Главная --> Публикации --> Квартиры дадут на раз-два Рекорды дней моих суровых... Московская земля бесценна Рынок недвижимости испании: кризис или необходимая коррекция? Как квартира становится ничьей

При этом в ближайшее время любые операции с землями Минобороны, Минсельхоза и госкомпаний (например, РЖД) будут приостановлены. Торговать землей - не их функция, - напомнил Медведев. На освободившихся участках он собирается разворачивать малоэтажное строительство и даже создавать новые города.

В России создается новая госкорпорация. Она централизует неэффективно используемые государственные земли для последующего их предоставления под жилищное строительство. Такое обещание дал вчера вновь избранный президент России Дмитрий Медведев на заседании президиума Госсовета по нацпроектам. Властями разных уровней во многом искусственно сдерживается предоставление земель под строительство. А из-за дефицита сформированных земельных участков и гиперинтенсивного роста цен на них продолжает расти цена за квадратный метр, - так Медведев аргументировал необходимость создания новой госкорпорации, объединяющей земельный фонд всех министерств и ведомств.

Одноэтажная Россия
Малоэтажное жилищное строительство стало предметом пристальной заботы властей в рамках нацпроекта Доступное жилье. Хотя еще с советских времен доля индивидуальной жилищной застройки составляла около 40% от общего объема вводимого жилья.

По последним данным Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость), территория, на которой живут граждане России, составляют всего 1,1% от общего объема земельного фонда.

По словам главы комитета Госдумы по строительству Мартина Шаккума, нормативно-техническая база в области малоэтажного жилищного строительства во многом устарела, а последние документы в этой области принимались в 1987 году. Поэтому особенно актуальным является вопрос ее пересмотра и принятия соответствующих техрегламентов.

Сейчас развитию малоэтажного строительства мешают две проблемы: отсутствие нормативно-технической базы и земельных участков.

Из 19,1 млн гектаров жилых территорий 18,8% находятся в частной собственности и только 1,9% - в федеральной. Остальные земли принадлежат субъектам федерации, муниципалитетам или пока вовсе не разграничены.

Как оформить землю?
Это и возмутило Медведева: в самой большой в мире стране люди ютятся на 1% ее территории. Однако резервов не так много, как кажется. 64% территории России - лесной фонд, еще 24% земель отведено под нужды сельского хозяйства. Тем не менее увеличение площади, где жили бы люди, хотя бы в два раза - уже грандиозный прорыв.

Военная недвижимость
По информации Газеты из Минобороны, в России насчитывается шесть крупных полигонов. В состав ГЛИЦ (государственный летно-испытательный центр) входит четыре крупных учебных аэродромов и полигонов, расположенных в разных регионах России: Грошево, Чкаловский, Вольск, Нальчик. В Астраханской области находятся полигоны Ашулук, Кура и Капустин Яр, в Оренбургской области - Домбаровский и Тоцкий полигоны. Имеется также полигон на Новой Земле. Их общая площадь составляет несколько тысяч квадратных километров, а в среднем площадь одного полигона - от 200 кв. км. Большая часть территорий в 1990-е годы пустовала.

Задачи, поставленные Медведевым, требуют решения вопроса формирования земельных участков, - сказал корреспонденту Газеты председатель комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям Мартин Шаккум. - Это образование новых земельных участков, их межевание, постановка на государственный кадастровый учет, оформление права публичной собственности, а в последующем - прав граждан на такие земельные участки.

По моим данным, в одной только Калининградской области в ближайшее время будет выставлено на продажу 11 военных городков, - сообщил корреспонденту Газеты вице-президент Академии геополитических проблем Леонид Ивашов. - За последние 10 лет военная недвижимость сократилась почти в четыре раза, и с каждым годом эта цифра увеличивается. Главное - сократить не во вред государственным интересам. Такого же мнения придерживается военный эксперт Игорь Коротченко. Решение любых вопросов, связанных с землей Минобороны, должно приниматься с учетом комплексной оценки безопасности страны, - заявил он корреспонденту Газеты.

