Главная --> Публикации --> Московская земля бесценна Рынок недвижимости испании: кризис или необходимая коррекция? Как квартира становится ничьей Ростов заполняют номерами По велению «царьграда»…

Ежегодно из центральных районов Москвы на окраины города планируется выводить до 100 различных промышленных предприятий. Об этом на прошлой неделе сообщил журналистам руководитель департамента науки и промышленной политики города Евгений Пантелеев. Выводя на городские окраины промышленные предприятия, московские власти рассчитывают освободить в течение ближайших трех лет около 500 га территории в центре Москвы и значительно улучшить экологическую обстановку в городе. Эксперты «Гринпис Россия» говорят, что намерение вывести из центра города промышленные предприятия – хорошая инициатива. Однако со стороны московских властей это больше пиаровский ход, чем действия, которые действительно позволят улучшить экологическую ситуацию в столице.

Московские власти планируют выводить из Москвы по сотне промышленных объектов в год. Но экологи прогнозируют, что самые «грязные» предприятия все равно останутся в городе.

В «Гринпис Россия» начинаниеДепартамента науки и промышленной политики Москвы оценивают двояко. «С одной стороны, с выводом промышленных предприятий экологическая обстановка в городе станет лучше. Но я в программе департамента не видела никаких запланированных мероприятий по транспорту. Хотя по данным Госсаннадзора, на 90% окружающую среду в Москве загрязняет именно транспорт», – сообщила RBC daily Наталья Олефиренко, представитель «Гринпис Россия». Правда, в мэрии поясняют, что в случае с автотранспортом речь идет все-таки только о выбросах в атмосферу. «Самый большой загрязнитель воздуха в Москве – это, действительно, автотранспорт. На втором месте – ТЭЦ, и лишь третье место принадлежит промышленным предприятиям», – сказала RBC daily Светлана Глинкина, представитель Департамента природопользования и охраны окружающей среды правительства Москвы. Однако промышленные предприятия, по ее словам, отравляют природу комплексно. Помимо отравления воздуха они сливают загрязняющие вещества в открытые водоемы и часто организуют свалки промышленных отходов, отравляя почву. Якобы именно поэтому московские власти и решили сосредоточиться на промышленных объектах.

По словам Евгения Пантелеева, необходимая документация для вывода промышленных объектов уже подготовлена, в настоящий момент ведется подбор новых территорий. Большую часть освобожденных площадей планируется использовать для строительства элитных жилых комплексов, офисных зданий и торговых центров. «Предприятия в основной своей массе будут выводиться за счет инвесторов, которые затем займут эти места», – заявил г-н Пантелеев. Чиновник также подчеркнул, что в идеале предприятия сами могут изыскивать средства для переезда. В этом случае город возьмет на себя проектную оценку переезда и поиск оптимальных градостроительных решений для освободившейся территории. При этом, выводя предприятия из центральных районов города, предполагается сохранить промышленный потенциал Москвы. «Мы постараемся, чтобы заводы, фабрики, склады переезжали в промышленные зоны, которые находятся в городской черте. Там они будут размещаться более сжато и компактно», – сообщил на пресс-конференции г-н Пантелеев. Также решается вопрос о выводе за черту города объектов, сильно загрязняющих окружающую среду. Например, сейчас рассматривается несколько вариантов перебазирования таких объектов на территории Московской и Тульской областей.

Такая же позиция властей, которую можно скорее назвать «полумерами», наблюдалась и при проведении недавней экологической проверки промышленных предприятий комиссией МПР РФ. «Я присутствовала при проверке МПР двух предприятий, – рассказывает Наталья Олефиренко. – В ходе проверки столичного масло- и нефтеперерабатывающего завода комиссия обнаружила, что там нет селекционного сбора твердых отходов. На московском же нефтеперерабатывающем заводе не было даже необходимой документации на выбросы атмосферных загрязнителей, сбор и переработку отходов. А уровень загрязнения грунтовых вод в районе действия предприятия по данным ученых был чрезвычайно высоким. Мониторинг этого загрязнения предприятие не проводило». Однако, по словам г-жи Олефиренко, если в первом случае комиссия МПР выдала предписание о приостановке работы предприятия, то в отношении Московского нефтеперерабатывающего завода было принято решение провести повторную проверку, чтобы его руководство смогло привести «экологическую» документацию в порядок. «Но на повторную проверку представителей «Гринпис» так и не пригласили, видимо, чтобы не придавать действия предприятия-нарушителя огласке», – говорит Наталья Олефиренко.

