Главная --> Публикации --> Между городом и деревней До третьей звезды Безнадзорная аренда В посаде жить хорошо Новый перспективный регион: несмотря на риски, активность рынка не ослабевает

О том, что в начале этого года бизнес-центр Серебряный город был продан, Ъ рассказал президент Делин девелопмент Михаил Головин. Назвать покупателя он отказался. О продаже объекта знает управляющий директор Jones Lang LaSalle (сдавал в аренду офисы в бизнес-центре) Владимир Пинаев. По данным предпринимателя, знакомого с Игорем Линшицем, покупателем офисного центра выступил британский фонд RP Capital Group. Представитель фонда Джизели Мондини отказалась от комментариев. О сделке с RP Capital Group знает инвестбанкир, интересовавшийся покупкой центра. Партнер S. A. Ricci/King Sturge Владимир Авдеев оценивает сумму продажи БЦ в $350 млн.

Как стало известно Ъ, находящийся в розыске основатель банка Нефтяной Игорь Линшиц продал свой последний девелоперский проект в России: владельцем бизнес-центра Серебряный город (60 тыс. кв. м) на Серебрянической набережной стал британский фонд RP Capital Group, на треть принадлежащий международному инвестбанку Merrill Lynch. Сумма сделки оценивается в $350 млн; эти деньги подконтрольная бизнесмену Делин девелопмент вложит в украинскую недвижимость.

Делин девелопмент создана в 2001 году. Основной акционер основатель концерна Нефтяной Игорь Линшиц. Объем инвестиций компании в девелоперские проекты в Восточной Европе, в частности на Украине, по собственным оценкам, превысит $1 млрд.

Покупкой Серебряного города, где площади арендуют крупные сырьевые компании СУЭК и EniNeftegas, интересовались многие компании. Такую возможность рассматривала, например, Система-Галс, но как публичная компания побоялась покупать актив у находящегося в розыске собственника, утверждает один из собеседников Ъ. Вчера пресс-секретарь Системы-Галс Анна Завьялова отказалась обсуждать несостоявшиеся сделки.

Бизнес-центр Серебряный город (общая площадь около 60 тыс. кв. м) на Серебрянической набережной последний крупный девелоперский проект Игоря Линшица в Москве. Два других бизнес-центра Садко (21,2 тыс. кв. м) на Земляном валу и Бронная Плаза (6,8 тыс. кв. м) на Садово-Кудринской улице проданы Делин в конце прошлого года пулу частных инвесторов, говорит источник, близкий к компании. По его словам, покупатели на все объекты нашлись после того, как девелоперу удалось доказать, что объекты не обременены судебными тяжбами.

RP Capital Group создан в 2004 году в Великобритании Рафаэлем Бербером и Питером Келлнером. 30% долей фонда принадлежит инвестбанку Merrill Lynch. Фонд также управляет средствами крупнейшего в Чехии пенсионного фонда Ceska Pojistovna (объединяет 950 тыс. членов). Финансовые показатели не раскрываются.

Когда у Игоря Линшица возникли проблемы с российским правосудием, бизнесмен перевел бизнес на Украину. Здесь его Делин девелопмент планирует построить логистические парки под Одессой и Киевом общей площадью 350 тыс. кв. м (см. Ъ от 25 октября 2007 года).
Новая волна роста цен показалась многим очередным затяжным периодом подорожания жилой недвижимости. Однако стоит обратить внимание участников рынка на некоторые особенности этой волны.

Генподрядчиком строительства всех зданий Делина в Москве выступало ОАО Мосинжстрой. В 2006 году Басманный суд Москвы по ходатайству Генпрокуратуры наложил арест на 85,89% обыкновенных акций Мосинжстроя (см. Ъ от 22 марта 2006 года). По версии ведомства, эти акции принадлежат президенту Нефтяного Игорю Линшицу, который находится в розыске по обвинению в незаконных банковских операциях, а также в легализации средств, добытых преступным путем. В феврале инвесткомпания А1, входящее в Альфа-групп, сообщила, что ждет одобрения ФАС на выкуп контрольного пакета кипрского офшора MIS Holding Ltd, владеющего 85% ОАО Мосинжстрой (см. Ъ от 29 февраля). На днях антимонопольное ведомство одобрило сделку.

