Главная --> Публикации --> Рынок недвижимости испании: кризис или необходимая коррекция? Как квартира становится ничьей Ростов заполняют номерами По велению «царьграда»… Ипотека помогла жилью подорожать

В холле отеля Ritz Carlton перед входом был разбит загородный парк с фонтаном, скульптурами, скамейками и настоящими деревьями. Среди деревьев ходили одетые по моде конца XIX века аниматоры с коробками-урнами в руках, призывая гостей голосовать за персону года. Вместе с приглашениями гости получали бюллетень с одиннадцатью фамилиями, номинантами на награду. Надо было имя Дмитрия Медведева (избранный президент РФ. Ъ) вписать в бюллетень, сокрушался директор премии Олег Ступеньков. Он теперь у нас в отрасли главная персона. Самой большой радостью и темой для обсуждения у гостей премии стало недавнее выступление господина Медведева: двумя днями ранее он сообщил, что теперь строительство собственных загородных домов должно стать основой жилищной политики государства. В связи с этим землевладельцы, девелоперы и риэлтеры ожидали больших перспектив и пребывали в легкой эйфории.

Последняя международная выставка недвижимости MIPIM-2008 показала, что в России наблюдается строительный бум, а сами строители становятся главными героями светских новостей. Поэтому неудивительно, что прошедшая на прошлой неделе церемония награждения всероссийской премией в области загородной недвижимости Поселок года переросла отраслевой статус.

Мне кажется большим упущением, что в коттеджных поселках не строят детских больниц, жаловалась доктор наук, телеведущая программы Здоровье Елена Малышева. И театров тоже не строят, одни причалы и вертолетные площадки, подхватила мать режиссера Егора Кончаловского, актриса Наталья Аринбасарова. Ну не знаю, о чем вы, у нас есть целый оздоровительный комплекс, быстро сориентировался совладелец компании The Sawatzky Group Марк Гройсман. А еще нужно пункты скорой помощи делать, подхватила президент Национального агентства малоэтажного коттеджного строительства Алена Николаева. Все же в загородные дома отправляют своих старых родителей, а если что случится, их потом оттуда не вывезешь.

Предприниматель Константин Боровой поглядывал с умильной улыбкой на происходящее и оправдывался перед дамами, почему он заступился за педофилов в программе К барьеру Владимира Соловьева. Да не выступал я за них, объяснял он. Жестокими законами ничего не решишь, главное семья и воспитание... А вы тут что делаете? решил наконец сменить щекотливую тему господин Боровой и обратился к гендиректору управляющей компании Капиталъ Вадиму Соскову. Пытаюсь уговорить этих безумцев перестать закапывать деньги в землю, а инвестировать в фондовый рынок, пошутил господин Сосков.

За зеленой изгородью собрались обсудить итоги премии президент, председатель совета директоров компании Миэль Григорий Куликов, президент Century 21 Россия Нури Кац, член совета директоров группы компаний ДОМАРУС Николай Найденов, гендиректор Penny Lane Георгий Дзагуров, член совета директоров Банка проектного финансирования Эдуард Глушко, председатель совета директоров центра политического консультирования Никколо М Игорь Минтусов.

Проходите же в зал! упрашивали организаторы губернатора Тверской области Дмитрия Зеленина и председателя комитета Госдумы по промышленности и строительству Мартина Шаккума. Разговор господ Зеленина и Шаккума продолжался весь вечер и со строительства плавно перешел к спорту, а именно виндсерфингу. Оба в процессе церемонии поднялись на сцену: Мартин Шаккум награждать лучший жилой комплекс в рамках нацпроекта Доступное и комфортное жилье; Дмитрий Зеленин получать приз за самый инвестиционно привлекательный регион. Телеведущая Елена Ханга добавила к этому только то, что Тверская область еще и самая светская в России. Господин Зеленин тоже со сцены цитировал последнее выступление Дмитрия Медведева. Но персоной года все-таки стал не избранный президент России, а президент строительной компании Конти Тимур Тимербулатов. На сцене ему вручили диплом, кубок и цветы. Букет господин Тимербулатов уже за кулисами вручил ведущей церемонии Фекле Толстой с комплиментами ее многогранному таланту.

Кризис на фондовом рынке неизбежно вызвал новую волну интереса к рынку недвижимости. Понесут ли инвесторы свои деньги с рынка акций на рынок недвижимости? Приведет ли это к новому витку цен на жилье и офисы? Повлияет ли это на объем предложения на рынке?

