Главная --> Публикации --> Московским строителям не удастся сдвинуть мемориал жертвам тоталитарного режима на лубянской площади Жильё поднимает голову Арендные заработки Стройка без цемента Два года до прописки

Кто из москвичей не сидел в пробках на Дмитровке! Но особенно хорошо это состояние знакомо жителям районов Бескудниково, Западное и Восточное Дегунино. Ближе всех к их дому расположена станция метро Петровско-Разумовская. До нее - всего несколько километров. Но пытаться днем проехать на чем-нибудь это расстояние почти бесполезно, легче пройти пешком, чем застрять в многочасовой пробке. Саму станцию подземки, единственную на эти несколько густонаселенных районов столицы, в день посещают полмиллиона пассажиров. А что будет, когда построят на этом же направлении за МКАД еще миллион квадратных метров жилья в поселке Северном, новые дома в котором уже растут как грибы, нынешние участники дорожного движения боятся даже представить себе.

В минувшую пятницу на депутатских слушаниях, организованных комиссией Мосгордумы по экономической политике и предпринимательству, обсуждался вопрос реконструкции Дмитровского шоссе. Парламентарии подробно ознакомились с ходом как уже идущих работ по расширению трассы, так и концепцией развития улично-дорожной сети и скоростного внеуличного транспорта вдоль этой трассы до 2015 года.

- Окончательно работы на этом участке завершатся уже в июне-июле, - рассказал зам. генерального директора ОАО Мосинжстрой Борис Прозоров. - Полная же реконструкция на участке от Малого кольца Московской железной дороги до Коровинского шоссе произойдет к концу 2008 года.

Проектно-сметная документация реконструкции этого шоссе была готова еще в прошлом году. Первые деньги на реализацию проекта были выделены из бюджета города минувшей осенью - миллиард 600 миллионов рублей. 500 миллионов рублей из них уже освоены на перекладку коммуникаций. Сейчас началось расширение трассы - на полосу в каждую сторону на участке от Коровинского шоссе до Бескудниковского бульвара. В итоге вместо нынешних трех будет по четыре полосы. На пересечении Дмитровского шоссе с Бескудниковским бульваром построят подземный переход к храму Святителя Иннокентия.

У 7-го автобусного парка появится еще один пешеходный переход, на сей раз наземный. Съезд с Дубнинской улицы на Дмитровку сейчас односторонний, как и вся улица. В итоге, чтобы попасть с нее, водители нередко вынуждены ездить кругами. Поэтому, чтобы облегчить им жизнь, решено движение на Дубнинской сделать на всем протяжении двухсторонним. А в качестве съезда на Дмитровку, в сторону центра, будет использован незадействованный сейчас кусок Верхнелихоборской улицы за территорией 7-го автобусного парка.

На участке от Малого кольца МЖД до пересечения с Бескудниковским бульваром (у храма) добавится по две полосы, и движение станет пятиполосным. Тоннель, который проходит под Малым кольцом железной дороги, тоже расширят до пяти полос в каждую сторону. Таким же пятиполосным станет и мост через реку Лихоборку.

Одновременно с этим сразу же начнутся работы по реконструкции Дмитровского шоссе от МКАД до поселка Северный. Идти они будут долго. Лишь к 2015-2020 годам трассу расширят и здесь до 4-5 полос. В проектах архитекторов есть на этом участке и три разноуровневые эстакады, но они пока лишь на бумаге.

Как пояснил РГ начальник управления строительства объектов городского назначения ОАО Москапстрой Юрий Лычагин, если все эти работы удастся сделать до конца текущего года, то на 2009 год останется лишь расширение участка Дмитровки от путепровода до 3-го Нижнелихоборского проезда.

Помогут добираться до дома жителям Северного округа и метростроевцы. В их планах на 2010-2013 годы значится строительство пересадочной станции Петровско-Разумовская на новую ветку, которую протянут в поселок Северный. На ней появятся станции Окружная (в районе одноименной станции МК МЖД), Лихоборы (в районе Бескудниковского бульвара), Селигерская (на одноименной улице). Еще позднее планируется построить пока только схематично изображенные станции Юбилейная, Дегунино, Марк и Северная (в самом поселке Северный).

