Главная --> Публикации --> Вместе не тесно Между городом и деревней До третьей звезды Безнадзорная аренда В посаде жить хорошо

В последнее время участники рынка коммерческой недвижимости неохотно раскрывают арендные ставки на торговые площади и склады. Видимо, потому что похвастаться им нечем. Цены в этих сегментах растут незначительно темпами, сопоставимыми с инфляцией. А вот продавцы офисной недвижимости потирают руки. В 2007−м офисы в Москве резко подорожали. Рынок разогрели отечественные и западные компании, многие из которых приобретали большие объемы офисных площадей для собственных нужд, а также с целью размещения свободного капитала.

На московском офисном рынке наметилась тенденция к увеличению количества вакантных площадей. Так рынок отреагировал на резкий рост арендных ставок и объемов строительства.

Невероятно, но арендные ставки на некоторые объекты, расположенные в центре Москвы, в прошлом году выросли вдвое. Если в 2006−м максимальные арендные ставки на офисы класса А внутри Бульварного кольца составляли тысячу долларов за квадратный метр в год, то в минувшем году было заключено несколько сделок по цене две тысячи долларов, констатирует начальник по работе с корпоративными клиентами компании Jones Lang LaSalle Андрей Постников.

Ушли в плюс

Бурное повышение арендных ставок уже заставило многие растущие компании, которые до недавнего времени базировались в центральной части города, перемещаться в менее престижные районы Москвы: к Третьему транспортному кольцу и МКАД. Например, корпорация Уралсиб решила арендовать значительные площади в бизнес-парке Гринвуд, расположенном на внешней стороне МКАД, между Волоколамским и Ленинградским шоссе. Впервые банк переведет основную часть своих сотрудников в бизнес-парк на МКАД, комментирует эту сделку один из экспертов. По его оценкам, квадратный метр нового бизнес-жилища обошелся финансистам (с учетом скидок) примерно в 400 долларов в год: разместиться в центральных районах города по таким расценкам невозможно.

В среднем цены на офисную недвижимость в столице за год выросли на 30 50%. Объем поглощенных площадей увеличился примерно на 25% с 1,5 до 2 млн квадратных метров. При этом коэффициент вакантных офисов классов А и B+ в течение года оставался на уровне 2 2,5%. И лишь в IV квартале, по данным компании Colliers International, количество свободных площадей класса А резко увеличилось до 8%. Высокие темпы роста арендных ставок на офисы, особенно расположенные в центре Москвы, связаны с ограничениями на реализацию офисных проектов. Кроме того, до сих пор Москва остается финансовым, административным и культурным центром страны. По моим оценкам, дефицит офисов в Москве составляет три-четыре миллиона квадратных метров качественных площадей, говорит заместитель директора инвестиционного департамента банка Российский кредит Аркадий Воловник.

Торговля в избытке

Как отмечают риэлтеры, пока не наблюдается резкого ценового разрыва между офисами, расположенными вблизи Третьего транспортного кольца, и комплексами, построенными в районе МКАД, добраться до которых общественным транспортом зачастую непросто. Разброс цен на такую недвижимость составляет от 500 до 800 долларов за квадратный метр в год. Впрочем, пока на долю офисов, расположенных за чертой города, приходится около 5% всех проектов, выставленных на продажу. В ближайшие годы объем предложения такой недвижимости будет расти, а цены корректироваться в зависимости от транспортной доступности зданий и уровня комфорта.

Подобная картина наблюдается на рынке складской недвижимости. Объем предложения складов в минувшем году увеличился примерно на 50%. По данным Colliers International, за год арендные ставки поднялись на 5 7%. В компании Blackwood сообщили, что разброс цен на складские площади класса А составляет 135 150 долларов за квадратный метр в год. Класс В ненамного дешевле: 115 130 долларов в год без учета налогов и прочих расходов. Примерно по таким же ставкам складская недвижимость сдавалась в аренду и в прошлом году.

