Главная --> Публикации --> Новая рига: молода да зелена Страхование недвижимости. вторичный рынок. Проще простого Складское неустройство Победа крупного формата

В дореволюционной Москве только состоятельные люди могли позволить себе покупать бочки с родниковой водой. Поэтому название московской усадьбы Студенец, означающее глубокий колодец, прокопанный до холодной водяной жилы, уже говорит о высоком положении ее владельцев. Первым хозяином усадьбы принято считать героя Куликовской битвы, двоюродного брата Дмитрия Донского князя Владимира Храброго. Позднее усадьба перешла к семейству князей Гагариных, однако наибольшую известность она получила благодаря другому владельцу герою Отечественной войны 1812 года Арсению Закревскому, впоследствии министру внутренних дел, генерал-адъютанту императора Николая I и московскому военному генерал-губернатору. Высокопоставленный ветеран превратил свою усадьбу в памятник войне 1812 года. В усадебном саду были прокопаны каналы, заполненные родниковой водой, и каждый из образованных ими прямоугольных островков был посвящен военачальнику, под командованием которого пришлось воевать самому Закревскому. Кроме того, над родником была сооружена белокаменная восьмигранная башня, названная Октагоном. В советское время усадьба была переименована в парк культуры и отдыха Красная Пресня, а затем практически заброшена.

В Москве в парке Красная Пресня достраивается уникальный для города выставочный центр. Им станет восстановленный памятник XVIII-XIX веков усадьба Студенец. В рамках проекта будет благоустроен и сам парк площадью 16,5 га. Фактически речь идет о создании первого в Москве частного парка, управляющей компанией которого станет девелопер, генеральный подрядчик и один из акционеров проекта компания Декра.

Как следует из постановления, к 2004 году компания Стройспортинвест уже разработала и согласовала всю проектную документацию, провела историко-культурные и археологические исследования, получила положительное заключение государственной экологической экспертизы, а также приготовилась к строительству. Но начать, а тем более закончить строительные работы еще не успела. Поэтому новым постановлением сроки выполнения работ были сдвинуты: главное здание инвестор обязался восстановить к концу 2007 года, а затем реконструировать парк. Взамен компания Стройспортинвест уже могла получить 100% общей площади главного здания с флигелями не в аренду на 49 лет, а в частную собственность. Такие условия уже не могли не заинтересовать более крупных игроков московского строительного рынка.

Много лет спустя
Современная история Студенца долгое время напоминала рассказ о малоэффективном долгострое. В 1999 году столичный мэр Юрий Лужков подписал постановление N 1149 О восстановлении памятника садово-паркового искусства XVIII-XIX вв. усадьбы Студенец". Согласно этому документу, малоизвестная компания Стройспортинвест должна была на собственные $15,8 млн спроектировать и восстановить, согласно генеральному плану, парк и главное здание усадьбы. Взамен инвестор должен был получить в аренду на 49 лет все воссоздаваемые исторические сооружения. В свою очередь город накладывал на него свои ограничения: все работы должны были быть закончены до 2004 года. Однако сроки затянулись, и в марте 2004-го появилось новое постановление московского правительства N 131-ПП О мерах по обеспечению восстановления памятника садово-паркового искусства XVIII-XIX вв. усадьбы Студенец". В этом документе сумма привлеченных инвестиций осталась той же, однако были изменены сроки проведения работ и условия сотрудничества.

Схема работы осталась прежней. По условиям договора с правительством Москвы, в собственность компании переходит здание усадьбы, однако в рамках инвестиционной нагрузки инвестор занимается благоустройством парка, площадь которого составляет 16,5 га. По словам Оксаны Осичкиной, восстановление усадьбы проводилось по чудом уцелевшей гравюре и по чертежам аналогичных зданий в Европе. Само здание усадьбы было первоначально выстроено по чертежам известного архитектора XIX века Д. И. Жилярди, и мы сверяли наше здание с другими его проектами, реализованными приблизительно в то же время, рассказывает она.

Новый компаньон
Однажды председатель совета директоров компании Декра Сергей Денисов из окна своего офиса обратил внимание на стройку, то начинавшуюся, то прекращавшуюся в Краснопресненском парке. Он начал интересоваться, что это за объект, рассказывает генеральный директор компании Студенец Оксана Осичкина. По ее словам, интерес Сергея Денисова не прошел просто так, и в 2006 году Декра смогла приобрести этот проект, уже согласованный с властями города предыдущим владельцем.

В настоящий момент здание усадьбы уже реконструировано, и ее интерьерами занимается европейский декоратор Жак Гарсиа. После завершения дизайнерских работ Декра должна приступить к реконструкции парка. Планируется, что реконструкция парка завершится в конце 2009 года, но точную дату назвать пока невозможно сроки окончания работ зависят от очень многих факторов. После реконструкции парк в любом случае останется городской собственностью и открытым для общего доступа. В настоящий момент прорабатываются различные варианты того, как будет осуществляться управление обновленным парком. Наш пристальный интерес к этому понятен здание находится на его территории, рассказывает Оксана Осичкина. Фактически речь идет о создании первого в Москве частного парка, управляющей компанией которого станет сама Декра.

