Главная --> Публикации --> Деньги нужны Вместе не тесно Между городом и деревней До третьей звезды Безнадзорная аренда

Оказывается, в России уже давно есть формат недвижимости как никакой другой подходящий для успешной реализации нацпроекта Доступное жилье гражданам России - это юрта. Например, стоимость юрты диаметром 5 метров составляет всего 40 тысяч рублей, и это при том, что стоимость московского квадратного метра уже давно зашкалила за $ 500 Что интересно, юрта подойдет не только россиянам, но и гастарбайтерам, преимущественно из азиатских стран СНГ. Стоит отметить, что последним она не просто подойдет, а очень понравится. Представьте себе, приехал какой-нибудь Улугбек в московский район Кузьминки поставил юрту возле ЖЭК и стал спокойно работать дворником, а тут вдруг возникают финансовые трения с участковым, после чего Улугбек быстренько разбирает юрту и перевозит ее в соседний район Люблино во владения уже другого, менее жадного участкового. Действительно, удобно!



Это были круглые или многогранные постройки с каркасными стенами из вертикальных жердей, с решеткой из плетня, с коническим либо пирамидальным перекрытием, опирающимся на раму, через которую выходил дым или попросту дымник. Еще раньше в скифском мире в Центральной Азии и Южной Сибири использовался полусферический шалаш из согнутых в дугу жердей, но это была далеко не юрта. Так как, именно складные решетчатые стены, раздвигающиеся, как меха гармони, найденные на территории Казахстана стали принципиальным отличием юрты от ее предшественниц, напоминающих обыкновенный шалаш.

Немного истории
Юрта основное жилище кочевников Центральной и Средней Азии, а также Южных районов Сибири. Остов юрты состоит из деревянных решеток и жердей, которые покрываются войлоком. Согласно последним данным археологов, первый прототип юрты существовал еще в андроновский период (XII XI вв. до н. э.), в культурных слоях которого на территории нынешнего Казахстана ученые обнаружили постройки, практически идентичные тем, какими тысячелетия пользовались кочевые племена Азии.

Многовековая эволюция кочевой юрты выработала ее четкие формы, правила монтажа и демонтажа, пропорции и способы декорирования и меблировки. Размеры юрты оптимально соответствуют масштабу человека, внутренняя планировка учитывает интересы и вкусы ее обитателей, обеспечивает максимально комфортную хозяйственно-бытовую деятельность в степных условиях. Эта легкая сборно-разборная постройка приспособлена к транспортировке на вьючных животных. Общий вес юрты с меблировкой составляет порядка 300-400 кг, это грузоподъемность всего лишь одного верблюда. Диаметр обычной жилой юрты 4,58 м, высота в центре 3,55 м. Монтаж/демонтаж занимает не более одного часа. Конструкция юрты состоит из девяти основных частей. Остов стен составляется из связанных между собой складных деревянных решеток, которые и определяют размеры и вместимость жилища.

Преимущества
Круглая, аэродинамичная форма и мобильность юрты отразили в себе как защиту от внешних климатических изменений, так и хозяйственный уклад жизни кочевника перемежаемый постоянными перекочевками. Кочевая юрта, подобно тому, как степной растительный мир чутко реагирует на колебания температуры, отвечает погодным изменениям, прекрасно защищает от немногочисленных атмосферных осадков, летом спасает от зноя, зимой же напротив, от холода. Такая уникальная способность весьма существенна. Ведь, как известно, в некоторых районах Азии сезонные перепады температуры могут достигать порядка 80 градусов и более. Ее конструкция, состоящая из деревянной решетки и пористого шерстяного войлока, играет роль терморегулятора, сохраняя внутри жилища постоянный тепловой режим. Также, в юрте возможно организовать импровизированный кондиционер, не что иное как, круговую вентиляцию, для чего нужно немного приподнять войлочную кошму у основания, в результате чего воздух будет прекрасно циркулировать. Юрте не страшны практически никакие природные катаклизмы ее структура без особых проблем выдерживает сильнейшие ураганы и землетрясения. В качестве подтверждения сказанного об универсальности и комфортабельности юрты вполне уместно будет процитировать строки Великого китайского поэта Бо Цзюй-и, заставшего те времена, когда в юрте жила практически вся Средняя и Центральная Азия. Вот как он описывает жилище кочевников:
Шерсть собрали с тысячи овец,
Выковали сотни две колец,
Круглый остов из прибрежных ив
Прочен, свеж, удобен и красив.
В северной прозрачной синеве
Воин юрту ставил на траве,
А теперь, как голубая мгла,
Вместе с ним на юг она пришла.
Юрту вихрь не может покачнуть,
От дождя ее твердеет грудь,
Нет в ней ни застенков, ни углов,
Но внутри уютно и тепло.
Удалившись от степей и гор,
Юрта прибрела ко мне во двор.
Тень ее прекрасна под луной,
А зимой она всегда со мной.
Войлок против инея стена,
Не страшна и снега пелена

Остов крыши, образующий свод, состоит из выстроганных жердей, которые втыкаются наверху в специальный круг центр кровли, а в нижней части опираются на решетку стен.

