Главная --> Публикации --> Вот и погуляли Вспомнили про очередь В москве появится новый элитный район

В ближайшие годы основные средства целевого бюджетного территориального дорожного фонда будут направляться на строительство четвертого транспортного кольца. Об этом на днях на пресс-конференции в правительстве города заявил заместитель мэра Москвы Юрий Росляк. А на этой неделе мэр города Юрий Лужков сообщил о том, что решение проблемы пробок в столице станет главной задачей мэрии в ближайшие месяцы.

Московское правительство намерено в течение ближайших 5-7 лет тратить основные средства бюджетного дорожного фонда столицы на строительство четвертого транспортного кольца. Однако даже успешная реализация этого масштабного проекта не избавит столичные дороги от уличных пробок.

В то же время проблема многочисленных пробок так и не будет решена, поскольку дорожное строительство в принципе не сможет «догнать» стремительно увеличивающийся автопарк столицы. Чтобы снять напряженность в городе, параллельно с прокладкой новых магистралей придется вводить административные меры по ограничению на въезд и движение автомобилей по столице. По данным Госкомстата России, на осень прошлого года в столице были зарегистрированы 2 млн 800 тыс. автомобилей, за десять месяцев этого года их количество возросло более чем на 400 тыс.

И опять же строительство четвертого транспортного кольца называлось Лужковым как одно из средств для того, чтобы разгрузить основные магистрали города. Однако, по мнению специалистов, даже если Москве удастся изыскать миллиарды долларов для успешной реализации этого крупного проекта, город в результате лишь окончательно «не встанет».

- Причем землю у города будут отнимать не только новыетрассы, но и сопутствующая им инфраструктура. В совокупности транспортная инфраструктура (дороги, стоянки, мойки, АЗС и сервисы – RBC daily) должна занимать не менее 25% территории города. Сегодня же эта цифра приблизительно равна 14%. Понятно, что на такие грандиозные задачи денег взять негде, да и перепахать весь город нам никто не даст». Принимая во внимание ресурсы города, специалисты разработали более реальные планы строительства автодорог в столице.

Сегодня в Москве в часы пик общее число как местных, так и иногородних машин на улицах приближается к трем с половиной миллионам, что, по мнению специалистов, превышает критическую точку в 3,3 млн. Пропускная способность большинства основных столичных дорог, особенно в центре, уже исчерпана, и, чтобы полностью избавиться от заторов, Москве нужно построить дополнительно 4,5 тыс. км дорог, то есть в два раза больше, чем есть сегодня. «Придется проложить еще два-три транспортных кольца, построить дублеры 15 радиальных магистралей, сотни более мелких улиц внутри кварталов, - сказал RBC daily специалист отдела дорожного строительства НИИ Генплана Москвы.

Если реально смотреть на вещи, то в ближайшие 5-10 лет из множества масштабных дорогостоящих проектов Москва сможет воплотить только единицы: завершат сооружение третьего кольца и приступят к активному строительству южной дуги четвертого кольца и строительству ряда объектов «четверки» в северной части города». На сегодняшний день открыт первый участок четвертого кольца – 8-полосная магистраль протяженностью 1,8 км и 500-метровый тоннель под Павелецкой железной дорогой, выходящий на Каширское шоссе. Что касается дальнейших планов, то южная часть кольца уже фактически готова, осталось связать ряд магистралей транспортными развязками и вырыть пару, правда очень дорогих (около 600 млн долл.), тоннелей глубокого залегания.

Согласно им, в ближайшие 15 лет должен быть сооружен ряд скоростных автотрасс вдоль основных магистралей города, например вдоль Ярославского, Щелковского, Варшавского шоссе, Волгоградского и Кутузовского проспектов. «Однако и эти планы сегодня (после того как дорожный фонд Москвы заметно обеднел) представляются слабо выполнимыми, - говорит сотрудник НИИ Генплана, - поскольку для их реализации придется немедленно увеличить темпы дорожного строительства чуть ли не в 10 раз.

Что касается северной дуги четвертого кольца, то пока разрабатывается только проект строительства, однако, по мнению специалистов, при соответствующем финансировании любые, даже самые сложные, архитектурные задачи удастся решить. «При возведении третьего транспортного кольца у строителей также возникал ряд невыполнимых на первый взгляд задач, - сказал RBC daily руководитель проекта Фонда экономики города Алексей Родионов. – Однако их удалось с успехом решить, хороший пример - Лефортовский тоннель.