Всем гостям на выходе дарили подарки томики русских писателей Чехова, Лермонтова, Пушкина, Бунина в кожаном переплете с золотым тиснением от издательства Мир книги. Таким образом организаторы, видимо, решили приобщить строителей к высокому. Заместитель председателя управляющей компании Открытие Наталья Барщевская, получив один томик, уже через несколько минут, пустив в ход улыбку, собрала у себя все собрание сочинений. Охотно помогал ей в этом обладатель гран-при премии, управляющий партнер ПулЭкспресс Групп Андрей Бочков из Санкт-Петербурга. Кстати, победу Петербурга гости тоже отнесли на счет Дмитрия Медведева.
Отток денег с рынка акций может спровоцировать кратковременный рост цен на коммерческую недвижимость. Однако в долгосрочной перспективе инвестиционная волна поспособствует скорейшему насыщению рынка и устранению сверхдоходов.

Обвенчанные кризисом

Надо сказать, что и без фондового кризиса рынок недвижимости, прежде всего коммерческой, остается довольно горячим. Цены на офисы растут, на торговые и складские помещения сохраняются на высоком уровне, спрос пока не удовлетворен. В случае развития кризиса на мировых финансовых рынках российскую недвижимость почти наверняка накроет волна инвестиционных денег, выведенных с биржи. Это может привести сначала к резкому конъюнктурному скачку, а затем к такому же резкому увеличению объема предложения и долгожданной стабилизации цен.

С приведенными доводами трудно не согласиться. Действительно, мировой опыт показывает, что рынок недвижимости реагирует на экономические потрясения с временным лагом. Но не стоит сбрасывать со счетов масштабные структурные изменения, которые произошли в мировой экономике, в том числе в России. В 1998 году участники российского рынка недвижимости имели весьма смутное представление о рынках капитала, долговом финансировании или ипотечном кредитовании. Однако в последние годы застройщики только и делают, что оперируют этими терминами, а акции нескольких крупных российских компаний даже торгуются на Лондонской бирже. Офисные, торговые комплексы, жилье приобрели черты глобальных активов и стали рассматриваться как альтернативные фондовому рынку инвестиционные инструменты.

Взаимосвязь рынка недвижимости и фондового рынка многим кажется неочевидной и неоднозначной. Когда о ней заходит разговор, эксперты обычно вспоминают 1998 год. Тогда рынок недвижимости реагировал на дефолт с шестимесячным запозданием, лавинообразного падения цен не произошло. По мнению многих, это яркое свидетельство повышенной устойчивости рынка к серьезным экономическим передрягам.

По словам президента девелоперской компании Открытие-Недвижимость Александра Вагина, сегодня многие проекты строительства офисных и торговых центров вызывают большой интерес крупных финансовых структур. Заметно, что многие застройщики, купившие большое количество площадок за короткий срок, не в состоянии привлечь финансирование. Многие проекты действительно с дисконтом перекупаются крупными компаниями, подтверждает управляющий партнер компании Новое качество Михаил Гец.

Первые плоды такого взаимопроникающего влияния пожинают отечественные девелоперские и строительные компании. Реакцией на ипотечный кризис в США стало резкое падение стоимости их акций. В некоторых случаях котировки обвалились ниже цены размещения, а сегодня лихорадочно скачут то вверх, то вниз. Кроме того, девелоперы сталкиваются с трудностями в привлечении внешнего финансирования. По словам гендиректора компании Accent Real Estate Investment Managers Виктора Шлепова, существенно сократился доступ девелоперов к рынку капитала, произошло ужесточение условий долгового финансирования. Раньше банки, которые выдавали кредиты застройщикам, рефинансировали их на Западе. Сейчас количество желающих на Западе покупать такие кредиты резко сократилось, следовательно, стоимость денег возросла, поясняет он. В такой ситуации многие девелоперские проекты оказались под угрозой срыва. Возросла потребность застройщиков в альтернативных способах финансирования. В частности, в прямых инвестициях.

Офисы накроет волной

Такие сделки совершаются не только на рынке коммерческой недвижимости, но и в сегменте жилищного строительства. Например, недавно группа компаний ПИК продала Сингапурской правительственной инвестиционной корпорации (GIC) 25% в проекте по строительству 1 млн кв. м жилья в Подмосковье за 233 млн долларов. По мнению экспертов, привлечение соинвестора позволит строительному холдингу не увеличивать задолженность группы перед банками.

В первую очередь на рынок недвижимости с рынка акций придут крупные инвесторы, поскольку для мелких операции на рынке недвижимости связаны с высокими транзакционными издержками, а индустрия фондов недвижимости, куда можно было бы вложить деньги, пока не развита.

