Главная --> Публикации --> В 2007 г. темпы роста цен на первичную недвижимость в ростове-на-дону заметно снизились Необычное жилье для необычных людей "кому удобно, что на курской не стало площади? это не добавило красоты городу" Рынок жилья санкт-петербурга: плавный рост цен С инвестициями в недвижимость лучше подождать полгода

18 января Арбитражный суд Московской области принял решение о возврате принадлежащего сейчас группе Ист Лайн аэропорта в федеральную собственность, а 20 марта 10-й Арбитражный апелляционный суд оставил в силе решение арбитража, по которому в федеральную собственность изымается ряд объектов аэровокзального комплекса Домодедово, в том числе старое здание аэровокзала образца 1997 года.

Управляющий оператор московского аэропорта Домодедово Ист Лайн намерен обжаловать решение 10-го Арбитражного апелляционного суда об изъятии в федеральную собственность объектов аэровокзального комплекса. Росимущество не оставляет своих попыток получить здание аэропорта Домодедово. Поскольку на месте старого комплекса уже функционирует новый аэровокзал, исполнить решение суда нереально. Но исход дела непредсказуем.

В 1997 году аэровокзальный комплекс Домодедово был приватизирован. Государственное Домодедовское производственное объединение гражданской авиации (ДПОГА), которое ранее распоряжалось комплексом, в сентябре 1997 года обменяло движимое и недвижимое имущество аэровокзального комплекса аэропорта на 48,65% акций в ОАО Домодедово-2 (правопреемник которого сейчас ЗАО АВК Домодедово).

Большинство объектов аэровокзального комплекса построено заново или существенным образом реконструировано Ситуация, которая сложилась в результате этого судебного решения, может быть охарактеризована как несколько странная. По признанию самого же Росимущества, которое выступает истцом в этом деле, данное решение не может быть исполнено, поскольку объектов, перечисленных в решении суда, не существует: большинство объектов аэровокзального комплекса построены заново или существенным образом реконструированы, сказал газете ВЗГЛЯД официальный представитель Домодедова Эльдар Тузмухамедов. Это означает, что есть веские основания считать решение неправосудным.

10-й Арбитражный суд подтвердил незаконность договора, однако впоследствии Арбитражный суд Москвы 2 августа 2005 года отклонил этот иск, признав, что областной комитет это уполномоченный орган Мингосимущества, поэтому вправе распоряжаться вверенными активами.

Росимущество в 2005 году подало иск о признании данного договора мены недействительным. По мнению ведомства, ДПОГА не имело права передавать имущество на баланс Домодедово-2 на том основании, что передача была одобрена Комитетом госимущества Московской области, а не собственником, то есть Мингосимуществом.

Ист Лайн в ходе рассмотрения представил свои доводы о произведенных затратах. Как сообщил Эльдар Тузмухамедов, за 10 лет Ист Лайн вложил в реконструкцию комплекса более 1 млрд долларов и большая часть этих средств пошла на строительство нового современного аэровокзала.

14 июня 2007 года дело о признании недействительным договора мены было рассмотрено по существу президиумом ВАС, который прекратил производство по делу на том основании, что госпредприятие к этому моменту уже ликвидировано и оснований для возврата имущества аэровокзального комплекса государству не имеется.

Таким образом, два крупных судебных спора против Ист Лайн были прекращены в Высшем арбитражном суде. Однако Росимущество не оставило своих попыток и возобновило еще один иск 2005 года, который ранее был отложен.

Ранее у Росимущества были также претензии по поводу аренды аэропортового комплекса, однако после того, как дело дошло до ВАС, сторонами было достигнуто мировое соглашение. Между Росимуществом и входящим в группу Ист Лайн ЗАО Международный аэропорт Домодедово был заключен договор аренды сроком на 75 лет с оплатой аренды государственного аэродрома Домодедово за 92 млн рублей в год.

По мнению Росимущества, аэровокзальный комплекс был приватизирован незаконно. Сейчас разбирательства между сторонами идут по данному иску.

Речь идет об изъятии аэровокзала из владения входящего в структуру Ист Лайн офшора Hacienda (после реконструкции аэровокзала произошла смена собственника недвижимой части имущества, принадлежавшего ЗАО АВК Домодедово).

В свою очередь, если кассационная инстанция оставит решение суда в пользу Росимущества, то непонятно, каким образом оно может быть исполнено, поясняет господин Шкадов. Получится ситуация, когда имеет место неисполнимое решение суда, поскольку нереально изъять в госсобственность несуществующие объекты.