Децентрализация то есть смещение основных объемов строительства за пределы мегаполиса наблюдается и в сегменте торговой недвижимости. В Подмосковье бум строительства торговых центров. До 2009 года планируется построить около 20 центров в крупных городах Подмосковья общей площадью примерно миллион квадратных метров, говорит руководитель департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова. В 2007−м объем предложения торговых площадей в Москве возрос на 17%, что уже привело к стабилизации ставок аренды в этом сегменте рынка.

Тормозной путь

Рынки торговой недвижимости и складов уже насыщены. На них сохраняется высокий уровень активности, свободных площадей мало, однако нет резкого превышения спроса над предложением, констатирует г-н Воловник из банка Российский кредит.

Впрочем, почти наверняка темпы роста арендных ставок снизятся. В 2007−м было заявлено о начале строительства нескольких крупных торговых проектов, реализация которых существенно увеличит уровень предложения на рынке качественных торговых площадей. В ближайшие годы ожидается снижение темпов роста инвестиций в торговую недвижимость Москвы за счет перераспределения инвестиционных средств в региональные проекты с более высоким уровнем доходности, полагает г-жа Широкова из компании Blackwood. Предположительно рост арендных ставок на торговую и складскую недвижимость в новом году не превысит 7 10%.

Аналитики консалтинговых компаний предполагают, что, несмотря на увеличение объемов строительства всех видов коммерческой недвижимости, в 2008 году рост цен на нее продолжится. Во-первых, постоянно сдвигаются сроки реализации новых проектов (в том числе из-за изменений в системе административного регулирования рынка). Например, в 2007−м введено лишь 50% заявленных ранее торговых площадей. Во-вторых, сохраняется повышенный спрос на недвижимость для бизнеса со стороны растущих российских компаний и крупных западных корпораций.

Возможно, резкое увеличение объема свободных площадей, зафиксированное аналитиками компании Colliers International, первый признак грядущей стабилизации. Охлаждение рынка может ускориться в том случае, если снизится спрос на офисы со стороны западных компаний, пострадавших от кризиса на мировых финансовых рынках.

Пора охладиться и офисному рынку. Управляющий партнер компании Новое качество Михаил Гец прогнозирует, что в 2008 году арендные ставки и цены сделок купли-продажи поднимутся только на 10 15%. Предложение на рынке увеличивается нарастающими темпами, поясняет он. По мнению г-на Постникова из компании Jones Lang LaSalle, окончательная стабильность наступит в офисном сегменте не ранее чем через два года. Он предполагает, что к этому времени установится баланс между спросом и предложением, а объем вакантных площадей возрастет примерно до 8 10% (считается, что такой уровень характерен для сбалансированных рынков).

В двух московских офисах группы компаний МИАН вчера прошли обыски. Руководитель службы по связям с общественностью МИАНа Динара Лизунова сообщила Ъ, что неожиданно для сотрудников в офисах группы на Красной Пресне и на шоссе Энтузиастов появилось около 40 сотрудников главного следственного управления (ГСУ) ГУВД Москвы, парализовавшие работу обоих офисов. Источник Ъ в ГСУ ГУВД Москвы рассказал, что уголовное дело в отношении МИАНа было возбуждено по ч. 2 ст. 199 УК по факту уклонения от уплаты налогов в особо крупном размере. Расследование, проводимое ГСУ, началось еще в 2006 году, но в 2007 году дело было приостановлено. А уже в этом году надзорный орган возобновил производство по делу, в рамках которого и был вчера проведен обыск. Его проводили оперативники управления по налоговым преступлениям ГУВД Москвы и следователи ГСУ. Обвинения в рамках уголовного дела пока никому не предъявлены.


Налоговые претензии к ЗАО МИАН на 1,2 млрд руб. за 2002-2003 годы, признанные законными арбитражным судом, привели к уголовному делу в отношении компании. Вчера в офисах МИАНа следователи ГУВД Москвы провели обыски. В МИАНе утверждают, что налоговые претензии погашены в полном объеме. Налоговики говорят о неполной уплате долга и допускают, что компании могут быть предъявлены аналогичные налоговые претензии за последующие годы.

