Главная --> Публикации --> Налоги и недвижимость Нижний строят москвичи Чтобы привлечь новых клиентов, ук придется отказаться от прежних стандартов торговли Малогабаритные квартиры: и мал золотник, и дорог В пределах разумного

За минувшие пять лет объемы ипотечных займов выросли в 73 раза. Объемы выданных кредитов составили около 25 млрд долларов, или около 600 млрд рублей. Количество взысканий по ним в 2007 году не превысило 700, в то время как выдано было около 400 тыс. кредитов.

Ипотечные кредитные организации в России напуганы разразившимся кризисом в США на рынке ипотеки. Они призывают обезопасить российский рынок, дабы избежать дефолта по закладным. За пять прошедших лет объемы ипотеки в России выросли в 73 раза, но взысканий по этим кредитам было не больше десятой доли процента. Пока, по мнению участников сообщества, российская правовая практика не готова к вызовам ипотечного рынка.

Казалось бы, нет причин для беспокойства. Однако участники ипотечного сообщества беспокоятся.

Банки переживут напряженное время, но они хотят быть уверены, что получат назад свои деньги

На серьезность вопроса указал и вице-президент МАИФ Валерий Казейкин.

Еще несколько лет назад дефолт закладных казался теоретической проблемой, но прошедший год показал, что мы, Россия, повторяем путь других стран. Свыше 1% ипотечных займов стали дефолтными, хоть и не все требуют выселения, сказал президент совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка Владимир Пономарев.

Однако в России требования выше и стандарты Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) жестче.

Западный ипотечный кризис возник из-за дефолта закладных, пояснил он. Люди не могли вовремя рассчитаться с банками, потому что условия выдачи кредитов были неадекватны уровню их финансового обеспечения и развитию рынка.

Заместитель руководителя департамента ипотечных кредитов Ассоциации российских банков Евгений Чепенко уверен, что российские банки переживут напряженное время, но они хотят быть уверены, что получат назад свои деньги.

В России тоже начали выдавать кредиты без первоначального взноса и подтверждения доходов, но, когда западный рынок показал, к чему это может привести, такие программы стали сворачиваться, напомнил Казейкин.

Чтобы повысить привлекательность ипотечных кредитов для инвесторов, нужно, по мнению Чепенко, наладить процесс обращения взысканий на предмет залога и сократить время этой процедуры, или, если сказать проще, сделать так, чтобы при необходимости недвижимость заемщика можно было быстро продать и возместить убытки кредитора.

Банки и ипотечные операторы должны быть законодательно защищены, сказал он.

Другая особенность, на которую указали специалисты, это нормативы Центробанка, по которым ипотека признана рискованным активом, ее риск составляет 100%. Участники рынка просят ЦБ изменить это положение. Однако мешает долгая процедура продажи квартиры недобросовестного заемщика, который по разным положениям может пользоваться отсрочкой до года.

Однако суд допускает возможность отказа обращения взыскания на предмет залога в связи с несоразмерностью требований кредитора, когда, например, в конце срока возврата кредита стоимость квартиры становится во много раз выше взятой у банка суммы.

Требует вмешательства и отмена обязательного страхования жизни и здоровья заемщика как гарантии возврата кредита. Страховка снижает риск банка и процентные ставки по кредитам примерно на 1,5 2%. Кроме того, если с заемщиком что-то случится, то его семья будет защищена, так как с кредитной организацией расплатится страховая компания. Работа в этом направлении идет полтора года, однако пока проблема не нашла понимания у чиновников.

Кроме того, правительство давно приняло постановление о создании маневренного жилого фонда для таких заемщиков, но во многих регионах его нет и выселять граждан, лишившихся ипотечного жилья, некуда.

Она отметила, что если на имущество должника наложен арест и его продают, то заемщик заинтересован, чтобы квартира была оценена как можно дороже, а судебные приставы чтобы она была скорее реализована, и ее часто продают дешевле рыночной стоимости. В этом вопросе тоже нужен баланс.

Считается, что квартира это ликвидный залог, поэтому любые другие нагрузки излишни, пояснила директор юридического департамента АИЖК Анна Волкова.


До недавнего времени на рынке элитного жилья существовало только два традиционных формата городское и загородное жилье. И только лишь недавно стала появляться недвижимость принципиально нового класса. Застройщики решили совместить достоинства городского элитного жилья с прелестями жизни за городом. КДО-Информ попытался разобраться в преимуществах и недостатках уже существующих на рынке и только возникающих типах элитного жилья.

Отдельно взятая компания со всеми вопросами не справится. Поэтому НАУИР предложила всем, кто работает на этом рынке, объединиться в Единую национальную ипотечную ассоциацию, подобную Национальной ипотечной банковской ассоциации в США, для выработки решений, которые соответствовали бы масштабу рынка. Учредительный съезд новой ассоциации состоится в марте в Ярославле.

