Главная --> Публикации --> Как грамотно оформить перепланировку в новостройке? Деньги нужны Вместе не тесно Между городом и деревней До третьей звезды

Взять хотя бы библейскую легенду о строительстве Вавилонской башни. Понятно, что далеко не все амбициозные проекты можно осуществить, но во все исторические времена люди стремились поставить свои высотные акценты в разных уголках земли.

Интересно заметить, что идея человечества сотворить нечто рукотворное, устремляющееся ввысь, появилась давным-давно.

В старину, когда высота строений не превышала двух этажей, а трех-этажные особняки считались большой редкостью, высотной доминантой была колокольня Ивана Великого. Выше этой святыни строить не разрешалась. Существует даже городская легенда о том, как амбициозный вельможа Александр Менщиков построил церковь, по высоте превышающую кремлевскую колокольню. Во время грозы в ее шпиль попала молния, начался пожар (исторический факт). И башню пришлось укоротить


Соблюдая традиции
У Москвы свои исторические и архитектурные традиции. Здесь высотные доминанты, общий силуэт города имели особое значение. Невысокие дома древней Московии, много церквей, шлемовидных куполов и колоколенС высоты Воробьевых гор древняя Москва напоминала сказочный город.

Сегодня и дома имеют повышенную этажность, и мировые тенденции современной архитектуры диктуют свои пути развития. Из этого же разряда проблема дефицита столичной земли, ее экономное использование. И конечно, появляются новые высотные акценты.

Но когда столичные постройки начали расти вверх и этажность зданий существенно увеличилась, то сменились и высотные ориентиры. Знаменитые сталинские высотки создали новый силуэт Первопрестольной.

О новациях в современном высотном строительстве на территории Москвы рассказал главный архитектор столицы Александр Кузьмин при проведении тематического мастер-класса в рамках Международного форума Мегаполис: XXI век. Мероприятие походило в конференц-зале здания Запад - одной из высоток ММДЦ Москва-Сити.

Однако они не должны возникать произвольно, как это имело место в середине 90-х годов. Необходимо, чтобы московские высотки нового поколения вписались в ансамбль города, подчеркнули его новый, выразительный силуэт. И конечно, при их проектировании и размещении учитываются геофизические особенности города. Так, что в районах с проблемными грунтами столичные небоскребы не появятся. Хотя, по мнению специалистов, сегодняшние строительные технологии позволяют возводить такие сооружения на любых грунтах. Но преодоление трудностей обойдется очень дорого.

И поскольку это будут современное высотные доминанты столицы, особые требования предъявляются к их проектным решениям. А в целом планируется возвести 62 высотных объекта. Для их строительства уже подобрано 57 участков. Часть таких зданий уже строится, другие находятся на стадии проектирования. Есть и готовые проекты. По некоторым задумкам необходимо сделать бизнес-оценку. Высотки Нового кольца будут строиться во всех столичных округах, но поближе к окраинам.


Высотные акценты
Архитектурная стилистика московского высотного домостроения уже проявилась при возведении жилых комплексов Алые Паруса, Триумф палас, Эдельвейс и др. Кстати сказать, далеко не всем москвичам и гостям столицы пришлись по вкусу архитектурные решения этих зданий. Даже специалисты дают очень неоднозначную оценку этих творений современности. Поэтому программа по возведению высотных зданий Новое кольцо Москвы предполагает продуманное и системное размещение высоток на территории города.


Новое лицо столицы
Впрочем, москвичи вполне могут обойтись и без высоток. Ведь это не социальная и даже не транспортная инфраструктура, без развития которых мегаполис не может существовать. Однако преобразование городских территорий в духе сегодняшнего времени, деловых и экспрессивных веяний эпохи невозможно без прорыва в сфере градостроительных технологий. К тому же настало время, когда все сошлось: и интересы инвесторов, и градостроительная необходимость. Эту позицию главный архитектор столицы подчеркивает особо.

А в центре города возвысятся башни ММДЦ Москва-Сити. Это будет не только современный деловой анклав, но и новый центр столицы. Здесь появится и новое здание городской администрации. Так у Москвы будет два центра: старый - исторически сложившийся. И новый, поражающий величием и изысками современных архитектурных решений.

