Главная --> Публикации --> Первая - "перово" Красноречивая статистика, или почему откладываются сделки Как разделить миллиарды? В 2007 г. темпы роста цен на первичную недвижимость в ростове-на-дону заметно снизились Необычное жилье для необычных людей

Как заявил вчера избранный президент Дмитрий Медведев на заседании президиума Совета при президенте по реализации национальных проектов, в ближайшее время будет создан Федеральный государственный фонд содействия жилищному строительству.

Уже в следующем году целый ряд федеральных структур может лишиться принадлежащих им земельных участков в пользу простых российских граждан. Российские власти намерены решать жилищную проблему путем малоэтажного строительства, для которого требуется большое количество свободных земель.

Россия -- страна колоссальных земельных ресурсов. И в каждом из регионов по сей день пустуют огромные территории -- землями населенных пунктов занято всего лишь 1,1% всей территории, около 10 с лишним миллионов гектаров. Только вдумаемся -- мы все живем на одном проценте нашей территории! -- обратился к собравшимся избранный президент. По его словам, для развития массового индивидуального строительства нужны три вещи -- земельные ресурсы, крупные заводы для серийного выпуска домов, а также производство современных и недорогих стройматериалов и комплексное инфраструктурное обустройство территорий застройки.

На возведение индивидуальных домов, что должно не только решить проблему с жильем, но и изменить психологию простого россиянина, планируется отдать все неэффективно используемые земли федеральных министерств и ведомств, госпредприятий и учреждений. По словам г-на Медведева, речь может пойти о миллионах гектаров. Среди первых претендентов на раскулачивание Министерство обороны, Министерство сельского хозяйства, а также различные академии наук, которых в России пять. Об этом рассказал журналистам присутствовавший на заседании глава думского комитета по строительству и земельным отношениям Мартин Шаккум.

Таких земель действительно очень много, и что с ними реально происходит, известно разве что определенному кругу чиновников. Правительству необходимо принять решение, согласно которому должны быть приостановлены все операции с землей со стороны государственных предприятий и учреждений. Торговать землей -- это не их функция. И эту безобразную практику надо прекратить, -- подчеркнул Дмитрий Медведев.

Впрочем, главный тормоз в деле строительства жилья, по мнению г-на Медведева, это недостаточный оборот земли. Властями разных уровней все еще, и во многом искусственно, сдерживается предоставление земель под строительство. А из-за дефицита сформированных земельных участков и гиперинтенсивного роста цен на них продолжает расти цена за квадратный метр, -- обозначил он проблему. И предложил выход. Серьезный резерв -- это земли, находящиеся в федеральной собственности и используемые ведомствами крайне неэффективно, -- сказал Дмитрий Медведев.

Малой кровью никому отделаться не удастся -- под строительство индивидуального жилья земли понадобится немало. По словам г-на Медведева, речь идет о крупных проектах -- по сути, о целых городах с несколькими тысячами домов в каждом. Для сравнения: в странах, отчасти сравнимых с Россией по климатическим и географическим параметрам -- Канаде и США, -- от 70 до 90% населения страны проживают в частных домах.

До конца 2008 года будет проведена инвентаризация всех федеральных земель и подготовлен закон о деятельности фонда, чтобы уже с начала следующего приступить к реальному изъятию земель. Например, в Калининграде прямо в историческом центре города большие площади, крайне привлекательные для инвесторов, занимают военные городки, -- привел Времени новостей пример неэффективно используемой ведомственной земли директор Центра стратегических разработок Регион Олег Войтенко.

Хотя ситуация постепенно меняется к лучшему. Тем не менее и у нас доля индивидуального домостроения в завершенном строительстве уже составила 42,6%, а в отдельных субъектах -- более 90%, что прямо говорит о перспективности такого пути, -- полагает г-н Медведев.