И хотя стагнация прошлого года уже позади, сейчас все же необходимо обратить внимание на некоторые ее особенности, так как они имеют непосредственное отношение к тому, что происходит на рынке сейчас. Дело в том, что в период ценовой коррекции первой половины 2007 года впервые за много лет роста цен на недвижимость имел место отрицательный тренд. И если некоторые особенности текущей динамики рынка сохранятся, то прецедент 2007 года может быть повторен в текущем году и даже несколько более масштабно.

Стагнация 2007 года, наступившая после масштабного подорожания жилья в 2005-2006 годах, в отличие от стагнации 2004 года имела очевидный откат по ценам назад. Формально глубина отката составила около 5%, с учетом скрытой коррекции до 10%-15%. Но уже с конца лета 2007-го на рынке началось оживление, которое переросло в новую резкую волну подорожания квартир в 2008-м, за счет которого откат по ценам назад был съеден.
Относительная динамика четырех волн роста цен на недвижимость в Москве

К тому же, в отличие от динамики цен 2006 года, прирост реальной рублевой стоимости недвижимости в Москве за осень 2007-го - начала 2008 года оказывается заметно меньше прироста долларовых цен. Именно ослабление доллара за последние 8 месяцев более чем на 2 рубля, или примерно на 7%-8%, приводит к повышенным темпам формального роста долларовых цен на недвижимость.

Темпы роста цен на квартиры, установившиеся вскоре после окончания стагнации, в 2008 году оказались довольно высокими (в среднем 5% в месяц и даже выше), однако они все же уступают темпам роста 2006 года.

Наличие заметной коррекции цен на квартиры во время стагнации 2007 года показало, что потенциал для дальнейшего роста во многом исчерпан. Чем выше поднимается ценовая планка московского квадратного метра, тем глубже будет величина коррекции цен, следующей за очередным витком подорожания жилья. Величина ценовой коррекции после нынешнего подорожания жилья, по мнению аналитического центра ирн.ru, может составить 15%-20%.

Кроме того, за время стагнации и на вторичном, и на первичном рынках разрыв цен между дорогим и дешевым жильем к началу новой волны роста цен (осени 2007 года) не успел вернуться на уровень начала 2005 года (аналогичный период старта волны подорожания 2005-2006 годов). Другими словами, согласно данному критерию, рынок пошел вверх, не успев накопить для этого достаточный потенциал.

Эти и другие причины ограничивают возможность повторения роста цен на квартиры в Москве на уровне прошлых лет. По оценкам ирн.ru, потенциал для роста московского рынка недвижимости в нынешних условиях находится на уровне 15%-20% в год, что во многом обусловлено процессами инфляции.

Новая волна резкого роста цен на жилье в Москве началась во многом за счет наложения ряда психологических причин, каждая из которых имеет краткодействующий характер. Рынок пошел вверх, не имея такого потенциала для роста, какой был перед прежними волнами подорожания жилья. Кроме того, как уже говорилось, последнее время постоянное ослабление доллара создает иллюзию более высоких темпов роста цен на недвижимость, нежели есть в действительности. В итоге, чем выше становится уровень цен на квартиры в Москве, тем сильнее причины, ограничивающие его дальнейший рост. Инвесторы уходят в другие сегменты, такие, как загородный рынок, региональная и зарубежная недвижимость. А некоторые потенциальные покупатели вообще отказываются от идеи покупки жилья в пользу аренды, так как цены на нее растут совершенно другими темпами. Кроме того, за счет высоких темпов роста большинство потенциальных покупателей не могут купить себе жилье даже с помощью ипотеки, так как просто не успевают накопить на первоначальный взнос. Это означает, что действие так называемой ипотечной пружины, которая обычно взвинчивает цены, ослабло.

Жилищный вопрос по-прежнему продолжает портить москвичей. Фактически большинство средне зарабатывающих горожан не в состоянии приобрести себе жилье никаким образом. Даже огромные по провинциальным меркам московские зарплаты не спасают при ценах в 4 тыс долл за квадратный метр в самой дешевой квартире на окраине. Несостоятельность москвичей в этом вопросе, наконец, признали и городские власти. На заседании правительства Москвы глава Департамента жилищной политики и жилищного фонда Петр Сапрыкин озвучил следующие цифры - 85 проц московских семей не могут приобрести жилье даже при помощи ипотеки.

Нынешняя волна подорожания квартир исчерпает годовой потенциал для роста уже к майским праздникам, после которых может начаться период новой стабилизации-стагнации московского рынка недвижимости, который продлится до конца года.

