Главная --> Публикации --> Складское неустройство Победа крупного формата Девелопмент притягивает "магнит" Постновогоднее обострение Покупка зарубежной недвижимости - еще и средство сохранить и приумножить свой капитал

Прошедшая на днях пресс-конференция первого заместителя мэра Москвы в Правительстве Москвы, руководителя Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Москвы Владимира Ресина и председателя Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы, главного архитектора города Москвы Александра Кузьмина называлась Московские строители - Году семьи.

2008-й утвержден в России Годом семьи. И хотя срока ему лишь три с небольшим месяца, столичные строители могут уверенно отчитаться о промежуточных успехах и рассказать о своих планах на весь год.

Вопреки обвинениям критиков в уничтожении старой Москвы, фактические цифры говорят об обратном. Так, за годы советской власти в Москве было снесено и просто уничтожено 2200 памятников. Причем за 20 предыдущих лет подверглись реконструкции или были снесены по разным причинам лишь 20 из них. В то же время восстановлено 200 исторических объектов такого уровня, как Манеж, Гостиный Двор, храм Христа Спасителя, Царицыно.

Во вступительном слове Владимир Ресин отметил, что за минувшие 20 лет стройкомплексом столицы построено 80 млн кв. метров жилья.

Владимир РЕСИН:
- За 20 лет работы строительного комплекса сделано немало. Каждый день есть и позитивное, и отрицательное, но жизнь есть жизнь, она состоит из разных красок. Мы вот решили подвести своеобразный итог нашей 20-летней работе, выпустив книгу Москва 1988-200 Время строить и сохранять

В 2007 году стройкомплексом введено в строй более 5 млн 400 тыс. кв. метров жилья. На выполнение городских социальных программ направлено свыше 2,5 млн кв. метров жилья.

- Какие события последнего 20-летия стали наиболее значимыми вехами для стройкомлекса столицы?

Александр КУЗЬМИН:
- Мы постарались сделать так, чтобы в книге присутствовал весь спектр архитекторов, которые работают в Москве, чтобы в ней были отражены не только придворные проекты, которые связаны непосредственно с деятельностью правительства Москвы, типа Манежа, Гостиного Двора, Царицына, но и работы зодчих, успешно работающих в Москве.

Мы все помним, какой вид имела Москва, когда Юрий Лужков стал мэром. Глаза пугались при взгляде на столицу, на пустые витрины магазинов. Сегодня ситуация иная. Немалая заслуга в этом и столичного стройкомплекса.

Владимир РЕСИН:
- Выборы Президента РФ, которые прошли недавно, наглядно продемонстрировали, что дали столице 20 последних лет. Судьба так сложилась, что я возглавлял штаб по выборам президента и сталкивался с разными людьми. И я увидел, что люди наконец-то почувствовали: после времени разрухи пришла пора созидания.

Владимир РЕСИН:
- Мы определили, сколько объемов в городе необходимо построить до 2025 года, в том числе и по жилищному строительству. Жилье в общем объеме составит примерно 90 млн кв. метров. Для этой цели будут использованы и все выводимые промзоны, и иные. Везде по промышленным зонам разработаны проекты планировки. Дополнительно к промзонам вместе с железной дорогой разработан план реновации таких крупных участков земли, относящих к Московской железной дороге, находящихся рядом с вокзалами. Решены вопросы вывода с них предприятий и строительстве на освободившихся площадях крупных объектов, в том числе и жилья.

- Как в ближайшем будущем планируется использовать остающиеся в черте города промзоны и долгострой, оставшийся нам в наследие с советских времен?

- Дмитрий Медведев заявил о создании федерального Фонда содействия жилищному строительству, в который планируется передать все неэффективно используемые земли министерств и ведомств. Много ли подобных территорий в Москве?

Но московское правительство все равно считает, что для развития столицы опираться только на данные объемы нельзя. Поэтому мы думаем, будущее за городами-спутниками Москвы типа Зеленограда. Проживание в них должно быть комфортным, застройка территорий - комплексной. Этот вопрос решаемый, мы над ним работаем.

- В какой стадии находится рассмотрение судебного дела по Щербинке и на какие еще земли претендует Москва в Московской области?

Владимир РЕСИН:
- Дмитрий Анатольевич Медведев принял очень правильное решение, и Москва его поддерживает. Подобные земли в столице есть. И в первую очередь эти территории находятся в распоряжении Министерства обороны, где многие военные нуждаются в жилье. Имеются подобные земли и у других ведомств. Если хотя бы часть их направить на жилищное строительство, город получит дополнительно не одни миллион квадратных метров квартир для тех, кто в них остро нуждается.