Сама же программа департамента науки и промышленной политики касается вывода заводов в основном из Юго-Восточного округа столицы – там сосредоточено большинство предприятий. «Но в списках зон, из которых якобы будут выводиться предприятия, нет самого крупного городского загрязнителя – Московского нефтеперерабатывающего завода. В этом прослеживается неоднозначность и выборочный подход властей к переводу промышленных предприятий. Например, мелкие заводы, многие из которых работают сегодня лишь на 10%, собираются выводить в промышленные зоны на окраины города. В то же время в списках «на вывод» нет крупных и действительно грязных предприятий», – отмечают в «Гринпис Россия».

Чем богаты
Будучи издавна западными сухопутными воротами страны, Смоленск имеет развитое железнодорожное и автомобильное сообщение с Москвой, расстояние до которой составляет 418 км, и Санкт-Петербургом. Население города 317,6 тыс. человек; отмечаются активные темпы роста оборота розничной торговли и средней заработной платы. Участники рынка рассматривают Смоленск как классический пример города второго эшелона.

Сейчас этот подход, судя по всему, повторяется. И независимые экологи сомневаются, что в ближайшие годы МПР будет в состоянии провести сотни экологических экспертиз выводимых из центра города предприятий. «Ни средств, ни специалистов у данного ведомства в настоящее время нет. Перевод предприятий без экспертизы и параллельной экологизации производств лишь усилит экологическую напряженность в тех областях, куда они будут выведены. Огромные средства будут тратиться на вывод предприятий, хотя деньги могли бы быть использованы на внедрение экологически приемлемых технологий и обновление фондов на этих же предприятий. Кроме того, потребуется строгий экологический контроль над этими предприятиями, а кто его будет осуществлять – непонятно», – отмечают в «Гринпис Россия».
Город Смоленск крупнейший транспортный узел на западе России, через который проходят основные грузо- и пассажиропотоки из стран Западной Европы, Балтии и Белоруссии. Тем не менее, смоленский рынок коммерческой недвижимости до сих пор не может похвастаться качественными объектами ни в одном из сегментов рынка. Впрочем, ситуация, кажется, преломилась: уже в прошлом году здесь было заявлено о ряде крупных проектов.

Что касается сегмента складской недвижимости, отмечает Римма Ремизова, директор по связям с общественностью Группы Вестер, помещения высокого качества современные логистические комплексы не представлены на рынке. Из других складских помещений вакантны 10% от всего объема рынка. Ставки аренды в доступных складах составляют $50 130 за кв.м в год (без учета НДС). Купить один метр складского помещения стоит от $120 Однако в Вяземском районе Смоленской области группа компаний Маркос планирует построить до 2010 года мультимодальный транспортно-логистический центр. Будет возведен контейнерный терминал общей площадью 20 гектаров, складские помещения, объекты придорожного сервиса. Как заявили в обладминистрации, стоимость проекта, по предварительным оценкам, колеблется в пределах 20 21 млрд руб.; из них около 15 млрд руб. капитальные вложения.

Офисный сегмент в Смоленске на сегодняшний день не развит. В 2007 году объем рынка офисной недвижимости составил 15 тыс. кв.м. При этом предложение превышало спрос, доля вакантных площадей составила 10%. Среди предлагающихся в аренду площадей отсутствовали офисы классов А и В. Ставки аренды на площади, представленные на рынке офисной недвижимости Смоленска, колеблются от $290 до $500 за кв.м в год (это цены без учета НДС). При продаже помещений квадратный метр стоит от $1700 до $3400.

Причиной невысоких темпов развития рынка Евгений Молчанов, заместитель директора департамента развития бизнеса RIGroup, называет как не самый инвестиционно привлекательный климат, так и неупорядоченную политику городских властей по части заключения договоров с крупными инвесторами о строительстве в Смоленске. Высокой динамики в развитии рынка коммерческой недвижимости в настоящий момент не наблюдается, но это вовсе не означает, что ситуация не может перемениться коренным образом, говорит он.