Численность закрытых военных городков в России превышает 1,7 тысячи. Многие давно сняты с баланса Минобороны. Тем не менее, как пояснил корреспонденту Газеты источник в этом министерстве, военное ведомство продолжало их содержать. Любой из нас может оказаться в положении тех пенсионеров, которые остаются в закрытых городках. Одно дело, когда городок находится близко к крупному центру, другое дело - когда в глухомани, - объясняет источник логику министерства.

Неясен механизм формирования земельных участков. Юридически земля госпредприятий находится на правах либо аренды, либо постоянного бессрочного пользования. В принципе российское законодательство предусматривает изъятие, то есть принудительное прекращение права для государственных нужд, - комментирует ведущий юрист компании Пепеляев, Гольцблат и партнеры Максим Попов. Но законодательством предусмотрен и вариант добровольного отказа собственника от своих прав. И, скорее всего, именно этот вариант - с применением административного давления на госкомпании - будет использован, поскольку первый слишком обременителен. Ведь для изъятия потребуются основания, то есть доказательство неэффективного использования земли.

Депутат предупреждает: работ по формированию земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, непочатый край.

Уже в ближайшее время будет принято постановление правительства, которое запретит осуществление операций с федеральными землями до выяснения обстоятельств их использования. Ведь, как утверждают чиновники, торговать землей и сдавать ее в аренду - вовсе не задача федеральных органов исполнительной власти.

Как построить дом?
Критерий неэффективности уже определил министр регионального развития Дмитрий Козак: Критерий один - земля не застроена, не используется для выполнения функций федерации, передается в аренду коммерческим организациям.

Проблемой является то, что политическая воля может ухудшить деловой климат в стране. В частности, постановление, запрещающее операции с землей (а оно затрагивает ФГУПы и ФГУ), повредит договорам и контрактам, уже подписанным этими предприятиями.

Земли муниципальные и региональные это постановление не затронет. Однако, как признался вчера помощник президента Игорь Шувалов, курирующий, в частности, земельные вопросы в администрации президента, если опыт создания федерального фонда жилых земель окажется удачным, его можно будет (безусловно, в добровольном порядке) распространить и на муниципалитеты.

Теоретически в роли застройщика сможет выступить и сама семья, однако на практике получить небольшой участок земли ей будет гораздо сложнее, чем застройщику выкупить на аукционе сразу несколько сотен гектаров для массового малоэтажного строительства.

Государственный земельный фонд, придуманный Дмитрием Медведевым, может заработать уже в 2009 году, прогнозирует Мартин Шаккум. Земли он будет предоставлять застройщикам на аукционах, а те, в свою очередь, - продавать готовые дома населению. Приоритет будет отдаваться крупным проектам, предполагающим строительство новых городов на 1 тысячу и более домов.

В свою очередь Максим Попов предупреждает, что другим препятствием на пути реализации проекта Медведева станет неудовлетворительное инженерное обеспечение земельных участков под жилищную застройку. Сеть газопроводов и линий электропередачи, которыми должна быть опутана вся территория, планируемая для индивидуальных домов, совершенно не развита и является серьезным препятствием.

Еще одна проблема - материалы. Основу малоэтажного строительства в развитых странах составляет каркасное домостроение, однако, чтобы развивать индустрию соответствующих строительных материалов, необходимо обеспечить загрузку мощностей таких предприятий, - пояснил Мартин Шаккум. Поэтому, по его мнению, без многоквартирных домов все равно не обойтись.

- У нас достаточно много ведомств, государственных предприятий и учреждений, которые имеют неиспользованные федеральные земли. Во-первых, это Министерство обороны. Во-вторых, сельхозземли, которые находятся в непосредственной близости, а иногда даже и в черте населенных пунктов. И в-третьих, у нас пять академий, тоже обладающих достаточно серьезными наделами.