Каждая решетка, входящая в общую стенку, состоит из плоских реек, наложенных одна на другую косой клеткой и скрепленных сыромятными ремнями. Благодаря тому, что эти рейки сжимаются или растягиваются гармошкой, можно варьировать размер юрты.

Где купить?
Сегодня приобрести юрту в России можно в компании Восток-Запад в городе Улан-Удэ. Город находится в непосредственной близости от озера Байкал (120 км), монгольской границы (220 км). Кроме того, приобрести можно не только юрту, но и внутреннее убранство: мебель, выполненную в национальном стиле, картины, тисненные на коже, из войлока, конского волоса и многое другое. С помощью транспортных компаний может быть организована доставка в любой регион России.

Юрты бывают разные
В степи существовали сборно-разборные юрты различных назначений и вместимости от небольших жилых до огромных кочевых храмов и юрт-дворцов. В зависимости от географических условий, главным образом от количества осадков, изменялся и внешний вид и юрты. Жилище могло иметь сферическую или коническую форму. Таким образом, можно выделить два типа юрты монгольский и тюркский. Разница между ними заключается в том, что у первого крыша имеет форму низкого конуса, у второго купола. У казахов, киргизов, каракалпаков, узбеков и башкир бытовали оба типа, у туркмен тюркский тип. Размер юрты формировался от ее функционального назначения. Так, если обыкновенная жилая юрта кочевника, состоявшая из 34 составных решеток-стен, была вместимостью 8 10 человек, то большие сборно-разборные юрты-дворцы предводителей уже состояли из 10 25 решеток-стен и вмещали 50 100 человек. Большая переносная юрта последнего хана Монголии вмещала 500 человек. Кроме того, существовали даже специальные, можно сказать, ритуальные юрты свадебные и траурные. Свадебные юрты были особенно красивы, сказывалось обилие орнамента и ярких красок. А вот в траурных юртах цветовым символом смерти был не обязательно черный, как у европейцев, и не только белый, как у дальневосточных народов. Над траурной юртой поднимали красное полотнище, если умирал молодой человек, черное если это был человек средних лет, белое если пожилой.

В крепости Хатап
Мобильность основного жилища кочевников нашла свое отражение в туркменском предании замечательном образце народного юмора. В страну туркмен для подчинения их иранской короне был послан персидский военачальник. Проходя большие расстояния по степи и пустыне, и не встречая населения, а оно заранее уходило в сторону от дороги, по которой следовал завоеватель, персидский военачальник спросил у первого встретившегося у него на пути туркмена, где же люди. Хатап галасында, ответил тот, что в переводе: В крепости Хатап. Слово Хатап же означает деревянную основу верблюжьего седла. На такое седло садились не только люди, но и грузили разобранную юрту и домашний скарб. Погрузился и в путь, на новое место жительства.

Купив юрту вы сэкономите на покупке часов
Отсчет времени суток, месяцев до XX века у жителей юрты велся обычно по солнцу, а именно по углу падения солнечного луча через верхнее отверстие юрты дымник. По мере того, как луч солнца скользил по окружности дымника, затем по кончикам жердей (а их количество должно быть равно 60), кочевник определял точное время. Поэтому пропорции дымника, количество жердей, высота стен и всей юрты были подчинены ритмике движения солнца. В ночное же время дымник превращался в импровизированную обсерваторию.

Традиционно принято считать, что страны южной Европы, имеющие черноморские и средиземноморские курорты места, где недвижимость, хоть и растет в цене, но остается недорогой. В Болгарии или Черногории до сих пор трудно отыскать объект, который бы по качеству и ценовому уровню относился к недвижимости топ-класса. Однако со временем все меняется. Девелоперская компания SAGIO Residence и специализирующаяся на дорогой недвижимости компания Новое качество презентовали на этой неделе в Москве первый высококлассный комплекс в Черногории. Ближе к лету на рынок выйдет второй. В итоге на курорте эконом-класса появится свыше сотни дорогих апартаментов. Предложение, как выяснилось, для потенциальных покупателей интересное. Уже сейчас в строящемся комплексе (второй пока проектируется) продано порядка трети квартир. При этом сдать его в эксплуатацию планируется более чем, через год в мае 2009-го.