Новый инвестор переоценил общие расходы на восстановление усадьбы. Затраты на воссоздание парка вполне могут превысить означенную сумму инвестиционной нагрузки, говорит госпожа Осичкина. На реконструкцию усадьбы компания уже потратила более $20 млн, а работы по восстановлению парка еще даже не начинались. Однако эту ношу Декре не придется нести в одиночку. В рамках этого проекта компания выступает в роли девелопера и генерального подрядчика, являясь и акционером проекта. Однако у проекта есть еще один акционер компания Стройгазконсалтинг, специализирующаяся на строительстве газопроводов и обустройстве месторождений для Газпрома. В аналогичных проектах эта структура никогда ранее не была замечена. Большинство своих зданий компания построила в Новом Уренгое в поселке Новозаполярный. В самой Декре детали сотрудничества с таким необычным партнером не раскрывают, а участники рынка о них ничего не знают.

По сути, единственным конкурентом Декры в этом сегменте является компания Парк Девелопмент, контрольный пакет которой принадлежит бывшему первому замминистра имущественных отношений РФ Александру Браверману. Его компаньоном является опытный девелопер бывший помощник Владимира Ресина Ирина Сергеева. В 2001 году она вместе с Александром Чигиринским создала крупнейшую региональную строительную компанию в России Стройинвестрегион, которую в 2006 году продала ГК ПИК. Теперь Ирина Сергеева вместе с Александром Браверманом занялись реализацией парковых проектов в Омске, Калининграде, Перми и Краснодаре.

Нетипичный случай
По мнению экспертов, Студенец отличается от всех аналогичных проектов. Я знаю несколько проектов по девелопменту парков в России, но в большинстве случаев парк рассматривается лишь как возможность получить участок под застройку, говорит директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев. По его словам, проектов по профессиональному девелопменту парковой зоны как целостной городской среды много, но они реализуются без учета международного опыта и по советским стандартам. Большая часть парковых проектов предполагает значительную долю строительства.

Строители Студенца пошли иным путем, поскольку из-за историчности объекта его владельцы вынуждены зарабатывать по-другому. Здание усадьбы будет использоваться и как выставочная площадка, и как площадка для проведения мероприятий практически любого уровня. Сейчас для каждого человека, который хоть мало-мальски знаком с процессом организации каких-либо публичных мероприятий, не секрет, что в Москве не хватает специализированных площадей. Уникальность Студенца в том, что это будет историческое здание, оборудованное по последнему слову техники, рассказывает Оксана Осичкина. По ее словам, залы усадьбы будут оснащены самым современным световым, звуковым и видеопроекционным оборудованием в Москве, в здании даже предусмотрена возможность проведения прямых трансляций в телестудии всего мира.

В качестве примера можно привести проект многофункционального паркового комплекса Парк 300-летия города Омска. Комплекс предполагает размещение гостиницы, развлекательной и торговой составляющих, а также ресторанов и спортивного центра, говорит заместитель генерального директора Vesco Consulting Олег Разин. По его словам, проекты компании Парк Девелопмент являются привлекательным бизнесом, прежде всего, за счет развлекательной составляющей: аттракционов, колеса обозрения, кафе и ресторанов. Иными словами, речь идет фактически о торгово-развлекательном центре большой площади. Сейчас компания Александра Бравермана и Ирины Сергеевой достраивает парк развлечений в центре Калининграда. При этом Парк Девелопмент занимается строительством новых объектов, а не восстановлением старых.

На реальность такого развития событий указывает, прежде всего, недостаток выставочных площадей в Москве, который, по словам Юрия Лужкова, составляет как минимум 500 тыс. кв. м. Именно по этой причине на столичном рынке недвижимости периодически появляются слухи о проекте строительства нового выставочного центра. В условиях дефицита у Студенца есть неплохие шансы получить свою долю рынка. Близость к Москва-Сити, Экспоцентру на Красной Пресне, а также к Центру международной торговли делает его очень привлекательным, говорит Олег Разин. Однако некоторые эксперты более осторожны в своих прогнозах. Проект выглядит перспективным. Выгодное расположение гарантирует рыночную востребованность отреставрированной усадьбы в качестве выставочного зала и места для проведения различных мероприятий, однако пока оценки давать сложно слишком мало публичной информации. С одной стороны, необходимость обустройства парка создает дополнительные издержки. С другой, само по себе наличие парка увеличивает стоимость и привлекательность проекта, считает исполнительный директор УК Финам Менеджмент Андрей Шульга.

Экспертный совет
По мнению экспертов, Декра сделала правильный выбор, решив сконцентрироваться на выставочной составляющей. По данным Индикаторов рынка недвижимости, доходность выставочного дела в Москве сегодня сопоставима с рентабельностью складов и составляет 14-17%. В частности, недельная аренда одного квадратного метра в Экспоцентре составляет $10 Таким образом, квадратный метр выставочных площадей, по оценкам Индикаторов рынка недвижимости может приносить $3-5 тыс. в год столько же, сколько приносят торговые площади на Тверской. Если Декра сможет создать хотя бы 3 тыс. кв. м выставочных площадей, ее годовой cash-flow при самом пессимистичном сценарии составит $9 млн. Следовательно, компания возместит затраты на реконструкцию усадьбы уже через три года.