У кого земля без дела пропадает?
Мартин Шаккум, председатель комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям (фракция Единая Россия):

Эта тема только сейчас стала достоянием гласности, но мы давно ведем подобные дискуссии на площадках и помощника действующего президента Игоря Шувалова, и Министерства экономического развития и торговли, предлагая различные схемы действия подобного фонда. Некоторые нерадивые собственники, возможно, будут говорить что угодно, вплоть до того, что это - передел собственности. Но это их дело, и такая говорильня не будет решающим фактором. Будет и сопротивление: отдавать землю кто-то не захочет. Ведь сегодня государственные земли во многом превратились в кормушку для чиновников, отыскивающих всевозможные способы увода федеральных земель из-под юрисдикции государства.

Думаю, что на формирование критериев, исходя из которых будут изыматься земли, а также на создание фонда, выпуск необходимых нормативных документов и, наконец, ревизию уйдет времени приблизительно до конца этого года. Если все сделать быстро, то уже с начала 2009 года фонд сможет приступить к активной работе.

- Я бы изъял землю у тех, кто доказанным образом и с каким-то ясным сроком давности получил ее за бесценок. Ходят слухи, что некоторые высокопоставленные чиновники, которые не уверены, что останутся в новой команде, сейчас приобретают на Рублевке землю по цене 400 рублей за сотку. Вот и нужно изымать ее у тех, кто получил землю неправедным путем, используя при этом административный ресурс.

Игорь Юргенс, вице-президент Российского союза промышленников и предпринимателей:

У нас ведь все где-то как-то уже решено. И это реально сейчас происходит на Рублевке. Есть просто вопиющие случаи того, что делает руководство Москвы и Московской области.

Но даже здесь я применил бы некий срок давности, потому что у нас вообще все неправедно вышло. Я и сам недавно тут столкнулся: была у нас роща, на которую все молились, а неподалеку - памятник неизвестному солдату. Но появился какой-то козел, все огородил, и теперь роща пойдет под топор, а на памятник ему вообще наплевать. И что же делать, скажите, если никакие суды не помогают?

- Земля пропадает прежде всего у самого государства. Огромные территории принадлежат Министерству обороны и многим другим министерствам и ведомствам. Ничего революционного в этом начинании нет, потому что распределение госземель - это и есть дело государства. И никакого передела собственности тут тоже нет. Земля - это собственность государства, которое сначала дало ее одному министерству, а теперь передает другому.

Гавриил Попов, президент Международного университета в Москве:

Михаил Ардов, протоиерей:

А если некоторые руководители министерств и ведомств привыкли бесконтрольно распоряжаться государственной землей, то это надо прекращать, и здесь Медведев абсолютно прав. Скажем, под заводы когда-то земли выделялись без какой-либо мерки, на глазок. Или посмотрите, сколько в Москве земли, выделенной под линии электропередачи и вокруг железных дорог. Все это надо упорядочить. Земля - это общенародное государственное достояние, и если государство ее передает какой-то своей структуре, то должно руководствоваться разумными основаниями. Главное, чтобы и это начинание не превратилось в чью-то кормушку.

А что касается церковной земли, то еще не отменен ленинский закон, по которому все старые церковные здания принадлежат государству. Думаю, что сейчас церкви и не нужны собственные земли, потому что в церкви не то чтобы на земле работать, а и в храме служить толком некому. И церковь не какой-то там неслыханный феодал.
Коттеджные поселки бизнес-класса все дальше отступают от границ Первопрестольной. В этом нет ничего страшного, если их концепции соответствуют особенностям окружающего ландшафта. Такова Альпийская долина, расположенная по самому спортивному подмосковному направлению -- Дмитровскому шоссе.

- Земля пропадает без дела во всей несчастной стране с того времени, как произошло раскулачивание, а затем коллективизация, и крестьяне из деревень разбежались.

До недавнего времени считалось, что даже ярым поклонникам горных лыж иметь в этой части Подмосковья собственный дом ни к чему. Достаточно приезжать сюда эпизодически, пользоваться объектами временного проживания на многочисленных местных спортивных курортах: в Сорочанах, Волен, Шуколове (клубе Леонида Тягачева), базе отдыха Сказка, парке Яхрома, спортивно-оздоровительном комплексе Солонцово и другой соседствующей экзотике (уникальные зоны отдыха Лисья нора и Сафари-парк Подосинки). Кроме того, поблизости имеются и арендные коттеджные поселки. Однако все места в них забронированы на месяцы вперед -- так быстро растут ряды приверженцев активного отдыха. Да и желающих приобрести поблизости от горнолыжных трасс свой собственный дом тоже достаточно. Поэтому коттеджных поселков здесь сейчас возводится немало. Другое дело, что большинство из них находятся на начальных стадиях строительства. В то время как Альпийская долина практически построена: завершить все работы планируют в III квартале нынешнего года.