На Западе Москвы кольцо будет проходить от пересечения улицы Народного Ополчения с третьим кольцом, дальше в тоннеле под Филевским парком, по Минской улице, Ломоносовскому и Нахимовскому проспектам, Коломенскому проезду. Дальше оно пойдет в тоннеле под заповедником «Коломенское» и выйдет на поверхность на Коломенскую улицу, затем по мосту из Нагатино в Печатники и мимо метро «Текстильщики» кольцо выйдет обратно к третьему, но уже в восточной его части, и сомкнется с ним.

Разработчики не могли учесть ни шквально увеличивающееся число авто, ни постоянное (по несколько раз в год) изменение транспортных потоков, например после открытия крупных магазинов. «Запуск четвертого кольца позволит лишь несколько перераспределить потоки, чтобы город окончательно «не встал», при этом снизится нагрузка с одних дорог и увеличится на другие, - говорит Алексей Родионов. – Однако, даже построив пятое, шестое, седьмое кольцо, нельзя будет сказать, что по Москве легко ездить, поскольку сооружение дорог никогда не поспеет за увеличением автопарка города».

Думаю, что и при строительстве четвертого кольца нерешаемых технических проблем не будет. Однако стоит заметить, что даже успешное выполнение столь масштабного проекта не сможет кардинально изменить ситуацию на дорогах города». По словам Алексея Родионова, это связано с рядом причин, одна из которых заключается в том, что проект разрабатывался на основе данных о количестве машин на середину 1990-х годов.

В других городах вводится ограничение на въезд машин в центр города в зависимости от номера: машины с четными номерами въезжают в город, например, по четным числам, с нечетными - по нечетным. Автопарк Москвы ничуть не меньше, а иногда и значительно превышает число автомобилей в крупнейших столицах Европы, но согласно российскому законодательству власти города не вправе вводить похожие запретительные меры на столичных дорогах. «Чтобы максимально эффективно решить проблему пробок на улицах Москвы, постараться придется не только городским (строящим дороги), но и федеральным властям, - говорит Алексей Родионов.

По мнению специалистов, чтобы свести к минимуму число пробок в городе, московскому правительству наряду со строительством новых трасс стоит ввести административные ограничения на въезд и передвижение машин по столице. Например, специалисты предлагают организовать платный въезд для начала в центр города, потом - для иногородних машин - и в Москву. Такая практика существует во многих европейских столицах: например, в Лондоне за въезд в центр взимают весьма приличную плату, поэтому многие автовладельцы предпочитают оставлять машины на стоянках-перехватчиках.


В ежегодном послании 2007 года губернатор Валентина Матвиенко объявила, что растущий бюджет плюс инвестиционный бум -- те дрожжи, на которых поднимается город. Наиболее заметные градостроительные проекты поднимались на этих дрожжах в рамках международных архитектурных конкурсов, но нередко сопровождались скандалами. Комментирует Анна Пушкарская.

По оценке российского рейтингового агентства Эксперт Санкт-Петербург по итогам 2007 года третий раз подряд лидировал в ежегодном рейтинге инвестиционного климата регионов по параметрам высокий потенциал -- минимальный риск (Москва в этом рейтинге оказалась на 9 месте). Эти показатели подтвердили своим приходом в город не только мировые промышленные бренды, но и крупнейшие мировые архитекторы. Впрочем, не все стартовавшие в Петербурге стройки века Смольному и его партнерам удалось застраховать от имиджевых и судебных рисков.

- В первую очередь это касается законодателей, которые могут принять соответствующие законы, позволяющие субъектам Федерации устанавливать ряд запретительных мер на движение автотранспорта по столице. Идеальным же решением была бы соответствующая президентская программа, разработанная специально для Москвы и поддержанная федеральными же ресурсами». Однако, по словам представителей федеральной власти, в обозримом будущем похожих решений не ожидается, поэтому столичным властям еще долго придется в спешном порядке строить очередные развязки и трассы, а москвичам и приезжим стоять в многочасовых пробках.