Проект, получивший имя Belvedere Residence, включает пять жилых корпусов в общей сложности всего на 60 апартаментов, а также апарт-отель, удобный тем, что в нем могут останавливаться гости владельцев квартир. Жилая недвижимость предлагается в нескольких вариантов студии площадью 49-77 кв. м, односпальные квартиры (65-108 кв. м), квартиры с 2-3 спальнями (93-150 кв. м) и пентхаусы (158-320 кв. м) с огромными террасами. Жилье предлагается с полной отделкой, высота потолков составляет 3 метра (опять же в силу наличия отделки вычитать на стяжки и подвесные потолки не надо), а немаловажным элементом пространственного устройства комплекса являются морские панорамы, которые открываются из окон всех квартир. А окна, надо заметить, в комплексе панорамные.

Расположен он в Бечичи, неподалеку от города Будва от его центра до новых корпусов можно добраться, потратив 15-20 минут на пешую прогулку. Здешнее побережье называется будванская ривьера и известно полутора десятками превосходных песчаных пляжей и превосходными видами островов святого Стефана и святого Николая. Дополнительным преимуществом расположения является доступность двух черногорских аэропортов, они находятся в 23 и 50 километрах.

Минимальный бюджет покупки апартаментов в настоящее время 219 тыс. евро. Стоимость пентхаусов начинается от 1,49 млн евро. Маркетинговая политика была изначально ориентирована на конечного потребителя. Так было задумано в самом начале проекта это позволяет избежать последующих спекулятивных продаж и способствует некой социальной однородности владельцев недвижимости. Правда, в данном случае в вопросах эксплуатации проблема сезонного приезда владельца решается таким же образом, как в сегменте эконом-класса. Управляющей компании можно поручить сдавать апартаменты (сезон здесь продолжается 250 дней), что принесет владельцу 10-15 тыс. евро дополнительного годового дохода, что дает экономию на эксплуатационных затратах плюс средства роскошный отпуск с серьезным бюджетом затрат.

Смысл проекта, отличающий его от комплкесов менее высокого класса, заключается не только в дорогих отделочных материалах и уровне эксплуатации, который делает комплекс соответствующим уровню 4 звезды плюс. Здесь достаточно невысокая плотность застройки, то есть можно было сделать комплекс повыше и понаселеннее, с гораздо меньшей собственной территорией, но именно выбранный формат комплекса обеспечивает его позиционирование. Плюс к тому, помимо всего 200-метрового расстояния до моря, комплекс расположен таким образом, что рядом с ним (сбоку, ниже и выше) невозможно поставить какие-либо объекты, которые испортят видовые возможности. Это как бы выделенное место на побережье.

Как говорят специалисты по курортной недвижимости есть несколько категорий россиян, покупающих подобные апартаменты. Чаще всего их приобретают для сезонного отдыха с видом на будущее ближе к пенсии проводить у моря уже не недели отпуска, а осноное время года. Иногда апартаменты покупают сразу для третьих лиц, например, пожилых родителей. Есть и инвесторы, делающие покупки со спекулятивные целями или в качестве долгосрочного доходного вложения средств, что позволяет зарабатывать как на росте цен, так и на доходах от аренды.

Кстати, сама эксплуатация обещает быть по меркам недвижимости топ-класса весьма недорогой. Потолок затрат на обслуживание 25 евро в год за кв. м. Что же касается инфраструктуры комплекса, она как раз довольно широка. Самым заметным ее объектом является 300-метровый бассейн, около которого будет небольшой бар. Все составляющие можно не перечислять, их много, однако есть пара занятных и довольно полезных для владельцев апартаментов. Первое сезонный магазин, где можно купить все для отдыха, второй рассчитан уже на отсутствующего владельца, это склад для вещей. Там их можно хранить при сдаче апартаментов в аренду, временные же жильцы могут получить все необходимое из отеля.


Портфельные управляющие рекомендуют частным инвесторам вкладывать средства в паевые фонды не единовременно, а по частям. Однако на самом деле такие инвестиции менее доходны, а на растущем рынке стоит инвестировать сразу и много.

Рост, кстати, в Черногории впечатляющий. За последние два года он составил порядка 80-100%, ожидается, что этот год добавит к ценам еще порядка 35%. Страны Европы, где рынки находятся уже в более консервативной фазе развития дают гораздо меньший результат. Так, рост цен на недвижимость в Бельгии составил за последнее время всего 6,6%, а к примеру, во Франции всего 3,5%. Такая динамика черногорского рынка и появление на нем предложений качественно нового сегмента (новый объект, который должен появиться в продаже летом, будет называться Посейдон Апартментс) привлечет и новых покупателей. Понятно, что предложение дорогой недвижимости всегда бывает штучным. Однако в данном случае новые объекты в местной среде просто не с чем сравнить. Предполагается, что к моменту сдачи Belvedere Residence в эксплуатацию, не проданных апартаментов в нем не останется.

