Главная --> Публикации --> Земельные участки в подмосковье превратились в "минное поле" для их собственников и покупателей По волнам саратова Коллективизация инвестиций Как грамотно оформить перепланировку в новостройке? Деньги нужны

Приобрести, ничего не потеряв
Справедливости ради стоит сказать, что мошенничества при купле-продаже жилья сейчас не так много, как о том любят писать СМИ. Гораздо чаще неприятности и сюрпризы возникают при найме квартир. И хотя в этом случае потери не столь сокрушительны, все равно обидно бывает лишиться нескольких десятков тысяч своих кровных рублей.

Как уменьшить риски при аренде или покупке квартиры? Об этом в беседе с корреспондентом КР размышляет вице-президент Российской гильдии риэлторов, руководитель компании САВВА Константин Апрелев.

Если что-то смущает, предложите хозяину зарегистрировать договор найма. Это самый распространенный способ защиты.

К сожалению, квартиросъемщики не всегда задумываются о том, имеет ли право человек сдавать квартиру (возможно, он сам же ее и снимает). Обязательно попросите у того, кто собирается вас осчастливить, его паспорт, проверьте другие документы, подтверждающие полномочия. Сверьте данные хозяина с документами, которые он вам представляет, все ли совпадает. Именно с этого нужно начинать, заключая договор найма.

Думаю, что уплата 13 процентов подоходного налога не разорит арендатора, зато позволит существенно снизить риски и установить долгосрочные и прозрачные отношения. Во многих случаях ситуация того стоит.

Ну а если владелец согласится на регистрацию, но скажет, что налоги будут за ваш счет?

Обращаясь в риэлторскую компанию необходимо, прежде всего, поинтересоваться стажем работы и репутацией непосредственного исполнителя агента. Кроме того, следует тщательно проштудировать предлагаемые коммерческие условия, содержание договора. Затем узнать, есть ли у компании опыт работы, каково ее реноме в риэлторской среде. Поинтересоваться, способна ли фирма предоставить вам необходимый набор услуг.

Чтобы уменьшить риски, большинство граждан старается снимать жилье через компанию. Однако после отмены лицензирования на рынке появилось немало фирм, которые, причисляя себя к профессионалам, умеют лишь создавать видимость...

На чем обрывается мечта?
Вы считаете, что мошеннических действий при покупке и продаже жилья стало меньше, однако, если верить сводкам МВД, их предостаточно. Во всяком случае, в 2007-м мошенничеств выявлено почти на девять процентов больше, чем в 2006-м. К примеру, ловкие личности, орудующие на рынке недвижимости, по-прежнему очень любят стариков и тех, кто сильно увлекается спиртным...

Наконец, имеет значение бренд компании и система декларируемых гарантий.

Но и специалисты не всегда могут помочь, поскольку у аферистов с квалификацией тоже все в порядке. Одни из них великие психологи, другие подделывают документы столь тщательно, что комар носа не подточит.

Именно поэтому и требуется тщательная проверка квартиры, которую не осуществить без квалифицированных и опытных специалистов со стажем работы. Например, в нашей компании все агенты имеют высшее образование и опыт работы от десяти лет, при этом сама компания работает на рынке более 17 лет. Ни одна совершенная при нашем участии сделка купли-продажи не была расторгнута.

Ответы на эти и подобные им вопросы вроде бы простые, но они помогут понять, настоящий хозяин перед вами или нет.

Необходимо обращать внимание не только на документы, но и на поведение хозяина квартиры. Если он живет в квартире относительно недавно, обязательно поинтересуйтесь, почему он ее продает? Если же уверяет, что обитает в ней много лет, то различные житейские вопросы помогут разобраться в том, насколько он правдив. Спросите, к примеру, о том, кто ваши соседи? Или когда делали капитальный ремонт дома? Где расположен ДЕЗ? Какой магазин в районе самый лучший?

Златая цепь на доме том...
Но ведь квартиру можно застраховать. Это будет служить гарантией?

Даже если квартира понравилась, и продавец не показался подозрительным, окончательную проверку документов все же поручите профессионалам. Так надежнее.

Еще раз хочу обратить внимание тех, кто хочет застраховать квартиру от ее возможной потери: нужно чрезвычайно внимательно читать договор и просить пояснений в отношении всех неясных вам понятий и нюансов. Если все же что-то произошло, но не нашло своего отражения в договоре страхования, то и суды вряд ли помогут.

В общем и целом, да. Однако нужно смотреть, насколько исчерпывающим является договор страхования, чтобы потом можно было получить деньги сполна. К сожалению, страховые компании почти всегда, используя в договорах специфическую терминологию, стараются оградить себя от разного рода выплат, поэтому и договоры составляют запутанные, не позволяют вносить изменения в их текст.