Чудное место
Комсомольский проспект был образован на месте трех улиц: Чудовки, Хамовнического плаца и Больших Кочек. А еще раньше здесь проходил тракт, ведущий из Киева во Владимир через Смоленск, жилья не было вовсе заселять район начали лишь в XVII веке. Первой появилась ткацкая слобода на Чудовке, которая позднее дала имя всему району ведь в старину слово хам означало лен, а ткачей именовали хамовниками. Вскоре появилась белокаменная с яркими зелеными и красными деталями церковь Николы в Хамовниках, что стоит и поныне на пересечении проспекта и улицы Тимура Фрунзе. Интерес к живописным ландшафтам проявила и знать, например князья Трубецкие. Их усадьбу с единственным сохранившимся в Москве деревянным домом сегодня можно увидеть рядом со станцией метро Фрунзенская. В конце XVIII начале XIX веков начали строительство обширного Казарменного комплекса, предназначавшегося для проживания военных. В его состав входили полицейская часть (дом 16), хамовнические казармы (дома 18 22) здесь во время войны 1812 года находился сборный пункт московского ополчения, гауптвахта (дом 19), шефский дом (дом 13), в котором ранее квартировали офицеры, а ныне расположился Союз писателей России, и Манеж (дом 17), где сегодня находится база ЦСКА. Все постройки выдержаны в характерной для классицизма бело-желтой цветовой гамме, строгие фасады украшены монументальными портиками.

В самой Декре предпочитают не строить далеко идущих планов. Мы, конечно, не думаем составлять конкуренцию ВВЦ или Экспоцентру площадь здания усадьбы существенно меньше, да и формат помещений не таков. Тем не менее, три больших многофункциональных зала, вместимость каждого составляет около 600 человек, и два небольших, рассчитанных на 160 человек, могут быть использованы для каких-то знаковых экспозиций, отмечает Оксана Осичкина. По ее словам, не стоит забывать, что Студенец это просто очень красивое здание, которое является бесспорным украшением парка Красная Пресня".
Комсомольский проспект главная транспортная магистраль Хамовников, одного из наиболее престижных районов Москвы. Начало свое он берет у Крымской эстакады, которая связывает его с Остоженкой, а заканчивается у Лужнецкого моста. В отличие от других столичных проспектов Комсомольский полностью расположен в Центральном административном округе и стабильно держится в первой пятерке лидеров по цене предложения на вторичном рынке Москвы благодаря развитой инфраструктуре и высокому качеству жилья.

Ширина Комсомольского в целом невелика 80 м, однако этот недостаток компенсируют проезды-дублеры. Они увеличивают транспортную проходимость и количество потенциальных стояночных мест, поэтому пробки для проспекта, как ни странно, скорее нонсенс, чем норма, и даже в час пик ситуация здесь намного лучше, нежели на других центральных магистралях. Для объезда автомобилисты пользуются прилегающими к проспекту улицами, например 1-й, 2-й и 3-й Фрунзенскими, улицами Льва Толстого и Тимура Фрунзе, а также параллельной проспекту Фрунзенской набережной. А перед Лужнецким парком с Комсомольского можно съехать на Третье транспортное кольцо или Хамовнический Вал. На Комсомольском проспекте две станции метро Фрунзенская и Парк культуры, работает несколько маршрутов троллейбусов.

Современный проспект, спроектированный в 1935 году, по замыслу архитекторов должен был начаться недалеко от того места, где стоял храм Христа Спасителя, пройти через Воробьевы горы и дальше на юго-запад столицы. Однако план реализовали лишь в 1958 году в усеченном виде, в результате проспект целиком уместился в Хамовниках. Фактически он заканчивается Хамовническим Валом, а далее плавно переходит в широкий мост, раскинувшийся над спорткомплексом Лужники и парковой зоной, и на другой стороне реки соединяется с проспектом Вернадского. Современное название магистраль получила в честь 40-летия ВЛКСМ.

На Комсомольском проспекте много мест, предназначенных для проведения досуга. Например, во Дворце молодежи можно сходить на популярный мюзикл или игру КВН, посетить ночной клуб Табула Раса или посмотреть последний блокбастер, поиграть в бильярд, боулинг и даже купить новую книгу. Кроме того, отдохнуть можно в кинотеатре Горизонт, где есть уютное кафе 25 кадр. Любимое место отдыха родителей с детьми детский парк Усадьба Трубецких в Хамовниках (бывший Рабочий сад им. А. В. Мандельштама), где открыт зверинец, работают телестудия, многочисленные кружки и спортплощадка; а взрослым очень понравятся ухоженные аллеи и чистые водоемы за порядком следят действительно строго: распивающих пиво здесь не увидишь. Нельзя забывать и о том, что рядом с проспектом находится ЦПКиО им. Горького. К сожалению, зимой аттракционы закрыты, зато в любое время можно прогуляться в расположенном рядом Нескучном саду, где сохранились постройки XVIII XIX веков. В одной из них разместилась экспозиция Минералогического музея. А любители пеших прогулок могут полюбоваться великолепной панорамой города с Фрунзенской набережной или прокатиться на теплоходе, благо здесь расположено несколько причалов.