Как добавил глава департамента Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Андрей Старовойтов, сейчас в Москве 164 тыс семей стоят в очереди на получение жилья. Реальное ежегодное обеспечение жильем очередников составляет не более 5 проц в год. И приобрести даже самое доступное жилье им никак не по карману. Ни социальная ипотека, ни ссуды и другие программы по приобретению квартиры в собственность здесь не помогут. Чтобы самостоятельно купить квартиру, средняя российская семья должна копить деньги 10 лет. При этом они не должны ни пить, ни есть, - подчеркнул А.Старовойтов. После бума приватизации, захлестнувшего Россию в 90-е, у нас собственников больше, чем в благополучной Европе, но это не значит, что жилищные проблемы людей решены. Ведь та же однушка на окраине вполне может находиться в собственности 5-6 человек, и ее продажа с последующим разделом денег ничего не решает. Даже на первоначальный взнос каждому не хватит, да и большинству обитателей подобного жилья ни один банк ипотеку не даст из-за низкого уровня доходов.

Остается либо жить в стесненных условиях /несколько поколений в одно-двухкомнатной квартире/, либо снимать. По словам П.Сапрыкина, около 50 проц столичных семей могут и готовы снимать квартиры, однако при сегодняшних расценках на городском рынке аренды это выходит слишком накладно. Так, месячная цена найма в Москве 1-комнатной квартиры составляет 18-30 тыс рублей, 2-комнатной - 24-55 тыс рублей, 3-комнатной - 28-80 тыс рублей. При таком уровне цен для москвичей не только с низким, но и средним уровнем дохода наем жилья является малодоступным, - признал чиновник. Москвичи, сдающие квартиру, получают за это немалые деньги, коими не спешат делиться с городским бюджетом. По словам того же П.Сапрыкина, 5 тыс граждан в столице официально заключили договоры сдачи в аренду своих квартир, что в несколько раз меньше реально сдаваемого в столице жилья. Он отметил, что в Москве около 15 тыс граждан имеют в собственности две и более квартиры, но сколько из них сдается, никто не знает.

Собственно, в понятии доходный дом ничего принципиально нового нет. Еще в начале ХХ века в Москве с населением в 1,3 млн жителей существовало более 600 доходных домов. Внедрить их снова пытались в начале 2000-х годов, но из-за цены аренды в 2-3 тыс долларов за квартиру инициатива сдулась. Между тем, в США и Европе такой формой аренды пользуются около половины населения, и каждый вполне может поискать себе жилье по доходам. Теперь аналогичная сеть должна возникнуть и у нас. Согласно принятой программе, первый ее этап начнется уже в 2008-2009 гг. В текущем и нынешнем году будут построены 23 доходных дома общей площадью 260 тыс кв м. А уже к 2012 г их число будет доведено до 20 Это примерно 2,3 млн кв м жилых помещений. Принадлежать на правах собственности они будут городу. П.Сапрыкин сказал, что сейчас строится два доходных дома: один в Щербинке для сдачи студентам, а второй, на юге Москвы, для очередников. Финансировать их планируется из городского бюджета, при этом не рассчитывая на особенную отдачу от такого строительства. Фактически они будут не доходными, а бездоходными. Даже на возврат затраченных городом средств без учета капремонта уйдет от 25 до 30 лет. Их цель не зарабатывать деньги, а помочь малоимущим решить жилищный вопрос, - подчеркнул мэр Москвы Юрий Лужков.

Вывод необходимо развивать аренду, которая на Западе давно стала наиболее популярной формой улучшения жилищных условий. Многие так и живут в арендованной квартире всю жизнь. Однако в российских реалиях слишком много но, чтобы всерьез рассчитывать на такой вариант. И главное цена аренды. Если брать в расчет названные выше цифры, то многие ли из нынешних работающих квартиросъемщиков в состоянии будут позволить себе такие деньги, выйдя на пенсию? Чтобы создать альтернативу социальному и коммерческому жилью, а также частникам-теневикам, городские власти намерены создать в городе сеть доходных домов с доступными ценами. Соответствующая программа была принята на заседании правительства Москвы.

