Главная --> Публикации --> По велению «царьграда»… Ипотека помогла жилью подорожать Новая рига: молода да зелена Страхование недвижимости. вторичный рынок. Проще простого

Ставки по кредитным продуктам ВТБ 24 на покупку жилья выросли на 0,7% годовых. Теперь ипотеку в валюте можно получить под 9,7-13,2% годовых, в рублях под 11,7-14,2% годовых. Эти изменения действуют у нас с утра, пояснила вчера сотруднику Ъ оператор единой справочной службы ВТБ 2 Однако афишировать удорожание ипотеки, на которую приходится более 30% кредитного портфеля ($3 млрд), банк не торопится. Автоответчик единой справочной службы ВТБ 24 продолжал вчера указывать устаревшие условия по ипотеке: 9,0-12,5% годовых по валютным программам, 11,0-13,5% годовых по рублевым.

Банк ВТБ 24 один из лидеров рынка ипотечного кредитования со вчерашнего дня повысил ставки по всей линейке ипотечных продуктов. Пересмотр процентных ставок в банке называют вынужденной мерой, вызванной удорожанием заемных ресурсов, которые служат источником кредитования для большинства российских банков. В ближайшем будущем ипотечный рынок ожидает волна роста процентных ставок, утверждают эксперты.

В банке признали, что пересмотр процентных ставок для заемщиков стал вынужденной мерой, вызванной ограниченностью и удорожанием ресурсов для банков. Мы не имеем права забывать об интересах акционеров, а они заинтересованы в максимальной эффективности нашего бизнеса, говорится в ответе пресс-службы ВТБ 24.

В пресс-службе ВТБ 24 Ъ подтвердили изменения условий работы с физическими лицами. Банк повысил процентные ставки по всем ипотечным кредитным продуктам, за исключением кредитов на потребительские цели под залог имеющегося жилья, пояснила начальник пресс-службы ВТБ 24 Анна Амелькина.

Участники рынка считают причины повышения кредитных ставок в ВТБ 24 убедительными. Вряд ли банк пытался таким способом увеличить собственную маржу, говорит руководитель блока ипотечного кредитования Альфа-банка Илья Зибарев. Примерно на эту же величину (0,7% годовых) выросла стоимость привлечения ресурсов для крупных российских банков. Даже такому банку, как ВТБ, сложно в текущих рыночных условиях секьюритизировать ипотечные активы на докризисных условиях, добавляет аналитик инвесткомпании Ренессанс Капитал Максим Раскоснов. А занимая дороже за рубежом, банк перекладывает свои дополнительные расходы на плечи заемщиков, считает он.

Согласно статистике Банка России, последние несколько лет на российском рынке ипотечного кредитования наблюдалась устойчивая тенденция к снижению ставок (см. график). Осеннее ужесточение ипотечных программ несколькими банками не повлияло на общую ситуацию. Однако повышение ставок по ипотеке лидерами рынка в результате кризиса ликвидности может радикально ее изменить.

Повышением ставок по ипотечным кредитам банки не ограничатся. Дальнейшее удорожание стоимости ресурсов для банков приведет к вынужденному отказу от работы в данном сегменте более мелких игроков, уверены эксперты. Ипотека требует длинных денег, а они сейчас доступны далеко не всем банкам, говорит Марк Рубинштейн.

По мнению участников рынка, вслед за ВТБ 24 ставки по ипотеке поднимут и другие банки. Пример Сбербанка, недавно снизившего ставки по валютным ипотечным программам (см. Ъ от 25 марта), эксперты показательным не считают. Весной прошлого года Сбербанк сознательно завысил стоимость валютных кредитов, стимулируя тем самым заемщиков на рублевые займы, вспоминает старший аналитик инвесткомпании Метрополь Марк Рубинштейн. А теперь просто привел ставки в соответствие с общерыночными. Сейчас получить кредит на покупку жилья в Сбербанке можно по ставке от 11% годовых.

Вижу землю!
При всем том аналитики назвали 2007-й годом прорыва в демократичную загородную сферу. Ну а прогноз о повороте застройщиков в эту сторону прозвучал еще в 2006-м. Правда, сбылся он лишь отчасти. Девелоперы, обратив взоры на демократичные проекты, проанонсировали сразу десять поселков такого плана, расположенных в зоне от МКАД до А107 (московского Малого кольца, опоясывающего столицу на расстоянии 25 километров, Икша Ногинск Бронницы Голицыно Истра). Предполагается, что такие предложения будут выходить еще и еще.