Хорош со всех сторон
Инфраструктуру Комсомольского проспекта можно назвать почти идеальной: тут находятся различные социальные объекты, много продуктовых магазинов среднего ценового уровня, таких как Магнолия и Дикси, круглосуточных аптек, несколько книжных магазинов. Большинство предприятий бытового обслуживания размещены на близлежащих улицах. Рядом с метро Фрунзенская в конце каждой недели открывается ярмарка выходного дня, на которой можно купить все от кураги до глянцевых журналов. А расположенный поблизости подземный переход известен не меньше, чем под Пушкинской площадью здесь масса палаток с недорогой косметикой, цветами, безделушками, компьютерными играми. К услугам более обеспеченных горожан два супермаркета Азбука Вкуса, элитный ТЦ Акрополь, магазины дорогой косметики Л`Этуаль и Иль Де Боте, салоны красоты, ювелирные магазины, филиалы различных банков и туристических агентств. Утолить голод можно в кафе быстрого обслуживания Крошка-картошка, Макдональдс и Му-Му, всегда рады гостям в кафе Шоколадница, Фрайдис, Планета Суши и Кофемания, а также в ресторанах Бавариус, Сейджи, Лимончелло и др. А у Фрунзенской набережной стоят на рейде оформленные в виде старинных кораблей плавучие рестораны, ожидающие VIP-посетителей. Однако в целом Комсомольский проспект трудно назвать прибежищем гурманов, потому что главная его торговая составляющая, благодаря которой москвичи прозвали эту территорию оазисом дизайна, безусловно, магазины дорогой мебели, сантехники, плитки, кухонных гарнитуров и аксессуаров. Знаменитые интерьерные бутики, такие как Танго, Паркет-Холл или Интерьеры Экстра Класса, расположены на первых этажах почти каждого дома; кроме того, много подобных магазинчиков и на соседних улицах, и в домах на набережной.

Архитектурный портрет местности
Комплексная застройка Комсомольского проспекта была завершена в 1950 60-х годах. Несмотря на высокий рейтинг жилья в этом районе, половину зданий сложно назвать привлекательными с архитектурной точки зрения это 8 9-этажные многоподъездные дома из желтого кирпича с белыми балконами. Квартиры в них не очень комфортабельные: небольшие площади (1-комнатная около 30 кв. м, 2-комнатная 45 55 кв. м, 3-комнатная 54 65 кв. м), низкие потолки (2,65 м), часто смежные санузлы, тесные прихожие, маленькие лестничные площадки, правда, лифты и мусоропроводы уже есть.

Экологическая обстановка на Комсомольском проспекте достаточно благоприятная, несмотря на отсутствие крупных зеленых массивов (парк Усадьба Трубецких в Хамовниках и Нескучный Сад находятся немного в стороне). Здесь нет промышленных предприятий, из близлежащей зоны уже выведены вредные производства, ждут переезда оставшиеся немногочисленные предприятия и заводы. Добавим к этому грамотную планировку улично-дорожной сети, зеленые насаждения вдоль проспекта и прилегающих улиц, которые зачастую напоминают маленькие бульвары, а также близость большой воды. Поэтому воздух здесь достаточно чистый по сравнению с другими районами ЦАО, тем более что Хамовники часто называют легкими центра.

На участке от Хамовнического Вала до 1-й Фрунзенской улицы сохранились сталинские дома. Их возводили из бежевого кирпича, а балконы и карнизы украшали белой лепниной. Вообще, ими славится не столько Комсомольский, на который чаще всего сталинки выходят торцом, сколько примыкающие 1-я, 2-я и 3-я Фрунзенские улицы, а также Фрунзенская набережная. Этот небольшой квартал, ограниченный проспектом, кажется, не подвержен влиянию времени. Он практически полностью занят 10 12-этажными домами с высоким цоколем, отделанным красно-коричневым или серым рустованным камнем и бежевыми оштукатуренными фасадами. Внутри здания радуют огромными коридорами, просторными для того времени санузлами и кухнями. А вот мусоропроводы отсутствуют: ранее ими были оборудованы все квартиры, но сегодня они заварены, и мусор нужно выносить на улицу; зато лифтовое хозяйство уже вполне современное. Площади квартир не самые большие, так называемый средний уровень: 1-комнатная около 36 кв. м (таких квартир меньше всего), 2-комнатная 57 кв. м, 3-комнатная около 70 кв. м. Однако наибольшим спросом, по данным МИЭЛЬ-Брокеридж, на рынке пользуются многокомнатные квартиры (4 5 комнат и большой холл, часто 2 3 балкона и два санузла). Стоимость 1 кв. м в них составляет 10 581 долл., тогда как однушку можно купить по цене 7676 долл. за 1 кв. м, 2-комнатные и 3-комнатные соответственно за 9491 и 8904 долл. за 1 кв. м.

Желтыми домами застроен был не только Комсомольский, но и многие близлежащие улицы, в основном по четной стороне проспекта, вблизи станции метро Спортивная. Кроме того, в начале проспекта сохранилось несколько 5-этажных блочных домов периода советского авангарда (1930 40-е годы), планировка квартир в них гораздо лучше: просторные прихожие, большие окна (хотя, как правило, отсутствуют балконы), потолки около 3 м. Около станции метро Парк культуры по нечетной стороне проспекта расположены два красивых доходных дома дореволюционной постройки, которые до сих пор являются жилыми. В среднем цена квадратного метра на Комсомольском колеблется от 7500 до 11 000 долл.