Обладатель собственного дома, убежден Дмитрий Медведев, уже и мыслит по-другому, и к воспитанию детей относится иначе. Избранный президент назвал собственный дом важнейшим признаком принадлежности к среднему классу. А существующее положение дел, когда большинство людей живет в многоэтажках, он считает пережитком уравнительной политики, когда все индивидуальное целенаправленно вытеснялось.

По словам Игоря Шувалова, помощника действующего президента Владимира Путина, для создания такого фонда наверняка понадобится принятие федерального закона. Надеемся, что закон будет принят ускоренными темпами и уже в этом году фонд заработает.

Правда, преобладающая часть существующих в России индивидуальных домов давно в таком состоянии, что это сложно рассматривать как достижение. Поэтому г-н Медведев имеет в виду современное жилье иного качества, хотя о новорусских особняках речи, разумеется, не идет. Площадь такого малоэтажного жилья, как предполагается, должна составлять от 70 до 150 кв. м, а себестоимость -- порядка 20 тыс. руб. за квадратный метр. Не подменяя рыночные механизмы и дополнительно к тому, что уже строится сейчас, надо способствовать строительству от полумиллиона до миллиона индивидуальных домов в год -- вот наша цель, -- заявил собравшимся избранный президент.

По словам г-на Козака, критерий нецелевого использования земель один -- если земля не используется для исполнения функций Российской Федерации. Точно ни у кого (из министерств и ведомств. -- Ред.) сегодня функции по торговле землей или сдаче ее в аренду коммерческим предприятиям нет и быть не может, -- заявил министр журналистам.

Как рассказал г-н Шувалов после заседания, по итогам президиума Совета по нацпроектам было принято решение о создании рабочей группы во главе с министром регионального развития Дмитрием Козаком, которая займется разработкой критериев изъятия земель под малоэтажное строительство. Ей предстоит обобщить предложения ведомств и регионов и разработать механизм изъятия земель. Помощник президента подчеркнул, что пока речь идет об изъятии только федеральных земель. Начнем с себя, с изъятия федеральных земель. Если это начинание поддержат местные власти, то можно будет подумать и о разработке механизма в отношении муниципальных земель, -- сказал он.

Впрочем, при реализации этих амбициозных планов власти, скорее всего, столкнутся с серьезным сопротивлением. Во многих российских городах расположены законсервированные военные городки, склады и гаражи. Выведение их из городской черты -- это еще и шаг к действительно демократической системе. У нас не полицейское государство, чтобы военные части располагались посреди города, -- убежден руководитель экспертного совета организации Деловая Россия Антон Данилов-Данильян. Правда, как осторожно отметил г-н Шувалов, вопрос с землями, относящимися к Министерству обороны, скорее всего, будет решаться отдельно. Впрочем, по мнению г-на Данилова-Данильяна, разумнее не отнимать земли скопом, чтобы не множить сопротивление, а действовать точечно. Предложить инвесторам выбрать привлекательные для застройки участки, а уж затем начинать процедуру изъятия.
Каждой российской семье в ближайшее время должна стать доступной постройка собственного дома площадью от 70 до 150 квадратных метров. 20 тысяч рублей - такую цену за квадратный метр посчитал рациональной избранный президент Дмитрий Медведев, который вчера собрал президиум Совета по реализации нацпроектов.

По мнению генерального директора компании Финэкспертиза Агвана Микаеляна, высказанному Времени новостей, скорее всего, всем министерствам спустят план по передаче земель в создаваемый фонд, и торг будет идти вокруг того, какие именно участки придется отдавать. Хозяином земли является государство. Так что де-юре речь идет о добровольной передаче земель под застройку, -- сказал г-н Микаелян.

У собственников жилья другая психология жизни. У них вырастает социальная активность. Индивидуальное жилье влияет на демографическую политику и воспитание детей, - уверен Медведев. Как и полагается, развитые страны были поставлены в пример. Так, 70-90 процентов домов в США, Канаде, Великобритании и других западных государствах находятся в собственности граждан.