Все так, но только в том случае, если вы приобретаете квартиру в построенном доме, которая оформлена в собственность. Если же покупка совершается на стадии строительства, то в этой ситуации риски плохо предсказуемы и даже превосходят риски по сделкам на вторичном рынке.

Тогда, вероятно, квартиру безопаснее покупать на первичном рынке? Жилье новое всегда юридически чистое.

Дом-то могут и достроить, но вашей квартиры в нем не окажется...

Могут не достроить дом?

Регистрируется только то, что подпадает под известный 214-й федеральный закон. К тому же, многие инвесторы и застройщики, переуступая покупателю права на квартиру (и не регистрируя такую сделку в соответствии с этим законом), перекладывают практически все риски на приобретателя. А продажа новостроек происходит чаще всего именно так. При этом, чем длиннее цепочка переуступок прав между различными компаниями, тем сложнее собрать документы для регистрации таких прав при окончании строительства дома.

Почему? Сейчас же все отслеживается, все регистрируется.

Поэтому покупать квартиру в новостройке у частных инвесторов без поддержки специалистов-риэлторов весьма нежелательно.

Особенно трудно бывает это сделать, когда какая-то из компаний в цепочке вдруг исчезнет, не выполнив обязательств по отношению к застройщику, но уже успев переуступить свои права вам покупателю. В этом случае найдется немало оснований, по которым вы не сможете доказать застройщику того, что квартира принадлежит именно вам, и вы выполнили все свои финансовые обязательства. Необходимо поэтому очень внимательно изучать всю цепочку посредников, через которых квартира прошла. И чем больше эта цепочка, тем труднее разобраться в сути. Здесь правило такое: чем больше звеньев, тем больше рисков.

Видел эту книжку и, думаю, она поможет многим из тех, кто затевает операции с недвижимостью. Но, к сожалению, не только законопослушным. В брошюре можно найти немало историй, которые довольно подробно посвящают в суть мошеннических схем. Стоит ли помогать начинающим ловкачам?

Не терпит суеты
Константин Николаевич, значит, людей надо просвещать, доносить до них информацию о рисках. Вот и в библиотечке Квартирного ряда недавно вышла очередная брошюра под названием Тайны вашей квартиры. Не удалось полистать?

Но одни призывы (без наглядных примеров) не всегда доходят до сознания. А ситуации, которые случаются на рынке и которые описаны в данной книжке, думаю, заставят тех, кто покупает или арендует квартиру, более тщательно подходить к проблеме.

К слову сказать, одна из основных задач Российской гильдии риэлторов это защита прав собственников недвижимости и повышение уровня правовой культуры наших сограждан, и этому посвящается огромное количество публикаций.

И в заключение еще вопрос. Нередко хозяева или их частные посредники предлагают квартиры чуть ниже рыночной цены. При этом ссылаются на какие-то временные трудности, на то, что надо срочно уезжать... Как вести себя в таких случаях, тем более что предложения бывают весьма заманчивые?

Очень бы хотелось в это верить.

О нашем собеседнике
Константин Николаевич Апрелев родился в 1964 году в г. Павлодаре Казахской ССР. Окончил Московский энергетический институт по специальности инженер-теплоэнергетик и аспирантуру. С 1991 года профессионально занимается менеджментом в сфере риэлторской деятельности. Неоднократно проходил обучение и стажировки в США, Чехии, Венгрии. Впервые в России организовал курсы специального юридического образования по недвижимости при Московской государственной юридической академии. Участвовал в разработке первого положения о лицензировании риэлторской деятельности в Москве и других городах России, законов об ипотеке, о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На что граждане, как правило, и клюют. Однако при покупке квартиры никогда не нужно спешить. А суетливое поведение хозяина квартиры или его представителя обязательно должно настораживать. Все слова о том, что квартира уйдет, думайте быстрее, завтра может быть поздно, не что иное, как попытка оказать давление на покупателя. Цель вынудить его принять поспешное, необдуманное решение.

Правила и исключения
Инициировать поправки Москву вынуждает дефицит свободных площадок. Земли в столице много, а строить негде. Это не ирония, а констатация факта. В административных границах города все занято. Многие не знают, что земля под жилыми домами с прилегающими территориями по Жилищному кодексу является долевой собственностью владельцев квартир. В подавляющем большинстве случаев подобное право еще не зарегистрировано в установленном порядке (но от этого оно не перестает быть правом).

В свободное время увлекается горными лыжами, аквариумистикой, рыбалкой, читает фантастическую литературу.
Мосгордума с подачи мэра Юрия Лужкова инициирует изменения в Земельный кодекс. Городские власти предлагают считать строительство социального жилья основанием для изъятия недвижимости у нынешних собственников.

Помимо перечисленного, в распоряжении городской власти находятся буквально несколько островков свободной земли по окраинам, да и те приходится отстаивать от поползновений со стороны соседей, как это происходит в Щербинке.