На вторичном рынке средняя цена предложения квартир жилья в сталинских домах, расположенных вдоль Комсомольского проспекта, на 5% выше, чем по ЦАО, и на 27% дороже, чем в целом по городу, отмечает руководитель отдела мониторинга Аналитического консалтингового центра холдинга МИЭЛЬ Люция Казимир. Доля наиболее дешевых однокомнатных и лидеров по цене многокомнатных квартир составляет в общем объеме по 8,3% каждая. А более 80% всех предложений приходится на 3- и 2-комнатные квартиры (52,8 и 30,6% соответственно).

Во многих домах в цокольном этаже размещены даже гаражи, сооружение которых было предусмотрено проектом; все дворы благоустроены, засажены яблонями, тополями и липами, оборудованы детскими площадками и местами для отдыха. Выделены и места для парковки автомобилей, которые сегодня целиком заняты ракушками, однако многие ставят машину вдоль проезда во дворе дома. Подъезды и придомовые территории тут содержат в чистоте, а по ночам улицы тихи и безопасны. Контингент жителей разнороден: это и новые состоятельные граждане, купившие квартиры после перестройки, и старожилы по большей части военные, ученые, профессура МГУ и артисты. Таким образом, социальный портрет проспекта в высшей степени благоприятен.

Из сданных в эксплуатацию современных домов можно отметить ЖК Камелот 2005 года постройки (Комсомольский проспект, 32) величественное охристо-белое здание переменной этажности апофеоз модернизма. К услугам жителей подземная автостоянка, огороженная территория с благоустроенной детской площадкой и фитнес-центр с бассейном.

Новые лица
Ахитектурный облик Комсомольского проспекта практически полностью сложился, и радикальных изменений в ближайшем будущем не предвидится из-за отсутствия свободных площадок для строительства.

Кроме того, благодаря удачному соседству с Детским парком приобрел популярность комплекс Усадьба Трубецких (ул. Усачева, 3) 4-этажное здание клубного типа органично вписалось в застройку района. В нем всего 25 квартир, площадь которых от 137 до 400 кв. м Территория полностью благоустроена, созданы искусственный водоем, цветники и парк с фонтаном. Для жителей дома открыт фитнес-центр, прачечная и химчистка. Стоимость квадратного метра доходит до 50 тыс. долл.

Квартиры в основном 2 4-комнатные, улучшенной планировки; на 15 16 этажах расположены элитные дуплексы. Стоимость 1 кв. м составляет 17 25 тыс. долл.

Следует отметить также ЖК Фьюжн парк элитный административно-жилой комплекс нового поколения, который занимает участок в 3,2 га на пересечении улиц Малая Трубецкая, вл. 1, и Усачева рядом с усадьбой Трубецких. В соответствии с планом здесь построят пять корпусов переменной этажности (от 5 до 11) белого цвета в стиле неоконструктивизма. Дополнительным декоративным элементом белоснежных фасадов стало необычное расположение окон.

Резиденция Ля Дефанс, построенная в 2005 году на 3-й Фрунзенской ул., 19, представляет собой современное здание, напоминающее по форме бумеранг. Прекрасные пропорции, красивый фасад, отделанный темным и светлым кирпичом и натуральным камнем, придают зданию особый шарм. Круглосуточно охраняемая территория огорожена и благоустроена; есть подземная автостоянка. На девяти этажах расположено 90 квартир площадью от 80 до 257 кв. м по цене 19 30 тыс. долл. за 1 кв. м, а также несколько пентхаусов с личными террасами.

Вызывают интерес покупателей и квартиры в жилом комплексе бизнес-класса Дом на Фрунзенской (3-я Фрунзенская ул., вл. 5). Это двухсекционный десятиэтажный монолитный дом на 36 квартир площадью от 164,79 до 177,26 кв. м. Высота потолков составляет 3,3 м. К услугам жителей подземный паркинг на 94 машино-места, благоустроенная огороженная территория с круглосуточным видеонаблюдением и охраной. Стоимость квадратного от 19 500 до 20 000 долл.

Жилой корпус с подземной автостоянкой насчитывает 236 квартир площадью от 67,3 до 309,1 кв. м, цена в январе 2008 года держалась на уровне 11 428 15 тыс. долл. за 1 кв. м. Во втором корпусе планируют разместить фитнес-центр с бассейном и SPA-центром, в третьем и четвертом офисы. Жемчужиной Фьюжн-парка должен стать музей ретроавтомобилей Автовилль, при котором будет действовать закрытый клуб любителей старинных автомобилей, служба ретротакси, а также клуб детского творчества.



В окрестностях Комсомольского проспекта в январе выставлено на продажу 12 объектов-новостроек с планируемым сроком ввода в эксплуатацию 2008 2010 годы. В них 16% квартир бизнес-класса, средневзвешенная цена которых от 11 428 до 20 000 долл. за 1 кв. м.

Дефицит предложения наиболее сильно ощущается на рынке типовых новостроек, т. е. в самых привлекательных с точки зрения цены районах - в Южном Бутове, Люблине, Марьине и Митине. Приобрести здесь квартиру по цене менее $1000 за 1 кв. м почти нереально. "В Митине сегодня реализуются квартиры в строящихся 3 - 11-этажных монолитно-кирпичных домах со стоимостью 1 кв. м $980 - 1200", - говорит начальник отдела по связям с общественностью Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН) Андрей Жинган.