На втором этапе предполагалось привлекать к строительству доходных домов и частных лиц, правда, Ю.Лужков раскритиковал эту идею. По его мнению, доходные дома должны строиться только за бюджетные деньги, а уж инвестор пусть сам задумывается, как ему строить свое жилье и кому продавать. Согласно концепции, до 2012 г за счет города должны быть построены лишь 75 домов, остальные авторы проекта предполагали возложить на плечи частных инвесторов. Последним за участие в социальном проекте предлагалось давать какие-либо преференции или снижать налоговое бремя, но, судя по противодействию Ю.Лужкова, эту идею пока решено похоронить. Однако, по оценке экспертов, потребность города в доходных домах сегодня минимум в 10 раз превышает даже заявленные выше 20 По вопросу участия бизнеса на заседании достичь согласия пока не удалось. Но решать этот вопрос надо, иначе программа вряд ли пойдет.

Разумеется, дома эти будут эконом-класса и без особых удобств. Возможно, в доходные-бездоходные превратятся освобождаемые социальными нанимателями строения, например, общежития. Об удобствах и тут речи не идет. Впрочем, даже квартиры, в которых живет большинство обычных москвичей, суперудобными не назовешь. Жалуются на убогость планировки и микроскопические кухни жители хрущевок и брежневских девятиэтажек. Архитекторы, разрабатывавшие это жилье в середине прошлого века, видимо, исходили из стандарта привычных коммуналок, поэтому в малогабаритной квартире, предназначенной для проживания одной семьи, зачем-то строился длинный и узкий коридор. Поставить туда какую-то мебель сложно, а лишний метраж, из-за которого прежде не ставили на улучшение, налицо. Большинство богатых московских собственников имеет в активе именно такое жилье, не отвечающее современным представлениям об удобстве и вовсе не стоящее таких денег.

Многие эксперты уже отозвались об этой идее в том духе, что она продолжает практику установления нерыночных отношений на рынке недвижимости. Из той же серии всевозможные предложения продавать дешевое жилье только москвичам или социальные кредиты под квартиры вдвое дешевле рыночной цены для отдельных категорий населения. Понятно, что на распределении таких квартир или кредитов будут греть руки чиновники. Если при этом доходы основной массы населения не увеличатся, то ни о каком переходе к западному принципу жилье по доходам речи быть не может. Не затронет нововведение и нелегальных арендодателей: они всегда будут иметь обширную клиентуру из мигрантов, да и далеко не каждый москвич получит привилегию жить в доходном доме. Даже П.Сапрыкин признал, что в любом случае в 2012 году удастся обеспечить жильем лишь 10 проц от общего числа нуждающихся. Что делать остальным остается неясным.
Частный дом в Москве и в ближайшем - вдоль кольцевой - Подмосковье вряд ли станет реальной альтернативной городскому многоэтажному жилью: качество быта в "частном секторе" оставляет желать лучшего, а цены поражают своей нескромностью. Вместе с тем количество "альтернативных" предложений из года в год возрастает.

Самое главное цена вопроса. По словам первого заместителя главы Департамента жилищной политики и жилищного фонда столицы Николая Федосеева, цена аренды жилья в доходных домах будет в разы меньше рыночной. Так, семья из трех человек, снимая двухкомнатную квартиру, будет платить 2,5 тыс рублей за услуги ЖКХ и 1 тыс рублей за наем жилья, сказал он. К семьям с детьми и молодым семьям будет применяться система пониженных коэффициентов чем больше детей, тем меньше ежемесячная оплата. При этом для того, чтобы заключить договор аренды, нужно быть москвичом с цензом оседлости не менее 10 лет, и получить официальное заключение о необходимости улучшения жилищных условий. Предполагается, что договор по найму жилья в доходном доме будет заключаться на пять лет с возможностью продления. В этом будет его принципиальное отличие от договора социального найма, как известно, заключающегося бессрочно. И, разумеется, квартиру в доходном доме нельзя будет приватизировать.

Причем на нелюбимом всеми востоке, в поселке с массой проблем, начиная от непоняток с коммуникациями до сомнений по поводу прав собственника. Но обо всем по порядку. Имеет смысл говорить о делении всего спектра предложения малоэтажного жилья на околостоличном рынке на дорогое и дешевое (более глубокого структурирования здесь пока не произошло). Это - новостройки в более-менее организованных современных коттеджных поселках и поселках таунхаусов (иногда смешанных) стоимостью $150-400 тыс. и все, что дороже. Как всегда, имеет значение направление, где объекты расположены, а также количество жильцов: чем меньше - тем дороже.