Что будет дальше? У экспертов нет единого мнения. Однако большинство из них не исключают резкого притока инвестиций с фондового рынка в недвижимость. На развитых рынках капитала недвижимость является альтернативой инвестициям на фондовом рынке. Этот вариант менее рискован, однако дает и более низкий уровень доходности. Когда настроения инвесторов пессимистичны, они снижают риск своего портфеля, перекладывая деньги из акций непосредственно в недвижимость и в фонды недвижимости, говорит главный аналитик ИК LBO Альянс Алексей Мальцев.

Теоретически новая волна инвестиций в региональные проекты может спровоцировать взрывной рост цен, поскольку спрос на коммерческую недвижимость пока еще превышает предложение, а качественных проектов не так уж много. Однако вряд ли это продлится долго. Тем более что самые агрессивные инвесторы на российском рынке недвижимости фонды частных инвестиций, созданные специально для скупки недвижимости, стали менее активными. Они, как правило, использовали долговое финансирование, сейчас ставшее менее доступным из-за кризиса. В начале года многие эксперты давали оптимистичные прогнозы относительно темпов роста инвестиционных сделок на рынке недвижимости. Но количество таких сделок не возросло, констатирует г-н Шлепов.

По общему мнению, скорее всего, такие игроки будут вкладываться в активно растущие региональные рынки коммерческой недвижимости как в готовые объекты, так и в инвестиционные проекты. По мнению консалтинговых компаний, московский рынок коммерческой недвижимости менее привлекателен с точки зрения доходности: он постепенно насыщается, обостряется конкуренция.

В свою очередь, проблемы с привлечением долгового финансирования заставят продавцов недвижимости быть сговорчивее. Многие инвесторы уже сегодня отказываются от сделок, в которых фигурируют явно завышенные цены. Они не хотят рисковать, покупая квадратный метр в незавершенных офисных комплексах по 15 12 тыс. долларов при себестоимости строительства не более 2,5 тыс. за метр. Многие продавцы привыкли, что цены только растут. Но это не может продолжаться вечно, заключает г-н Гец.

Место частных инвестфондов могут занять перебежчики с фондового рынка. Однако этот процесс будет растянут во времени. Кроме того, напуганные нестабильностью биржевые инвесторы, скорее всего, станут крайне консервативно оценивать риски, попутно выжимая из продавцов недвижимости максимально возможные скидки и отказываясь от вложений в объекты с плохим расположением и с плохим набором арендаторов (а таких проектов на рынке в избытке).

А вот рынок жилья инвестиционная волна, по всей вероятности, обойдет стороной. Во-первых, из-за неоднозначной рыночной конъюнктуры. В прошлом году цены на жилье незначительно снизились, покупательская активность оставляет желать лучшего, условия ипотечного кредитования ухудшились. Во-вторых, реализация проектов на этом рынке сопряжена с повышенными административными сложностями и рисками.

Жилье останется в стороне

Впрочем, оговаривается наш собеседник, нервозность, царящая на фондовом рынке, может послужить надуманным поводом для взвинчивания цен на квартиры. В начале года рост на вторичном рынке замедлился. Но в последние две недели продавцы резко повысили цены предложения. По мнению г-на Репченко, не исключено, что в ближайшее время жилье будет дорожать на 3 5% ежемесячно, однако потом цены вновь остановятся.

Сомнительно, что игроки фондового рынка будут перекладываться в жилье. Инвесторы умеют считать деньги и понимают, что сдача квартиры в аренду приносит пять процентов годовых. Выгоднее положить деньги на банковский депозит, говорит руководитель аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости Олег Репченко.

В Госстрое подготовили изменения в законодательство, которые позволят выселять граждан из квартир, являющихся залогом ипотечного кредита, в случае, если заемщики не погашают кредит. Правда, банки, которые долго лоббировали эти поправки, считают, что они все равно слишком мягки, а депутаты сомневаются, что Дума пойдет на то, чтобы проводить столь непопулярные меры непосредственно перед выборами. К тому же ни «социального фонда жилья», куда предполагается переселять неплательщиков, ни реальных возможностей его формирования в России не существует.



«Никто не хочет быть жестоким, - подчеркнул Пономарев, - но надо сопоставлять свои желания со своими возможностями, а таким образом законодательство отсечет малоимущих».

