Главная --> Публикации --> Ипотека помогла жилью подорожать Новая рига: молода да зелена Страхование недвижимости. вторичный рынок. Проще простого Складское неустройство

Необходимость строить доходные дома в Москве авторы концепции доказывают очевидной аргументацией: с одной стороны, 85% москвичей не могут позволить себе покупку жилья, а с другой - и цены на полулегальном рынке съема квартир малодоступны. Потенциальный спрос на рынке доступного съемного жилья, по оценке столичной мэрии, впечатляет: 500-600 тысяч семей. Значит, рынок этот надо развивать, что и цены собьет, и спрос хоть частично удовлетворит.

Сегодня правительство Москвы обсудит концепцию формирования сети доходных домов экономкласса. Согласно проекту к 2012 году их должно быть построено около 300, что оценивается чиновниками в 10% от общего спроса. Часть домов построят за счет городского бюджета: в этих домах, как обещают, снять жилье можно будет по ценам значительно ниже рыночных. Но большую часть доходных домов по плану должны ввести частные инвесторы, а они до сих пор интереса к таким проектам не проявляли.

Окупаемость строительства таких домов будет на уровне 25 лет. Понятно, что это не заинтересует ни одного инвестора: оборот вложенных средств при продаже квартир составляет сейчас один-два года. По данным заместителя гендиректора ОАО Пересвет-Девелопмент Сергея Баранова, срок окупаемости проектов по строительству доходных домов сейчас составляет около 20 лет и рентабельность их 3-6%. Данный вид бизнеса станет перспективным лишь в случае уменьшения срока окупаемости до 10-15 лет и увеличения рентабельности проекта как минимум до 12-15% годовых, - говорит Баранов. Но таких показателей можно достичь лишь в элитном доме.

Столичные власти уже ввели один пилотный жилой дом коммерческого использования (такой термин в концепции специально применяют в противовес частному доходному дому, проекты бюджетных домов будут иметь низкий или нулевой уровень рентабельности). В здании на улице Верхние Поля, дом 38, корпус 1 квартиры могут снимать участники программы Молодой семье - доступное жилье. Платят они по рыночным меркам копейки: в среднем 3342 рубля за однушку, 4219 рублей - за двушку и 5628 рублей - за трешку. Этот проект предлагается использовать как модель: то есть в муниципальных доходных домах жилье будут предоставлять в основном участникам городских жилищных программ. Цены будут повыше: согласно подсчетам чиновников, в доме с нулевой рентабельностью съем квартиры обойдется в 106 рублей за 1 кв. м в месяц, в домах с низкой рентабельностью - в 149 рублей. Другими словами, за небольшую двушку (50 кв. м) платить надо будет 5,3-7,45 тысячи рублей.

Однако это предложение, даже если на него пойдут инвесторы, вряд ли понравится самим москвичам со средним уровнем доходов, на которых и рассчитана концепция. По подсчетам коммерческого директора Межрегиональной девелоперской компании Алексея Остробородова, чтобы просто выйти на семилетнюю окупаемость проекта, однокомнатная квартира должна обходиться жильцу в $476 в месяц без оплаты коммунальных услуг, которые потянут еще на $100.

Правда, столичные власти обещают позволить частникам такие цены аренды, которые уменьшат срок окупаемости проекта до 7-10 лет. А чтобы это жилье оставалось в экономклассе, в мэрии предлагают привлекать непритязательных инвесторов, заинтересованных в долгосрочных вложениях с небольшой, но стабильной прибылью, например негосударственные пенсионные фонды. Тем более что после оговоренного в инвестконтракте срока частники получат возможность расформировывать доходные дома и продавать в них квартиры, то есть получат хорошую прибыль, но в отдаленном будущем.

Новый порядок выделения земли под строительство может потеснить сложившуюся земельную коррупцию. Однако снижения цен на жилье в ближайшие два-три года, по мнению экспертов, ожидать не следует.

Но городские власти не унывают: уже в 2008-2009 годах предлагается провести эксперимент по строительству частными инвесторами одного - трех домов. Город за этот же срок намерен ввести 23 дома. На втором этапе (2010-2012 годы) инвесторы должны построить в разы больше города (см. таблицу). Эти цифры в мэрии подсчитали старательно. А вот экономику проекта, похоже, не очень.
Правительство собирается решить вопрос дороговизны и нехватки земли для жилищной застройки путем запрета и централизации. В конце прошлой недели премьер Виктор Зубков запретил операции с федеральной землей внутри населенных пунктов и рядом с ними. Для строительства на этих федеральных землях региональные власти должны подавать в правительство централизованные заявки, а бюджет выделять субсидии для развития инженерной и социальной инфраструктуры.

