Главная --> Публикации --> Экологическая экспертиза недвижимости Отели москвы – самые доходные Квартиры дадут на раз-два Рекорды дней моих суровых... Московская земля бесценна

Правительство Москвы 14 октября утвердило новую методику расчета арендной платы на 2004 г. По новой методике ставка аренды муниципальных нежилых помещений будет вновь зависеть от вида деятельности арендатора. С казино город будет брать плату по четырехкратной ставке, с коммерческих банков - по тройной, с торговых центров - по двойной. Зато для малого бизнеса цена уменьшится вполовину, а с бюджетников станут брать минимальную ставку. "Система коэффициентов должна снизить арендную плату для предприятий, несущих социальную нагрузку", - поясняет вице-мэр Москвы Валерий Шанцев.

Москва окончательно свернула эксперимент по введению единой рыночной ставки на аренду муниципальных помещений. Столичное правительство с нового года возвращается к назначению повышательных коэффициентов в зависимости от вида деятельности арендатора. Но в основу методики будет положена "рыночная цена недвижимости", поэтому аренда подорожает на 25 - 300%.

Сейчас арендная плата складывается из двух составляющих: затрат собственника (в 2003 г. 238 руб. на 1 кв. м) и чистого дохода города. Чистый доход включает в себя отчисления на реновацию (на 2003 г. 2,5% инвентаризационной стоимости объекта) , расходы города на оформление помещения для сдачи в аренду (на 2003 г. 50 руб. за 1 кв. м) , страховой взнос и собственно доходную часть. Доходная часть определяется как рыночная стоимость объекта (она зависит от района и качества помещения) , помноженная на единый коэффициент доходности 1 кв. м (на 2003 г. 15% годовых).

Аналогичные коэффициенты и раньше учитывались при расчете арендной ставки. Правда, за основу бралась не рыночная стоимость помещения, как сейчас, а инвентаризационная оценка БТИ, которая гораздо ниже. В январе 2002 г. правительство Москвы решило заменить инвентаризационную оценку на рыночную, чтобы повысить доходы от аренды. Новую методику ввели с 1 июля 2002 г. для организаций, заключающих новые договоры аренды, а с 1 января 2003 г. на нее перевели и остальных арендаторов.

Согласно новому постановлению коэффициенты, которые повышают плату, будут действовать для вновь заключаемых договоров. А для тех бизнесменов, кто уже арендует площади у города, нынешняя цена не может быть повышена более чем на 25%. Предприниматели считают, что и это немало. "До сих пор снимать муниципальные помещения было заметно выгоднее, чем коммерческие", - рассказывает вице-президент сети магазинов "Пятерочка" Феликс Стетой. "После всех последних повышений цены почти сравнялись. Например, мы сейчас платим $200 за квадратный метр в год, а с нового года будем платить $25 Эта цифра уже приближается к коммерческим ставкам. Поэтому мы начинаем задумываться, так ли выгодно иметь дело с городом", - говорит бизнесмен. По данным столичных риэлторов, ставки аренды коммерческих помещений в зависимости от их класса колеблются на уровне $300 - 420 за 1 кв. м в год.

Переход на новую методику дорого обошелся арендаторам. По данным столичного департамента имущества, по сравнению с 2002 г. некоторые ставки выросли в 100 - 500 раз. Арендаторы завалили мэрию жалобами, и вскоре городские власти пошли на попятную: они ввели отдельными постановлениями примерно четыре десятка льготных ставок для конкретных организаций и восстановили понижающие коэффициенты для малого бизнеса и предприятий бытового обслуживания.

А директор юридической компании Corpus Juris Денис Балакин полагает, что единая ставка была более экономически обоснованной. "Менее доходные предприятия все равно будут снимать помещения похуже, потому что в формуле осталась серьезная рыночная составляющая, - поясняет юрист. - Получается, что система коэффициентов - это просто новый способ получения дополнительных доходов в бюджет Москвы. Это напоминает ситуацию, когда торговец на базаре запрашивает более высокую цену с человека в норковой шубе, а одетый в потертую куртку платит меньше".
Арабский девелопер Limitless, не сумевший договориться с Coalco Василия Анисимова о соинвестировании в проект Большое Домодедово (строительство 10 млн кв. м жилья), нашел нового партнера. Вместе с российской Regional Development Investment (RDI Group) компания построит на 113 га в Химкинском районе Подмосковья мини-город площадью 734,8 тыс. кв. м. Иностранным инвесторам работа в связке с российским девелопером позволяет с минимальными потерями адаптироваться к специфике местного рынка, отмечают эксперты.