Все сегменты рынка новостроек продолжают стремительно дорожать, относительно дешевое жилье окончательно покинуло столицу и переместилось в Подмосковье. Аналитики оценивают рост цен в 2 - 4% в месяц и прогнозируют, что эти темпы сохранятся в ближайшие месяцы.

Единственной относительно недорогой альтернативой сегодня остается Подмосковье, но и там первичный рынок дорожает вполне московскими темпами. По данным специалистов МИАН, средняя стоимость 1 кв. м в панельных домах подмосковных городов, находящихся на удалении до 40 км от столицы, в октябре составляла $520, а в монолитно-кирпичных - $615.

В сентябре Департамент инвестиционных программ строительства (ДИПС) Москвы выставил на продажу таунхаусы и малоквартирные жилые дома 16-го микрорайона Куркина. Начальная цена реализации квартир составляла от $720 до $1060 за 1 кв. м, а в октябре цены были повышены на $20, и минимальная цена реализации таунхаусов 16-го мкр составила $980, а в 6-м мкр - $1030 за 1 кв. м. Также на $5 - 20 за 1 кв. м повышены цены на другие квартиры в Куркине. По прогнозам аналитиков департамента, пик роста цен придется на ноябрь-декабрь 2003 г.

Особенностью этого года является то, что впервые доля продаж монолитно-кирпичного жилья в Москве и области превысила долю продаж "панели". По итогам 10 месяцев 2003 г. соотношение продаж "монолита" и "панели" составляет 47% и 41% соответственно. 11,5% приходится на кирпичные новостройки. Это объясняется тем, что основную часть строящейся "панели" город сейчас забирает под переселение и для очередников, она практически прекратила поступать на рынок. По словам замдиректора ДСК-1 Андрея Паньковского, в следующем году эта тенденция будет еще более заметна.

На этом фоне все выше активность инвесторов, финансирующих строительство целых жилых микрорайонов в городах-сателлитах. Последней новостью стал масштабный проект группы компаний "ПИК", которая собирается за четыре года построить в подмосковных Химках, по соседству с известным новым районом Куркино, 900 000 кв. м жилья. Объем инвестиций в проект превысит $500 млн.

Привлекательность для покупателей обеспечивает и богатая инфраструктура, которой девелоперы уделяют все больше и больше внимания. В качестве примера аналитики "Домостроя" приводят жилой комплекс "Галина" на Профсоюзной ул. , вл. 104 - 106, где стоимость 1 кв. м составляет от $142 "Этот жилой комплекс, по сути, совершенно автономный микрорайон, в котором есть все - от универсамов, ресторанов, банков до бюро по ремонту бытовой техники и обуви", - говорит Брызгалов.

Тенденции рынка нетиповых новостроек - жилья бизнес-класса - за последние месяцы не изменились: спрос на самые привлекательные объекты значительно превышает предложение, квартиры реализуются еще до сдачи дома госкомиссии, а цены продолжают стабильно расти. По словам Павла Брызгалова, аналитика компании "Домострой", самое активное строительство нетипового жилья бизнес-класса ведется в ЮЗАО и ЗАО г. Москвы. "На сегодняшний день в ЮЗАО сложился следующий ценовой фон: от $1100 до $3000 за 1 кв. м, в ЗАО - от $1100 до $4500 за 1 кв. м", - говорит Брызгалов.

Темп роста цен на элитное жилье в сентябре, по мнению специалистов компании Blackwood, достиг очень высокого показателя - 3,5%. "Цены в самых престижных районах города превысили психологический барьер в $10 000 [за 1 кв. м]", - говорит Ульяна Алиева, руководитель отдела продаж жилых помещений компании. По ее мнению, текущее состояние рынка можно охарактеризовать более чем скромными сроками реализации, так как "жилье на прилавке залеживается крайне редко".

Впрочем, именно жилье бизнес-класса, по прогнозам руководителя аналитического отдела компании "Домострой" Дмитрия Попова, в ближайшие месяцы будет дорожать медленнее, чем другие сегменты рынка. "Это связано с поступлением [на рынок] больших объемов по Ломоносовскому проспекту и Ходынскому полю", - говорит он.

Но и арбатские переулки не вместят всех желающих, поэтому сейчас внимание девелоперов привлекают и другие районы: Плющиха, Пресня, Замоскворечье, т. е. те места, где еще остались перспективные для элитной застройки площадки. По словам гендиректора компании "Авгур Эстейт" Михаила Маликова, сегодня в районе Плющихи застраивается 11 участков. А директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Павел Здрадовский отмечает интерес девелоперов еще к одному району, которому эксперты тоже пророчат популярность, - Китай-городу.
Вот уже на протяжении 15 лет в ежегодных отчетах Организации Объединенных Наций Канаду называют одним из самых благоприятных и стабильных государств в мире. И вместе с тем никаких резких подъемов производства в той или иной отрасли этой страны, за которыми бы последовал ажиотажный спрос на продукцию, до последнего времени не было.