Новые правила выделения зарезервированных земель для строительства определят Минрегионразвития и МЭРТ. Им дано два месяца на подготовку и представление этих правил на утверждение в правительство. Одновременно регионы должны подать заявки на бюджетные субсидии для строительства инженерной и социальной инфраструктуры на новых землях. Федеральный бюджет может субсидировать и другие мероприятия по стимулированию жилищного строительства. Заявки на освоение земли для жилищного строительства и производства стройматериалов региональные власти смогут подать до 1 октября 2008 года.

Для расширения жилищного строительства правительство запретило до 1 января 2009 года согласовывать сделки по тем земельным участками, которые находятся в федеральной собственности. Под запрет попадают наиболее лакомые куски как внутри городов и поселений, так и в непосредственной близости с ними: в радиусе 30 километров от границ городов-миллионников, в радиусе 15 км от городов с населением свыше 100 тыс. человек и в 5 км от границ остальных населенных пунктов. Исключение составляют земли Минобороны, территории особых экономических зон и олимпийские земли в Сочи.

По его словам, даже в случае успеха в борьбе с земельной коррупцией ожидать скорого снижения цен на жилье не приходится. Чтобы остановить рост цен на жилье, нужно увеличить объемы строительства в каждом регионе примерно в два-три раза, а одна только раздача федеральной земли этой проблемы не решает, предупреждает Стерник. Другие эксперты строительного рынка предупреждают, что новый механизм выделения федеральной земли может очень быстро обрасти такими же коррупционными связями, какие существуют сегодня между строительными фирмами и местными администрациями.

Обещания масштабной раздачи федеральной земли на первый взгляд может снизить стоимость оформления участка под строительство и даже цену самого жилья. Однако эксперты считают, что падения цен на недвижимость ожидать не стоит. Земля далеко не главный тормоз для расширения жилищного строительства, которое сдерживается нехваткой строительных мощностей и возможностей инфраструктуры, заявил НГ независимый аналитик Геннадий Стерник.

Россия переживает очередной бум роста цен на жилье. По традиции законодателем мод выступает Москва, где с начала года средняя стоимость квадратного метра жилья выросла более чем на $500 и превысила $5 тысяч за метр. Тем не менее спрос остается очень высоким, и, как следствие, растет спрос на ипотечные кредиты. Однако в последнее время банки, наоборот, более критично подходят к оценке потенциальных заемщиков.

В правительстве зреют новые законопроекты о малоэтажных жилищных кооперативах, которым, возможно, и будет бесплатно выделена часть федеральных земель, считает член оргкомитета проекта Российский дом будущего Сергей Журавлев. Однако освоение выделенных участков начнется не раньше, чем через год-два. При этом на текущем спросе и предложении запрет на операции с федеральной землей никак не скажется, и поэтому каких-либо изменений на рынке жилья ожидать не следует. Пока не сформирована производственная база загородного строительства, мы можем оказаться в ситуации избытка земель, но нехватки мощностей и технологий, предупреждает Журавлев. Эта ситуация также может сыграть на повышение цен на жилье. Однако далеко не все эксперты говорят о нехватке производственной базы. Многие финские компании готовы начать массовое строительство жилья в России, причем значительно дешевле нынешних цен, заявил один из участников строительного рынка Ленинградской области.

Хроника мирового кризиса
В западных странах, в отличие от нашей, наиболее развиты ипотечные кредиты с плавающей ставкой, то есть привязанной к определенному индикатору рынка. Если ставка снижается, снижается и стоимость кредита для заемщика, если растет - ситуация обратная.

На российском рынке жилой недвижимости сложилась малопредсказуемая ситуация. После того как фондовые рынки стали шокировать инвесторов невероятной волатильностью, даже самые рискованные трейдеры стали задумываться о более надежных инвестициях. В фаворе снова оказалась недвижимость. 2008 год на рынке недвижимости начался довольно активным ростом цен за квадратный метр, - говорит замначальника управления розничных кредитных продуктов Промсвязьбанка Денис Земан. - Активность покупателей была спровоцирована кризисом на фондовом рынке и многочисленными разговорами о перетекании инвестиций в недвижимость, слухами о деноминации рубля, ростом темпов инфляции и рядом других причин.

Летом прошлого года появились первые сигналы наступающего финансового кризиса. Сначала рынок шокировала ситуация с крупнейшим ипотечным банком Британии Northern Rock, который запросил дополнительное финансирование у Банка Англии для предотвращения банкротства. В течение нескольких месяцев продолжались поиски покупателя для банка, и в итоге в феврале было принято решение о национализации банка.

В США в течение долгого периода ставки снижались, пока в июне 2004 года Федеральная резервная система не начала серию повышений своей учетной ставки. Вслед за этим поползли вверх и рыночные ставки, на основе которых рассчитывается стоимость кредита. В результате многие заемщики оказались неспособны гасить такие суммы. Когда банки стали массово продавать квартиры, чтобы компенсировать их задолженность, на рынке недвижимости возник коллапс. Следующим звеном в цепочке стали ипотечные ценные бумаги, которые выпускались под залог кредитов. Банки выдавали кредиты так называемым subprime-заемщикам часто даже без подтверждения дохода. В нормальных условиях процент дефолта по таким заемщикам не превышает 10-12%, а риск компенсируется более высокими ставками, чем для заемщиков с хорошей платежеспособностью и положительной кредитной историей. Кроме того, банки рассчитывали на рост цен на недвижимость, который позволил бы покрыть просроченную задолженность за счет продажи залога.

