Главная --> Публикации --> Страхование недвижимости. вторичный рынок. Проще простого Складское неустройство Победа крупного формата Девелопмент притягивает "магнит"

Напомним, два-три месяца назад с уверенностью утверждалось, что генеральный план главного курорта страны будет готов в апреле-мае 2008 года. Правда, и тогда эти сроки называли рекордными, а московские и питерские разработчики жаловались, что им приходится работать в условиях крайней спешки, что может плохо отразиться на таком серьезном документе.

Началась процедура передачи документов по концепции генерального плана развития муниципального округа Сочи до 2030 года новому заказчику - госкорпорации Олимпстрой.

В ходе публичных слушаний, в частности, выяснилось, что и в московском Гипрогоре, и в питерском институте урбанистики в основном руководствовались имеющимися картами и планами, не изучая местность в натуре. Поэтому случившиеся наезды на природные комплексы и некоторые другие накладки, о которых сообщили сочинцы, стали для разработчиков большим открытием. Оказывается, на картах много чего нет.

Теперь отсрочку дала сама жизнь: сменился заказчик, пока он будет входить в тему, у авторов генплана появилась возможность более детально вникнуть в предложения и замечания сочинских специалистов. А их было много.

Требовалась корректировка и включенной в концепцию идеи о переносе железной дороги с побережья в глубь суши. Хотя этим проектом, по словам министра транспорта Игоря Левитина, начнут заниматься не раньше 2014 года, все же лучше сразу принять наиболее оптимальную идеологию его реализации. В частности, местные архитекторы предложили оттащить будущую стальную магистраль подальше от земель национального парка, не забираясь, впрочем, и в глубь предгорий, где начинаются заповедные земли.

Забыли и о приморских зеленых зонах. Упоминания о них в концепции практически отсутствуют: вдоль моря едва ли не сплошная застройка. Сочинским архитекторам пришлось напомнить коллегам, что курорт не столько домами привлекателен, сколько субтропическими зелеными массивами.

Впрочем, к чести столичных проектировщиков, замечания были восприняты очень серьезно.

Конечно, найти золотую середину будет очень непросто, но угробить курорт непродуманным масштабным строительством еще проще. В числе подобных идей было подвергнуто критике и концептуальное предложение о переселении значительной части сочинцев из приморских микрорайонов в предместья, которые должны были находиться вблизи нынешних сельских поселений.

По мнению специалистов, при подготовке концепции в техническом задании не были учтены все разделы, которые необходимы для подготовки этого программного документа. Ведь Сочи очень специфический город, надо помимо планов проведения Олимпиады учитывать и его курортно-рекреационную перспективу. Поэтому сейчас речь идет о корректировке самого технического задания.

По требованию руководства госкорпорации Олимпстрой свои заключения по поводу концепции генерального плана Сочи новому заказчику только что передали также администрации города и края. Таким образом, на сегодняшний день у разработчиков есть мнение о ней, выработанное и общественностью, и властями. Когда Олимпстрой примет концепцию, начнется следующий этап разработки генплана.


Сегодня большая часть жилья в Воронеже строится самовольно, без законного выделения земли, - заявил на днях губернатор Владимир Кулаков. Особую остроту заявлению придало то, что оно было сделано на коллегии прокуратуры Воронежской области, в присутствии руководителей всех правоохранительных органов.

Все это, безусловно, отразится на сроках принятия генплана. Ведь по сути дела почти на два месяца работа была приостановлена: сначала разработчики ждали реакции властей и специалистов самого города, а потом началась процедура передачи документов другому заказчику.

Проверками выявлены также многочисленные случаи выдачи разрешений при отсутствии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации. Нередко выдавались разрешения на строительство уже возведенных объектов, то есть задним числом, нарушались сроки продления действия разрешений. По фактам нарушений прокуратурой принесено 329 протестов, в районные суды направлено 102 иска и заявления, из них 90 уже рассмотрено и в 55 случаях требования прокуратуры удовлетворены в полном объеме. Должностным лицам, ответственным за нарушения законодательства, связанные с предоставлением земельных участков, прокуратурой внесено 109 представлений (в том числе, к сведению губернатора, и руководителю Главного управления государственного имущества Воронежской области Игорю Паринову). Привлечено к дисциплинарной ответственности 51 лицо, предостережены 24, наказаны в административном порядке 228 лиц.