Впрочем, уже в ближайшее время облегчит движение на севере столицы, по мнению заместителя председателя комиссии МГД по экономической политике и предпринимательству Игоря Протопопова, строительство дублера Дмитровского шоссе по Зеленоградской улице (идет вдоль линии Октябрьской ж/д) и соединение Дубнинской улицы и Лианозовского проезда с помощью развязки на Четвертом транспортном кольце. Это позволит пустить поток автотранспорта в объезд Дмитровки - через Алтуфьевское шоссе или второстепенные улицы.

По словам пресс-секретаря МИАН Игоря Ладычука, соглашение с АИЖК (это федеральное агентство создано для выкупа у банков закладных на недвижимость с целью развития в стране института ипотеки) позволит компании заняться реализацией квартир в новостройках и на вторичном рынке с использованием ипотечной схемы. Финансировать покупку квартир клиентами МИАН станет из собственных средств по стандартам АИЖК: процентная ставка составит 15% годовых в рублях, предоставлять станут до 70% от стоимости квартиры сроком до 20 лет, утверждает Ладычук. "Так как мы не являемся банковской структурой, то населению будем предоставлять займы, а не кредиты", - утверждает сотрудник ипотечного отдела МИАН Виктор Котов. По его словам, клиент сможет получить заем на покупку жилья прямо в риэлторской компании, не обращаясь в банк. После того как квартира будет оформлена в собственность, на нее оформляется закладная, которую и выкупает АИЖК. "Договоренности об объеме рефинансирования пока нет, но для нас дать кредиты на $2 млн в год реально", - говорит Котов. Эта цифра, по оценкам участников рынка, соответствует примерно 30 - 40 квартирам в новостройках.


Крупное агентство недвижимости "МИАН" собирается выйти на рынок ипотеки. Агентство подписало на прошлой неделе соглашение с федеральным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Не будучи финансовым учреждением, агентство не может выдавать ипотечные кредиты, поэтому риэлторы будут заключать с клиентами договоры займа. Однако банкиры и юристы говорят, что предложенная МИАН схема может вызвать вопросы у регулирующих органов.

Председатель подкомитета Госдумы по недвижимости, ипотеке и оценочной деятельности Иван Грачев не удивился информации о начале прямого сотрудничества между АИЖК и риэлторским агентством. "Они как минимум на миллиард выпустили [ипотечных ценных] бумаг, а источников, чтобы закрыть по ним кредиты, нет, поэтому сейчас АИЖК рассматривает все варианты", - утверждает он.

В рамках соглашения с МИАН АИЖК получит возможность продвигать свой кредитный продукт, используя клиентскую базу риэлтора, заявил "Ведомостям" сотрудник федерального агентства, пожелавший остаться неназванным. Стороны прорабатывают сейчас конкретные детали сотрудничества, утверждают в АИЖК.

Первый зампред Центробанка Андрей Козлов не стал комментировать соглашение между МИАН и АИЖК, сославшись на то, что ему неизвестны его детали, однако заметил, что если организация занимается привлечением денежных средств физических и юридических лиц систематически с извлечением прибыли, то это уже относится к банковской деятельности и требует лицензирования.

А вот у специалистов по ипотеке идея выдачи риэлторским агентством займов своим клиентам вызвала недоумение. Директор по маркетингу банка "ДельтаКредит" Виктория Кочеткова говорит, что когда "ДельтаКредит" был небанковской организацией, кредиты населению выдавались в рамках партнерских соглашений с коммерческими банками. "Эта схема применялась именно из-за того, что по существующему законодательству небанковская организация не может предоставлять кредиты", - говорит Кочеткова.

Исполнительный вице-президент Ассоциации российских банков по правовым вопросам Андрей Емелин считает, что сегодня многие компании используют недостаточно четко определенный водораздел между договорами займа и кредита, хотя по сути их деятельность является именно кредитной. "Если компания систематически занимается выдачей займов и ее целью является получение дохода, то это кредитная деятельность, которая может осуществляться только банком", - говорит Емелин. По его словам, работать такие компании будут "до первого недовольного клиента". "После этого будут суд и обвинение в незаконной банковской деятельности со всеми последствиями", - предостерегает он.