Есть уже и первые, довольно-таки весомые итоги. В самом конце прошлого года в присутствии мэра Москвы Юрия Лужкова и ряда представителей столичного правительства был осуществлен пуск движения автотранспорта по реконструированному Ленинградскому тоннелю в оба направления. Общая длина тоннеля составила 661 метр, городская рампа - 143 метра, областная рампа - 152 метра. Это значительно снизило напряженность транспортных потоков, сделало движение автомобилей в целом по Москве более рациональным.

Действительно, если взглянуть с высоты башни Запад комплекса Федерация (с 63 этажа) на просторы Первопрестольной, становится очевидным, что крутая излучина Москвы-реки в отдаленном районе Пресни естественным образом очертила участок, где должен появиться наш московский Де Фанс. В Париже этот район не только функциональный деловой центр, он не устает поражать воображение суперсовременной и очень разнообразной архитектурой. Кстати сказать, созерцание этих диковин вызывает весьма положительные эмоции. Правда, эти изыски современного зодчества находятся в отдаленной части Парижа. Хочется надеяться, что за сегодняшние высотные акценты Москвы нам не будет стыдно пред потомками
В Москве продолжается активная работа по разгрузке транспортных магистралей, оптимизации автомобильного движения. В том числе строятся новые и реконструируются действующие дороги, эстакады, тоннели и развязки. Особое внимание уделяется одной из наиболее загруженной, а потому проблемной транспортной артерии столицы - Ленинградскому проспекту и Ленинградскому шоссе. Здесь городские власти организовали целый комплекс крупномасштабных мероприятий по обеспечению свободного движения автомобильного транспорта в так называемом бессветофорном режиме

В минувшую субботу мэр Москвы Юрий Лужков осмотрел текущие результаты и продолжающиеся работы по реконструкции транспортной развязки на пересечении Ленинградского и Волоколамского шоссе вблизи станции метро Сокол. Напомним, что эта реконструкция является частью комплекса мероприятий по запуску Ленинградского проспекта, Ленинградского шоссе в бессветофорном режиме.

Столь крупномасштабные и предельно сложные работы курирует, держит на постоянном контроле правительство Москвы и сам столичный градоначальник.

- Юрий Михайлович, как идет реконструкция Ленинградского шоссе и Ленинградского проспекта? Как вы оцениваете качество и темпы проводимых работ? Когда ждать их окончания? Какие преимущества они дадут городу?

Юрий Лужков побывал на всех точках строительно-ремонтных работ, побеседовал с рабочими и инженерно-руководящим составом, на месте досконально вник в возникшие проблемы, обсудил пути их разрешения, дал ряд необходимых указаний. Затем столичный глава провел совещание по оптимизации реконструкции дорожной развязки, внес несколько серьезных корректив в запланированные и текущие работы. После этого Юрий Лужков ответил на вопросы журналистов, в том числе обозревателя Тверской,13.

Кроме необходимых работ по реконструкции моста на совещании обсудили ситуацию на Ленинградском проспекте. В первую очередь рассмотрели оптимизацию работ на пересечении Ленинградского проспекта с улицей Алабяна в районе станции метро Сокол. Мы делаем мощную подземную систему - широкий тоннель, в котором будет проложен путь по пересечению улицы Алабяна с Ленинградским шоссе. Тоннель дальше пойдет по Балтийской улице, минуя жилые дома, продлится к железной дороге. Это будет так называемый Алабяно-Балтийский тоннель. Общая его длина составит почти два километра, закрытая часть тоннеля -1550 метров. Благодаря его прокладке удается решить еще одну проблему - сохранить уютный сквер. Об этом нас просили жители района, правительство Москвы, конечно, откликнулось на их просьбу. Хотя для того, чтобы ее выполнить, пришлось внести серьезные корректировки в ранее намеченные планы.