Однако доводы управляющих расходятся с реальными результатами доходности ПИФов за прошлый год. Ъ подсчитал, какой доход могли бы получить пайщики, равномерно инвестировавшие свои средства в прошлом году в крупные паевые фонды (стоимость чистых активов которых превышала на начало года 100 млн руб.). Проведенные расчеты показали, что при единовременном вложении средств в ПИФы в конце предыдущего года (29 декабря 2006 года) диапазон полученных доходностей составил от -10,6% до 38,6%. При равномерном инвестировании этот диапазон сократился до -8,4-25,1%.

Логика управляющих, рекомендующих инвестировать в ПИФы по частям, такова: этот способ вкладывать средства позволяет получить максимальную выгоду, сокращая риски потерь от колебаний рынка. Надо учитывать, что рост рынка происходит не монотонно, а с резкими взлетами и падениями. И покупать бумаги надо, стараясь не попасть на пик, ведь в противном случае вложения долгое время не будут приносить отдачу,-- поясняет вице-президент Газпромбанка Анатолий Милюков. Если же вкладывать на рынок постепенно, риск потери части средств, возникающий вследствие резких движений рынка, снижается. При единовременном инвестировании средств накануне негативного движения рынка компенсацию получить не удастся,-- рассуждает гендиректор управляющей компании Регионгазфинанс Геннадий Залко.-- Чем чаще инвестор вкладывает средства в ПИФ, тем сильнее сглаживается эффект входа, снижается риск инвестирования значительной суммы на максимумах.

Обратная ситуация сложилась с фондами, инвестирующими в нефтяную отрасль. Постепенные вложения в такие ПИФы, напротив, оказались по итогам прошлого года более доходными: единовременные взносы в них принесли бы убытки.

Однако доходность почти полусотни открытых фондов акций при единовременном инвестировании оказалась в среднем выше, чем при инвестировании по частям. Так, например, одни из самых доходных фондов прошлого года -- фонды энергетики -- при последовательном инвестировании показали доходность в три-пять раз меньше (Тройка Диалог и УК Банк Москвы). А некоторые ПИФы (КИТ Фортис -- российская электроэнергетика и Максвелл Энерго) -- и вовсе отрицательный результат, притом что единовременное инвестирование в эти ПИФы было бы прибыльным. Такие результаты объяснимы,-- поясняет Анатолий Милюков.-- Дело в том, что фонды энергетики показали основной прирост в начале года. Затем они росли очень слабо либо даже снижались в цене. Таким образом, суммарная доходность периодов, показавших прирост стоимости пая, оказалась меньше доходности периодов, показавших снижение его стоимости.

Таким образом, утверждение управляющих о том, что вложения в ПИФы должны быть постепенными, а единовременные инвестиции всегда приносят меньший доход, не соответствует действительности. При одном важном условии: единовременное вложение должно быть достаточно крупным и сделанным на достаточно продолжительный срок. Поэтому, как отмечает руководитель департамента коллективных инвестиций UFG Asset Management Игорь Рябов, если у вас есть 12 млн руб., а рынок в целом на подъеме, то нет никакой необходимости разбивать эту сумму на 12 частей, чтобы инвестировать ежемесячно.

Индексные фонды показали не лучший результат. При раздельном инвестировании из десяти индексных фондов шесть ухудшили свои показатели. Суммарная доходность по десяти фондам в случае единовременного инвестирования составила 115%, тогда как при инвестировании по частям доход составил 111,5%.


Бытует мнение, что покупать и продавать недвижимость можно и нужно только при участии риэлтера. Посредник поможет сэкономить время, силы, а может быть, и деньги. А главное -- с риэлтером не кинут. Однако практика свидетельствует, что и время теряется, и силы, и деньги. Вдобавок риэлтер запросто может и кинуть.

Рекомендации инвестировать последовательно относятся к клиентам, ресурсы которых ограничены. Правда, доходность таких вложений будет усредненной по сравнению с результатами единовременного инвестирования. Инвестирование по частям эффективно также в случае неопределенности на рынке: например, накануне изменения ставки ФРС США, от которой зависит дальнейшее поведение рынка,-- считает Игорь Рябов. В такой ситуации вкладывать единовременно слишком рискованно и целесообразнее распределить вложения на несколько частей, чтобы усреднить риски на более коротком промежутке времени.

Новый налог на имущество

В журнале Деньги от 21.01.08 речь шла о проблемах, связанных с некачественными услугами в сфере аренды квартир. В этом номере мы продолжаем разговор о риэлтерских услугах, но уже на рынке вторичного жилья.

Однако если бы они знали, что за всем этим кроется, то наверняка предпочли бы основную часть работы выполнить сами.