Сейчас в городе завершается строительство первого в области крытого ледового дворца. Работы ведутся силами местных строительных компаний. Позиция губернатора заключается в том, чтобы наиболее знаковые объекты в городе возводились местными игроками рынка.

Историю вопроса изложили в департаменте исследований компании Торговый Квартал. В 2005 году, рассказали эксперты, в город первыми вышли федеральные сети цифровой техники и мобильной связи, поскольку на тот момент город демонстрировал рост заработной платы граждан с темпами около 25% в год, чего было вполне достаточно для экспансии таких компаний, как DIXIS и другие. В 2006 году Смоленск упоминался в визит-листах многих федеральных девелоперов, однако в силу сохранявшейся высокой актуальности реализации проектов в городах первого эшелона до конкретных заявлений о проектах в городе речь не дошла. Этим воспользовался Рамстор, реализовавший в Смоленске торговый комплекс на 16 тыс. кв.м, включавший, помимо традиционного продуктового супермаркета, два универмага, рестораны быстрого питания и 4-зальный кинотеатр. В том же году Дикая Орхидея приобрела и перепрофилировала местную текстильную фабрику.

Не без комплексов
Сегодня уровень обеспечения населения торговой недвижимостью в Смоленске остается одним из самых низких в России, по крайней мере, в Центральном федеральном округе. Тем не менее, город имеет неплохие позиции для развития торговой недвижимости и ритейла.

Начало 2008 года пока принесло лишь одну значимую новость: Hermitage ConstructionManagement приступил к разработке концепции своего смоленского Jam Mall.

Пик активности в городе пришелся на 2007 год и был сформирован девелоперскими компаниями: новичками рынка, не имеющими реализованных проектов, и крупнейшими российскими розничными сетями. В июле Finstar Properties заявила о покупке участка земли в Смоленске для реализации торгово-развлекательного центра. А уже осенью начали открывать свои магазины крупные федеральные сети. Первой из сетей электроники и бытовой техники свой магазин открыла Техносила, оценившая объем рынка города в сумму около 40 млн долларов. Hermitage ConstructionManagement заявила о строительстве торгово-развлекательного центра сети Jam Mall общей площадью 45 тыс. кв.м. Девелопер Douglas Consulting, намеревающийся развивать сеть ТРЦ по общим названием Серпантин, сообщил о покупке участка земли и намерении реализовать проект общей площадью около 50 тыс. кв.м, однако игроки рынка отмечают, что ранее заявленные проекты компании Douglas Consulting так и не были реализованы.

Сейчас в Смоленске строится первый ТРК площадью 37 тыс. кв.м. Девелопером проекта выступает московская компания Complex Estate, в активе которой на сегодняшний день есть ТЦ Орех в Орехово-Зуево Московской области. Разработку концепции, консалтинговое сопровождение и брокеридж осуществляет компания Russian Research Group (RRG). Введение первой очереди объекта в эксплуатацию планируется на середину 2008 г., вторая очередь планируется на 2 квартал 2009 г. В ТРК предусмотрен гипермаркет, мультиплекс, рестораны.

По данным за 2007 год, в Смоленске функционировало 11 торговых центров, сообщает Римма Ремизова. Незаполненными в них оставалось около 7% площадей. Свободные помещения, расположенные в других торговых объектах, составили около 10% от общего объема рынка. Арендная ставка за квадратный метр в торговых центрах колебалась от $230 до $1200 в год без НДС. Ставка аренды квадратного метра площади в формате street retail составила $420 1300 в год (без учета НДС). Предложение площадей под продажу в торговых центрах отсутствует, ставки продажи квадратного метра площади street retail составляют от $1500 до $4000.

С другой стороны, нельзя забывать о возможной непредсказуемости развития ритейла в городе, поскольку многие сети, работающие в Смоленске, еще долго будут вспоминать, как в сентябре их шокировала новость о том, что 78-летняя пенсионерка Людмила Болохова скупила на никем не замеченном аукционе шесть крупнейших магазинов Смоленска, немедленно повысив арендные ставки в 6 7 раз. Так что, предупреждают в департаменте исследований компании Торговый Квартал, московским компаниям, раскинувшим сети по стране, вскоре придется столкнуться с множеством проблем, организованных по смоленской технологии. Ведь муниципальных аукционов, непроданного имущества и скромных старушек в стране еще много.