- Только что закончилось серьезное совещание по этому вопросу. Мы на нем обстоятельно и детально обсудили ход реконструкции Ленинградского проспекта начиная с площади Белорусского вокзала. Там работы идут полным ходом, выполняются довольно-таки качественно. Некоторые осложнения у нас возникнут с реконструкцией моста. Основная проблема в том, что этот мост - памятник истории. Нам придется, расширяя его пролет на две дорожные полосы, очень осторожно собрать и сохранить все исторические элементы. Здесь строители работают в тесном взаимодействии с Комитетом по культурному наследию города Москвы. Строжайший принцип, которого всегда придерживается правительство Москвы, - в ходе реконструкций, ремонтных, а также любых других работ не уничтожать и даже не нарушать элементы исторической архитектуры, свято относиться к историческим памятникам. Мы не только не нарушаем объекты исторического наследия, но и, наоборот, принимаем самые действенные меры по их поддержанию, восстановлению, реконструкции. Именно так поступаем и при осуществлении работ на мосту от площади Белорусского вокзала. Мы внимательно изучили техническое состояние моста и заключили, что независимо от работ на этой транспортной развязке он сам по себе требует ремонта и реставрации. Конструкции и несущие опоры моста изношены, многие детали обветшали. Так что в ходе общей реконструкции строители параллельно займутся и данным историческим мостом.

У Алабяно-Балтийского тоннеля есть очень серьезная особенность, которая значительно осложняет работы по его прокладке, заставляет их выполнять с максимально предельной кропотливостью и тщательностью. Я бы даже сказал, что эта особенность уникальная в мировой практике строительства, особенно в прокладке подземных коммуникаций. Алабяно-Балтийский тоннель протягивается под уже действующей на этом участке линией метрополитена. Сделать необходимо так, чтобы реализация проекта не препятствовала функционированию метро в штатном режиме. Надо только представить, какая высочайшая ответственность лежит на тех специалистах, кто проектировал и практически осуществляет эти уникальные, но так необходимые городу работы. Здесь с предельной тщательностью и максимальной щепетильностью выверялся каждый элемент, многократно перепроверялась каждая деталь предстоящих работ.

Я уже сказал, что тоннель протянется к железной дороге. За ней сразу же расположена улица Академическая, которая ведет к Дмитровскому шоссе. Это создает своеобразную хорду, что усложняет здесь транспортную ситуацию. Поэтому на совещании мы сегодня приняли новое довольно-таки серьезное решение - провести еще один тоннель к улице Академической. Таким образом, улица Алабяна будет связана с улицей Академической двумя большими тоннелями, имеющими по три полосы дорожного движения. Это сделает движение в данном районе Москвы более рациональным, удобным, разгрузит другие столичные магистрали. Выполнение намеченных здесь работ планируем закончить в первой половине следующего года. На строительстве тоннеля одновременно задействовано более 2000 человек и более 200 единиц различной техники.

- На Волоколамке мы также реализуем тоннельный проект. Сначала планировали построить здесь эстакаду. Но такой вариант доставил бы жителям прилегающего района определенный дискомфорт - прежде всего из-за повышенного уровня шума и загазованности. Поэтому принято решение вместо эстакады проложить тоннель. Его общая длина составит 1730 метров, в том числе закрытая часть - 1173 метра. Реализация такого проекта, конечно, обойдется дороже, придется выполнить более объемные и сложные работы. Но повышенные затраты окупаются заботой о поддержании комфортных условий жизни москвичей. Ведь в этом заключается основная конечная цель любой нашей работы, а потому на удобстве и здоровье москвичей экономить нельзя. Работу по прокладке тоннеля на Волоколамское шоссе планируем выполнить в течение года.

- Юрий Михайлович, какова ситуация с Волоколамским шоссе?

Есть еще одна проблема. Трамвайный разворот конечной остановки, который на этом участке имеет большой диаметр, не давал возможности начать прокладку здесь запланированного тоннеля. В связи с этим мы приняли решение вместо трамвайного кольца смонтировать здесь специальный поворотный механизм, который бы занял значительно меньше места и дал простор для реализации проектных работ.

Но этого мало. Если мы не обеспечим пересечение улицы Курчатова с Волоколамским шоссе, то не сможем исключить пресловутые дорожные пробки на этом участке транспортной магистрали. Здесь решено построить эстакаду на развязке улицы Курчатова и Волоколамского шоссе.