Гонорар за посредничество в сделках с недвижимостью принято исчислять в зависимости от ее стоимости. Сегодня в сегменте купли-продажи квартир он составляет в среднем 2-6% от суммы сделки. Классический вариант -- альтернатива: человек продает одну квартиру и одновременно приобретает другую с небольшой разницей. Допустим, средняя стоимость каждой -- $200 тыс. (обычная московская двушка), то есть общая сумма сделки -- $400 тыс. Даже по минимальной ставке (2%) гонорар риэлтера должен составить $8 тыс. Трудозатраты же риэлтера не зависят от параметров квартиры. Получается, что выплачиваемый клиентом гонорар является чем-то вроде налога на продаваемое и/или приобретаемое имущество. Ну да ладно, процент от суммы сделки берут посредники на многих рынках. Вопрос лишь в адекватности. $8 тыс. для частного лица -- сумма серьезная. По идее такие деньги за работу должны брать высококлассные профессионалы, умеющие что-то такое, чего не в состоянии сделать сам клиент, или располагающие особыми ресурсами, возможностями и т. п. Собственно, именно в этом -- в своих сверхспособностях -- и пытаются убедить клиентов риэлтеры. И нередко это им удается. Магические слова получить справку в БТИ, собрать документы в ЖЭКе, вести поиск по особым базам и т. п. многих клиентов впечатляют.

Алексей Алешко, частный маклер: 95% всех продаваемых на рынке квартир -- напрямую или через агента -- по сей день обязательно появляется в газетах Из рук в руки, Квартира, дача, офис. Можно также воспользоваться новой базой WinNER. Доступ к ней имеют все желающие -- всего за 2000 руб. в месяц.

Вот за что берут комиссионные риэлтерские агентства: поиск покупателя/продавца, сбор документов, проверка юридической чистоты приобретаемой квартиры, организация проведения сделки (участие в переговорах, составление договора купли-продажи, присутствие в нотариальной конторе, в банке и т. п.). Но чтобы найти покупателя, достаточно дать объявление в интернете или газете Из рук в руки, найти продавца -- наоборот, просматривать объявления в тех же источниках.

Теперь о сборе документов. Да, в очереди в БТИ ради двух бумажек придется посидеть. И за выпиской из домовой книги и справкой об отсутствии задолженностей по квартплате тоже зайти придется куда надо. Но все эти муки стоят тех $2 тыс., которые пришлось бы выложить риэлтеру. Ну а если уж совсем невмоготу, можно выдать нотариально заверенную доверенность члену семьи. Кстати, риэлтер без вашей доверенности тоже ничего не сделает.

Если не лениться и тратить всего полчаса в день на просмотр объявлений в газетах и интернете, то можно сэкономить на поиске вариантов. По словам экспертов, наемный агент по недвижимости будет действовать точно так же и ничего иного предложить не сможет. Найти же покупателя вообще не проблема: дал объявление (бесплатно или за сущие гроши) -- и принимай звонки. Напрягает несколько раз ответить по мобильнику всяким придуркам? А сэкономленные на этом $3-5 тыс. тоже напрягают? Конечно, поиску покупателя/продавца сопутствуют показ своей квартиры и просмотр предлагаемых. Но и на этом этапе наличие риэлтера вовсе не обязательно: смотреть и показывать, как правило, тоже вам придется. Что касается общего срока поиска, то купить время все равно не получится: если нужных вариантов на рынке нет, то и риэлтер ничем не поможет.

Теперь остаются проверка юридической чистоты покупаемой квартиры, переговоры об условиях сделки (последовательность выписки, переселения, передачи денег и т. д.) и, конечно, непосредственно оформление договора купли-продажи. Эксперты рекомендуют на этом этапе все же воспользоваться услугами риэлтера, хотя при желании все это тоже можно проделать самостоятельно, сэкономив существенные средства.

В риэлтерских агентствах все эти операции выполняют стажеры, курьеры -- люди, риэлтерами не являющиеся. Однако именно эти операции и приносят риэлтеру львиную долю в общем гонораре. А клиент все равно будет в той или иной мере во всем участвовать -- за свои же деньги.

Если отбросить всю тупую часть работы риэлтера (показы-просмотры, работа с объявлениями и т. п.), то квалифицированная ее составляющая тянет именно на 10-40 тыс. руб., то есть на $400-1600, а вовсе не на $8 тыс.

Гульнара Рахмангулова, генеральный директор экспертного риэлтбюро Тактик Практик: Наша компания предоставляет консультационные услуги в сфере операций с жилой недвижимостью клиентам, желающим самостоятельно подготовить и провести сделку покупки, продажи или обмена своей квартиры, вне зависимости от наличия у них опыта совершения сделок с недвижимостью. Стоимость консультации по покупке/продаже квартиры составляет 10 тыс. руб., а комплекс консультационных услуг по сделке покупки/продажи укладывается в 40 тыс. руб.