О дальнейшем развитии ситуации в юридическом ключе говорить сложно, отмечает старший юрисконсульт группы корпоративной практики ФБК-Право Андрей Шкадов. С процессуальной точки зрения Ист Лайн уже не может представить новых доказательств своей позиции их можно было представлять в первой и апелляционной инстанциях.

Договоры между СТ Девелопмент и московским правительством, заключенные по итогам конкурса (проведен 29.11.2004), оспариваются в разных инстанциях более года.

Сейчас для разрешения сложившейся ситуации остается возможность либо отменить решение по процессуальным нарушениям, либо вернуть дело на новое рассмотрение, что благоприятно для Ист Лайн, у которого появится возможность еще раз привести свои доводы и аргументы, заключил Андрей Шкадов.
9-й арбитражный суд признал незаконными договоры между московскими властями и СТ Девелопмент, позволявшие снести старую Россию и построить новую. Таким образом, суд удовлетворил иск компании Монаб. Определенности с дальнейшей судьбой проекта пока нет. Однако поскольку гостиница уже практически снесена, ожидается, что новый комплекс начнут возводить этом году. Только не ясно, кто этим займется.

Такого решения добивалось ЗАО Монаб (дочка Еврофинанс Моснарбанка), в 2004 году наряду с Bauholding Strabag и ООО Консайн принимавшее участие в конкурсе. ЗАО Монаб обращалось с иском о признании недействительными итогов конкурса в Арбитражный суд Москвы (отказ 3.02.06), Федеральный арбитражный суд Московского округа (отказ 3.03.2006), 9-й арбитражный суд (отказ 18.04.06). И, наконец, в Высший Арбитражный суд, который иск удовлетворил и признал итоги конкурса недействительными.

Нет сомнений, что строительство нового гостиничного комплекса начнется в этом году Таких спорных договоров три: первый обязывал СТ Девелопмент урегулировать отношения с арендаторами и собственниками старой России (заключен в декабре 2004); второй разрешал компании арендовать земельный участок под строительство (январь 2006); третий обговаривал доли города и инвестора в новом проекте (49:51). Все три были признаны 9-м арбитражным судом Москвы недействительными 1 апреля 2008 года.

Определенности с дальнейшей судьбой проекта пока нет. С одной стороны, раз у СТ Девелопмент теперь нет права на продолжение работ, городу надо проводить новый конкурс для привлечения инвестора. Тем более что гостиница практически снесена, а незастроенный земельный участок без конкурса предоставить под новое строительство невозможно.

Однако, поскольку инвестконтракт и договор аренды земельного участка не были заключены на конкурсе, объявить недействительными их сразу не получилось. В августе 2007 года Арбитражный суд Москвы в удовлетворении соответствующего иска Монабу отказал, а вот 1 апреля 2008 года решение о признании недействительными всех трех договоров наконец принял 9-й арбитражный апелляционный суд Москвы. Таким образом, СТ Девелопмент лишается права на проведение строительных работ на объекте.

В ближайшее время на рынок Москвы выходят новые игроки отель Интерконтиненталь на месте бывшей гостиницы Минск, Four Seasons на месте бывшей гостиницы Москва, роскошный отель на месте бывшей гостиницы Центральная, продолжает эксперт.

Даже в случае, если права на строительство будут переданы судом ЗАО Монаб, мы можем предположить, что девелопер вряд ли изменит общую концепцию гостиницы. Кроме того, более чем вероятно, что новый девелопер будет строить роскошный отель класса люкс, как и планировала сделать компания СТ Девелопмент, считает заместитель директора по консалтингу Colliers International Стефан Мейрат. В случае привлечения ЗАО Монаб к строительству нового отеля необходимо будет разработать новый генеральный план его строительства, так как СТ Девелопмент планировал возвести роскошный отель с вместимостью в 1000 гостиничных номеров.

Юридических оснований остаться в проекте у СТ Девелопмент практически нет.

Очевидно, что выход гостиницы, рассчитанной на 1000 роскошных номеров, может создать риск перенасыщения рынка в этом сегменте. В связи с этим можем предположить, что ЗАО Монаб пересмотрит текущие планы СТ Девелопмент и уменьшит номерной фонд гостиницы класса де-люкс, предложив будущим посетителям номера по более доступным ценам, прогнозирует Стефан Мейрат.