По итогам четвертого квартала объемы убытков крупнейших банков США и Европы не уменьшились. Наиболее пострадавшими от кризиса оказались крупнейшие игроки - Citibank, Morgan Stanley, Merrill Lynch, UBS.

Вслед за катастрофой с Northern Rock крупнейшие банки стали закрывать ипотечные подразделения, сокращать штат сотрудников. Ситуация вышла из-под контроля, когда появились первые финансовые отчетности за третий квартал 2007 года, где ведущие игроки США и Европы стали в массовом порядке списывать ненадежные активы в миллиарды долларов, обеспеченные ипотечными кредитами. Кризис принял такие масштабы, что американская Комиссия по ценным бумагам и биржам (SEC) занялась расследованием ситуации. В частности, ее интересовала роль рейтинговых агентств, которые сначала устанавливали высокие рейтинги бумагам категории subprime, а в разгар кризиса стали резко рейтинги понижать. В январе этого года стало известно о том, что Федеральное бюро расследований США завело уголовные дела на 14 компаний, вовлеченных в кризис на рынке высокорискованной ипотеки.

Следующим потрясением для рынка стала новость о резком падении акций американского банка Bear Stearns из-за проблем с ликвидностью. На следующий день на 48% рухнули акции Lehman на слухах о том, что ему угрожает дефицит средств, подобный тому, с которым столкнулся американский банк Bear Stearns, в итоге проданный JP Morgan по цене, далекой от рыночной.

В итоге аналитики, прогнозировавшие осенью, что, скорее всего, кризис сойдет на нет к середине 2008 года, перенесли дату его окончания на более поздний срок.

Эксперты отмечают, что ажиотаж на рынке недвижимости начался еще в декабре прошлого года. Ипотечный кризис в США, падение доллара, рост стоимости жилья - все это можно отнести к негативным факторам рынка жилья, - говорит начальник управления ипотечного кредитования банка Союз Павел Дядин. - И пока на рынке спрос все еще превышает предложение. По его словам, повысился интерес заемщиков к жилью на первичном рынке и загородному жилью.

По оценкам экспертов инвесткомпании Goldman Sachs, убытки американских банков, брокеров и хедж-фондов из-за ипотечного кризиса составят $460 млрд.

Очевидно, что повышенный спрос возник преимущественно не со стороны рядовых граждан, а благодаря инвесторам, которые меняли активы для вложений. В стабильной ситуации есть фундаментальные факторы, влияющие на рост цен: рост спроса на недвижимость, инфляция, - продолжает Елена Матросова. - А в данном случае тренда не было. Из практически полной стагнации рынок перешел в полную депрессию.

Как объясняет директор Центра макроэкономических исследований компании БДО Юникон Елена Матросова, рост рынка происходил под влиянием спекулятивно-негативного фона. Пик ажиотажа пришелся на январь. По словам Елены Матросовой, те квартиры, которые в августе стоили на 30% дешевле и не могли найти покупателя, в декабре уходили за неделю.

Об опасности спекулятивного роста цен на прошлой неделе предупредил глава Центробанка Сергей Игнатьев. Нельзя исключить возможность возникновения пузырей в области жилищного строительства, - сказал он. Такой неоправданный рост может резко смениться падением. И тогда у российских банков есть опасность наступить на американские грабли. Напомним, что в США именно резкое падение цен на недвижимость было одной из главных причин развития ипотечного кризиса.

В итоге с начала года рост цен на вторичном рынке жилья в Москве, по оценкам аналитиков, составил около 12%. Сейчас спрос на жилье действительно велик и превышает предложение в разы, при этом многие застройщики умышленно держат объекты, не выставляя на продажу, чтобы продать их дороже в будущем, - комментирует начальник управления розничного кредитования ЮниКредит Банка Андрей Князев. - Значительный спрос вызван также так называемым отложенным спросом в 2007 году. Заемщики тогда заняли выжидательные позиции, вызванные неопределенностью на рынке ипотечного кредитования.

Портрет идеального заемщика
По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), сегодня ипотекой могут воспользоваться 29% семей с доходом на одного члена семьи от 15 тысяч рублей. У других экспертов оценки гораздо выше. По мнению Василия Белова, для того, чтобы семье из двух человек сегодня купить в кредит квартиру в Подмосковье, нужно иметь доход не менее $3,5-4 тысяч, а о квартире в Москве можно мечтать, только имея доход от $5 тысяч. При этом, отмечает руководитель портала ирн.ru (Индикаторы рынка недвижимости) Олег Репченко, если в 2004 году об улучшении жилищных условий с помощью ипотеки думали только 6-8% граждан, то сегодня этот показатель превышает 35%.