"[Новый порядок] не снизит ставку для "бедных" - малого бизнеса и предприятий бытового обслуживания, но однозначно повысит цену для "богатых" арендаторов в несколько раз", - констатирует юрисконсульт компании ФБК Елена Пронина.

Гендиректор RDI Group Александр Резников сообщил, что общая площадь застройки нового мини-города, рассчитанного на 12 тыс. человек, составит 734,8 тыс. кв. м, из них 550 тыс. кв. м займет жилье. Оставшиеся 184 тыс. кв. м планируется отвести под инфраструктуру и коммерческую недвижимость. Строительство начнется в 2009 году, а завершить проект планируется за семь лет.

RDI Group и Limitless, девелоперское подразделение корпорации Dubai World (ОАЭ), договорились о создании СП по строительству города-спутника в Химкинском районе Подмосковья рядом с поселками Ивакино и Старбеево (8 км от МКАД), сообщается в совместном пресс-релизе сторон. Доли партнеров в СП будут равны, уточнила представитель Limitless Ребекка Риз. По данным источника, близкого к СП, 113 га были куплены российской компанией на открытом рынке. Назвать сумму сделки он отказался. Коммерческий директор Межрегиональной девелоперской компании (МДК, строит жилье в Химках) Алексей Остробородов оценивает затраты на приобретение участков в $169,5 млн (из расчета $1,5 млн за га), гендиректор Комстрин Максим Сотников -- в $226 млн ($2 млн за га).

RDI Group, основанная в 2005 году, специализируется на девелопменте и комплексном освоении территории. Площадь проектов девелоперского портфеля -- более 9 млн кв. м. Среди планируемых проектов -- строительство таунхаусов в Южном Видном (1,6 млн кв. м жилья), логопарка Горки на Каширском шоссе (104 тыс. кв. м) и др. Бенефициары и финансовые показатели группы не разглашаются.

Объем инвестиций в проект достигнет $1,5 млрд, подсчитал господин Сотников. Минимум 5% от этих средств (около $75 млн) пойдут на подготовку разрешительной документации, говорит Алексей Остробородов из МДК. Почти 30% или $450 млн -- на создание инженерных сетей и строительство дорог, добавляет директор департамента инвестпроектов компании Евразийский Дмитрий Пузанов.

СП с RDI Group для Limitless -- первый проект на российском рынке недвижимости. В ноябре 2006 года арабский девелопер сообщал о возможном участии в проекте Coalco Василия Анисимова по строительству целого города в Домодедово (общая площадь более 10 млн кв. м, объем инвестиций -- $11 млрд). Стороны не смогли договориться о схеме финансирования проекта, сообщил Ъ один из девелоперов, знакомый с ходом переговоров. Проект Coalco не соответствует нашим стратегическим планам,-- подтвердила Ребекка Риз. В пресс-службе Coalco отношения с Limitless не комментируют.

Limitless, созданный в 2005 году, является девелоперским подразделением государственной корпорации Dubai World (ОАЭ). Работает в пяти странах мира -- ОАЭ (инвестирует $63 млрд), Саудовской Аравии (инвестирует $12 млрд), Индии ($12 млрд), Малайзии ($450 млн), Вьетнаме ($220 млн). Общая стоимость реализуемых девелоперских проектов -- около $100 млрд.



В отличие от Limitless для RDI Group строительство мини-города -- не единственный проект, реализуемый с партнером. В июне 2007 года вместе с британским инвестфондом Raven Russia компания создала на паритетных началах СП по строительству в России сети логистических комплексов. Первым проектом партнеров стало возведение на Каширском шоссе склада общей площадью 104 тыс. кв. м с объемом инвестиций $117 млн. Привлекая зарубежных партнеров в СП, российские девелоперы получают доступ к длинным финансовым ресурсам, объясняет преимущества такой формы сотрудничества директор по инвестициям Raven Russia Виктор Мелеванкин. По его словам, иностранные инвесторы, работая в связке с российскими партнерами, с минимальными потерями адаптируются к специфике российского рынка недвижимости, где длительные сроки согласования предпроектной документации и высокий административный барьер.