По мнению партнера юридической компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры" Виталия Можаровского, разница между займом и кредитом существует лишь в самом начале установления правоотношений: кредит - сделка, считающаяся заключенной с момента подписания договора, а заем - с момента фактической передачи денег. "Заем в отличие от кредитной деятельности не требует лицензирования, это обычные хозяйственные операции, которые может осуществлять как риэлтор, так и другое лицо (и юридическое, и физическое) ", - говорит Можаровский.

По данным Международной ассоциации ипотечных фондов, с 1998 г. в России выдано около 35 000 ипотечных кредитов на сумму 7 млрд руб. Из них рефинансированы АИЖК примерно 100 Наибольшее число ипотечных кредитов выдали Внешторгбанк - около 2600, "ДельтаКредит" - около 2000, Собинбанк - 424, "1 ОВК" - 140.

А гендиректор риэлторского агентства "Лаурел" Ирина Радченко назвала шаг МИАН PR-акцией. "Некоторое время назад нам было сделано со стороны АИЖК аналогичное предложение, но мы отказались, предпочтя действовать по наиболее традиционным схемам", - рассказала она.

О том, что МСМ-5 станет соинвестором проекта Солнцеград, предполагающего строительство 300 тыс. кв. м жилья в подмосковной Балашихе, Ъ рассказали несколько участников рынка. Эту информацию подтвердили гендиректор компании Новая площадь Денис Семыкин (девелопер Солнцеграда) и руководитель направления перспективного развития МСМ-5 Борис Леонов. По словам Дениса Семыкина, доля старых инвесторов (кроме Новой площади строительство Солнцеграда финансируют холдинг Миэль.-- Ъ) после вхождения в проект МСМ-5 составит менее 40%, или около 100 тыс. кв. м жилья. Генподрядчик получит более 60% и будет осуществлять все дальнейшее финансирование, а это более $400 млн,-- пояснил господин Семыкин Ъ, отметив, что распределение долей в проекте еще может измениться. В Миэле сообщили, что инвестиции холдинга в Солнцеград составили около $40 млн (соответствует приблизительно 28 тыс. кв. м. жилья).

Судебные тяжбы между ЗАО Мосстроймеханизация-5 (МСМ-5) и компанией Новая площадь закончились разделом строящегося рядом с подмосковной Балашихой жилого района Солнцеград площадью 300 тыс. кв. м. Как стало известно Ъ, столкнувшийся с проблемами финансирования услуг генподрядчика девелопер передаст МСМ-5 60% в проекте. Уступка столь крупной доли генподрядчику -- прецедент для столичного рынка недвижимости. Подобная схема используется девелоперами лишь при серьезных проблемах с финансированием.

ЗАО МСМ-5 создано в начале 1967 года. Выполняет функции генподрядчика, инвестирует в девелоперские проекты. Специализируется на строительстве панельного (серии П-44Т, МЗМ, КОПЭ, П-46М) и монолитного жилья.

Еще в мае 2007 года между МСМ-5 и Новой площадью возник конфликт, который стороны пытались урегулировать в суде. По словам господина Семыкина, проблема состояла в том, что инвесторы не могли оплатить работу подрядчика, после того как выросли обременения, связанные с социальной инфраструктурой, которые повлекли за собой рост цен на строительство. Позже стало понятно, что по старым ценам ни одна строительная организация не возьмется за этот проект, сетует Денис Семыкин. В МСМ-5 подтвердили, что судебное разбирательство было связано с тем, что девелопер не мог оплатить подрядчику осуществление строительных работ. Сейчас конфликт исчерпан, отмечают в обеих компаниях.

Генподрядные организации с серьезными финансовыми потоками почти всегда готовы выступить соинвесторами в проектах, которые строят, отмечают участники рынка. Премия генподрядчика -- это 5-7% от стоимости проекта, тогда инвестор может получить от 30-40%,-- поясняет интерес к соинвестированию гендиректор Strabag в России Александр Ортенберг.