Впрочем, повышение ипотечных ставок не вызовет существенного оттока клиентов из ВТБ 2 На конец третьего квартала прошлого года доля ВТБ составляла 4,1% российского рынка ипотечного кредитования. Новый размер ставок член правления Райффайзенбанка Роман Воробьев называет разумным пределом стоимости ипотечных кредитов, и потенциальные заемщики, по его мнению, не откажутся от кредитных продуктов ВТБ 2 А с уходом небольших игроков крупные банки и вовсе будут диктовать условия заемщикам, прогнозирует Марк Рубинштейн.
Дом за МКАД по цене столичной квартиры тот сегмент рынка, который интересен многим, но пока весьма ограничен. Предложений мало.

Алексей Липскеров, руководитель одного из аналитических агентств считает, что рынок эконом-класса находится в пределах от $500 000 до $800 000 за готовый к проживанию дом с участком. Но это определенно дороже двух- или трехкомнатной квартиры. Причем вряд ли за такие деньги можно рассчитывать на что-то ближе 35 км от МКАД, если ориентироваться на Киевкое, Минское и Новорижское направления и на размер дома до 300 кв. метров. Если же приобрести дом под отделку с участком в десять соток по цене $400 000, то потребуется еще сама отделка дома, меблировка и благоустройство приусадебного участка. Стоимость таких работ может доходить до $200 000-250 00 А это уже не дом эконом-класса. Это дороже.

Однако возникают вопросы. Можно ли считать подобные предложения эконом-классом? Укладывается ли цена такого жилья в ценовые габариты московской квартиры?

Схожим образом оценивает ситуацию Мария Литинецкая, исполнительный директор одной из компаний. По ее мнению, основные характеристики поселка эконом-класса следующие: расположение до 45 км от МКАД (по Южным и Восточным направлениям до 30 км), площадь дома 100-250 кв. метров, площадь участка до 20 соток, цена не выше $500 00 При этом покупатели не выдвигают особых требований к инфраструктуре поселка эконом-класса и не рассматривают подобного рода жилье как альтернативу городской квартире.

Пока эконом-класс развивается исключительно на рынке таунхаусов, отмечает А. Липскеров, где человек покупает, по сути, квартиру с отдельным входом. Что же касается загородных домов, львиная доля их стоимости приходится на сами участки. А учитывая, что земля в Подмосковье только дорожает, ожидать подвижек в области эконом-класса не приходится. А. Липскеров вообще считает спорным тезис о том, что застройщики испытывают серьезный интерес к подобному строительству.

Другое предложение поселок таунхаусов, расположенный в 11 км от МКАД по Ленинградскому шоссе. На территории площадью 9,1 гектара разместятся 278 таунхаусов пяти типов, отличающихся друг от друга площадью квартир от 139,5 до 195,5 кв. метра. Сравнительно невысокая ценовая планка (от $330 000 до $445 000) выдерживается, прежде всего, за счет скромного метража. При этом набор объектов инфраструктуры довольно широк детский сад, супермаркет, центр бытового обслуживания (с химчисткой, прачечной, мастерской ремонта обуви, кафе, медицинским и аптечным пунктами).

$100 000 это дешево
Таунхаусы и дальние дачи это то, что в Подмосковье можно купить относительно недорого. К примеру, одна из компаний планирует застроить малоэтажным жильем участок в четыре тысячи гектаров на правом берегу Оки на 75-м километре Симферопольского шоссе (недалеко от Пущина). Всего здесь намечается возвести 1,2 млн. кв. метров жилья, часть застройки составят деревянно-щитовые дома, собранные по австрийской технологии и вполне доступные по цене. Стоить объекты небольших размеров будут от $100 000.

По оценке риэлторов, процент оформленных в собственность домов здесь пока невелик. Поэтому, рассматривая подобные предложения, надо обращать внимание на эту юридическую сторону вопроса. А еще следует иметь в виду низкое качество коммуникаций. (Хотя в данной ситуации можно все коммуникации сделать самим. Воду брать из собственной скважины, канализацию организовать свою, а вместо, например, отсутствующего газа сделать отопление на солярке.)

Шанхай областного разлива
Иногда говорят, что отсутствие недорогих организованных поселков заменяет неорганизованная застройка шанхай. Речь идет о домах в дачных поселках, где объекты давно уже строят и перестраивают с целью жить на лоне природы круглый год. То есть считать такие поселки дачными можно лишь условно.

С другой стороны, покупка дома с участком в нецентрализованном, хотя уже годами сложившемся поселке, обходится значительно дешевле.