Занимаемые предприятиями участки могут быть выкуплены хозяевами на довольно льготных условиях, а какие-то уже выкуплены. Что остается? Улицы, набережные, проезды, скверы, участки под административными зданиями и откровенные неудобья.

Напомню, Земельный кодекс сегодня допускает изъятие земельного участка, но только для государственных нужд, да и то лишь в порядке исключения. Естественно, с соответствующим возмещением потерь собственнику.

До последнего времени основной резерв главное командование видело в частичном выводе промпредприятий и сносе ветхого малоэтажного жилья с целью современной застройки высвободившихся площадок. Однако с недавних пор неплохо отлаженная машина сноса начала ломаться изымать участки земли у собственников стало крайне сложно, а во многих случаях невозможно.

Вмешательство суда в этом случае просто не предусмотрено. Положение городской администрации здесь ровно такое же, как положение одного частного лица, обратившегося к другому с просьбой продать ему садовый домик.

Когда торг не уместен
В диалоге о компенсации стороны равноправны, и если не найдут общего языка, за них это сделает суд. При этом жестко ограниченный (как говорят специалисты закрытый) перечень госнужд приведен в 49-й статье кодекса. В него входит строительство дорог, оборонных объектов, трубопроводов, линий связи и т.п. Если же повод для сноса не подпадает под 49-ю статью, то это значит, что требовать власть ничего не вправе, ей остается только просить и полагаться на милость собственника.

Классическим примером диктата собственника может служить громкий конфликт с семьей Прокофьевых. Он завершился мировым соглашением, которое собственники со всей очевидностью навязали префектуре. За пару соток в Южном Бутове граждане, якобы затурканные властью, вытянули из городского бюджета 17 млн. рублей! Эта сумма на порядок выше рыночной стоимости земли на престижной Рублевке. Понятно, что строить на подобных условиях не хватит никаких денег.

Жилищное строительство в перечень государственных нужд не входит и основанием для изъятия не является. А значит, если муниципальной власти приглянулся чей-то участок под застройку, то она вынуждена или принять условия собственника, или отказаться от своих планов. Торг здесь, как говорится, не уместен.

Где ты, логика?!
Предложение мэра вызвало в ее стенах дискуссию. Оппоненты напирают на святость частной собственности и пугают общественность тем, что расширение оснований для изъятия земли окажется тем троянским конем, внутри которого замаскируется коммерческая застройка.

В цивилизованных странах на сей случай предусмотрены механизмы, ограничивающие аппетит владельцев земли. У нас нет. В этом смысле в России право частной собственности абсолютизировано. Чтобы получить правовой выход из тупика, столичные власти и решили выйти в Госдуму с предложением дополнить перечень государственных нужд пунктами о строительстве жилья и объектов социальной инфраструктуры, осуществляемом целиком за счет бюджетных средств. Но прежде идея должна пройти через горнило Гордумы.

Опасение вызывает и то обстоятельство, что законодательство не расшифровывает понятие объекта социальной инфраструктуры. Однако Налоговый кодекс, к примеру, позволяет отнести к таковым объектам конюшни, ипподромы, теннисные корты и тому подобное. Это открывает бескрайние просторы для некорректных действий.

По их мысли, коль скоро жилищное строительство дело обычное, то и пренебрежение правом собственности станет массовым. В то же время Земельный кодекс рассматривает изъятие, как случай исключительный.

Сторонники инициативы, нисколько не умаляя перечисленные опасности, тем не менее, считают, что все они устранимы, и со своей стороны выдвигают аргументы за. Главный без изъятия нерационально используемых земель жилищному строительству совсем скоро придет каюк. Развитие города застопорится.

Нельзя, наконец, исключить вариант, что на имеющихся свободных землях будет строиться жилье коммерческое, а под социальные программы участки начнут изымать у собственников. Получится своего рода раздельное питание. Доходит даже до предположений, что рейдерские захваты станут осуществлять под видом изъятия земли для общественных нужд.

Авторы акцентируют внимание на том, что никакой коммерцией здесь не пахнет, поскольку речь идет исключительно о жилье по городскому заказу, о социальных объектах. Все финансирование осуществляется лишь за счет бюджета. И единственная цель рационально расходовать общественные деньги. Более того, реализация предложения позволит предупредить спекуляцию землей со стороны предприятий. Известно, что сейчас они получили возможность выкупать ее у государства по льготным ценам, а продавать потом будут тому же государству по рыночным.

Они также напоминают, что без изъятий естественной смертью умрет с таким трудом выстраданный порядок, при котором переселенцам предоставляют жилье в районе проживания. И впрямь, как иначе расселять жителей в пределах Центрального округа?