Кроме того, такую квартиру при желании всегда можно весьма выгодно продать. Конечно, инвестиционная привлекательность такого жилья очень сильно отличается и зависит от проекта, - считает Кудрявцев. Однако в отличие от недвижимости эконом- или бизнес-класса, для которой характерны резкие скачки цен, развитие рынка элитного жилья более стабильно и в последнее время связано с постоянным повышением цен. В 2008 году Ковалев прогнозирует рост цен на элитные городские квартиры на уровне 15-20%.

Апартаменты в каменных джунглях
Эксперты выделяют несколько важных преимуществ квартиры в городе. Это, прежде всего, близость к центру, ведь большинство элитных объектов расположены непосредственно в районах, примыкающих к ЦАО. Если мы говорим о времени, затраченном на то, чтобы добраться до рабочего места, то городская квартира в центре идеальный вариант, - констатирует ведущий эксперт-аналитик компании Paul's Yard Владимир Кудрявцев. К неоспоримым плюсам такой недвижимости относятся также развитая инфраструктура, находящаяся в зоне не более чем в 5-10минутной транспортной доступности, и более низкие эксплуатационные расходы, - говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. При строительстве элитной городской недвижимости используются экологичные качественные материалы, устанавливается шумопогощающее оборудование с фильтрацией воздуха, проводится очистка воды, обустраиваются внутренние озелененные и благоустроенные дворы с детскими площадками и прогулочными зонами, на крышах предусматриваются озелененные террасы, - говорит Ковалев.

И хотя загородная недвижимость сегодня чаще приобретается для проживания, однако если правильно выбрано направление и расположение поселка, то такая покупка может быть удачным способом инвестировать, признают эксперты. Наиболее привлекательным для инвесторов, безусловно, является Рублево-Успенское шоссе - Одинцовский район. Потом идет Новорижское шоссе это Красногорский, Истринский районы. Благодаря водохранилищам очень привлекательным также является Мытищинский район Дмитриевское и Осташковское шоссе, - поясняет Яхонтов.

Дом за городом
Загородные поселки элитного класса подчас могут по многим параметрам соперничать с элитными квартирами в центре столицы. Если в городских многоэтажках при строительстве оригинального проекта нужно пройти через десятки, а иногда и сотни согласований и запретов, то в загородном доме любые фантазии могут воплотиться. Другое важное преимущество загородного жилья это благоприятная экологическая обстановка. Кроме того, сегодняшние коттеджи часто могут соперничать с элитным городским жильем и по многим другим параметрам. В них часто предусмотрен максимальный объем сервисных услуг: вывод мусора, охрана, - поясняет заместитель генерального директора компании МИЭЛЬ-Загородная недвижимость Владимир Яхонтов.

Новая форма жилья
Загородные и городские дома являются самостоятельными секторами элитной недвижимости с характерными только им потребительскими свойствами. Сравнивать напрямую их достоинства и недостатки не имеет практического смысла, - полагает Кудрявцев. По словам эксперта, каждый из этих типов жилья подразумевает свой стиль жизни. Если мы говорим об экологии, то, безусловно, проживать за городом в любом (даже не элитном) доме предпочтительнее. Если мы говорим о времени, затраченном на то, чтобы добраться до рабочего места, то городская квартира в центре вариант оптимальный, - говорит Кудрявцев.

На загородном рынке ситуация немного отличается от ситуации в городе: предложение превышает спрос в абсолютном значении, но если задаться целью найти стоящий продукт, то здесь вы обнаружите дефицит, - констатирует руководитель отдела рекламы и PR агентства элитной недвижимости TWEED Юлия Редькина. Эксперт советует обратить внимание на проекты стоимостью от 1 до $2 млн. Это наиболее ликвидный сегмент. Если это удачный проект, то прирост стоимости может составить до 100% в год, - говорит Редькина. - В прошлом году на ликвидные объекты рост цен в среднем составил от 45% до 60%

Элитный квартал, по словам директора по продажам компании Мосстройреконструкция Ольги Веденисовой, - это прекрасное сочетание полноценной городской квартиры и загородного коттеджа. Существенным моментом здесь является транспортная доступность основных для москвичей точек, аналогичная доступности от городской квартиры. Кроме того, в квартале достигается архитектурное единство всех построек, у архитекторов нет творческих ограничений в виде окружающей застройки. Создается необходимая конкретному социуму качественная инфраструктура, - говорит она. Некоторые комплексы обладают такими эксклюзивными преимуществами, как автономное теплоснабжение и скважины с минеральной водой. Кроме того, в таких поселках качественно решаются вопросы безопасности, управления и эксплуатации.