Обеспеченность современными качественными полезными площадями на тысячу жителей Смоленска к середине 2010 года составит, по оценке департамента исследований компании Торговый Квартал, порядка 30 кв.м, что представляет собой крайне низкий показатель даже по сравнению с нынешними соответствующими параметрами крупных российских городов. Рынок торговой недвижимости Смоленска будет все еще далек от стадии насыщения, а потому вероятность успешной реализации проекта ТРЦ профессиональной девелоперской компанией оценивается специалистами как высокая.

В ожидании туристов
Что касается гостиничного сектора, тут у Смоленска, казалось бы, неплохие перспективы. Город мог бы успешно привлекать туристов, ведь он находится на третьем месте после Киева и Новгорода по количеству памятников древнерусского зодчества домонгольской эпохи. В частности, уникальным памятником смоленской школы является церковь Михаила Архангела (Свирская) XII века. А чего стоит одна только крепостная стена, построенная более 400 лет назад Борисом Годуновым! Здесь, под этими стенами, решалась судьба России во время русско-польских войн, наполеоновского нашествия, были задержаны гитлеровские полчища. Визитной карточкой Смоленска стал величественный Успенский собор.

За всеми не уследишь.

Между тем, в отличие от других российских городов, в центре Смоленска еще сохранилось несколько свободных участков, удобных для размещения отелей. К тому же в центре города расположено несколько интересных объектов, архитектура и внутреннее проектирование которых позволяют провести реконструкцию под гостиницу.

Тем не менее, с гостиничной недвижимостью дело обстоит неважно. Как рассказал Евгений Молчанов, в городе 7 гостиниц уровня 3*, находящихся далеко не в самом удовлетворительном состоянии. Строительство новых в данный момент не ведется, несмотря на предлагаемый администрацией области инвестиционный контракт на постройку гостиницы 4*. Класс люкс вообще не представлен на рынке. В зависимости от класса гостиницы стоимость одного номера колеблется от $35 до $300 в сутки.

Будущее города-героя
Примерно в том же ключе высказываются и другие эксперты. Конец 2006 года и весь 2007 год можно по праву назвать временем экспансии девелоперов торговых центров в российские регионы. Данная тенденция будет сохраняться и в обозримом будущем, рассуждает Евгений Молчанов. Причина интереса к региональным торговым проектам заключается в росте доходов населения, живущего в провинции. При этом на фоне роста доходов населения большинство региональных центров по-прежнему испытывает дефицит качественной торговой недвижимости. Следует учитывать, что бум строительства торговой недвижимости вовсе не обязательно должен повлечь развитие гостиничной недвижимости. Гостиничный бизнес подразумевает очень долгие инвестиции, и пока девелоперы, скорее всего, не готовы к таким инвестициям в данном регионе.

С точки зрения бизнеса, в Смоленске целесообразно открывать отели средней категории и экономкласса, считает Николай Шеховцов, президент компании Сити-Отель. Основные клиентские потоки гостиниц составят путешественники, приезжающие в город с познавательными целями, а также транзитные туристы, двигающиеся на автотранспорте в Белоруссию или Европу и обратно. Большая часть этой категории клиентов предпочитает недорогие отели с качественным сервисом. Большим спросом в этом районе будут пользоваться придорожные мотели. Определенный процент загрузки отелей будут давать бизнес-туристы, но это в перспективе. Насколько мне известно, в настоящий момент в Смоленске идет подъем экономики, но на развитие города еще нужно время.

Общий прогноз развития всех сегментов коммерческой недвижимости является позитивным, подытоживает Римма Ремизова. Офисная, складская и гостиничная недвижимость имеют среднюю ликвидность, высокие показатели ликвидности наблюдаются только в сегменте торговой недвижимости. Стоимость площадей под офисы и гостиницы останется стабильной, в секторе складской и торговой недвижимости будет наблюдаться увеличение стоимости. Больше всего цены вырастут на торговые помещения. Уровень предложения офисной, равно как и складской недвижимости, будет оставаться стабильным, но в среднесрочном будущем возможен его рост. В торговом секторе предложение будет стабильно расти. Гостиничная недвижимость в перспективе будет развиваться стабильно, с возможностью более бурного роста в будущем.