В конце концов, сторонники инициативы готовы обсуждать лишь вопрос об изъятии земли под неэффективными предприятиями, а жилую застройку оставить в покое. При этом экономически успешные производства никто трогать не станет, иначе придется компенсировать упущенную ими выгоду. Слишком дорого.

Одновременно сторонники недоумевают, почему строительство дорог отнесено к разряду общественно значимых мероприятий, ради которых землю изымать можно, а строительство жилья для очередников или переселения нет. А еще удивляются, по какой-такой логике строительство дорог отнесено к случаям исключительным и редким, а строительство жилья к массовым. Одно без другого не бывает.

Раздражающий фактор
Депутаты не напрасно оттачивают аргументацию на следующем этапе, в Госдуме, по поводу столичной инициативы наверняка развернется борьба. В частности, против изъятия земли у собственников для жилищного строительства резко выступает председатель комитета ГД по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников вплоть до рекомендации строить жилье в Сочи, если в Москве негде. (С его мнением можно ознакомиться в сегодняшнем выпуске КР.)

В итоге большинством голосов в первом чтении городская Дума инициативу одобрила.

Придется учитывать и чисто психологический фактор. Как было отмечено столичными законодателями, поправки, касающиеся Москвы и Санкт-Петербурга, по определению являются раздражающим фактором в Госдуме. А в данном случае они актуальны, прежде всего, именно для этих субъектов Федерации. Да и проистекают из Москвы. В этих условиях, чтобы добиться успеха, надо быть предельно убедительным.

До некоторого времени в Земельном кодексе существовали несколько неоднозначных положений (например, ст. 83 п. 3), которые при желании можно было истолковать как допускающие изъятие земли под цели застройки. Однако постепенно все их вычистили из кодекса депутаты Госдумы, чтобы и духу антисобственнического в нем не осталось.

Список кораблей
Почти в каждом крупном российском регионе за последние годы был анонсирован проект строительства искусственного острова. Больше всего повезло югу страны здесь запланировано строительство сразу нескольких таких островов. Причем стоимость сотки искусственной земли в разных проектах отличается в десятки и сотни раз. Так, в рамках сочинского островного комплекса Новый Берег планируется создать 72 га новой земли, на которой будет построено 2,5 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости. Общая стоимость только строительно-монтажных работ, по данным заказчика проекта ЗАО Единый перерабатывающий комплекс, составит $9,47 млрд. Таким образом, цена одной сотки земли будет фантастическая $1,3 млн.

Для увеличения территорий все средства хороши. Дальше всех в направлении расширения собственных площадей продвинулась Япония. Из-за катастрофической нехватки земли под строительство в XX веке в Токио появились так называемые мусорные искусственные острова. Самый известный островной проект последнего времени искусственные Пальмовые острова в Дубае. Вслед за азиатскими странами свою лепту в это направление решили внести и российские строители.

Большинство перечисленных проектов пока далеки от реализации. Только компания Хомар подписала соглашение с японской Sennennomori, которая должна поделиться с россиянами опытом по строительству искусственных островов. Представители японской стороны пообещали завершить строительство острова со всеми объектами в 2013 году. Однако проект до сих пор не согласован с администрацией Сочи и не значится в планах подготовки города к Олимпиаде-201 Стоит отметить, что помимо сочинских проектов, на Гребном канале в Нижнем Новгороде планируется реализовать проект Остров, подразумевающий возведение культурно-развлекательного комплекса в центре города. В комплекс войдут многофункциональный спортивный зал, яхт-клуб, развлекательный центр, на строительство которых будет потрачено $400 млн. Несмотря на название, это проект освоения настоящего острова, а не намывание искусственного.

Меньшие затраты предусмотрены в рамках строительства в том же городе Сочи острова Хомар площадью 23 га. Себестоимость строительства острова составляет €800 млн, а одна сотка земли обойдется строителям примерно в €348 тыс. Еще в 2006 году администрация Краснодарского края выступила с инициативой строительства в Сочи искусственного острова Дагомар площадью 21,7 га с причалами для яхт и малых судов. Намыв сотки земли здесь должен обойтись в смешную сумму $35 Кроме того, в этом же регионе заявлено еще несколько проектов островов: Аква-мир, Спутник, Старый город, Аква-центр и две марины с яхт-клубами, но самым амбициозным сочинским островным проектом стал Остров Федерация. В рамках этого проекта предполагается построить искусственный остров площадью 250 га, по форме повторяющий контуры Российской Федерации. Здесь потребуется вложить $6,45 млрд, или $258 тыс. за сотку. Автором концепции, сильно похожей на дубайский насыпной архипелаг The World, является голландский архитектор Эрик ван Эгераат. Девелопером проекта выступает петербургская компания М-Индустия, которая сумела привлечь в качестве соинвестора арабскую Allied Business Consultants LLC.