Чтобы добраться до Альпийской долины, придется набраться немого терпения. 46 км от МКАД -- расстояние для размещения коттеджного поселка бизнес-класса вполне внушительное. Зато съехав потом с основной трассы, можно ощутить все прелести дороги, готовой посоперничать с любым южным серпантином: те же резкие изгибы, те же перепады высот. И в прямом смысле слова в двух шагах от проезжей части -- сразу несколько горнолыжных спусков, где всю зиму царит оживление. Самая настоящая альпийская долина подмосковного формата.

Внутри домов, площадь которых варьируется от 214 до 405 кв. м, также ощущается пространство: высокие потолки и просторные помещения. А под ногами уже смонтированная система теплый пол. Внутренние стены кирпичные (в достроенных домах они оштукатурены под чистовую отделку), а на верхние этажи можно подняться по добротной лестнице-времянке. В домах по 3-4 санузла, а количество комнат можно варьировать по своему желанию. Можно использовать и чердак, хотя выход в это подсобное пространство изначально не запланирован проектом.

Первое, что бросается в глаза на территории поселка -- большое пространство. Сам же поселок сравнительно невелик: 49 коттеджей (26 из них уже полностью построены) и 18 таунхаусов, да и прилегающие к ним участки не гигантские (в среднем, у отдельно стоящих домов -- 16 соток). Такое ощущение поддерживает выбранный для проекта стиль шале, особенно популярный в Германии и Голландии: опоясанные открытыми балконами двух-, трехэтажные дома, цоколь которых выложен природным камнем, а выше -- досками из кедра и сосны. Но деревянные элементы -- это только отделка. На самом деле в качестве основного строительного материала используют плиты из пенополистеролбетона, сочетающего в себе прочность, легкость, а также обладающего высокой тепло- и звукоизоляцией. Одно из его достоинств состоит в том, что здание, возведенное с применением такой технологи, не дает усадки. Это позволило девелоперу дать пятилетнюю гарантию на дома (для сравнения: как правило, гарантийный срок на дома в новых поселках не превышает трех лет).

Кое-кто рядом с домом возвел и баню, что вполне согласуется с портретом типичного покупателя Альпийской долины -- любителя здорового образа жизни. На это же сделан акцент и в собственной инфраструктуре поселка: оздоровительный центр со SPA-зоной, финской сауной, турецкой баней; теннисный корт, спортивные и детские площадки, а также два небольших пруда с прогулочными дорожками вокруг. К слову, внутрипоселковые дороги, которые соорудят с приходом весны, будут прокладывать по новой швейцарской технологии. Ее смысл в том, что под воздействием высоких температур почва утрамбовывается в стойкий монолитный пласт, на который впоследствии укладывается асфальт без подлежащих к нему слоев песка и щебня. Для поселкового формата такие дороги более экологичны и более прочны, к тому же позволяют избежать шумных дорожно-строительных работ. Что же касается инфраструктуры неспортивной направленности, то она минимальна: ресторан и мини-маркет. Остальные блага цивилизации (школы, больницы, магазины) -- в шести километрах от поселка в городе Дмитрове. Впрочем, впоследствии ситуация изменится. Проект Альпийская долина будет иметь продолжение. Сейчас ведется оформление документации на землю под строительство поблизости еще двух поселений -- Альпийская долина-2 и Альпийская долина- За счет них расширится и инфраструктура, к которой будут иметь доступ жители всех трех поселков.