Людей, готовых платить риэлтерам, на рынке достаточно. Казалось бы, за 2-6% от сделки риэлтеры должны буквально облизывать таких клиентов. Но на самом деле все обстоит иначе.

Риэлтразвод

Документы и ключи Алисе тогда отдали, но деньги агентство не вернуло. Вот как прокомментировал данную ситуацию Михаил Гороховский, председатель претензионной комиссии БЕСТ-Недвижимости: По окончании договора на оказание услуг клиенту выставляется акт выполненных работ, которые он может принять и оплатить по тарифу либо не принять. В таком случае клиент может обратиться в претензионную комиссию. И если возникает малейшее подозрение в том, что объемы выполненных работ завышены, то клиенту будет немедленно возвращена разница, а виновные наказаны. Жаль, что недовольная Алиса так безропотно ушла. В нашем договоре даны реквизиты как претензионной комиссии, так и комитета защиты прав потребителей Московской ассоциации риэлтеров. Жаль, что клиенты нечасто читают документы.

Алиса Никольская, обозреватель газеты Взгляд: Мне досталась в наследство квартира в районе метро Университет. Поскольку жить там я не собираюсь, я решила ее продать через агентство и подобрать себе другую, в более устраивающем меня месте. Обратилась я в агентство БЕСТ-Недвижимость. Мы заключили договор на три месяца -- господа агенты сказали, что этого времени с лихвой хватит, чтобы все сделать. С меня взяли $500 -- сказали, что эти деньги пойдут и на размещение данных о квартире в разных базах, и на рекламу, и на аванс в счет гонорара агенту. Под расписку взяли документы на квартиру и ключи. Далее время остановилось. Мои попытки выяснить, делается ли что-нибудь, успехом не увенчались: риэлтерша то не брала трубку, то говорила, что сейчас не может ничего сказать. В таких вот бесплодных переговорах прошли отведенные три месяца. Мне даже неизвестно, показывала она кому-то квартиру или нет. В день окончания срока договора я отправилась в агентство вызволять свои бумаги на квартиру и расторгать договор.

Алексей Алешко: Клиент звонит в агентство, и ему говорят: Приезжайте к нам, подпишем договор, внесете предоплату, и мы вам будем подбирать квартиры. Ответ клиента в 99% случаев: нет квартиры -- нет предоплаты. Конкретный вариант тотчас же предлагают. Клиент смотрит -- ему нравится. Он подписывает два договора: один с продавцом -- вносит ему аванс, второй -- с агентством об оказании услуг. В договоре с агентством стоят пункты требования к подбираемому варианту, хотя, зачем они нужны, когда конкретная квартиру уже есть, не очень понятно. Но на это в предвкушении покупки обычно не смотрят, как и на то, что в договоре не указана и конкретная покупаемая квартира. Клиент вносит агентству предоплату за услуги. Далее продавец передумывает и отдает клиенту аванс, а агентство деньги не возвращает, сделка-то не по его вине развалилась, и от выполнения договорных обязательств оно не отказывается, то есть готово подыскивать квартиру дальше. И тут неожиданно выплывает ранее опущенный как несущественный пункт договора с агентством о том, что агентство предоставляет 5-10 вариантов на выбор -- если покупатель от них отказывается, то денег он обратно не получает, а агентство считает договор исполненным.

Или вот еще довольно распространенный вариант нехитрого заработка на клиенте.

Михаил Гороховский: Если риэлтер одновременно в одной сделке оказывает возмездные услуги и продавцу, и покупателю, то возникает конфликт интересов. Потому что непонятно, чьи же интересы риэлтер представляет. Во многих странах подобное законодательно запрещено. Но в России юридического запрета нет. И у нас это, увы, обычная практика.

Кстати, чаще всего договор о поиске квартиры и обслуживании клиент заключает и без наличия конкретного варианта. Получается, что, внеся аванс за услуги агентства по конкретному подходящему ему варианту, клиент фактически становится заложником формального договора, по которому этот самый аванс ему не вернут уже никогда. Нет, вернут, конечно, если агентство не сможет предоставить те самые 5-10 вариантов квартир, соответствующих требованиям. Ну так они и предоставят. Только соответствие будет именно тем размытым, неконкретным требованиям, которые указаны в договоре. В итоге клиент либо просто потеряет сумму аванса, либо от безысходности будет вынужден совершить невыгодную покупку. Если агент привел клиента на продаваемую квартиру, это еще не значит, что квартира вообще продается: она может быть уже продана и агент с хозяином таким образом зарабатывают, может вообще не продаваться, а просто принадлежать подельщику агента-мошенника. На рынке появились конторы, которые только таким образом и зарабатывают деньги: не продавая ни одной квартиры, они имеют стабильный и не облагаемый налогами доход (ведь аванс, как правило, не проходит по бухгалтерским документам).