Рост спроса (и, как следствие, цен) на жилье неизбежно потянул за собой рост спроса на ипотечные кредиты. И банки начали ужесточать условия их получения. Правда, преимущественно неофициально. По словам генерального директора компании Фосборн Хоум Василия Белова, требования ужесточили не за счет публичной информации, а в части политики рисков. То есть многие банки избрали тактику полусогласия. Заемщик обращается, например, за $200 тысячами, а ему одобряют лишь половину суммы.

Три нет
Банкиры признают, что стали оценивать заемщиков более пристрастно. Если раньше на ипотечный кредит могли претендовать граждане не только с идеальной справкой 2-НДФЛ, но и неофициальным, по форме банка подтвержденным доходом, то осенью такая лояльность со стороны кредитных организаций почти сошла на нет. Правда, в банке Союз, ЮниКредит Банке и ОТП-банке заверили, что готовы рассматривать неофициальные справки. Однако в ОТП-банке уточнили: Неофициальный доход учитывается, но он все равно проверяется банком по косвенным признакам.Тем не менее в целом по рынку серые доходы всерьез уже не воспринимаются.

В Промсвязьбанке портрет идеального заемщика выглядит так: возраст - 28-45 лет, образование высшее, уровень доходов (в месяц) минимум 50 тысяч рублей на семью из трех человек. В основном это руководящий состав крупных и средних организаций, руководители среднего звена, менеджеры крупных холдинговых компаний, собственники бизнеса, индивидуальные предприниматели, - говорит Денис Земан. В ЮниКредит Банке более категоричны в отношении дохода и возраста, но более лояльны в отношении других параметров. В очень общем виде портрет заемщика выглядит примерно так: 25-35 лет, доход на семью в Москве от $3 тысяч, в Санкт-Петербурге - от $2 тысяч, в других регионах - от $1,5 тысячи, образование высшее или полное среднее, стаж работы от двух-трех лет, семейное положение - женат (замужем), - объясняет Андрей Князев. А в ОТП-банке идеальный заемщик - мужчина в возрасте 35-37 лет, минимальная сумма дохода на члена семьи зависит от объема ипотечного кредита, который он хочет получить, и сильно зависит от региона. Образование при рассмотрении заявки заемщика стоп-фактором не является, - говорит начальник управления ипотечного кредитования ОТП-банка Сергей Арзянцев.

Стоит вспомнить, что еще прошлым летом банкиры и аналитики рассуждали о том, что ставки по ипотечным кредитам будут снижаться. Теперь же, напротив, то и дело звучат прогнозы о дальнейшем их повышении. На понижение ставок по ипотеке в ближайшее время в целом рассчитывать не приходится. Более того, по фиксированным ставкам ипотечных кредитов наблюдается общая тенденция к росту, - подтверждает Сергей Арзянцев. - Потенциал к понижению есть пока только в случае ипотечных кредитов с плавающими ставками в долларах США.

Следующим шагом, которого опасались все граждане, мечтающие об улучшении жилищных условий, стало повышение ставок. С конца лета 2007 года повысили ставки в среднем на 0,5-1,5% Москоммерцбанк, Юниаструм Банк, Урса Банк, КИТ Финанс, ВТБ24, Банк Москвы. О планах повышения ставок говорили и в Райффайзенбанке.

Наконец, третьим шагом в политике ужесточения условия стал постепенный отказ от ипотеки без первоначального взноса. Ипотечные кредиты с нулевым первоначальным взносом практически не выдаются российскими банками, и перспектив их распространения на нашем рынке мало, - отмечает Сергей Арзянцев.

Сейчас никто из экспертов не берется прогнозировать, когда на рынке ипотеки утихнут страсти. Скорее всего, к концу года ситуация на финансовых рынках стабилизируется, что соответствующим образом скажется на рынке ипотечного кредитования, - говорит Андрей Князев. - Но говорить о снижении процентных ставок пока рано. Если это и произойдет, то не ранее 2009 года.

В рамках ужесточения отбора заемщиков такие программы были расценены как рискованные, хотя цены на жилье продолжают расти, пусть и не так стремительно, как в 2006 году. Теперь же банкиры объясняют, что если заемщик не принимает никакого финансового участия в покупке квартиры, то и риск того, что он не выполнит свои обязательства, возрастает. И хотя квартира по-прежнему оформляется в залог, заниматься ее продажей банкиры не хотят, ссылаясь на то, что это накладно.

Напомним, что такой продукт появился на рынке незадолго до мирового кризиса и, по оценкам экспертов, пользовался большой популярностью, особенно в Москве. Причиной появления на рынке программ без первоначального взноса стали темпы роста цен на недвижимость в 2006 году, - объясняет Денис Земан. - Квартиры дорожали так быстро, что большинство заемщиков не успевало накапливать средства на первоначальный взнос, а благодаря новым программам у заемщиков появилась возможность получить кредит. Банки спокойно могли компенсировать отсутствие первоначального взноса и покрыть риск неуплаты процентов, поскольку уже через несколько месяцев квартира, переданная в залог, могла стоить на 15% больше.