Столь высокий уровень цен объясняется как резким повышением международной роли Москвы как одной из главных столиц Европейского континента, так и банальной нехваткой свободных площадей под новое строительство.

Московский рынок жилья продолжает ставить рекорды. В марте средняя стоимость квадратного метра столичной жилплощади, рассчитываемая аналитическим центром Индикаторы рынка недвижимости, превысила заоблачный рубеж в $5000.

В последние годы, когда цены на столичную недвижимость достигли невиданных высот, значение городских программ по строительству социального жилья многократно возросло. На сегодняшний день в городе успешно реализуется ряд социальных строительных программ, таких, как бесплатное предоставление жилья очередникам, расселение, снос и реконструкция старого жилого фонда, строительство жилья для молодых семей и социальная ипотека. Основополагающее значение для сохранения в Москве приемлемых условий для жизни групп населения с самым разным уровнем доходов имеет решение столичных властей с 2008 года более половины возводимого в городе жилья распределять в соответствии с различными социальными программами.

В сложившейся ситуации над Москвой нависла реальная опасность если и не превратиться в город миллионеров, то стать местом, крайне неблагоприятным для проживания большинства граждан с невысоким уровнем доходов. Дело в том, что практически во всех мегаполисах мира стоимость жилья становится своеобразным водоразделом, определяющим и резко поднимающим уровень социального расслоения населения. Во избежание этого эффекта еще с начала 90-х городские власти были вынуждены развернуть в Москве ряд различных социальных программ, начиная с льгот и пособий для малообеспеченных групп населения и заканчивая предоставлением им бесплатного жилья в порядке очереди.

Другим важнейшим преимуществом панельного домостроения, делающим его наиболее приемлемым для социального строительства, является возможность сдачи таких домов под ключ. В соответствии же с особенностями современного монолитного и монолитно-кирпичного строительства в подавляющем большинстве случаев человек получает квартиру без внутренних стен и перегородок и, как следствие, без какой-либо отделки. Доводка такого помещения до минимально допустимого для проживания уровня требует колоссальных материальных затрат, что в случае с социальным жильем абсолютно недопустимо.

На фоне этих решений настоящей находкой для городских властей и строительных компаний стали наработанные годами опыт и технологии производства панельного жилья. Дело в том, что для социального и массового применения строительство столь модных сегодня монолитных и монолитно-кирпичных жилых домов неприемлемо. На их возведение требуется значительное количество времени, и они заметно дороже панельных. Что же касается последних, то их современные серии имеют более чем высокие функциональные, архитектурно-планировочные и технические показатели, а отлаженное конвейерное производство позволяет максимально снизить себестоимость квадратного метра и ускорить темпы строительства. Все это говорит о том, что современное панельное домостроение еще долго будет оставаться конкурентоспособным и просто незаменимым в ходе массового строительства, включая и социальное.

В заключение необходимо сказать о еще одной новой сфере городских строительных программ, где обойтись без старой доброй панели будет просто невозможно. Речь идет о программе комплексной реконструкции кварталов первых периодов индустриальной застройки. В этом случае использование панельного домостроения позволяет в разумные сроки и на высоком качественном уровне произвести замену устаревшего жилого фонда 1960 1970 гг. постройки современными многоэтажными зданиями, без отселения жителей реконструируемых районов за его пределы. Более того, при комплексном строительстве использование панели предоставляет строителям широкую возможность варьирования этажностью и внешними очертаниями реконструируемых кварталов, что позволяет придавать им индивидуальность и неповторимость внешних очертании.

Значение панельного домостроения в условиях высоких объемов социального строительства прекрасно понимают и сами строительные компании. Ими ведется постоянная целенаправленная работа по снижению сметной стоимости строительства зданий массовых серий за счет совершенствования объемно-планировочных и конструктивных решений. Только таким образом возводимое жилье можно сделать более доступным без снижения его качества.

На заседание президиума совета по реализации национальных проектов при президенте были вызваны министр финансов Алексей Кудрин, министр здравоохранения Татьяна Голикова, министр сельского хозяйства Алексей Гордеев, министр регионального развития Дмитрий Козак, председатель правления Газпрома Алексей Миллер. В качестве приглашенных участников в Кремль пришли кемеровский губернатор Аман Тулеев и вице-спикер Государственной думы от Единой России Вячеслав Володин. Депутат Володин последнее время довольно часто посещает мероприятия с участием избранного президента, несмотря на то что вчера парламент был официально представлен главой думского комитета по строительству и земельным отношениям Мартином Шаккумом.