Именно индивидуальное малобюджетное жилье обещает стать фундаментом новой России - России 2020 года. Медведев не скрыл, что задача амбициозная, такая же, как и грандиозные планы о 60-70 процентах граждан, относящихся к среднему классу, которым следует появиться через 12 лет. По мнению Медведева (в котором он опирается на социологические опросы), большинство россиян считает собственный дом и землю важнейшим признаком принадлежности к среднему слою общества.

Ежегодно в России должно возводиться от 500 тысяч до 1 миллиона индивидуальных домов. Некоторые субъекты уже радуют федеральную власть хорошими темпами строительства такого жилья, доходящего до 90 процентов общего объема.

- У нас 77 процентов россиян ютятся в многоквартирных домах. Это пережиток уравнительной политики, когда все индивидуальное вытеснялось, - рассказывал избранный президент.

Сейчас в России строится 60 миллионов квадратных метров, а следует выйти на 140 миллионов квадратных метров в год.

Один квадратный метр на человека в год - магическое заклинание, глубоко засевшее в головы чиновников, - тема, которая также обсуждалась на заседании президиума Совета.

В этом году правительство сформирует банк данных неэффективных земель, а с 2009 года начнет изымать их из оборота и передавать под индивидуальное строительство и социальное жилье. Контролем за очередным раскулачиванием займется Федеральная антимонопольная служба, которая будет выделять под коммерческую застройку земли через аукцион. Это серьезная задача, стоящая перед Госдумой, - заявил председатель Комитета нижней палаты парламента по строительству и земельным отношениям Мартин Шаккум. - Кроме создания фонда, нам предстоит урегулировать вопросы создания новых населенных пунктов, постановки земель на кадастровый учет и так далее. Дмитрий Медведев тоже пожаловался министрам на то, что госучреждения торгуют землями, не имея на то права. Поэтому данная практика скоро прекратится с выходом специального правительственного постановления.

Решение жилищной проблемы Медведев предложил сам. Во-первых, федеральные земли, использующиеся государственными ведомствами неэффективно, будут подвергнуты правительственной чистке. Самыми большими собственниками земель по праву считаются министерства обороны, сельского хозяйства, ряд академий. И зачастую госвладения используются не по назначению. Минрегион вскоре предложит правительству критерии, по которым можно будет определить нерациональность потребления земельного капитала. К ним, по словам главы минрегиона Дмитрия Козака, в частности, отнесут те ситуации, когда земля долго не застраивается, передается в аренду коммерческим организациям и не используется в интересах государства.

И, в-третьих, наконец, пора запустить механизм кредитования под залог земельных участков. А то закон уже существует, но не работает. Поэтому избранный президент поручил министру финансов Алексею Кудрину и министру регионального развития Дмитрию Козаку встретиться с банками и уладить вопрос ипотечного кредитования.

Медведев проинспектировал не один десяток регионов. Куратор нацпроектов всегда обращал внимание на то, что за недостаточностью собственной промышленности Россия вынуждена импортировать в колоссальных масштабах цемент из-за рубежа. В частности, из Китая. И тогда, и сейчас Медведев говорил, что страна нуждается в строительных предприятиях и обновлении существующей индустрии, чем также и займется новое правительство.

Что же касается аварийного ветхого жилья, то в скором времени ежегодно будет уничтожаться полтора процента некачественных домов. Одновременно продолжится капитальный ремонт и конструкция существующего жилья.

Особое внимание мы должны уделить малоимущим гражданам, - говорил Дмитрий Медведев. - Надо разобраться с очередью на жилье. Людям нужно предлагать реальные решения, а не обрекать их на бесконечные ожидания. Дмитрий Козак предложил более категоричную меру. Он обещал вновь посчитать всех очередников и вычистить их ряды, убрав из претендентов на социальное жилье не имеющих на него права. Ведь, по его словам, многие за эти годы разбогатели, но по-прежнему стоят в очереди.