Несколько смущает разве что отсутствие при домах гаражей (заметим, что гостевые парковки на территории поселка предусмотрены). Но таковы уж каноны стиля шале. Впрочем, отдельно стоящий гараж не возбраняется возвести на придомовом участке. Некоторые из тех, кто уже приобрел в Альпийской долине дома (а на сегодняшний день распродана треть поселка), так и поступили. Но пока таких дополнительных построек немного, общую архитектурную концепцию поселка они не нарушают. Возможно, этого удастся избежать и в дальнейшем.

Москва - огромный индустриальный центр. Промышленные зоны занимают более 20 тысяч гектаров земли - от 20 до 25 процентов всей территории столицы в пределах МКАД. Такая концентрация промышленности городу и горожанам безусловно на пользу. Реальное производство - это бизнес, налоги, рабочие места, заработная плата, внутрикорпоративные социальные программы, нужная продукция и ценовая конкуренция. Но все эти бесспорные блага может дать только действительно реальное, эффективное, высокотехнологичное и современное производство. К сожалению, многие столичные предприятия и даже целые промзоны по сути являются настоящим балластом для города: они либо "коптят небо" в ущерб экологии, либо просто сдают в аренду дефицитные территории и производственные площади. Согласно Генеральному плану развития Москвы до 2020 года значительная часть таких зон подлежит реформированию с использованием высвобождающихся территорий в качестве земельного резерва для жилищного строительства.



Весь текущий год велась работа по выполнению этого постановления, предусматривающего обследование 419 предприятий в 18 промышленно-коммунальных зонах, занимающих площадь 1404 гектара. Отведенный постановлением срок еще не истек, но, по словам генерального директора ГУП "МЦОРТ" А.М.Бакуничева, обследование всех 18 промзон практически завершено, хотя базирующихся там предприятий оказалось даже больше, чем предполагалось, - около 60 Излишек образовался за счет почти полулегальных предприятий, которые не оформляли никаких разрешительных документов, не вносили арендной платы. На сегодняшний день есть полная ясность по всем промзонам. По каждому расположенному в них предприятию подготовлено заключение об уровне его рентабельности, степени необходимости для города, эффективности использования территорий и производственных площадей, экологической безопасности. На основании этих заключений определены предприятия, которые будут продолжать работу на прежнем месте в полном объеме или подлежат перебазированию либо реформированию. Выявлены и недееспособные или просто недобросовестные фирмы, дальнейшее существование которых нецелесообразно.

В этом году мы уже рассказывали о деятельности ГУП "Московский центр освоения резервных территорий", являющегося органом возглавляемой В.И.Ресиным Городской комиссии по перебазированию, переформированию, ликвидации предприятий и организаций. За сравнительно недолгий период деятельности ГУП "МЦОРТ", выполняя функции единого заказчика по обследованию предприятий и разработке предпроектной и конкурсной документации по реорганизации производственных территорий Москвы за исключением Центрального административного округа, проделало большой объем работы. Постановлением Правительства Москвы №1065 от 24 декабря 2002 года "О первоочередных мероприятиях по совершенствованию механизма реорганизации производственных территорий города Москвы" утвержден подготовленный специалистами ГУП "МЦОРТ" базовый адресный перечень городских промзон, предназначенных для обследования и первоочередной разработки предпроектной и конкурсной документации на 2003 год.

Результаты обследований передаются в НИиПИ Генплана, где на их основе создается реальная картина возможностей застройки с учетом остающихся и выводимых предприятий, обременений для инвесторов, экологического состояния территорий и других факторов.

Технология обследования предполагает довольно кропотливую работу. Сначала предприятиям раздаются подробные опросные листы и градостроительные паспорта. После заполнения в них отражается исчерпывающая информация о предприятии: правоустановочные документы, количество работников, номенклатура выпускаемой продукции, детальное описание всего имущественного комплекса, перечень проведенных экологических мероприятий, уровень рентабельности и многое другое. Данные опросов подкрепляются, дополняются и проверяются запросами, направленными в Комитет по делам о несостоятельности, Москомприроду, Департамент имущества, Москомзем, Комитет по реформированию оборонных предприятий, вышестоящие отраслевые организации, например в Управление транспорта и другие организации.