Есть и другие негативные моменты. Застройка в поселках подобного рода, как правило, не однородная так же, как и состав жителей. Здесь практически отсутствуют внутренние объекты инфраструктуры.

Развитие могла бы обеспечить поддержка со стороны государства, считают некоторые аналитики. Прежде всего, имеется в виду подключение поселков к коммунальным сетям. Ведь при строительстве загородной недвижимости именно это подключение становится весьма емкой статьей расхода.

Максимум спроса, минимум конкурентов
Как будет развиваться демократичный сегмент дачной недвижимости? Возможно ли это вообще, если цены на землю постоянно растут?

Невысокая стоимость земли в дальнем Подмосковье также увеличивает доходность проекта, делая его более выгодным. Сейчас в сегменте эконом-класса низкий уровень конкуренции и высокий уровень спроса. А в Подмосковье пока достаточно свободной земли, которую можно застраивать демократичными поселками и распродавать их буквально за год.

Однако есть факторы, которые будут способствовать развитию сегмента эконом-класса и пробуждению интереса к нему со стороны застройщиков. И первый из таких факторов ограниченность платежеспособного спроса в сегментах бизнес- и премиум-класса. Уже сейчас некоторые девелоперы, ранее специализировавшиеся на строительстве элитной недвижимости, объявили о намерениях осваивать низкий ценовой сегмент. Сегмент бизнес-класса перенасыщен, что приводит к падению темпов продаж: в лучшем случае реализуются два-четыре дома в месяц. На этом фоне поселки эконом-класса выглядят куда более привлекательно. В среднем, в них продаются от десяти до 17 домов в месяц. Безусловно, этот показатель положительно влияет на экономику проекта.

Развивать проекты эконом-класса в 70-150 километрах от Москвы тоже нужно. Многие девелоперы уже успели заявить о подобных планах. Однако здесь могут возникнуть некоторые проблемы, поскольку в радиусе 80-100 км от МКАД наблюдается существенный дефицит предприятий торговли и сервиса, медицинских, спортивных и развлекательных центров. Да и коммуникации в отдаленных районах находятся, как правило, в плачевном состоянии. Основное развитие, по мнению аналитиков, данный сегмент получит в следующие три-пять лет.

В 2008-м доля сегмента эконом-класса будет увеличиваться, выражают уверенность аналитики одной из компаний. Основной объем предложения начнет сдвигаться за 50 километров от МКАД, кроме того, ожидается развитие сегмента дальних дач. Уже наметилось увеличение активности застройщиков в восточных районах Подмосковья, в первую очередь на южных и северо-восточных направлениях Симферопольском, Каширском, Егорьевском, Ярославском.

Хотя в Мосрегистрации сослались на то, что это данные для служебного пользования, позднее агентство получило их подтверждение в департаменте жилищной политики и жилищного фонда Москвы.

В распоряжении ПРАЙМ-ТАСС оказались данные о количестве зарегистрированных ипотечных сделок в 2007 г на рынке вторичной недвижимости Москвы по данным Росрегистрации. Однако в самой службе ни подтвердить, ни опровергнуть цифры не смогли. Или не захотели? Тем не менее, сам факт, что кроме привычных данных об объеме ипотечного рынка российская общественность может впервые публично посмотреть на ипотеку в другом ракурсе уже событие.

Основной причиной здесь можно назвать мировой кризис ликвидности, когда российские банки, сильно зависимые от зарубежного фондирования, закрыли свои ипотечные программы и ушли с московского ипотечного рынка, - считает руководитель службы розничного кредитования КБ МИА Игорь Нагорский. В результате произошло перераспределение рынка, которое подтверждает рост выданных кредитов у одних банков и отрицательные темпы роста у других, продолжает рассуждать он. И.Нагорский отмечает рост активности банков в регионах: крупные банки, особенно имеющие широкий спектр услуг и региональную сеть, более активно, чем в Москве, реализуют свои ипотечные продукты в регионах. При этом крупные игроки демонстрируют как хорошую динамику в Москве /УРАЛСИБ, КИТ Финанс, Банк Москвы/, так и заметное снижение продаж, которое продемонстрировали BSGV, Сбербанк, Москоммерцбанк. Московский рынок вторичного жилья в большей степени интересен для некрупных банков, для которых важна минимизация кредитных рисков при сохранении высоких цен на недвижимость, отмечает И.Нагорский.

