить проблему обеспечения жильем большей части граждан.

Столичная мэрия не считается с Подмосковьем
Губернатор Московской области Борис Громов:
Власти Москвы собираются выкупать участки на территории Московской области для строительства на них больших городов-спутников, от которых пойдут дороги в столицу, но прежде чем говорить о выкупе земли и начале строительства, нужно было посоветоваться по этому вопросу с нами. Еще неизвестно, впишется ли это строительство в генеральный план развития Подмосковья, который уже существует. Для столичной мэрии, не считающейся с мнением подмосковных чиновников, будет проблематично перевести земли сельхозназначения под строительство жилых микрорайонов и законно сдать дома в эксплуатацию. Обещания столичной мэрии обеспечить всем жителям будущих городов-спутников московскую прописку и льготы невыполнимы. Они не имеют права говорить такое, поскольку жители этих городов, если они вообще будут построены, будут жить на территории Московской области.

Стройсберкассы помогут половине россиян
Иван Грачев, депутат Госдумы, один из разработчиков закона о стройсберкассах:
Система строительных сберегательных касс более надежна и стабильна, чем классическая американская ипотека. Закон о стройсберкассах не изменит ситуацию кардинально за 2-3 года, он рассчитан лет на 30 (если судить по опыту других стран). Но за это время, я уверен, он коснется примерно половины населения страны. Мой прогноз: стройсберкассы аккумулируют не менее $100 млрд.

Вокруг Сити не надо строить офисы
Александр Кузьмин, главный архитектор Москвы:
В окрестностях Москва-Сити я хотел бы видеть как можно больше жилья. Любые формы недвижимости, кроме офисов, а то просто транспорт может не справиться. Реконструкция микрорайона Камушки, который расположен вблизи Москва-Сити, предполагает возведение 200 тыс. кв. м жилья и 300 тыс. кв. м общественных площадей, а нынешние жители микрорайона будут переселены в пределах Центрального округа.

$6410
такова средняя мартовская цена за квадратный метр в новостройке бизнес-класса. Квартиры в этом сегменте подорожали за квартал меньше всего на 2%. Из нового жилья сильнее всего (на 6%) поднялись в цене квартиры экономкласса. Жилье на вторичном рынке подорожало еще сильнее: экономкласс на 10%, бизнес-класс почти на 17%. Новые элитные квартиры, наоборот, дорожают вдвое быстрее, чем старые. В результате разница в цене между ними практически сошла на нет.

34,1%
на столько снизилось в марте предложение квартир экономкласса на вторичном рынке Москвы по сравнению с декабрем прошлого года. Сейчас экспонируется 20 700 квартир в этом сегменте (31 450 три месяца назад). Такие данные представило бюро недвижимости Агент 00 Предложение элитного вторичного жилья за первый квартал 2008 года сократилось меньше, но тоже довольно ощутимо почти на 8%. В условиях быстро растущих цен собственники придерживают квартиры в ожидании благоприятной рыночной конъюнктуры. Предложение жилья в новостройках тоже уменьшилось с начала года. Несмотря на ажиотажный спрос, рынок продолжает снижаться в среднем на 8% в месяц. Однако многие аналитики прогнозируют в ближайшие месяцы коррекцию рынка жилой недвижимости, которая приведет к увеличению предложения и замедлению роста цен по многим сегментам в пределах 1-1,5% в месяц.

22%
на столько в первом квартале 2008 года выросла средняя цена подмосковных коттеджей премиум-класса. На 13% подорожали домовладения бизнес-класса и на 17% класса бизнес+. Меньше всего повышение цен затронуло самые дорогие и дешевые предложения.


$200 тыс.
этот порог превысила в марте средняя стоимость однокомнатной квартиры в Москве. Дешевле этой суммы можно купить однушку в Зеленограде в среднем она обойдется всего в $145 тыс. Чуть дороже, $200 тыс., стоит среднестатистическая однокомнатная квартира в Восточном и Юго-Восточном округах. Самые дорогие однушки, как и следовало ожидать, в ЦАО по $398 тыс. Второе место занимает Западный округ в нем однокомнатные квартиры стоят в среднем $279 тыс.

45 тыс. руб.
такова, по сведениям Российской гильдии риэлторов, минимальная средняя цена квадратного метра в российских городах-миллионниках (в Омске). Остальные российские города-миллионники уже преодолели эту ценовую планку.
Для большинства россиян недвижимость остается наиболее привлекательным сектором для инвестирования. Это вопрос скорее психологический. Вложения в фондовый рынок не внушают доверия, а недвижимость существует здесь и сейчас.

1%
россиян, собирающихся приобрести жилье, делает это в инвестиционных целях. Таков результат опроса, проведенного ВЦИОМ в 153 населенных пунктах России. Приобрести жилье в течение ближайших семи лет планирует 13% опрошенных.

Одним из самых понятных и привлекательных для покупки недвижимости ареалов является Московская область. Пока наиболее активными темпами дорожали столичные города-сателлиты, расположенные сразу же за МКАД. Сегодня аналитики пророчат рост городам, расположенным в зоне 20-50 м от МКАД, а также в дальнем Подмосковье.

С начала года жилье в столице подорожало в среднем на 7-8% в долларах, но перспективы дальнейшего роста туманны. Мнения аналитиков разделились. Одни пророчат дальнейший рост до $7 тыс. за 1 кв. м в экономклассе, другие напоминают об ипотечном кризисе, прогнозируя обрушение цен на столичное жилье, чем вводят в смятение частных инвесторов. И хотя часть из них по инерции продолжают покупать квартиры в Москве и Сочи, более осторожные давно ищут новые регионы для инвестирования.

Киевское шоссе, в отличие от вышеназванных направлений, транспортными болезнями никогда не страдало. Это одно из немногих направлений, по которому даже в часы пик можно передвигаться со скоростью от 60 км/ч и выше. Во-первых, населенных пунктов здесь немного: поселок Московский, Внуково, административно принадлежащий столице, город Апрелевка и некоторые другие. А во-вторых, высокое качество трассы после ее реконструкции обеспечивает достаточно большую пропускную способность движения. При этом в планах реконструкция шоссе до 51-го километра, которая должна завершиться в следующем году. На перспективность данного направления обратили внимание и инвесторы-застройщики. В прошлом году о реализации крупных проектов по данному направлению объявили группа Абсолют, британский инвестфонд London Regional Properties, а также греческая компания Michaniki Group. Так что можно ожидать на этом направлении серьезного роста цен.

В частности, для инвестиций можно рассматривать такие города, как Троицк, Дедовск и т. д. С начала года цены на жилье в средней и дальней зонах области выросли на 12-15%. Однако наиболее перспективны Киевское, Ярославское и Ленинградское шоссе. Даже при полной стагнации рынка недвижимость на этих направлениях должна обеспечить инвестору 10-15% годовых. В частности, реконструкция Ленинградского шоссе, согласно планам столичных властей, должна завершиться в 2009 году, что автоматически повысит транспортную доступность в подмосковные города, расположенные в этом направлении, а следовательно, и цены должны вырасти. По этой же причине можно прогнозировать рост цен на Ярославке. Реконструкция шоссе от МКАД до Королева должна завершиться уже в этом году.



Главная --> Публикации