Госстрой внес в правительство предложения по развитию ипотечного кредитования. Один из документов меняет законодательство в той части, где говорится «об обращении взысканий на заложенное имущество с должников», проще говоря - позволяет выселять из квартир неплательщиков по ипотечному кредиту. Сегодняшняя статья 446 Гражданско-процессуального кодекса запрещает выселять граждан из квартир, являющихся их единственным жильем, во всех случаях. Новый законопроект аннулирует эту норму для ипотечного кредитования. Правда, как уверяют в Госстрое, без крыши над головой никто не останется. Во-первых, банк, которому задолжал неплательщик, должен будет вернуть сумму, которую тот уже успел выплатить по кредиту. Во-вторых, поблажкой для тех, у кого заложенное жилье является единственным, может стать решение суда об отсрочке платежей на целый год. Только после этого в судебном порядке «право собственности на квартиру может быть отобрано». Пока квартиру будут выставлять на аукцион, ее жильцы по-прежнему могут пользоваться ею. Лишь после завершения всех процедур государство берет на себя обязательство переселить на время граждан в специальный фонд жилья, принадлежащий, как правило, муниципальным властям, «где можно один-два года пережить трудности». Как пояснил ГАЗЕТЕ зампредседателя Госстроя Владимир Пономарев, «в законопроекте прописана сложная и длительная процедура: банк, выдавший кредит, заинтересован в получении денег, а не в выселении, поэтому сначала будет заключаться мировое соглашение».

"У нас делают вид, что Россия - социально ориентированная страна"
Участники рынка, однако, считают предложения Госстроя слишком либеральными. «По мировым стандартам предоставление жилья - это чрезмерная забота о неплательщике, - заявил ГАЗЕТЕ глава Ассоциации российских банков Гарегин Тосунян. - Но у нас делают вид, что Россия - социально ориентированная страна, потому и достигнут такой компромисс». Тем не менее новые правила существенно облегчат жизнь банкам, которые выдают ипотечные кредиты. «Мы обязаны принять норму о выселении из квартир, иначе ипотека невозможна», - заявил ГАЗЕТЕ глава думской ипотечной комиссии Иван Грачев. С ним согласен и Гарегин Тосунян: сейчас, по его словам, если вы хотите выселить из квартиры неплательщика, «вы муки адовы должны пройти», ведь ГПК фактически лишает банк защиты, разрешая заемщику оформить квартиру в собственность, не дожидаясь окончания выплат. «Мы, конечно, можем составить с клиентом договор, что он не станет регистрироваться в квартире, но никто из заемщиков этого не выполняет», - пожаловались ГАЗЕТЕ в одном из банков, работающих с ипотекой.

По мнению авторов поправок, без норм, регулирующих выселение неплательщиков из квартир, ипотека не заработает. С ними согласен и глава думской ипотечной комиссии Иван Грачев: «Мы обязаны это сделать, иначе ипотека мертва". Между тем жилищная политика, где главная ставка делается именно на развитие ипотеки, наряду с борьбой с бедностью объявлена Владимиром Путиным основным приоритетом государства. 60% россиян нуждаются в улучшении жилищных условий, а финансовому рынку необходимы ипотечные ценные бумаги, которые являются одним из наиболее эффективных инструментов долгосрочных вложений.

'Найти баланс между платежеспособностью ответственных граждан и откровенным паразитизмом'
Когда новые законодательные поправки могут вступить в действие, неизвестно. В Госстрое говорят о необходимости ввести их уже до июля 2004 года, но есть сложности прежде всего организационного характера, в частности отсутствие «социального фонда жилья», куда предполагается переселять неплательщиков. В марте этого года председатель комиссии по жилищной политике Москвы Галина Хованская заявила, что теоретически это должно быть жилое помещение по нормам общежития, и вспомнила западный опыт, где «формы жилищного фонда под выселение располагаются, как правило, за городом и находятся под охраной полиции». Некоторые эксперты, в частности тот же Гарегин Тосунян, и вовсе считают, что заботиться о "социальном жилье" должен Госстрой, который вносит в закон не обеспеченные материальной базой предложения.

«Я десять раз подумаю, стоит ли выдавать кредит, если у меня нет гарантий возврата средств, - говорит Гарегин Тосунян. - В результате из-за одного недобросовестного заемщика я не выдам кредит сотне или тысяче добросовестных».

СПРАВКА

Помимо технических трудностей имеются и политические. «Нынешние депутаты не будут принимать эти поправки, - сказал ГАЗЕТЕ зампред думского бюджетного комитета Валерий Драганов. - А новый состав Госдумы тоже не станет торопиться это делать, он постарается закрепить ответственность перед избирателями «сладкими», то есть популярными решениями. Никто не пойдет сразу на принятие жестких налоговых или социальных мер». К тому же, как полагает Драганов, перед тем как пойти на такие меры, как выселение, необходимо еще раз попытаться найти баланс между платежеспособностью ответственных граждан и откровенным паразитизмом».