До недавнего времени такие утверждения действительно имели под собой основу. Покупателю приходилось определять приоритеты и выбирать между городской квартирой и загородным домом. С появлением нового типа жилья элитного квартала, состоящего из клубных низкоэтажных многократирных домов в ближайшем Подмосковье - такая необходимость отпала.

Стоимость аренды офисных площадей в Москве выросла за 2007 г. почти на 42%, говорится в отчете European Office Property Clock, подготовленном консалтинговой компанией Jones Lang LaSalle. Для оценки бралась средняя ставка аренды офисов классов А и В+ площадью не менее 500 кв. м в год. В российской столице подобное помещение можно снять за 1163 евро ($1717). Лидером прироста стала столица Норвегии Осло. Несмотря на скромную арендную ставку в 573 евро ($846) за 1 кв. м в год, ее стоимость за год выросла на 56,9%. Москва на 2-м месте. Далее следуют Афины, прибавившие 40,7%, 456 евро за 1 кв. м ($673), Бухарест плюс 33,5% до 288 евро ($425), Варшава плюс 27,3% до 336 евро ($496).

Естественно, такие дома стоят недешево, но и в случае инвестирования будут, скорее всего, давать более существенный доход, чем городская квартира или просто коттедж. Кроме перечисленных преимуществ такой формат жилья будет все более популярен по такой существенной причине, как недостаток площадей для элитных застроек в центре. Возможности девелоперов крайне ограниченны из-за запрета точечного строительства, - говорит Ковалев. - Через несколько лет это может привести к тотальному дефициту нового супер-элитного жилья в центре. Учитывая, что новый формат жилья предполагает соединение преимуществ жизни в городской квартире и в коттедже, то мы считаем, что именно он имеет все шансы стать трендом нового сезона.

Отметили резкий рост аренды офисной недвижимости в Москве и эксперты Knight Frank. Андрей Петров, партнер компании, говорит, что в среднем по году прирост составил 30-40%, однако в наиболее престижных районах, таких как ул. Тверская и ММДЦ Москва-Сити, рост доходит до 65%.

Всего в Европе объем арендованных и проданных офисных площадей в 2007 г. достиг максимального объема в 14 млн кв. м, говорится в исследовании Jones Lang LaSalle, что на 7% больше показателей 2006 г. и на 40% выше средних данных за пять лет.

По мнению Петрова, рост средней арендуемой площади сохраняется последние пять лет на уровне 12% в год, при этом на конец 2007 г. арендаторы искали офисы средней площадью 1630 кв. м. Среди причин, повлиявших на рост ставок в офисном сегменте, он называет спрос на качественные площади, а также то, что застройщики, в ходе работы укрупняя проекты, откладывают их сдачу на 2008 год.

Не согласна с оценками коллег Лада Белайчук, старший аналитик Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko (CWSR). По ее словам, прирост в 40% демонстрируют только офисы высшего класса, расположенные в самых престижных местах, в среднем же по Москве рост примерно 20-30%.

Спрос будет высоким минимум до 2010-2011 гг., рассуждает Регина Лочмеле, руководитель отдела исследований DTZ. К тому времени средний уровень вакантных площадей для офисов класса А составит 8-10%, для класса В 4-5%.

Констатируют дефицит офисных площадей и в CWSR. По оценке Белайчук, сейчас на одного человека в Москве приходится около 0,5 кв. м офисных помещений. Среднеевропейский показатель 3,8 кв. м на человека, а в Лондоне, например, он составляет около 7 кв. м на человека.

Соглашение было подписано 14 февраля в ходе российско-японского инвестиционного форума в Токио. Перед подписанием документа была проведена презентация проекта строительства в море, в непосредственной близости от побережья Сочи двух искусственных островов. На них к Олимпиаде 2014 года планируется построить гостиничные комплексы, виллы и стоянки для нескольких сотен яхт. Цена вопроса около 2 млрд. долл. Предполагается, что все эти деньги поступят от частных инвесторов. Участникам форума продемонстрировали макеты искусственных островов, диаметр первого из которых должен быть 600 метров, а общая площадь второго 50 тыс. кв. м, то есть пять гектаров. Начало строительства островов запланировано на 2009 год.

Чтобы снять дефицит, в Москве нужно вводить минимум 1,5 млн кв. м в год, говорит Петров. Лочмеле считает, что не менее 1,8-2 млн кв. м. По ее мнению, общий объем предложения офисов классов А и В на конец 2011 г. ожидается на уровне 16 млн кв. м, по итогам 2007 г. 6,8 млн кв. м.
Дефицит и дороговизна земли в Сочи толкает предпринимателей на освоение морских просторов. На днях российская компания Хомар и японская Sennennomori подписали соглашение о совместной реализации проекта по возведению в 200 метрах от сочинского побережья двух искусственных островов. Как стало известно НГ, этот проект до сих пор не согласован с администрацией Сочи и не значится в планах подготовки города к Олимпиаде-201 Проекты застройки прибрежных вод курорта островами вызывают все большие опасения и неприятие экологов.