Каковы же ипотечные итоги 2007 г на самом деле? Конечно, при анализе количественных данных следует учитывать, что объемы выданных кредитов растут. Об этом свидетельствуют как отчеты некоторых банков, так и сообщения АИЖК. Но сводные данные собрать не просто, т.к. не все банки работают с АИЖК, а время, затраченное, на получение данных по каждому банку, можно будет исчислять месяцами. Даже если Росрегистрация согласится когда-либо сообщить данные об ипотечных объемах, оперировать этими цифрами вряд ли будет возможно, так как все сделки купли-продажи проводятся с помощью ячейки. А суммы в ячейках явно превосходят те, что указаны в документах.

По мнению руководителя департамента ипотечного кредитования ГК МИЦ /Московский ипотечный центр/ Константина Шибецкого, речь идет не о снижении количества выданных ипотечных кредитов, а о снижении темпов роста. Все правильно, замечает он, - поскольку динамика роста именно так и прогнозируется аналитиками - в 2008 г темпы роста количества выданных ипотек снижаются по нескольким факторам. Во-первых, несоответствие увеличивающейся стоимости жилья со средним уровнем доходов населения. Во-вторых, динамика роста количества ипотечных кредитов России характерна для развивающихся ипотечных рынков. Снижение темпов роста прогнозировалось аналитиками заранее. По прогнозам аналитиков рост ипотеки в России в 2008 г ожидается в диапазоне 30-50 проц от количества выданных кредитов в 2007 г.

Другие участники рынка так же связывают перераспределение долей не только с влиянием мирового ипотечного кризиса, но и с тем, что банки потянулись в регионы. По нашим прогнозам, объем ипотеки на вторичном рынке в целом по России в 2007 г увеличился примерно вдвое. Эта тенденция сохранится и в текущем году, прогнозирует вице-президент по развитию бизнеса DeltaCredit Динара Юнусова. Снижение выдачи ипотечных кредитов происходит только на уровне некоторых банков, что балансируется увеличением кредитных портфелей у других, заостряет внимание Д.Юнусова. Поэтому, в целом, объемы кредитования не уменьшаются, приходит она к выводу.

Рынок жилой недвижимости в 2007 г продолжал находиться в состоянии стагнации. Многие желающие приобрести квартиру в кредит ожидали снижения цен и ставок, и поэтому медлили с покупкой недвижимости. Однако во втором полугодии ситуация поменялась.

В свою очередь, И.Нагорский обращает внимание на следующие факторы, которые определяли развитие российской ипотеки в прошлом году: кризис ликвидности отразился и на выборе валюты кредитов, в которой большее предпочтение отдается кредитам в российских рублях. Немалую роль здесь так же сыграли насыщение рынка ипотеки, увеличение уровня процентных ставок и рост цен на недвижимость при неуспевающем росте уровня доходов населения. При этом банки включили механизмы компенсации потерь в количестве выдаваемых кредитов за счет предложения потребителю гибких условий кредитования, таких как индивидуальный подход при рассмотрении уровня доходов заемщика и увеличение максимальной суммы кредита, говорит о внутренней банковской кухне И.Нагорский.

Мнения экспертов о тенденциях, которые определят российскую ипотеку в следующем году, разделились. Генеральный директор ООО ФА Респект-Ипотека считает, что 2008 г темпы роста ипотечного кредитования вероятнее всего замедлятся. В 2008 г уровень первоначального взноса увеличится, увеличатся и ставки на величину от 0,5 до 2 проц годовых в первые месяцы 2008 г. Далее ситуация будет зависеть от развития весьма вероятной следующей волны кризиса ликвидности. Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев так же прогнозирует продолжение тенденции снижения выдачи ипотечных кредитов в 2008 г, точно так же, как и в Америке. В большей степени на снижение выдачи кредитов по ипотеке может повлиять именно ужесточение требований к заемщикам. Стоит отметить, что количество желающих приобрети жилье в кредит на вторичном рынке осталось прежним, более того, число заемщиков, желающих получить ипотечные кредиты в долларах, увеличилось, так как это стало выгодно. Д.Юнусова вообще уверена, что ипотечный рынок России переживает сегодня золотые времена и находится только в самом начале пути своего развития. Поэтому и растет достаточно быстро тенденция, которая сохранится и в 2008 г, что объясняется существованием в стране огромного неудовлетворенного спроса на улучшение жилищных условий, считает она.