Однако большой новостью озвученные губернатором факты ни для кого из них, конечно, не стали. Та же прокуратура области, проверяя правомерность использования земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в том числе при предоставлении участков для реализации национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России, выявила в прошлом году 1319 нарушений закона. Основная часть этих нарушений связана с принятыми органами государственной власти и местного самоуправления незаконных правовых актов либо с несвоевременным принятием нормативно-правовых документов в пределах своей компетенции. Департаментом градостроительства и земельных отношений городской администрации Воронежа систематически нарушались регламентированные законодательством сроки выдачи разрешений.

Стоит напомнить, что в свое время областная прокуратура признала незаконными сразу 148 постановлений мэрии о земельных участках, изданных в спешке перед тем, как право распоряжаться городской землей перешло к областной администрации (тогда за несколько лихорадочных дней в мэрии было подписано 1961 постановление, в них, по признанию правоохранительных органов, еще предстоит разбираться и разбираться). Нарушения состояли в том, что мэрия предоставляла земельные участки самой себе на праве бессрочного пользования, в том числе и в зеленых зонах общегородского пользования, незаконно раздавала земли муниципальным предприятиям и учреждениям, а также частным лицам для жилищного строительства с нарушением очередности и при отсутствии нуждаемости.

Многоэтажная жилая громадина с сотнями квартир построена на площадке, которой угрожает оползень. В престижном районе вырубается вековая рощаСамовольство в отношении государственной и муниципальной земли в пределах городских и сельских поселений самым отрицательным образом сказывается на реализации приоритетного национального проекта Жилье. В материалах областной прокуратуры обнаружился такой конкретный пример. Земельный участок площадью шестнадцать гектаров по улице 9 января предназначался под сети и коммуникации для жилищного строительства, Росстроем РФ уже был рассмотрен и утвержден соответствующий инвестиционный проект. Однако постановлением главы городской администрации Воронежа участок изымается из ведения департамента градостроительства и земельных отношений и передается в аренду одному из муниципальных предприятий, не имеющему никакого отношения к строительству жилья. Нависла угроза срыва проекта, потери многомиллионных инвестиций, столь нужных городу. Только благодаря решительной позиции прокуратуры незаконное постановление мэра было отменено.

Вернуть землю в правовое поле, передать законному владельцу бывает нелегко даже и в судебном порядке.

В прошлом году начальник ГУВД Воронежской области Олег Хотин объявил даже о создании особой оперативно-следственной группы по борьбе с уводом земель, выделенных для реализации национального проекта Доступное жилье. И обнародовал такой факт: в Советском районе областного центра 770 гектаров земель сельскохозяйственного назначения были переведены в городские под жилищное строительство. Однако арендатор успел переоформить участок стоимостью в несколько миллиардов некой московской фирме, по документам всего за 1,7 миллиона рублей. И теперь помимо расследования предстоят немалые хлопоты по возврату уведенной территории в муниципальное управление. Вот такой получается оборот земли вокруг оси денежного интереса, не всегда законного.

В результате в Воронеже возникают жилые дома без надлежащего оформления документов, более того, эти дома заселяются. Новоселы, вложившие в строительство свои кровные деньги, живут в них без регистрации, на птичьих правах, со всеми вытекающими последствиями. Возникают драматические коллизии: с одной стороны, построенный незаконно дом, нередко на чужой территории, подлежит сносу; с другой - покупатели квартир владеют ими на правах собственности, и закон защищает их. Суд оказывается бессильным перед нахальством строительных фирм и лоббирующих их чиновников.

- Нами вынесены сотни решений, запрещающих в Воронеже незаконные стройки, - говорит председатель Арбитражного суда Воронежской области Виктор Анохин. - Все, что в городе построено с нарушением законов, было своевременно отменено судом. Но приставы, как говорится, пальцем о палец не ударили, чтобы хоть в одном случае реально приостановить строительство, взыскать с нарушителей штрафы.

Кто только ни говорил, насколько опасен проект возведения 35-этажного, еще не виданного в городской практике, монстра на Базарной Горе - опасен из-за геологического строения этой пересеченной оврагами местности, по разрушительным последствиям для окружающей жилой среды и всей инфраструктуры городского тихого центра. Однако для осуществления выгодной кому-то затеи меняется даже зонирование территории - из зоны, пригодной только для малоэтажных построек она переводится в зону строительства без всяких ограничений, и это без надлежащих оснований, без необходимых в таких случаях серьезных геологических изысканий. Крышующие строителей чиновники оказываются всесильны, они делают свое дело, не взирая ни на протесты, ни даже на судебные решения. И тот список принятых прокуратурой многочисленных мер против незаконного распоряжения городской землей выглядит, мягко говоря, незавершенным: в нем не хватает пункта действенности всех этих предупреждений и уговоров. Да и губернатору, наверное, не жаловаться бы, что его не слушаются, а данную ему власть употребить на то, чтобы сделать наконец строительный и земельный рынок области открытым для общественности, для строительных организаций, для честной конкуренции.