В результате город получит хорошую транспортную артерию на Волоколамское направление, а также на Химки. В столице дополнительно начнет действовать 9 транспортных полос на выезд из Москвы и 8 полос - на въезд в город. Вся эта автомобильная магистраль будет работать полностью в бессветофорном режиме. Большую часть работы выполним уже в нынешнем году.

Теперь о пересечении с Головинским шоссе. Здесь возводим эстакаду. Закончить ее строительство планируем в первом квартале следующего года, но, возможно, сделаем это и раньше. Стоит сказать о пересечении с улицей Фестивальной. Здесь тоже строим эстакаду. Дальше будет еще одна дорожная развязка. Начинаем также строительство второго моста через канал с расширением полос подъезда и съезда. Второй мост будет расположен рядом уже с действующим и в значительной степени ослабит его транспортную нагрузку. Это станет завершающим этапом всего комплекса работ по реконструкции всей протяженности Ленинградского проспекта и шоссе.

На эти работы уже выделены необходимые средства из бюджета города. Отрадно, что стали нам поступать для реализации запланированных проектов и средства из федерального бюджета.

Проводимые на Ленинградском проспекте и шоссе работы имеют крупномасштабный характер, предполагают огромнейший объем с привлечением большого числа рабочих и самой разнообразной техники. Но этим не ограничиваемся. Одновременно мы реализуем другой крупномасштабный и очень нужный городу проект - строительство Четвертого транспортного кольца. Начинать приходится с расчистки полос, которые необходимо освободить от разнообразных строений. Особенно много на этом участке частных гаражей. Чтобы не ущемлять права их владельцев, не создавать дискомфортной ситуации, приступаем к строительству паркингов, которые будут иметь большое число как надземных, так и подземных этажей.

Без социального жилья городу не обойтись. Куда-то нужно селить очередников и участников льготных городских программ. Куда-то (а по закону в тот же район или округ) нужно девать переселенцев из сносимых пятиэтажек и других зданий, оказавшихся в зоне реконструкции и реновации района. Кстати, москвичи последнее время стали посматривать в законы, отслеживать на чужих примерах подобные ситуации и уже разработали некую систему общения с властями по поводу своего законного переселения. Поэтому сегодня не так легко уговорить даже самую старенькую несмышленую бабулю сменить Центральный округ на Южное Бутово. А в Центральном округе в скором времени даже плюнуть будет негде, не то что дом для соцнужд построить. А ведь, несмотря на то что законы переселения за последние несколько лет подкорректированы, все равно особо ушлые граждане умудряются обойти правила, и государство оказывается должно таким хитрованам не по одной, а по нескольку квартир. Правда, есть категория наивных, порядочных и неосведомленных жителей, которым государство простило их законное право на что-то, а бороться за справедливость у таких людей, как водится, ни желания, ни сил нет - куда поселили, там и живем. В любом случае в борьбе за квадратные метры москвичи в проигрыше. Если кто-то свои условия улучшил не совсем законно, то скорее всего за счет урезания прав другого.

Московские власти ищут место под строительство социального жилья. Искать приходится очень тщательно: все и так застроено, а что не застроено, то отдано в коммерческие руки.

Сердобольные москвичи, конечно, сразу встали на сторону униженных и оскорбленных и готовы были защищать семью приезжих москвичей до последнего. Причем наверняка большинство защитников сами являлись нуждающимися в улучшении жилищных условий. Нашим гражданам невдомек, что любые нелегальные поселенцы проживают в том числе и в квартирах, которые предназначены для очередников или переселенцев - коренных москвичей. Но мы - люди с широкой душой, поэтому ратуем за права человека, который приехал в наш город только вчера, хотя сами живем в стесненных условиях и по двадцать лет ждем решения нашего квартирного вопроса.