О смычке города с деревней
Что вы можете себе позволить за $200 тыс. в Москве многоэтажной? Ну это, конечно, не элитная новостройка Остоженки, но квартирка эконом-класса внутри Садового кольца (правда, не в самом центре) обеспечена наверняка. А за ту же сумму в ближайшем, скажем до пяти километров от МКАД, Подмосковье? Правильно - часть блока в таунхаусе "на четыре соседа".

Еще пять-восемь лет назад о покупке загородного жилья мало кто думал даже из самых состоятельных наших соотечественников. Среди тогдашних покупателей были в основном поклонники западного образа жизни. Дело в том, что на Западе сформировались три непосредственно перетекающих друг в друга сектора: город-пригород - деревня. На Руси издавна была столица и поместье, присутствовало четкое деление на город и деревню. Понятие пригорода (предместья) у нас нет, и предпосылок для его появления не видно.По мнению экспертов, таким предместьем могло бы стать Рублевское направление, если бы срубили перелески, отделяющие Москву от правительственной трассы (по западным меркам пригород должен иметь прямую связь с городом), но хочется думать, что эту зеленую зону никогда не застроят. Вопреки малоутешительному раскладу, есть у нашего человека тяга к сельско-идиллической модели существования. Доказательством того, что этот рынок развивается, служит факт, что заброшенные с середины 1990-х годов поселки Екатериновка, Рождествено (соответственно, на выезде из Москвы на Рублевку и за Митино, 4 км по Пятницкому шоссе от МКАД), качество построек и архитектурно-планировочные решения в которых оставляют желать лучшего, ныне опять в предложении (все 40 домов Екатериновки, говорят, полностью распроданы).

Самые дорогие поселки - в самой Москве, на западном (Рублевское, Новорижское, Сколковское, Минское, Можайское шоссе) и юго-западном (Калужское шоссе) направлениях, а также на севере, обязательно вблизи водоемов-водохранилищ. Цена таких объектов колеблется от $300 тыс. до 1,5 млн. Самые дешевые - на том же севере - северо-востоке рядом с кольцевой (Дмитровское и Осташковское, Альтуфьевское шоссе) и на неэкологичном востоке вроде Егорьевского и Горьковского шоссе.

Аренда актуальна для наиболее заманчивых объектов в самой Москве или в заповедной ансамблевой зоне вроде Кускова, продажа - для демократичных по сути (но не по цене) предложений на севере и востоке области.

Словом, нашлись инвесторы, готовые их дотягивать, - значит, это кому-нибудь нужно. Спрос достаточно активный, однако сами риэлтеры рассказывают, что серьезные люди, готовые выложить за пригородную частную недвижимость $200-300 тыс., убедившись в отсутствии адекватных по качеству предложений, удаляются для накопления недостающих $200 тысяч. Тем же, кто покупку откладывать не собирается, сообщаем, что рынок жилья пригородного типа представлен и арендой, и продажей.

Так что мечты на тему "хочу стать хозяином на своей московской земле" пока обречены оставаться мечтами. Остается арендовать или покупать без земли. Желающих купить частный дом без земли, на которой он возведен, немного, удачных предложений на этом секторе недвижимости загородного типа в Москве буквально раз, два и обчелся, отсюда и весьма солидный уровень арендных ставок - от $7 до $20 тыс. в месяц. Где расположены предлагаемые объекты (подробно см. карту)? В основном заповедная прибрежная территория на "полуостровах" Серебряный бор (Москва-река), "Чайка", "Покровские холмы" (Химкинское водохранилище).

Приплыли
Почему так распространена в Москве аренда дорогих частных домов? Все очень просто. Те частные дома, что находятся на столичной земле, частными, по сути, не являются - земля, на которой они возведены, может быть только взята в аренду (максимум на 49 лет). Разумеется, закон о земле существует, но к нему нет разъяснений, а потому в частную собственность по-прежнему столичные наделы не оформляются.

Аренда старого дома обходится в $15 тыс. в месяц, новостройки без мебели (но со встроенной кухонной техникой и камином) предлагаются по $8-9 тыс. в месяц. Коттеджный поселок "Чайка" расположен близ лесопарка Покровское-Стрешнево, рядом - пляж Химкинского водохранилища. Два десятка домов из бруса предлагаются только в аренду. Эксклюзивность этого поселения в том, что в стоимость аренды входят услуги горничных, а также предусмотрено все необходимое для обособленного существования: ресторан, теннисные корты, не говоря уже о детских и спортивных площадках. Аренда - $15 тыс. ежемесячно. Расположенные по соседству и ближе к центру "Покровские холмы" (Покровский Хилз) - не что иное, как поселок таунхаусов, основной контингент - иностранцы.