Еще одной тенденцией последнего времени специалисты считают так называемое "расширение элитной зоны". Строительство элитного жилья постепенно смещается с Остоженки в близлежащие районы города, в частности в район Арбата. "Этот район обладает большим потенциалом, его престижность неуклонно растет благодаря архитектурно-исторической ценности этого места, и велика вероятность, что в обозримом будущем этот район обойдет "золотую милю" как по стоимости, так и по качеству жилья", - говорит Алиева. Сейчас здесь ведется строительство и реставрация порядка 10 объектов, а цены на новостройки уже достигли $8000 за 1 кв. м.

До недавнего времени российские инвесторы не проявляли интереса к недвижимости этой североамериканской страны. Как правило, наши соотечественники предпочитали покупать жилье за границей либо для отдыха, и тогда речь шла об объектах, расположенных на побережье, либо для удобства ведения бизнеса, и в том случае рассматривались апартаменты в столичных европейских городах. А если покупка недвижимости была просто способом выгодного вложения средств, то опять же в основном выбирали те же два варианта. В случае с Канадой главным камнем преткновения было расстояние Новый Свет находится слишком далеко от России, поэтому в качестве альтернативы для отдыха в выходные дни или второй квартиры здешняя недвижимость не рассматривалась. Но, как оказалось, до поры. Сегодня приобретение жилья в Канаде благодаря стабильности и предсказуемости рынка кажется многим весьма привлекательным. Хотя жилье здесь и не приносит сверхдоходов, это компенсируется умеренным, но постоянным ростом стоимости квадратных метров.

Сегодня же о Канаде все чаще говорят не только как о стабильном, но и как об инвестиционно-привлекательном в сфере рынка недвижимости государстве. И это в то время, когда по соседству, в США, разразился ипотечный кризис, повлекший за собой резкое падение цен на недвижимость. Его последствия ощутили даже за океаном. Каким же образом Канаде удается сохранять стабильность на рынке, когда лихорадит большую часть развитых государств мира? В основном это объясняется тем, что канадские законы не позволяют финансовым организациям выдавать дешевые бесконтрольные ипотечные кредиты. А потому, если в финансовой системе и произойдет кризис, причиной его явно не станут задолженности заемщиков по ипотечным кредитам.

На прошедшей в Москве выставке зарубежной недвижимости DOMEXPO INTERNATIONAL, организованной рекламно выставочной компанией ЭКСПОДИЗАЙН, подробную информацию о рынке жилья Канады можно было получить из первых рук.

Самым лакомым кусочком на рынке недвижимости этого государства специалисты считают Торонто столицу провинции Онтарио.

Исторически сложилось, что самые золотые районы Торонто находятся в 3 4 км от озера Онтарио. Однако в последнее время ситуация несколько меняется, и привлекательной для застройщиков становится береговая линия. Что интересно, в отличие от Бостона или Майами престижная прибрежная полоса отдана под дома, квартиры в которых может позволить себе человек среднего класса. Квадратный метр в такой высотке стоит примерно 3,7 4 тыс. долл. Причем на продажу выставлены не голые стены под чистовую отделку, как в России, а жилье практически с полным набором мебели и встраиваемой техники.

Сегодня в Торонто наблюдается серьезный строительный и покупательский бум, считает торговый представитель компании Remax Unique Inc. Николай Конкин. В городе создают второй Манхэттен, и среди местных даже появился такой термин, как манхэттенизация Торонто. К реализации проектов привлечены крупнейшие мировые архитекторы, в мегаполисе возводят десятки небоскребов, сотни коттеджей. Только в прошлом году в Торонто было продано свыше 90 тыс. квартир и домов, а в нынешнем году эта цифра заметно возрастет.

На данный момент в Торонто возводят шесть подобных зданий, общая стоимость каждого из них порядка 60 млн долл. Одновременно банки и международные компании строят свои офисы. И это лишь небольшая часть проектов, нуждающихся в инвестициях. А на какую прибыль могут рассчитывать инвесторы? Жилье, где квадратный метр стоит 6 тыс. долл., может принести в год 30% от своей стоимости, отвечает торговый представитель Remax Unique Inc. Квартира чуть дороже, где квадрат идет по 10 тыс. долл., приносит в год уже свыше 70%. Но растет прибыль и от менее дорогой недвижимости, годовой доход от которой 16 22% в зависимости от места ее расположения.

Одна из особенностей сегодняшнего Торонто появление уникальных высотных комплексов, где первые 20 этажей отданы под отель, а все, что выше под квартиры. Человек, покупающий такие апартаменты, может пользоваться всей инфраструктурой отеля, продолжает Н. Конкин. Он не паркует машину консьерж ставит ее в подземный гараж и по первой просьбе жильца подгоняет ее к подъезду, к услугам хозяев квартир досуговые и спортивные центры отеля. Более того, по сходной цене жильцы имеют возможность арендовать комнаты для своих гостей, где те смогут оставаться на ночь. Понятно, что цена апартаментов в таких комплексах гораздо выше от 10 до 15 тыс. долл. за 1 кв. м, но и те услуги, которые в конечном счете получат их будущие хозяева, несопоставимы с уровнем сервиса во всех остальных домах.