Что касается домов для Министерства обороны в Щербинке, то они построены, обеспечены инфраструктурой и сейчас передаются под заселение. Инфраструктура поселка позволяет возвести еще 250-300 тыс. кв. метров жилья и ряд объектов соцкультбыта. Но всему виной - необоснованные претензии областников. Вы представляете, миллиарды рублей потрачены на водоснабжение, канализацию, дороги и вдруг такие необоснованные претензии к нам. Выходит, людям наплевать, что огромные деньги просто закапываются в землю.

Владимир РЕСИН:
- Город не претендовал и не претендует ни на какие чужие земли и уж особенно - Московской области. Что касается Щербинки, то там земля московская, зарегистрированная в Федеральной регистрационной палате. В Федеральном суде действительно находится дело по иску Москвы и областной Прокуратуры к Московскому областному суду, которое 23 числа будет рассмотрено. Я думаю, что в ближайшее время эти надоевшие и потрепавшие нервы многим людям суды закончатся и окончательная точка в деле будет поставлена. Обидно, что вместо активного освоения этих земель город потратил практически год на выяснение отношений с областью.

Владимир РЕСИН:
- Это неправильно и обман. И мэр, и правительство Москвы заявляли: те москвичи, которые получили жилье за пределами МКАД, остаются москвичами, и все столичные льготы на них так-же распространяются.

- Ряд депутатов Мосгордумы утверждает, что у переселяемых в область москвичей льготы исчезают.

Владимир РЕСИН:
- Тут вопрос сложный. Дело же не только в количестве и качестве детсадов, но и в том, чтобы они находились в шаговой доступности. Я честно скажу, что тяжело нашему комплексу и находить стройплощадки, и соблюдать все прежде оговоренные сроки работ. Поэтому иногда строительство садика обходится дешевле, чем подготовка самой площадки. Но город сознательно идет на дорогостоящие перекладки коммуникаций, потому что самое главное для его развития - это семья, особенно молодая семья, имеющая несколько детей и возможность женщин воспитывать их.

- Уже не первый год в Москве реализуется программа по ежегодному вводу в строй 100 детских садов. Как Вы можете оценить ее ход? Сколько еще должно пройти времени, чтобы нехватка мест в детских дошкольных учреждениях исчезла?

Москва сейчас строит только жилья примерно 5,5 млн кв. м в год. Получается, что на каждого архитектора и проектировщика приходятся колоссальные объемы работ, с учетом того, что большинство возводимых объектов создаются по индивидуальным проектам.

Александр КУЗЬМИН:
- Начиная с первого года реализации программы по возведению 100 детсадов ежегодно до ее окончания (2012 г.) согласно Генплану в городе появятся более 600 детских дошкольных учреждений.

Европа сегодня строится гораздо меньшими темпами, чем Москва. Юрий Лужков и Владимир Ресин поставили задачу привлечь к работе в Москве специалистов-проектировщиков из других городов России, ближнего и дальнего зарубежья. Поэтому единственный правильный шаг привлекать в помощь городу высококвалифицированных немосковских специалистов.

Александр КУЗЬМИН:
- На одном из последних заседаний московского правительства мэр поднял проблему об увеличении числа архитекторов, строительных инженеров и конструкторов, работающих на территории столицы.

Александр КУЗЬМИН:
- На сегодняшний день подобраны площадки, выданы акты разрешенного использования, выбран тип коттеджа. За основу взят дом, разработанный МНИИТЭПОМ и ДСК- В июле мы должны полностью закончить проектную часть работ. Приступили к освоению ряда территорий. Всего же на 20 площадках в Щербинке, Митине, Мещерском, Капотне, в районе поселка Ларино, в районе Ходынки будут построены 193 коттеджа.

- На какой стадии сегодня находятся работы по строительству в городе коттеджей для многодетных семей?

Александр КУЗЬМИН:
- Бассейны везде мы предусмотреть не можем. Детский сад - это не типовой проект ФОКа, не торгового центра, который может находиться на разном удалении от жилых массивов. Норматив доступности для детского сада 300 метров. Это связано со здоровьем детишек, которые у нас, к сожалению, не очень крепенькие. Очень часто площадки бывают маленькими. В связи с этим и появляются новые типы детских садов на 70, 90 малышей, а не только на 125 и 220, как было раньше. Строятся и новые детские сады с бассейнами.

- Чем отличаются архитектурно-планировочные решения новых детских садов от тех, что строились прежде? В каждом ли из них предусмотрены бассейны? Какие еще удобства для малышей предусмотрены?

Владимир РЕСИН:
- Это и жилье, и детские сады, и спортивные объекты, и объекты торговли, высокими темпами будут развиваться социальная и транспортная инфраструктуры города. Бюджет Москвы второй по величине в мире. Его опережает только Нью-Йорк.