В Серебряном бору в местах старой дачной застройки земля под домами зачастую вообще никак не оформлена, даже в аренду. Новое жилье строится в двух-трех местах, но о едином управляющем, а тем более какой-либо концепции речи быть не может. Сами дома монолитные, явно не элитный материал. Никакой инфраструктуры нет. Что здесь хорошо - место, некая обособленность положения (понятно, что живут только богатые).

"Остров" состоит в основном из малоэтажных 14-и 25-квартирных домов. Пара коттеджей, находящихся в отдалении от "квартирной" части "Острова", благополучно распродана, а вот апартаменты площадью от 90 до 270 кв. м все еще в предложении. Застройщики очень высоко ценят свое детище - расценки даже на самые невидовые квартиры на первых этажах-от $3,3 тыс. за кв. м. Правда, говорят, что будущие владельцы смогут "прорубить" отдельный вход с улицы, обустроив таким образом подобие коттеджа. По соседству с "Островом" - гольф-клуб. В составе инфраструктуры обещаны лодочные станции и аквапарк.

Знаменито это поселение англо-американской частной школой, есть там бассейн, теннисный корт, минимаркет. Аренда квартиры в таунхаусе сроком от года - $7 тыс. в месяц. Несколько обособленно от "полуостровной" части Первопрестольной, между Гребным каналом и Москвой-рекой в Крылатском, существует "Остров" (года полтора назад значился в рекламных буклетах как "Мир фантазий"). Это действительно фантазия застройщика - поселок старательно перепланирован, кажется, из дома отдыха.

Так или иначе, но позиционирование "Палат" как частных домов в престижнейшем центре Москвы пока себя не оправдало. Суперсостоятельному россиянину подавай высоченный забор вкруг его собственного жилища (что концепцией сблокированных домов напрочь исключается). А ничего не имеющие против такой архитектуры иностранцы не мыслят житья без чистоты экологии (которой здесь по определению быть не может) и продуманной инфраструктуры (хотя в условиях инфраструктуры центра это явно лишнее). В общем, из оригинальности проекта вышла нелепость и огромные, по слухам, трудности с реализацией (1 кв. м около $3 тысяч, а вся квартирка тянет на $1 млн.].

Тут, правда, стоит заметить, что если бы открылись все обещанные застройщиками столичных жилых комплексов аквапарки, Москва стала бы новой Венецией. Но сегодня в Первопрестольной известен только один аквапарк - "Трансвааль" в Ясенево, не имеющий к жилью никакого отношения. Что касается единственного и уникального, если верить рекламному слогану, предложения таунхаусов на самой Остоженке - "Палат Муравьевых", то эксперты затрудняются определить, таунхаусы это или какое-то ноу-хау в архитектуре.

На продажу выставлена недвижимость уровня бизнес-класса - $2-3,2 тыс. за 1 кв. м. Притом, что центральным расположение этих объектов назвать нельзя никак. И если "Усадьба" существует в реальности (сейчас там распродаются флигели второй очереди, первая, основная часть уже обживается), то "Мещерский" дворец находится пока только в стадии строительства, окончание которого планируется на осень будущего года, а значит, рассуждать о его достоинствах преждевременно.

Жизнь "особняком" вроде бы обеспечена тем, кто купит апартаменты в "Усадьбе Покровское-Глебово" (недалеко от Химкинского водохранилища и лесопарка "Покровское-Стрешнево") или в солнцевском дворцово-парковом ансамбле "Мещерский" (пересечение Боровского и Сколковского шоссе). Весь фокус в том, что здесь можно приобрести недвижимость, а землю опять-таки нет. Какие же помещики-дворяне без земли?

На этом фоне более приемлемым вариантом выглядят сблокированные парами коттеджи - нечто среднее между таунхаусом и частным домом. Отличие их от таунхаусов в том, что общие стены у них не межквартирные, а подсобных помещений, пристроенных гаражей например. О том, что россиянам подобное планировочное решение ближе, свидетельствует тот факт, что дома сблокированного типа в поселке Архангельское-Тюриково (3 км от МКАД по Дмитровскому шоссе) "ушли" в первую очередь.