Другой весьма распространенный развод считается почему-то не мошенничеством, а нарушением профессиональной этики. Речь идет об утаивании от клиента истинной стоимости сделки. То есть помимо причитающейся суммы комиссионных риэлтер получает разницу между озвученной клиенту ценой и реальной. Пример -- история из письма нашего читателя.

Нина Кузнецова, генеральный директор МИАН -- Агентство недвижимости: Во-первых, никто не может заставить клиента подписать договор на условиях, явно ущемляющих его права, то есть клиент вправе такой договор не подписывать либо требовать внесения в него изменений. Во-вторых, согласно закону О защите прав потребителей, потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. То есть если агентство подтвердит (что весьма проблематично), что фактически, согласно подтверждающим документам, истратило на исполнение конкретного договора именно с этим клиентом заявленные в качестве залога $1-2 тыс., тогда действия агентства правомерны. Во всех прочих случаях при отказе клиента от услуг агентства, а также в случае, если клиенту не подобрали искомую квартиру (оказали услугу недолжным образом), агентство должно вернуть ему деньги.

У таких риэлтеров давно отработана и техника убеждения клиентов. Например, двум невнимательным женщинам, матери и дочери, один ловкий риэлтер впарил квартиру на последнем этаже, причем без всякой полагающейся за это скидки. Завел покупательниц в лифт 15-этажного дома. Покупательницы сами нажали кнопку 14 на панели лифта, вышли на лестничную площадку, увидели, что лестница там не заканчивается, а идет выше, на последний этаж. Посмотрели квартиру -- все понравилось. Квартиру приобрели. Когда же покупательницы получили ключи и пришли в купленную квартиру, то оказалось, что она на последнем этаже. Просто дом стоит ступенькой, часть подъездов 15-этажные, а часть -- 14-этажные. В их случае 14-й этаж был последним, 15-я кнопка на панели лифта оказалась немой, а лестница вела на технический этаж. Когда позвонили риэлтеру, тот заявил, что обо всем предупреждал.

Риэлтерскому агентству было поручено превратить однокомнатную квартиру и комнату в коммуналке в не самых отдаленных районах в одну квартиру побольше. То есть произвести равноценный обмен. Агентство с задачей справилось: продало активы нашего читателя и приобрело ему квартиру в Бутове. Но случайно уже после заключения сделки выяснилось, что квартира клиенту была куплена на $120 тыс. дешевле его старой жилплощади. Это, конечно, скорее исключение, чем правило: большинство клиентов более или менее адекватно оценивают рыночную конъюнктуру. Однако левый навар на клиенте в размере $10-30 тыс. встречается сплошь и рядом.

Спи спокойно: фирма отвечает

Широко распространенный прием -- облагораживание инфраструктуры вокруг продаваемой квартиры. Нередко покупатель обращает внимание не только на жилье, но и на качество соседей, чистоту в подъезде, безопасность и т. д. Перед показом квартиры дальновидный риэлтер наведет порядок: даст алкашам, сидящим на лавочке у подъезда, бутылку водки, чтоб в этот день не отсвечивали, постелет на время визита покупателя в подъезде ковер, поставит цветы, столик с консьержем...

Гульнара Рахмангулова: В основном проверка юридической чистоты квартиры проводится с помощью анализа двух документов -- архивной выписки из домовой книги и выписки из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). В выписке из домовой книги содержится информация обо всех, кто когда-либо был зарегистрирован в этой квартире, то есть можно понять, кто потенциально может иметь на нее права. По выписке из ЕГРП можно узнать о составе собственников, наличии обременений, сколько раз совершались сделки с этой квартирой, и если она перепродавалась много раз, это может служить сигналом к тому, что ее не стоит приобретать. Если квартира была получена по наследству, можно обратиться к нотариусу, и он даст информацию о наследниках. Чаще всего информация в этих документах соответствует действительности, однако полную гарантию юридической чистоты вам не даст ни одно агентство недвижимости.

Одно из главных преимуществ при проведении сделки с участием риэлтера, на которое активно напирают в своей рекламе агентства недвижимости, заключается в том, что опытный и добросовестный риэлтер оценит юридическую чистоту покупаемой квартиры и убережет от риска. Однако на деле это случается редко.