- Что конкретно будет построено стройкомплексом столицы в Год семьи?



Московским правительством для Года семьи разработана специальная программа, которая четко и планомерно реализуется. При этом необходимо учесть, что 25% годового бюджета столицы, составляющего в 2008 году более 1 трлн рублей, - это его социальная часть.
За прошедшие 2 года число новостроек в центре Москвы сократилось на 30%, поскольку внутри ТТК неуклонно наблюдается снижение свободных площадок. Если еще в 2000 году их было порядка 100, то сейчас в 2 раза меньше.



При этом, если ранее, наибольшая доля всех новостроек внутри ТТК располагалась в историческом центре Москвы, то сейчас наблюдается постепенное смещение их в район между Садовым кольцом и ТТК. Их число почти сравнялось с количеством таковых внутри Садового кольца. Сейчас внутри Садового кольца 24 новостройки, а между ним и ТТК 22.

Сокращение числа объектов центре столицы и сохранение стабильного спроса на недвижимость этого сегмента безусловно влияет на рост цен. В итоге за 2 года цены в центре Москвы выросли более чем в 2,21 раза. При этом, естественно, наибольший прирост стоимости квадратного метра внутри ТТК принес 2006 год, когда цены на всем московском рынке недвижимости росли галопирующими темпами. За 2006 год цена квадратного метра жилья в пределах ТТК увеличилась на 85%. В 2007 году она выросла лишь на 21%.

Внутри Садового кольца новостройки в основном сконцентрированы вокруг станций Тверская-Белорусская, Смоленская-Александровский сад, Кропоткинская-Парк Культуры и Полянка-Серпуховская. Это, соответственно, северо-запад, запад, юго-запад и юг. На долю этих районов приходиться порядка 88% от общего числа новостроек внутри Садового кольца и порядка 46% от общего числа новостроек внутри ТТК. Тогда как 2 года назад их доля была на 8% меньше.



При этом в 2006 году рост стоимости этого сегмента недвижимости заметно отставал от темпов увеличения цен в новостройках Москвы за пределами ТТК, где квадратный метр жилья подорожал почти в 2,5 раза. В свою очередь, в 2007 году, когда в сегменте бизнес-класса увеличение цен не превысило 6%, новостройки внутри ТТК подорожали значительно больше и стали в этом отношении лидерами.



По данным исследования аналитического центра ирн.ru, самым дорогим направлением является западное, где средняя цена квадратного метра составляет порядка $19 тыс. При этом самые дорогие новостройки внутри ТТК расположены рядом со станциями метро Смоленская-Александровский сад, где средняя цена квадратного метра составляет $28,9 тыс. Самые дешевые в районе метро Бауманская, где средняя стоимость квадратного метра жилья составляет $6,55 тыс. Внутри Садового кольца самые дешевые новостройки в районе станций метро Цветной бульвар-Менделеевская, где квадратный метр жилья в среднем стоит порядка $13,8 тыс.



В итоге, за счет роста стоимости квадратного метра выросли цены и на квартиры в целом. За 2 года средняя стоимость квартиры в новостройках внутри ТТК увеличилась в 2,3 раза. Это чуть больше, чем увеличились цена квадратного метра. При этом так же, как и в случае квадратных метров, наибольший прирост пришелся на 2006 год, когда квартиры подорожали на 92%. В 2007 году стоимость увеличилась лишь на 20%.



Машиноместа также подорожали, однако в отличие квартир не чуть больше, а чуть меньше, чем квадратные метры жилья внутри ТТК. Средняя стоимость машиноместа в новостройках внутри ТТК за 2 года выросла в 1,9 раза. Кроме того, в отличие от квадратного метра и квартир прирост стоимости машиномест за 2007 год был не намного меньше увеличения цен 2006 года: 31% против 47%. При этом цена машиноместа в 2007 году выросла больше, чем цена квадратного метра жилья. И это легко объяснимо. Внутри ТТК стоимость машиноместа составляет порядка 5% от стоимости жилья, тогда как в среднем по Москве это соотношение колеблется от 15% до 30%.



Стоимость жилья растет вместе с уменьшением числа объектов. Казалось бы, вместе с сокращением количества новостроек должен сокращаться и объем рынка, выраженный в квадратных метрах. Однако несмотря на то, что число домов уменьшилось в 2007 году, общий объем квадратных метров вырос на 11%. Происходит это за счет того, что большое количество новостроек стали строить за пределами Садового кольца, где меньше требований по потребительским характеристикам объекта и, в том числе, меньше высотных ограничений. За счет этого растет число квартир в одном объекте, и, как следствие, увеличивается количество квадратных метров в целом по рынку.