Тому наглядный пример нашумевшая история с дворником Исхаковым. Который как бы непонятно на каком основании и с чей помощью вселился в московскую квартиру... И вот он, и его многочисленная семья должны были съехать с насиженного места, но им все-таки разрешили еще годик пожить в столице на условиях краткосрочного найма. Кто виноват, что несовершеннолетние дети и беременная женщина могли бы оказаться на улице? Скорее всего все хороши. Знал дворник, что будет жить на птичьих правах, когда въезжал в городское жилье, или нет - неважно, так как незнание законов не освобождает от ответственности ни доктора наук, ни человека с метлой. А вот те, кто таким образом распорядились имуществом, наверняка имели представление о том, что делают. Правда, не думали они, что такая вполне обыденная ситуация может быть предана огласке. Сколько таких дворников и людей других профессий нелегально проживают в Москве...


Освободить, построить, заселить
Как мы уже говорили, власти ищут свободное место, чтобы обеспечить нуждающихся москвичей жильем, а если такого места нет, его можно освободить. Поэтому город лоббирует законопроекты, позволяющие забирать землю у одних и отдавать другим. Мосгордума приняла в первом чтении внесенный мэром Москвы проект законодательной инициативы о поправках к Земельному кодексу РФ. Суть изменений в статьи 49 и 701 касается расширения перечня оснований для изъятия у собственников земельных участков.

Так как в последнее время власти взялись за незаконных занимателей городских площадей, выселение нелегалов можно назвать своеобразным способом освобождения и поиска новых площадей для социальных нужд. Тактика не всегда гуманная, затяжная (ведь выставить человека вон можно только по решению суда), но имеющая место быть.

Новый документ направлен на увеличение объемов социального жилищного строительства и обеспечение жильем большего числа горожан.

По действующему на сегодняшний день федеральному закону такое изъятие возможно в исключительных случаях в связи с государственной или муниципальной нуждой, каковой является, например, строительство дорог, электростанций и объектов обороны.

Благими намерениями, сами знаете, что... поэтому некоторые представители власти предполагают, что со вступлением в силу таких поправок начнутся злоупотребления. Хотя законодатели подчеркнули, что изъятие земли для строительства социального жилья будет происходить только в исключительных случаях, некоторые чиновники уже сейчас волнуются - вдруг землю начнут изымать у всех подряд и необоснованно часто.

Как заявил первый заместитель руководителя Департамента земельных ресурсов города Олег Рыжков, при дефиците свободных территорий в столице есть необходимость изъятия земельных участков, в том числе неэффективно занимаемых промышленными предприятиями, для размещения более значимых объектов жилья и социальной инфраструктуры.


За пределы
Другой вопрос - где найти свободную площадь под застройку. На прошлой неделе заместитель мэра Москвы Владимир Ресин заявил на заседании столичного правительства о том, что Москва намерена создавать города-спутники. Предлагается приобретать крупные участки земли в Подмосковье, чтобы строить там города-спутники или городские микрорайоны. По замыслу такие территории административно должны принадлежать Москве, а их жители будут пользоваться теми же льготами, что и москвичи. Пока что такой вариант решения вопроса не нашел положительного отклика. К тому же, как считают некоторые юристы, законодательно невозможно купить у другого субъекта Федерации землю и объявить эту территорию Москвой.

Пока собственникам бояться нечего, так как поправки в Земельный кодекс РФ еще не приняты, и вообще, возможно, Госдума не оценит такую инициативу московских законодателей и никаких изменений не произойдет.

На рынке загородной недвижимости в последнее время отмечается снижение покупательской активности. Хотя количество желающих приобрести коттедж не изменилось, доля совершенных сделок несколько сократилась. Некоторые участники рынка предприняли попытку противостоять этому явлению нетривиальным способом -- продавать загородные дома оптом.

А если уж на то пошло, зачем покупать землю в Подмосковье, почему бы не купить, например, кусок земли в США и объявить его частью столицы России. Возможно, в этом случае многие москвичи при переселении не стали бы требовать остаться в своем районе, а с удовольствием переехали бы на другое полушарие, поближе к Атлантическому океану. Шутки шутками, но для москвичей совершенно неважно, где Москва возьмет свободные площади для застройки социального жилья, главное, чтобы жилищные условия горожан становились лучше.
Финансовые схемы

Не так давно в интернете распространялось весьма занятное сообщение: предложение приобрести целиком коттеджный поселок Верхнее Сареево, расположенный вблизи МКАД на Рублевке. Не будем рассуждать о том, насколько удачна выбранная риэлтером технология поиска клиентов (стоимость поселка, в котором имеется 12 домовладений,-- $29 млн) с помощью электронных писем. Намного интереснее выяснить, какова инвестиционная привлекательность подобного капиталовложения.