И еще одна цифра прозвучала на заседании президиума. Оказывается, россияне живут только на одном проценте территории страны. И чиновники полагают, что этот показатель должен вырасти. Остается надежда, что расти он будет не в зоне вечной мерзлоты, которая покрывает довольно большую часть России.

Козак также сообщил, что минрегион разработало долгосрочную жилищную стратегию до 2020 года. Рассказывая о министерских наработках, он высказался (обобщив слова избранного президента) за увеличение объемов строительства, повышение качества и доступности жилья, совершенствование градостроительного регулирования, привлечение в ЖКХ частных инвестиций.

Кстати

За реализацией народного проекта (а именно так Медведев определил жилищные задачи) будут следить на самом высоком политическом уровне, заверил избранный президент, по словам которого многочисленное индивидуальное жилье сформирует новую страну с новым гражданским сознанием и психологией, когда люди почувствуют себя хозяевами земли, а не обитателями трущоб. Под эти амбициозные цели государство только в этом году выделит из федерального бюджета 91 миллиард рублей - цифры, сопоставимые с расходами на ремонт и строительство дорог.


В минувший четверг участки под застройку в Москве впервые были разыграны на аукционе. Инвесторам "аукционные" участки обошлись существенно дороже, чем на привычных для столицы конкурсах с заранее поданными заявками. Тем не менее участники рынка приветствуют новую практику распределения земли: за те участки, которые они считают особенно для себя выгодными, инвесторы готовы и переплатить, в то время как на конкурсе участок мог быть фактически потерян еще на этапе подачи заявки.

Государственный федеральный фонд содействия жилищному строительству может заработать уже в этом году, подтвердил вчера помощник президента Игорь Шувалов. Он отметил, что для начала работы фонда, который будет собирать федеральные земли, неиспользуемые или используемые ненадлежащим образом, необходимо принять соответствующий федеральный закон. Надеюсь, что такой закон в этом году мы примем и этот фонд заработает в этом году, - сказал Шувалов.

Последний конкурс по старым правилам прошел в октябре, а первый аукцион состоялся в минувший четверг. На него были выставлены восемь участков стартовой ценой от $1,8 млн до $39,3 млн. Шаг аукциона варьировался от $90 000 до $500 00 Всего было подано 66 заявок от 31 организации. Если на последнем конкурсе в октябре количество претендентов на один участок варьировалось от двух до четырех, то на аукционе за наиболее привлекательные лоты сражались одновременно 8 - 19 компаний, а стартовая цена участка в результате увеличивалась в 2 - 3 раза. Например, за право реконструкции семиэтажного дома в Барыковском переулке компания "Интерстройсервис М" предложила $13,6 млн при начальной стоимости лота в $4,6 млн. По окончании аукциона выступивший председателем конкурсной комиссии вице-мэр Москвы Валерий Шанцев удовлетворенно отметил, что всего город дополнительно заработал около $25 млн, которые "будут потрачены на строительство муниципального жилья". Однако дополнительные поступления в бюджет означают дополнительные расходы инвесторов, которым участки обошлись дороже, чем раньше. Как объяснил руководитель конкурсной комиссии Виталий Крючков, при прямом распределении участков мэрией или префектурами город получал примерно $170 c квадратного метра вновь вводимого жилья, с введением конкурсной системы стал получать в среднем $359 с метра, а прошедший аукцион, по словам Крючкова, "показал, что город может получать и $521". Выдержать такой уровень отчислений непросто. "Мы отказались от дальнейшего повышения цены, проект для нас оказался бы нерентабельным", - заявил "Ведомостям" коммерческий директор корпорации "С-Холдинг " Наталья Соколкова. "С-Холдинг " предлагал за участок под постройку двух 20-этажных жилых домов на Камчатской улице $6,77 млн при стартовой цене в $4,27 млн, однако участок достался компании "Бэст-финанс", предложившей $6,87 млн.