Но, в итоге, за счет сокращения объема рынка, выраженного в квадратных метрах, прирост объема рынка, выраженного в долларовом эквиваленте, в 2006 году был не столь большим, как это можно было бы ожидать, ориентируясь на уровень подорожания за этот год квартир и квадратного метра жилья. Таким образом, объем рынка, выраженный в долларовом эквиваленте, рос плавно. В 2006 году его прирост составил 51,3%, а в 2007 году 35,6%. Но, в целом, за 2 года объем рынка, выраженный в долларах, увеличился примерно так же, как и остальные показатели, в 2 раза.

Но покрыть сокращение объема рынка в 2006 году застройщикам все равно не удалось, хотя и было компенсировано почти наполовину. В 2006 году объем рынка уменьшился на 18,5%, а по итогам двух лет сокращение составило уже лишь 9,3%.

Исходя из всего вышесказанного в среднестатистической новостройке внутри ТТК в начале 2008 года среднее количество секций не превышает Среднее количество машиномест в новостройке около 10 При этом среднее количество квартир в доме близко к 7 Средняя высота потолков в этих квартирах равняется 3,3 м, а средняя площадь такой квартиры составляет порядка 160 кв.м.





При этом традиционно наибольшие площади в многокомнатных квартирах, а наименьшие в однокомнатных.



Так же распределяется стоимость квадратного метра квартир. Дороже всего он в многокомнатных квартирах, а дешевле всего в однокомнатных. Это объясняется тем, что внутри ТТК самые большие квартиры располагаются всегда в самых лучших объектах, элитного класса, а небольшие на площадках там, где стоимость жилья будет заведомо ниже, в новостройках сегмента бизнес-класс+.

В итоге, среди самих квартиры также дороже всего многокомнатные, а дешевле однокомнатные.





Тенденции, выявленные исследованием, проведенным Индикаторами рынка недвижимости, сохранят свою актуальность и на следующие 2 года. Количество новостроек внутри ТТК будет и дальше сокращаться и все больше они будут строиться между Садовым кольцом и ТТК, а не внутри исторического центра Москвы. При этом стоимость квартир и квадратного метра внутри ТТК продолжит расти.

Массовая застройка таунхаусов в России началась с 1995 году. Сначала стоимость 1 кв. м доходила до $4000, но мере того как количество таунхаусов стало увеличиваться, цена постепенно снижалась, а в итоге уменьшилась в 5 раз. Конечно, покупателя в первую очередь привлекала современная мода на этот вид жилья. Первым известным проектом по строительству более дорогих сблокированных коттеджей стал поселок Подушкино-таун, который находится за пределами Москвы - в 14 км по престижному Рублево-Успенскому шоссе. Сначала в поселке было построено 7 таунхаусов на 22 квартиры. А самым крупномасштабным проектом по возведению таунхаусов сегодня является район Куркино, где рядом с малоэтажной застройкой расположены двух- и трехэтажные таунхаусы общей площадью 188-229 кв. м с земельными участками размером 150-420 кв. м.

Если следовать самой популярной версии, первые таунхаусы появились в XIX веке в Англии. Позиционировались они как дома для нескольких поколений одной семьи. Повзрослевшие дети, желавшие жить отдельно, но все же рядом с родителями, стали пристраивать к их домам свои. Это позволяло существенно удешевить строительство. В результате, некогда одиноко стоявший родительский дом постепенно превратился в вереницу прилепившихся друг к другу небольших коттеджей. Со временем идея такого строительства стала называться таунхаус комплекс 2-3 этажных комфортабельных домов, совмещенных друг с другом боковыми стенками и располагающих небольшой придомовой территорией. На российском рынке такой вид жилья появился сравнительно недавно, в начале 1990-х годов. Нельзя сказать, что в нашей стране таунхаус сразу завоевал симпатию россиян, но все-таки это произошло.

Сегодня подмосковный таунхаус это прежде всего череда домов, имеющих общие боковые стены, небольшой приусадебный участок, отдельный вход, жилые апартаменты площадью от 150 до 300 квадратных метров, мансарду, все уровни оснащены отдельными санузлами. На цокольном этаже такого дома чаще всего размещается гараж, подсобное помещение, там же может быть сауна или бильярдная, хотя последнюю чаще всего располагают в мансарде. На втором этаже как правило оборудуют кухню или гостиную, а на третьем спальные и детские комнаты, кабинет. Но конкретного функционального разграничения комнат и этажей не существует. Каждый хозяин таунхауса оборудует жилье по своему вкусу, чего нельзя сказать о внешнем виде этого вида жилья. Таунхаусы довольно сложные с конструктивной точки зрения строения с разными архитектурными решениями и отделкой. К сожалению, в отличие от коттеджа, владельцы секции таунхауса не имеют права менять ее фасад, и вынуждены смиряться с тем, что им предлагают.