Последствия незаконной деятельности могут быть еще серьезнее. Достоянием гласности время от времени становятся потрясающие факты: многоэтажная жилая громада с сотнями квартир построена на площадке, которой угрожает оползень; в престижном районе под коттеджи вырубается вековая роща; на месте сквера вблизи жилых домов устраивается автозаправка. Точечная застройка уродует архитектурный облик города, уничтожает среду обитания горожан, непрерывно создает аварийные ситуации на перегруженных сетях. Ни разу еще мэрия не прислушалась к голосу общественности, ученых, архитекторов, предупреждающих о катастрофическом воздействии на город бездумной строительной анархии.

Минприроды (МПР) обнародовало вчера предварительные результаты проверки законности аукционов, на которых в декабре 2007 года и в марте 2008 года Мослесхоз реализовал права аренды 991 га лесных земель на северо-западе от МКАД, в районе Рублевки. Чиновники выявили нарушения в процедуре проведения торгов и теперь рассматривают вопрос о возможности принудительного расторжения договоров аренды через суд. Своих лесных наделов могут лишиться Роман Абрамович, президент РСПП Александр Шохин и депутат Николай Гоголь.



Скандал с лесными землями на Рублевке разразился 18 декабря 2007 года, когда несмотря на уже действующие обеспечительные меры суда был проведен первый аукцион, на который было выставлено 22 лесных участка площадью 490 га. Дело было инициировано еще в ноябре ФГУ Звенигородский лесхоз, чьи земли были включены в лотовую документацию: лесхоз требовал признать приказы Мослесхоза о проведении этих аукционов незаконными. Сразу после торгов 18 декабря состоялось совещание у министра Трутнева, и главе Мослесхоза Александру Сопину был вынесен выговор и дано распоряжение отменить аукцион, вспоминает замглавы Росприроднадзора Олег Митволь.

Согласно официальному сообщению МПР, в ходе проверки были обнаружены нарушения норм Гражданского кодекса РФ, устанавливающие необходимость создания условий для участия в аукционе всех желающих. Также имело место нарушение прямых поручений министра природных ресурсов РФ Юрия Трутнева о прекращении проведения аукционов до рассмотрения на совещании у министра результатов торгов, объявленных 19-20 декабря 2007 года и приведших к судебным искам от компаний, не допущенных к ним, говорится в пресс-релизе МПР. В настоящее время рассматривается вопрос о возможности принудительного расторжения договоров аренды по итогам аукционов, предупреждают в МПР. В Мослесхозе Ъ отказались комментировать решения МПР, отметив, что с результатами проверки пока не знакомы. Как пояснил Ъ пресс-секретарь МПР Николай Гудков, помимо Минприроды проверки по этому делу сейчас проводят ФАС и генпрокуратура.

По итогам аукционов большинство участков было продано по цене, незначительно превышающей стартовую. Самый крупный участок 397 га компания ООО Эко Вест (участники рынка связывают ООО со структурами Романа Абрамовича) был куплен по начальной цене 24 млн руб. Также счастливыми обладателями лесных участков на Рублевке стали конный клуб Отрадное (29 га за 1,95 млн руб.), актриса Юлия Рутберг (20 соток за 8938 руб.) и президент Российского союза промышленников и предпринимателей Александр Шохин (2 га за 153,6 тыс. руб.). Как рассказал глава Звенигородского лесхоза Виктор Кузнецов, участок господина Шохина уже обнесен забором. Гендиректор конного клуба Отрадное Николай Гоголь (депутат госдумы от ЯНАО) сообщил Ъ, что не имеет претензий к процессу проведения аукциона. Если результаты аукционов отменят, мы будем отстаивать свои права в суде, отметил он.

Вслед за Звенигородским лесхозом в суд обратились компании, а также физические лица, не успевшие подать заявки на участие в декабрьских аукционах (см. Ъ от 25 января). В марте 2008 года после того, как Мослесхоз выиграл суд по иску ФГУ, а иски несостоявшихся участников торгов были отклонены, обеспечительные меры на проведение аукционов были сняты. Как пояснил Олег Митволь, 14 марта 2008 года были проведены отложенные с декабря торги и подведены итоги по всем лотам. Хотя по закону Мослесхоз должен был заново объявить о новом аукционе и выдержать срок 30 дней, пояснил господин Митволь.