Дешево и сердито
О том, хорошо или плохо для русского человека существование в таунхаусе, рассуждают много и с удовольствием: состоятельным людям вроде бы неприятна публичность такого житья (соседи под боком, причем с ними точно надо знакомиться, не то, что в малоквартирном доме, где одна квартира на этаже и ключ от лифта у каждого свой), гражданам со скромным достатком близкое соседство не помеха, но цена не устраивает.

На сегодня продано две трети первой очереди. Дома подведены под крышу. Инфраструктуры пока нет. Стоимость квартиры общей площадью 235 кв. м в таунхаусе не менее $200 тыс. Планируется еще пара очередей, но пока там проблема с документами (правами на владение) и соинвесторами. Из долгостроя на столичных участках земли - поселок Потапово (8 км от МКАД, год закладки 1994) - между Калужским шоссе и Южным Бутово.

Эти постройки по площади более компактные - около 170 кв. м, а в отдельно стоящих рядом коттеджах от 280 кв. м, поэтому в итоге более дешевые (при стоимости около $950 за 1 кв. м дом-блок обходился где-то в $1 ВО тыс., а коттедж в $270 тысяч.) По соседству с этим поселком (примыкает к парку "Архангельское-Тюриково"), но ближе к Москве (1,5 км от МКАД по Дмитровскому шоссе) существует первая очередь долгостроя (наверное, ровесника Рождествено) застройки таунхаусов и малоэтажных домов под названием "Северная слобода" - это по документам территория Москвы, которая согласно первоначальному плану должна была застраиваться как отдельный городской микрорайон со своей муниципальной инфраструктурой.

Продается "Вишневый сад"
Отдельно стоит сказать о довольно экономных на сегодня предложениях от столичного правительства: любимом детище ДИПСа - районе экспериментальной застройки Куркино (1 км по Куркинскому шоссе) и находящемся внутри МКАДа новом коттеджно-таунхаусовом поселке в Северном Тушине.

Две очереди построили, еще планируется застройка в поле - пока участки продаются по $4 тыс. за сотку (от 8 соток) с подрядом на строительство $300 за 1 кв. м. Ну, супердешево! Правда, непонятно, что будет с коммуникациями - это основная проблема области, на территории которой объект расположен.

Своя инфраструктура в частном секторе не предусмотрена, да и к чему лишние платежи, если общерайонная под боком? Специально предусмотрены только места для парковки. Отдельных микрорайонов малоэтажного жилья в Куркино нет, это только части районов. Уединенным существование владельцев квартир в таунхаусах Куркина, конечно, не назовешь, однако для столичного микрорайона - это полноправный вариант альтернативного городского жилья.

Примерно четверть от планируемой застройки нового массового московского микрорайона Куркино составят таунхаусы и отдельно стоящие коттеджи. Частные дома такого типа уже есть в 9,6 и 2-м микрорайонах, идет строительство в 8-м и 16-м. Стоимость - от $1010 за 1 кв. м. Минимальная площадь квартиры в таунхаусе - 129 кв. м. Территория вокруг них огорожена только частично, но везде устанавливают шлагбаумы, чтобы чужие не ездили.

Департамент в рамках проекта предполагает восстановить парковый ландшафт близлежащей усадьбы Братцево, реконструировать саму усадьбу и действующую церковь Покрова Пресвятой Богородицы, вид на которую и будет открываться из окон квартир и домов нового поселка. Стоимость 1 кв. м таунхауса - от $1 тыс., коттеджа - от $1,5 тыс. Стоит отметить, что поселок строится рядом с Алешкинским лесопарком, а коттеджи возводятся из кирпича. Минимальная площадь квартир в таунхаусах всего 75 кв. метров. Одновременно со строительством поселка будет развиваться инфраструктура - детский сад, лицей, торгово-спортивный комплекс с рестораном.

Говорят, что остроумная Фаина Георгиевна Раневская, узнав, что Галина Волчек поставила в "Современнике" "Вишневый сад", воскликнула: "Это невозможно! Она продаст его в первом же действии!" За столь неблагодарное дело также принялось столичное правительство в лице ДИПСа. Еще один проект этого "властного" застройщика - поселок коттеджей и таунхаусов в Братцево - называется по-чеховски "Вишневый сад".

Риэлтеры о московском жилье, альтернативном многоэтажному

Рядом реконструируется усадьба Братцево. Правда, на ее территории планируется возвести гостиницу на 300 мест. Вряд ли такое экскурсионно-туристическое будущее способно вдохновить потенциальных покупателей, стремящихся укрыться от суеты мегаполиса. Правда, и само существование в "Саду" несуетным быть не обещает - по весьма предварительным подсчетам, "Вишневый сад" предоставит кров не менее чем 500 семьям.