Но все же традиционные столь любимые канадцами коттеджи не стоит сбрасывать со счетов. Есть спрос и на них. Однако в отличие от России здесь несколько иной подход к формированию первичного рынка малоэтажного жилья. Как правило, инвестор сначала приобретает участок земли, затем возводит на нем дом, а уж потом продает его по цене, которая немного превышает сумму затраченных средств на покупку и постройку коттеджа. Так, один из клиентов Remax Unique Inc. год назад приобрел в Торонто участок земли площадью примерно 5 соток за 900 тыс. долл. Примерно в такую же сумму обошлось ему и сооружение дома площадью 400 кв. м. Сразу же после окончания строительства объект был продан за 2,8 млн долл. Прибыль несложно подсчитать.

Строительный бум в Торонто отчасти изменил приоритеты и самих канадцев. Если раньше любой из них мечтал об отдельном доме, пусть даже очень маленьком, то сегодня молодое поколение предпочтет коттеджу квартиру в комплексе, сочетающем жилую недвижимость и гостиницу. Местные жители стали высоко ценить данный вид жилья, продолжает Н. Конкин. К тому же и сама ситуация со строительством многоэтажных зданий способствует тому, чтобы люди оценили удобства квартир. Например, в жилом комплексе Four Seasons уже продано порядка 60% апартаментов. Одновременно с ростом интереса к подобным объектам увеличивается и их стоимость. Если 20 лет назад в продажу такой недвижимости за 1 млн долл. было трудно поверить, то сегодня цена в 25 млн долл. за пентхаус в центре Торонто уже мало кого удивит.

Промышленный Квебек, облюбованный некогда выходцами с Украины и других стран СНГ, как и Торонто, активно застраивается. В этом большая заслуга иммигрантов: благодаря им стоимость жилья в Квебеке за последние 15 лет выросла в два с половиной раза и достигла 2,8 3,2 тыс. долл. за 1 кв. м. Правда, годовой рост цен здесь в среднем почти в два раза ниже, чем в Торонто, около 9%.

Но многие канадцы, прежде чем выставить на продажу новый коттедж, предпочитают все-таки пожить в нем некоторое время. Такие дома составляют основу вторичного рынка. Причем, по словам Н. Конкина, случаи бывают неординарные. Например, один из покупателей после приобретения земельного участка записался вместе с женой на строительные курсы. Получив необходимые знания, они построили коттедж, в котором и прожили 10 лет, а совсем недавно продали его за 2,4 млн долл.

По данным аналитиков, число инвесторов, желающих вложить средства в недвижимость Страны кленового листа, с каждым годом увеличивается. И это обусловлено не только активным строительством, но и теми условиями, которые государство создает для будущих владельцев недвижимости. Канадские законы позволяют покупать землю и жилье всем желающим независимо от их гражданства. К тому же каждый может воспользоваться банковскими услугами. Неважно, из какой вы страны, говорит Н. Конкин, но если вы заплатили первоначальный взнос в размере 35% от стоимости приобретаемого жилья, то канадские банки выдадут вам ипотечный кредит. Если вы в состоянии заплатить 25%, то годовой процент будет выше. В любом случае вы можете взять кредиты разного типа: с фиксированным рейтом, на амортизационный период от 25 до 40 лет.

Ну а самое дорогое жилье Канады находится в Британской Колумбии в Ванкувере. Именно здесь сосредоточено то, что составляет основу благосостояния страны черное золото. Однако сегодня на общий рост цен влияет и то, что в Ванкувере в 2010 году пройдут зимние Олимпийские игры. Недвижимость дорожает в первую очередь: цена квадрата в квартире среднего класса перевалила за 4,5 тыс. долл., что для Канады является высоким показателем.

Самый известный и проверенный способ сдача в аренду в Канаде вполне себя оправдывает. Особенно если учесть, что апартаменты здесь продают уже готовыми к проживанию, так что можно выгодно сдать квартиру даже в новостройке. Желающих снять жилье всегда много, и падения спроса не предвидится. Что касается арендных ставок, то они позволяют собственнику выплачивать кредит и расходы на содержание приобретенной недвижимости. А если она куплена без привлечения заемных средств, сдача в аренду является чистым доходом. Еще есть возможность покупать жилье на стадии строительства и продавать после сдачи дома, когда оно несколько вырастет в цене. Рынок Канады высоколиквиден и всегда найдутся желающие приобрести жилье в кондоминиуме или коттедж.

Надежность рынка, стабильный рост цен на недвижимость, возможность пользоваться банковскими услугами вот те основные факторы, которые привлекают в Канаду инвесторов из разных стран, в том числе из России. Но купить жилье это только половина дела, главный вопрос как эффективно использовать приобретенную недвижимость?



И все же стоит ли игра свеч и насколько она рискованна? Сказать, что сделка купли-продажи имеет 100%-ную гарантию успеха, вряд ли кто-нибудь осмелится. И все же инвесторы, напуганные ипотечным кризисом в США и Европе, выбирают для реализации своих финансовых возможностей то государство, которому удалось избежать подобных ошибок. Сейчас такой страной представляется Канада. Спрос на здешнее жилье будет сохраняться еще долгие годы, поскольку эту территорию облюбовали для себя образованные эмигранты из восточной Европы и стран СНГ. К тому же в стране есть нефть, что является немаловажным фактором устойчивого развития экономики.



Главная --> Публикации