По мнению руководителя отдела по связям с общественностью ИБ Фосборн Хоум Юлии Поляковой, из-за проблем с ликвидностью, банки начали поднимать ставки, ужесточили андеррайтинг, существенно увеличили сроки рассмотрения заявок, цены на недвижимость стали медленно ползти вверх /осенью 2007 г на 1-2 проц в месяц/, и эти потенциальные заемщики поняли, что дальше ждать опасно можно потерять деньги. Они побоялись, что цены и ипотечные ставки вырастут еще, поэтому во втором полугодии стали выбрасывать свои сбережения на рынок ипотеки. С осени началось перераспределение долей участников ипотечного рынка. Те, кто еще в недавнем прошлом были активными игроками на этом рынке, уменьшают уровень выдачи или вообще уходят с рынка, и в то же время появляются новые игроки, которые раньше не проявляли должной активности, представила свой взгляд на развитие событий на ипотечном рынке в прошлом году, добавила Ю.Полякова.


Затраты на подготовку Олимпиады-2014 в Сочи нуждаются в новой корректировке. Вчера было объявлено, что власти планируют изъять у предприятий и граждан под олимпийские нужды 679 га. По нынешним рыночным ценам компенсация землевладельцам может превысить 10 млрд. долл., тогда как весь бюджет на подготовку Олимпиады рассчитан на 13 млрд. долл.

Наблюдая за тем, как эксперты в своих комментариях плавно отходили от количественных данных, можно засомневаться в определении ситуации на ипотечном рынке как золотого века. Ясно одно - объемы выданных кредитов растут только потому, что жилье дорожает. При этом количество граждан, которые могут войти на рынок жилой недвижимости, уменьшается.

По его словам, олимпийские объекты будут расположены на 4 тыс. 232 га земли, 679 из которых сейчас находятся в частной собственности граждан и организаций. Козак повторил данные ранее властью обещания, что выкуп земли будет производиться по справедливой рыночной цене. Учитывая, что средняя рыночная цена одной сотки земли в районах олимпийской застройки Сочи колеблется от 50 тыс. до 150 тыс. долл. за сотку, только на выкуп этих участков около 70 тыс. соток государство вынуждено будет потратить от 3,5 до 10,5 млрд. долл., что по нынешнему курсу составляет от 87,8 млрд. до 257 млрд. руб.

Сенсационную информацию сообщил вчера в Сочи Владимиру Путину министр регионального развития и по совместительству глава наблюдательного совета госкорпорации Олимпстрой Дмитрий Козак на заседании совета при президенте по развитию физической культуры и спорта и проведению XXII зимних игр.

Напомним, что с 1 января 2008 года администрация Краснодарского края в соответствии с Олимпийским законом получила полномочия по резервированию, изъятию и предоставлению земельных участков для государственных нужд в целях размещения объектов Олимпиады.

До сих пор представители власти и олимпийской госкорпорации не спешили раскрывать цифры, которые прояснили бы масштаб скупки земель у сочинцев для строительства олимпийских объектов и инфраструктуры под зимнюю Олимпиаду 2014 года. Представителям общественности время от времени сообщали некоторые цифры, которые слабо проясняли масштабы грядущих изъятий и компенсаций. Так, в конце прошлого года в информагентствах прошла информация со ссылкой на первого вице-губернатора Краснодарского края Александра Ремезкова, сообщившего, что всего в Сочи предстоит изъять более 3 тыс. земельных участков для размещения объектов Олимпиады-201 Однако сколько при этом потребуется изъять земли и какие это повлечет расходы, умалчивалось. Не исключено, что чиновники просто не могли подсчитать умопомрачительную сумму либо не хотели ее объявлять, чтобы не допустить нового роста цены на курортную землю до того, как участки будут оценены выбранными олимпийской госкорпорацией оценщиками и изъяты.

Не исключено, что в реальности сумма затрат на выкуп земельных участков окажется выше указанных расчетов, так как с течением времени цена сотки земли в Сочи постоянно повышается. Между тем весь бюджет Олимпиады-2014 на этапе заявки был сверстан в размере 316,8 млрд. руб., т.е. чуть больше 13 млрд. долл. по нынешнему курсу. Эти цифры официально до сих пор не пересматривались. При этом, как накануне заседания совета сообщил премьер Виктор Зубков, на программу строительства олимпийских объектов и развития Сочи в ближайшие три года будет потрачено всего около 81 млрд. руб.

Взволнованных опасениями о том, что принадлежащую им землю просто отберут с выплатой минимальной компенсации, сочинцев власти успокаивали обещаниями, что им компенсируют рыночную стоимость земельных участков, определить которую должны будут специально отобранные оценочные компании. Судя по всему, чтобы проверить правдивость данных обещаний, сочинцам осталось ждать недолго. Как пообещал Владимиру Путину Дмитрий Козак, уже в этом году должны быть оформлены 216 из 243 земельных отводов под олимпийское строительство.



Главная --> Публикации