Живущие вместе

Интересно, что цена домовладений в зависимости от их размеров (450-470 кв. м) и площади участков (14-22 сотки) составляет $2-3 млн, что в сумме примерно соответствует названным выше $29 млн. Иными словами, приобретая поселок целиком, покупатель дополнительных преференций не получает. В чем же тогда смысл предложения? На этот вопрос дали ответ в компании АртГрад, являющейся девелопером поселка. По их словам, идея продать поселок целиком принадлежит одному из риэлтеров-субагентов. Это вовсе не означает, что возникли сложности с его реализацией в розницу, однако для рынка дорогой недвижимости характерна очень низкая покупательская активность, поэтому крупные девелоперы начинают искать дополнительные инструменты возврата инвестированных средств (активно предлагают крупные бонусы при покупке домовладения и даже запускают паевые инвестиционные фонды). Однако в рамках данного предложения акцент делался не на бонусы, а на идею клубности, поэтому поселок и предлагался для покупки группам единомышленников, друзей, партнеров. То есть тем, кто хотел бы жить в знакомой и комфортной среде. Впрочем, предложение об оптовой покупке частично утратило смысл: половина домовладений уже забронирована.

Это поселок клубного типа, состоящий из 12 домовладений, но тем не менее это бизнес-класс,-- рассказывает Алексей Бабкин, руководитель отдела загородной недвижимости HomeHunter (компания, через которую домовладения в поселке выставлены на продажу).-- Достоинство поселка состоит в том, что он расположен на одном из самых престижных и популярных направлений -- Рублево-Успенском шоссе, причем сравнительно недалеко -- в 14 км от МКАД. Инфраструктура поселка минимальна: административное здание и ресторан, однако в распоряжении жителей имеется богатейшая инфраструктура Рублево-Успенского шоссе. Еще один плюс -- поселок располагается вблизи реки и соснового бора.

Если случаи, когда физическому лицу хотят продать целиком поселок,-- это все же исключение, то примеров приобретения одним покупателем двух и более домов в рамках одного загородного проекта предостаточно. Причем и предмет покупки (готовые дома или земельные участки), и ее цель могут быть разными. В качестве примера можно назвать поселки Александрово и Новорижский (оба расположены примерно в 30 км от МКАД) на Новорижском шоссе, где оптом были куплены земельные участки, а также коттеджный поселок Гринфилд (30 км по Новой Риге), где были куплены дома,-- говорит исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая.-- Можно вспомнить и поселки на Рублево-Успенском шоссе -- Ромашки (20 км от МКАД) и Барвиха-2 (10 км от Москвы). Хотя чаще всего покупки такого рода совершают юридические лица, так называемые точечные девелоперы, но есть и пример закупки физическим лицом сразу шести земельных участков с целью строительства на них коттеджей для последующей реализации.

Не элитное дело

Зато понять, в поселках какой ценовой категории совершаются покупки такого рода, не столь сложно. Для элитного сегмента покупка нескольких объектов нехарактерна и случается очень редко,-- объясняет руководитель департамента загородной недвижимости компании IntermarkSavills Нина Резниченко.-- Несколько элитных коттеджей сразу люди покупали в прошлом и позапрошлом году, когда наблюдался активный рост цен на недвижимость. Сейчас повышенного роста нет, цены скорректировались, поэтому оптовые приобретения практически сошли на нет. Поэтому, если и случаются оптовые покупки сразу нескольких элитных проектов, то только на начальной стадии, когда цены низкие. Все-таки есть много других способов с инвестиционной точки зрения более прибыльных. А вот в бизнес-классе оптовое приобретение коттеджей случается довольно часто. Пример -- поселок Росинка (10 км от Москвы по Пятницкому шоссе). Большой популярностью пользуются и таунхаусы, например, в поселке Ангелово (8 км от МКАД по Пятницкому шоссе).