Недоступные деньги
Свою нынешнюю избирательность банки объясняют прежде всего тем, что эра дешевых денег, которые можно было занять на западных рынках под небольшой процент на большой срок (и выдавать здесь в качестве потребительских кредитов), закончилась. Теперь головная боль кредитных организаций, за исключением, пожалуй, тех, которые имеют неограниченную государственную поддержку, - найти длинные деньги. Сергей Арзянцев подчеркивает, что тенденция к ужесточению условий действительно наблюдается на рынке, но связана она в первую очередь с ограничениями со стороны фондирования и необходимостью для банков сбалансировать ситуацию с ликвидностью, а не с глобальной переоценкой кредитных рисков.

Те же банки, что официально не свернули нулевые программы, могут прибегать к другой уловке. Аккредитованные оценщики сознательно занижают стоимость покупаемой жилплощади на 10-15%. Таким образом, банк формально не отказывает заемщику, но фактически ставит его перед необходимостью или брать потребительский кредит на покрытие первоначального взноса, или отложить мечту о квартире до лучших времен.

Бал слонов
Впрочем, говорить о том, что ставки по ипотечным кредитам лишь растут, все-таки нельзя. Крупные банки могут себе позволить даже небольшое снижение. Так, например, недавно поступил Сбербанк. В то же время для ряда банков среднего уровня, запустивших программы ипотечного кредитования лишь в 2007 году и столкнувшихся с проблемами финансирования, не существует даже принципиальной возможности осуществлять демпинг по ставкам, - рассуждает Павел Дядин из банка Союз. - Повышение стоимости привлекаемых ресурсов перекладывается на заемщиков путем повышения годовых процентных ставок.

Проблем с краткосрочной ликвидностью у игроков по крайней мере топ-30 по большому счету нет. Их кредитует Центробанк, им обещают средства госкорпораций и ВЭБа. Однако на этих ресурсах выдавать ипотечные продукты затруднительно. Между тем аппетиты у банков в части ипотечного рынка по-прежнему велики. Потенциал здесь огромный, и риски невысоки, в отличие от того же потребкредитования (невзирая на стоны банкиров о накладности).

Рефинансирование
Перекредитование - услуга еще довольно экзотическая в нашей стране: такие предложения появились только в прошлом году. Около 20 банков выступили с предложениями к чужим клиентам рефинансировать их ипотечные кредиты на более выгодных условиях.

По данным АИЖК, из-за того, что у многих игроков (преимущественно среднего звена) возникли трудности с секьюритизацией ипотеки и заимствованиями на западных площадках, структура ипотечного рынка стала меняться в пользу крупных банков с госучастием. На конец 2007 года, по данным АИЖК, доля госбанков на рынке ипотеки составила 31%, а доля специализированных игроков - 33%. В то же время в середине 2007 года доля госбанков была еще 26%, а в начале 2007-го и вовсе 15%. По мнению генерального директора АИЖК Александра Семеняки, такая тенденция идет во вред заемщику. Чем меньше конкуренция на рынке - тем меньше выбор. А по оценкам экономистов Альфа-банка, доля госбанков на ипотечном рынке еще выше. В своем недавнем исследовании они отметили, что Сбербанк и ВТБ контролируют 52% рынка. Во втором полугодии 2007 года Сбербанк перестал терять свою долю рынка ипотеки и к концу года контролировал 39,7% рынка. Доля ВТБ выросла в прошлом году с 7,5 до 12% рынка, - говорится в исследовании Альфа-банка. - При этом Москоммерцбанк, занимавший год назад третье место, откатился на девятое. Иностранные банки не смогли укрепить свои позиции на рынке ипотеки в рамках органического роста, но, вероятно, продолжат расширять свое присутствие за счет слияний и поглощений.

Рефинансирование - услуга отнюдь не бесплатная. Прежде чем заемщик получит более выгодные условия по кредиту, ему придется оплатить комиссию за рассмотрение заявки, за открытие и ведение ссудного счета, за выдачу кредита. Кроме того, потребуется повторная оценка недвижимости и покупка страхового полиса. В среднем расходы при перекредитовании составят не менее $2 тысяч. Кроме того, стоит помнить о том, что в период переоформления кредита (что может занять до двух месяцев) ставка по нему будет выше на 1,5-2%. Это условие банков, которые таким образом страхуются от повышенных рисков до момента переоформления залога.

Однако заемщику стоит крепко подумать, прежде чем воспользоваться предложением банка. Прежде всего, отмечает Павел Дядин, рефинансирование ипотечного кредита имеет смысл при наличии следующих факторов: разница между процентными ставками составляет не менее 1,5-2%, стоимость предмета залога значительно выросла, а остаток ссудной задолженности уменьшился.