Чисто английская реконструкция
Самый масштабный проект реконструкции архитектурного памятника стартовал в 2007 году в рамках инвестиционного конкурса для Апраксина двора. Претендентами на право превратить старейшую в городе торговую зону площадью 14 га в многофункциональный комплекс стали Главстрой-СПб Олега Дерипаски и Ренессанс Апраксин двор, представляющий интересы Шалвы Чигиринского и шведской Ruric AB. Главстрой пообещал потратить 28 млрд руб. со сносом до 15% нынешних площадей объекта, Ренессанс Апраксин двор -- 32,5 млрд руб. вообще без сноса. При этом обе компании пригласили для разработки проекта известных британских архитекторов: Ренессанс Апраксин двор -- Нормана Фостера, Главстрой-СПб -- Криса Уилкинсона. Господин Фостер, который уже реконструирует в Петербурге Новую Голландию, продекларировал полное сохранение всех существующих на территории объектов, спроектировав новый торгово-развлекательный комплекс фактически под землей и предложив провести к нему подземные коридоры от двух ближайших станций метро (Гостиный двор и Сенная площадь). Модернист Крис Уилкинсон придумал подвесить над центральной пешеходной зоной между Садовой улицей и набережной Фонтанки и продолжающимся за ней мостом через Фонтанку. гигантский дизайнерский объект в виде парящего облака. Итоги конкурса должны быть подведены 25 января (после сдачи номера в печать -- Ъ).

Ратушное будущее
К реализации самого оригинального по концепции девелоперского проекта приступил в 2007 году банк ВТБ. Проект стоимостью $500-800 млн предусматривает строительство в центре города элитного общественно-делового квартала Невская ратуша площадью 400 тыс. кв. м для размещения офисного комплекса петербургской администрации Смольный-2 и бизнес-центра. Проектировать Невскую ратушу, которая должна появиться на месте бывшего трамвайного парка имени Смирнова, будет тандем архитекторов -- петербургское бюро Евгений Герасимов и партнеры и германское NPS Tchoban Voss во главе с выходцем из Петербурга Сергеем Чобаном. Обязательное партнерство петербургских и западных проектировщиков стало ноу-хау очередного международного архитектурного конкурса, объявленного с учетом негативного опыта реализации предыдущих конкурсных проектов. Еще одним ноу-хау станет уникальное соседство бизнеса и власти (администрация намерена выкупить по себестоимости треть построенных площадей), что повысит его коммерческую привлекательность. Контролирует реализацию проекта дочерняя структура ВТБ -- ЗАО ВТБ-Капитал, во главе с сыном губернатора Санкт-Петербурга Сергеем Матвиенко, девелопером выступает компания Охта Групп. Они поместили в центре здания круглый атриум, завершающийся линзообразным куполом со скоростным лифтом и видовыми площадкам, предлагая демократизировать таким образом работу чиновников, сделав ее максимально прозрачной для публики.

Ушел по-французски
Еще один громкий архитектурный скандал года погасить все же удалось. В начале 2007 года Роскультура приняла решение расторгнуть контракт на проектирование нового здания Мариинского театра с его автором -- победившим в международном конкурсе французским архитектором Домиником Перро. Разрыв произошел из-за того, что его проект, который финансируется из федерального бюджета, отклонила Главгосэкспертиза. Доработку взяло на себя петербургское ЗАО Геореконструкция-фундаментпроект во главе с Алексеем Шашкиным, бывшим представителем господина Перро в России. Российским проектировщикам удалось провести проект через экспертизу, которая согласовала его сметную стоимость в объеме 9,5 млрд руб. -- в полтора раза выше сметной стоимости, представленной Домиником Перро. Генподрядчиком строительства второй сцены Мариинского театра стало петербургское ОАО Генеральная строительная корпорация (ГСК). Доминику Перро предложено проектирование интерьеров и авторское сопровождение проекта, однако переговоры с архитектором пока не завершены