В Москве вообще довольно сложно найти свободную площадку для создания новых производственных площадей. Еще труднее удовлетворить при этом все пожелания перебазируемых предприятий. Например, при освобождении площадки под строительство магазина Metro Cash and Carry ЗАО "Моспромстрой" выдвинуло требование, чтобы все 5 находившихся там строительных управлений были перебазированы на одну территорию. В итоге моспромстроевцы согласились только на 18-й вариант, предложенный ГУП "МЦОРТ". Подобное случается сплошь и рядом, ведь МЦОРТ не имеет права навязывать площадки добросовестным, не имеющим серьезных нарушений и нареканий предприятиям. Как правило, соглашения достигаются путем переговоров на основе экономической заинтересованности. Переезд предприятия на новую площадку осуществляется за счет инвестора, который определяется городом на тендерной основе. Конкурсную документацию для тендеров на право застройки освобожденных участков тоже готовит ГУП "МЦОРТ".

Завершив в целом обследование входящих в базовый перечень промзон, ГУП "МЦОРТ" начинает работу по практическому освобождению территорий. В этих целях в ГУПе создается еще одно Управление, которое будет выполнять функции технического заказчика по подготовке передачи под застройку ликвидируемых промзон. МЦОРТ, занимавшийся до этого исследовательской аналитической работой главным образом в сфере экономических расчетов, приступает к решению технических задач. В силу того, что не менее половины предназначенных к выводу предприятий (а таких более 300) намерены и в дальнейшем продолжать свою производственную деятельность, приходится искать и предлагать им новые площадки и производственные помещения, оформлять на них необходимую исходно-разрешительную документацию. В Москве пригодных для этих целей свободных земель ощутимо не хватает, а вывод работающих предприятий в область столичная власть не приветствует - вместе с ними в другой субъект федерации уходят рабочие места и налоги. Площадки для перебазирования нужно искать в Москве, в том числе и на вторичном рынке. Поэтому в ГУП "МЦОРТ" создается отдел, который будет заниматься, по сути, риэлторской деятельностью по поиску продавцов производственных площадей.

Основная теперь уже практическая работа как по освобождению, так и по уплотнению промышленных зон, включенных в базовый адресный перечень постановления №1065, еще впереди. Параллельно будет вестись масштабное обследование новых промзон. По поручению Правительства Москвы ГУП "МЦОРТ" совместно с префектурами и НИиПИ Генплана разработана и уже согласована с Городской комиссией по перебазированию, реформированию и ликвидации предприятий целевая программа реорганизации производственных территорий на 2004 - 2006 годы. В соответствии с этой программой в работу по обследованию ежегодно будет включаться по 1,5 тысячи гектаров производственных земель, или 400 - 450 производственных предприятий. Как показал опыт этого, еще не закончившегося года, с такими объемами ГУП "МЦОРТ" вполне справляется. На очереди - разработка концепции реорганизации промзон на период до 2010 года. Всего же Генеральный план развития Москвы до 2020 года предусматривает уменьшение территорий производственного назначения с 10,5 до 15 тысяч гектаров, ликвидацию 16 и частичное сокращение 20 из 66 городских промзон.
Экономисты МВФ советуют центробанкам более решительно реагировать на изменение цен на жилье. Это довольно радикальный отход от традиции, в соответствии с которой центробанки отвечали за ценовую стабильность на рынке товаров, но не активов. Опрошенные Ъ экономисты считают, что России эти замечания пока не слишком касаются, несмотря на участившиеся заявления финансовых властей о раздувании финансового пузыря.

ГУП "МЦОРТ" занимается не только "расчисткой" промышленных зон путем вывода одних и ликвидации других, недобросовестных или нефункционирующих предприятий. Некоторые малопригодные для жилищного строительства промзоны с достаточным числом эффективно работающих и необходимых городу предприятий нужно, наоборот, уплотнять. Туда перевозятся подлежащие перебазированию рентабельные производства из предназначенных к ликвидации промзон.