Антон Митрофанов, генеральный директор агентства недвижимости Жилищная стратегия: Фраза в договоре риэлтерское агентство несет ответственность за сделку ничего не означает. Агентство несет ответственность за совершение сделки, ее сращивание и проведение, поскольку это в его же интересах. Но никоим образом не будет отвечать за последствия в виде судебного иска о признании сделки недействительной. Мы можем лишь рекомендовать клиенту воздержаться от покупки недвижимости, которая вызывает сомнения, представив отчет о проверке документов и обстоятельств, связанных с квартирой. Что касается ответственности за последствия сделки, то здесь уместно спрашивать с государства (с Федеральной регистрационной службы, в частности), которое заверяет легитимность и законность договора купли-продажи своей гербовой печатью, подтверждая тем самым ее неоспоримость. Хотя на практике оно тут же прячет голову в кусты, предоставляя разбираться с проблемами самим же собственникам и риэлтерским компаниям.

Риэлтер может ничего не проверять, а просто скажет клиенту: проверка сделана -- спи спокойно. А бывает, что риэлтер и посмотрит документы, но не сумеет их грамотно оценить. Алексей Алешко: На рынке много не просто неопытных, а абсолютно безграмотных и неквалифицированных агентов. Такому даже если и показать бумажку, все равно ничего в ней не поймет.

В случае каких-либо проблем у клиента, возникших по вине риэлтера и приведших к материальным потерям, агентство недвижимости несет гражданскую ответственность. То есть клиент через суд может взыскать с агентства сумму гонорара, хотя не всегда полностью. Стоимость же потерянной квартиры агентство не вернет.

Нина Кузнецова: К сожалению, согласно действующему российскому законодательству, агентство недвижимости не может нести ответственность за сделку, поэтому мы всем своим клиентам-покупателям настоятельно рекомендуем застраховать риск утраты права собственности. Если риски покупателя застрахованы, то в случае признания сделки купли-продажи недействительной стоимость квартиры ему выплатит страховая компания.

Алексей Алешко: Многие крупные агентства заставляют клиентов на определенном этапе подписать бумагу о непредъявлении претензий. То есть когда все стороны договорились, клиент уже расслабился, ему в кипе других бумаг на подпись подсовывается некий акт о проделанной работе, который имеет хитро сформулированные пункты, дескать, претензий к исполнителю не имею, впредь обязуюсь никаких претензий не предъявлять. Если же клиент откажется эту бумагу подписывать, то сделка просто не состоится.

Но риэлтеры стараются уйти и от такой ответственности.

Разумеется, на рынке работают не одни только шарлатаны и недоучки. Немало и дорожащих своим добрым именем и репутацией профессионалов. При этом, как отмечают эксперты, велика вероятность нарваться на некачественную услугу именно в большом и раскрученном агентстве, постоянно рекламирующемся на всех углах.

Имя риэлтера

Редко когда в больших агентствах организован реальный контроль именно за качеством сделок, проводимых агентами. Единственное, за чем обычно следит руководство,-- чтобы агент не работал налево и не пронес гонорар мимо компании.

Антон Митрофанов: В больших агентствах и текучка кадров больше. Но и сделок больше, хотя бы и от одноразовых агентов. Они могут позволить себе терять клиентов пачками, зная, что завтра на трубный зов газетного зомбирования придут другие.

Как же контролировать качество услуг на рынке недвижимости? Некоторые предлагают вернуться к лицензированию.

Алексей Алешко: Многие агенты, недавно заделавшиеся риэлтерами, понимают, что это не их профессия. Таким главное по-быстрому бабки срубить и вернуться в свой Давнопотерянск. Естественно, их при этом не интересует ни личная репутация на рынке недвижимости, ни репутация трудоустроившего их агентства.

Рекомендации решают гораздо больше, чем цветная бумажка на стене переговорной.

Антон Митрофанов: Лицензирование -- не панацея для привлечения высокопрофессиональных кадров на рынок недвижимости. Большинство афер с квартирами происходило как раз в период обязательного лицензирования.

Нина Кузнецова: Лицензирование избавило бы клиентов от непрофессиональных риэлтеров и просто мошенников. Кроме того, я уверена, что рынок недвижимости в России мог бы развиваться активнее в случае принятия закона о риэлтерской деятельности, в котором достаточно четко были бы регламентированы стандарты оказания риэлтерских услуг, требования к профессиональным участникам рынка и их ответственность.

Вероника Панкова, председатель комитета по защите прав потребителей риэлтерских услуг Московской ассоциации риэлтеров (МАР): Отмена лицензирования -- это плохо, очень плохо! Явно кому-то было нужно дестабилизировать рынок. При его отсутствии я голосовала за обязательную сертификацию всех фирм, входящих в МАР,-- это то малое, что мы можем сделать. С лицензированием было бы больше порядка.

Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлтеров: Необходимо сделать так, чтобы доступ к профессии для всех агентов и брокеров индивидуально лежал через членство в национальных профессиональных объединениях.

Многие участники рынка полагают, что лицензировать-сертифицировать нужно не агентство в целом, а каждого риэлтера в отдельности, чтобы повысить персональную ответственность специалистов.



Главная --> Публикации