Уцененный подарок
Самый долгоиграющий скандал третий год подряд не утихает из-за намерения Смольного совместно с Газпромом возвести для газового монополиста 396-метровый офис на Малой Охте по проекту британского архитектурного бюро RMJM. Угроза разрушения облика исторического центра, к которой по мнению городской и международной архитектурной общественности, а также ЮНЕСКО может привести строительство небоскреба, вызвала массовые протесты, затормозив планы заказчиков -- в 2007 году разрешение на проектирование скандального объекта так и не было получено. Правда, буквально накануне Нового года петербургские власти пошли на беспрецедентный шаг, отменив действовавший в городе временный регламент высотных параметров застройки. Принятие же нового высотного регламента в рамках Правил землепользования и застройки отложено на неопределенный срок, при этом в его предварительной версии предельная высота для газпромовского офиса увеличилась с 48 до 100 метров. При этом еще весной из-за многочисленных протестов вместо Газпром-сити будущий комплекс получил более нейтральное название Охта-центр с расширением функции общественной застройки, а функциональная и финансовая схема проекта стоимостью 60 млрд рублей была принципиально изменена. Первоначально городские власти обещали подарить газовому монополисту деловой комплекс: целевая программа предусматривала финансирование проекта за счет субвенций из городского бюджета. Теперь же основным инвестором стала компания Газпромнефть, получившая 51% акций в созданном совместно с горадминистрацией ОАО Общественно-деловой центр Охта (ОДЦ). Доля бюджетного финансирования проекта в итоге сократилась до 49% (соответствующий пакет акций город получил в ОДЦ). Впрочем, такой вариант по-прежнему не устраивает противников Охта-центра: их иск об отмене целевой программы финансирования проекта по решению Верховного суда РФ сейчас повторно рассматривает городской суд.

Звездный путь во дворец
Самый кремлевский архитектурный конкурс состоялся в 2007 году по инициативе управления делами президента РФ. При участии крупных российских инвесторов управделами обещает возвести рядом с морской резиденцией президента Дворец конгрессов в Стрельне конгресс-центр Константиновский стоимостью 350 млн. Международный конкурс был проведен в атмосфере повышенной секретности -- общественности не сообщили о его начале и не показали конкурсные проекты (они были выставлены за закрытыми дверями в Кремле). Вместо этого в день рождения Владимира Путина была устроена пафосная презентация в Константиновском дворце, где и были объявлены участники конкурса за несколько минут до вскрытия конвертов с именем победителя. Им стал испанский постмодернист Рикардо Бофилл, опередив звезд мировой архитектуры -- француза Жана Нувеля, голландца Эрика ван Эгераата, швейцарца Марио Ботта, итальянца Массимилиано Фуксаса и австрийца Вольфа Прикса. Финансируют проект совместно с управделами президента ЛУКОЙЛ, Новолипецкий металлургический комбинат, Газпромбанк, банк Россия и ВТБ, которые в отличие от компаний-спонсоров, безвозмездно передавших около $300 млн на восстановление Константиновского дворца, станут совладельцами конгресс-комплекса.

Летающая тарелка теряет космическую скорость
Вслед за Мариинкой-2 проблемы с Главгосэкспертизой могут возникнуть у стадиона газпромовского футбольного клуба Зенит, который должен открыться в 2009 году на Крестовском острове, на месте снесенного стадиона имени Кирова. Предусмотренный для этой процедуры трехмесячный срок истек 13 января 2008 года, однако положительное заключение по проекту Космического корабля Кисе Курокавы (из городского бюджета на него выделено 6,67 млрд рублей) не получено. Перед Новым годом губернатор Валентина Матвиенко в декабре даже просила главу Газпрома Алексея Миллера лично посодействовать в ускорении экспертизы проекта, однако его лоббистские усилия результатов пока не принесли. Неизвестно также, как в окончательной версии изменится сам проект, лишившийся своего автора, умершего в 2007 году. Права по заключенному в феврале контракту об авторском надзоре сохраняются у архитектурного бюро Kisho Kurokawa architects associates, однако члены петербургского градсовета, познакомившись с доработанной российскими проектировщиками версией, ранее заявляли, что вместо летающей тарелки получилась сковородка с крышкой.