Кому он нужен?
Квадратые метры в таунхаусе идеально подходят россиянам, решившим убежать от суеты шумного мегаполиса, но не имеющим желания или возможности приобрести отдельный дом за городом. Таунхаус своего рода, компромисс отдельных коттеджей. Самое веское основание, склоняющие таких людей к покупке квартиры именно в таунхаусе доступная для среднего класса цена на квадратные метры. Строительство таунхаусов в Московской области обусловлено тем, что уровень благосостояния в столице и Подмосковье выше, нежели в регионах.

Пригородный вариант
Данный вариант таунхауса выступает прекрасной альтернативой городской квартире.
Как правило, такие таунхаусы располагаются в непосредственной близости от столицы, в пределах 5 км от МКАД. Чаще всего такой вариант не имеет достаточно развитой инфрастуктуры. Объясняется это тем, что жильцы пользуются московскими благами цивилизации по причине их близости.

Классификация подмосковных таунхаусов
Оказывается, что подмосковные таунхаусы бывают разные в зависимости от их предназначения.

Курортный вариант
Такой таунхаус можно рассматривать как свой личный загородный курорт. Его главные особенности это прекрасная экологическая обстановка с не менее прекрасными видами. Располагаются такие варианты уже в пределах 40-50 км от МКАД, хотя бывают варианты и на расстоянии до 100 км. Весьма немаловажной деталью курортного таунхауса является непременные объекты спортивной инфраструктуры вкупе со службой быта и централизованной охраны.

Загородный вариант
Такой таунхаус выступает альтернативой уже не городской квартире, а загородному дому.
Располагаются такие таунхаусы как правило в пределах 30-35 км от МКАД. Главный плюс такого варианта по сравнению с загородным домом простота и безопасность содержания ввиду наличия централизованной охраны и службы быта. То есть, приехав в такой таунхаус зимой вы никак не столкнетесь с многометровыми сугробами и выбитыми стеклами со всеми вытекающими отсюда последствиями.

P. S.
Согласно аналитическим данным компании Терра-Недвижимость, спрос на таунхаусы в ближайшие годы будет только расти, если цена предложений будет соответствовать стоимости 2-3-х комнатной квартиры в Москве. В настоящее время стоимость квартир в таунхаусах составляет в от 2 200 до 6 500$ за кв.м. (в зависимости от класса поселка, местоположения, материалов строительства, экологии и пр.). Исходя из этого, можно сказать, что оживление в сегменте таунхаусов уже началось.
Сегодня квартира — это не только место проживания, но и вполне ликвидный инвестиционный инструмент. Недвижимость можно покупать и для того, чтобы сохранить средства, и для того, чтобы сдавать ее в аренду и получать стабильный ежемесячный доход.

География
Согласно данным компании Терра-Недвижимость, сегодня таунхаусы востребованы и строятся по всем подмосковным направлениям. При этом лидерами являются Новорижское, Калужское, Рублево-Успенское и Дмитровское шоссе. Это популярные направления, на которых востребованы все сегменты жилья. Исторически довольно много поселков таунхаусов и в пределах столицы. Наибольшее количество поселков таунхаусов расположено в 6-15 км и 16 - 30 от МКАД. Это является одной из отличительных черт российского загородного рынка у нас в силу специфики земельного рынка, таунхаусы уже встречаются и на 40-м, и на 50-м км от МКАД, хотя традиционно это сегмент, который на Западе формирует пригородные районы. Территориальное смещение сегмента таунхаусов из черты города в Подмосковье начало происходить с 2002 г. Сегмент стал тяготеть к рынку загородной недвижимости, особенно с точки зрения ценообразования, оставаясь в сегменте эконом- или бизнес-класса.

Если оценить сложившуюся на рынке ситуацию, очевидно, что вложения в недвижимость по степени доходности гораздо выгоднее многих других. Снижение процентных ставок в отечественных банках по депозитным рублевым (до 14–15% годовых) и долларовым (до 8%) вкладам не позволяет надеяться на получение солидной прибыли. Особенно это заметно на примере финансовой политики, проводимой Сбербанком. (Процентная ставка по вкладу в рублях составляет порядка 5%, а в долларах — 7%.) Что касается коммерческих банков с более привлекательными процентами, то после кризиса 1998 года кредит доверия к ним у большинства частных вкладчиков только восстанавливается. Словом, на сегодняшний день банковские вклады не являются оптимальным инструментом приумножения капиталов для мелких инвесторов.

Однако гораздо эффективнее использовать квадратные метры в качестве перспективного объекта для инвестиций с целью дальнейшей перепродажи. Доходность вложений в недвижимость хорошо прослеживается на фоне стабильной политической и экономической ситуации в стране, в условиях активного подъема на рынке недвижимости.