Юрий Юдаков, руководитель отдела офисной недвижимости Praedium, считает, что в ближайшие годы можно ожидать активного строительства качественных объектов коммерческой недвижимости, поскольку на рынке нет конкуренции. Сначала это будут торговый и складской сегменты, затем офисный и гостиничный, говорит он. Необходимо отметить, что рынок в таких городах наиболее подвержен перенасыщению, нежели в миллионниках, поскольку там не наблюдается такого высокого спроса, следовательно, большого количества объектов ожидать не стоит.

Рынок торговой недвижимости развивается семимильными шагами. Сегодня для крупных игроков представляют интерес города с населением от 150 тыс. человек. Основной инструмент экспансии поглощение местных торговых сетей.

Как бы то ни было, с открытием первого ТРЦ в этом году смоленский рынок начал переход в новое качество. Если до недавнего времени девелоперы активно осваивали Москву и города-миллионники, то основная тенденция прошлого года интерес к городам с населением 200 300 тыс. человек, к которым относится Смоленск. Инвестиционная волна понемногу начинает накрывать второй эшелон. Вагончик тронулся

Активно работает на рынке поглощений и холдинг Марта. В его портфеле сегодня такие региональные сети, как Райден в Казани (7 магазинов), Боровицкое и Сто крат в Набережных Челнах, Апельсин в Курске, 16 московских Продмагов и ряд других. Практически все приобретенные магазины сменили свои вывески на бренд Гроссмарт. Всего же, по данным представителей Марты, сеть супермаркетов Гроссмарт сегодня представлена в 36 регионах России. И в большинстве своем развитие сети идет за счет поглощения местных торговых операторов.

Процесс пошел
Примеров поглощения торговых сетей на рынке как продуктовых, так и иных профилей великое множество. Наибольшую активность проявляет X5 Retail Group, у которого довольно агрессивная политика развития в регионах. Одно из последних приобретений холдинга липецкая продуктовая сеть Корзинка, состоящая из 22 магазинов общей площадью 38 тыс. кв.м, и 29 магазинов сети Страна Геркулесия в Московском и Тверском регионах. Общая площадь приобретения составила 27,1 тыс. кв.м, из которых в собственности более 11 тыс. кв.м.

Как говорят специалисты, сделки по поглощению в основном совершаются федеральными операторами, но бывают случаи и покупки федеральных сетей федеральными ритейлерами. К примеру, в Нижнем Новгороде Перекресток купила сеть супермаркетов Spar.

Также на рынке поглощений региональных торговых сетей работают: Магнит (купил часть региональной сети Эконта и др.), Седьмой Континент (3 магазина сети Самохвал и 17 магазинов сети Петровский) и ряд других ритейлеров. Из приобретений непродуктовых сетей можно отметить, например, покупку 8 магазинов бытовой техники у оренбургской компании КомИнКом торговой сетью DOMO или покупку в 2006 году Евросетью петербургской сети салонов Ультра, дополняет Светлана Ярова, руководитель проектного отдела компании ASTERA.

Как говорит PR-директор Марты Евгений Сухарников, есть две модели развития в регионах: органический рост (самостоятельный выход. Прим. ред.) и через поглощение. В обоих случаях есть свои риски и свои плюсы.

Как выходить в регионы через поглощение местных торговых операторов или самостоятельно, каждый ритейлер решает индивидуально.

Для того чтобы развить сеть в 5 6 магазинов, особенно крупных форматов по 5 7 тыс. кв.м, необходимо найти помещение, вложить средства в ремонт, в оборудование, завезти товар, создать распределительный центр, рассказывает Роман Соков, директор департамента консалтинга Becar Commercial Property Moscow. Кроме того, нужно открыть магазины, а стоимость открытия, к примеру, супермаркета в пределах 1,5 тыс. кв.м обходится не менее $1 млн. Если же это сеть из 5 магазинов, то, как минимум, $5 млн. Кроме того, необходимо найти людей, которые будут работать на региональном рынке. Должен быть обучающий персонал, который ознакомит сотрудников со стандартами и условиями данного магазина.

Особенности поглощения
Специалисты сходятся во мнении, что приобретать торговую сеть много выгоднее, нежели самостоятельно покорять рынок регионального города.