К реализации проекта УК Морской фасад подошла серьезно. Международная архитектурная компания Gensler разработала мастер-план территории, которой в свою очередь был одобрен архитектурным градостроительным советом в декабре 2006 года. В ноябре 2007 года правительство Санкт-Петербурга приняло проект планировки и проект межевания территории. По плану на Васильевском острове должен появиться новый городской район, в котором будет проживать до 35 тыс. человек, а еще 60 тыс. человек будут в нем работать, рассказывает Татьяна Скоропад. План строительства рассчитан по годам. К концу 2008 года планируется намыть 155 га земли, в 2009 году еще 85 га, в 2010-м 50 га, а в 2011-м 75 га. К настоящему времени строители Морского фасада уже намыли в общей сложности 70 га. Образование территории ведется с помощью технологии гидронамыва с использованием песка, добытого из морских месторождений. В результате западный берег Васильевского острова выдвинется в Финский залив на 800-1200 м, на что потребуется около 24 млн кубометров песка. При этом строители одновременно с намывом территории строят первые объекты. Например, два причала будущего порта уже готовы, и в августе-сентябре 2008 года к ним пришвартуются первые суда. Успех Морского фасада в противоположность бездеятельности авторов других проектов эксперты объясняют государственной необходимостью. Не стоит путать инфраструктурные проекты и более коммерческие. Например, Морской фасад это, в первую очередь, инфраструктурный проект. Он родился еще в 1960-е годы. Просто сегодня появилась экономическая целесообразность его реализации, и он стал приобретать черты коммерческого проекта, считает Владислав Луцков.

Однако самым крупным и пока единственным начатым проектом по строительству насыпной территории является Морской фасад в Санкт-Петербурге. В Финском заливе на площади в 476,7 га планируется возвести новый пассажирский порт, жилые кварталы и множество объектов коммерческой недвижимости. Главным из них станет новый терминал пассажирского порта. В настоящий момент Санкт-Петербургский порт не позволяет принимать крупные международные лайнеры. Большие корабли, которые захотят в Финский залив, вынуждены вставать на якорь в отдалении от берега, и оттуда туристов доставляют в северную столицу. Новый терминал поможет решить эту проблему, рассказывает заместитель директора департамента по связям с общественностью УК Морской фасад Татьяна Скоропад. Кроме того из федерального бюджета были выделены $300 млн на углубление Петровского фарватера и строительство подходных каналов. В данном случае строители не намывают территорию, а наоборот углубляют дно. Помимо этого, по данным УК Морской фасад, в рамках проекта необходимо решить несколько инженерных вопросов. В частности, нужно обеспечить новую территорию электроэнергией. В строительство новой ТЭЦ придется вложить около $630 млн, еще $600 млн пойдет на реконструкцию электрических и тепловых сетей. Такие гигантские средства планируется привлечь за счет реализации ряда девелоперских проектов и продажи намытых участков частным инвесторам. Эта статья дохода в УК Морской фасад является основной и предполагает до 2011 года привлечение $10 млрд.

Строительство искусственных насыпных территорий целесообразно в случаях, когда ресурсы земельных участков хорошего качества ограничены, или стоимость земли очень высока. Так, к примеру, после того как стало известно, что в Сочи пройдет олимпиада, цены на землю резко подскочили. В связи с этим, построить искусственный остров стало дешевле, нежели приобрести земельный участок на побережье, говорит руководитель отдела коммерческой недвижимости Vesco Consulting Кира Бутба. В частности, по ее словам, стоимость сотки земли в Сочи составляет $120-150 тыс. По данным директора аналитического консалтингового центра холдинга МИЭЛЬ Владислава Луцкова, в Сочи есть предложения и более $200 тыс. за сотку. Стоит также напомнить, что еще в 2007 году на сочинском рынке были поставлены рекорды в $800 тыс. за сотку. Однако, как отмечает большинство экспертов, все эти сделки носят исключительно спекулятивный характер, и своеобразным индикатором средневзвешенной стоимости сочинской земли станет цена, за которую будет выкупать участки под строительство олимпийских объектов государство. Если этот показатель не опустится ниже $60 тыс. за сотку, строительство насыпных островов останется очень прибыльным. В России насыпные острова востребованы, безусловно, в Сочи, так как это наш единственный теплый регион на морском побережье, в котором катастрофически не хватает земли в связи с тем, что прибрежная полоса ограничена горным хребтом. Более того, недвижимость и земля в Сочи уже очень дорогие. Потому здесь насыпать остров сейчас экономически целесообразно, отмечает Владислав Луцков. Более того, по его словам, стоит учитывать, что в стоимость строительства острова входит создание всех необходимых коммуникаций, а сами девелоперы будут не отягощены различного рода обременениями. Себестоимость строительства оказывается ниже, чем на материковой части. Поэтому проекты строительства на искусственных островах могут иметь большую рентабельность, чем аналогичные при возведении объектов на суше, считает Кира Бутба. Однако то, что может быть выгодно с экономической точки зрения, далеко не всегда реализуемо в контексте существующего законодательства и технологий.