Новая площадь основана в 2001 году. Под управлением проекты общей площадью более 5 тыс. га земли в сегментах промышленной, жилой, коммерческой и рекреационной недвижимости. Общая стоимость проектов -- $2 млрд. Оборот в 2006 году -- $250 млн. Структура акционеров не раскрывается.

- Вышли в зиму, когда многого не сделаешь. В итоге пока успели освоить лишь 600 миллионов, - отчитался замгендиректора Мосинжстроя Борис Прозоров на заседании в Мосгордуме.

Подобную схему МСМ-5 практикует уже давно, отмечает президент СХолдинга Алексей Шепель. МСМ-5 выступает соинвестором в нескольких наших московских проектах, в числе которых реконструкция микрорайона Орехово-Борисово-11ВГ, где у ЗАО 30%,-- говорит девелопер. А председатель совета директоров СУИхолдинга Азарий Лапидус (ранее первый вице-президент компании Система-Галс) вспомнил, что МСМ-5 неоднократно предлагала свое финансовое участие в проектах Системы-Галс, где выступала генподрядчиком. Заместитель директора по инвестициям компании Главстрой Владислав Левченко добавляет, что не слышал раньше, чтобы подрядчик выкупал у девелопера такую крупную долю в проекте. Это может объясняться финансовыми проблемами инвестора: девелопер просто расплачивается с генподрядчиком квадратными метрами,-- предполагает коммерческий директор Капитал груп Алексей Белоусов.
Два года назад на реконструкцию Дмитровского шоссе были выделены 3 миллиарда рублей. Но только в октябре здесь начались работы.

- Здесь 500 000 человек живут плюс 40 000 жильцов в строящемся поселке Северном скоро появятся, - напомнил столичный депутат Игорь Протопопов. - А станция метро - одна. Так до нее еще добраться надо. А час пик на Дмитровке с утра до вечера. Давайте все-таки ускорим работы.

Чтобы не замораживать выделенные деньги, их передали на другие городские объекты. Но депутаты от северных округов столицы требуют форсировать реконструкцию задыхающейся от пробок Дмитровки.

К концу этого года Дмитровское шоссе должно быть расширено до 4 полос и в том месте, где пересекает речку Лихоборку (сейчас по 3 полосы).

В итоге Мосинжстрой пообещал закончить расширение двухкилометрового фрагмента Дмитровки и поворотов с него в 2009 году. А первые два участка сдать уже этим летом. К июлю участок Дмитровского шоссе от его перекрестка с Коровинским до храма Св. Иннокентия расширят с трех существующих полос до четырех в каждую сторону. Мосинжпроект обещает не сужать полосы движения на время стройки. И не перекрывать дорогу, так как получил разрешение на круглосуточные работы. Второй этап - открытие подземного перехода возле храма ко Дню города. Перейти дорогу будет проще, а машины, в свою очередь, не будут подолгу стоять у светофора на красном.

Но главная проблема в том, что даже после расширения части шоссе и съездов с него машины все равно будут упираться в узкое бутылочное горлышко в районе МКАД. По данным НИиПи Генплана, здесь растет целый торгово-развлекательный город на 100 000 посетителей и 30 000 работников. И работы на 2008-2009 годы, если рассматривать их отдельно от общей ситуации, пробку с Дмитровки не уберут.

В 2009 году расширят улицу Дубнинскую и сделают движение по ней двусторонним. Расширят и Верхнелихоборскую улицу - по ней уходят в парк автобусы, и чем скорее они свернут с шоссе, тем выше будет на нем средняя скорость. Расширение произойдет в основном за счет сносимых автостоянок. Бескудниковский бульвар тоже получит дополнительную полосу за счет сужения газона на 3,5 метров. Это как раз ширина одной полосы. Теперь их будет по две в каждую сторону. В результате дорога подойдет к окнам восьми жилых домов на 6-7 метров. Поэтому управа района прямо на заседании попросила поставить жителям пластиковые окна. Но ответа ее представителю с ходу не дали. Остался без ответа и вопрос, где будут парковаться на ночь местные жители, если автостоянки сносят под расширяемую дорогу. На новых полосах? Под окнами?



Главная --> Публикации