Кассационная жалоба компании была отклонена 25 января 2008 года. Тогда же, по словам Динары Лизуновой, были определены порядок и размеры выплат налоговых сумм. В середине марта 2008 года оспариваемая налоговая претензия была погашена в полном объеме. В подтверждение выплаты долга МИАН представил Справку N 2 о состоянии расчетов по налогам, сборам, взносам по состоянию на 28 марта 2008 года, подтверждающую отсутствие налоговой задолженности.

Параллельно уголовному делу в арбитражных судах велось разбирательство по налоговым претензиям на 1,2 млрд руб., предъявленных к МИАНу за 2002-2003 годы. Управление Федеральной налоговой службы (ФНС) по Москве, проведя проверку, вынесло решение 21 августа 2006 года. МИАН обжаловал решение в арбитражном суде Москвы, но 20 июля 2007 года суд признал основные требования налоговиков законными. Суд установил, что права на квартиры в строящихся домах МИАН продавал гражданам за векселя связанных с ним фирм (векселедателем фигурировало ООО ТПС Интерстейт бюро), что позволяло занижать выручку и выводить деньги в сторонние структуры. Продавцом прав на квартиры нередко выступал не сам МИАН, а подконтрольное ему ООО Веда Интерком. От уплаты налогов эти ООО уклонялись. Апелляционный суд 19 октября 2007 года отклонил жалобу МИАНа и прямо признал, что МИАН совершал все вышеописанные действия умышленно, создавая необходимые условия для реализации спланированной схемы по уходу от налогообложения.

В МИАНе, считавшем налоговое дело завершенным, назвали обыск событием, не имеющим какого-либо адекватного объяснения. Но юристов возобновление уголовного преследования компании не удивляет. Ситуация, когда после проигрыша компанией уголовного дела в арбитражном суде начинается уголовное преследование за неуплату налогов, вполне логичная и предсказуемая, говорит руководитель правового бюро Олевинский, Буюкян и партнеры Эдуард Олевинский. В прошлом году, например, уголовное дело по ст. 199 УК было возбуждено в отношении ЗАО ПрайсвотерхаусКуперс Аудит, законность 300 млн руб. налоговых претензий к которому успели подтвердить три инстанции арбитражного суда. Следствие началось несмотря на выплату компанией взыскиваемой суммы.

В управлении ФНС по Москве, куда Ъ 9 апреля направил запрос, официальную информацию о погашении МИАНом налоговой задолженности пока не предоставили, сославшись на длительную процедуру рассмотрения запросов. А источник Ъ в ФНС сообщил, что ЗАО МИАН в марте погасило недоимку по налогам, но без штрафов и пеней. Судя по материалам арбитражного суда, это примерно половина взыскиваемой суммы. Информацию о погашении МИАН только половины налоговых претензий подтвердил также источник Ъ в ГСУ ГУВД Москвы.

В ФНС не исключают, что к МИАНу могут быть предъявлены налоговые претензии и за последующие годы. МИАН сам неоднократно публично признавал, что в компании идут проверки по последующим налоговым периодам. Это неудивительно, поскольку изменить задним числом (налоговые проверки могут затрагивать три предшествующих года. Ъ) организацию бизнеса и направление финансовых потоков невозможно, говорит источник Ъ в ФНС.

Вице-президент Российской гильдии риелтеров Константин Апрелев говорит, что из участников рынка недвижимости МИАН стал первой компанией, по отношению к которой возбуждено уголовное дело в связи с неуплатой налогов. Но прогнозировать, как это дело повлияет на рынок, господин Апрелев не стал, пояснив, что компании работают по разным схемам. Первый вице-президент корпорации БЕСТ-Недвижимость Михаил Гороховский, напротив, сообщил, что схемы, аналогичные МИАНу, использовали все компании, потому что это было связано с особенностями рынка. Уголовное дело в отношении МИАНа господин Гороховский назвал показательной экзекуцией.