По словам Ресина, работы по реконструкции России будут идти по графику, и новое строительство начнется уже в этом году (первоначально СТ-Девелопмент планировал до конца 2008 года полностью реализовать проект): будет построена стена в грунте нового комплекса. Нет сомнений, что строительство нового гостиничного комплекса начнется в этом году, заявил он. По словам Ресина, в настоящее время московское правительство решает соответствующие вопросы имущественного порядка.

В день признания договоров, заключенных столичным правительством, недействительными, решение 9-го арбитражного апелляционного суда отказались комментировать как ЗАО Монаб, так и правительство Москвы. А в среду, 2 апреля, руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин сообщил в ходе встречи Строители Москвы Году семьи, что о вчерашнем решении суда слышит впервые. Наверное, это было первоапрельское сообщение, сказал первый заместитель мэра Москвы.

Что до вопроса о том, изменит ли это решение что-либо на московском рынке недвижимости, практически все опрошенные эксперты сошлись во мнении, что нет.

Напомним, что проект реконструкции России подразумевает строительство на освобожденной после демонтажа старого здания территории комплекса малоэтажных (3 6 этажей) отелей высокого класса. Предполагается, что в комплексе не будет номеров уровня ниже 4 звезд. Все предварительные предпроектные работы по реконструкции уже одобрены на общественном совете.

По данным аналитического центра ирн.RU, прошедший январь оказался неожиданно активным. Индекс стоимости жилья в Москве вырос почти на 4%, а в рублях это увеличение оказалось еще выше.

Участники рынка недвижимости и продавцы, и покупатели еще не забыли рекордного скачка цен на недвижимость в 2006 году, и теперь он стал своеобразной точкой отсчета для аналитиков. Зато в прошлом году цены на жилье росли в пределах инфляции и в первой половине года вообще стояли на месте. На 2008 год аналитики ожидали постепенного роста цен на 15 20%, однако январь и начало февраля показали, что у рынка недвижимости свои планы.

В начале февраля цены продолжили рост. Индекс стоимости жилья поднялся еще на 1,3%. Радует только то, что аналитики обещают такой рост долго не продолжится, и имеет психологические, а не объективные причины. Следуя логике, к весне продавцы должны успокоиться, а цены на жилье приостановиться, и в дальнейшем расти не более чем на 1 2%. Тем не менее по итогам года увеличение снова окажется существенным, кроме того, никто не застрахован от новых кризисов.

Основной причиной повышения цен специалисты называют кризис на мировых фондовых рынках, который повлиял и на снижение котировок российских ценных бумаг. При этом предположения о возможном перетекании инвестиций на рынок недвижимости продавцы приняли как сигнал к действию.

Сейчас активно дорожает жилье экономкласса. Это связано с тем, что после бурного роста цен в первом полугодии 2006 года во втором они были скорректированы, и теперь, благодаря активному спросу, цены как бы наверстывают упущенное, говорит он. Что касается более дорогого жилья, то его стоимость плавно росла на протяжении всего 2007 года и на данный момент эта тенденция не изменилась

Только на вторичном рынке столицы за месяц стоимость жилья увеличивалась еженедельно на 1%, а в Московской области на 0,4 0,5%, подтверждает директор аналитического консалтингового центра холдинга Миэль Владислав Луцков.

Повышение цен на недвижимость после Нового года ничуть не удивляет первого вице-президента Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования Валерия Казейкина. По его словам, дал о себе знать отложенный спрос, который накопился за предновогодние две недели в декабре и за полмесяца зимних каникул, когда квартиры раскупались мало.

По прогнозам компании Миэль, в 2008 продолжатся все тенденции года ушедшего. Рост цен в конце концов ограничится внутренними факторами спросом и предложением. К концу года специалисты ожидают значительного роста числа новостроек. Цены при этом вырастут не менее чем на 15% и, скорее всего, поднимутся еще выше.

Эксперт считает, что ситуация этого года будет напоминать прошлогоднюю. В первую половину текущего года цены, скорее всего, не будут расти так быстро, как в январе, но во втором полугодии придется снова готовиться к подорожанию недвижимости.

К фактору отложенного спроса добавляется инфляция, считает он. Во второй половине года стоимость недвижимости будет расти быстрее, и по итогам года это увеличение может достигнуть 15 25%. Причины для этого объективны это рост тарифов на газ, электричество, цен на металл, а также дефицит предложения жилья, особенно для среднего класса.

В прошлом году коррекция цен была вызвана тем, что в 2006 жилье подорожало в среднем на 70%. В нынешнем рост будет выше, и недвижимость может подорожать на 30 40%, уверен он.