Практически по любому направлении, даже если удается проскочить до кольцевой, на въезде в город обязательно попадаешь в пробку. Так что вопрос, сколько времени займет дорога до работы, для поклонников сельского образа жизни весьма важен. Имеющееся на рынке предложение всерьез сегодня ситуацию изменить не способно".

Евгений Иванов, управляющий компании "Усадьба":
"Сегодня загородное жилье не может рассматриваться как альтернатива городскому. По крайней мере в секторе элитной недвижимости стоимостью от $400 тыс. 99% покупателей уже владеют как минимум одной квартирой в Москве. Загородный дом им нужен в основном для отдыха. Это объективно, потому что областная инфраструктура еще отстает от столичной. Исключение составляет только Рублевское направление (пансионаты, спортивные центры, магазины, рестораны), остальные еще долго будут проблемными. Кроме того, быстро добраться до города непросто и по правительственной трассе.

Андрей Кроитор, директор департамента загородной недвижимости "Корпорации "Инком-недвижимость":
"Перспективы рынка коттеджного строительства отрадны. Высокая доходность удачных проектов привлекает новых участников рынка. Среди них и те, кто уже имеет отрицательный опыт строительства, но хочет попробовать свои силы в реализации новых проектов. Удачные проекты строительства коттеджных поселков обеспечивают инвесторам рентабельность более высокую, чем на любом другом рынке, даже на бурно развивающемся рынке коммерческой недвижимости.

Светлана Кондачкова, начальник отдела загородной недвижимости МИАН:
"Явной тенденцией на рынке загородной недвижимости является перепрофилирование спроса на более дешевые объекты стоимостью $150-170 тыс. (в состоянии под чистовую отделку). Да, люди не хотят дышать выхлопными газами и готовы поменять жилье в шумном мегаполисе на загородный дом со всеми городскими удобствами недалеко от Москвы. Они идут на то, чтобы продать городскую квартиру и купить коттедж. Однако предложение на рынке загородной недвижимости пока как минимум в два раза выше ожидаемых покупателем цен".

Александр Рыков, директор по маркетингу Penny Lane Realty:
"Пока нельзя сказать, что таунхаус как объект недвижимости является удачным решением на российском рынке, во всяком случае, в существующем сейчас виде. Во-первых, жители России иногда психологически не готовы к приобретению таунхаусов. Во-вторых, очень рискованно предлагать таунхаус по цене выше $1тыс./кв. м. особенно с площадью более 300 кв. м. Покупатель, располагающий суммой в $250-300 тыс., вполне может поискать жилье среди индивидуальных домов. В-третьих, довольно странно строить таунхаусы в расчете на людей, стремящихся к полноценной загородной жизни.

В то же время в Подмосковье много неудачных поселков. В некоторых из них реализация идет очень тяжело. Среди причин - неудачные проекты домов, низкое качество отделки, отсутствие необходимых коммуникаций, неопределенность в правовом статусе объектов недвижимости и т.д. Немало поселков, где цены просто завышены".

Для них они не являются чем-то экзотическим. В Калифорнии, например, некоторые таунхаусы могут стоить заметно дороже "среднего коттеджа" - все зависит от района и его престижности. В России тоже есть довольно удачные поселки, состоящие из таунхаусов. Вот, например поселок "Росинка", что на Пятницком шоссе. Там построены довольно неплохие, но в общем обыкновенные таунхаусы, сдающиеся в аренду. Тем не менее спрос на жилье в поселке очень высокий, ставки аренды составляют от $7 до $11 тыс. Это достигнуто благодаря развитой инфраструктуре. И, кроме того, уровень обслуживания и созданная управляющими атмосфера в поселке выше всяческих похвал".

Таунхаус - это все-таки некий промежуточный вариант между городской квартирой и индивидуальным домом на хорошем большом участке. Поэтому рынок таунхаусов - это жилье площадью до 200-250 кв. м по цене до $1тыс. и к тому же не очень далеко от Москвы. Повышать удельную стоимость таунхаусов возможно путем создания хорошей инфраструктуры и высокого уровня обслуживания в поселке. Иначе относятся к таунхаусам иностранные граждане.



Главная --> Публикации