Правда, сосчитать, сколько совершается подобных сделок, не всегда возможно. Реальный покупатель не всегда оформляет приобретаемые домовладения на свое имя,-- рассказывает начальник отдела прямых продаж компании КомСтрин Диана Югай.-- К тому же, хотя де факто такие покупки можно отнести к оптовым, де юре это приобретение отдельных домов. Такие случаи были, например, в поселке Зеленый Мыс (20 км от МКАД по Дмитровскому шоссе).

Скидка вслепую

В связи с повышенным спросом девелоперы увеличили и количество предложений: почти в каждом поселке отводятся площади для строительства полосы таунхаусов, поэтому несколько таунхаусов можно купить даже в некоторых элитных поселках. Достаточно часто покупают дуплексы (сблокированная секция с двумя отдельными входами в дом). Например недавно была такая покупка в коттеджном поселке Светлогорье (в 38 км от Москвы по Новорижскому шоссе): их приобретали на две семьи -- родителей (одна секция) и взрослых детей (вторая секция),-- говорит руководитель направления загородной недвижимости Агентства недвижимости МИАН Светлана Кондачкова.

Подобные покупки обычно осуществляются в проектах на стадии определения окончательной концепции предложения, то есть когда поселок практически готов к выходу на рынок, но еще недоступен розничному покупателю,-- рассуждает директор по развитию компании Большой Город -- Девелопмент Иван Лясников.-- Такая практика позволяет покупателю-оптовику выторговать максимальный дисконт и на этапе утверждения концепции добиться выполнения своих требований, касающихся различных параметров домовладений. На ранних этапах реализации проекта скидка в случае приобретения нескольких домовладений может достигать 15-20%. По мере продвижения строительства к концу размер скидки будет снижаться. В некоторых случаях инвестор входит в проект на том этапе, когда ценовая политика еще не определена, тогда стороны сделки договариваются о цене продажи. Тем не менее подобные прецеденты носят эпизодический характер и скорее являются исключениями. В подобных сделках дисконт может достигать и 25-30% рыночной стоимости предложения на этапе выхода проекта на рынок.

То, что в поселках элитного сегмента редко приобретается больше одного дома кряду, отчасти является следствием ценовой политики в отношении мелкооптовых клиентов. Дополнительные финансовые преференции (по сравнению с теми, которые предоставляются покупающим одно домовладение) не очень практикуются. По крайней мере, опрошенные нами девелоперы затруднились ответить, каков будет выигрыш в цене при покупке двух и более домов в их коттеджных поселках. Скидки, если они есть, обговариваются в каждом случае индивидуально,-- говорит Мария Литинецкая.-- Но узнать их размер практически невозможно -- информация о сделках конфиденциальна. Можно лишь делать предположения.

Однако все эти примеры говорят, скорее, об успешности ранее сделанных инвестиций. Как отмечают эксперты, сейчас покупательская активность на загородном рынке снизилась, и ожидать ценового роста теми же темпами, который наблюдался еще год назад, не стоит. Поэтому дополнительные скидки на оптовую покупку были бы не лишними.

Однако на практике клиенты, приобретающие более одного домовладения, входят в проект на более поздних стадиях. В Зеленом Мысе, например, такого рода покупки в основном пришлись на середину реализации поселка,-- вспоминает Диана Югай. Что вполне объяснимо: оптовый покупатель рискует большей суммой. Наиболее безопасно входить в инвестиционный проект, переложив основное бремя юридической ответственности (организация поселка, разрешение на прокладку коммуникаций, получение разрешения на строительство коттеджа, экологическая и иные экспертизы) на застройщика, и при этом платить в рассрочку,-- считает Алексей Артемьев, директор по развитию загородных проектов компании Ostogenka Real Estate.-- Иными словами, удобнее вкладывать средства в перспективный строящийся коттеджный поселок от застройщика, выплачивая постепенно стоимость приобретаемого объекта.



Главная --> Публикации