Но вскоре стало ясно, что делать прогнозы даже на год вперед дело неблагодарное. Только за январь февраль цены на московское жилье увеличились в среднем на 8 12%, а на некоторые категории объектов недвижимости, например на однокомнатные квартиры экономкласса, на 18 20%.

Есть и еще один неприятный сюрприз. При перекредитовании заемщик теряет право на налоговые льготы, предусмотренные при покупке жилья (по НК гражданин имеет право на единоразовый вычет в размере 13% с 1 млн рублей, уплаченного за жилье). Это объясняется тем, что назначение нового кредита - погашение предыдущего.
В прогнозах, данных в конце 2007 года относительно изменения цен на московские квартиры в 2008 году, эксперты были, за редким исключением, единодушны. Цены будут расти. Какими темпами? По мнению большинства аналитиков, к концу года стоимость жилья повысится на 15 20%. Но согласно осторожным высказываниям некоторых экспертов, рост цен сохранится на уровне годовой инфляции.

Так, в конце марта специалисты аналитического центра ирн.RU использовали в исследованиях рынка жилья и прогнозах на перспективу понятие круглых чисел. (В записи такого числа есть одна ненулевая цифра с левого края и несколько нулей справа от нее. Строго говоря, в математических дисциплинах термин круглое число трактуется более широко). Отмечая, что в марте средние цены на жилье в Москве преодолели психологически важный для покупателя рубеж круглое число 5000 долл. за 1 кв. м, аналитики обратили внимание на то, что за продолжительный период роста цен с 2000 года каждая новая ступенька стагнации была близка к очередному среднему значению, выраженному круглым числом. За восемь лет, прошедшие с начала 2000 года, на московском рынке трижды была отмечена стагнация, причем каждый раз это случалось по мере приближения средней стоимости жилья к очередной круглой отметке 1000 долл., 2000 долл. и 4000 долл. за 1 кв. м. Единственным исключением стал показатель 3000 долл., который рынок просто проскочил в 2006 году вследствие очень высоких темпов роста цен.

Как отмечалось в одной из статей журнала, обосновывая свои прогнозы, аналитики рынка оперируют понятиями математики. Они все чаще употребляют их и в материалах, предназначенных для массового читателя. Скажем, это такие термины, как коррекция, статистическая погрешность и даже уровень статистического шума, дифференциация, тренд, медианные цены, стагнация, индексы, аппроксимация, экстраполяция и интерполяция, первые и вторые производные и пр.

Так, если величина отката цен в 2007 году была около 150 долл., то в период новой стабилизации она может оказаться раза в два больше, то есть равной примерно 300 долл. и выше. Другими словами, в нынешних условиях очевидной игры продавцов на повышение, средняя стоимость московского жилья вполне может составить в ближайшее время 5300 долл. или даже 5500 долл. за 1 кв. м, проскочив по инерции отметку в 5000 долл. Однако при наступлении последующей стагнации цены могут понизиться (в данном случае до 5000 долл. за 1 кв. м) аналогичная ситуация наблюдалась в 2007 году. Нынешняя волна подорожания жилья спровоцирована во многом психологическими факторами и должна постепенно сойти на нет к майским праздникам или после них. При наблюдаемых темпах роста (порядка 1,5% в неделю) к маю стоимость объектов недвижимости может достигнуть уровня 5300 5500 долл. за 1 кв. м, после чего до конца 2008 года, вполне вероятно, наступит стагнация, и средний уровень цен как раз понизится: с 5300 5500 долл. до круглой отметки 5000 долл. Это мнение аналитиков центра ирн.RU. Насколько верна привязка к круглой цене квадратного метра, покажет развитие событий в 2008 году.

На вопрос, может ли цена 1 кв. м, выраженная круглым числом 5000, стать новой ступенькой стабилизации, специалисты ирн.RU дают утвердительный ответ. При этом они полагают, что чем выше будет ценовая планка, тем больше может быть величина коррекции, следующей за очередным подорожанием жилья. Это означает, что круглая отметка в 5000 долл. отнюдь не пройдена.

Ирина Радченко, президент ГК ЛАУРЕЛ
Почему не снижаются цены на московские квартиры? Существует несколько причин. Приведу основные из них.

Начнется ли с марта период стабилизации цен на московское жилье? Возможно ли их снижение? Как могут повлиять на стоимость квартир внешние факторы проблемы на финансовых рынках, падение курса доллара, ипотечный кризис в США? На эти и другие вопросы отвечают эксперты рынка недвижимости.

В мире есть два надежных способа сохранения и приумножения частного капитала. Первый это депозиты в банках. Но, к сожалению, установленные в них процентные ставки не спасают даже от инфляции, а потому уже не вызывают большого интереса у потенциальных вкладчиков. Второй способ игра на фондовом рынке, на котором в последнее время стоимость российских голубых фишек существенно снизилась.