Все эти факторы будут способствовать снижению покупательной способности и еще большему обесцениванию наличных сбережений, конвертируемых в «зеленую» валюту. Зато весь год весьма выгодно было хранить «в кубышке» евро, рост курса которого за минувший год составляет порядка 14%.

С точки зрения ликвидности лучшим способом накопления средств является вариант «деньги в кубышке». Хотя давно известно, что деньги, не находящиеся в обороте, приносят лишь одни убытки. Особенно если учесть инфляцию, которая может выйти за пределы жестко «прописанных» в бюджете 12%, и минимальный прирост курса доллара к рублю, прослеживающийся в последние месяцы.

В поисках подходящего способа получения прибыли большинство потенциальных инвесторов пришли к выводу о том, что инвестиции в недвижимость — доходный и безопасный инструмент. При положительной динамике, характерной для растущего рынка, вложения в недвижимость приносят большую прибыль, чем проценты по депозитам.

Конечно, в качестве еще одного доходного варианта можно рассмотреть фондовый рынок, на котором размещены акции и векселя ведущих российских компаний, включая таких гигантов, как Газпром, РАО ЕЭС России, Сбербанк и Ростелеком, ЮКОС, ЛУКойл, Мосэнерго и пр. Хотя доходность акций может оказаться на порядок выше «банковской», ситуация на фондовых биржах все-таки нестабильна и может быть предсказуемой лишь для горстки профессионалов. Поэтому простой обыватель рискует потерять все свои вложения.

Выгодность вложений в недвижимость обусловлена их более высокой доходностью, которая независимо от объекта составляет не менее 10% годовых в валюте. К этому следует добавить, что рынок недвижимости довольно медленно реагирует на колебания курсов валют и экономические кризисы, предоставляя временный резерв для принятия и реализации какого-либо решения.

Недвижимость всегда являлась гарантированным средством сбережения денег. А на фоне общего подъема рынка и продолжающегося уже в течение более трех лет ценового роста вложения в недвижимость превратились в достаточно доходный бизнес. Так, по данным РАН «САВА», общий ценовой рост с июня 2000 до июня 2003 года составил 82,5%. Понятно, что постоянное удорожание квадратных метров усиливает привлекательность столичной недвижимости как объекта надежных инвестиций.

Правда, для того чтобы не прогадать и не остаться в убытке, следует правильно определить наиболее подходящий момент на рынке для совершения инвестиционной операции. Продавать квартиру выгодно на ценовом пике, а покупать целесообразно перед очередным подъемом. В случае ценового спада на рынке жилье будет постепенно терять часть своей стоимости, и это не смогут покрыть даже возможные арендные платежи. В таких условиях вложения в недвижимость становятся убыточными, в ожидании лучших времен потенциальным покупателям выгоднее жить в арендованной квартире, предварительно накапливая на депозите деньги на покупку жилья.

Как отмечает руководитель аналитического отдела компании «Домострой» Дмитрий Попов, сегодня оправданно вкладывать средства в любую юридически чистую недвижимость на срок не менее полугода. Причем при альтернативном выборе вложений «банковский депозит — недвижимость» и при условии приобретения жилплощади по реальной, а не завышенной рыночной цене. При меньшем сроке вложений значительную часть дохода «съедят» расходы по оформлению и т. п.

Первичные вложения

На сегодняшний день существует два наиболее популярных варианта инвестирования физическими лицами средств в недвижимость: вложение средств в квартиру с целью ее последующей реализации и инвестирование в квадратные метры для сдачи их в аренду.

Причины роста стоимости новостроек во многом определяются ценовой политикой, проводимой застройщиками и их посредниками — риэлторскими компаниями. К тому же в стоимость новостроек входит немало расходных статей, включая собственные и заемные средства, услуги подрядчиков, плату за землю, стоимость стройматериалов, комиссию агентства и пр.

Наиболее перспективно осуществлять инвестирование в жилье на организованном первичном рынке, который оперативно реагирует на макроэкономическую ситуацию в стране. Ценовая ситуация на нем регулируется административными решениями и определяется группой крупнейших застройщиков. Последние заинтересованы либо в быстрой реализации значительных объемов построенных метров и скорейшем возврате оборотных средств, либо в «игре на повышение» для получения максимальной прибыли.

Величина зависит от ценовой политики инвесторов, рыночного роста цен, заявляемых характеристик проекта, качества строительства (включая сдвиги сроков сдачи и прочие проблемы) и даже от соответствия ожиданиям целевой аудитории по факту сдачи объекта в эксплуатацию.