Развитие за счет покупки местных сетей нередко является единственно возможной региональной политикой для федеральных операторов, считает Светлана Ярова. Основные проблемы, с которыми сталкивается оператор, развивающий торговую сеть, это отсутствие хороших свободных помещений, необходимость бороться за посетительские потоки с уже существующими магазинами, поиск региональных поставщиков, набор персонала, высокая насыщенность рынка, сроки открытия. Кроме того, покупая магазин, ритейлер приобретает уже налаженный механизм, который работает без сбоев, а это и связи с поставщиками, и наличие персонала и многое другое.

Кроме того, при самостоятельном покорении рынков региональных городов федеральные ритейлеры сталкиваются с другим рядом проблем. Самая распространенная проблема при вхождении в регион отсутствие площадок под магазины. К этому добавляется монополия местных сетей и лоббирование их интересов в администрации.

На одной чаше весов меньшие деньги, но большие трудовые и временные затраты. На второй большие деньги, но меньшие траты на поиск площадки, закупку, установку и запуск оборудования, поиск, найм и обучение персонала, выстраивание отношений с потребителем, подытожил Алексей Ванчугов, генеральный директор Молл Маркетинг.

Сами ритейлеры не скрывают, что предпочитают развиваться в регионах через поглощение местных сетей. Покупая местную сеть, мы приобретаем в первую очередь долю рынка, которую занимал поглощенный нами игрок, говорит Евгений Сухарников и приводит пример быстрого завоевания довольно крупной доли рынка во Владимире и Владимирской области (порядка 25%) при покупке местной продуктовой сети Пи. Покупка магазинов потенциальных конкурентов позволяет эффективно войти на насыщенный рынок в хорошие помещения и получить в наследство известность среди посетителей, подтверждает г-жа Ярова.

Покупка сети дело довольно затратное. И самая затратная часть при данном механизме ребрендинг приобретенных магазинов. Как рассказали в ASTERA, недавно активно обсуждалась возможность покупки Евросети иностранной торговой сетью, однако эта идея тут же была поставлена под сомнение, т.к. один только ребрендинг более чем 50 тыс. салонов будет стоить слишком больших денег. Но здесь мнения специалистов разделились. Роман Соков считает, что, несмотря на довольно большие инвестиции в приобретение сети и последующий ее ребрендинг, покупка все же будет интереснее, нежели самостоятельный выход. Например, купить сеть, состоящую из 5 магазинов за $1 млн выгоднее, нежели открывать эти сети самостоятельно, говорит он, добавляя при этом, что сеть, правда, ставит свои условия, например, неоправданно завышает цену.

Однако...
Однако у этой медали есть обратная сторона, которая порой заставляет задуматься о приоритетах направления самостоятельно идти в регионы или с помощью местных операторов?

Есть еще одна проблема, о которой говорят специалисты удаленность городов. Например, специалисты упоминают Золотую столицу город Когалым, в котором средняя заработная плата жителей составляет $3 тыс. Однако ритейлеры, несмотря на привлекательность этого города, обходят его стороной. В силу специфики расположения Когалыма возникают серьезные проблемы с логистикой. Эту проблему специалисты ASTERA считают одной из основных.

Местный менталитет также играет большую роль, комментирует г-н Соков.

Есть еще момент, на котором ритейлеры спотыкаются, привычки покупателей. К примеру, несмотря на наличие многих федеральных сетей в Казани, специалисты отмечают, что казанцы предпочитают ходить за покупками в местный супермаркет Бахетле. Жители Казани предпочитают ходить в местный супермаркет, считают, что там и дешевле, и привычнее, и роднее. На этом рынке торговому бренду Бахетле намного комфортнее, чем Перекрестку, расположенному недалеко от супермаркета, объясняет Роман Соков.

Вообще, основная проблема развития торговых сетей в России это расстояния. У нас не работают схемы, отлаженные в европейских странах, где доставка товара из распределительного центра в любой магазин сети осуществляется в течение нескольких часов. Для нашей страны этот срок может составлять до двух недель. При соответствующих издержках развитие сети может остановиться достаточно быстро, в том числе из-за проблем с логистикой, говорит Светлана Ярова.

Продать сеть при наличии выгодного предложения иногда намного дальновиднее, чем вступать в борьбу с федеральным оператором. Нежелание продавать бизнес часто связано с личной привязанностью к созданному своими руками делу, рассуждает Светлана Ярова. Если предложение о продаже соответствует рынку, то я не вижу причин, по которым нельзя было бы продавать магазины. К тому же, можно продать не всю сеть, а только часть ее и остаться в бизнесе, получив при этом средства для развития.