Прежде всего это постоянный рост цен на строительные материалы, удорожание рабочей силы и острый дефицит свободных площадок в столице. Все это не способствует существенному снижению цен и ускорению темпов возведения жилых домов застройщиками. К тому же правительство Москвы не раз заявляло о том, что больше 5 млн кв. м жилья в столице строить не планирует. Лишние квадратные метры увеличили приток из регионов новых москвичей, и в крупнейшем городе страны наблюдается неконтролируемый рост численности населения. Соответственно, нужно дополнительно создавать рабочие места, строить детские сады, школы, поликлиники, прокладывать дороги. Однако ощутимого роста объемов возводимых объектов недвижимости, в том числе жилья, и, следовательно, увеличения количества предложений на рынке ожидать не приходится. Далее следует отметить, что основной приток денег в страну происходит за счет продажи нефти и газа. А высокие цены на нефть держатся в течение достаточно длительного периода, обеспечивая спрос на московские квартиры, несмотря на их высокую стоимость. Противостояние между мировыми валютами евро и долларом, и особенно долларом и рублем, также оказывает определенное влияние на ценовые показатели рынка. Эта неустойчивость мировых валют заставляет держателей денежных средств, прежде всего простых граждан, сумевших скопить какой-то капитал, нервничать. У нашего народа, увы, уже был печальный опыт, когда многолетние накопления обесценились в одно мгновение. Соответственно, любой держатель наличности должен куда-то ее вкладывать. И квартиры, пусть даже в панельных домах середины прошлого века, покупают с целью сбережения денежных средств.

Андрей Титюник, заместитель председателя правления корпорации MIRAX GROUP

Вот и получается, что ничего надежнее квадратных метров московской недвижимости, которая всегда в цене, в нашей стране сегодня нет.

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood

Если рассматривать рынок новостроек столицы в целом, то жилье эконом-, бизнес- и премиум-класса подорожает за год не менее чем на 30%, а уникальные элитные объекты на значительно более высокий процент. Кризис ликвидности, разразившийся на мировых рынках, практически не отразился на экономике России, и московская недвижимость в настоящее время остается одним из самых интересных инвестиционных инструментов. При этом следует отметить уменьшение объема предложений, что прежде всего связано с сокращением количества участков под застройку в Москве и ближайшем Подмосковье. Одновременно повышается спрос на столичные квартиры, причем спрос платежеспособный. Поэтому цены на московском рынке жилой недвижимости росли, растут и будут расти. Особенно на качественное жилье в новостройках. Все более заметной на рынке новостроек становится требовательность покупателя к качеству приобретаемого жилья, наличию современной, разнообразной инфраструктуры и сервисных услуг. Однако крупных девелоперских компаний, способных вывести на рынок подобные объекты, немного, поэтому предложения эти всегда будут востребованы и высоко оценены потенциальными покупателями жилья.

Влияние ипотечного кризиса США на российский рынок выразилось главным образом в том, что для отечественных банков сократилась возможность кредитования на международном рынке и, как следствие, ужесточились условия выдачи ипотечных ссуд внутри страны. Это подстегнуло наших граждан, до текущего времени откладывавших приобретение квартир, к срочной покупке жилья с использованием ипотечных кредитов, пока не увеличились ставки и еще больше не ужесточились условия. Соответственно, возросший спрос вызвал повышение цен. Оказало влияние и падение курса доллара. В столице по-прежнему подавляющее число объектов предлагают по долларовым ценам, снижение же курса доллара ведет к необходимости повышения цен.

Темпы роста цен в первые месяцы 2008 года были действительно высокими. Это связано с такими факторами, как общее оживление рынка, падение курса доллара, ипотечный кризис в США, выборы Президента России, международный финансовый кризис и др. По мнению аналитиков компании Blackwood, сегодняшний ускоренный рост цен явление закономерное и в то же время краткосрочное. В условиях стабилизации политической ситуации рынок начнет остывать. Тем не менее цены вряд ли понизятся.

Милана Чурикова, генеральный директор агентства недвижимости ВЫСОТКА

Также на подорожание недвижимости мог опосредованно повлиять международный финансовый рынок на рынке жилья могли появиться инвесторы, традиционно работающие на фондовом рынке и желающие защитить свои активы в условиях финансовой нестабильности. Тем не менее аналитики компании Blackwood считают, что подобное перераспределение средств вряд ли станет масштабным в условиях затягивания финансового кризиса жилье может оказаться не спасительным, а уязвимым активом.