Как ожидают эксперты, следствием постановления могут стать перемены и в целевом использовании федеральных земель, и в составе игроков девелоперского рынка. Наиболее смелое предположение аналитиков: началась долгожданная смена стратегии развития рынка жилья России, следствием чего станет снижение цены квадратного метра жилья.

"Законопроект об обязательном страховании жилья представляется несколько преждевременным"
Госстрой решил пока не вносить в Думу законопроект "Об обязательном страховании жилья". Он обязывает всех граждан страховать дома и квартиры, за исключением аварийных, вне зависимости от того, являются ли они частными или муниципальными. Проект не одобрили ни Минфин, ни сам вице-премьер Владимир Яковлев, которому введение закона "представляется несколько преждевременным". В итоге зампредседателя Госстроя Владимиру Пономареву пришлось признать, что Дума, которая "в предвыборных целях" хочет перенести на год введение обязательного страхования автогражданской ответственности, очень похожий закон об обязательном страховании жилья не примет ни в каком виде.
Правительство приостановило сделки, связанные с земельными участками, находящимися в распоряжении федеральных органов исполнительной власти до конца 2008 года. Соответствующее постановление (№ 234 от 3 апреля Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности) было подписано в прошлый четверг, на следующий день после выступления Дмитрия Медведева на президиуме совета по нацпроектам.

Эксперты рынка член Общественной палаты Вячеслав Глазычев и специалист по загородному рынку компании Penny Lane Realty Алексей Пащенко считают, что постановление почти не коснется Подмосковья: здесь осталось мало земель, подпадающих под 234-е постановление. Ведущий юрист компании Пепеляев, Гольцблат и партнеры Максим Попов заявил корреспонденту Газеты, что речь идет прежде всего о землях, предоставленных ФГУПам и ФГУ, относящимся к Российской академии сельскохозяйственных наук. В узких кругах операторов рынка земли общеизвестно, что при академии сельхознаук работает много довольно активных организаций, распоряжающихся землями совхозов и колхозов, - объяснил источник Газеты, пожелавший остаться анонимным.

Я уверен, что принятое правительством решение означает смену стратегии в жилищном строительстве с формулы строить мало и продавать дорого на другую - строить много и продавать дешево, - заявил корреспонденту Газеты аналитик рынка недвижимости, гендиректор информационно-аналитического агентства RWAY Александр Крапин, знакомый с выпущенным документом. А он касается участков, во-первых, предоставленных федеральным государственным учреждениям и унитарным предприятиям (ФГУПы и ФГУ) Российской академии наук, а во-вторых, расположенных, как сказано в постановлении, в границах населенных пунктов либо в пределах 30 км от границ населенных пунктов с численностью населения более 1 млн человек, 15 км от границ населенных пунктов с численностью населения от 100 тысяч до 1 млн человек, 5 км от границ населенных пунктов с численностью населения до 100 тысяч человек.

Вопрос качества и технологий строительства малоэтажного жилья встанет в полный рост сразу же после формирования земельных участков под строительство жилья. Крапин из RWAY настаивает, что формирование пригородов, о чем недавно говорили и уходящий, и вновь избранный президенты России, относится к комплексной застройке, посильной лишь крупным игрокам рынка. Такая застройка началась в рамках 22 проектов по всей России, но, как признались корреспонденту Газеты сразу несколько чиновников Минрегиона, из них реально работают лишь семь проектов комплексной застройки территорий близ крупных городов. Это, в частности, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Воронеж. Для реализации этих пилотных проектов, надо думать, земли зарегистрированы, - предположил Крапин. По его мнению, на рынке строительства новый тренд: федеральный центр указывает, где и что надо строить, а частные застройщики выполняют. То есть, во-первых, роль регулятора рынка переходит с местного на федеральный уровень, во-вторых, влияние государства на сектор усиливается.

Максим Попов был несколько удивлен завидной оперативностью чиновников и, как и Александр Крапин, предположил, что поспешность связана с решимостью федеральной исполнительной власти довести до победного конца проект Доступное жилье. Управление земельным ресурсом - это лишь одна из двух наболевших проблем, препятствующих реализации идеи национального жилищного проекта, - считает Глазычев. - Довольно успешно распорядились землей белгородские областные власти, создав областной земельный фонд в целях именно жилищного строительства. Не углубляясь в подробности работы этой структуры, эксперт Общественной палаты отметил, что вторая, не менее сложная проблема на пути решения жилищного вопроса: организация доступа на рынок большого числа малых и средних предприятий. Но крайне важно, чтобы строительство малоэтажного жилья - таунхаусов, а также сблокированных и малоэтажных многоквартирных домов - не превратилось в шабашку, - добавил Глазычев.



Главная --> Публикации