В последние годы в Москве правила предоставления участков под жилищную застройку менялись несколько раз. Сначала девелоперы получали права на строительство напрямую в мэрии или в префектурах. Затем власти стали выносить участки под застройку на конкурс, мотивировав это повышением прозрачности инвестиционного процесса и необходимостью повысить городские доходы. При этом свою долю город получал в виде определенного конкурсной комиссией процента построенных площадей. В прошлом году доля города стала выплачиваться деньгами: инвестор указывал в конкурсной заявке сумму, которую он готов заплатить за право строительства, и уже не имел возможности изменить заявку, предложив более высокую цену. А подписанное мэром в августе постановление "Об утверждении положения о проведении аукциона на право инвестирования строительства и реконструкции объектов жилищного фонда" сделало возможным распределение участков на аукционе, где претенденты могут поднимать ставки прямо в процессе торгов.

Аренда банковской ячейки обойдется в $50-70 в месяц

По оценке инвесторов, произошедшее в результате введения земельных аукционов существенное увеличение доли города серьезно снижает доходность девелоперских проектов. Впрочем, как отметили в беседе с "Ведомостями" несколько участников аукциона, в новом механизме распределения земли есть один существенный положительный момент: за участок, который представляет большую ценность для участника аукциона, он может "торговаться до последнего", в то время как раньше участник конкурса не мог изменить ситуацию в свою пользу после подачи заявки. "Каждая компания заранее просчитывает проект и решает, до какой суммы может поднимать ставки", - говорит гендиректор участвовавшей в аукционе компании "Синега-1" Дмитрий Джамбаниев.
Позади поиск и юридическая проверка квартиры. Покупатель нашел подходящий вариант, желает рассчитаться и жить в свое удовольствие. Сколько людей мечтают о таком финале! Только это еще не финал, впереди ответственный момент по заключению сделки и передаче денег. Чтобы передача денег не вызывала опасения, лучше ознакомиться с этой процедурой заблаговременно.

Самый простой способ - передача денег из рук в руки. Покупатель и продавец выбирают по обоюдному согласию безопасное место и деньги передаются в обмен на договор купли-продажи. Разумнее производить такие расчеты в присутствии доверенного лица, например, нотариуса, который заверяет договор купли-продажи своей подписью.

При денежных расчетах между покупателем и продавцом возникает риск неполучения (недополучения) или даже потери денег. При этом пострадать может каждый из участников сделки. Причина достаточно проста: в России принято расплачиваться за приобретаемое жилье наличными деньгами. Правда, уже существуют и более приемлемые варианты, но все по порядку.

Рассмотренный вариант является самым рискованным и его использование возможно только при полном взаимном доверии между участниками сделки. Например, когда посредством купли-продажи осуществляется родственный обмен, и в сделке участвуют только два лица - продавец и покупатель, которые всецело доверяют друг другу. Если же сделка включает целую цепочку заинтересованных лиц (участников сделки), лучше не рисковать.

Еще правильнее расплачиваться в агентстве недвижимости, которое помогает грамотно оформить сделку (то есть, на территории и с участием вашего риэлтора). Однако передавать сразу всю сумму бывает рискованно. Ведь продавец может еще не освободить занимаемую им площадь (у него еще может не быть документа, подтверждающего отчуждение квартиры), плюс к этому, покупатель может еще не иметь документа о праве собственности на приобретенную жилплощадь. Логичнее в этом случае отдавать деньги частями по мере приближения квартиры к будущему собственнику. Последний платеж желательно осуществить после регистрации нового права собственности в регистрационной палате или Управлении Федеральной регистрационной службы (УФРС).

Использование наличных расчетов позволяет скрыть от налоговых органов истинную стоимость продаваемого жилья. Довольно часто в договоре указывается заниженная сумма. Поэтому в нашей стране банковская ячейка будет популярна еще довольно долго. И следует знать, как правильно оформить пользование ячейкой. Изначально нужно определить, кто открывает ячейку, кто имеет право докладывать туда деньги и забирать их и в какие сроки распространяются права к доступу ячейки, а также какую ответственность несет лицо, нарушающее правила пользования ячейкой.