В первую очередь наиболее эффективны вложения в новостройки, которые застройщики активно начинают реализовывать в процессе строительства еще на этапе «нулевого» цикла. Понятно, чем ближе момент подписания госкомиссией акта о сдаче дома, тем выше стоимость метров. В результате, вложив средства в квартиру на этапе закладки фундамента и дождавшись момента сдачи новостройки в эксплуатацию, который наступает в среднем через 8 месяцев (типовая «панель») или через 2 года («монолит»), можно рассчитывать на реальные доходы в пределах от 10 до 140% годовых в валюте.

Показатели доходности по различным типам первичного жилья зависят от длительности строительства, удачности проекта, соответствия завершенного проекта ожиданиям целевой аудитории. «Если рассматривать типовую «панель», то это около 20–40% годовых, «монолит» бизнес-класса — 10–40% годовых, элитное жилье — от 10 до 70% годовых. Доходность на первичном рынке формируется в зависимости от индивидуальных характеристик квартиры за счет общерыночного роста цен (15–50% в год) и удорожания стоимости к моменту сдачи конкретного дома госкомиссии (0–50% в год)», — отмечает Д. Попов.

В качестве примера можно привести монолитно-кирпичный дом по улице Амундсена. Компания МИАН продавала квартиры еще на «уровне котлована» от $880 за 1 кв. м, к окончанию строительства цена достигла $1500 за 1 кв. м. Когда квартиры появятся на вторичном рынке, т. е. после регистрации прав собственности, они будут стоить порядка $1600–1700 за 1 кв. м. Повышение цены в ходе строительства объясняется целым рядом причин, основными из которых являются снижение инвестиционных рисков по мере приближения срока сдачи дома, возрастание локального спроса на объект, а также общий рост цен на рынке недвижимости.

Средства, вложенные в недорогую недвижимость, прописанную в спальных районах, хотя и дадут доход ощутимо меньший, чем при вложениях в элитное жилье, зато сроки окупаемости в обоих случаях оказываются сопоставимы. Правда, здесь приходится считаться с тем, что эти инвестиции будут сделаны не на долгосрочную перспективу. Ведь скорее всего уже через несколько лет на фоне постепенно увеличивающейся доли нетиповой застройки подобная недвижимость начнет терять в цене. Этого нельзя сказать про монолитные новостройки бизнес-класса, в которые сегодня предпочитают «вкладываться» не стесненные в средствах инвесторы. Только за последние полгода стоимость квартир в таких домах выросла на 30%, и, по данным аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость», на инвестиции в жилье подобного класса приходится около 80% сделок. Что касается элитного сегмента, то в последние годы здесь наметилась определенная тенденция к замедлению темпов ценового роста. Это связано со снижением покупательской активности и свидетельствует о достижении предельной ценовой планки.

Ощутимые темпы роста цен прослеживаются на наиболее доступную в финансовом плане для мелких инвесторов типовую панель, спрос на которую в несколько раз превышает предложение.

Оксана Каарма
Заместитель директора управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— С марта по сентябрь по отдельным инвестиционным позициям цены поднялись на 30%. Спрос же оставался стабильно высоким: в нашей компании в сезон отпусков ежемесячно «уходило» свыше 300 квартир в новостройках.
Между тем существующий колоссальный спрос на жилье мирится с постоянно растущими ценами, и покупатели не прочь заработать на этом росте. В этом случае выгодность вложений для физических лиц заключается в том, чтобы купить инвестиционные права, а затем переуступить их уже по более высокой цене еще на стадии строительства дома, не «замораживая» средства на длительный срок, не втягиваясь в долговременный процесс оформления права собственности.
Панельные новостройки с их коротким инвестиционным циклом для этой цели не очень подходят. Отсюда интерес частных инвесторов к монолитным домам. Особенно перспективны для инвестиций объекты с начальной стоимостью $1100–1200 за 1 кв. м — как показывает практика, они дорожают наиболее ощутимо. Безусловно, речь идет об удачных проектах, ликвидность которых обусловлена и расположением дома, и качеством его строительства. Так, например, если цены на жилье в монолитно-кирпичных домах с подземным паркингом, хорошими лифтами и интересными планировками квартир по улицам Маршала Жукова и Большой Набережной (граница эконом- и бизнес-классов) полгода назад стартовали с $950 за 1 кв. м, то теперь они составляют $1300–150 Такая же ситуация по жилому комплексу на улице Лодочной: 10 месяцев назад квартиры в к. 1 и 2 поступили в продажу по $950 за 1 кв. м, сегодня же стартовая, самая низкая цена в к. 3 и 4 уже на 40% выше. Помимо этого растет интерес покупателей к эксклюзивным объектам на инвестиционном этапе.

В следующем номере мы продолжим разговор о доходности вложений в недвижимость.