Пенсионную реформу делать будем. Там есть где разгуляться.
Виктор Черномырдин

Получить 100% годовых для пенсионного фонда не просто успех, а нечто сногсшибательное. Три года назад Ханты-Мансийский негосударственный пенсионный фонд нашел настоящую золотую жилу. Пока другие привычно инвестировали деньги в консервативные и низкодоходные инструменты, он решил рискнуть и вложиться в недвижимость. Фонд удачно обошел все законодательные препоны и ухитрился поставить дело на поток. Деньги будущих пенсионеров работают уже не в одиночку появились привлеченные средства. Бизнес расширяется уже и Роснефть на прошлой неделе решила воспользоваться услугами строительной дочки фонда. Финансовые рынки трясет, акции дешевеют вложения в строительство оказались в I квартале этого года для Ханты-Мансийского НПФ единственным инструментом, обогнавшим по доходности инфляцию. Рискованная политика, качают головами знатоки рынка. Риск оправдан, не соглашается президент НПФ Максим Филатов. Пойдут ли коллеги по его стопам?

Первый свой девелоперский проект НПФ начал в 2005 г. На деньги созданного нами закрытого ПИФа Югорская недвижимость мы финансировали одного из местных строителей, этаж за этажом построили дом и успешно продали квартиры. Вложили тогда порядка 350 млн руб., вспоминает президент Ханты-Мансийского НПФ Максим Филатов. В 2005 г. вкладчики, заключившие с фондом договор добровольного пенсионного страхования, неплохо заработали. Не 100%, конечно, которые принес проект, ведь большая часть средств вкладывается в ценные бумаги, а лишь 24,5%. Но и это в два с лишним раза больше инфляции. С тех пор доход будущих пенсионеров стабильно ее обгоняет. Без девелоперских проектов мы бы не смогли так хорошо зарабатывать, уверен Филатов.

За двумя зайцами
Ханты-Мансийский НПФ детище администрации округа, именно она основной владелец фонда. Само по себе строительство под крылом местной власти, но на внебюджетные деньги не его изобретение. Но предыдущие опыты язык не повернется назвать удачными. В начале 2000-х занимался этим, в частности, департамент инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС). На правах муниципального девелопера получал площадки, а строил на деньги внебюджетного фонда, в лучшие свои времена занимая до 10% московского рынка. Но ДИПС вел дела из рук вон плохо: только строил, самоустранившись от продажи квартир, и потому приносил смешные в сравнении с рынком доходы. У Ханты-Мансийского НПФ все иначе.

100% принес Ханты-Мансийскому НПФ
его первый строительный проект

Идея строить пришла не сразу. 13 лет назад Ханты-Мансийский НПФ создавался для того, чтобы пустить в оборот деньги, которые округ выделял местным пенсионерам из бюджета. Тогда была совершенно неудовлетворительная ситуация с пенсионным обеспечением, мы создали свою систему поддержки пенсионеров из бюджета, но это источник ненадежный, денег там может не оказаться, излагает свои мотивы губернатор округа Александр Филиппенко. Отведенную пенсионерам долю округ перевел на счета фонда, который поначалу инвестировал ее вполне традиционно: акции, облигации, депозиты. Однако администрации региона этого было мало. Наш рынок ценных бумаг не настолько развит, чтобы рассчитывать только на него, вот и возникла идея вложить часть денег в жилье, которое является ликвидным товаром, объясняет Филиппенко. У него при этом был и свой интерес решить в округе жилищную проблему. В Югре не хватает 5 млн м2 жилья, при том что 1,7 млн м2 надо снести.

В то время НПФ могли вкладывать в недвижимость до половины своих резервов. Чуть больше года назад эту норму урезали до 20%. Столько НПФ может инвестировать в недвижимость через паи закрытых фондов, а еще на 10% резервов можно купить недвижимость напрямую. Итого 30%. Речь не о накопительной части пенсии, которую закон позволяет вкладывать лишь в несколько видов ценных бумаг и переводить на депозиты конкретных банков. НПФ использует другую ее часть пенсионные резервы. Это деньги, поступающие из бюджета, плюс добровольные взносы будущих пенсионеров. Первый источник в Югре существенно больше. В 2006 г. НПФ получил от бюджета 20,5 млрд руб., а будущие пенсионеры заключили с фондом договоры негосударственного пенсионного обеспечения на 35 млн руб. (в 2007-м уже на 170 млн руб., а в этом году фонд надеется получить от добровольцев почти 400 млн). Но не успел фонд-первопроходец достроить свой первый дом, как государство взялось за регулирование рынка недвижимости. Друг за другом вступили в силу закон о долевом строительстве и Градостроительный кодекс. Привлекать деньги дольщиков застройщикам стало сложнее, а участки пришлось покупать только через открытые аукционы. Как жить в новых условиях, никто не знал, а строители в округе работали по принципу: дайте денег, а мы пойдем и выиграем участок под застройку. Но мы же инвестируем через ПИФы, у которых жесткие ограничения, под что мы им дадим эти деньги? разводит руками Филатов. Но отказываться от строительства он не собирался.