Японцы не намерены затягивать с сооружением островов. Владелец Sennennomori Наоюк Йокота заявил, что проектные работы на предварительной стадии японская сторона завершит в апреле, а в мае специалисты компании побывают в Сочи, чтобы сделать привязку проекта к местности. Представители Sennennomori обещают завершить строительство островов со всеми объектами в 2013 году.

Напомним, что до сих пор было известно о намерении построить возле Сочи к зимней Олимпиаде 2014 года лишь один остров Федерация площадью 700 тыс. кв. м, то есть 70 гектаров.

Между тем проект Хомар может не только усугубить экологические проблемы Сочи, но и столкнуться с трудностями реализации. Черное море славится сильными штормами. Геология дна в районе Сочи вообще не исследована. А у нас не так хорошо с этим дном. В Адлере, например, случаются оползни, отметил чиновник. К тому же, по его словам, рельеф дна очень сложный. Наличие подводных каньонов не позволяет, к примеру, отвести дальше в море канализацию. Трубы проваливаются, происходят обрывы.

Разговор идет как о решенном вопросе. Между тем, как вчера выяснила НГ, проект еще не прошел обязательных согласований. В администрации Сочи лишь в общих чертах знакомы с планами возведения новых искусственных островов. Замначальника управления по капстроительству Сочи Павел Терехов признался, что до сих пор видел только их макет. По его словам, в планах строительства олимпийских объектов эти острова вообще не значатся. Высказывая свое личное мнение, Терехов предположил, что проект, за который взялась ростовская компания Хомар название образовано от первых слогов слов хостинская марина, пока существует в большей степени на бумаге. В реальности его никогда, ни на каком уровне детально не обсуждали.

Тревоги сочинских чиновников разделяет эксперт Гринпис России Михаил Крейндлин. Он заявил НГ, что любое масштабное вмешательство в морские экосистемы, безусловно, будет иметь экологические последствия. Пока последствия предсказать трудно, так как подробная информация о строительстве отсутствует. Хотя японцы научились строить острова относительно безвредно, но в момент строительства создается очень серьезная угроза для прибрежной экосистемы из-за неизбежного взбалтывания грунта. По словам Крейндлина, не исключено, что там есть особо ценные подводные экосистемы, которые вообще нельзя застраивать. Проблема в том, что сначала принимается решение о строительстве, а потом начинают думать о том, что в итоге получится. Но за это время тратится огромное число денег на проект и его пиар и потом отказываться от планов никто не хочет, заметил эксперт.

Терехов сомневается и в возможности соорудить острова к Олимпиаде-201 По его оценке, на это не хватит времени. К тому же экономика проекта не очень реальна достаточно большие участки побережья не освоены. Зачем в таком случае сооружать искусственные острова? недоумевает чиновник. У него есть серьезные опасения и по поводу экологической безопасности проекта.

По словам Черниговского, перед участниками проекта и властями встанут также проблемы будущего правового статуса искусственных островов и их обитателей. Специального правового регулирования для искусственных островов в стране не существует, Земельный кодекс не предусматривает их создания. Это означает, что строительство жилья на таких сооружениях весьма проблематично, поскольку здания и сооружения должны быть построены на земельных участках. А если они строятся на искусственных участках, которые, в свою очередь, стоят не на земле, а находятся в море, то по действующему на сегодняшний день законодательству человека невозможно там зарегистрировать.

Впрочем, в нынешних условиях не исключено, что опасения экологов будут проигнорированы, как это случилось с планами олимпийской застройки Имеретинской долины и других объектов. Неясно также, нужно ли одобрение со стороны администрации Сочи и организаторов Олимпиады. Как сообщил НГ директор аналитического департамента юрфирмы Вегас-Лекс Максим Черниговский, однозначного ответа на этот вопрос нет. Практики создания искусственных островов в России нет. Если бы это были естественные острова, то они относились бы к объектам недвижимости, а именно земельным участкам с водоохранной зоной и так далее, говорит Черниговский. Но поскольку это искусственные сооружения, то, по всей видимости, к ним должны применяться несколько иные правила, близкие по смыслу к правилам создания портовых сооружений, и соответственно на них бы распространялись правила, регулирующие статус искусственных сооружений на воде. Из этого вытекает, что на федеральном уровне строительством подобного рода сооружений занимается Агентство морского и речного транспорта, а разрешительную документацию и согласования обязаны выдавать в Ространснадзоре. Таким образом, острова могут быть и частной собственностью, но они не попадают под правовое регулирование администрации Краснодарского края и города Сочи, поскольку не являются, строго говоря, земельными участками, а являются искусственными сооружениями.



Главная --> Публикации