По мнению специалистов нашего агентства, снижения цен, тем более в два раза до уровня 2005 года, не произойдет. С нарастанием последствий ипотечного кризиса в США и проблем в мировой финансовой системе не исключено, что в России, и прежде всего в Москве, цены на жилье если и понизятся, то незначительно. Несмотря на заверения чиновников и лидеров банковской системы, объективная реальность свидетельствует о том, что и нашу страну этот кризис не обойдет стороной. Уже сейчас повышается стоимость заимствования денежных средств для банков. Это приведет или к уменьшению доходности банков, или, что более вероятно, к серьезному ужесточению требований к заемщикам (для снижения своих рисков невозврата по кредитам). В результате такой сценарий развития событий уже вызвал увеличение ипотечных ставок (процентов) по кредитам и, соответственно, повышение отложенного спроса, что не способствует снижению цен. Крупные игроки банковской системы найдут поддержку у государства, но и они не застрахованы от негативных последствий кризиса и будут вынуждены ограничить свое участие на рынке ипотечных кредитов. Ускоренные темпы роста цен на московское жилье в начале года говорят о том, что тенденция к подорожанию недвижимости сохранится.

Прогнозы аналитиков на 2008 год и далее туманны. Одни предрекают существенное падение цен на жилую недвижимость, другие стабилизацию, третьи двукратное увеличение стоимости квартир в ближайшие один-два года. Это лишний раз доказывает, что рынок жилья трудно прогнозируемый, особенно в Москве. Сейчас можно говорить лишь о тенденциях, да и то на несколько месяцев вперед.

По прогнозам аналитиков компании, суммарный рост цен по итогам года составит около 20%. Несомненно, при расчетах эксперты учли величину подорожания жилья в зимние месяцы. Однако с марта по декабрь стоимость недвижимости, по их мнению, увеличится еще на 10 15% в зависимости от сегмента жилья. До осени цены на квартиры будут повышаться в среднем на 0,5 1%, а затем до конца года на 1,5 2% ежемесячно.

Григорий Алтухов, советник президента финансово-строительной корпорации Лидер

Высокая стоимость земли и обременений в Москве, а теперь и в ближнем Подмосковье, обяжет застройщиков и инвесторов тщательнее планировать девелоперские проекты, позиционировать объекты и контролировать качество строительных работ и отделочных материалов, чтобы достичь желаемой доходности.

В марте появится тенденция к замедлению темпов подорожания московских квартир, особенно на фоне только что произошедшего зимнего скачка цен. В то же время стоимость жилья экономкласса в ближайшем Подмосковье неуклонно повышается на 2% в неделю. Значимой можно назвать тенденцию к улучшению качественных характеристик возводимых объектов. Успешно работающие в России западные подрядные и консалтинговые компании с трудом, но все же двигают наш рынок в сторону качественной недвижимости.

Возможно ли снижение цен? В мире нет ничего невозможного, и финансовый кризис, разразившийся в экономически развитых странах, это только подтвердил. Однако мы с умеренным оптимизмом смотрим в будущее и не видим объективных причин для удешевления квартир.

Увеличивается доля предложений квартир с выполненным ремонтом или сданных под чистовую отделку в монолитных домах. В этом году можно ожидать окончательного разделения рынка многоэтажных домов: в Москве будут строить объекты бизнес-класса, в Московской области преимущественно экономкласса.

В течение года вполне вероятно колебание цен, в том числе и в сторону их снижения, но по итогам года мы ожидаем повышения средней стоимости 1 кв. м на 16 20%. Одновременно будут дешеветь морально и физически устаревшие малометражки в домах постройки 50 70 годов прошлого века, а также квартиры в панельных зданиях, которые расположены в переоцененных ранее районах (например, в Крылатском).

По оценке аналитиков компании, соотношение уровня платежеспособности потенциальных покупателей недвижимости в Москве и стоимости объектов будет сохраняться как минимум в течение года, и нет серьезных причин для его изменения. Особенно если принять во внимание планы столичного правительства по осуществлению массовой застройки отдаленных районов города социальным жильем для очередников и переселенцев, сокращение числа выделяемых площадок под коммерческое жилье и введенный мораторий на новые проекты точечной застройки.



Что касается проблем на финансовых рынках, падения курса доллара и ипотечного кризиса в США, то эти факторы, безусловно, оказывают влияние на рынок жилья России, но не больше, чем на другие отрасли. С одной стороны, финансовый кризис привел к тому, что доступ отечественных банков к дешевым западным деньгам существенно усложнился и, как следствие, застройщикам теперь гораздо труднее не только привлекать банковские кредиты под строительство новых объектов, но и в некоторых случаях ускорить возврат взятых ссуд. Вследствие этого компании более активно стимулируют продажи квартир, иногда даже за счет того, что устанавливают цены чуть ниже рыночных. А банки в свою очередь ужесточили требования к заемщикам, желающим взять ипотечный кредит, повысили сумму первоначального взноса и процентные ставки (до 15% годовых). С другой стороны, из-за сложившейся ситуации на мировых финансовых рынках частные инвесторы стали вкладывать денежные средства в более надежные активы, в том числе и в недвижимость. Такое перетекание части капитала с рынка финансовых инструментов на рынок недвижимости поддерживает устойчивый спрос как на возводимые дома, так и на объекты загородной, коммерческой и торговой недвижимости, косвенно стимулируя дальнейший рост цен.



Главная --> Публикации