Если на первоначальном этапе инвестирование в недвижимость для многих было своего рода экспериментом с некоторой долей риска и данная форма вложений рассматривалась как дополнительный бизнес, то сегодня можно с уверенностью сказать, что у нас активно формируется класс частных инвесторов и рантье. Этот бизнес интересен, и он будет развиваться в дальнейшем.

Дмитрий Кузнецов
Заместитель генерального директора компании МИАН:
—У частного инвестора появилась реальная возможность поиграть на рынке недвижимости. Это стало возможно благодаря тому, что на рынке появились компании, способные грамотно управлять недвижимостью клиента, консультировать его в отношении цен на недвижимость, уровня доходов, то есть рынок принимает цивилизованные формы и приходит к нормальной европейской системе.

Это также относится к мелкооптовой покупке квартир (3–5 объектов) на стадии строительства, которую зачастую делает не один человек, а группа единомышленников. В данном случае в строящемся доме у инвесторов появляется возможность приобрести наиболее ликвидную квартиру: удачно расположенную, на любом этаже, с хорошим видом из окна. Естественно, что при последующей реализации это будет играть немаловажную роль.

Вложение средств в покупку квартиры на этапе строительства дома с целью ее последующей реализации является наиболее распространенным способом инвестирования. В среднем это может принести в течение одного года порядка 25–30% прибыли от первоначальной суммы вложения, а на рынке элитной недвижимости может доходить и до 50% годовых, так как в этом случае квартира приобретается по минимальной, практически стартовой цене.

Есть целая категория людей, которая получает определенный доход, покупая квартиру на нулевом этапе строительства, и продавая ее после того, как дом возведен. Но в ближайшее время следует ожидать, что такая практика станет менее распространенной. Дело в том, что сейчас сильно возросли цены на квартиры в домах, строительство которых находится на этапе фундамента. Нередки случаи, когда жилье в еще не построенном доме стоит дороже жилья на вторичном рынке. Подобное положение вещей отпугивает некоторых покупателей, особенно тех, кто раньше инвестировал в квартиры на начальном этапе строительства с целью дальнейшей их продажи.

Евгений Михаленков
Заместитель директора департамента маркетинга и рекламы АН «ИНКОМ-Недвижимость»:
—Мы считаем, что вложения в недвижимость сейчас наиболее доходны, несмотря на целый ряд «но».

Тот факт, что дорожает вся недвижимость, должен учитываться людьми при покупке ими квартиры. Ведь если человек, купивший квартиру определенного метража, через некоторое время захочет поменять ее на квартиру большей площади, ему придется доплачивать значительно больше той цены, которую он заплатил изначально.

Что касается вторичного рынка, то здесь инвестиционный мотив при покупке недвижимости практически отсутствует. Как правило, люди приобретают жилье на «вторичке» с целью решения своих жилищных проблем.

Дмитрий Попов
Руководитель аналитического отдела компании «Домострой»:
— Показатели доходности по различным типам первичного жилья зависят от длительности строительства, удачности проекта, соответствия завершенного проекта ожиданиям целевой аудитории. Стоимость типовой и элитной новостроек может увеличиться с момента вложения в них средств на этапе нулевого цикла и до момента сдачи их в эксплуатацию от 10 до 140%.

Кроме того, практика показывает, что, если у человека есть свободные деньги, он далеко не всегда вкладывает их в недвижимость. Например, мелкие и средние бизнесмены часто свободный капитал вкладывают в развитие бизнеса, так как это приносит гораздо большие дивиденды, чем недвижимость.

До конца этого года расти в цене будут все категории жилья. Наиболее интенсивно — отдельные элитные проекты, однокомнатные и двухкомнатные квартиры в Москве площадью менее 50 кв. м, квартиры небольших и средних площадей (35–70 кв. м) в ближайших городах Подмосковья, где ведется активное строительство (Красногорск, Химки, Одинцово, Мытищи, Балашиха, Железнодорожный, Щербинка, Подольск, Троицк).

Оправданно вкладывать средства на срок не менее полугода в любую юридически чистую недвижимость при альтернативном выборе вложений «банковский депозит — недвижимость», при условии приобретения недвижимости по реальной рыночной цене (не завышенной). Обусловлено это следующими факторами:
а) более высокая доходность независимо от объекта недвижимости (не менее 10% годовых);
б) более высокая по сравнению с банками надежность (защищенность вложений правом собственности);
в) рынок недвижимости медленно реагирует на колебания курсов валют и экономические кризисы, что дает временной лаг как для принятия, так и для реализации какого-либо решения;
г) независимость от текущего курса валюты того или иного государства: при последующей продаже цену можно номинировать в любой валюте.



Главная --> Публикации