Выгодно строить
Прибыльность островных проектов зависит от региона, в котором проект реализуется. Подобные проекты оправданы там, где стоимость земли уже существенно выше себестоимости насыпи, а также освоена существенная часть береговой линии. В тех случаях, когда на берегу разруха, говорить о насыпании островов просто смешно. Хотя во многих городах могут быть интересны проекты по освоению естественных островов, которые находятся в городской черте, считает директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев. Таким образом, чтобы оценить перспективность того или иного искусственного острова нужно сравнить стоимость земли на материке и себестоимость строительства островного участка суши. По нашим данным, адекватная стоимость строительства одного кв. км искусственного острова составляет $50-60 млн. Пожалуй, в стране еще нет регионов, где земля стоила бы так дорого. Исходя из этого, насыпной остров в России это проект с крайне высокими сроками окупаемости от 15 лет, говорит руководитель группы финансовой экспертизы ИК ФИНАМ Юрий Еремин. Однако, по мнению других экспертов, такой прогноз слишком негативен. Даже если стоимость одного квадратного километра составит $60 млн, одна сотка обойдется девелоперу всего в $5-6 тыс. В России уже есть несколько регионов, где такие проекты будут выгодны, если даже стоимость строительства буде в 10 раз выше.

Однако даже если государство согласится признать воду сушей, возникнут технологические сложности. Аналогичных проектов по образованию искусственных территорий пока в России нет. Есть опыт у голландцев, поэтому именно они приглашены для консультаций по образованию территорий в Морском фасаде. Дело в том, что часто в процессе строительства мы сталкиваемся с определенными сложностями и, не прекращая работ, вносим коррективы в проектные решения. Возникают задачи, с которыми мы еще не сталкивались на других объектах, поэтому работы по проекту ведутся в тесном взаимодействии с наукой. Все это происходит в рабочем порядке, рассказывает руководитель проекта строительства гидротехнических объектов и зданий на Васильевском острове Санкт-Петербурга, представитель корпорации Инжтрансстрой Сергей Польский. В частности, по его словам, у строителей возникают сложности с уплотнением грунта. Уже сегодня накопленный опыт по образованию территорий на Морском фасаде, без сомнения, позволит корпорации выполнить данный проект на высоком уровне качества в проектные сроки, а далее можно применить его на других объектах, а потом и поделиться знаниями с голландцами, продолжает он. Учитывая что Инжтрансстрой является фактически единственным в России строителем сложных гидротехнических сооружений, другим подрядчикам придется гораздо сложнее.

Главные проблемы
Основная сложность, которая стоит перед строителями насыпных островов, это отсутствие законодательных актов, регулирующих эту сферу. Иными словами, в российском праве нет понятия искусственный остров, а, следовательно, проект его создания просто невозможно согласовать. Единственным исключением стал Морской фасад в Санкт-Петербурге. Мы просто не могли намыть землю и ничего построить, пока водная территория, на которой мы работаем, не была переведена в земли поселений, рассказывает Татьяна Скоропад. Соответствующее решение было принято на самом высоком уровне. В декабре 2005 года тогдашний глава правительства Михаил Фрадков подписал распоряжение N 2117-р, согласно которому 476,9 га земли в районе Невской губы Финского залива были переведены из земель водного фонда в земли поселений и переданы из федеральной собственности в собственность Санкт-Петербурга. Предварительно это решение было согласовано с Минтрансом, МПР России и Минэкономразвития. Однако процесс сдвинулся с мертвой точки только после того, как губернатор Валентина Матвиенко съездила в Дубай и воодушевилась тамошними проектами. Ни в одном регионе, где было заявлено строительство искусственных островов, аналогичного решения пока принято не было.

Возможно, в какой-то мере из-за отсутствия государственной поддержки. Ведь в том же Дубае фонды, организованные из частных инвестиций, поддерживались правителем каждого эмирата и фактически находились в руках государства. Однако России пока далеко до такого централизованного строительства насыпных островов. Россия все-таки не Гонконг или Сингапур, а потому строительство насыпных островов у нас в большинстве случаев не вполне оправданно, считает Илья Шершнев. В свою очередь, по словам Натальи Чукаевой, российские девелоперы пока не наигрались в более простые и понятные инвестиционные проекты, например в строительство небоскребов.
Инфраструктура