Заводы съедут
Поправки в генплан, внесенные Смольным, меняют функциональное назначение участков нескольких промышленных предприятий. В зону жилой застройки попадают территории заводов Петмол (11 га), Электросила (7,2 га), Оптимед-инвест, Завод им. Климова (2 га), Красный выборжец (25 га), в зону общественно-деловой заводы Компрессор, ФГУП Завод им. Калинина, завод Измерон.

Несмотря на проходящие проверки, некоторые победители аукционов уже предлагают свои участки на рыночных условиях, рассказал Ъ директор департамента реализации Villagio Estate Павел Трейвас. Ими занимаются знакомые мне частные риэлтеры. Цены достигают $10-30 тыс. за сотку, отмечает он. Однако, как пояснила Ъ замглавы Мослесхоза Наталья Трубникова, договоры об аренде еще не прошли регистрацию и не заключены, поэтому о сделке по сдаче участков в субаренду не может быть и речи (см. образец типового договора аренды на сайте Ъ kommresant.ru).
Производственное объединение Ленстройматериалы, полтора года назад создавшее вместе с инвестбанком КИТ финанс фонд Невский кэпитал партнерс, сделало еще один шаг к реализации девелоперского проекта на территории судостроительной фирмы Алмаз. Компания подала заявку на изменение функционального назначения территории с промышленной на жилую, рассказал первый зампредседателя комитета экономического развития, промышленной политики и торговли (КЭРППиТ) Сергей Фивейский. Соответствующая поправка была включена в проект нового закона о генплане, который находится на рассмотрении законодательного собрания. Депутаты приняли его во втором чтении.

По словам Фивейского, поправка предусматривает перевод в жилую зону 12 га из 15,3 га, которые находятся в собственности завода. Еще 3,3 га будет отведено под промышленно-деловую застройку.

ОАО Судостроительная фирма Алмаз
Специализируется на среднетоннажных кораблях и катерах
Основана в 1914 г.
ЗПИФ Невский кэпитал партнерс принадлежит 77,25% акций.
Выручка 59,5 млн руб. (за III квартал 2007 г.), чистая прибыль 28,6 млн руб.

На территории СФ Алмаз и Баварии будет реализован единый девелоперский проект, утверждает председатель правления ПО Ленстройматериалы Дмитрий Игнатьев. На Петровском острове, по его словам, будет построено около 600 000 кв. м жилья и коммерческой недвижимости, объем инвестиций в проект составит $1,5-2 млрд. Ленстройматериалы намерены использовать как собственные, так и заемные средства. До конца года будет утверждена архитектурная концепция проекта, добавляет Игнатьев.

Невский кэпитал партнерс в июле 2006 г. приобрел контрольный пакет судостроительной фирмы Алмаз, одним из активов которой является участок на Петровском острове. За год до этого Ленстройматериалы выкупили и сразу же закрыли пивоваренный завод Бавария, занимающий 9,8 га по соседству. Территория завода в 1998 г. была передана предприятию в долгосрочную аренду, утверждает пресс-секретарь КУГИ Елена Бодрова. Там предусмотрена жилая застройка, добавляет представитель пресс-службы КЭРППиТ.

В портфеле СФ Алмаз заказы для ВМФ, погранслужбы и города на общую сумму около 7 млрд руб., рассказал представитель пресс-службы КЭРППиТ. Завод загружен не более чем на 40%, добавляет Фивейский.

Алмаз же, по его словам, в течение четырех лет будет перебазирован на подготовленную площадку. Где расположена площадка, он сообщить отказался. Производство будет перенесено на территорию морского завода Алмаз на Васильевском острове, знает Фивейский. Это предприятие на 100% принадлежит судостроительной фирме Алмаз. По оценке Фивейского, чтобы освободить территорию, потребуется пять лет.

Строительство 600 000 кв. м займет 7-10 лет, оценивает директор департамента инвестиционного консалтинга петербургского офиса Colliers Int. Николай Казанский.


Петровский остров альтернатива Каменному острову, это одна из последних оставшихся неосвоенными территорий, приближенных к очагу элитной недвижимости, говорит гендиректор Praktis СВ Илья Еременко. То, что территория в прошлом была промзоной, никак не отразится на ее привлекательности. Купить качественное жилье в центре города сейчас очень сложно, утверждает он. По его оценке, если сократить застройку до 450 000 кв. м, оставив больше места для социальной инфраструктуры и зелени, квартиры здесь можно будет продать по $5000-8000 за 1 кв. м. На реализацию проекта уйдет около восьми лет, полагает Еременко.



Главная --> Публикации