5% составляла рентабельность строительства в Куркине для московского ДИПС

За два года инвестпортфель ЮИСП вырос до 26 проектов в девяти городах Югры. В основном это микрорайоны площадью 40 000-500 000 м В ближайшие пять лет компания хочет построить 1,7 млн м Все это будет стоить ЮИСП более 50 млрд руб. Большую часть денег девелопер ищет уже сам: выпустил облигации на 3 млрд руб., получил 23 млрд руб. банковских кредитов. Фонд же в 2006 г. выделил девелоперу 1 млрд руб., а в 2007 г. 3,5 млрд. Но все дело в том, что для ЮИСП он не обычный кредитор, а дольщик, который через ЗПИФ покупает у него квартиры на стадии котлована, а продает в готовом виде. Разница в цене между котлованом и готовым домом может достигать 50%, объясняет Филатов. Но ему и этого мало: чтобы не упустить ни копейки прибыли, НПФ дает своему застройщику деньги небольшими дозами. Мы знаем себестоимость строительства. Пока строится дом, часть денег работает на другом рынке, а потом уже идет на жилье. Этот кумулятивный эффект увеличивает доходность, описывает ноу-хау Филатов. В прошлом году фонд продал первые построенные его девелопером квартиры 100 000 м2 ушли по 35 000-42 000 руб. за метр. Благодаря вышеописанным ухищрениям девелоперские проекты принесли НПФ 80% годовых в 2006 г. и 37% в 2007 г., а вкладчики получили 21,9 и 14,02% годовых соответственно.

Дочки-матери
С новыми правилами разобрались легко и остроумно. НПФ просто создал собственного девелопера компанию ЮграИнвестСтройПроект (ЮИСП). По задумке фонда именно эта дочка должна была проходить все круги подготовки проекта: выиграть аукцион на участок, подготовить площадку, защитить проект, оформить все разрешения и только потом получить от НПФ деньги на строительство. Первым проектом ЮИСП стал жилой комплекс Александрия в Сургуте. Участок в 14 га купили на открытом аукционе, рассказывает Филатов. Сейчас на нем возводится 122 800 м2 жилья. Проект продвигался не без проблем, делится Филатов: Городские депутаты первый раз попросили изменить проект. Сказали, нужны подземные стоянки из расчета одна квартира одна стоянка. Мы переделали. Впрочем, это пустяки. Главная проблема любого девелопера найти площадку для строительства, а она для НПФ решается проще. Не столько даже из-за покровительства властей (особого отношения к НПФ при предоставлении участков местные риелторы в общем не замечают), сколько благодаря богатству фонда: в отличие от конкурентов проблем с деньгами при подготовке строительства у него нет. В самом Сургуте не больше десятка застройщиков, но они проигрывают тем, кто приходит из столицы округа. На аукционах приезжие перебивают наши цены. Мы не можем столько платить. Вот и держимся за счет горзаказов и точечных проектов, хотя комплексная застройка куда интереснее, вздыхает руководитель одной из местных компаний.

Как раз на этом-то и погорел в свое время московский ДИПС. Возводя до 400 000 м2 жилья в год, департамент застраивал Марьино, Бутово, Люблино, Братеево. Вот только сам квартиры не продавал, а предлагал их риелторам оптом с дисконтом. Те получали с каждого квадратного метра до $200 очень неплохо по тем временам. Правда, в очередном своем масштабном проекте, Куркине, ДИПС эту практику прекратил и вместе с тремя уполномоченными риелторскими компаниями сам занялся продажами. Но рентабельность Куркина для бюджета все равно была лишь 5%, говорит источник в правительстве. Разгадка проста: частные компании партнеры ДИПС имели доходность 25-30%, потому что зарабатывали для себя, а девелоперы-чиновники распоряжались государственными деньгами и не утруждали себя созданием добавленной стоимости в интересах казны. Схема показала свою несостоятельность, и летом прошлого года Юрий Лужков ликвидировал ДИПС, который к тому времени уже практически не работал.