Все это говорит о том, что с появлением новых строительных технологий век панельного домостроения отнюдь не окончен. Скорее наоборот - наличие конкуренции со стороны новых методов возведения зданий заставляет конструкторов и технологов панельного строительства совершенствовать качество собственной продукции. Главным же и неоспоримым достоинством панели есть и будет оставаться невысокая себестоимость и быстрота возведения, без которых невозможно массовое социальное строительство.
Избранный президент Дмитрий Медведев поручил вчера создать федеральный государственный фонд содействия жилищному строительству и передать ему все неэффективно используемые земли министерств и ведомств. Уже в 2009 году часть земель может быть выставлена на аукционную продажу, после чего будет использована под индивидуальную жилищную застройку. Таким образом избранный президент рассчитывает решить проблему с жильем для среднего класса и повысить демографические показатели и социальную активность граждан.

За счет чего можно нарастить эти недостающие 80 млн кв. м? задавался нелегким вопросом избранный президент с явной целью самому же на него и ответить. Ответ кроется в изменении самой стратегии жилищного строительства с опорой на наиболее массового потребителя на рынке жилья, то есть на граждан со средним доходом. И здесь самый перспективный путь это расширение индивидуального жилищного строительства.

Дмитрий Медведев доложил собравшимся о непростой обстановке с жильем, сообщив, что сегодня в эксплуатацию вводится порядка 60 млн кв. м жилплощади. Чтобы привести положение в норму, необходимо выйти на вдвое больший показатель 140 млн кв. м.

Серьезный резерв это земли, находящиеся в федеральной собственности и используемые ведомствами крайне неэффективно. В связи с этим предлагаю создать федеральный фонд содействия жилищному строительству, куда передать все неэффективно используемые земли министерств и ведомств, госпредприятий и учреждений, сказал он.

Расширить индивидуальное строительство, доля которого пока составляет 40%, господин Медведев призвал с помощью продажи земель по 20 тыс. руб. за 1 кв. м.

Мы это решение приняли, помните, быстро, на мой взгляд, качественно. Закон есть, но работа не идет. Я просил бы Алексея Леонидовича (Кудрин. Ъ) и Дмитрия Николаевича (Козак. Ъ) встретиться с банками и поговорить о земельной ипотеке. Наша цель строительство от полумиллиона до миллиона индивидуальных домов в год. Это должны быть низкобюджетные дома небольшой площади, от 70 до 120-150 кв. м, и с невысокой себестоимостью, в районе 20 тыс. руб. за 1 кв. м, чтобы в перспективе у каждой российской семьи была возможность построить свой дом.

Главной задачей фонда избранный президент назвал вовлечение неиспользуемых земельных ресурсов в программу массового строительства индивидуального жилья. Кто и каким образом будет оценивать эффективность либо неэффективность использования земель ведомствами и министерствами, господин Медведев не пояснил. Зато рассказал, что свой дом это прямой путь к демографическому росту и повышению экономической и социальной активности. Чтобы детей рождалось как можно больше, а экономика и социальная сфера скорее росли, Дмитрий Медведев призвал сделать три вещи: увеличить земельные ресурсы, построить крупные заводы для серийного выпуска домов и производства современных и недорогих строительных материалов и, наконец, развивать комплексное инфраструктурное обустройство территорий застройки. Но и это еще не все. Чтобы реализовать проект строительства жилья для среднего класса, нужно, по словам господина Медведева, запустить механизмы кредитования под залог земельных участков.

Необходимо совершенствовать строительное регулирование, осуществлять финансовую поддержку регионов, продолжить реформирование ЖКХ, развивать ипотеку, привлекать к программе частных инвесторов и завершить процесс бесплатной приватизации.

Попросив собравшихся со всей серьезностью отнестись к этому амбициозному и поистине народному проекту, господин Медведев свой доклад завершил. А уже по окончании заседания Дмитрий Козак пояснил наконец, о каких именно неэффективно используемых землях вел речь избранный президент, о незастроенных землях и землях, используемых в коммерческих целях. Заодно господин Козак представил шесть направлений, по которым должна вестись работа в ближайшее время:



Главная --> Публикации