В частности, трудности могут возникнуть с проведением коммуникаций. Подвести электричество и газ, в принципе, возможно по дну акватории, но это однозначно повышает стоимость проекта на $1000 за метр укладки трубы или кабеля. Более того, не факт, что власти позволят это осуществить. Провести линии электропередач также будет очень сложно. Такие проблемы решаются путем использования генераторов, вырабатывающих электричество и тепло, работающих на жидком топливе или газе, которые можно периодически доставлять на остров в специальных емкостях, говорит генеральный директор компании Гео Девелопмент Максим Лещев. Но все это способствует удорожанию проекта и создает дополнительные трудности. Инвестиции в создание такой искусственной земли в десятки раз превышают инвестиции в сложнейшие земляные работы. Создание острова требует трудоемких укрепительных работ, строительства упорных стен, способных бороться с натиском воды. Остров это не только красивая, эпатажная идея, но еще и отдаленные коммуникации, соглашается директор департамента маркетингового анализа компании Масштаб Наталья Чукаева. Потому, по ее словам, несмотря на то, что вслед за проектом Морского фасада еще несколько компаний думали над созданием ряда насыпных островов рядом с Финским заливом, дальше планов дело не пошло.

Загородный брэндинг

Переселившись за город, москвичи не желают расставаться с привычными и удобными сетевыми магазинами и фитнес-центрами, ресторанами и химчистками, школами и медцентрами. Обеспечить комфортное существование за городом может продуманная и обширная инфраструктура, но ее создание возможно только в крупных поселках.

В вопросе присутствия сетевых компаний самый главный фактор -- количество жителей. Если говорить о крупных брэндах, то они стараются выбирать точки с наибольшим количеством потребителей -- десять тысяч и более человек. Если не в конкретном поселке, то в зоне охвата магазина -- в 10-15-минутной пешей доступности. Например, в поселке Павлово создается крупный коммерческий сектор, рассчитанный не столько на жителей Павлова и Павлова-2, сколько на все окрестные поселки,-- объясняет директор департамента маркетингового анализа компании Масштаб Наталья Чукаева.-- Расположение внутри поселка, вне зависимости от его класса, сетевым компаниям неинтересно. Внутри поселка рентабельно открывать небольшие торговые точки, мини-супермаркеты, рестораны.

Строить городскую инфраструктуру даже в крупном и элитном поселке не всегда рентабельно. Поэтому девелопер станет возводить образовательные, торговые и медицинские центры высокого уровня только будучи уверенным в том, что они будут востребованы.

Строящаяся школа рассчитана на 700 детей, преподавать там будут педагоги гимназии Жуковка. Проект медицинского центра разрабатывался совместно с одной из ведущих российских компаний СИА Интернейшнл ЛТД, создавшей широкопрофильный медицинский центр на Севастопольском проспекте. Спортивный центр площадью 3 тыс. кв. м создается при участии крупнейшей в России сети спортивно-оздоровительных клубов Планета Фитнес. В торгово-развлекательном центре (ТРЦ) площадью 20 тыс. кв. м расположится московская сеть дорогих супермаркетов, магазины товаров для дома и сада, бутики, отделение банка, аптека, химчистка, ремонтные мастерские и прочие службы быта, детский клуб, рестораны и бары, ночной клуб, кинотеатр, боулинг-клуб и бильярдный зал.

Другое дело, когда инфраструктура создается для жителей сразу нескольких поселков. Тогда инвестор может рассчитывать на то, что в торговом центре появятся солидные арендаторы, школа и детский сад не будут пустовать, а медицинский центр не останется без пациентов. Например, корпорация Инком-недвижимость для жителей своих коттеджных поселков на Новорижском шоссе (Гринфилд, Риверсайд, Шервуд и Новорижский) строит крупный инфраструктурный комплекс NovaRiga (территория более 200 га). Комплекс будет включать детский сад и школу, медицинский центр, супермаркет, бутики, развлекательные центры и рестораны, спортивно-оздоровительный комплекс, пансионат для обслуживающего персонала, собственный конный клуб и даже православный храм.

Имиджевые сети

Именно такой масштаб ТРЦ, по мнению Натальи Чукаевой, привлекает крупные сети. Малоформатный ТЦ арендаторов не привлечет, поскольку даже при очень выгодных арендных ставках они не смогут набрать нужный оборот.

По мнению Павла Трейваса, директора департамента реализации компании Villagio Estate, наличие сетевых комплексов положительно влияет на имидж поселка. Одно из важнейших требований к сетевым комплексам -- это узнаваемость и популярность марки,-- говорит он.-- Известный на рынке брэнд должен предоставлять услуги высочайшего класса. Элитность инфраструктуры должна поддерживаться элитностью брэнда.

Присутствие сетевых операторов особенно важно в элитных поселках. Если в поселках экономкласса отсутствие некоторых объектов можно закрыть инфраструктурой близлежащих поселков и населенных пунктов, то в поселках бизнес- и премиум-классов вся инфраструктура должна находиться на их территории и представлять известные, высоко оцениваемые потребителями марки операторов,-- отмечает Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood.