Вопрос в том, с какими рисками они заработали эти цифры, скептичен финдиректор компании Универсальный финансовый консультант Артем Плотников. Он полагает, что фонд сразу должен был установить для себя норму прибыли 25-30%: По сути, это социальный проект властей, который не может быть высокодоходным. Возникает противоречие интересов. Губернатор Филиппенко и не спорит: Фонд решает проблему нехватки жилья. Мы не поощряем его аппетиты, чтобы они не формировали космические цены на жилье. Но одно дело наказ губернатора, а другое реалии рынка. Директор АН СибИнтерСтрой Валентина Клишина вспоминает, что год назад ЮИСП действительно вышла на рынок с ценами на 20-30% ниже средних. Рынок этого не почувствовал: маленькие объемы. Но сейчас цены подтянулись к рыночным: ЮИСП демпинговать не будет, считает Клишина, иначе квартиры раскупят риелторы, а покупателям они все равно достанутся по среднерыночным ценам.

Филатов и другим пенсионным фондам готов предложить вкладываться в проекты ЮИСП, причем не видит в этом уступки конкурентам: Мы же покупаем акции ЛУКОЙЛа, хотя там есть НПФ ЛУКОЙЛ-Гарант. Но, может, кто-то сумеет воспользоваться опытом Ханты-Мансийского НПФ и самостоятельно? На первый взгляд инвесторами в строительство недвижимости могли бы стать страховые компании: в октябре прошлого года их совокупные резервы превышали 404 млрд руб. Большая часть резервов это короткие деньги, полученные от страхования автомобилей, квартир, а также страхования от несчастных случаев, не соглашается глава центра стратегических исследований Росгосстраха Алексей Зубец. Вкладывать их в недвижимость нет смысла, это долголиквидный инструмент. Другое дело страхование жизни, где договоры заключаются порой на 30 лет. На такие длинные деньги вполне разумно покупать офисы и возводить новостройки. Закавыка в том, что от жизни компании пока получили смешные деньги 30 млрд руб. на всех страховщиков, по данным на октябрь прошлого года. По закону в недвижимость из них можно вложить не больше 10%, то есть 3 млрд руб. Как раз хватит на один микрорайон в Югре.

Бизнес для богатых
НПФ в отличие от ДИПС зарабатывает не для администрации, а для себя. На девелоперское будущее фонда Филатов смотрит с оптимизмом. Несмотря на прогнозы местных риелторов о росте цен в Югре максимум на 10% в год, он не сомневается, что 20-25% годовых НПФ всегда заработает за счет входа в проект на ранней стадии и покупки жилья по себестоимости. Будущие пенсионеры НПФ не только строят для земляков жилье, но и через созданный НПФ рентный фонд владеют торгово-офисными центрами в Сургуте, Тюмени, Ханты-Мансийске, Нефтеюганске. В прошлом году его доход составил 17% в рублях. Филатов согласен, что для рентного фонда это даже многовато: Но мы просто удачно купили, они арендаторами заполнены на 100%.

Ханты-Мансийский НПФ играет по-крупному: в недвижимость вложено больше 30%. Не слишком ли он рискует? Югра обеспечивает 60% добычи российской нефти, отсюда и возможность отложить землякам на старость. 20,5 млрд руб., перечисленных НПФ местными властями в 2006 г., это только 17% доходов бюджета Югры. И больше, чем весь бюджетный доход, скажем, Тверской области, которая по количеству населения отстает от Югры всего лишь на 8%. Когда денег много, рискнуть частью их не так уж и страшно.
Небоскреб будет построен в рамках проекта по реконструкции кинотеатра Аврора. В ходе реконструкции на территории в 6 га (в квадрате улиц Красная Офицерская шоссе Нефтяников им. Гаврилова) появится многофункциональный комплекс, включающий собственно кинотеатр Аврора, а также торговые центры, рестораны, музеи, апартаменты. Проектом займется ГК Конти, которая победила в инвестиционно-архитектурном конкурсе, проводимом администрацией Краснодара. Замдиректора департамента по связям с общественностью администрации Краснодара Сергей Кожанов отметил, что в конкурсе также принимала участие краснодарская компания Девелопмент-Юг, но проект Конти больше отвечал требованиям конкурсной документации. В Девелопмент-Юг от комментариев отказались.