Чего хотят сети?
Вопрос Продавать или не продавать свою сеть? перед местными (региональными) ритейлерами не стоит. Вопрос предложения. И страха. Федеральные сети, говорят специалисты, могут создать ощутимую, достаточно жесткую конкуренцию. У них известный бренд и большой опыт по работе со своими стандартами. И местным сетям невыгодно конкурировать с федеральными.

С другой стороны, в некоторых регионах местные торговые сети успели сформировать устойчивый бизнес до прихода федералов. В качестве примера специалисты приводят Екатеринбург, в котором довольно твердо стоят на ногах такие местные торговые операторы, как Купец, Монетка и др. В Екатеринбурге очень сильны местные игроки, рассказывает Евгений Сухарников. и тем не менее, мы нашли возможность закрепить свои позиции путем выхода крупным форматом нашей сети Гроссмарт на рынке, открыв гипермаркет Гроссмарт в одном из самых крупных торговых центров города. Завоевать местного покупателя можно не только с помощью элитного алкоголя, но и, скажем, разбавляя свою ассортиментную матрицу местной продукцией.

Этого же мнения придерживается и г-н Ванчугов, который считает, что если здесь и сейчас предлагают хорошую цену и понятно, что конкуренцию твоя сеть не выдержит, то надо продавать. С другой стороны, каждый владелец как правило, бизнесмен, и у него могут быть наполеоновские планы, устойчивые позиции на рынке и потенциал для роста.

Можно либо купить готовый бизнес и провести ребрендинг, либо организовать открытие своих магазинов. Это может быть менее затратным, но займет намного больше времени. Что выгоднее для собственника, решает он сам.
Популярный нынче в столице анекдот: Не хватило денег на хрущевку в Химках пришлось купить виллу в Испании, как и всякая шутка, содержит лишь долю шутки. Жилье во многих европейских столицах все еще заметно дешевле, чем в Москве. Более того, если покупать зарубежную резиденцию в рассрочку, кредит обойдется много дешевле, чем в России. Поэтому в последние годы идея обзавестись квартирой или домиком за границей привлекает все больше наших соотечественников.

Временами перед федеральными ритейлерами стоит вопрос о целесообразности выхода в тот или иной регион. Как считает Алексей Ванчугов, выход на рынок с высокой конкуренцией, низкой покупательской способностью населения и ограниченным предложением подходящих помещений для торговой компании просто невыгоден. Такая ситуация сложилась, например, в Сибири, где, по заявлениям игроков рынка, конкурентная борьба среди торговых компаний одного сегмента намного выше, чем в Москве, говорит специалист.

В среднем ставки в США и развитых странах Европы, таких, как Великобритания, Германия, Франция, Италия, Испания, выросли на 0,5 1%, комментирует руководитель отдела зарубежной недвижимости компании БЕСТ Недвижимость Юлия Титова. Кредиты иностранцам дают под 3 4% + EURIBOR (ставка по межбанковским кредитам, предоставляемым в евро. М2) или LIBOR (межбанковская ставка рефинансирования. М2), что на сегодняшний день составляет около 5 6% годовых.

Ставка на заграницу
Но продолжающийся кризис в банковской сфере не лучшим образом сказывается на перспективах россиян стать собственниками европейской недвижимости. Сообщения о катаклизмах на иностранных ипотечных рынках мы воспринимаем главным образом через призму внутренних последствий: как сильно подорожают кредиты, насколько строже банки станут отбирать заемщиков. Пример США наглядно демонстрирует, к чему приводит неразборчивость при выдаче кредитов: по данным Ассоциации ипотечных банков США, в четвертом квартале 2007 года больше 1 млн человек оказались кандидатами на выселение по причине неплатежеспособности. А в этом году количество заемщиков, которые прекратят выплаты по кредиту, по мнению экспертов, удвоится. Американская статистика заставляет нервничать даже те банки, которые благоразумно держались подальше от ипотечных ценных бумаг. Так, менеджер по связям с общественностью Swedbank Анна Сандблад отмечает, что, несмотря на то что Swedbank не работает напрямую с ипотечными ценными бумагами, он был вынужден несколько повысить ставки: ведь риски по ипотечному кредитованию возросли, а заемные средства стали дороже.