За последнее полугодие это вторая квартирная инициатива властей. Напомним, в конце прошлого года подмосковное правительство предложило селянам-очередникам субсидию в размере 70 процентов от стоимости приобретаемых квадратов. Остальные 30 процентов они должны найти сами. Как рассказал Николай Савенко, министр сельского хозяйства и продовольствия региона, на эти деньги человек может выкупить дом, в котором живет, при условии, что тот принадлежит муниципалитету, построить или приобрести новый. Если же очередник не хочет становиться домовладельцем, то вправе купить квартиру в многоквартирном доме. Новые правила многим пришлись по вкусу, приобрести по ним свой угол сразу согласились 400 человек.

В области разрабатываются новые способы решения проблем с жильем. В целевой программе Жилище на 2006-2010 годы появилась новая подпрограмма, которая дает больше возможностей получить собственную крышу над головой молодым бюджетникам.

По словам Алексея Звягина, председателя Комитета Госдумы по промышленности, ЖКХ, строительству, транспорту и информатизации, погашение займа и по процентам обойдется молодым семьям всего по 8-10 тысяч рублей в месяц. Для многих бюджетников такая нагрузка вполне по силам. Ведь к концу этого года средняя зарплата в области должна составить 27 тысяч рублей, у основных специалистов-бюджетников - 25 тысяч рублей.

Сейчас депутаты, поддержав инициативу подмосковного правительства, решили помочь и семьям молодых бюджетников. Если хотя бы один из супругов в возрасте от 25 до 35 лет отработал более трех лет в государственных или муниципальных учреждениях, то вправе рассчитывать на субсидию для улучшения жилищных условий. Семья сразу получает денежную помощь в размере 30 процентов от стоимости квартиры под процент годовых. За остальными отправляется в банк или в организацию, предоставляющую ипотечные жилищные кредиты. Они выдаются чаще всего под 11-12 процентов годовых, но молодые семьи станут платить не более 5-6 процентов. Оставшуюся часть ставки возьмет на себя область.

По оценке экспертов, нововведения позволят обзавестись собственной крышей не менее 2,2 тысячи бюджетников. Уже в 2008 году ключи от квартир получат 1,1 тысячи человек, в каждый последующий год будут справлять новоселье еще по 550 человек.

Как прописано в новой подпрограмме, квартиру у семьи не отберут, даже если супруг-бюджетник сменил работу. Но в таком случае ему придется сполна рассчитаться с банком. В этом случае от бывшего чиновника или педагога потребуют оплатить проценты за пользование займом по ставке не ниже рефинансирования Центробанка, увеличенной на 1 процент, - пояснили корреспонденту РГ в пресс-службе Мособлдумы. - Проценты, начисленные по договору займа до даты увольнения, перерасчету не подлежат.

Все желающие получить субсидии должны до 1 мая подать заявки в муниципалитет или в министерство, под эгидой которого работают.

Общий объем финансирования программы - около 5 миллиардов рублей. 4,6 миллиарда - заемные средства работникам бюджетной сферы и около 318 миллионов - из областного бюджета.

Самому покупать ее становится все накладнее. В феврале, например, цена квадрата в области подскочила на 5 процентов и достигла 2452 долларов. И снижаться вряд ли будет, считают риелторы. Спрос на подмосковное жилье и без того слишком большой.

Такое решение, надеются власти, не только поможет удержать в бюджетной сфере перспективных специалистов, но и привлечет новых. Ведь сейчас в области активно реализуются самые разные инвестиционные проекты, открываются новые вакансии для белых и синих воротничков. Многие работодатели-бизнесмены уже примеряют схемы: отработал несколько лет на предприятии - держи ключи от квартиры. Чем удержать талантливого врача или учителя, перспективного управленца? Конечно, квартирой.