А вот другие пенсионные фонды придут в девелоперский бизнес, уверен Плотников из Универсального финансового консультанта: фондовый рынок временами может сильно трясти, и им надо искать другие варианты инвестирования. Вложения в недвижимость могут стать хорошей альтернативой, согласен гендиректор УК Пенсионный резерв Вячеслав Корпушенков. Но смелости создать своего девелопера хватит единицам. Большинство НПФ не настолько богаты, поэтому политика у них более консервативная. Ведь недвижимость рискованнее других вложений, предупреждает коммерческий директор девелоперской компании Galaxy Group Артем Цогоев. И приводит в пример НПФ Северстали и администрации Вологодской области СтальФонд. Этот НПФ вкладывает пенсионные резервы в недвижимость, используя сторонних девелоперов. Но СтальФонд, как и Ханты-Мансийский НПФ, входит в десятку крупнейших по объемам резервов и может позволить себе риск. Кстати, совсем небольшой: в конце прошлого года в недвижимости у него было 46 млн руб. 0,7% всех резервов.

ГК Конти
Занимается строительством и реконструкцией объектов в Москве, Подмосковье, регионах России и ближнем зарубежье.
Создана в 1992 г.
Наиболее известные проекты высотные здания Эдельвейс и Континенталь, усадьба Покровское-Глебово, элитарный жилой комплекс Покровский Берег, коттеджный поселок Горки-8, поселок лэйнхаусов Ильинка.
Финансовые показатели не раскрываются.

Перспективы Конти
75 метров высота самого высокого здания в Краснодаре
194,5 метра высота здания, которое построит ГК Конти в Краснодаре
340 млн долларов общая стоимость проектов, которые реализует ГК Конти в Краснодаре

По словам начальника отдела подготовки документации по планировке территории, выдачи разрешений на строительство и ввода объектов в эксплуатацию департамента архитектуры и градостроительства Краснодара Светланы Добродомовой, сегодня в городе самые высокие здания строит Девелопмент-Юг жилые 24-этажные дома высотой 75 м. В сентябре прошлого года на инвестиционном форуме в Сочи компании Южно-региональный строительный комплекс (Краснодар) и Авис (Москва) подписали соглашение о намерениях возвести в Краснодаре 42-этажное здание ориентировочной высотой 156 м, которое должно стать самым высоким в крае; инвестиции в проект составят около 71,4 млн евро.

Высота доминирующего здания составит 194,5 м. По словам президента Конти Тимура Тимербулатова, архитектурная концепция нового комплекса была навеяна книгой Виктора Лихоносова Мой маленький Париж, в результате проект похож на Эйфелеву башню (имя архитектора в компании не называют). Несущие конструкции здания будут выполнены из железобетона, также в качестве основного материала будет использоваться стекло. Начало реконструкции запланировано на 2009 г., все работы займут около трех лет, объем инвестиций оценивается в $160 млн. Сейчас ведется проектирование, позже будет объявлен тендер на выбор генподрядчика, отметили в Конти.

Реконструкция Авроры не первый проект Конти в Краснодаре. В марте 2008 г. на международной выставке недвижимости MIPIM компания подписала с администрациями Краснодарского края и города Краснодара трехстороннее соглашение о намерениях по строительству многофункционального жилого комплекса в Краснодаре на территории бывшего троллейбусного депо площадью 2,9 га. Стоимость проекта оценивается чиновниками и компанией в 3,2 млрд руб., начало реализации запланировано на 2009 г.

Грунты в городе очень слабые, Краснодар расположен на бывшем дне реки Кубань, а это насыпные пески, в состав которых входят органические примеси, говорит завкафедрой архитектуры гражданских и промышленных зданий и сооружений Кубанского государственного технического университета Владимир Иванченко. Однако в районе кинотеатра Аврора грунты состоят из глины, поэтому здесь особых технологий не потребуется, сегодня при строительстве высотных зданий в городе применяются две основные технологии закладки фундамента на сваях или в виде плиты толщиной 1000-1200 мм, добавляет он.



Главная --> Публикации