Распространение ипотеки, вторичных ценных бумаг, секьюритизации кредита и перераспределения риска сделало взаимное влияние денежной политики и ситуации в жилищном секторе еще значительнее. Особенно ясно это проявилось во время ипотечного кризиса в США, который затем перерос в финансовый, теперь превращается в рецессию в США, а к концу года может перерасти и спад мировой экономики. С одной стороны, тенденция к использованию недвижимости в качестве залога подстегнула активность в строительстве и увеличила позитивный вклад в экономический рост через растущий объем заимствований домохозяйств, говорится в обзоре. С другой стороны, денежно-кредитная политика сейчас в большей степени влияет на экономику через цены на дома, чем через внутренние инвестиции. Более того, слабая денежная политика внесла свой вклад в недавний рост цен на недвижимость в США.

Вчера Международный валютный фонд (МВФ) опубликовал три главы из ежегодного Обзора мировой экономики. Один из его разделов посвящен взаимосвязи циклов в строительстве и денежно-кредитной политики. Де-факто центробанкам мира предлагается несколько переориентировать денежную политику. Раньше предполагалось, что их обязанность только ценовая стабильность, а цены на рынке активов их не должны беспокоить. Однако периодическое возникновение мыльных пузырей на рынках самых разных активов от финансовых до недвижимости заставило многих экономистов говорить о том, что причина возникновения пузырей денежная эмиссия. Последствия же лопнувших пузырей в ряде случаев были разрушительны так, Япония заплатила за бум цен на недвижимость 80-х годов десятилетней стагнацией и дефляцией. Вчера в ряды экономистов, призывавших центральные банки заняться не только контролем за инфляцией, но и ценами на недвижимость, встали и в МВФ.

Предостережения МВФ особенно примечательны в свете разразившихся дебатов между чиновниками экономического блока правительства (см. Ъ от 2 и 3 апреля). Напомним, глава Минфина Алексей Кудрин и глава ЦБ Сергей Игнатьев говорят о перегреве российской экономики и возможном образовании финансового пузыря вследствие возможного ухудшения качества кредитов и инвестпроектов на фоне роста бюджетных инвестиций и отсутствия эффективной системы страхования рисков.

МВФ призывает центробанки стран, где ипотечный рынок развит, а доступ к кредитам очень легок, более решительно реагировать на изменение цен на жилье в случае их быстрого изменения. Ввиду неопределенности как в отношении шоков, поражающих экономику, так и влияния процентных ставок на завышенные цены активов цены на жилье должны быть одним из немногих элементов, которые надлежит учитывать при оценке баланса рисков для экономики в рамках стратегии управления риском в денежно-кредитной политике, отмечают авторы доклада. Впрочем, экономисты фонда оговариваются, что эти предложения не являются рекомендацией ориентировать денежно-кредитную политику на уровень цен на жилье.

В любом случае праздными рекомендации МВФ не называет никто, экономисты уверены, что ЦБ стоит внимательнее следить за рынком недвижимости. Когда уровень ликвидности в стране вернется на высокий уровень и банки за счет дешевых денег опять станут наращивать уровень ипотечных кредитов, существует риск ухудшения качества кредитов. ЦБ должен учитывать негативный опыт США и ЕС и внимательно следить за кредитными портфелями банков, говорит Сергей Улатов из Всемирного банка.

Опрошенные Ъ экономисты считают, что серьезных признаков того, что ипотечный рынок станет источником финансовых неприятностей для экономики России в ближайшей перспективе, нет. Доля ипотечных кредитов в ВВП составляет только 1,5% это тот уровень, который не должен вселять тревогу. Российские банки довольно пристально следят за своим кредитным портфелем, говорит Ярослав Лисоволик из Deutsche Bank. Более того, некоторые экономисты отмечают, что пузыря в финансовой системе РФ нет. Когда наблюдается быстрый рост чего-то, всегда возникает соблазн, а не назвать ли это пузырем. Если проанализировать факторы это не пузырь, а адекватное развитие страныэкспортера энергоресурсов на фоне растущих цен на них, считает Юлия Цепляева из Merrill Lynch. Более того, по ее словам, рост цен на недвижимость в России движется ростом доходов, а в США ипотечные кредиты выдавались людям с неподтвержденными доходами и без первого взноса, что и стало движущей силой роста цен и возникновения пузыря.



Главная --> Публикации