Котельники (городской округ)- 6,0 кв. м на человека;

Cправка РГ
В 2007 году в Подмосковье введено 7,59 миллиона квадратных метров жилья (доля индивидуального жилья - 3,45 млн кв. м). Ввод на одного жителя в год составил 1,14 кв. метров Московская область стала единственным субъектом РФ, выполнившим основной показатель приоритетного национального проекта по жилью и фактически достигшим мирового уровня по вводу жилья на душу населения. 25 муниципальных образований сумели даже превысить этот показатель. А некоторые из них ввели даже больше двух метров на человека, например:

Ленинский р-н- 3,2 кв. м на человека;

Истринский р-н- 3,7 кв. м на человека;

Одинцовский р-н- 2,65 кв. м на человека;
Проведение конкурсов при передаче инфраструктурных объектов обязательно, говорится в письме руководителя Федеральной антимонопольной службы (ФАС) Игоря Артемьева. В апреле оно было разослано главам регионов и муниципалитетов. Сейчас инфраструктура зачастую передается компаниям без торгов, отмечает в письме Артемьев: это ограничивает конкуренцию при доступе на рынок управления коммунальным хозяйством.

Долгопрудный (городской округ) - 3,0 кв. м на человека;

Передача прав на инфраструктуру без торгов после вступления в силу закона О защите конкуренции в октябре 2006 г. считается госпомощью, объясняет начальник управления ФАС Владимир Ефимов. А предоставление госпомощи нужно согласовывать с ФАС, предупреждает Ефимов: Но мы бесконкурсную процедуру согласовывать не будем, а станем добиваться признания таких сделок ничтожными.

Муниципальная инфраструктура
Последняя инвентаризация коммунальной инфраструктуры проводилась в 2004 г. Тогда в собственности муниципалитетов было 70% теплосетей, 95% системы водоснабжения, около 40% электросетей, менее 10% газовых сетей, говорит начальник управления ФАС Владимир Ефимов. Сейчас, по его оценке, в собственности муниципалитетов не более 50% теплосетей и около 70% системы водоснабжения.

К письму Артемьева приложены методические рекомендации по проведению конкурса и аукциона. Они разработаны на основе законов о госзакупках и о концессионных соглашениях.

Прецеденты уже есть. В 2004 г. заксобрание Костромы продало муниципальные теплосистемы компании Костромаэнерго. Сделка была оспорена в суде и имущество вернулось муниципалитету, рассказывает Ефимов. А чиновнику, подписавшему договор, может грозить дисквалификация на срок до трех лет и штраф до 20 000 руб.

Вес критерия качества работ не должен превышать 20%. Цена контракта может вообще не играть никакой роли, если, например, оператор инфраструктуры согласится брать с населения очень низкую плату, объясняет Ефимов. На аукционе победит компания, предложившая наибольшую цену за инфраструктуру.

Муниципалитет должен разместить объявление о торгах за 45 дней до их проведения в официальном издании и на официальном сайте. Участники торгов должны обеспечить исполнение обязательств депозитами или банковской гарантией. Критерии, по которым на конкурсе определят победителя, перечислены в письме: цена контракта, скорость исполнения инвестиционных обязательств, объем работ.

Перми принадлежат только водоканалы, которые сданы оператору в аренду на 49 лет, рассказывает глава городской администрации Аркадий Кац: контракт подписан еще в 2004 г., поэтому конкурс не проводился. Сейчас уже понятно, что аренда не выход, она не обеспечивает инвестиции в обновление инфраструктуры, поэтому планируем заключать концессионные соглашения, говорит Кац.

Из опрошенных Ведомостями глав муниципальных образований письма никто не видел. Сейчас решаем, кто будет управлять теплосетями, срок аренды которых теплоэнергетической компанией заканчивается, говорит мэр Костромы Ирина Переверзева: инфраструктура была сдана в аренду без конкурса предыдущей администрацией. От компании, которая получила инфраструктуру в аренду, мэрия никаких арендных платежей не получает, она расплачивается взаимозачетом, ремонтируя инфраструктуру, объясняет Переверзева. Будем проводить конкурс, но критерий качества должен весить не менее 50%, считает мэр, скупой платит дважды.



Главная --> Публикации