Более радикальный прогноз делает один из авторов Закона об ипотеке депутат Госдумы Иван Грачев. Он называет январский скачок индексов ожидаемым и уверен, что подорожание жилья может составить в 2008 году 30% и более.

Играют свою роль и спекуляции на обмене валют. Если доллары обменять на рубли, купить недвижимость и снова продать за доллары, то можно на это получить до 20% прибыли, говорят знатоки.

Ведь, несмотря ни на что, в последние 10 лет предложение не успевает за спросом. Причины такой несбалансированности объективны, поясняет Грачев: в стране нет возможностей увеличить объемы строительства. Речь идет о проблеме энергодефицита, особенно в столице, где невозможно подключить к электричеству вдвое больше домов, чем строится сейчас.

Что же касается рынка загородной недвижимости как альтернативы городской, то тут большого роста стоимости жилья не будет из-за сравнительно небольшого спроса, считает генеральный директор компании по работе с недвижимостью и инвестициями Предместье Андрей Сабуров. Однако некоторое влияние может оказать подорожание строительных материалов. Если раньше люди предпочитали покупать участок и сами строить дом, то теперь, вероятно, некоторые купят готовую недвижимость.

Кроме того, как выразился Иван Грачев, в России пока нет бизнес-проектов, в которые можно было бы столь же успешно вкладывать деньги. А потому существенного изменения скорости роста цен на недвижимость ждать не стоит это слишком выгодная инвестиционная площадка.

Столичные проектировщики торжественно объявили: новый генплан базируется на принципах социальной ответственности перед москвичами. Действительно, основные его задачи звучат претенциозно: увеличить объемы строительства социального жилья, полностью отказаться от точечной застройки, обеспечить полноценную работу столичной инфраструктуры


Уже в июне этого года новый проект генплана столицы может быть представлен для рассмотрения в Московскую городскую думу. План развития города до 2025 года уже прошел общественные слушания и даже был одобрен столичным правительством. Основные проблемы, которые пытались решить в документе московские проектировщики, это нехватка места для строительства и перегрузка транспортных сетей. Новый генплан предполагает активный снос ветхого жилищного фонда, застройку промзон, создание новых наземных транспортных узлов и строительство хордовых веток метрополитена.

Проект генплана предполагает, что одним из главных источников земли для строительства жилья станут территории освобождаемых промзон, которые занимают сегодня порядка 20% территории города. Предприятия будут перенесены в три новые промышленные резервации, которые займут не более 15 тыс. гектаров земли. Стоит заметить, что вывод предприятий не является синонимом простого перевоза старого оборудования в новые здания. Смысл этой операции заключается в том, что перенос производств в промышленные резервации сопровождается их полным технологическим переоснащением.

Звучит красиво. Только вот далеко не все вышеперечисленные пункты будет легко выполнить. Это признал на заседании столичного правительства даже мэр Москвы Юрий Лужков. Сравнивая проект генплана развития Москвы до 2025 года с аналогичным документом середины 1990-х годов, он отметил, что тогда над нами довлело одно обстоятельство полное отсутствие средств для развития города. Сегодня, пояснил мэр, у города другая проблема: средства есть, нет свободных земельных участков под застройку. Это один из самых важных ограничителей для развития города, преодоление которого является важнейшей задачей генплана, подчеркнул мэр столицы. Согласно генеральному плану, в Москве предстоит построить 90, 6 млн. кв. м жилой площади. Но где найти территории под строительство?

Что касается транспортной проблемы, то ее столичные власти планируют решать, прежде всего, за счет строительства новых подземных и наземных коммуникаций. Так, к 2025 году будет завершено строительство Четвертого транспортного кольца, должны появиться Митино-Бабушкинская магистраль, Звенигородский проспект, войти в строй новые трассы Куркино ул. Свободы ул. Берзарина набережные Москвы-реки. К тому же сроку протяженность линий столичного метро возрастет до 600 км. Причем, скорее всего, строители не будут дотягивать существующие ветки до периферийных районов, а станут создавать систему параллельных и хордовых линий, которые напрямую свяжут отдаленные районы с центром или друг с другом.

Изыскать место под застройки столичные власти планируют за счет сноса ветхого жилищного фонда. На освободившихся территориях будут возведены новые, более современные, просторные и надежные дома. Объемы сносимого жилья будут увеличены, пояснил заместитель директора НИиПИ генплана Москвы Олег Баевский. Вслед за пятиэтажными хрущевками будут снесены и ветхие панельные или блочные девятиэтажки. И даже некоторые 12-этажные здания, находящие в неудовлетворительном состоянии.



Главная --> Публикации