Следующим наиболее популярным на рынке недвижимости способом взаиморасчетов является использование банковской ячейки. Ее аренда в зависимости от выбранного банка может обойтись примерно в $50-70 в месяц. Кроме того, закладываемые в ячейку банкноты банк может проверить на подлинность и пересчитать (есть такая услуга). Стоимость пересчета составляет 2-3 тыс. руб. за 1 тыс. купюр, а проверка - 0,2-0,3% от суммы проверяемых средств. К сожалению, в риэлторской практике бывали случаи, когда продавец обнаруживал у себя часть фальшивых банкнот, естественно, уже после проведения расчетов, так что восстановить недостающую (фальшивую) сумму было практически нереально. Поэтому банковской проверкой лучше не пренебрегать.

На территории банка с участием всех лиц, задействованных в сделке (или в конкретном денежном расчете), и при участии нотариуса, риэлтора, а также, возможно, и банковского работника, являющегося гарантом пользования ячейкой, подписывается договор купли-продажи. Затем оговоренная сумма вкладывается в ячейку, которую открыл покупатель.

Как правило, ячейка открывается плательщиком, то есть, покупателем (для этого с банком составляется соответствующий договор).

В свою очередь, по предварительному согласию сторон, покупатель может вносить деньги в банковскую ячейку не единовременно, а по мере получения необходимой документации, подтверждающей его право на покупку или право на собственность, либо подтверждающий то, что квартира продавца свободна (в ней никто не зарегистрирован), и она является отчужденной, то есть, по сути проданной. Возможно, что стороны договорятся о предоставлении в банк не одного документа, а нескольких из вышеперечисленных.

После этого нужно оформить договор отчуждения и зарегистрировать в регистрационной палате договор купли-продажи, а затем получить оформленный документ на право собственности приобретаемой квартиры. До этого момента продавец не имеет права пользоваться ячейкой. Он может изъять причитающиеся ему средства, только предоставив сотруднику банка заранее установленный сторонами сделки документ по истечении и не позже оговоренного срока. Таким документом по согласию сторон может быть зарегистрированный договор купли-продажи или документ, подтверждающий право нового собственника на приобретенное жилье. Собственно, могут быть и другие варианты документов. Все зависит от того, о чем договорятся стороны, участвующие во взаиморасчете.

Чтобы не происходило неприятных накладок или расхождений, как, например, деньги получены, а документы на собственность еще находятся на оформлении (и не известно, будет ли она оформлена без проблем, ведь регистрационная палата проводит свои проверки) или квартира оформлена, а продавец по каким-либо причинам не может воспользоваться ячейкой, сторонам, участвующим в расчетах, лучше предусмотреть пролонгацию аренды банковской ячейки и схему действий в случае возникновения внештатных ситуаций.

В связи с этим стороны должны договориться о максимальном сроке перехода права собственности с учетом времени на оформление всех юридических тонкостей. В противном случае деньги в ячейке могут быть заблокированы, предположим, до судебного разбирательства или возвращены покупателю (в этом случае продаваемое жилье остается в собственности продавца, разумеется).

Лицо, пытающееся обойти условия договора пользования банковской ячейки, может быть внесено в черный список банков, а любые незаконные действия (нарушения) заинтересованного лица тут же пресекаются.

О том, как лучше составить договор на банковскую ячейку, желательно заранее проконсультироваться с риэлтором, сопровождающим сделку, а также сотрудником банка. Ведь практически каждый случай имеет свои индивидуальные особенности, а каждая услуга (банка, юриста, нотариуса и пр.) может стоить дополнительных денег. В результате нужно выбрать максимум безопасности за минимум средств.



Главная --> Публикации