Впрочем, пока риэлторы, оформляющие сделки с иностранной недвижимостью, отмечают в основном увеличение сроков рассмотрения заявок: банки хотят иметь возможность досконально изучить подноготную претендентов на кредит. Но сколько-нибудь заметного роста числа отказов не наблюдается. Несмотря на повышенную бдительность европейских банков по отношению к заемщикам, на россиянах это практически не сказалось, поясняет Ю. Титова. В последнее время кредитная история, которую в состоянии продемонстрировать наши сограждане, становится все более внушительной. Они способны предоставить в банк качественную документацию, которая подтверждает их благосостояние и кредитоспособность.

Но главная проблема заключается не в росте процентных ставок. Раньше банки встречали потенциальных клиентов с распростертыми объятьями, процедура проверки кредитоспособности носила почти символический характер. Хотя для нерезидентов условия кредитования традиционно были жестче, а первоначальный взнос за жилье и проценты выше, чем для местных жителей. Таким образом иностранные банки закрывают свои риски на случай неплатежей и необходимости реализовать залог. Одно дело разобраться с местным жителем, совсем другое возиться с неведомо где пребывающим иностранцем.

Некоторая разница существует при оформлении кредитного договора: за границей банки действуют более гибко. Если в России не принято менять установленные банком условия по желанию заемщика, в европейских странах стандартная версия договора согласовывается под нужды конкретного клиента.

Почувствуйте разницу
Ничем принципиальным оформление ипотечного займа за границей от аналогичной процедуры в России не отличается. Условия кредитования также варьируются в зависимости от финансового положения заемщика. Проверка платежеспособности, поиск, а затем оценка недвижимости, страховка, государственная регистрация собственности те же самые, но все это придется делать на иностранном языке.

В Европе и США, как известно, распространена практика использования плавающих процентных ставок. Они привязаны к тому или иному показателю национальной либо международной финансовой системы и регулярно корректируются рынком. В принципе по желанию заемщика банк может установить и фиксированную ставку. Раньше они считались менее выгодными, а теперь как знать

Без первоначального взноса за границей кредит на приобретение жилья не дают это чисто российская практика. Заемщик должен иметь на руках от 15 до 30% стоимости будущего объекта. А в некоторых странах, как, например, в Швейцарии, при отсутствии кредитной истории в местных банках дадут и того меньше 50 60%.

Если вас посетила идея обзавестись жильем на иностранном курорте, причем делать это вы планируете на заемные средства, прежде всего наведите справки, насколько это реально в принципе. Дело в том, что не в каждой стране продают жилье россиянам. Например, в Чехии, Хорватии, Болгарии, Турции ловить нечего, как это ни печально. В Чехии недвижимость продают только резидентам. Чтобы им стать, надо иметь по меньшей мере годичный вид на жительство. Хорватия установила на пути приобретения недвижимости иностранцами любого происхождения такие бюрократические рогатки, что оформление жилья в собственность затягивается на год или два. В Черногории и Болгарии не дают кредиты на покупку недвижимости россиянам только гражданам Евросоюза, США и Австралии, добавляет Ю. Титова. Впрочем, этот вариант не совсем безнадежен в плане ипотеки. Правда, брать ее придется не там, а на родине. Так, одна моя знакомая, пожелавшая заиметь летнюю резиденцию в Черногории, взяла кредит под залог собственной квартиры в Москве и на эти деньги купила симпатичные апартаменты на Адриатическом побережье.
В Турции закон об ипотеке принят только осенью прошлого года. Схема пока не отлажена, поэтому большинство банков предпочитают занимать выжидательную позицию. Как логично предположить, исходя из российского опыта, первое время ипотека по-турецки будет весьма хлопотным и затратным предприятием. В данный момент размер кредита не превышает 65% стоимости жилья. Ставки по займам в евро составляют 6,96% годовых вне зависимости от срока кредита.

В договоре подробно описывается процедура реализации залога. И вот здесь кроется коренное отличие иностранной ипотеки от отечественной. За границей заемщик вправе без каких-либо согласований с банком выставить свое жилье на продажу, несмотря на обременение. Это называется продажа с ипотечным контрактом. Покупатель переоформляет кредит на свое имя, и все расходятся друзьями.



Главная --> Публикации