В рамках Проекта А101 будет создана городская среда, соответственно будет интересно открывать магазины шаговой доступности, мультиформатные торговые центры,-- комментирует Наталья Чукаева.-- Район будет расти, развиваться, люди долгое время будут обустраивать свое жилье, поэтому здесь будут очень востребованы узкоспециализированные магазины, например, мебельные супермаркеты, магазины по дизайну интерьера. А так как здесь останутся и прежние жители с доходами ниже московских, будут актуальны и дисконтные центры. Думаю, что 90% операторов, работающих в Москве, будут присутствовать на территории Проекта А10 Нам также интересны сети, ориентированные на регионы, поскольку они менее избалованные, нежели московские, и могут позволить себе в первое время меньшую рентабельность, чем в столице.

Однако, по словам Татьяны Рыжковой, директора по маркетингу проекта Светлогорье, крупные торговые сети предъявляют высокие требования к размещению объекта, к размерам площадей, к проходимости и транспортным потокам, поэтому их гораздо проще привлечь к застройке микрорайонного масштаба, чем к целому коттеджному поселку. Такой проект осуществляет компания Масштаб на территории площадью 13 тыс. га по Калужскому шоссе.

Если речь идет о масштабных проектах типа Рублево-Архангельского, инициаторами сотрудничества могут выступать сами сетевые операторы. Однако в большинстве случаев именно девелопер выбирает сеть для поселка. По словам Марии Литинецкой, это связано с тем, что решения о возведении в поселке тех или иных объектов инфраструктуры принимаются еще на стадии его проектирования, и торговым сетям ничего не известно о планах девелоперов. Кроме того, по наблюдениям Татьяны Рыжковой, сегодня у крупных сетей практически не отработан формат объекта для коттеджного поселка. Сейчас в Подмосковье сети развиваются в населенных пунктах с населением более 20 тыс. человек, используя стандартные форматы гипер- и супермаркета. Для коттеджных поселений формат должен быть другим, и операторы уже задумываются над его разработкой,-- говорит Татьяна Рыжкова.-- Думаю, через некоторое время ситуация изменится, и тогда сети и подмосковные девелоперы начнут искать друг друга еще на этапе разработки проекта поселка.

Тем не менее пока в загородные поселки идут главным образом столичные сети. Среди супермаркетов, открывших или заключивших договоры об открытии точек в коттеджных поселках, такие известные сети, как Перекресток и Гроссмарт. В числе операторов, активно сотрудничающих с поселками, можно также назвать сеть фитнес-клубов World Class, сеть химчисток Лисичка", торговые сети Дикая Орхидея, Л`Этуаль, 36,6, Космик, рестораны сети Росинтер и др.,-- перечисляет Мария Литинецкая.

Многие молодые семьи, живущие в городе, к моменту появления детей подыскивают себе жилье за городом. И разумеется, инфраструктура играет для них не менее важную роль, чем экология,-- говорит Екатерина Тейн, директор отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank.-- Под Москвой, помимо Рублево-Успенского шоссе, где сейчас, пожалуй, наиболее развитая инфраструктура, активно развиваются крупные проекты на Новорижском шоссе.

Масштабная инфраструктура

Эти надежды оправдаются, если в Светлогорье удастся создать инфраструктуру, не уступающую той, что уже создана в ближайшем (13 км в сторону МКАД) поселке Княжье озеро. В открывшемся в декабре прошлого года торговом центре Княжий двор (площадью 5 тыс. кв. м) арендуют помещения столичные торговые сети Дикая орхидея, Настроение, Экспедиция. Работает салон красоты и SPA White Fox, сетевая химчистка полного профиля Лисичка, медицинская семейная амбулатория Кантри, в скором времени планируется открытие магазина Гроссмарт формата cash carry.

Инвесторы крупных проектов на Новой Риге готовы вкладывать деньги в развитие инфраструктуры, не сомневаясь в том, что эти расходы окупятся. Инфраструктура крупного коттеджного поселка в первую очередь должна быть обширной настолько, чтобы удовлетворять все основные потребности будущих жителей. В коттеджном поселке Светлогорье, например, будут построены торговый и спортивный центр, школа и детский сад, медицинский центр. Такой широкий набор объектов обусловлен тем, что в ближайших окрестностях много селений, но практически нет сложившейся инфраструктуры. Наш инфраструктурный комплекс будет открыт для всех желающих и станет самоокупаемым,-- надеется Татьяна Рыжкова.



Школа, которую планируют построить в Светлогорье, также не должна уступать по уровню преподавания школе Бакалавр -- Княжье озеро. Там есть лаборатории для занятий физикой, химией и биологией, зимний сад, музыкальный салон, студия живописи, театральная и киностудия с гримерной и костюмерной, лингафонный и лингвистический кабинеты, библиотека и читальный зал, компьютерный класс, швейные и столярные мастерские, курсы китайского языка.



Главная --> Публикации